Jos se nyt jotakin alapeukuttajaa lämmittää, niin hävisin koniin itsekin reilun tonnin, vaikka olen ollut jo pitkään poissa reestä. En osaa suhtautua tähän osakkeeseen kuin mustalla huumorilla.
Siis nimenomaan musta huumori on paikallaan CityKonin tilanteessa nyt. Muutinhan mäkin sen nimen vaikka isosti osakkeessa olenkin. Kurssi etenee pikemmin kuin Koni, ei Kani.
Kuinka monta pidempää matkaa pakittamalla kulkevaa konia olet mahtanut nähdä?
"Meillä on noin 400 miljoonan euron arvosta hankkeita, joista on joko aiesopimus tai, jotka ovat edenneet pitkälle neuvotteluissa. Olemmekin vakuuttuneita siitä, että ylitämme aiemmin ilmoittamamme divestointitavoitteet, 380 miljoonaa euroa vuoden 2024 loppuun mennessä ja 950 miljoonaa euroa vuoden 2025 loppuun mennessä."
Itsekin katsoin ensin että hyvältä näyttää. Operatiiviset vuokraustoiminnan luvut kunnossa. Pallinaama antaa ohjeistukseen pientä posaria heti edellisen tj:n jättämän negarin jälkeen. Myyntiohjelmat etenevät.
Mutta sitten kun vähän lukee pidemmälle:
-Kvartaalin aikana divestoitu Trekanten, bruttokauppahinta 113 miljoona eur, ei muita myyntejä
-Kvartaalille kirjattu tappio sijoituskiinteistöjen myynnistä 41,9 miljoonaa euroa
--> Trekanten rakennusoikeuksineen meni noin 27% alle tasearvon? Siis jos oikein ymmärrän, että tappio sijoituskiinteistöjen myynnistä koskee vain Trekantenia, mitään muutahan ei kvartaalin aikana ole myyty? Taseeseen jäävien & myynnissä olevien kiinteistöjen alaskirjaukset olisi pitänyt hoitaa arvonalentumisina?
-Trekanten kaupan julkistustiedotteessa yhtiö toteaa: "Kauppahinta on lähellä keskuksen IFRS:n mukaista käypää arvoa pois lukien rakennusoikeuksien arvo". Siis käytännössä todetaan että ollaan myyty kaksi omaisuuserää (kauppakeskus ja rakennusoikeuksia). Niistä on saatu kauppahinta joka vastaa suurinpiirtein toisen omaisuuserän IFRS tasearvoa. Informaatioarvoltaan lähellä nollaa oleva kuvaus saadusta kauppahinnasta suhteutettuna tasearvostukseen. Selkeästi tietoisesti haluttu peitellä ja harhaanjohtaa sijoittajia olemaan ymmärtämättä asiaa. Nyt asia toki luettavissa osarista. Pallinaamalla jonkinverran seliteltävää. Jos tämä kauppa heijastelisi koko kiinteistökannan arvostuksia, voisi kurssi tästä vielä puolittua.
-Toki edellinen Norjan kauppa meni 10% alle tasearvon, mikä olisi siedettävä taso ja jättäisi upsideä osakekurssiin.
- Oman exelini mukaan osakekurssin hinnoittelee nyt noin 20% portfoliodiscounttia. Jos käypää portfoliodiscountti olisi 10% niin osakekurssin pitäisi olla 5,5e tietämillä. Jos Trekanten kaupan mukainen discountti, niin kurssi voisi tästä jopa puolittua. Nollan arvoinen osake olisi jos koko kiinteistökanta pitäisi myydä 35% alennuksella tasearvoihin nähden.
-Trekantenin osalta rakennusoikeuksien väärin arvostaminen taseessa lienee iso tekijä tähän tappioon. Toki tämä asia pitäisi mielestäni pystyä selittämään kunnolla auki sekä osavuosikatsauksessa että sijoittajille pidettävässä audiocastissä. Nyt veikkaan vain että pallinaama vetää dollarihymyt naamalla ja puhuu kaikesta muusta kuin tasearvostuksista suhteutettuna toteutuneisiin myyntihintoihin. Vaikka asiaa koitetaan selvästi lakaista maton alle, niin yhtiötä seuraa fiksuja analyytikoita ja veikkaisin, että tulospuhelussa joutuu tästä prässiin. Popparit mikroon ja kuuntelemaan miten tästä koittaa kiemurrella pois.
