koska on toivoa (jälleen kerran - on tässä aikaisemminkin ehditty toivoa kelkan kääntymistä) Cityconin Epra EPS:n parantumisesta divestoinneista huolimatta, ja mahdollisuudesta pienentää korkokuluja paitsi lainojen vähentämisen, niin myös lainojen uusimisen kautta (jos korkotaso putoaa nopeammin kuin lainamarkkinoiden luottamus Cityconin maksukykyyn).
Äsh... Näin käy kun alkaa puhumaan firmasta jota ei ole enää vähään aikaan seurannut. Asiat unohtuvat. Tuon "lainojen uusimisen" voi unohtaa. Vaikka alkaisikin laskea liikkeelle vakuudellisia velkakirjoja tai ottaa vakuudellista pankkilainaa, niin voi olla hieman hankala päästä alle 2,75% ja 1,25% korkojen vuosina 2025 ja 2026 erääntyvien bondien kanssa, ja hybridien ostaminen pois kierrosta voi olla lähes mahdotonta (mutta ainahan voi lopettaa osingon maksun jolloin hybridienkin koron voi lykätä tulevaisuuteen...).
Ellen nyt ole unihäiriöissäni ihan pihalla, niin Citycon pääsi Barkabystä irti flättinä, mikä on ainakin miulle positiivinen uutinen.
Citycon on allekirjoittanut sopimuksen, jolla se myy Tukholman Barkarbystadeniin valmistuvan asuinkiinteistökohteen noin 683 miljoonan Ruotsin kruunun bruttokauppahinnalla.
Vuonna 2022 Citycon allekirjoitti termiinisopimuksen kohteen hankkimiseksi. Kohteen edelleenmyynti on suunniteltu tapahtuvaksi joulukuussa 2024 samanaikaisesti, kun Citycon ostaa kohteen rakennuttajalta. Kohteen hankinnan tapahtuessa termiinisopimuksella ei transaktiolla ole merkittävää kassavirtavaikutusta Cityconille.
”Olemme tyytyväisiä tähän transaktioon, jossa edelleenmyymme valmistuvan asuinkiinteistökohteen. Tämä mahdollistaa keskittymisen ydinliiketoimintaamme, eli välttämättömyyshyödykkeisiin ja julkisiin palveluihin nojautuvien kaupunkikeskuksien omistamiseen, operoimiseen ja kehittämiseen. Samalla pysymme sitoutuneina divestointitavoitteiseemme, jonka avulla pyrimme edelleen vahvistamaan tasettamme”, toteaa Cityconin kiinteistökehitysjohtaja Erik Lennhammar.
Vahvan taseen ja kassan omaavat toimijat ostavat tällä hetkellä kiinteistöjä, koska saavat niitä suhteellisen edullisesti. Esimerkiksi vuokralla tiloissaan toimiva yritys ostaa kiinteistön itselleen, kun vuokranantaja tarvitsee käteistä velkojen lyhennyksiin.
noista asunnoista on maksettu 700 milj. SEK, arvokkaampia kruunuja sopimushetkellä. Siitä riippuu milloin rahaa on liikkunut tuleeko kuinka paljon tappiota euroissa. 17 miljoonaa SEK tappiota on peanuts, melkein kuin voittoa Cityconin kehityksen huomioon ottaen
noista asunnoista on maksettu 700 milj. SEK, arvokkaampia kruunuja sopimushetkellä. Siitä riippuu milloin rahaa on liikkunut tuleeko kuinka paljon tappiota euroissa. 17 miljoonaa SEK tappiota on peanuts, melkein kuin voittoa Cityconin kehityksen huomioon ottaen
Voittoa käytännössä todellakin. Kun vertaa tasearvoja ja osakkeen kurssia, niin jos näitä kiinteistöjä tasehinnan hujakoilla myydään niin on erittäin iloinen asia.
