TuuriTuuli wrote:

von Fyrckendahl wrote:

Paljonko on kiinteistörahastojen 10 vuoden keskituotto, kun edes yksi romahdus on saatu laskettua realistisesti mukaan?

Titanium on laskenut Hoivakiinteistölle 7,68% ja eQ omalle Yhteiskuntakiinteistölleen 6,3%, jos ymmärrän kysymyksesi oikein. 

Kiitos luvuista. Rahastojen tuottohistoria saattaa näyttää hieman toisenlaiselta, kunhan kiinteistöt ovat menneet kaupaksi ja lunastukset maksettu niin, että nettomerkinnät eivät enää ole miinuksella. Sitten nähdään tämän sijoitusmuodon tuottokyky yli vähän huonompienkin aikojen. Voidaan verrata vaikka osakemarkkinan keskimääräiseen tuottoon. 

Innilator wrote:

Rahastoyhtiö toimii kuin asunnon myyjä, joka haluaa "omat pois", vaikka hinnat laskivat.

Vai kuin asuntosijoittaja, joka haluaa ”omat pois” vaikka hinnat laskevat ja sen sijaan, että möisi sijoitusasunnon antaakin vain vuokrien juosta ja odottaa parempaa myyntiaikaa? Vähän niinkuin he ovat tehneet.

Tällä tarkoitin sellaista, että jos rahastoyhtiö (tai asunnon myyjä) lukittautuu vanhaan hintaan eikä tunnusta markkinahinnan laskua, erityisesti jos tilanne jatkuu pidempään. Silloin se suojelee rahastoyhtiötä asiakaspaolta mutta ei sijoittajia tappioilta. 

Itseään ei kannata huijata vanhoilla hinnoilla, vaikka uskoisikin saavansa paremman hinnan odottamalla. 

Arvopaperin taulukon nettomerkintöjen osuus rahastopääomasta, rahastot joiden lunastus keskeytetty, lykätty tai rajoitettu:

OP-Vuokratuotto -7,6 % keskeytetty
eQ Yhteiskuntakiinteistöt -4,3 % lykätty
eQ Liikekiinteistöt -4,3 % lykätty
Titanium Hoivakiinteistö -8,5 % keskeytetty
Ålandsbanken Asuntorahasto -0,4 % lykätty
OP-Palvelukiinteistöt -2,9 % keskeytetty
S-Pankki Asunto -1,0 % rajoitettiin
Evli Vuokratuotto II +0,2 % lykätty

Aika herkästi tulee lunastusrajoitus, jos luvut pitävät paikkansa.

TuuriTuuli wrote:

Voiko olla niin, ettei toisaalta pörssiä vähäriskisempi mutta toisaalta epälikvidimpi melkein 6% tuotto vs. pörssin riskisempi mutta likvidimpi 7% (tai mitä nyt jokin järkevä veikkaus keskituotoksi nykyään onkaan) ole tarpeeksi kiinteistösijoituksille ja pakottaa pudottamaan kiinteistöjen arvoja?

Jos tuotto on tarpeeksi hyvä, kiinteistöt menevät kaupaksi, lunastuksia ei tarvitse lykätä eikä kiinteistöjen arvoa pudottaa. 

Huonona pidetyn Helsingin pörssin 10 vuoden keskituotto on 7,8 % vuodessa (OMX Helsinki CAP GI). Tähän sisältyy pari romahdusta (korona ja sota). Paljonko on kiinteistörahastojen 10 vuoden keskituotto, kun edes yksi romahdus on saatu laskettua realistisesti mukaan?

Tavallisen piensijoittajan näkökulmasta on iso riski, jos lunastus estyy. Tämä riski ei lisää tuottoa. Lunastusriski yhdistyy mielessä arvonlaskuriskiin: kun arvo uhkaa laskea, lunastaminen tehdään vaikeaksi.

Kuinka houkutteleva tällainen "tappioon lukitseva" sijoitusmuoto on jatkossa Titaniumin tai muun rahastoyhtiön asiakkaalle? 

sulkeminen on ihan oikeasti rahastoon sijoittaneiden suojelemista

Ehkä väliaikaisesti, mutta siinä on myös intressiristiriita: suojellaanko asiakkaita vai rahastoyhtiötä? Jos lunastus johtaa tappioihin ja arvonalennuksiin, tappion näyttämistä voi seurata asiakaspako ja rahaston lopettaminen. Mitä pidempään lunastus viivästyy ja tappion realisointi lykkääntyy, sitä enemmän suojellaan rahastoyhtiötä. Arvo on jo laskenut, mutta laskua ei haluta tunnustaa. Rahastoyhtiö toimii kuin asunnon myyjä, joka haluaa "omat pois", vaikka hinnat laskivat.