Epävarmuutta tässä jää varmasti ilmaan arvostuskysymysten osalta. Jos osaria uskominen niin LOI:n alla ja pitkällä neuvotteluissa olevia kiinteistömyyntejä loppuvuodelle tiedossa lähes 250me edestä. Näiden arvostus mielestäni ratkaisee yhtiön suuntaa. Rahoituksen kannalta pakkomyyntejä ei pitäisi olla. Vaikea ymmärtää miksi myyntejä runtattaisiin polkuhintaan läpi huonoon markkinaan. Vähän kuin housuun kusemista. Lyhyellä aikavälillä Investment Grade -luokitus pysyy, mutta haluaisimpa olla kärpäsenä katossa kun ensi keväänä kiinteistöarvioitsijan kanssa käydään läpi portfolion markkina-arvostusta jos kamaa myyty -20% hinnoilla tasearvoihin nähden. Jos olisin vakuuttunut johdon osaamisesta, niin en olisi yksittäisestä pienestä kaupasta huolissani. Nyt en ihan niin luottavainen yhtiön johtoon ja omistajaan, että osataanko kyseisellä porukalla analysoida jokaisen liikkeen pidempiaikaisia vaikutuksia, vai tehdäänkö tässä vain paniikissa korjausliikkeitä suunnasta toiseen kun jossainpäin hieman rasahtaa.
Epävarmuutta tässä jää varmasti ilmaan arvostuskysymysten osalta. Jos osaria uskominen niin LOI:n alla ja pitkällä neuvotteluissa olevia kiinteistömyyntejä loppuvuodelle tiedossa lähes 250me edestä. Näiden arvostus mielestäni ratkaisee yhtiön suuntaa. Rahoituksen kannalta pakkomyyntejä ei pitäisi olla. Vaikea ymmärtää miksi myyntejä runtattaisiin polkuhintaan läpi huonoon markkinaan. Vähän kuin housuun kusemista. Lyhyellä aikavälillä Investment Grade -luokitus pysyy, mutta haluaisimpa olla kärpäsenä katossa kun ensi keväänä kiinteistöarvioitsijan kanssa käydään läpi portfolion markkina-arvostusta jos kamaa myyty -20% hinnoilla tasearvoihin nähden. Jos olisin vakuuttunut johdon osaamisesta, niin en olisi yksittäisestä pienestä kaupasta huolissani. Nyt en ihan niin luottavainen yhtiön johtoon ja omistajaan, että osataanko kyseisellä porukalla analysoida jokaisen liikkeen pidempiaikaisia vaikutuksia, vai tehdäänkö tässä vain paniikissa korjausliikkeitä suunnasta toiseen kun jossainpäin hieman rasahtaa.
Kaiken tämän lisäksi vielä maksetaan osinkoja ulos.
Epävarmuutta tässä jää varmasti ilmaan arvostuskysymysten osalta. Jos osaria uskominen niin LOI:n alla ja pitkällä neuvotteluissa olevia kiinteistömyyntejä loppuvuodelle tiedossa lähes 250me edestä. Näiden arvostus mielestäni ratkaisee yhtiön suuntaa. Rahoituksen kannalta pakkomyyntejä ei pitäisi olla. Vaikea ymmärtää miksi myyntejä runtattaisiin polkuhintaan läpi huonoon markkinaan. Vähän kuin housuun kusemista. Lyhyellä aikavälillä Investment Grade -luokitus pysyy, mutta haluaisimpa olla kärpäsenä katossa kun ensi keväänä kiinteistöarvioitsijan kanssa käydään läpi portfolion markkina-arvostusta jos kamaa myyty -20% hinnoilla tasearvoihin nähden. Jos olisin vakuuttunut johdon osaamisesta, niin en olisi yksittäisestä pienestä kaupasta huolissani. Nyt en ihan niin luottavainen yhtiön johtoon ja omistajaan, että osataanko kyseisellä porukalla analysoida jokaisen liikkeen pidempiaikaisia vaikutuksia, vai tehdäänkö tässä vain paniikissa korjausliikkeitä suunnasta toiseen kun jossainpäin hieman rasahtaa.
Kaiken tämän lisäksi vielä maksetaan osinkoja ulos.
Tämä. Joku ilkeämielisempi voisi liittää videolinkin Titanicin kannella soitettavaan viulukonserttoon.:)
Hauskinta olisi jos vielä joku Kissamieheen kytköksissä oleva firma ostelisi näitä kauppakeskuksia, niin pienomistajaa lypsettäisiin monelta eri suunnalta, mutta tämä nyt toivottavasti menee jo ihan huumorin puolelle.
Epävarmuutta tässä jää varmasti ilmaan arvostuskysymysten osalta. Jos osaria uskominen niin LOI:n alla ja pitkällä neuvotteluissa olevia kiinteistömyyntejä loppuvuodelle tiedossa lähes 250me edestä. Näiden arvostus mielestäni ratkaisee yhtiön suuntaa. Rahoituksen kannalta pakkomyyntejä ei pitäisi olla. Vaikea ymmärtää miksi myyntejä runtattaisiin polkuhintaan läpi huonoon markkinaan. Vähän kuin housuun kusemista. Lyhyellä aikavälillä Investment Grade -luokitus pysyy, mutta haluaisimpa olla kärpäsenä katossa kun ensi keväänä kiinteistöarvioitsijan kanssa käydään läpi portfolion markkina-arvostusta jos kamaa myyty -20% hinnoilla tasearvoihin nähden. Jos olisin vakuuttunut johdon osaamisesta, niin en olisi yksittäisestä pienestä kaupasta huolissani. Nyt en ihan niin luottavainen yhtiön johtoon ja omistajaan, että osataanko kyseisellä porukalla analysoida jokaisen liikkeen pidempiaikaisia vaikutuksia, vai tehdäänkö tässä vain paniikissa korjausliikkeitä suunnasta toiseen kun jossainpäin hieman rasahtaa.