Toinen asia se, että vaikka menisi hypepuheen puolelle, niin en ihan ymmärrä, kun eri paikoissa ounastellaan osingon laskua 30 sentistä. Pääomistaja kaipaa kipeästi rahaa, firma tuottaa rahaa ihan ok ja rahoitustilanne on nopeasti helpottamassa. Onko jotain muuta syytä osingon nyt laskea kuin että "Citycon pettää aina"? Tänäkin vuonna on myyty ainakin tämä noin 60me kohde ja aiemmin yli 100me kohde. 160+ miljoonalla makselee kyllä taas osinkoja. Ja joo, osingonmaksu on sinällään typerää liiketoimintaa. Mutta tällä Cityconin arvostuksella mua ei yhtään haittaa osinkojen tason pysyminen ja niitä nyt varmasti tuleekin, haittasi tai ei, juurikin pääomistajan tilanteen takia.
Jos ei sitten koko lafkaa osteta pois, pääomistaja myy koko pakettiaan tms.
Cityconin täytyy vahvistaa kiireellä tasettaan. Kiinteistöjen arvostusten määrittelyt ovat taseessa viritetty äärimmilleen ja arvioitsijat haluavat painaa niitä markkinatilanteen mukaiselle tasolle. Tuo ei vain oikein ole mahdollista ilman, että kovenantit paukkuu. Lainoitusastetta on siis saatava alas kiinteistömassaa myymällä..
Cityconin täytyy vahvistaa kiireellä tasettaan. Kiinteistöjen arvostusten määrittelyt ovat taseessa viritetty äärimmilleen ja arvioitsijat haluavat painaa niitä markkinatilanteen mukaiselle tasolle. Tuo ei vain oikein ole mahdollista ilman, että kovenantit paukkuu. Lainoitusastetta on siis saatava alas kiinteistömassaa myymällä..
Luulisi, että korkojen laskun myötä tuottovaatimusta voidaan jopa hieman laskea. Jos näin tehtäisiin, niin kiinteistöjen arvostukset nousevat.
Cityconin täytyy vahvistaa kiireellä tasettaan. Kiinteistöjen arvostusten määrittelyt ovat taseessa viritetty äärimmilleen ja arvioitsijat haluavat painaa niitä markkinatilanteen mukaiselle tasolle. Tuo ei vain oikein ole mahdollista ilman, että kovenantit paukkuu. Lainoitusastetta on siis saatava alas kiinteistömassaa myymällä..
Luulisi, että korkojen laskun myötä tuottovaatimusta voidaan jopa hieman laskea. Jos näin tehtäisiin, niin kiinteistöjen arvostukset nousevat.
Näinhän se käytännössä toimii. Hyvä huomioida, että tuottovaade on merkittävästi noussut esim. 2022 vuoden lopun keskimääräisestä 5,5% 2023 vuoden lopun keskimääräiseen 6%:iin.
Kiinteistöjen arvot olisivat kyykänneet enemmänkin, mutta koska vuokrien inflakorotukset ovat menneet myös isosti läpi, on päivitetty vuokrataso ja noussut NOI paikanneet tilannetta niin, että aiempaa korkeammasta vuokratuotosta johtuen kiinteistöjen alaskirjaukset ovat jääneet vähäisiksi.
Jos riskitön korko laskee, mutta vuokratuotot pysyvät ennallaan (oletan että indeksipykälät eivät päde alaspäin), tulisi päinvastoin painetta nostaa kiinteistöjen arvoja.
Toki yksi valuaatiometodi taitaa olla verrokkitransaktiot, eli jos paljon tulee alhaisen valuaation verrokkikauppoja, niin ei ehkä toimi noin suoraviivaisesti.
noista asunnoista on maksettu 700 milj. SEK, arvokkaampia kruunuja sopimushetkellä. Siitä riippuu milloin rahaa on liikkunut tuleeko kuinka paljon tappiota euroissa. 17 miljoonaa SEK tappiota on peanuts, melkein kuin voittoa Cityconin kehityksen huomioon ottaen
Voittoa käytännössä todellakin. Kun vertaa tasearvoja ja osakkeen kurssia, niin jos näitä kiinteistöjä tasehinnan hujakoilla myydään niin on erittäin iloinen asia.