Osakerahastoissa tämä toimii toisin. Jos osakkeet ovat laskussa, asiakkaan vastuulla on lunastaa oikeaan aikaan. Rahasto ei suojele asiakkaita estämällä lunastuksia matalalla kurssilla. Osakerahasto palvelee asiakkaita jatkamalla sijoituspolitiikkansa noudattamista. Pahiten kärsineet osakerahastot suljetaan tai yhdistetään toisiin ilman kohua.

Titanium Hoivakiinteistöjen lunastukset voidaan sääntöjen mukaan keskeyttää väliaikaisesti, kun rahastoyhtiö voisi joutua realisoimaan Rahaston sijoituskohteita markkina-arvoa merkittävästi alhaisemmalla hinnalla. Väliajan pituutta ei ole määritelty. Sitäkään ei määritellä, miten realisointihinta ja markkina-arvo eroavat toisistaan. Voidaanko sanoa, että jos hoivakiinteistöstä saataisiin joulukuussa 10 miljoonaa, sen markkina-arvo oli silti 15 miljoonaa? Lunastukset seis kolmeksi vuodeksi, että realisointi onnistuu markkina-arvolla?

Sijoittajan näkökulmasta keskeytys lisää epävarmuutta. Kääntöpuoli eli tuotto-odotus ei ole kasvanut.

Miten arvelette Titaniumin rahastomyynnin jatkossa kehittyvän, kun päätuote on kärsinyt näyttävän takaiskun? Myös Titaniumin kilpailijat ovat laajassa rintamassa näyttäneet, millaisia tuotteita kiinteistörahastot todellisuudessa ovat.

Kun tilanne joskus laukeaa, kiinteistörahastojen arvoja tullaan kirjaamaan selvästi alas. Sitten kun kiinteistöjä onnistutaan realisoimaan, niistä ei saada aiemmin laskettua hintaa. Silloin myös loput on arvostettava alemmaksi. Kurssilasku laukaisee lisää lunastuksia. Jo pelkkä nykytilakin tulee laukaisemaan lisää lunastuksia.

Potentiaalisten asiakkaiden muistiin jää, kuinka ensin rahoja ei saanut ulos, sitten kurssi putosi ja tuli tappiota. Lisäksi muistiin jää, että rahastoyhtiö aiheutti tappion. 

Halla-aho puki ajatuksen sanoiksi sanoilla "vedätys", "petetyksi tuleminen" ja "kauaskantoisia vaikutuksia säästäjien käyttäytymiseen".

Nyt voisi olla hyvä hetki tehdä edullisia kiinteistösijoituksia. Kuka sijoittaisi nykytilanteessa juuri kiinteistörahaston kautta? Mitä etua (oletettavasti) yliarvostettu, lunastukset keskeyttänyt kiinteistörahasto tarjoaa sijoittajalle?

A wrote:

On muuten ikävä asia, että verotus ohjailee sijoittamista. 

Verot ja osingot tunnetusti ohjailevat sijoittamista. Ne ovat sijoittamisen epävarmuuden keskellä niitä harvoja melko varmoja asioita, joiden varaan sijoittaja voi laskea. Mitä vähemmän sijoittaja voi perehtyä yritykseen, sitä enemmän hänen on käytettävä toisarvoisia sijoitusperusteita. 

Citycon-sijoittaja voi olla varma, että osinkoa ei ole hetkeen tulossa ja tappiot saa vähentää. Siitä sijoittaja ei voi olla lainkaan varma, että yrityksen suunta kääntyy ja taseessa oleva arvo realisoituu sijoittajan tilille. 

Tuloja saaneen sijoittajan kannattaa realisoida tappio vielä tämän vuoden puolella, että varmistaa verohyödyn. Myymällä joulukuun lopussa saa verohyödyn vuotta aiemmin kuin myymällä tammikuun alussa. Säästyneet verorahat voi sijoittaa vuodeksi mihin haluaa (myös Cityconiin) ja yrittää tienata tappiot takaisin.

Heikin Ashi wrote:

Rahalla  ei osteta onnea – rahalla  ostetaan vapautta. 

Raha antaa vapautta. Vapaus ei edellytä ostamista. Todellista vapautta ei myöskään ole myynnissä. 

Vapautta on se, kun on mahdollisuus tehdä jotain ilman estettä. Myynnissä on asioita, jotka edustavat vapautta, esimerkiksi moottoripyöriä. Jos ihminen voi rahojensa puolesta vapaasti valita, montako moottoripyörää hän ostaa ja millaisia ne ovat, hänellä on rahan antama vapaus, vaikka hän ei ostaisikaan ainoatakaan. 