Kaiken tämän lisäksi vielä maksetaan osinkoja ulos.
Halu/tarve maksaa pääomistajalle osinkoja vähintään tämä taso jatkossakin on luultavasti pääsyy/pääsyitä runtata keskuksia ulos tähän markkinaan. Sanotaan, että puolustetaan investment gradea, luulen, että enempi puolustetaan Kissamiehen osinkoja. Lisäksi Kissa haluaa eroo koko Cityconista ja kun kurssi on mikä on niin apu se on pienikin apu eli keskuksia ulos ja rahat osinkoina ulos. Mikäli myyntihinnat ok, niin ei sinällään tällä kurssilla huono asia välttämättä muillekaan mutta en luota esitettyyn syyhyn, miksi myydään näin aggrena. Mitään myyntipakkoa ei nyt olisi.
Markkinatilanne kylläkin alkanut paranemaan korkotason myötä ja loppuvuoden mahdolliset myynnit minustakin vähintään mielenkiintoista seurattavaa. Sinällään mitään paniikkiahan ei ole, vaikka ei closausta tulisikaan. Ei tässä nyt mistään rahoituskriisitilanteesta todellakaan puhuta.
En nyt oikein ymmärrä tätä. Jos operatiivinen tulos on hyvä, niin miksi ihmeessä myytäisiin lisää kiinteistöjä selvästi alle tasearvon? Kissamies ei ole tyhmä.
Kiinteistön "käypä arvo" nyt voi heilua paljonkin korkojen ja muiden takia, mutta kun vuokrausaste on 95% ja operatiivinen tulos on hyvä, niin Kissamiehen tarvitsemaa osinkovirtaahan tulee ihan vaan holdaamalla kiinteistöjä?
En nyt oikein ymmärrä tätä. Jos operatiivinen tulos on hyvä, niin miksi ihmeessä myytäisiin lisää kiinteistöjä selvästi alle tasearvon? Kissamies ei ole tyhmä.
Kiinteistön "käypä arvo" nyt voi heilua paljonkin korkojen ja muiden takia, mutta kun vuokrausaste on 95% ja operatiivinen tulos on hyvä, niin Kissamiehen tarvitsemaa osinkovirtaahan tulee ihan vaan holdaamalla kiinteistöjä?
Eikö ongelmaksi tule se, että lainoja erääntyy. Isommin vasta 2026, mutta kuitenkin ja korkotaso on noussut. Järkevintä olisi toki maksaa noita pois, mutta koska kassaa ei voi kerryttää lainojen maksuun, vaan pakko jakaa osinkoina ulos, niin sitten ei taida jäädä muita vaihtoehtoja. Tai jotenkin näin olen asian ymmärtänyt.
Jokaisen yhtiöstä kiinnostuneen kannattaa kuunnella audiocastia (https://citycon.videosync.fi/q3-2024) vähintään Q&A osion 20:05 alkaen erään analyytikon kysymysten ja siihen annetujen johdon vastausten verran.
Trekanten meni tosiaan -27% tasearvosta. Selitykset sekavaa sillisalaattia: rakennusoikeuksien arvo sulanut, liikearvo jouduttiin alaskirjaamaan (ilmeisesti aikanaan hankittu myös palveluliiketoimintaa?), investointivelka/capex paine rasitti kauppahintaa. Ilmeisesti johdolla unohtunut testata tasearvojen pitävyyttää, IFRS:n mukaan tätä kai pitäisi tehdä jatkuvasti. Osaamattomuutta vai tietoista harhaanjohtamista? Neuvotteluja käyty kiinteistöstä pitkään, tuskin tähän herättiin kiinteistökaupan closing -päivän aamuna, että OHO kävipäs jännä että 30% ilmaa tämän osalta taseessa. Ei muuten johdon esityksen sivulauseessakaan mainittu tuosta tappiosta, hyvä että edes yksi skarppi analyytikko, joka tuon kysymyksen nosti pöydälle. Toivotaan että oli kertaluonteinen juttu, toisaalta jos tällaista käy yhden kohteen osalta, niin kenenkään tähän sijoittavan ei pitäisi isosti yllättyä jos vastaavia tapauksia osuu kohdalle jatkossakin.
