A wrote:

On muuten ikävä asia, että verotus ohjailee sijoittamista. 

Verot ja osingot tunnetusti ohjailevat sijoittamista. Ne ovat sijoittamisen epävarmuuden keskellä niitä harvoja melko varmoja asioita, joiden varaan sijoittaja voi laskea. Mitä vähemmän sijoittaja voi perehtyä yritykseen, sitä enemmän hänen on käytettävä toisarvoisia sijoitusperusteita. 

Citycon-sijoittaja voi olla varma, että osinkoa ei ole hetkeen tulossa ja tappiot saa vähentää. Siitä sijoittaja ei voi olla lainkaan varma, että yrityksen suunta kääntyy ja taseessa oleva arvo realisoituu sijoittajan tilille. 

Tuloja saaneen sijoittajan kannattaa realisoida tappio vielä tämän vuoden puolella, että varmistaa verohyödyn. Myymällä joulukuun lopussa saa verohyödyn vuotta aiemmin kuin myymällä tammikuun alussa. Säästyneet verorahat voi sijoittaa vuodeksi mihin haluaa (myös Cityconiin) ja yrittää tienata tappiot takaisin.

Heikin Ashi wrote:

Rahalla  ei osteta onnea – rahalla  ostetaan vapautta. 

Raha antaa vapautta. Vapaus ei edellytä ostamista. Todellista vapautta ei myöskään ole myynnissä. 

Vapautta on se, kun on mahdollisuus tehdä jotain ilman estettä. Myynnissä on asioita, jotka edustavat vapautta, esimerkiksi moottoripyöriä. Jos ihminen voi rahojensa puolesta vapaasti valita, montako moottoripyörää hän ostaa ja millaisia ne ovat, hänellä on rahan antama vapaus, vaikka hän ei ostaisikaan ainoatakaan. 

Raha ei kulu siitä, että se antaa vapauden. Raha kuluu, jos ihminen käyttää vapauttaan juuri ostamiseen. Hän voi käyttää vapauttaan myös esimerkiksi rahan säilyttämiseen tai sijoittamiseen.

von Fyrckendahl wrote:

Jos osinkoa ei tule ja tasearvot ovat epäselvät, osakekurssi ei saa tukea kummastakaan. Valmiiksi laskeneiden osakkeiden omistaminen on erityisen tuskallista juuri loppuvuonna. 1) Loppuvuonna salkunhoitajien on "pakko" myydä laskeneet osakkeet, jotta vuodenvaihteen omistusluettelo näyttää siistimmältä eikä synny kysymyksiä salkunhoidon osaamistasosta. 2) Yksityissijoittajaa houkuttaa myymään kurssitappion verovähennys. Kurssitappio tänä vuonna on jo 35 prosentin luokkaa, mistä saa messevän verovähennyksen, selvästi isomman kuin tämän vuoden osingot. 3) Puhdasoppiset osinkosijoittajat poistuvat osakkeesta joko silloin, kun osinko joko uhkaa loppua (eli nyt) tai viimeistään, kun osinkoa ei enää tule enempää eli 19.12. 

Lainaan kuukauden takaista itseäni. Osakekurssi ei ole tähän mennessä saanut tukea. Tiukimpien osinkosijoittajien kannattaa myydä osakkeet 19. ja 30. päivän välisenä aikana, jotta he pääsevät hyödyntämään verovähennyksen heti. Väliin mahtuu 5 pörssipäivää.

Veromyynti on tällä kertaa erityisen houkuttelevaa, koska kurssitappio on niin iso ja osinko on juuri loppunut. Verotehokas myyntiaika on puolestaan varsin lyhyt. Tappiot ehtii vielä käyttää viimeisten osinkojen veroihin.

Tämä yhtälö ei ole omiaan tukemaan osakkeen kurssia loppuvuonna, mutta ensi vuonna tilanne on taas uusi.

Velho wrote:

Ihan validia pohdintaa, mutta eikös näissä divestoinneissa ollut tarkoitus luopua keskuksista, jotka joko sijaintinsa tai vuokralaismixinsä puolesta nimenomaan eivät ole ydinliiketoiminnan kannalta otollisimpia, eli eivät ole parasta A-ryhmää? Eli julkilausuttu tavoite on tavallaan myydä ne kehnoimmat kohteet, eikä suinkaan parhaita. Ja tässä mielessä nyt nähtyjen myyntien voisi otaksua olevan pohjahintoja. 

Tämä edellyttää, että "kehnot" kohteet on arvostettu taseessa liian optimistisesti, kun taas A-kohteet on arvostettu realistisemmin tai niihin on jo tehty riittävästi alaskirjauksia. 

Toisaalta jos koko tase on liian optimistinen, on myynnit hoidettava taitavasti, ettei asia vain paljastuisi. Silloin syntyy houkutus jopa peitellä todellisia myyntitappioita ja lykätä niistä kertomista niin pitkälle kuin mahdollista.

On saatu 2 selkeää todistetta, että Cityconin tasearvot eivät myydessä vastaa käypiä arvoja.

Ensin myytiin "lähellä käypää arvoa pois lukien rakennusoikeuden arvo". Se täsmentyi 27 %:n alennukseksi. 

Sitten myytiin 9 % alennuksella. Se täsmentyy tulevaisuudessa mihin sitten täsmentyykään tai on täsmentymättä. Liittyykö Kristiineen rakennusoikeutta, liikearvoa tai muita eriä, jotka voivat vielä täsmentyä?

Keskiarvo 9 ja 27 prosentista on 18 %.

On epätodennäköistä, että ensimmäisenä myytäisiin sitä, mistä saadaan huonoin hinta ja joudutaan kirjaamaan isoin tappio.

