Maakunnissa saa kokonaisia taloja ilmaiseksi? Ilmoittele jos löytyy Lappeenrannasta tai Kotkasta tai Kouvolasta tai Lahdesta.
Kontaktoi kunnan vuokrataloista vastaavat, saat todennäköisesti valita purkuun tulevista kohteista mieluisat.
Onko jotain esimerkkiä missä tämmöisiä valintoja on voinut tehdä?
Luulisi, että kunnan intresseissä olisi varmistaa kohteen jatkokäyttö ja silloin vähän selviteltäisiin ostajan tarkoitusperiä. Joskushan purkukustannukset ovat tonttia suuremmat.
Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto 18.1.2024: "Suomen asuntomarkkinat kokevat merkittävää nousua. Tämä muutos, joka näkyy ostajien kiinnostuksen ja myyjien aktiivisuuden lisääntymisenä, on merkittävin muutos vuosiin, kertoo Suomen Kiinteistönvälittäjäliitto (SKVL)".
Helsingin Sanomat 10.2.2024: "Asuntokauppamäärät laskivat tammikuussa alimmilleen ainakin 25 vuoteen. Hintaseurantapalvelun historiassa ei ole ollut yhtä heikkoa kuukautta kauppamäärissä kuin tammikuu oli."
Helsingin Sanomat 10.2.2024: "Asuntokauppamäärät laskivat tammikuussa alimmilleen ainakin 25 vuoteen. Hintaseurantapalvelun historiassa ei ole ollut yhtä heikkoa kuukautta kauppamäärissä kuin tammikuu oli."
Itse kantapään kautta oppineena olen huomannut että myös esim. kauppalehti julkaisee usein pessimistisiä näkemyksiä vaikka jossain sijoitusmarkkinassa menisi kuinka hyvin.
Nämä eivät selvästikkään ole paras paikka etsiä tietoa markkinoiden tilasta tai ainakaan luoda omaa näkemystä kokonaan niiden pohjalle, ellei halua missata mahdollisuuksia. Tietysti yhtiökohtaiset uutiset eri asia mutta niitäkin rivien välistä.
Helsingin seutukunnan väestö kasvoi viime vuonna keskimäärin 2400 hengellä kuukaudessa. Kasvu taisi olla historiallisestikin yksi kovimmista väestömäärän lisäyksestä vuodessa. Mikäli asuntokunnan koko on n. 1,97 / asunto, niin tuolla porukalla täyttyi lähes 14 500 asuntoa. Lisäksi asuntokunnan keskikoko, joka tällä hetkellä on n. 1,97 tippuu vuosittain n. 0,01yksikköä per vuosi. Asuntokunnan 0,01 yksikön pienennys lisää asuntotarvetta Helsingin seudulla yli 3000 asuntoa per vuosi. Asuntoja myös puretaan vuosittain jonkin verran tai niitä poistuu muutoin käytöstä.
Vaikka väestökasvu on ollut rivakkaa, niin on myös rakennettu rivakasti. Viime vuonna Pks-alueelle valmistui n. 17 000 asuntoa. Viime vuosina pks-alueen tuotantomäärät ovat ylittäneet alueelle muuttaneiden määrän jo useampana vuonna ja lopulta vuonna 2022 vuokra-asunnoistakin alkoi syntyä ylitarjontaa.
Tänä vuonna valmistuu uusia asuntoja noin puolet viime vuoden luvuista ja ensi vuonna määrä tippuu entisestään.
Tänä vuonna tulee vielä arviolta 4000 uutta vuokra-asuntoa. Uusia gryndikohteita ei käytännössä aloiteta, joten aloitukset pääosin Ara-tuotantoa, joissa tulorajat. Eli jos väestönkasvu jatkuu edelleen korkealla tasolla, asunnot alkaa käymään vähiin ennen vuodenvaihdetta.
Tänä vuonna tulee vielä arviolta 4000 uutta vuokra-asuntoa. Uusia gryndikohteita ei käytännössä aloiteta, joten aloitukset pääosin Ara-tuotantoa, joissa tulorajat. Eli jos väestönkasvu jatkuu edelleen korkealla tasolla, asunnot alkaa käymään vähiin ennen vuodenvaihdetta.