Markkinaa ei tunnu kiinnostavan, toki hyvä itsellenikin kun noin 120ke possa kuitenkin kiinni tämän päivän kurssilla. Toki on tässä lasketeltukin, eli tätä suhmurointia on varmasti hinnassa. Tämän osarin jälkeen tuo lasku ei näyttäydy kovin epärationaalisena imo.
En kyllä hötkyile myymään tähän hetkeen ja tällä kurssilla. Target price kyllä aleni ja jos tästä enemmän raketoi, niin siirryn herkästi kevennysnapillekin.
Selkeä lupaus että loppuvuonna tulee vielä isompia divestointeja. Vuotta reilu 1,5kk jäljellä. Riippuen divestointien tulevista hinnoista, voi nousulle löytyä triggereitä. Pitkässä juoksussa omistaminen vaatisi melko masokistisia taipumuksia huomioiden miten johto ja pääomistaja tässä hoitaa yhtiön ja kaikkien omistajien edusta huolehtimisen.
Toivottavasti ei ole epäsopivaa, mutta linkkaan kuitenkin tähän välikevennyksenä tube -pätkän (en löytänyt alkuperäistä pätkää, niin sisältää aiheeseen liittymättömän tekstityksen), joka jotenkin vaan muistuu mieleen kun tätä Kanin sijoittaviestintää seuraa:
Heräsin ja kuuntelin audiocastin. Olin tehnyt surutyöni tämän suhteen, kuten olin varautunut Trumpin voitoonkin. Toimitusjohtajan kenkää saamiseen ja 2016 Trumpiin en ollut varautunut ja molemmat tapahtumat laittoivat elämän hetkeksi sekaisin ennen kuin oli taas rivit järjestyksessä
Merkittävimpänä havaintona osarissa oli, että Blackrockin inkkarianalyytikko kysyi jotain hybrideistä, ja miusta vaikutti, että Palli & Järvelä eivät ymmärtäneet mitä se kysyi. Toisaalta Mustan Kiven mies ei ymmärtänyt, mitä ne vastasivat, vaan totesi thank you thank you.
Toinen huomio on, että analyytikoilla on kysymykset tietysti valmiina, mutta ketä hyödyttää lukea helvetinmoisella vauhdilla kolme kysymystä? Miulla ei luultavasti eglanti riittäisi livenä suurimman osan kysymyksistä vastaamiseen ilman jatkuvia tarkennuskysymyksiä.
Ja siitten meillä on tämä sustainable growth, kun yhtiötä ollaan pienentämässä isosti🤮. Mie en oikein usko, että edes Black Rock kaipaa tällaista BS:ää. Mutta Kissamies ilmeisesti luulee niin. Ja 75-vuotiallle on turha mennä selittämään, että asiat eivät ole niin miten ne niiden ajattelevat olevan. Olen kuitenkin askarrellut sotaveteraaniasioissa 90-luvulta, on muutakin kuin kutitustuntumaa.
EPS-ennusteen alareunaa nostettiin ja se on "conservative" sanoi Palli. Saahan sen mihin vaan, kun laitetaan tarpeeksi kuluja satunnaisiin (=nyk. kertaluontoisiin). Nämä eivät olleet hirveästi kasvaneet Q2 6,8M -> Q3 7,2M. Mutta veikkaan, että kertaluontoisia kuluja on tilinpäätöksissä myös 2025 ja 2026 eli edes hämärästi näkyvän tulevaisuuden.
Anaalit olivat ajan hermolla - ja mikseivät olisi - ja kyselivät hallitusten jäsenten riippumattomuudesta (kuka uskoo muuhun kuin kumileimasinteoriaan) ja osingonjaon pienentämisestä. Osinkokysymykseen ei oikein vastattu, eikä sitä voi tietysti järjellisesti perustellakaan.
Puoli Kamppia on kaupan 6,5 - 7 prosentin tuottovaateella, KaupunkiHuijarin tuottovaade on 6%. Joten kuulimme Pallilta, että ei ole salaisuus, että Espoo on parempi kuin Helsinki. Tässä saattaa olla totuuttakin mukana, mutta sitä ei sanottu. Eli Kampin vuokrissa voi hyvin olla painetta tulla alas enemmän kuin Big Applessa. Tuottovaade on siis laskettu nykyisillä soppareilla ja sitten on pohdittu, että saattaa olla, että vuokrat eivät pidä yhtä hyvin kuin Citykanilla.
Kakkoskerroksen liikkeet eivät ole auki likikään niin myöhään kuin voisivat olla ja kuolemanpaikalta (=parhaalta liikepaikalta) kaatuu yrittäjä tyyliin vuoden välein. Viimeksi meni joku donitsikioski. Tosin vähän ihmettelin avatessaankin, voiko siinä donitsia kauppaamalla elää. Espoolaiset eivät kuitenkaan osta ja pelkän Enbusken varaan on vaikea bisnestä rakentaa. Ihmettelyni oli aiheellinen. Olisi muuten hauska saada Kampin keskineliövuokra selville. Luulisin kuitenkin, että edelleen Kamppi > Iso Omena.