Kun toteutuneista kauppahinnoista saadaan näyttöä, tasearvoja saatetaan joutua kirjaamaan alas, mikä syö omaa pääomaa. Sitten kysytään, onko omaa pääomaa riittävästi vai pitäisikö sitä vahvistaa jotenkin. Ovaro joutui muutama vuosi sitten kierteeseen, jossa tasearvoja kirjattiin alas, myytiin tappiolla, piti tehdä lisää alaskirjauksia, myytiin lisää tappiolla jne. Myyntikierteeseen ajautuminen on myrkkyä tasearvolle.

Sijoittaja joutuu ottamaan huomioon, että näkyvissä on vasta jäävuoren huippu, ja vaatimaan reilusti turvamarginaalia kurssiin. Myöhemmin nähdään, oliko marginaali riittävä vai olisiko pitänyt vaatia vielä enemmän.

Ketjussa on hyvää analyysiä ja kiteytystä.

Cityconin toiminta muistuttaa pakkorakoon ajautuneen yrityksen toimintaa. Asioita ei ole hoidettu hyvän sään aikana, vaan ongelmia on painettu maton alle ja tehty paniikkiratkaisuja.

Yksi ratkaisu olisi vahvistaa omaa pääomaa, kun vieras pääoma uhkaa muuttua liian kalliiksi. Tätä on hoidettu äkkiäarvaamattomalla suunnatulla annilla ja sulkemalla osinkohana vasta sitten, kun ensin on päätetty myydä omaisuutta 27 prosentin tappiolla.

Suunnitelmallisesti toimiva ongelmayritys sulkisi osingon jo maksuvaran loppuessa ja järjestäisi osakeannin kaikkien kannalta hyväksyttävillä ehdoilla ja normaalilla aikataululla.

Jos osinkoa ei tule ja tasearvot ovat epäselvät, osakekurssi ei saa tukea kummastakaan. Valmiiksi laskeneiden osakkeiden omistaminen on erityisen tuskallista juuri loppuvuonna. 1) Loppuvuonna salkunhoitajien on "pakko" myydä laskeneet osakkeet, jotta vuodenvaihteen omistusluettelo näyttää siistimmältä eikä synny kysymyksiä salkunhoidon osaamistasosta. 2) Yksityissijoittajaa houkuttaa myymään kurssitappion verovähennys. Kurssitappio tänä vuonna on jo 35 prosentin luokkaa, mistä saa messevän verovähennyksen, selvästi isomman kuin tämän vuoden osingot. 3) Puhdasoppiset osinkosijoittajat poistuvat osakkeesta joko silloin, kun osinko joko uhkaa loppua (eli nyt) tai viimeistään, kun osinkoa ei enää tule enempää eli 19.12. 

Ei hyvältä näytä. Jälkiviisaasti katsoen Citycon ei hyvänä aikana varautunut huonoihin aikoihin tarpeeksi. Kriisin koittaessa se ei tee tarvittavia korjaustoimia ajoissa. Tätä ei voi pitää onnistumisena.

Tämä ketju on hyödyllinen, koska täällä käsitellään yhtiön ongelmia eikä vain luoda hyvää yhteishenkeä ja tsempata toisiamme.

KepilläJäätä wrote:

Trekanten meni tosiaan -27% tasearvosta. Selitykset sekavaa sillisalaattia: rakennusoikeuksien arvo sulanut, liikearvo jouduttiin alaskirjaamaan (ilmeisesti aikanaan hankittu myös palveluliiketoimintaa?), investointivelka/capex paine rasitti kauppahintaa. Ilmeisesti johdolla  unohtunut testata tasearvojen pitävyyttää, IFRS:n mukaan tätä kai pitäisi tehdä jatkuvasti. Osaamattomuutta vai tietoista harhaanjohtamista?

Vedetään vielä yhteen: Ensin annetaan ymmärtää, että myytiin tasearvolla. Sitten lähtee toimitusjohtaja. Tulos julkistetaan: hienosti meni. Isosta myyntitappiosta ei hiiskuta. Tappio myönnetään, kun joku tajuaa kysyä suoraan. Tavoitteena on myydä lisää.

Saa korjata, jos yhteenvedossa on virhe.

Nordea:

target price of SEK 200, corresponding to 2025E P/NRV of 1.23x

Cibus:

EPRA NRV amounted to EUR 749,001 thousand (743,893) corresponding to EUR 11.9 (13.0) per share

Näillä luvuilla ollaankin jo tänään Nordean targetissa. P/NRV on 1,23 kurssilla SEK 171.

Omia osakkeita ei ostettu kesä-syyskuussa. Kirjataan muistiin kurssi, jolla ei ostettu: 405 - 483. Vielä toukokuussa ostettiin keskihinnalla 418 dollaria. Sitten mieli muuttui, vaikka kassassa rahaa riittää.

Valmistautuuko Buffett oman itsensä jälkeiseen aikaan tyhjentämällä salkusta huonot osakkeet, jotta seuraajien on helpompi suorittaa omaa strategiaansa puhtaalta pöydältä? Jos seuraaja myy Buffettin hankkimia osakkeita epäoptimaalisella hetkellä, kritiikkiä tulee riittämään. Seuraajan tai seuraajien menestystä tullaan väistämättä vertaamaan Buffettin menestykseen.

Olet ymmärtänyt ihan oikein. 

Luovutusvoitto ei ole veronalaista tuloa, jos verovuonna luovutetun omaisuuden yhteenlasketut luovutushinnat ovat enintään 1 000 euroa.

Korkotuottoa ja osakesäästötilillä tapahtunutta myyntiä ei lasketa mukaan "yhteenlaskettuihin luovutushintoihin". Ne eivät ole verotuksessa luovutuksia. Veroetu on sitä isompi, mitä isomman arvonnousuprosentin pystyt realisoimaan.