Tiukimpien osinkosijoittajien kannattaa myydä osakkeet 19. ja 30. päivän välisenä aikana, jotta he pääsevät hyödyntämään verovähennyksen heti. Väliin mahtuu 5 pörssipäivää.
Veromyynti on tällä kertaa erityisen houkuttelevaa, koska kurssitappio on niin iso ja osinko on juuri loppunut. Verotehokas myyntiaika on puolestaan varsin lyhyt.
Mistä tämä 5 pörssipäivän aikaväli? Itse aloitan jo tammikuussa tarkkailemaan löytyykö tappiolla olevia osake-eriä. Teen pitkin vuotta veromyyntejä ja useimmiten ostan vastaavan määrän osakkeita takaisin. Yleensä jopa niin, että teen ensin oston ja mahdollisesti jo samana päivänä myynnin, varsinkin jos kurssi nousee hieman oston jälkeen
Vuoden lopulla tietää parhaiten minkälaiseksi verovuosi on muodostunut. On muuten ikävä asia, että verotus ohjailee sijoittamista. Kannattaa jättää muuten noissa verotuksen realisoivissa kaupoissa vähintään päivä väliin, niin on selkeää, että kauppoja ei ole tehty veron välttelyksi ja markkinariski on ollut todellinen.
Vuoden lopulla tietää parhaiten minkälaiseksi verovuosi on muodostunut. On muuten ikävä asia, että verotus ohjailee sijoittamista. Kannattaa jättää muuten noissa verotuksen realisoivissa kaupoissa vähintään päivä väliin, niin on selkeää, että kauppoja ei ole tehty veron välttelyksi ja markkinariski on ollut todellinen.
Eipä tuo haittaa, vaikka niitä tappioita kierrättää jo alkuvuodesta varastoon. Ne ovat hyödynnettävissä usean vuoden ajan, jos kyseisenä vuotena kokonaisuus jää tappiolle. Omalla kohdallani ei ole koskaan tullut ongelmia pyöräyttää saman päivän aikana. Jos salkussa on useampia tappiolla olevia osakesarjoja, niin yhtenä päivänä voi ostaa toista lisää ja toista myydä. Sitten seuraavana päivänä toiseen suuntaan.
Omalla kohdallani ei ole koskaan tullut ongelmia pyöräyttää saman päivän aikana. Jos salkussa on useampia tappiolla olevia osakesarjoja, niin yhtenä päivänä voi ostaa toista lisää ja toista myydä. Sitten seuraavana päivänä toiseen suuntaan.
Pahoittelut off-topicista. Mutta jos joku kaunis päivä verottajan lippu nousee pystyyn, syystä tai toisesta, ja pääset tutkittavien listoille niin kannattaa kyllä henkisesti varautua ongelmiin ja mätkyihin.
On muuten ikävä asia, että verotus ohjailee sijoittamista.
Verot ja osingot tunnetusti ohjailevat sijoittamista. Ne ovat sijoittamisen epävarmuuden keskellä niitä harvoja melko varmoja asioita, joiden varaan sijoittaja voi laskea. Mitä vähemmän sijoittaja voi perehtyä yritykseen, sitä enemmän hänen on käytettävä toisarvoisia sijoitusperusteita.
Citycon-sijoittaja voi olla varma, että osinkoa ei ole hetkeen tulossa ja tappiot saa vähentää. Siitä sijoittaja ei voi olla lainkaan varma, että yrityksen suunta kääntyy ja taseessa oleva arvo realisoituu sijoittajan tilille.
Tuloja saaneen sijoittajan kannattaa realisoida tappio vielä tämän vuoden puolella, että varmistaa verohyödyn. Myymällä joulukuun lopussa saa verohyödyn vuotta aiemmin kuin myymällä tammikuun alussa. Säästyneet verorahat voi sijoittaa vuodeksi mihin haluaa (myös Cityconiin) ja yrittää tienata tappiot takaisin.