Tämä Kampin hintahan tuli esille hilpeää kyllä YIT:n osarissa. Luultavasti ihan kaikki eivät muuten usko 6,5 -7 prosentin tuottojen saamiseen kauppakeskuksista. Mie en pidä mahdottomana eden kanin kuutta pinnaa. Jos saat näppärän kolmen pinnan rahoituksen viriteltyä, niin mikäs siinä on ottaa kuuden pinnan tuottoja, jotka vielä kasvavat inflaation verran. Toki niin härkä en ole miekään, että väittäisin Cityconin kuuden pinnan seisovan vakaasti kovalla maalla. Mutta pidän mahdollisena, että vielä joku päivä seisoo.
Sitten jatketaan spekulaatioita, miksi toimitusjohtaja sai lähteä. Sehän oli päivä tulosvaroituksen jälkeen. Tämän osarin perusteella ja mikäli uskomme Pallin pullistelua, olisi tulosvaroituksen voinut jättää tekemättäkin. Oikaistu vanha ennuste oli adj. EPS 0,46–0,52, nykyinen 0,47-0,49. Eli nykyisin ohjeistettu keskipiste 0,48 olisi mahtunut vanhaan haarukkaan. Ja tämähän ei sovi kulttuuriin, jossa meiän firmalla menee hyvin vaikka olisi aika toinen ankarampi. Jolloin kirkot kaatuvat, muurit murenevat ja Manalle ollaan menossa. Mutta ennen Espoon muurit murtunevat, kuin Pallillta positiivisuus poikki.
Puoli Kamppia on kaupan 6,5 - 7 prosentin tuottovaateella, KaupunkiHuijarin tuottovaade on 6%. Joten kuulimme Pallilta, että ei ole salaisuus, että Espoo on parempi kuin Helsinki. Tässä saattaa olla totuuttakin mukana, mutta sitä ei sanottu. Eli Kampin vuokrissa voi hyvin olla painetta tulla alas enemmän kuin Big Applessa. Tuottovaade on siis laskettu nykyisillä soppareilla ja sitten on pohdittu, että saattaa olla, että vuokrat eivät pidä yhtä hyvin kuin Citykanilla.
Kovasti ovat geelipäät kiinnostuneita Kampin puolikkaasta. Sillähän on helppo hiillostaa, mutta epäilen puolikkaan Kampin tuottovaateen olevan merkittävästi korkeampi kuin koko Kampin. Pikku-Kamppi tuo kaupanpäälle yhteisomistuksen joustavien ja mukavien saksalaisrahastojen kanssa.
En kyllä hötkyile myymään tähän hetkeen ja tällä kurssilla. Target price kyllä aleni ja jos tästä enemmän raketoi, niin siirryn herkästi kevennysnapille.
Täällä ollut täsmälleen sama tilanne jo jonkin aikaa. Koska meitä lienee muitakin ja ainakin osan target omaani vielä alempana on toistaiseksi jäänyt myymättä. Sitä hetkeä odotellessa, että voi todeta opit talteen + "paska keikka, mutta tulipa tehtyä"....
Trekanten meni tosiaan -27% tasearvosta. Selitykset sekavaa sillisalaattia: rakennusoikeuksien arvo sulanut, liikearvo jouduttiin alaskirjaamaan (ilmeisesti aikanaan hankittu myös palveluliiketoimintaa?), investointivelka/capex paine rasitti kauppahintaa. Ilmeisesti johdolla unohtunut testata tasearvojen pitävyyttää, IFRS:n mukaan tätä kai pitäisi tehdä jatkuvasti. Osaamattomuutta vai tietoista harhaanjohtamista?
Vedetään vielä yhteen: Ensin annetaan ymmärtää, että myytiin tasearvolla. Sitten lähtee toimitusjohtaja. Tulos julkistetaan: hienosti meni. Isosta myyntitappiosta ei hiiskuta. Tappio myönnetään, kun joku tajuaa kysyä suoraan. Tavoitteena on myydä lisää.
Velkavipua käyttävien kiinteistöyhtiöiden tasearvot järjestään nykymarkkinassa 30-50% yläkantissa. Matalien korkojen aikaan tuottovaateet laskivat alas eikä kovenantit salli niiden oikaisemista.
Rahapulassa kiinteistöjä kauppaavat ovat pulassa, koska ostajia on vähän ja ne ostajat tietävät myyjien olevan pakkotilanteessa. Korko puree, mutta isompi ongelma on rahan saanti eli umpeutuvien lainojen uusiminen.
Korkosyklit varsin usein päättyvät ylivelkaantuneiden konkursseihin ja niin käy nytkin.
