Ball takaisin ruoriin hehkuttamaan: "I never been more bullish"

Henrica epäonnistui ehkä vähän kun tämä negari tuli näin puuntakaa, vaikka tämän nyt ei pitäisi vielä olla potkujen arvoista mitenkään.

Mietin jo, onko tuolla jotain vieläkin syvempää pielessä, joka ei ole vielä tullut julki tai sitten Katz säätää omiaan, kun ei tämän enempää anneta aikaa.

Vielä kun Ball nimetään pysyvästi uudeksi toimariksi, on kurjuus maksimoitu. 

Aki Pyysing kirjoitti:

Nähdäkseni Citycon tiedotti tästä ensimmäistä kertaa:

Vuoden viimeisellä kvartaalilla Norjan Torvbyen-keskuksen 15,9 miljoonan euron alaskirjauksesta (keskus suljettiin osittain rakenteellisten vaurioiden takia). 

Eikä kauppakeskuksen esittelyissäkään keskuksen osittaisesta ulkemisesta mainita mitään. https://www.citycon.com/shopping-centres/torvbyen

Citycon hehkuttaa isosti, mutta huonot uutiset tulevat sitten rauhallisempaan tahtiin.

Taitaa johtua siitä, että tapaus on aika tuore. Löysin nrk.no uutisen aiheesta, päivättynä 2.2.2023. Oli siellä Torvsbyenin sivuilla tapahtuneesta, tosin aika piilossa. Suljettu kokonaan 2.2 ja uudelleen avattu 9.2, osa tiloista jäi kiinni kokonaan. 

Käsitän hemmetin huonolla Norjalla, että mahdollisesti liikkumia rakenteissa, tms. aika fataalia. Näitä ongelmia on ollut  jo viime vuonnakin ja esim. -22 toukokuussa oli jo osin suljettuna. 



Ne kaksi Norjan keskusta jotka myytiin, meni hinnalla 2800€/vuokrattava m2. Tovsbyen, tällä metodilla olisi n. 40milj.€. Äkkiseltään tuntuu alaskirjaus aika ”pieneltä”, no ehkä ne tietää ettei ongelmat ole niin fataaleja. Itsestä vaan tuntuisi, että mainekin jo menee keskukselta, ja ilmeisesti osa vuokralaisista jo siirtynyt muualle kun ongelmia ollut. Voihan olla, että näistä tämän vuoden puolen ongelmista tulee sitten uusi alaskirjaus.

Ja vielä lisänä toisella tiedotteella(ei enää ehtinyt muokkaamaan edellistä viestiä).

Pääomanpalautusesitys per osake 0,5€.

Minulta ei kun ei kysytä, mutta olisi tuolla voinut ennemmin maksaa velkoja.

No niin tai näin. Ohjeistusta minä pidän positiivisena ja johtoon luotan.

Ne keskukset mitä on myyty ovat menneet lähes kirja-arvoon ja muiden kanssa aika maltillisia alaskirjauksia, lisäksi kun vuokra-aste on korkea ja vuokrat kasvavat, mikäs tässä odotellessa kun kone hyrrää.

2022

Q4

Vuokratuotot +11,9%

Kävijämäärät +3,7%(vrt. korona)

Myynnit +0,4% (eli volyymit varmasti laskeneet)

Epra nrv: -9,3%( sis. torvbyen -15,9milj)

Q1-Q4

Vuokratuotot +6,6%

Kävijämäärät +9,7%(vrt. korre)

Myynnit +5,2% (volyymi lie aika samoissa)  

Keskivuokra + 1,1€/m2 (Uudet sopparit +2%)

Vuokrausaste 95,4% (93% sidottu indeksiin)

Ennuste 23

Liikevoitto 174-192 milj.

Eps(oik.) 0,51-0,63€



Yhtiö luottaa ränta på räntä -indeksoitujen vuokrien kantavan. 

Samalla tosin, kun toiminta pienenee, kiinteät kulut jatkavat jauhamistaan(vaikka niitä osin on onnistuttu realisoimaan). Kirjoittelin jo viime kesänä, että näen Lehdon olevan lirissä, kun rakennusala ja grynderit ovat sitä muutenkin - ja Lehto heistä pahnan pohjimmaisena. 

