von Fyrckendahl wrote:

Paljonko on kiinteistörahastojen 10 vuoden keskituotto, kun edes yksi romahdus on saatu laskettua realistisesti mukaan?

Titanium on laskenut Hoivakiinteistölle 7,68% ja eQ omalle Yhteiskuntakiinteistölleen 6,3%, jos ymmärrän kysymyksesi oikein. Ainakin Titanium ei laske mukaan laskennallisia arvonmuutoksia (eli vain realisoidut, oletan).

Tällä tarkoitin sellaista, että jos rahastoyhtiö (tai asunnon myyjä) lukittautuu vanhaan hintaan eikä tunnusta markkinahinnan laskua, erityisesti jos tilanne jatkuu pidempään.

Minä pelkään epärationaalisesti, että markkinahinta on pysyvästi laskenut, mutta en ole vielä kuullut vakuuttavaa perustelua sille että näin olisi tapahtunut. Tai ei olisi tapahtunut, sillä omakin fiilis, että eikö markkinoille muka riitä 5,88% tuotto, on lähinnä mutua ja vertaisryhmävertailua (katselin muuten Cityconin kauppakeskusten EPRA-nettovuokratuottoa jaettuna taseen kiinteistöjen arvolla, silläkin se huiteli 6%:n yläpuolella lähinnä finanssi- ja eurokriisien yhteydessä ja sitten taas pysytteli 5 ja puolen prossan tasolla - en kyllä katsonut miten oli kiinteistökanta muuttunut kesken vuoden).

Ei... Kyllä minä menen vielä sillä uskomuksella, että nyt on vain paniikista kiinni ja uskon kiinteistöjen pysyvään arvon pudotukseen vasta kun muutaman vuoden päästä näen mikä on lopputulos pölyn laskeuduttua (olettaen, että ei saada sitä kolmatta maailmanydinsotaa).

von Fyrckendahl wrote:

Kun tilanne joskus laukeaa, kiinteistörahastojen arvoja tullaan kirjaamaan selvästi alas. Sitten kun kiinteistöjä onnistutaan realisoimaan, niistä ei saada aiemmin laskettua hintaa. Silloin myös loput on arvostettava alemmaksi.

Minulla pyörii tämän ja edellisten vastausten ja ylipäätään koko tilanteen takia kysymyksiä, joita en siis esitä vastaväitteinä vaan ihan oikeina kysymyksinä. Minä kun tajuan olevani hieman naiivi ja kokematon kiinteistömarkkinoilla (en ole työskennellyt suoraan niiden parissa, sen takia en ole jaksanut lukea papereita niistä, enkä ole työelämän jälkeen sijoittanut kuin kiinteistöjä omistavien yhtiöiden kautta)...

Miten korkeaksi todella uskotaan tuottovaatimuksen kehittymisen kiinteistöissä?  Voiko olla niin, ettei toisaalta pörssiä vähäriskisempi mutta toisaalta epälikvidimpi melkein 6% tuotto vs. pörssin riskisempi mutta likvidimpi 7% (tai mitä nyt jokin järkevä veikkaus keskituotoksi nykyään onkaan) ole tarpeeksi kiinteistösijoituksille ja pakottaa pudottamaan kiinteistöjen arvoja?

Onko todella odotettavissa niin suurta vuokralaiskatoa tulevina vuosina, että kiinteistöjen vuokrausasteet romahtaisivat? Jos ei, niin miksi ei kiinteistöjen arvojen pudotukset nykyisestään edellyttäisi että kiinteistöjä myydään epärationaalisessa paniikissa, ja ostajat tietävät pakkoraon ja tekevät low ball -tarjouksia? Ajatuksena, että epärationaaliset paniikit korjaantuvat ajan kanssa, eivätkä ole mikään systeemattinen ja pitkäkestoinen ongelma jos vain fundat ovat kohdillaan. Ja toisena ajatuksena, että rahastot suljetaan nimenomaan siksi ettei tuollaisiin hetkellisen tilanteen vaatimiin tyhmiin temppuihin tarvitsisi ryhtyä (sulkeminen on ihan oikeasti rahastoon sijoittaneiden suojelemista, eikä (välttämättä) osoitus rahaston assettien paskuudesta, mutta en odota niistä valittavien ja halla-ahojen sitä tajuavan).

Asuinkiinteistöissä vuokratuotot ovat epäterveellisen kapeat (ainakin tutkimissani niihin sijoittavissa firmoissa), joten Fyrckendahlin skenaario niissä on varmastikin edessä, mutta muiden rahastojen kiinteistöjen yliarvostus on minulle vähän... 🤔

Lisäksi se pelko, pystytäänkö rahastoja pitämään suljettuna kauemmin kuin paniikki kestää?

No, aika näyttää...

Minä elättelen toivoa (vaikkakaan en absoluuttista varmuutta), että Titaniumin kurssireaktio on ylimitoitettu. Eihän rahastojen tai yhtiön toiminnassa ole tapahtunut mitään tunnettua muutosta.