Kiitos Kepillä_jäätä, että avasit silmiä tästä sijoittajaviestinnästä vs todellisuudesta. Tämä -27% on itselleni tähän mennessä suurin varoitusmerkki yhtiöstä.
Helpompi olisi uskoa, että Henriikan lähtöön olisi vaikuttanut tämä Trekanten diili, jos siellä olisi taas vaikka sähelletty miten tuo on IFRS:n mukaan taseessa arvostettu ja mitä liikearvon impairment vaateita diilin kättäpäälle valuaatio aiheuttaa. Erikoista myydä noin kovalla alennuksella kun pakkoa ei ole, koska sen tietää miten markkina tuollaisen vastaanottaa. Jotenkin sopisi tähän kuvioon, että entinen CFO otetaan hallitukseen. Alkuvuodesta sählättiin samalla lailla ja kolmatta kertaa ei enää haluta.
Vaikea jotenkin uskoa, että pelkkä tulosvaraoitussählinki olis ollut pääsyy potkuihin. Varmaan vaikutusta silläkin.
Oikean makronäkemyksen (=kaikki kauppakeskukset eivät kuole) yhdistäminen oikeaan mikronäkemykseen (Avg Down Citycon) ei ole toistaiseksi ollut kovin onnistunut operaatio.
Olen edelleen vähän lisäillyt & treidaillut. Osin siksi, kun toivoin Ruotsin kiintiestösijoitusyhtiöiden pienen koilliskiihdytyksen tarttuvan kenties jopa Citykaniin. Toteuma oli, että SX35GI oli lokakuussa huipuissaan ja on nyt jo selvästi löpsähtänyt. Tosin 12kk +18% kuitenkin vielä.
Vielä hauskoihin toimitusjohtajaspekulaatioihin, että onhan se tosiaan voinut olla niinkin, että Ginström lupasi Kissamiehelle myydä Trekantenin tasearvoon. Tai Kissamies antoi tehtäväksi. Sitten kun tuli ilmi, että ei mennytkään tasearvoon, päätettiin tiedottaa salamyhkäisesti. Missä kohtaa Henrica sai monoa, on sitten arvailujen varassa.
Talousjohtaja mainitsi osaripuhelussa jotenkin siihen tapaan, että kaikissa Norjan kauppakeskuksissa on liikearvoa jäljellä perintönä v. 2015 aikoihin tehdyistä ostoista. Osarin konsernitaseessa on liikearvorivi, joka on 30.9.2023 ollut 111,3M ja 30.9.2024 se oli 92,2M, eli vähennystä tullut 19,1M. Noin määrällisesti tuo voisi osua yhteen Trekantenin tappion kanssa, kun huomioi arvottomina pois pyyhkäistyt rakennusoikeudet?
Eikö niin, että liikearvoa ei voi olla suoraan kiinteistöjen tasearvoissa, vaan se on ilmoitettava erikseen? Jolloin 92,2M olisi ihan puhtaalle hötölle yläraja. Mistäköhän ostetusta bisneksestä tuo liikearvo oikein tulee?
Talousjohtaja mainitsi osaripuhelussa jotenkin siihen tapaan, että kaikissa Norjan kauppakeskuksissa on liikearvoa jäljellä perintönä v. 2015 aikoihin tehdyistä ostoista. Osarin konsernitaseessa on liikearvorivi, joka on 30.9.2023 ollut 111,3M ja 30.9.2024 se oli 92,2M, eli vähennystä tullut 19,1M. Noin määrällisesti tuo voisi osua yhteen Trekantenin tappion kanssa, kun huomioi arvottomina pois pyyhkäistyt rakennusoikeudet?
Eikö niin, että liikearvoa ei voi olla suoraan kiinteistöjen tasearvoissa, vaan se on ilmoitettava erikseen? Jolloin 92,2M olisi ihan puhtaalle hötölle yläraja. Mistäköhän ostetusta bisneksestä tuo liikearvo oikein tulee?
Hyvä pointti ja poiminta! Tätä en itse hoksannutkaan. Olisi tietysti hyvä uutinen, eli tuossa olisi jonkinlainen takalaita selkeälle hötölle, jota jostain syystä ei ole alaskirjattu.
Tällainen maininta Kanin osarista löytyy:
Citycon laatii konsernitilinpäätöksensä kansainvälisten tilinpäätösstandardien (International Financial Reporting Standards, IFRS) mukaisesti. Lisätietoa laskentaperiaatteista löytyy Cityconin vuositilinpäätöksestä 2023. Cityconin osavuosikatsaus raportointikaudelta on laadittu soveltamalla samoja laadintaperiaatteita kuin vuositilinpäätöksessä 2023 sekä IAS 34 Osavuosikatsaukset -standardin mukaisesti pois lukien liikearvon alaskirjaukset liittyen myytyihin yksiköihin, joiden osalta laadintaperiaatetta on muutettu vuoden 2024 alusta lähtien. Jos osa rahavirtaa tuottavasta yksiköstä, jolle on kohdistettu liikearvoa, myydään, liikearvo, joka kohdistuu kyseiselle myydylle osalle, kirjataan alas ja esitetään osana Nettovoittot/- tappiot sijoituskiinteistöjen ja tytäryritysten myynneistä aiemman Liiketoiminnan muut tuotot ja kulut -rivin sijaan. Luvut ovat tilintarkastamattomia.