Toinen asia se, että vaikka menisi hypepuheen puolelle, niin en ihan ymmärrä, kun eri paikoissa ounastellaan osingon laskua 30 sentistä. Pääomistaja kaipaa kipeästi rahaa, firma tuottaa rahaa ihan ok ja rahoitustilanne on nopeasti helpottamassa. Onko jotain muuta syytä osingon nyt laskea kuin että "Citycon pettää aina"? Tänäkin vuonna on myyty ainakin tämä noin 60me kohde ja aiemmin yli 100me kohde. 160+ miljoonalla makselee kyllä taas osinkoja. Ja joo, osingonmaksu on sinällään typerää liiketoimintaa. Mutta tällä Cityconin arvostuksella mua ei yhtään haittaa osinkojen tason pysyminen ja niitä nyt varmasti tuleekin, haittasi tai ei, juurikin pääomistajan tilanteen takia.
Jos ei sitten koko lafkaa osteta pois, pääomistaja myy koko pakettiaan tms.
Kissamiehestä isojen osinkojen nostaminen ei jää kiinni ja kassavirtakin varmaan antaan myöden. Luottoluokittaja ja -markkina ovat kuitenkin se ohjaava tekijä. Nyt selvästi on nuoralla kävelemistä tuon Investment Grade -luokituksen pitäminen, joten luottoluokittajan talutusnuorassa mennään, eli jos sieltä käsky käy niin sitten vasta osinkoa leikataan. Tämä voisi olla kaikkien kannalta paras skenaario ja savustaa Kissamiehen myymään firman, mikä tavalla tai toisella todennäköisesti triggeröisi arvonnousua myös muille omistajille.
Saattaa olla, että korkojen lasku ei kovin voimakkaasti tuo myötätuulta Cityconin portfolion arvostukseen. Yksi oleellinen tarkasteltava asia on se mistä on lähdetty ja mihin on päädytty. Otin tuottovaatimuksen kehityksen tarkastelupisteiksi Q2/21 ja Q2/24. -21 markkina oli superkuuma ja -24 huomattavasti pehmeämpi. Nämä ajankohdat eivät suoraan ole verrannollisia, koska tuottovaatimukseen vaikuttaa korkojen lisäksi erittäin monta asiaa. Muutaman kriittisen mainitakseni näitä ovat mm. uudisvuokraustoiminnan suoriutuminen, indeksitarkistusten läpivienti, sopimusten uusiminen (= onko pitänyt joustaa, jolloin jo toteutuneet indeksikorotukset "kumoutuvat"), portfoliossa tapahtuneet divestoinnit jne. Alla olevat luvut eivät ole suoraan vertailukelpoisia, koska maantieteelliset jaot ovat muuttuneet arvopisteiden välillä ja portfoliossa on jotain myytykin.
Suomi Q2/24 = 5,5
Suomi ja Viro Q2/21 = 5,4
Norja Q2/24 = 6,2
Norja Q2/21 = 5,5
Ruotsi Q2/24 = 5,8
Ruotsi ja Tanska Q2/21 = 5,6
Tanska ja Viro Q2/24 = 7,2
Koko portfolion painotettu keskiarvo Q2/24 = 6,0
Koko portfolion painotettu keskiarvo Q2/21 = 5,4
Oma mielipiteeni on se, että Cityconin koko portfoliota ei yksikään markkinaehtoisesti toimiva taho ostaisi tähän ajanhetkeen 6,0 %:n tuottovaatimuksella. Toisin sanoen koen, että arvostuksessa on löysää ja korkoympäristön parantumisen ei ainakaan täysmääräisesti pitäisi näkyä laskevina tuottovaatimuksina Cityconin kohdekannassa. Tämä ei ole missään mielessä Citycon-spesifiä, vaan ennemminkin markkinakäytäntö (vrt. esim. Kojamon raportoimat arvostustasot). Kiinteistösijoitusten tuottovaatimukset eivät korreloi likvidien omaisuusluokkien kanssa kovin hyvin tai ainakin seuraavat niitä merkittävällä viiveellä. Kiinteistöarvioitsijat eivät myös kovin hevillä laskumarkkinassa nosta isosti tuottovaatimuksia, koska ei ole markkinaevidenssiä (= toteutuneita kauppoja) tukemaan nostoja. Tästä on seurauksena laskumarkkinan noidankehä, jossa ostajien ja myyjien excelit erkaantuvat koko ajan enemmän toisistaan ja kauppoja toteutuu entistä vähemmän. Toki myyjäpuolella relevantit ihmiset ymmärtävät, että sisäiset arvostukset eivät ole ajantasaisia ja myynnit eivät niihin tasoihin onnistu. Taustalla on kuitenkin usein jokin mahtikäsky tyyliä "Kaikki myynnit max. 5 % alle viimeisimmän arviokirjan."