Vähän off-topic, mutta olen joskus miettinyt, mahtaako tämä erilaisten sijoittajien erilainen verokohtelu rikkoa jotakin yhdenvertaisuusperiaatetta. Selvästi markkinoilla on samaan aikaan sijoittajia, joista osa voi toimia veroista välittämättä, kun osa joutuu ne ottamaan huomioon. En kuitenkaan elättele toiveita, että asia joskus korjattaisiin.
Pahoittelut off-topicista. Mutta jos joku kaunis päivä verottajan lippu nousee pystyyn, syystä tai toisesta, ja pääset tutkittavien listoille niin kannattaa kyllä henkisesti varautua ongelmiin ja mätkyihin.
Minulla on vuodessa noin 2000 kauppaa vuodessa. Sinne saa helposti "piilotettua" myös verosuunnittelukaupat. Vaikka verottaja ei hyväksyisikään luovutustappiota kyseiselle vuodelle, niin ei silti mätkyjä ole tulossa. Kyseinen pyöräytys jätetään sinä verovuonna huomioimatta, mutta itse tapahtumat noteerataan verotuksessa jossakin vaiheessa. Tuon verosuunnittelukaupan välityspalkkiot eivät ole vähennyskelpoisia, muita sanktioita ei tule.
Mätkythän on voittoa tekevälle sijoittajalle lähes jokavuotinen tapahtuma. Myyntivoitoista kun ei yleensä peritä ennakonpidätystä. Veronkorotus, sakko tai vankeus olisi se rangaistus, joka veronkierrosta voisi olla seurauksena. Päivän sisällä tehdyistä osakekaupoista ei tuollaista ole tarjolla, vaikka kaupat olisikin tehty pelkästään pääomaveron alentamistarkoituksessa.
Onpa ollut ikävät pari viikkoa kun joka päivä valuttu hieman alas. Itse olen kuitenkin lähes päivittäin ollut ostamassa. Muutenkin vuodenvaihdeostoksia tullut tehtyä rankalla kädellä ja limiitit alkavat olla tapissa.
Tänään oli erittäin mielenkiintoinen loppuhuutokauppa kun tavaraa vaihtui melkein puolet koko päivän vaihdosta ja päivän korkeimpaan hintaan. Tosin hinta sama kuin avauksessa mutta näyttäisi siellä ostokiinnostustakin olla. Huutokauppa muutenkin hauskaa seurata kun siellä hinta taisi ylimmillään olla jopa 3,3. Kamalaa heiluntaa hirveällä volyymilla viimeiset viisi minuuttia. Volyymi muutenkin tänään korkea joka herättelee taas (turhia?) toiveita käänteestä.
EDIT: Näyttää olevan todella monella lapulla puolet tai reilusti yli vaihtunut loppuhuutokaupassa…
Cityconin kohdalla keskustelu loppui kuin seinään viime vuoden lopulla. Actionit tehtiin taustalla, isoimpien kohdalla salkusta toiseen, ja muutama muukin muutos muttei mitään isompaa Major shareholders | Citycon
Nyt sitten hiljaisen jakson kautta kohti 26.2. olevaa vuoden 2024 pakettiin laittoa vuosirapsan muodossa. Mitäs me odotetaan? Tase tulee paranemaan kun osinkoja ei revitä väkisin. Ostarien tasearvoja arvuutellaan edelleen, miten ne ovat verranollisia toteutuneisiin myynteihin, joita ehkä tänäkin vuonna vielä tulee.
Vuokralaiset ovat säilyneet, ja ehkäpä nähdään jotain pientä parannustakin, vuokrat itsessään tuskin halpenevat --> Odotan tänä vuonna osakkeen palaavan neljään euroon, saankohan odotella yksikseni?
Cityconin kohdalla keskustelu loppui kuin seinään viime vuoden lopulla. Actionit tehtiin taustalla, isoimpien kohdalla salkusta toiseen, ja muutama muukin muutos muttei mitään isompaa Major shareholders | Citycon
Nyt sitten hiljaisen jakson kautta kohti 26.2. olevaa vuoden 2024 pakettiin laittoa vuosirapsan muodossa. Mitäs me odotetaan? Tase tulee paranemaan kun osinkoja ei revitä väkisin. Ostarien tasearvoja arvuutellaan edelleen, miten ne ovat verranollisia toteutuneisiin myynteihin, joita ehkä tänäkin vuonna vielä tulee.