Osarilla tai vuosikertomuksissa ei mielestäni löydy tarkempaa tietoa, mille omaisuuserille liikearvo allokoitu.
Cityconilla lienee jotain lisäpalveluita tms. mitä myyvät perus tilavuokran päälle, jos näitä kiinteistöostojen yhteydessä hankittu, niin ilmeisesti kauppahinnasta jokin osa jyvitetty näille? Kokoluokkana ja Trekanten kauppa (Liikearvo 15% Trekanten myyntihinnasta - jäljellä oleva liikearvo 92me, koko Norjan kiinteistömassan valuaatio 1000me) huomioiden vaikuttaisi loogiselta että tuo jäljellä oleva 92me viittaisi vain osaan Norjan kiinteistöistä. Koko taseesta noin 2%:a, eli aika rajattu osuus. Toki en käsitä miksei tätä kirjata kerralla alas, jos nyt selkeä näkymä ettei kiinteistöjen hinnat palveluliiketoimintoineen kata tasearvoa. Saman tyyppisiä palveluita tarjottaneen muissakin maissa, mutta jos ei yrityskaupalla hankittuja, niin liikearvoa ei taseelle ole niiden osalta kertynyt. Joka tapauksessa hyvä uutinen jos ongelmaosuus taseessa tuota luokkaa.
Fiksu johto olisi toki tämän liikearvologiikan ja jäljelle jäävän ongelmallisen potin kokoluokan voinut avata tarkemmin sijoittajille audiocastissä.
Eikö niin, että liikearvoa ei voi olla suoraan kiinteistöjen tasearvoissa, vaan se on ilmoitettava erikseen? Jolloin 92,2M olisi ihan puhtaalle hötölle yläraja. Mistäköhän ostetusta bisneksestä tuo liikearvo oikein tulee?
Liikearvo on taseessa omalla rivillä eikä siis kiinteistöjen tasearvoissa.
Nuo kiinteistöt taidettiin aikanaan ostaa Norjan Strawberry-mieheltä ja muilta yhtiökumppaneilta optimistisella valuaatiolla. Petter kehuskeli kirjassaan kuinka biittasi Kanin silloisen toimarin neuvotteluissa pystyyn.
Liikearvon pitävyyttä testataan lähtökohtaisesti kassavirtamallilla liiketoimintakokonaisuuksittain. Jos kokonaisuudesta putoaa pala pois (Trekante), niin jäljelle jäävä kassavirta ei enää riitä perustelemaan sen hetkistä liikearvoa.
Citycon Oyj: Sisäpiiritieto: Citycon on nimittänyt uuden toimitusjohtajan ja tehnyt muutoksia konsernin johtoryhmään. Hallitus on päättänyt keskeyttää osingonjaon vuonna 2025.
CITYCON OYJ Sisäpiiritieto 15.11.2024 klo 18.10 Citycon Oyj:n hallitus on yksimielisesti hyväksynyt seuraavat päätökset:
Oleg Zaslavsky on nimitetty Cityconin uudeksi toimitusjohtajaksi
Cityconin johtoryhmään on tehty muutoksia
Osingonjako on päätetty keskeyttää vuonna 2025
Oleg Zaslavsky on nimitetty Cityconin uudeksi toimitusjohtajaksi
Citycon Oyj:n hallitus on yksimielisesti päättänyt nimittää Oleg Zaslavskyn Cityconin uudeksi toimitusjohtajaksi viimeistään huhtikuusta 2025 alkaen. Zaslavskyn toimipaikka tulee olemaan Helsingissä. F. Scott Ball jatkaa väliaikaisena toimitusjohtajana siihen asti, kunnes Oleg aloittaa tehtävässään.
Citycon Oyj:n hallitus on yksimielisesti päättänyt olla käyttämättä valtuutustaan, eikä osinkoa tai pääomanpalautusta jaeta vuonna 2025 (osinko, josta päätettiin 6.11.2024 maksetaan suunnitellusti 31.12.2024). Päätös on tehty yhtiön pitkän aikavälin taloudellisen vakauden parantamiseksi sekä taseen ja luottokelpoisuuden vahvistamiseksi.
