Kävikö Aki mahdollisesti Bruuverissa tiedustelemassa Keisarin menekkiä? :D

Siellä Keisari on hanassa ainut ns. kansanlager ja hintaero suhteellisesti merkittävä muihin hanatuotteisiin. Selittänee kovan menekin, lue: viikonloppumyynti ja satunnaiskävijät olutskenen ulkopuolelta. Eikä siinä mitään pahaa. Nokian panimon tuotteet ovat oikein laadukkaita ja hintakisassa vertautuvat kuluttajalle vähintäänkin kilpailukykyisesti muiden isojen panimoiden ”bulkkia” vastaan. Tämä siis puhtaasti kuluttajan näkökulmasta.

Bruuveri ei ole myöskään ainut oluisiin erikoistunut kuppila, jossa Keisari on hanasta tarjoiltuna kansanlagerina esim. Sandelsin sijasta.

Menisin tuossa aina katki KK:lla.

Normivihulla näkisin olevan value- tai semibluff-rangessa kalleja perässä olevaa ainakin: QJs, QJo, J9s, ATs, ATo, 97s. Vihu ei tietenkään 100 % todennäköisyydellä tätä rangea check-raisea, mutta ei tarvitsekaan, jos otetaan value rangeksi (jota ollaan perässä): 88, 55, T8s, 85s, T5s.

En myöskään pidä poissuljettuna, että vihulla voi olla value-rangessa QQ-TT. Ainakin oma kokemukseni on se, että yllättävän moni vihu pelaa turnauksissa pre-flop melko varovaisesti laaturäpylöilläkin alkuposition avausta vastaan ja flopin ollessa pientä mennään iloisesti katki, mikä on erittäin paha vuoto pelissä.

Omaan silmään ei sattunut pöydän pelaajamäärää, mikä on aika oleellinen tieto.

Tämä firma on mielestäni vapaapudotuksessa, kunnes toisin todistetaan. Talousjohtamisen puolen sekoilut eivät minusta ainakaan hälventyneet. Sihvosella on toki paperilla varsin kunnioitettava ansioluettelo, mutta tulipalojen sammutelultahan tämä haisee. Vyyryläinen lähtee yhdennellätoista hetkellä, mutta firman miehenä antaa firmalle kohteliaisuudesta viimeiset korporaatiovelvoitteensa. Seuraan mielenkiinnolla mikä on hänen mielestäni hyvin operoineen tiiminsä vaihtuvuus lähiaikoina.

Kaiken räjäyttäminen uuden muutosjohtajan toimesta voi toki olla potentiaalinen ok peliliike, mutta hallitsematon kaaos on päällimmäinen fiilis.

KepilläJäätä wrote:

Ketunhäntä wrote:

Oma mielipiteeni on se, että Cityconin koko portfoliota ei yksikään markkinaehtoisesti toimiva taho ostaisi tähän ajanhetkeen 6,0 %:n tuottovaatimuksella. Toisin sanoen koen, että arvostuksessa on löysää ja korkoympäristön parantumisen ei ainakaan täysmääräisesti pitäisi näkyä laskevina tuottovaatimuksina Cityconin kohdekannassa.

---

Pidän myös hyvänä käytäntönä että arvioitsija liikkeissään maltillisia suuntaan ja toiseen, muuten tulisi paljon turhaa lyhyen aikavälin kohinaa ja volatiliteettiä kiinteistöyhtiöiden tasearvostuksiin.

Loppuviimeksi tässä on kyse eri omaisuuslajien välisestä pääoman kilpailusta. Ehkei tähän ajan hetkeen, mutta jos aikanaan korot palaavat 1 -2% väliin, niin voisi kuvitella että pääomaa hakeutuu myös 6% kiinteistöihin hyviltä lokaatioilta.  Kristallipallo puuttuu itseltänikin, eikä mikään riskitön case tämä,  joten panokset asetan itsekin sen mukaisesti.