Vuokralaiset ovat säilyneet, ja ehkäpä nähdään jotain pientä parannustakin, vuokrat itsessään tuskin halpenevat --> Odotan tänä vuonna osakkeen palaavan neljään euroon, saankohan odotella yksikseni?
Tase ei vielä kohene osingon takia mutta jatkossa joo.
Korot ovat jatkaneet laskua, 12kk euribor nyt alle 2,4%...tämä toinen iso taustatekijä going forward kun joskus jotain uusiakin lainoja ehkä tarvii hinnoitella.
Tasemielessä ei vielä supervakaa ehkä luvuilla, riippuu miten kaupat disconttautuu. Mut 2025 aikana taseen kyllä pitäisi vakaantua lisää.
Perusjokeri eli ilmoitetaanko uutta divestoinneista ja ERITYISESTI mihin hintaan jos. Koska painetta ei enää divestointeihin ole, taloudellisesti.
Trumpin ja Putinin sekoilut toinen jokeri going forward, nega. Pahimmillaan aikamoista epävakautta pohjolaan jos sota loppuu eli venäjä saa vahvistua sotilaallisesti, USA keskittyy muualle ja Eurooppa heikko&hajanainen. Ei hyvästä kiinteistöjen arvoille, varsinkaan Baltiassa. Onneksi sieltä on Citykoni vetäytymässä.
Megajokeri ja tämäkin aika perus eli onko jotain omistusjärjestelyistä 26.2. Pääomistaja haluaa myydä ja on Koni halpa. Aikanaan oli kolme kiinteistöfirmaa Helsingin pörssissä, niistä on jo kaksi ostettu pois, Technopolis, Sponda. En yllättyisi, jos ostettaisiin nämäkin. Siinä tapauksessa palaa varmaankin hetkessä yli odotuksesi.
Korot ovat jatkaneet laskua, 12kk euribor nyt alle 2,4%...tämä toinen iso taustatekijä going forward kun joskus jotain uusiakin lainoja ehkä tarvii hinnoitella.
En ole eri mieltä siitä, että matalat korot auttavat Cityconin kaltaista firmaa. Mutta mun mielestä yleinen korkotaso, onko se nyt prosentin alempana vai ei, ei ole velkojen uudelleenrahoituksen näkökulmasta erityisen kiinnostavaa. Cityconin bondeille voi ostaa vakuutusta jollain 250bp hinnalla (credit default swapilla), ja mitä huonommin kiinteistömarkkina voi, sitä korkeampi tuon vakuutuksen hinta on. Se heijastelee sitä, mikä spreadi cityconin on maksettava euroswapin tai "riskittömän koron" päälle uusia bondeja liikkeelle laskiessa.
EKP:n korkopäätökset valitettavasti eivät seuraa Suomen tai Pohjoisten maiden kiinteistömarkkinoiden tilaa. Lähinnä kiinnostaa, vetääkö Saksan ja Ranskan talous vai nou. Mutta välillisesti sillä on hemmetisti merkitystä Cityconille kiinteistöjen hintafunktion kautta. Eli EKP voi jatkaa korkojen leikkausta, mikä lähtökohtaisesti auttaa Cityconia koska matalat korot tekevät hyvää kiinteistöille. Ja jos Cityconilla menee paremmin, muuttuu rahoitus myös suhteellisesti tarkasteltuna halvemmaksi. Mutta jos leikitään, että korot nousisi nyt prosentilla ja pitäisi uudelleenrahoittaa, ei ongelma varsinaisesti olisi se prosentin lisäkulu, vaan credit spread, joka levenisi vielä entisestään koska Citycon muuttuisi riskisemmäksi.
Yritänpä puhua Citykanin vähän lörpähtänyttä erektiota uuteen nousuun.