Toivottavasti tämä tarkoittaa että Katzmanin omat firmat ovat elpyneet sen verran että osingoille ei ole pakkotarvetta ja nyt on tajuttu että lypsylehmä kuolee osakekurssin puolesta käsiin. Eikä ole toimittu täysin pakkotilanteessa, vaikea on tosin pakkotilannetta nähdä kun korot ovat tulleet alas ja operatiivinen toiminta pyörii edelleen hyvin.
Eero Sihvonen nimitetty Cityconin uudeksi talousjohtajaksi, Sakari Järvelä ja Jussi Vyyryläinen jättävät yhtiön
Tämä ei varsinaisesti yllättänyt. Järvelältä tämä CFO pesti oli täydellinen pohjanoteeraus, erityisesti kevään luottoluokitus ja antisekoilut jotka selvästi CFO:n tontille tippuvat. Sama tulosvaroitussekoilun kanssa. Ei tule ikävä. Henricalle sääli ettei ollut kunnon taisteluparia.
Uudella toimarilla CFO taustaa ja Sihvosella samoin pitkä ura takana talousjohdosta ja myös Cityconista. Vaikuttaa että nyt saataisiin kaivattua kokemusta yhtiö johtoon. Ja toki oleellista että Ballinaamasta päästään eroon. Vuokraustoiminta kai sujunut kohtuullisesti, joten Vyyryläisen lähdöstä vaikea sanoa hyvä vai huono juttu. Järvelä sai varmaan Henrican kanssa samanaikaisesti käskyn etsiä muita hommia, Sihvoselle haluttiin hetki aikaa ajaa itsensä hallituksessa sisään ja Järvelä sai hoitaa osarin julkistuksen pois ollen päivän luvuista vielä tässä kohtaa paremmin perillä.
Osingon leikkaus positiivinen signaali siitä, että markkinoiden luottamus halutaan palauttaa. Kaiken sekoilun jälkeen johdon siivous ja vaihto kokeneempaan perusteltua. Tähän jos saataisiin muutama oikeasti lähelle tasearvoa oleva myynti loppuvuoteen, niin voisi jopa löytyä triggereitä kurssin nousulle.
e: Sihvonen jo kertaalleen jäänyt eläkkeelle joten tuskin tämä pitkäaikainen projekti hänelle on. Toivotaan että liittyy koko yhtiön myyntiprosessiin, eli ottanut siitä vielä tehtävän vastaan kun yhtiön hyvin aiemmasta historiasta tuntee. Jos pidempiaikaista vaihtoehtoa olisi haettu niin tuskin Sihvoseen olisi päädytty.
Jos yhtiön kiinteistöjen arvot on määritetty nollakorkojen aikana, niin miten ylipäätään voisi kuvitella, että löytyisi taho, joka on valmis ostamaa niillä hinnoilla?
Tarjontaa on reilusti ja ostajia todella vähän, joten kiinteistöt käyvät kaupaksi vain huomattavasti alhaisemmilla hinnoilla kuin kolme vuotta sitten.
Ostajan markkina siis.
Ja jos ihan suoraan sanon, niin nyt kiinteistöjä myydään likviditeetti syistä eikä silloin myyntivoitot ole päällimmäisenä haussa.
Ihmekös kun Järvelä ei enää vastannut puhelimeen viime päivinä, ja viimeisen kerran kun yritin eilen, meni jo vastaajaan. 😳 Ei tosiaan vakuuttanut tämä heppu, mutta sen sijaan tuosta osinkopolitiikan muutoksesta yllätyin erittäin positiivisesti. Tämä oli ehdottomasti sarjaa uskon kun näen. Ja nyt se nähtiin. Ellei taustalla ole reittaajilta tullut kriisipuhelu, niin hyvä juttu, ja varmaan hyvä, vaikka olisi ollutkin. Pääasia, että pääoman allokoinnissa alkaisi hiljalleen näkymään jotain järkeä.
Jos yhtiön kiinteistöjen arvot on määritetty nollakorkojen aikana, niin miten ylipäätään voisi kuvitella, että löytyisi taho, joka on valmis ostamaa niillä hinnoilla?
Tarjontaa on reilusti ja ostajia todella vähän, joten kiinteistöt käyvät kaupaksi vain huomattavasti alhaisemmilla hinnoilla kuin kolme vuotta sitten.
Ostajan markkina siis.
Kannattaa ottaa huomioon että vuokriin saatu inflakorotukset hyvin läpi. Kiinteistöjen kassavirta siis paljon parempi kuin kolme vuotta sitten. Vastaavilla tuottovaateilla ei tietenkään osta kukaan vs muutama vuosi sitten. Tuottovaateita on nostettu ja siten kiinteistömassaa alaskirjattu, inflakorotukset kompensoineet tätä osin. Markkinat kurssin kautta hinnoittelevat kurssiin vielä reilumpaa alennusta, joten kurssissa nousupotentiaalia vaikka kiinteistömassa polkaistaisiin luokkaa 15% alella pihalle.