Olen hyvin pitkälti samaa mieltä viestisi sisällöstä, mutta lainaan vain oheisen osan siitä. Arvioitsijoiden käytäntö on "hyvä", koska se on mm. kiinteistösijoitusmarkkinoiden epälikvidistä luonteesta johtuen käytännössä välttämätön. Rahoitussopimusten LTV-kovenantit, tappiin asti vivutetut kiinteistösalkut ja transaktioiden läpiviennin pitkä kesto muodostaisivat yhdessä melkoisen kaaoksen, jos arvioitsijat eivät noudattaisi korostettua varovaisuusperiaatetta. Ainakin hallitsemattomia pakkomyyntejä nähtäisiin ihan eri tahtiin kuin nykytilanteessa. Sitä voi mielestäni perustellusti kysyä, onko nykyinen rakenne eri markkinaosapuolten välillä ongelmallinen. Jos päätyy lopputulemaan, että on, ovat ainakin sijoittajat, rahastomanagerit, rahoittajat ja arvioitsijat osa ongelmaa. Sijoittajat haluavat maksimoida tuottonsa, rahastomanagerit rakentavat sijoittajia houkutellakseen isosti vivutettuja tuotteita ja rahoittajat mahdollistavat ison vivun (MUTTA tiukoilla käsiraudoilla). Arvioitsijan roolin tulisi periaatteessa olla irrallaan koko muusta arvoketjusta, mutta tämä harvoin toteutuu. Isommilla kiinteistöalan konsulttitaloilla on Capital Markets- ja arviointitiimit erikseen. Näiden välillä tulisi olla palomuuria, mutta CM:n puolelta voi tulla jonkin verran tietoa liittyen yhteisen asiakkaan rahoitusneuvotteluista jne. Nämä tiedonmuruset saattavat vaikuttaa arvioitsijan takaraivossa, kun asiakkaasta tietenkin halutaan lähtökohtaisesti pitää kiinni.

Viestisi viimeisen kappaleen ensimmäinen virke summaa erinomaisesti miksi iso vipu on kiinteistösijoitusmarkkinassa koettu tarpeelliseksi. Kilpailu pääomista edellyttää volatiliteetin kasvattamista vieraalla pääomalla ko. sijoitusluokassa.

Saattaa olla, että korkojen lasku ei kovin voimakkaasti tuo myötätuulta Cityconin portfolion arvostukseen. Yksi oleellinen tarkasteltava asia on se mistä on lähdetty ja mihin on päädytty. Otin tuottovaatimuksen kehityksen tarkastelupisteiksi Q2/21 ja Q2/24. -21 markkina oli superkuuma ja -24 huomattavasti pehmeämpi. Nämä ajankohdat eivät suoraan ole verrannollisia, koska tuottovaatimukseen vaikuttaa korkojen lisäksi erittäin monta asiaa. Muutaman kriittisen mainitakseni näitä ovat mm. uudisvuokraustoiminnan suoriutuminen, indeksitarkistusten läpivienti, sopimusten uusiminen (= onko pitänyt joustaa, jolloin jo toteutuneet indeksikorotukset "kumoutuvat"), portfoliossa tapahtuneet divestoinnit jne. Alla olevat luvut eivät ole suoraan vertailukelpoisia, koska maantieteelliset jaot ovat muuttuneet arvopisteiden välillä ja portfoliossa on jotain myytykin.

• Suomi Q2/24 = 5,5
• Suomi ja Viro Q2/21 = 5,4
• Norja Q2/24 = 6,2
• Norja Q2/21 = 5,5
• Ruotsi Q2/24 = 5,8
• Ruotsi ja Tanska Q2/21 = 5,6

Tanska ja Viro Q2/24 = 7,2

• Koko portfolion painotettu keskiarvo Q2/24 = 6,0
• Koko portfolion painotettu keskiarvo Q2/21 = 5,4