Vaikka vuokra-asunnoista onkin ylitarjontaa aiempiin vuosiin verrattuna, niin vapaiden osuus on vain n. 5 % koko vuokra-asuntokannasta. Isot vuokranantajat korottavat vuokria indeksi + 1...3% per vuosi luottaen siihen, että 95% vuokralaisista ei voi lähteä hakemaan edullisempaa vuokra-asuntoa. Yksityisillä toimijoilla tilanne on hiukan toinen ja siten yksityiset vuokraavat yleensä isoja edullisemmilla hinnoilla.
Tänä vuonna tulee vielä arviolta 4000 uutta vuokra-asuntoa. Uusia gryndikohteita ei käytännössä aloiteta, joten aloitukset pääosin Ara-tuotantoa, joissa tulorajat. Eli jos väestönkasvu jatkuu edelleen korkealla tasolla, asunnot alkaa käymään vähiin ennen vuodenvaihdetta.
Vaikka vuokra-asunnoista onkin ylitarjontaa aiempiin vuosiin verrattuna, niin vapaiden osuus on vain n. 5 % koko vuokra-asuntokannasta. Isot vuokranantajat korottavat vuokria indeksi + 1...3% per vuosi luottaen siihen, että 95% vuokralaisista ei voi lähteä hakemaan edullisempaa vuokra-asuntoa. Yksityisillä toimijoilla tilanne on hiukan toinen ja siten yksityiset vuokraavat yleensä isoja edullisemmilla hinnoilla.
Käytännössä valmistuu tänä vuonna enää vain Ara-tuotantoa (tulorajat) ja instikoiden vuokra-asuntoja (Kojamo, Sato & co), jotka ovat sieltä kalliimmasta päästä - ilmeisesti niitä pitää nyt vielä vuokrata alekampanjoilla tyyliin 1. kuukausi -50% tmv., koska esim. Satolla oli vuokratulot & vuokrausaste laskeneet viime vuonna huolimatta siitä, että uusia asuntoja oli tullut 1000 lisää ja peruskorjattujakin 500 päälle.
Eli oletettavasti ensimmäisenä poistuu listoilta absoluuttisesti halvimmat vuokrakohteet ja kalleimmat uudiskohteen jäävät roikkumaan listoille kuten myyntikohteissakin.
Summattuna: Näyttää ettei hyvältä näytä. Finanssikriisin ongelmista 08-09 ollaan menty jo heittämällä ohi ja ollaan lama-ajan tasoilla.
2024 ainakin menetetty vuosi ja mahdollisesti 2025, jos ei korkomarkkinoilla tai valtion puolesta ala toimia tulemaan.
Näitä main kuusta aina julkaistaan Työ- ja elinkeinoministeriön työllisyyskatsaukset. Helmikuun julkaisu ei ole vielä ulkona, mutta tammikuun löydät täältä:
Toivotaan, että jotain henkeä tulisi rakennusalalle. Tuolta on tulossa aika suuri joukko työttömiä kun lomautukset päättyvät (jos lumien sulettua ei aloituksia tule lisää).
Summattuna: Näyttää ettei hyvältä näytä. Finanssikriisin ongelmista 08-09 ollaan menty jo heittämällä ohi ja ollaan lama-ajan tasoilla.
2024 ainakin menetetty vuosi ja mahdollisesti 2025, jos ei korkomarkkinoilla tai valtion puolesta ala toimia tulemaan.
Näitä main kuusta aina julkaistaan Työ- ja elinkeinoministeriön työllisyyskatsaukset. Helmikuun julkaisu ei ole vielä ulkona, mutta tammikuun löydät täältä:
Toivotaan, että jotain henkeä tulisi rakennusalalle. Tuolta on tulossa aika suuri joukko työttömiä kun lomautukset päättyvät (jos lumien sulettua ei aloituksia tule lisää).
Siis menossa takaisin kotimaihinsa suuri joukko ulkomaalaisia.
Vapaarahoitteisia kerrostaloasuntoja arvioidaan aloitettavan tänä vuonna mitättömät 2000kpl, mutta yksittäisissä kohteissa pitäisi saada varauksia tarpeeksi, jotta grynderi uskaltaa aloittaa - maksuerien saamiset ja jopa kauppojen perumiset ovat suuri uhka. Myytävääkin on vielä kaikilla konkurssin välttävillä mukavasti, joten voi olla ettei aloituksia kummemmin tule ennen kuin korot laskee vuoden jälkipuoliskolle.