 

Pahat ongelmat projektien kanssa olivat läsnä jo korkeasuhdanteessa ja kun niihin lisätään inflaatio materiaaleihin sekä kysynnän ”loppuminen” uudiskohteiden osalta, niin ei kassaa saada enää oikein edes kierrätettyä ja varastossa olleita kohteitakin voidaan myydä isolla alennuksella vain kerran. 

Minä suhtaudun vähän toisin kuin suurin osa ketjussa, en usko että asuntokauppa taantuu useiksi vuosiksi ja samalla hinnat laskevat useita vuosia(ilman jotain Euroopan tason pitkää lamaa). Nimittäin, näistä analyyseista jotka sitä ennustavat, unohtuu kokonaan toinen puoli hinnanmääritystä, kysyntä. Ihmiset muuttavat, pariutuvat, eroavat, saavat lapsia ja toiset muuttavat pois kotoa ihan samoin kuin ennenkin, tarpeet vaihtaa asuntoa eivät poistu mihinkään. Tarve vähintäänkin kasautuu ja purkaantuu kun luottamus asuntomarkkinoihin on palautunut ja näkymä tulevaisuuteen hieman parempi.

Jo nyt, käsittääkseni viime vuodesta on jonkin verran patoutunutta kysyntää, ihmiset ovat aktiivisia ja selailevat kohteita, katselevat ja käyvät näytöillä, mutta asunnot eivät vain liiku. 

 

On varmaan totta että nyt on vähän riski-aika ostaa asuntoa, mutta pääsyy siihen ettei kauppa käy on se että suurelta osin ostajien myyjien käsitys hinnasta ei kohtaa. Ostajat, ihan oikein, haluavat merkittäviä alennuksia, mitkä tietenkin myyjille vaikeita antaa.

Toinen asia on sitten rahoitus, pankit ovat kiristäneet lainanantoa merkittävästi, enää ei niin helpolla saa esim. 450k€ asuntolainaa, vaikka edelliseen asuntoon olisikin sen saanut ja kun korot(myös muut asumiskulut) ovat nousseet, perhe jonka palkkatulot toissa vuonna riittivät helposti 450k€ asunnon ostamiseen ja lyhentämiseen lainalla, ei enää ole samassa tilanteessa, riippuen lainan osuudesta, koron osuus voi olla tyyliin 700€ suurempi. En usko että ihmiset suurelta osin ovat sen rationaalisempia asunnon ostamisessa kuin muutenkaan, pääsääntöisesti ostetaan asunto joka sopii itselle ja johon ”on varaa”. Nyt ”mihin on varaa” on muuttunut, esim. 450k€ ->350k€.

Mun mutu analyysi on, että tässä nyt käpistellään vähän aikaa ja pikkuhiljaa löytyy se uusi hintataso asunnoille, jolla niihin ihmisillä on varaa ja sen jälkeen kauppa lähtee piristymään pikku hiljaa. Toki siihen vaikuttaa moni asia, korot ja inflaatio yms. Ehkä myyjät laskevat hintoja kun kauppa ei muuten käy tai ihmiset downgreidaavat vaatimuksiaan tai korot/eu/valtio tukee tilannetta.

Sen enempää myyjien kuin ostajien etu ei ole se että kauppa pysähtyy vuosiksi. 

Sijoittajat ovat sitten erikseen. Samoin ehkä uudiskohteet, koska ne voidaan jättää aloittamatta kunnes kysyntää on. Valmistuneiden kohteiden osalta mekaniikka varmaan aika sama kuin muissakin asunnoissa. Ellei laiteta vuokralle odottamaan aikaa parempaa. Ja huomiona vielä se, asuntomarkkinat eivät ole joka paikassa samassa tilanteessa. Juupajoella, yms. korot tuskin paljoa vaikuttavat kerrostalokohteissa kun hinnat niin ”pienet”.