Oma mielipiteeni on se, että Cityconin koko portfoliota ei yksikään markkinaehtoisesti toimiva taho ostaisi tähän ajanhetkeen 6,0 %:n tuottovaatimuksella. Toisin sanoen koen, että arvostuksessa on löysää ja korkoympäristön parantumisen ei ainakaan täysmääräisesti pitäisi näkyä laskevina tuottovaatimuksina Cityconin kohdekannassa. Tämä ei ole missään mielessä Citycon-spesifiä, vaan ennemminkin markkinakäytäntö (vrt. esim. Kojamon raportoimat arvostustasot). Kiinteistösijoitusten tuottovaatimukset eivät korreloi likvidien omaisuusluokkien kanssa kovin hyvin tai ainakin seuraavat niitä merkittävällä viiveellä. Kiinteistöarvioitsijat eivät myös kovin hevillä laskumarkkinassa nosta isosti tuottovaatimuksia, koska ei ole markkinaevidenssiä (= toteutuneita kauppoja) tukemaan nostoja. Tästä on seurauksena laskumarkkinan noidankehä, jossa ostajien ja myyjien excelit erkaantuvat koko ajan enemmän toisistaan ja kauppoja toteutuu entistä vähemmän. Toki myyjäpuolella relevantit ihmiset ymmärtävät, että sisäiset arvostukset eivät ole ajantasaisia ja myynnit eivät niihin tasoihin onnistu. Taustalla on kuitenkin usein jokin mahtikäsky tyyliä "Kaikki myynnit max. 5 % alle viimeisimmän arviokirjan."

Huh, tulipas pitkä litania hieman asian vierestä(kin), mutta toivottavasti avasi näkökulmaa, että laskevat korot eivät aina ole kiinteistösijoitusyhtiölle autuaaksi tekevä pelastusrengas.

Johtavatkohan tämän ketjun jäljet sylttytehtaan sijasta Eliten terassille?

Esitän todennäköisesti epäsuositun mielipiteen. Mielestäni on erinomaista, että kiinalaisia nurkkaajia vastaan nähdään joskus vastarintaakin. Pidän Kiinan vaikutusvallan kasvamista maailmalla epäsuotuisana kehityskulkuna. Ymmärrän toki, että pienomistajaa harmittaa, jos rahaa jää pöydälle hallituksen toiminnan seurauksena. Suhmuroinniltahan tuo Purmon hallituksen meininki näyttää ja joku voisi ehkä OYL 7 §:nkin nostaa esille, mutta ei näitä ennenkään ole sääntökirjan mukaan vihelletty.

Hauturilla on myös erinomainen pointti. Jos Rettig Group on viestinyt selväsanaisesti Purmon hallitukselle, että he eivät omistajana tule Haierin tarjousta/tarjouksia hyväksymään, on hallituksella edessään hieman kinkkinen tilanne. Edetäänkö normiprosessilla Haierin kanssa, vaikka tiedetään, että hyvin merkittävällä todennäköisyydellä tämä on turhaa työtä ja sitten vasta hyökätään Rettigin konsortion tarjouksen kimppuun vai skipataanko Haier suorilta käsin?

Koko kuviossa on vielä yksi hauska nyanssi. Purmon (hallituksen) neuvonantajana toimii Advium Corporate Finance, joka on eQ:n tytäryhtiö. Rettig Groupin ja eQ:n läheiset välit omistajuuksineen lienevät monille tuttua asiaa. Purmon HPJ Tomas von Rettig istuu mm. eQ:n hallituksessa. Ehrnroothit nivoutuvat myös molempiin yrityksiin läheisesti. Idealistina olisin kenties sisäsiisteyssyistä valinnut jonkun toisen neuvonantajan kuin Adviumin. 

Cityconin raportoimien maakohtaisten keskibruttovuokrien perusteella uskaltaisin väittää, että 1 x 145,3 M€ kohde on Kristiine Keskus tai Rocca al Mare.

Tanskan pienemmille keskuksille ei tuollaista valuaatiota saa raportoiduilla spekseillä millään keinolla.