Raha ei kulu siitä, että se antaa vapauden. Raha kuluu, jos ihminen käyttää vapauttaan juuri ostamiseen. Hän voi käyttää vapauttaan myös esimerkiksi rahan säilyttämiseen tai sijoittamiseen.

von Fyrckendahl wrote:

Jos osinkoa ei tule ja tasearvot ovat epäselvät, osakekurssi ei saa tukea kummastakaan. Valmiiksi laskeneiden osakkeiden omistaminen on erityisen tuskallista juuri loppuvuonna. 1) Loppuvuonna salkunhoitajien on "pakko" myydä laskeneet osakkeet, jotta vuodenvaihteen omistusluettelo näyttää siistimmältä eikä synny kysymyksiä salkunhoidon osaamistasosta. 2) Yksityissijoittajaa houkuttaa myymään kurssitappion verovähennys. Kurssitappio tänä vuonna on jo 35 prosentin luokkaa, mistä saa messevän verovähennyksen, selvästi isomman kuin tämän vuoden osingot. 3) Puhdasoppiset osinkosijoittajat poistuvat osakkeesta joko silloin, kun osinko joko uhkaa loppua (eli nyt) tai viimeistään, kun osinkoa ei enää tule enempää eli 19.12. 

Lainaan kuukauden takaista itseäni. Osakekurssi ei ole tähän mennessä saanut tukea. Tiukimpien osinkosijoittajien kannattaa myydä osakkeet 19. ja 30. päivän välisenä aikana, jotta he pääsevät hyödyntämään verovähennyksen heti. Väliin mahtuu 5 pörssipäivää.

Veromyynti on tällä kertaa erityisen houkuttelevaa, koska kurssitappio on niin iso ja osinko on juuri loppunut. Verotehokas myyntiaika on puolestaan varsin lyhyt. Tappiot ehtii vielä käyttää viimeisten osinkojen veroihin.

Tämä yhtälö ei ole omiaan tukemaan osakkeen kurssia loppuvuonna, mutta ensi vuonna tilanne on taas uusi.

Velho wrote:

Ihan validia pohdintaa, mutta eikös näissä divestoinneissa ollut tarkoitus luopua keskuksista, jotka joko sijaintinsa tai vuokralaismixinsä puolesta nimenomaan eivät ole ydinliiketoiminnan kannalta otollisimpia, eli eivät ole parasta A-ryhmää? Eli julkilausuttu tavoite on tavallaan myydä ne kehnoimmat kohteet, eikä suinkaan parhaita. Ja tässä mielessä nyt nähtyjen myyntien voisi otaksua olevan pohjahintoja. 

Tämä edellyttää, että "kehnot" kohteet on arvostettu taseessa liian optimistisesti, kun taas A-kohteet on arvostettu realistisemmin tai niihin on jo tehty riittävästi alaskirjauksia. 

Toisaalta jos koko tase on liian optimistinen, on myynnit hoidettava taitavasti, ettei asia vain paljastuisi. Silloin syntyy houkutus jopa peitellä todellisia myyntitappioita ja lykätä niistä kertomista niin pitkälle kuin mahdollista.

On saatu 2 selkeää todistetta, että Cityconin tasearvot eivät myydessä vastaa käypiä arvoja.

Ensin myytiin "lähellä käypää arvoa pois lukien rakennusoikeuden arvo". Se täsmentyi 27 %:n alennukseksi. 

Sitten myytiin 9 % alennuksella. Se täsmentyy tulevaisuudessa mihin sitten täsmentyykään tai on täsmentymättä. Liittyykö Kristiineen rakennusoikeutta, liikearvoa tai muita eriä, jotka voivat vielä täsmentyä?

Keskiarvo 9 ja 27 prosentista on 18 %.

On epätodennäköistä, että ensimmäisenä myytäisiin sitä, mistä saadaan huonoin hinta ja joudutaan kirjaamaan isoin tappio.

Kun toteutuneista kauppahinnoista saadaan näyttöä, tasearvoja saatetaan joutua kirjaamaan alas, mikä syö omaa pääomaa. Sitten kysytään, onko omaa pääomaa riittävästi vai pitäisikö sitä vahvistaa jotenkin. Ovaro joutui muutama vuosi sitten kierteeseen, jossa tasearvoja kirjattiin alas, myytiin tappiolla, piti tehdä lisää alaskirjauksia, myytiin lisää tappiolla jne. Myyntikierteeseen ajautuminen on myrkkyä tasearvolle.

Sijoittaja joutuu ottamaan huomioon, että näkyvissä on vasta jäävuoren huippu, ja vaatimaan reilusti turvamarginaalia kurssiin. Myöhemmin nähdään, oliko marginaali riittävä vai olisiko pitänyt vaatia vielä enemmän.