Tuottosidonnaisten (jotka nekin olivat vain noin 30% liikevaihdosta 2021 loppupuoliskolla Inderesin arvion mukaan) hyytyminen oli jo tiedossa ja toivon mukaan jo huomioitu kurssissa. Jos lasketaan vaikka vuoden 2023 palkkiotuotoista 70% ja niistä pois muuten samankaltaiset kulut niin minun excelissä se tekisi 50 sentin osingon eli nykykurssilla 5,8% osinkotuoton. Lisäksi huomioitava, että niitä rahaston ylituottobonuksia ei käsittääkseni veloteta yhtiölle kerralla, vaan jaksotetusti pidemmällä ajalla. Minulla ei ole mitään tietoa miten paljon on jaksotuksia jäljellä esim. tämän vuoden palkkiotuottoja koristamaan.

Tuo worst case scenarion osinkotuottokin olisi luultavasti vain yhdelle laihalle vuodelle, sitten taas alkaisi rahastojen myynti taas vetämään. Olettaen etteivät tuulipuvut ihan täysin traumatisoidu, vaan huomaavat että kiinteistörahastot tuottavat vielä huomennakin ihan samaan malliin kuin eilenkin.

Hoivarahaston kiinteistöjen nettotuotto on huidellut minun silmääni ihan ok:ssa 5,88%:ssa (seuraamieni terveiden ei-asuinkiinteistöfirmojen operatiivisen tuoton tasoa) ilman eQ:n vastaavan rahaston tyyppistä niiausta saman lukeman saavuttamiseksi. Lisäksi noiden ei-asuinkiinteistörahastojen omistuksissa kiva puoli on, että niitä ei ole tarkoitettukaan spekulaatiotreidattavaksi, vaan tuotot tulevat vuokratuloista, jotka tuskin ovat muuttuneet mihinkään. Joten rahastosijoittajien hinkuun saada rahoja ulos ei pitäisi olla muuta syytä kuin paniikki.

Itse en pidä vuokrasopimusten vanhenemista yhtä isona ongelmana kuin Vinsk tuntuu pitävän tuossa yläpuolella. Hoivakiinteistöissä on korkeampi kynnys muuttaa pois kuin perusasunnossa tai perustoimistossa: on kaiken maailman esteettömyys- ja henkilönostinrakennelmaa kylppäreissä jne. Asiakkaatkin ovat varmaan enemmän julkista sektoria, johon minä en ainakaan liitä käsitettä "tehokas kulujen valvonta". Eikä noiden kiinteistöjen tarve nykyisellä väestökehityksellä tule ainakaan laskemaan.

Tämä kaikki tosin voi olla vain toiveikasta itsensä rauhoittelua, ties vaikka koko pulju olisi huojuva korttitalo... Ei olisi ensimmäinen kerta minun portfoliossani 😒
 

Investoinnit ja rahoitus on eri asia, joten niille ei tilinpäätöksessä myöskään merkitä mitään yhteyttä. Eli eivät näy erilaisena.

Tilinpäätöksen liitteissä ja tilikauden tapahtumissa toki kerrotaan tarkemmin yritysostoista ja saatetaan selittää, että jokin laina, oman pääoman muutos, tai muu rahoitustempaus tehtiin nimenomaan yritysoston toteuttamiseksi.

Konsernin tase ja tuloslaskelma on yhdistelmä molempien yhtiöiden toiminnasta (tytäryritys tavallaan lakkaa olemasta erillisenä yhtiönä niiltä osin mikä kuuluu konsernille), eivätkä ne sisällä mitään suoraa viitettä yritysostoon (paitsi ehkä goodwillin lisääntyminen, se on aika yksiselitteinen muutos numeroissa). Toki lainan ottaminen, siitä seuraava käteisen muutos, ja sitten oston maksaminen käteisenä näkyy taseen kassavarojen ja velkojen muutoksena, mutta ei suoraan omana yritysostoon liitettävissä olevana eränään (erittely löytyy jos löytyy liitteistä). Kassavirtalaskelmassa sen sijaan on rivi tai rivejä yritysostoon liittyville kuluille.

Eli vastauksesi on "huutelen lämpimikseni" ja "tiedän kyllä, mutta en halua kertoa". Koska et ilmeisestikään koskaan aio avata näkemyksiäsi, niin tämä riittää minulle.

Aivan. Eikä pörssiyhtiöihin sijoittamisessa kirjanpidolla ole mitään merkitystä.

Tässä ja libor-tapauksessa on nyt se ero, että libor-syytöksiä tekivät pankki- ja rahoitusalan ammattilaiset, jotka tiesivät mistä puhuivat ja esittivät todisteita ja perusteluita väitteidensä tueksi. Sinun toistaiseksi ainoa perustelusi on väite, että tiistaina euriborien olisi pitänyt olla jo valmiiksi tulevaisuuden ohjauskorkojen tasoa tai alle. Virhekäsitys,  jota yritettiin asiallisesti sinulle oikaista. Päätit kuitenkin jatkaa manipulaatiosyyöslinjalla, ilmeisestikin koska sinulla on enemmänkin syytä jumittua kyseiseen mielipiteeseen? Mitä syytä?