Jos arvata pitäisi kumpi on myynnissä, niin pistäisin rahani Rocca al Marelle. Molemmissa keskuksissa on aika samansuuntainen vuokralaismix sisältäen Cityconin strategian mukaisen ison PT-kaupan (molemmissa Prisma), mutta Kristiine Keskus osuu huomattavasti paremmin toiseen strategian kärkeen eli julkisen liikenteen solmukohdassa sijaitsemiseen.

EDIT: Rocca al Mare on vielä 2022 tilinpäätöstiedotteessa ollut Cityconin top5 kauppakeskus 186,6 M€ valuaatiolla. Vuokrausaste on tuolloin ollut hyvin samanlainen kuin nyt, joten en välttämättä usko arvon tulleen niin paljoa alas, jotta myisivät 145,3 M€:lla. Vaihdetaan arvaus kuitenkin Kristiine Keskukseen :D

Toivottavasti merkintäoikeuksilla pelaaminen tuo kanssasijoittajille jotain hyötyä ja iloa tästä surkuhupaisasta yhtiöstä. Myönnän olevani yksi tuulareista, joka laittoi kaikki merkintäoikeudet lihoiksi hintaa sen enempää laskematta tai miettimättä mahdollistaen muille arbitraasipelailut.

Samassa yhteydessä lähti koko hivakka (pl. 1 kpl) omistamistani Exelin osakkeista ns. hinnalla millä hyvänsä. Yhden osakkeen jätin muistuttamaan sijoittajahistoriani yhdestä typerimmistä päätöksistä. Extrabonuksena saa lisävitutusta tulevaisuudessa, jos yksikin osake omana rivinään ahdistaa liikaa ja sen pistää lihoiksi siten, että transaktiokulu on esim. 1500 % suurempi kuin osakkeen arvo.

Tarinan opetus: kotiseuturakkaus ei ole hyvä sijoitusperuste.

Onpas Ovarolle mielenkiintoinen business case, joka tarjoaa useita etenemismalleja. Oletuksena, ettei kohteella ole huomattavaa korjausvelkaa. Citycon on ainakin myyntitiedotteessaan 2017 kehunut kohteiden olevan hyväkuntoisia. Paljon ehtii toki tapahtua 7 vuodessa, jos ylläpitoa ja korjauksia laiminlyötäisiin omistajan toimesta. Paikalliset varmasti tietävät paremmin millaisen kuntovaikutelman kauppakeskuksesta saa. Pääsääntöisesti jos käytävät ovat siistejä, ovet toimivat, vartijoita näkyy jne., niin myös konehuoneessa on huollot tehty ajallaan.

Noin kovalla alkutuotolla ja isolla vajaakäytöllä yksi mielestäni relevantti strategia olisi yrittää saada uusia vuokralaisia sisään, vaikka vuokratasot eivät täysin optimoituja olisikaan. Tällöin pyritään myös siihen, että omistajalle koituvat vuokrauskustannukset minimoidaan eli esim. vuokralaista varten räätälöityjä muutostöitä ei pahemmin tehtäisi. Toinen selkeä vaihtoehto olisi lähteä kehittämään kauppakeskusta ja parantaa sen markkina-asemaa Jyväskylässä, jolloin kohde asemoituisi paremmin kilpailtaessa ns. huippuvuokralaisista. Vaihtoehto kaksi edellyttää lisäinvestointeja kohteeseen. Vaihtoehto kaksi johtaa onnistuessaan siihen, että kohde on helpompi exitoida, kun kehitysvaihe on valmis. Yksittäiselle kauppakeskukselle Jyväskylässä ei tosin pitkään aikaan ole ollut kovin leveää kysyntälaitaa. Tällä hetkellä se on vieläkin kapeampi, mikä myös näkynee toteutuneessa kauppahinnassa.

Lisäpihvinä casessa on tontin arvo. Sijainti on Jyväskylässä oikein mainio, mikä edesauttaa kehittämistä, jos business case kauppakeskuksena kuihtuisi tulevaisuudessa.

Jään mielenkiinnolla seuraamaan kohteen kehityssuuntaa. Pitänee myös vuosittain käydä tutustumassa Forumiin, kun Jyväskylässä piipahtaa :)