Olen nyt lukenut ainakin kahdesta Viisaasta Rahasta, miten iäkkäähköt sijoittajat suosittelevat, että Citycon pitää myydä, koska verkkokauppa tulee ja tappaa. Ja sitten muutama muukin tavanomainen syyllinen on kertonut, että etätyö ja ostovoiman lasku lyövät suonta kauppakeskuksilta ja plussakorot laittavat kanin kontalleen.
Nämä ovat eilisen uutisia, hei! Suuntaus on etätyöstä takaisin konttorille, korot ovat jo laskeneet ja Odakin luovutti. Kauppakeskuksista muuten haetaan niitä Temun tuotteita, jotka nekin ovat ottamassa regulaatio-osumaa lähipäivinä. Mutta vanhat miehet elävät menneisyydessä. Kuten mie. Eilen muistelin, miten hienosti löin nelossarjan ottelussa itse keksimälläni ja passarille ehdottamallani pelillä pallon tyhjään kenttään ja melkein kolmen sisälle nelossarjan kärkiottelussa 2019.
On muuten jännä nähdä, minkälainen tilinpäätös 26.2. tulee. Oletan "kaikkien" odottelevan tasearvojen päivityksiä alaspäin. Mikä sinänsä olisi hassua, koska ei kauppakeskusten arvo viime vuonna mihinkään laskenut. Niiden arvo kyykkäsi jo paljon aiemmin ja viime vuonnahan tehtiin jo korkojen laskiessa ja kiintiestörahoitusmarkkinan rauhoittuessa kauppaakin. Mutta miekin vähän luulen, että nyt tehdään niitä päivityksiä, jotka olisi pitänyt tehdä vuosi tai kaksi sitten. Sinänsä aivan sama. Cash flow is the king.
Eikö tuo hyvin riitä markkinoille, mutta aika yllätyksetön tuo kait on. Tosin EPRA NRV sulaminen ainakin itselle negatiivinen mutta 3,39 kurssi v 7,87 EPRA NRV että nousuvaraa pitäisi olla.
Tuolla operatiivisella tuloksella ja divestoinneilla pitäisi kyl lainataakan sulaa hybridit mukaan lukien aika nopeasti. Ja korkojen laskun pitäisi alkaa näkyä tasearvoissa, mutta näyttää siltä että tasearvot laskivat merkittävästi edelleen 2024.
Jännä että 2019 laitetun hybridin ehdot oli sellaiset että reset-päivänkin jälkeen sen korot on matalammat kuin uuden 2024 liikkeelle lasketun. Toki ei vaikutusta isossa kuvassa kun sitä on vain 26M jäljellä.
Itsekin vain ennättänyt nopeasti selailemaan läpi.
EPRA NRV sulaminen tosiaan odotettu. Pelkäsin pahempaa, ottaen huomioon että firma itse arvioinut viimeiset 3 kvartaalia kiinteistöjen arvot ja nyt vasta varsinaisessa tilinpäätöksessä ulkopuolinen arvioitsija mukana. LTV:n jääminen 47% tasolle positiivinen yllätys. Itse siis pelkäsin isompaa alaskirjausta, jolla taserakenteen kautta mahdollinen nopea vaikutus luottoreittaukseen, josta olisi ollut taas riski negatiiviseen lumipalloefektiin (vrt. viime vuoden antihässäkkä). Keskituottovaade 6,2% vaikuttaa solidille laskevien ohjauskorkojen maailmassa. Vuokraustoiminnan luvut varsin solideja.
Nopealla vilkaisulla imo positiivsen puolella omiin odotuksiin nähden. Voisiko pohja olla saavutettu? Toki luotan Cityconin raportointiin ja sijoittaviestintään yhtä paljon kuin ryssien lupauksiin rauhanneuvotteluissa. Eli näkemys vaihtunee kun audicast kuunneltu ja joku terävä anaali paljastaa Q&A osiossa mitä kaikkea Palli on piilotellut maton alle.