Yksiöitä, joita on kuulema rakennettu liikaa, on uudiskohteissa tarjolla HKI, Espoo ja Vantaa yhteensä vain reilu 500kpl, joista omatonttisia puolet. Hinnat ovat ATH-tasolla, joten gryndereiden suurin menekkiongelma ovat muut asunnot kaksiosta ylöspäin. Toki vuokrapuolella on vielä runsaasti tarjontaa, mutta pk-seudun yli 20.000 hlön muuttovoitto per vuosi täyttää ne vääjäämättä.
Summattuna: jo sijoitusasunnon omistavilla on erittäin hyvä tilanne parin vuoden periodilla.
Mielenkiintoinen tilanne tässä lähipiirissä, saa heitellä ideoita.
Tarinan henkilöt:
- Proletaari. Työelämässä, ihan hyvä taloustilanne, salkkua noin 150 k€, omakotitalo josta lainaa noin 140 k€. Riskinsietokykyä.
- Proletaarin faija. Pienituloinen perusterve eläkeläinen. Rahaa inflaation syötävänä joitakin kymmeniä tuhansia pankissa. Riskinsietokyky nolla.
Ongelma:
Prolen faija asuu prolen äidin kuoltua ja lasten muutettua pois 70-lukulaisessa kerrostalokolmiossa. Asunto on tarpeettoman iso yhdelle ihmiselle, ja sen asumiskulut ovat korkeat (vastikkeet luokkaa 700 €/kk). Yhtiöllä on kohtuullisen isot velat aiemmista remonteista, mutta silti remonttitarpeita olisi satojen tuhansien edestä kun viemärit, putket ja katto pitäisi saneerata. Yhtiö ei saa lainaa pankista, ja näyttää siltä että yhtiö on joutumassa vaikeuksiin kun tarpeellisia remontteja ei pystytä tekemään. On syytä pelätä että vastikkeet voivat nousta radikaalistikin kun taloyhtiö yrittää välttää maksukyvyttömyyttä.
Asunto on ollut myynnissä jo toista vuotta, mutta yhtään kiinnostunutta ei ole ollut. Hintaa voisi toki vieläkin pudottaa, mutta aletaan olla jo lähellä sitä pistettä että asunto kannattaisi antaa pois vaikka ilmaiseksi ja on esim harkittu että laitetaan tarjouskauppaan velallisella lähtöhinnalla 0€ jos pääsisi eroon murheenkryynistä.
Tavoite olisi päästä asunnosta eroon niin että faija saataisiin asumaan halvemmalla vähemmän ongelmaiseen kotiin eikä menetetä ainakaan enempää rahaa.
Asunto sijaitsee pikkupaikkakunnalla eteläisessä Suomessa, ja vuokraamalla on vaikea päästä kassavirtapositiiviseen tilanteeseen.
Kysymys:
Miten toimisit vastaavassa tilanteessa? Onko tämä hoidettavissa jotenkin niin, että tästä pystyisi jäämään säkällä jopa voitolle? Miten edes minimoida tappiot, jos vastikkeet nousevat ja tehdään huonosti suunniteltuja paniikkikorjauksia aina kun joku paikka taas hajoaa? Suurin riski mielestäni on se, että tehdään pistemäisiä kalliita korjauksia viimeiseen asti ja poltetaan niihin paljon rahaa minimaalisella hyödyllä.
Mielenkiintoinen tilanne tässä lähipiirissä, saa heitellä ideoita.
Tarinan henkilöt:
- Proletaari. Työelämässä, ihan hyvä taloustilanne, salkkua noin 150 k€, omakotitalo josta lainaa noin 140 k€. Riskinsietokykyä.
- Proletaarin faija. Pienituloinen perusterve eläkeläinen. Rahaa inflaation syötävänä joitakin kymmeniä tuhansia pankissa. Riskinsietokyky nolla.
Ongelma:
Prolen faija asuu prolen äidin kuoltua ja lasten muutettua pois 70-lukulaisessa kerrostalokolmiossa. Asunto on tarpeettoman iso yhdelle ihmiselle, ja sen asumiskulut ovat korkeat (vastikkeet luokkaa 700 €/kk). Yhtiöllä on kohtuullisen isot velat aiemmista remonteista, mutta silti remonttitarpeita olisi satojen tuhansien edestä kun viemärit, putket ja katto pitäisi saneerata. Yhtiö ei saa lainaa pankista, ja näyttää siltä että yhtiö on joutumassa vaikeuksiin kun tarpeellisia remontteja ei pystytä tekemään. On syytä pelätä että vastikkeet voivat nousta radikaalistikin kun taloyhtiö yrittää välttää maksukyvyttömyyttä.