Huh, tulipas pitkä litania hieman asian vierestä(kin), mutta toivottavasti avasi näkökulmaa, että laskevat korot eivät aina ole kiinteistösijoitusyhtiölle autuaaksi tekevä pelastusrengas.
Mihin firman arvonnousu perustuisi, mikäli Katzman tosiaan myisi firman? Eli kuka ostaisi korkeampaan hintaan, jos nyt saisi halvemmalla pörssistä? Kukaan ei tietääkseni ole ostellut isompia määriä vaikka kurssi "matelee"? Palstan viimeaikaisissa kirjoituksissa kun oletetaan, että mahdollinen myynti olisi positiivinen asia osakkeelle.
Mihin firman arvonnousu perustuisi, mikäli Katzman tosiaan myisi firman? Eli kuka ostaisi korkeampaan hintaan, jos nyt saisi halvemmalla pörssistä? Kukaan ei tietääkseni ole ostellut isompia määriä vaikka kurssi "matelee"? Palstan viimeaikaisissa kirjoituksissa kun oletetaan, että mahdollinen myynti olisi positiivinen asia osakkeelle.
Ihan siihen, että hyvin harva instikka haluaa hypätä vähemmistöomistajaksi arvaamattoman suuromistajan armoille. Pörssistä saa lappuja olemattomia määriä, eli merkittävän position rakentaminen tai vaikutusvallan hankkiminen yhtiöstä ei onnistu pörssin kautta. Harva instikka haluaa alkaa rakentamaan jotain nappikauppapositiota yksittäisiin yhtöihin.
Citycon on tulokseen pohjautuen selvästi verrokkeja alhaisemmin hinnoiteltu. Vaikea nähdä että johtuisi portofolion laadusta. Operatiiviset luvut parempia kuin monilla muilla ja suojavallia imo enemmän, mikä näkyy mm. suht. korkeina vuokrausasteina isoista vuokrankorotuksista huolimatta. Itse en näe merkittävää muuta selittävää tekijää matelevalle kurssille kuin merkittävä pääomistajariski ja viimeaikainen luokaton omistajaohjaus.
Vaikea siis nähdä merkittävää korjausta kurssiin, ennenkuin pääomistajariski poistuu ja omistajapohja oleellisesti hajaantuu ja/tai koko firma ostetaan pois pörssistä. Kurssi nousee siis vain jos ostolaidalle tulee kunnollista ostopainetta ja isompia ostajia, nykyomistusrakenteella näin ei tule käymään.
”Olemme tyytyväisiä tähän transaktioon, jossa edelleenmyymme valmistuvan asuinkiinteistökohteen. Tämä mahdollistaa keskittymisen ydinliiketoimintaamme, eli välttämättömyyshyödykkeisiin ja julkisiin palveluihin nojautuvien kaupunkikeskuksien omistamiseen, operoimiseen ja kehittämiseen. Samalla pysymme sitoutuneina divestointitavoitteiseemme, jonka avulla pyrimme edelleen vahvistamaan tasettamme”, toteaa Cityconin kiinteistökehitysjohtaja Erik Lennhammar.
