Ko. julkaisu on sitä mieltä, että Citycon keskittyy päivittäistavaraketjujen omistamiseen, yhtiön strategia on hakea kiinteistöjä keskeisistä kaupungeista ja alehintainen suunnattu anti oli pakkotilanne.
Ilo lukea aina laadukasta suomalaista talousjournalismia :)
Ko. julkaisu on sitä mieltä, että Citycon keskittyy päivittäistavaraketjujen omistamiseen, yhtiön strategia on hakea kiinteistöjä keskeisistä kaupungeista ja alehintainen suunnattu anti oli pakkotilanne.
Ilo lukea aina laadukasta suomalaista talousjournalismia :)
Luen yleensä kaiken Cityconista kirjoitetun ja niin tämänkin. Yleensä löydän jonkun kulman, mitä en ole tullut ajatelleeksi. Olisikohan tämä tehty AI + copy pastella, kun vaikutti lähinnä Kaupunkihuijarin tiedotteelta AI:n tuottamilla kiinteistöjen hakemisella ja päivittäistavarakauppojen omistamisilla ryyditettynä🤔?
OP:n Carlo Gylling ei selvästi tykkää kaninlihasta. En suosittele Maltaa lomanviettokohteeksi, siellä saa joka paikassa kania. Maltaksi kansallisruoan nimi on Stuffat tal-Fenek. Kuinkahan moni Maltan isohkosta suomalaisyhteisöstä tietää tämän? Nyt pari lisää, luulen niitä olevan lukjoissanikin.
Luen Carloa erityisen tarkalla silmällä, koska omien näkemyksien haastaminen on spekulanttien elinehto. Jäin pohtimaan, miten niin osakemarkkinat hinnoittelevat noin pientä diskonttoa, kun se osakekohtaisista tunnusluvuista on suuruusluokkaa 50%.
Osakemarkkinat hinnoittelevat edelleen merkittävää diskonttoa suhteessa kiinteistökantojen arvoihin, joka viime perjantain päätöskurssilla on noin 22 prosenttia.
Sitten muistin, että Cityconillahan on jotain velkaakin taseessaan. Jos on kahden euron kiinteistö ja siitä puolet velkaa, tuo 20 prosentin hinnanlasku opoa alas 40 prosenttia. Tämä olisi hyvä kaikkien kiinteistöyhtiösijoittajien ymmärtää.
Sitten yritin ymmärtää myös seuraavan virkkeen:
Suhteessa luototusasteen 50 prosentin raja-arvoon, mahdollistaisi tämä ainoastaan 2 prosentin laskumahdollisuuden kiinteistökantojen arvoihin.
Tämän täytynee olla niin, että on vain löysästi kirjoitettu. Cityconin LTV on 47,6% ja tosiaan jos kovenantti on 50%, mahdollistaisi tämä vain vajaan 2% laskun kiinteistöjen markkina-arvoihin,jotta pysyisi alle 50%. En löytänyt tällaista kovenanttia.
Toisaalta Carlo puhui vain raja-arvosta eikä kovenantista. Ehkäpä se 50% oli Ossuuspankin oma raja-arvo jollekin? Ja epäilemättä onkin joissain luottosopimuksissa.
Esimerkiksi vuoden 2024 ennusteillamme, yhtiön nettovelan suhde käyttökatteeseen on noin 12,5x (pl. hybridilainat korollisesta velasta 9,2x), kun vastaavasti verrokkiryhmän keskiarvo on noin 7,6x.
Tämän mie ymmärsin suorilta. Ei mennyt koulunkäynti ihan hukkaan. Cityconilla on paljon velgaa. Onneksi ei kuitenkaan humalassa ostettua volgaa. Lopun ymmärtäminen vaatii syvää Sleepy Sleepers sivistystä:
"Humalassa otin velgaa. Perkele ostin sillä Volgan"
"Ajanut oon paljon Volgaa, mutta maksanut en velgaa".
Tämän täytynee olla niin, että on vain löysästi kirjoitettu. Cityconin LTV on 47,6% ja tosiaan jos kovenantti on 50%, mahdollistaisi tämä vain vajaan 2% laskun kiinteistöjen markkina-arvoihin,jotta pysyisi alle 50%. En löytänyt tällaista kovenanttia.