Asunto on ollut myynnissä jo toista vuotta, mutta yhtään kiinnostunutta ei ole ollut. Hintaa voisi toki vieläkin pudottaa, mutta aletaan olla jo lähellä sitä pistettä että asunto kannattaisi antaa pois vaikka ilmaiseksi ja on esim harkittu että laitetaan tarjouskauppaan velallisella lähtöhinnalla 0€ jos pääsisi eroon murheenkryynistä.
Tavoite olisi päästä asunnosta eroon niin että faija saataisiin asumaan halvemmalla vähemmän ongelmaiseen kotiin eikä menetetä ainakaan enempää rahaa.
Asunto sijaitsee pikkupaikkakunnalla eteläisessä Suomessa, ja vuokraamalla on vaikea päästä kassavirtapositiiviseen tilanteeseen.
Kysymys:
Miten toimisit vastaavassa tilanteessa? Onko tämä hoidettavissa jotenkin niin, että tästä pystyisi jäämään säkällä jopa voitolle? Miten edes minimoida tappiot, jos vastikkeet nousevat ja tehdään huonosti suunniteltuja paniikkikorjauksia aina kun joku paikka taas hajoaa? Suurin riski mielestäni on se, että tehdään pistemäisiä kalliita korjauksia viimeiseen asti ja poltetaan niihin paljon rahaa minimaalisella hyödyllä.
Asunto on arvoton. Mikä olisi sellaisen asunnon vuokra, joka sopisi faijalle sijainnin ja koon suhteen? Jos yli vastikkeiden eur 700/kk, niin jatkaa asumista ja jos alle, asunto myyntiin lähtöhinnalla nolla ja muutto. Ja jos/kun taloyhtiö menossa konkkaan, niin joka tapauksessa myyntiyritys lähtöhinnalla nolla.
Mielenkiintoinen tilanne tässä lähipiirissä, saa heitellä ideoita.
... remonttitarpeita olisi satojen tuhansien edestä kun viemärit, putket ja katto pitäisi saneerata. Yhtiö ei saa lainaa pankista, ja näyttää siltä että yhtiö on joutumassa vaikeuksiin kun tarpeellisia remontteja ei pystytä tekemään. On syytä pelätä että vastikkeet voivat nousta radikaalistikin kun taloyhtiö yrittää välttää maksukyvyttömyyttä. Tavoite olisi päästä asunnosta eroon niin että faija saataisiin asumaan halvemmalla vähemmän ongelmaiseen kotiin eikä menetetä ainakaan enempää rahaa.
Asunto sijaitsee pikkupaikkakunnalla eteläisessä Suomessa, ja vuokraamalla on vaikea päästä kassavirtapositiiviseen tilanteeseen.
Kysymys:
Miten toimisit vastaavassa tilanteessa?
1. Asunnon vaihto päittäin
Yksi keino on tiedustella olisiko joku samassa taloyhtiössä asuva perhe halukas muuttamaan suurempaan asuntoon niin, että isäsi muuttaisi heidän pienempään asuntoonsa.
Omistus ei vaihtuisi, mutta maksusopimus tehtäisiin niin, että asuntoon muuttaja maksaisi sen asunnon vastikkeen eikä muuta. Isällesi syntyisi näin laskennallinen vuokratulo, joka olisi hänen omistamansa asunnon vastikkeen suuruinen. Jos vastike on kokonaan hoitovastiketta, hänelle ei kuitenkaan syntyisi verotettavaa pääomatuloa. Omina asumiskuluina hänellä olisi pienemmän asunnon vastike.
Näin voisi toimia jonkin aikaa eteenpäin. Myöhemmin asuntoon muuttanutta voisi kiinnostaa sen ostaminenkin.
2. Osta isäsi asunto ja vuokraa se hänelle hoitovastikkeen hinnalla.
Sinulle syntyy pääomatuoton tappio vuokraustoiminnan tappiona, mutta sen voit vähentää pääomatuloista. Tappion verovaikutus on noin yksi kolmasosa verovähennyksenä. Isäsi säästö vuokramenoissa säästyy edelleen perikunnalle pankkitilillä, jos perittävä sattuu olemaan nuukaa sorttia.
Ostetun asunnon asunto-osakeyhtiön hallintoon voit sinä itse vaikuttaa yhtiökokouksissa.