Tuo mieleen edesmenneen Karin piirroksen Hesarissa, jossa - taisi olla Kekkonen - tokaisi: "Olen sentään ratkaissut monta ongelmaa, joita ei olisi ollut ilman minua".
Oma mielipiteeni on se, että Cityconin koko portfoliota ei yksikään markkinaehtoisesti toimiva taho ostaisi tähän ajanhetkeen 6,0 %:n tuottovaatimuksella. Toisin sanoen koen, että arvostuksessa on löysää ja korkoympäristön parantumisen ei ainakaan täysmääräisesti pitäisi näkyä laskevina tuottovaatimuksina Cityconin kohdekannassa.
Varmaan näin. Jos joku tästä maksaisi 6% tuottovaateen mukaan ja P/B 1 kertoimella tuli kurssin olla lähempänä kymmentä euroa ja silloin varmaan pääomistajakin olisi kirkuen myymässä. Nykyinen osakekurssi taitaa heijastella 7 - 7,5% väliin osuvaa tuottovaadetta. Se varmasti houkuttelisi isoja ostajia, jos siihen hintaan koko firma olisi myynnissä ilman pääomistajaa kivirekenä.
Pidän myös hyvänä käytäntönä että arvioitsija liikkeissään maltillisia suuntaan ja toiseen, muuten tulisi paljon turhaa lyhyen aikavälin kohinaa ja volatiliteettiä kiinteistöyhtiöiden tasearvostuksiin.
Loppuviimeksi tässä on kyse eri omaisuuslajien välisestä pääoman kilpailusta. Ehkei tähän ajan hetkeen, mutta jos aikanaan korot palaavat 1 -2% väliin, niin voisi kuvitella että pääomaa hakeutuu myös 6% kiinteistöihin hyviltä lokaatioilta. Kristallipallo puuttuu itseltänikin, eikä mikään riskitön case tämä, joten panokset asetan itsekin sen mukaisesti.
Yksi haaste on että Katzmanin ostaminen pois yhden ostajan toimesta laukaisisi varmasti pakollisen ostotarjouksen, joten pitäisi olla fyrkkaa ja kiinnostusta ostaa koko firma. Kaksi ostajaa voisi jakaa osuudet, tosin jos toinen on Ilmarinen niin toisella pitäisi olla kiinnostusta ottaa 29% positio itselleen.
Yksi haaste on että Katzmanin ostaminen pois yhden ostajan toimesta laukaisisi varmasti pakollisen ostotarjouksen, joten pitäisi olla fyrkkaa ja kiinnostusta ostaa koko firma.
Tämä. Pelkästään kissamiehen ostaminen ulos vaikuttaa itselleni epätodennäköisemmältä kuin ostotarjous pois pörssistä. Ehkä siihen kylkeen sopisi Helsingin pörssin perinteiseksi muodostuva tarjous, missä pääomistaja itse jatkaisi vähemmistöomistajana, suositellen hyvää hintaa kyllä kaikille pienomistajille.
AInakin Balttia mennee muille ensilinjassa Citykanin eurooppalaista downsizingia. Tänään uutisoidaan:
Kiinteistösijoitusyhtiö Citycon on pannut myyntiin kaksi suurta kauppakeskustaan Tallinnassa.
Asiasta kertovat paikalliset kauppakeskustoimijat virolaisessa Äripäev-talouslehdessä
. Cityconin Suomen, Tanskan ja Viron maajohtaja Sanna Yliniemi ei halua kommentoida myyntiaikeita Kauppalehdelle. Hän vetoaa osavuosikatsausta edeltävään hiljaiseen kauteen, jonka aikana Citycon ei kommentoi raportoimattoman tai kuluvan kauden taloudellista tilannetta tai tulevaisuuden näkymiä.
Colliers Internationalin partneri Margus Tinno kertoo Äripäevan artikkelissa, että Citycon on tarjonnut kahta kauppakeskustaan myyntiin “jo jonkun aikaa”, mutta uutta puhtia myyntiaikeet ovat saaneet aivan viime aikoina. Hän ennustaa, että Cityconilla on asiasta kerrottavaa vielä tämän syksyn aikana.