Siihen paljonko hinnat tulevat laskemaan ja kauanko, tässä menee en tietenkään osaa vastata, muuten kuin että itse en usko mihinkään vuosikausien kurjimukseen:

Minä suhtaudun vähän toisin kuin suurin osa ketjussa, en usko että asuntokauppa taantuu useiksi vuosiksi ja samalla hinnat laskevat useita vuosia(ilman jotain Euroopan tason pitkää lamaa). Nimittäin, näistä analyyseista jotka sitä ennustavat, unohtuu kokonaan toinen puoli hinnanmääritystä, kysyntä. Ihmiset muuttavat, pariutuvat, eroavat, saavat lapsia ja toiset muuttavat pois kotoa ihan samoin kuin ennenkin, tarpeet vaihtaa asuntoa eivät poistu mihinkään. Tarve vähintäänkin kasautuu ja purkaantuu kun luottamus asuntomarkkinoihin on palautunut ja näkymä tulevaisuuteen hieman parempi.

Jo nyt, käsittääkseni viime vuodesta on jonkin verran patoutunutta kysyntää, ihmiset ovat aktiivisia ja selailevat kohteita, katselevat ja käyvät näytöillä, mutta asunnot eivät vain liiku. 

 

On varmaan totta että nyt on vähän riski-aika ostaa asuntoa, mutta pääsyy siihen ettei kauppa käy on se että suurelta osin ostajien myyjien käsitys hinnasta ei kohtaa. Ostajat, ihan oikein, haluavat merkittäviä alennuksia, mitkä tietenkin myyjille vaikeita antaa.

Toinen asia on sitten rahoitus, pankit ovat kiristäneet lainanantoa merkittävästi, enää ei niin helpolla saa esim. 450k€ asuntolainaa, vaikka edelliseen asuntoon olisikin sen saanut ja kun korot(myös muut asumiskulut) ovat nousseet, perhe jonka palkkatulot toissa vuonna riittivät helposti 450k€ asunnon ostamiseen ja lyhentämiseen lainalla, ei enää ole samassa tilanteessa, riippuen lainan osuudesta, koron osuus voi olla tyyliin 700€ suurempi. En usko että ihmiset suurelta osin ovat sen rationaalisempia asunnon ostamisessa kuin muutenkaan, pääsääntöisesti ostetaan asunto joka sopii itselle ja johon ”on varaa”. Nyt ”mihin on varaa” on muuttunut, esim. 450k€ ->350k€.

Mun mutu analyysi on, että tässä nyt käpistellään vähän aikaa ja pikkuhiljaa löytyy se uusi hintataso asunnoille, jolla niihin ihmisillä on varaa ja sen jälkeen kauppa lähtee piristymään pikku hiljaa. Toki siihen vaikuttaa moni asia, korot ja inflaatio yms. Ehkä myyjät laskevat hintoja kun kauppa ei muuten käy tai ihmiset downgreidaavat vaatimuksiaan tai korot/eu/valtio tukee tilannetta.

Sen enempää myyjien kuin ostajien etu ei ole se että kauppa pysähtyy vuosiksi. 

 

Sijoittajat ovat sitten erikseen. Samoin ehkä uudiskohteet, koska ne voidaan jättää aloittamatta kunnes kysyntää on. Valmistuneiden kohteiden osalta mekaniikka varmaan aika sama kuin muissakin asunnoissa. Ellei laiteta vuokralle odottamaan aikaa parempaa. Ja huomiona vielä se, asuntomarkkinat eivät ole joka paikassa samassa tilanteessa. Juupajoella, yms. korot tuskin paljoa vaikuttavat kerrostalokohteissa kun hinnat niin ”pienet”.

En tiedä, oliko kyseessä ”pump and dump” vai ei. Yritys kiinnosti itseä. Merkkasin pienesti, ajatuksella, lisään jos puheet pitää. Olisin merkinnyt isommin, ellei markkinatilanne olisi ollut mikä on. Isolla merkinnällä nyt voi minusta lähinnä hävitä, kun ei saa mitä pyytää tai jos saa, silloin ei anti ole kiinnostanut ja on selvää että listalta saa halvemmalle.

Minusta, vähän harmi homma. No. Kaikkea hyvää yritykselle ja eteenpäin.

Ei ole kuulunut mitään annin keskeyttämisestä, ensimmäinen mahdollinen hetki oli tänään 16.30. Tästä päätellen anti ei vielä ole täynnä, lisäerineen. Tiedä sitten, vaikuttaako enemmän markkinatilanne vai se ettei yhtiö maistu.