Tietämättömän kysymys, mutta eikö tuo nyt mene niin, että hybridien "erääntyminen" ei näy sivun 13 velkojen erääntymiset -aikajanalla? Eli tuossa 2026/2027 vaihteessa erääntyy n. 850M + 320M hybridejä, eli vajaa 1200M. Kassaa on nyt reilu 400M ja tulosta tulee reilu 100M/vuosi, joka toki riippuu monestakin asiasta ja voi laskea esim. korkokulujen noustessa ja divestointien onnistuessa, mutta toki myös nousee vuokrien noustessa. Eli kerta osingot saatiin viimein katkaistua, niin kassaa voisi näillä numeroilla kertyä joku reilu 600M kassaa ja sitten tarvitsisi rullata n. 600M edestä lainoja, tai jos saadaan toteutettua 450M edestä divestointeja, kuten on tavoitteena, niin sitten vain luokkaa 200M, joka sitten voisi ajoittua esim. ensi vuoden alkuun, jolloin korkomenot eivät ennen sitä kasvaisi. Ellei sitten jätetä lunastamatta hybridiä, mutta olen ymmärtänyt, että tällaista ei hirveän mielellään tehdä, koska sijoittajat eivät sitä tyypillisesti arvosta ja sitten on vaikea saada hybrideillä rahoitusta tulevaisuudessa?
Menikö tämä nyt sinne päin?
Edit. Markkinat näyttävät olevan eri mieltä, koska munkin mielestä luvut näytti ihan positiivisilta. Mitähän sinne sitten oli piilotettu, mikä meni ohi? Ohjeistus liian pehmeä?
Melkein -9 % taulussa, joten ilmeisesti meitä oli enemmänkin, joita tilinpäätöstiedote ei vakuuttanut.
Itse kiinnitin huomion ensin siihen, että mistään ei löydy oikaistua operatiivista epra-epsiä q4:lle. Piti laskea se itse, ja sehän oli alempi kuin muilla kvartaaleilla. Myös ohjeistus kuluvalle vuodelle vaikutti aneemiselta.
Velkamäärä oli noussut ilmeisesti Kistan puolikkaan konsolidoinnin seurauksena, mutta vastaavaa efektiä ei ollut jostain syystä operatiivisessa oikaistussa epra-epsissä nähtävissä.
Enpä osaa sanoa mitä tästä firmasta pitäisi kenenkään ajatella, mutta itse olen seuraillut tunnusluvuista juuri tuota oikaistua operatiivista epra-epsiä, ja sen suunta tuntuu hyytyvän, kun divestoidaan, vaikka lainamäärä laskisikin. Siinäpä omat tunnelmat.
Katsoiko joku AUDIOCASTia? En löytänyt sitä verkkosivuilta ja livenä tullessa olin Tallinan Hiltonin aamiaiselle. Äta bör man, annars dör man.
Luvattu oli kuitenkin tulevaksi nettisivuille, eikähän se sinne vielä tule.
Oletan sijoittajien tänään noudattaneen ohjeistusta "Kun positio vituttaa, myy kaikki heti". Luvatut divestoinnit tasearvoihin osoittautuivat lopullisesti bluffiksi. Henkilökunta on vaihtunut rivakasti, mikä on aina huono merkki. Rotat jättävät uppoavan laivan, sanotaan. Hilpeä yksityiskohta oli tosiaan odotetut arvonalennukset, jotka tulivat sen jälkeen, kun kiinteistömarkkina oli koronlaskujen myötä stabiloitunut. Kaikenlaista.
Tiedottamisen hämärtyminen on aina huono signaali. Silti ostin tänään myytyjä taas takaisin. Ettei mennyt jo avg downin puolelle. Pokeripöydässä pörssikaupan tekeminen on aliarvostettua. Onhan tämä kuitenkin törkeän halpaa. Jos nyt lukuihin voi yhtään luottaa.
Toki jos tulee kauppasota ja sen myötä stagflaatio, sitten ollaan tämän kanssa kusessa. Mutta voisin kuvitella Kissamiehen myyvän koko pashan nykyistä pörssikurssia korkeammalla tasolla, jos Vakaa Nero pakittaa kauppasodasta, kuten yleensä on tehnyt. Tosin pääsevätkö pienomistajat osille, ei voi yhtään luottaa.
Citycon-saagani on opettavainen tarina, josta kerron vielä sotajuttuja lapsenlapsilleni. Jos elän riittävän pitkään.