Sillä ei ole nyt mitään merkitystä, onko euriborit nyt manipuloituja tai manipuloitavissa, vaan tässä olet sinä nyt arvioitavana ymmärrätkö asiasta yhtikäs mitään vai huuteletko vain lämpimiksesi. Eli... Olitko itse lukenut antamiasi linkkejä sen vertaa, että pystyisit tiivistämään mitä niissä on sanottu mielipiteesi tueksi? Jos olet, niin kerro ihmeessä meille tietämättömille. Vai onko tämä taas jokin "tiedän kyllä, mutta en halua kertoa" ja "do your own research"-tilanne?
 

Minua kiinnostaa, minkälaisella matematiikalla Innilator on päätellyt oikean euriborien tason? Hän vaatii, että euriboreilla pitäisi olla nykyistä suurempi ero EKP:n korkotasoon. Eikö sellaista kutsuta jo arbitraasiksi? Olisi kiva saada vähän lukuihin ja talousmatikkaan perustuvia todisteluita manipulointivihjailujen sijasta.

Innilator wrote:

big bad bear wrote:

Euribor ei ota kantaa siihen, missä korko on kolmen kuukauden päästä vaan siihen, mikä se on nyt ja matkan varrella sinne eteenpäin. Ensimmäinen koronleikkaus (joka oletuksessa siis tapahtuu huomenna ja on 25bp) tulee voimaan 18.12.2024. Tässä mennään vielä siis 7 päivää vanhalla korolla vähintään. Sitten seuraavaan kokoukseen ja sen efektiiviseen päivään (5.2.2025) mennään sillä 3%:lla. Ja siitä sitten eteenpäin oletuksessa 2.75%:lla sinne 3kk asti. Noista tulee päivien lukumäärillä painotettuna keskiarvona aika erilainen numero kuin 2.75% tuolta kolmen kuukauden ajalta. Tässä mutkat suoraksi vedetyssä esimerkissä se on kuitenkin jo aika paljon lähempänä 3kk euriboria. 

Jos tämä on logiikka, niin miksi 1kk euribor on ollut lähellä 3kk euriboria ja jopa leikannut sen alle?

Juu, tuo on suurin piirtein logiikka. Oletetaan, että vuoden pituisen lainan voi korvata esimerkiksi kahdentoista sarjalla kuukauden pituisia lainoja, joilla on jokaisella oma kyseiselle kuukaudelle arvattu korkonsa. Korot mitoitetaan sen suhteen millä hinnalla juuri nyt on kysyntää ja tarjontaa, pankeilla kun ei ole samanlaisia mahdollisuuksia lykätä lainaamistaan myöhempään hetkeen kuin esimerkiksi kuluttajalla, joten on tyydyttävä siihen korkoon millä rahaa saa nyt (eikä vasta huomenna).

Mitä tulee kysymykseesi, niin tulee mieleen kolme vaikuttavaa tekijää korko-odotusteorian lisäksi: kysynnän ja tarjonnan vaihtelu (pankit eivät luo rahaa tyhjästä, annettu laina on jostain otettu velka...), rahan aika-arvo (ajan kuluessa voi tapahtua mitä tahansa joten tulevaisuuden rahalle pistetään riskipreemiota), likviditeetti (raha voisi olla minä hetkenä tahansa muussakin käytössä, joten pitkäksi ajaksi sidotulta rahalta halutaan riskipreemiota). Tekijöitä on ja paljon.

Palkka on palkkaa maksettiin se missä muodossa tahansa. Jos tekee vastikkeellista työtä ja saa siitä hyvästä bonuksia pelitililleen, niin se on tuloverolain alaista tuloa, vain muoto on muuttunut. Jos silloin väittää kaikkia tilille tulleita rahoja rahapelivoitoiksi, syyllistyy veropetokseen. Veikkaan, että tilanne on hyvä jos tilille ilmestyneistä rahoista puuttuu jonkin lähdeveron tai vastaavan veron verran rahaa (muoks: verosopimuksista riippuen ja veroilmoitus on silti tehtävä, mutta jos toinen valtio on jo verottanut sopimuksen mukaan, niin se ei näytä enää veronkierrolta). Jos taas ei, niin kannattaa valmistautua tekemään täsmällinen todistettavissa oleva luettelo tilin kaikkien rahavirtojen alkuperästä, lähettää se verottajalle, ja toivoa parasta.

Tämäkin tietenkin sillä varauksella, että olen pelkkä teknisen pääainekoulutuksen saanut nimimerkki netin anonyymillä keskustelufoorumilla.

Jos ihan oikein käsitän Verohallinnon ohjeet (https://www.edilex.fi/virallistieto/verohallinnon_ohjeet/2022_0217.html), niin toiminimessä ja henkilöyhtiössä aktiivinen arvopaperi- ja johdannaiskauppa katsotaan elinkeinotoiminnaksi ja johtaa progressiiviseen ansiotuloverotukseen. Yksityishenkilönäkin muuten on riski (ei ehkä kovin suuri, mutta siltikin) että treidaus katsotaan ammattimaiseksi elinkeinotoiminnaksi ansiotuloverotuksineen.