Sijoitustieto kirjoitti:

ARTIKKELISTA:

Yhtiön johto arvioi oikaistun liikevoiton olevan 8-9 miljoonaa euroa vuonna 2022 ja samalla ensi vuonna samaisen oikaistun liikevoiton olevan 9-14 miljoonaa euroa. Yhtiön mukaan nykyisellään tiedossa olevat hankkeet niin nopean kierron kuin jalostuksen puolella sekä pitosalkun nettovuokratuotot muodostavat erittäin vahvan pohjan ensi vuoden oikaistulle liikevoitolle.

Ongelma sijoittajan näkökulmasta on kuitenkin se, että 9-14 miljoonaa euroa on aivan jäätävänkokoinen haarukka, kun kyse on liikevoitosta. Liikkumatilaa on 50%, joten vaikka yhtiön mukaan pohja tulokselle on vahva, on mielestäni näkyvyys hämmentävän heikko - todennäköisesti siksi, että yksittäisen vuoden liikevoitto on paljon kiinni siitä, miten kerrostalojen myynnit ajoittuvat tilikaudelle.

Tätä harmittelin myös itse, kun yritin laskeskella ensi vuoden P/E:tä. Tähän löysin Tj:n kommentin selattessani yhtiön ketjua Inderesin forumilta. Lainaus(suora) sieltä, yhtiön ketjusta viesti numero 75, Henri_Neuvonen. 

"Tämän vuoden osalta tulos tulee olemaan alhaisempi kuin edellisvuonna, mutta ensi vuonna haemme selvää ennätystulosta. Ohjeistushaarukan (9-14M€) alalaita on varovaisuuden vuoksi, haemme selvästi 11-14M€ väliin asettuvaa tulosta. Pohja siihen on jo hyvä, kuten olemme tuoneet esille. Vuodet meillä ovat erilaisia, liiketulos ei kasva lineaarisesti, vaan voi joku vuosi laskea ja sitten hypätä taas korkeammalle. Se kuuluu tähän liiketoimintaan, jossa tehdään toisinaan isoja kauppoja. Näin on myös historiassa:"

En tiedä, olenko tötö, kun en löytänyt mistään listautumisesitteen tulosennusteesta arviota ensi vuoden voitosta, vain ennusteeet oikaistusta voitosta. Oikaistuilla laskien, kun muuta ei ole tarjolla, jos olettaa vuodelle 2023:

• 11 milj.€, perus-skenaarioksi, tästä tulisi P/E n.7,27
• 9 milj. €, negaskenaarioksi(ohjeistushaarukan lattian) P/E 8,88
• 14 milj. €, posiskenaarioksi(ohjeistuksen katto) P/E 5,7

Nuo siis käyttäen tulosennusteen oikaistua liikevoittoa. Mulla kesti hetki hiffata, mikä on yhtiön kannalta se peruste, miksi oikaistualiikevoittoa halutaan käyttää. Paras referaatti tähän oli taas vihollisen foorumilla, Neuvosen viesti nro 147.  Linkki: https://keskustelut.inderes.fi/t/sijoitusasunnot-com-group-oyj/35942/14… ala koko viestiä tähän kopioida, mutta tuossa perusteellaan oikaistun liiketuloksen käyttämistä rautalangoitettuna sillä, että kuvitteellisessa jalostuskohteessa: saneerauskulut kirjaantuvat miinusmerkkisenä tuloslaskelmaan, mutta kohteen  arvonnousu menee plus-merkkisenä taseeseen, eikä sitä oteta huomioon laskettaessa tulosta, josta syntyy kaksinkertainen oikaistava erotus.