Tallinnan ja Viron suurimman kauppakeskuksen Ülemiste Keskuksen johtaja Guido Pärnits puolestaan tietää kertoa, että Citycon on lähettänyt myyntimateriaaleja Ülemiste Keskuksen omistajalle norjalaiselle Linstowille. Pärnits ei osaa sanoa, kuinka tarjoukseen suhtaudutaan Norjassa.
Citycon on aiemmin kertonut aikeistaan rakentaa Kristiinen yhteyteen mahdollisesti asuntoja.
Oma mielipiteeni on se, että Cityconin koko portfoliota ei yksikään markkinaehtoisesti toimiva taho ostaisi tähän ajanhetkeen 6,0 %:n tuottovaatimuksella. Toisin sanoen koen, että arvostuksessa on löysää ja korkoympäristön parantumisen ei ainakaan täysmääräisesti pitäisi näkyä laskevina tuottovaatimuksina Cityconin kohdekannassa.
---
Pidän myös hyvänä käytäntönä että arvioitsija liikkeissään maltillisia suuntaan ja toiseen, muuten tulisi paljon turhaa lyhyen aikavälin kohinaa ja volatiliteettiä kiinteistöyhtiöiden tasearvostuksiin.
Loppuviimeksi tässä on kyse eri omaisuuslajien välisestä pääoman kilpailusta. Ehkei tähän ajan hetkeen, mutta jos aikanaan korot palaavat 1 -2% väliin, niin voisi kuvitella että pääomaa hakeutuu myös 6% kiinteistöihin hyviltä lokaatioilta. Kristallipallo puuttuu itseltänikin, eikä mikään riskitön case tämä, joten panokset asetan itsekin sen mukaisesti.
Olen hyvin pitkälti samaa mieltä viestisi sisällöstä, mutta lainaan vain oheisen osan siitä. Arvioitsijoiden käytäntö on "hyvä", koska se on mm. kiinteistösijoitusmarkkinoiden epälikvidistä luonteesta johtuen käytännössä välttämätön. Rahoitussopimusten LTV-kovenantit, tappiin asti vivutetut kiinteistösalkut ja transaktioiden läpiviennin pitkä kesto muodostaisivat yhdessä melkoisen kaaoksen, jos arvioitsijat eivät noudattaisi korostettua varovaisuusperiaatetta. Ainakin hallitsemattomia pakkomyyntejä nähtäisiin ihan eri tahtiin kuin nykytilanteessa. Sitä voi mielestäni perustellusti kysyä, onko nykyinen rakenne eri markkinaosapuolten välillä ongelmallinen. Jos päätyy lopputulemaan, että on, ovat ainakin sijoittajat, rahastomanagerit, rahoittajat ja arvioitsijat osa ongelmaa. Sijoittajat haluavat maksimoida tuottonsa, rahastomanagerit rakentavat sijoittajia houkutellakseen isosti vivutettuja tuotteita ja rahoittajat mahdollistavat ison vivun (MUTTA tiukoilla käsiraudoilla). Arvioitsijan roolin tulisi periaatteessa olla irrallaan koko muusta arvoketjusta, mutta tämä harvoin toteutuu. Isommilla kiinteistöalan konsulttitaloilla on Capital Markets- ja arviointitiimit erikseen. Näiden välillä tulisi olla palomuuria, mutta CM:n puolelta voi tulla jonkin verran tietoa liittyen yhteisen asiakkaan rahoitusneuvotteluista jne. Nämä tiedonmuruset saattavat vaikuttaa arvioitsijan takaraivossa, kun asiakkaasta tietenkin halutaan lähtökohtaisesti pitää kiinni.
Viestisi viimeisen kappaleen ensimmäinen virke summaa erinomaisesti miksi iso vipu on kiinteistösijoitusmarkkinassa koettu tarpeelliseksi. Kilpailu pääomista edellyttää volatiliteetin kasvattamista vieraalla pääomalla ko. sijoitusluokassa.