Nyt tulee ulkomuistista, mutta muistelisin tämän 50% LTV rajan tulevan suoraan luottoluokittajan papereista. Hehän on siitä mukavia, että kirjoittavat ihan avoimesti raportteihin mitkä tekijät realisoituessaan voisivat aiheuttaa luottoluokituksen laskun tai nousun.
Piti nyt ihan tarkistaa, ja eipä tuo 50% LTV raja ainakaan ihan luotisuoraan luottoluokittajalta tule. En siis minäkään tiedä mihin Carlo tarkalleen 50% LTV raja-arvollaan viittaa.
S&P:n viimeisimmästä raportista kuvakaappaus alla. Tuolloin oltiin jo yli heidän asettaman debt to debt plus equity rajan 55%, mikä on ymmärtääkseni käytännön sama asia kuin LTV paitsi jotain oikaisuja tekevät.
Tuon raportin kirjoittamisen jälkeen on myyty kaksi mökkiä, eli lienee ollaan taas S&P:n rajojen sisällä mutta vain niukasti. Suurimmaksi haasteeksi muodostuneekin tuon maks. 3 vuoden keskimääräisen maturiteetin ylläpitäminen, siihen tarvitaan paljon lisää onnistuneita myyntejä ja/tai lainojen rullauksia jo seuraavan noin 12kk sisällä, jälkimmäinen olisi todella ikävää jos joudutaan vaihtamaan nollakorkoaikana tehdyt lainat nykyiselle korkotasolle paljon ennen niiden erääntymistä.
Toisaalta S&P on omassa raportissaan olettanut/luottanut Cityconin onnistuvan myymään vain 300m€ edestä assetteja (220m€ 2024 ja 80m€ 2025), mistä on nyt Trekantenin jälkeen kasassa noin 144m€.
Jos hommat menee yhtään niin kuin suunniteltu, eli jo nyt myytävissä olevat kiinteistöt Virosta ja Ruotsista menee kaupaksi niin tuo 300m€ menee yli heittämällä jo näistä kahdesta myynnistä. Tässä hyvä huomioida, että Ruotsissa myytävänä oleva kiinteistö on ymmärtääkseni varmasti Barkarbyn asunnot, eli oikeasti sielläkin on 70m€ kokonaisuus myynnissä vaikka taseessa näkyykin vain tähän asti tehdyt investoinnit 6,8m€. Barkarby on valmistunut nyt elokuussa, eli seuraavassa osarissa näkyy sitten koko arvoltaan myytävänä olevissa jos en ole tämän suhteen jotain härsinyt ajatuksissani, ja myytävänä onkin joku muu.
Olin lauantaina rapujuhlissa, jossa Citycon tuli puheeksi. Dynaaminen 20hengen tiimi oli ulkoistettu Starialle, eikä ihan hirveän hyviä fiiliksiä asiasta jäänyt mieleen. Päällimmäisenä henkilökunnan mukaan oli mielessä, että mistä säästöt syntyvät. Palkat pysyy samana, tiimin koko ilmeisesti samana mutta ulkoistusfirmankin pitänee saada voita leivän päälle. Lisäksi ryhmä oli siirretty Ompusta keskustaan vasten porukan toiveita. Arvaus oli että näyttää paremmalta tilinpäätöksessä kun firman palkkakulut tippuu mutta tämä oli vain yhden ihmisen arvaus. Varmasti lillukanvarsia isossa kuvassa mutta tulipahan mieleen.
Joustavuutta tuolla ulkoistuksella ainakin puheiden ja kyseisen tiedotteenkin mukaan haettiin.
Tästä kun mennään vuosi tai kaksi eteenpäin on Cityconin tavoitteena olla karkeasti noin 25% nykyistä pienempi, ja siinä samalla toimintamaiden lukumäärän arvaisin pienenevän nykyisestä viidestä kolmeen (Viron ja Tanskan mökit myytäneen kaikki).
Kyllä tuossa siis aika selvää kutistumisvaraa taloushallinnonkin osalta pitäisi olla tulossa, näköjään Citycon halusi tämän hoitaa tällaisella ulkoistustavalla. Tämä tietysti saattaa olla huonompi tai myös parempi työntekijöille, riippuen kovin Starian tilanteesta ja tavasta toimia.