Ymmärrän ja ostan pointin siitä, miksi oikaistu tulos kuvaa paremmin yhtiön toiminnan onnistumista ja raha sisää - ulos - taseen arvostus -comboa. Siitä olen kuitenkin eri mieltä. ettei näin laskettua P:E:tä voi käyttää, ainakaan suoraan arvonmäärityksessä. Ehkä ideaalissa tilanteessa, jos kuvitellaan esim. buy-hold skenaariota, jossa osaketta ei aio koskaan myydä, tuo kuvaa arvostusta parhaiten. Tuohon kuitenkn sisältyy kaksi ongelmaa, ensinnäkin kaikki muut pörssiyhtiötkin arvostetaan oikaisemattomien lukujen perusteella, esim. verrokit. Oikaistuja lukuja voi aina kaunistella tai laskea luovasti tai eriä siirtää kvarttaaleille tiettyihin rajoihin asti. En sano, enkä epäile että Sijoitusasunnot.com:ssa näin tehdään(materiaalit ja johto vaikuttavat luotettavilta), mutta kun noin toimii kaikkien muiden yhtiöiden kohdalla, on minusta reilua/fiksua toimia samoin myös tämän yhtiön kohdalla. Toinen on osakkeen arvostus, jos ei ole ostamassa osaketta tietäen että se menee ikuiseen pitosalkkuun, en usko että markkinatkaan arvostaa yhtiötä pelkästään oikaistun luvun perusteella vaan sorttauslistoille muiden yhtiöiden tavoin tulee viralliset lukemat. Minusta, tässä paras toimintamalli yhtiöltä olisi, kun on avattu miksi oikaistut luvut esitetään. Esittää molemmat viralliset ja oikaistut luvut raporteissa ja myös ennusteissa. Jos/kun yhtiöllä varmasti on kohdelaskentojen perusteella hyvä tuntuma saneerauskustannuksista ja arviot muutoksista tasearvostuksiin, ei molempien esittäminen mitenkään hankalaa olisi.

Seuraava isosti mutulla Ns. pikakohteissa, jotka myydään lähes samantien, tämä ei käsittääkseni juurikaan vaikuta. Yhtiöesittteen listauksessa 2023 H/1 valmistuvia saneerauskohteita yhtiön omalla arvostuksella on, 11,8 milj € arvosta(Toritie ja Ronin mäki). Lisäksi aiesopimuksia on vuodelle 2024 valmistuvia on 3kpl Kokkola, Tampere ja Lahti yhteensä 14,6 milj.€

Kuvittelisin, asian menevän niin että kun ostaa vanhan täyssaneerauksen tarpeessa olevan kerrostalon Kokkola, Lahti, Jkl alueilta, ostohinta on  esim. max. puolet noista saneerattujen talojen arvoista ja loppu tulee remontin arvonnousun kautta. Vaikka 2023 valmistuvista asunnoista iso osa remontointikuluista on varmasti 2022 tuloksessa ja 2024 valmistuvista 24 tuloksessa. Voi noista silti päätellä suoraan(ainakin minusta), että kehityskulujen ja tasekorjausten(vaikutus siis kahteen suuntaan), merkitys on helposti useita miljoonia euroja vuodelle 2023. Esim. 6milj. € vaikutus tulokseen, tekisi perusskenaarion P/E:ksi 7,27 -> 16. Varmasti yhtiön toiminnan kannattavuuden kannalta oikaistut luvut kuvaavat paremmin, mutta ei ns. virallisia lukuja voi jättää huomiotta. 

EDIT. Pidän myös erittäin paljon siitä, että Henri ottaa näillä palstoilla voimakkaasti kantaa. Se saa aikaan myös vaikutuksen: Kun liiketoimintaa on avattu perusteellisesti ja "puhutaan suuria", myös omistajat odottavat että puheet lunastetaan. Tiedän jo osallistuvani antiin, määrä vielä harkinnassa. Mutta jos nyt kuvitellaan että ensi vuonna tulos jäisi tuonne ohjeistuken alalaitaan, syystä tai toisesta, tyyliin. 10milj. olisi se minusta(ilman selvää syytä) aika vahva märkärätti antiin osallistuneiden kasvoille ja myös veisi uskottavuutta tulevilta puheilta siksi aikaa, kunnes puheet uudelleen lunastettu. Mä uskon tekeväni niin että merkitsen jonkin kokoisen avausposition ja lisäilen sitten jos/kun homma etenee arvioiduilla raiteilla ja jos hinta ei karkaa. Uskon että markkinasendimentti voi olla vielä H1/23 vahvasti vastainen ja se saattaa(saattaa) painaa alaspäin ilman yhtiöstä johtuviakin syitä. Toki vapaan vaihdon osuus tässä varmaan pienehkö.