3. Käänteinen asuntokauppa
Käänteinen asuntokauppa tai asuntolaina tarkoittaa sitä, että pankki ostaa asunnon ja entinen omistaja jää asuntoon asumaan vuokralle. Tätä tapaa harrastaa muutama yksityinenkin yritys pankkien lisäksi. Kaupalle on yleensä ehtona, että asunto on kasvavalla seudulla, yhtiö hyväkuntoinen ja palveluiden lähellä.
Käänteinen asuntolaina. Käänteinen asuntolaina tarkoittaa sitä, että omaa asuntoasi vastaan otetaan lainaa ja voit jatkaa asunnossasi asumista normaalisti.
Usein eläke on varsin pieni, mutta silti omaisuutta on karttunut merkittävän kiinteän varallisuuden, kuten kiinteistöjen tai asuntojen muodossa. Tässä tilanteessa käänteinen asuntolaina antaa hyvän mahdollisuuden rahoittaa esimerkiksi omia hoiva- ja lääkärikulujaan tai taloyhtiön remontteja sekä samalla nauttia ansaituista eläkepäivistään.
Kenelle käänteinen asuntolaina sopii?
Mikäli sinulla on velaton tai lähes velaton asunto, joka sijaitsee esimerkiksi kasvavassa kaupungissa ja olet hoitanut taloutesi muuten hyvin, tilanteesi sopii todennäköisesti käänteiselle asuntolainalle. Käänteinen asuntolaina maksetaan pois kerralla kokonaan laina-ajan päätteeksi. Käänteistä asuntolainaa ottaessa tulee olla suunnitelma lainan lyhentämisestä ja omista tulevaisuuden suunnitelmista.
Miten käänteinen asuntolaina toimii?
Käänteisen asuntolainan ottajan ei tarvitse muuttaa asunnostaan pois. Omistus- ja asumisoikeus säilyvät lainasta huolimatta ja asunto toimii lainan vakuutena. Laina maksetaan kokonaisuudessaan pois sitten, kun asunto myydään esimerkiksi palvelutaloon muutettaessa tai myöhemmin perikunnan toimesta.
- Asuntosi pysyy omistuksessasi - Saat rahat heti käyttöösi - Tyypillinen laina-aika on 10 vuotta, jonka jälkeen tilanne arvioidaan uudelleen - Lainamäärä on 50–75 prosenttia asunnon arvosta - Laina-aikana maksat vain lainan korot
Lainan saantiin vaikuttavat asunnon myyntipotentiaali, kunto ja sijainti sekä lainaajan taloustilanne. Isäsi vastikekuluja tämä ratkaisu ei pienentäsi.
4. Käänteisen asuntokaupan hakeminen
Jo pelkästään käänteisen asuntokaupan hakeminen paikkakunnan osuus- tai säästöpankista antaa päätöksenä viitettä siihen miten seudulla kyseistä asuntoa arvostetaan ja onko mitenkään mahdollista, että sen arvo tulevaisuudessa voisi nousta. Hylky kertoisi, että vaihtoehdot ovat vähissä.
5. Konsultti
Tänne asuntosijoittamisesta kirjoittava Miika Vuorensola voi ehkä - luonnollisesti korvausta vastaan - neuvoa yksityiskohtaisten tietojen avulla paremmin. En tiedä asiaa, mutta aina voi kysyä. Kysyminen ei maksa mitään.
Ei liity suoranaisesti asuntoSIJOITTAMISEEN, vaikka tietysti omakin asunto on sijoitus. Mutta ajattelin kysästä, että onko tähän jotain kulmaa, jota en ole osannut ottaa huomioon. Eli:
Minulla on omakotitalo. Haluan ostaa kerrostaloasunnon, jonka hinta on suunnilleen sama kuin minun omakotitalon. Haluaisin siis myydä omakotitalon ja ostaa niillä rahoilla kyseisen omakotitalon, sekä siirtää loput nykyisestä asuntolainasta siihen, koska erinomainen korko.
Helpoin ja selkein vaihtoehto olisi tietysti pistää oma myyntiin ja odottaa kaupat, sen jälkeen ostaa toinen asunto. Mutta tässä on iso mahdollisuus, että tuo asunto menee, koska hyvä paikka & erinomainen asunto & harvoin tarjolla. Vaikkakin "arvoasunto". Eli mielellään joku toinen vaihtoehto.
Toinen vaihtoehto olisi kysyä pankista väliaikaista lainaa, jolla ostaisi asunnon, pistäisi oman myyntiin ja kun saa omasta kaupat tehtyä, niin maksaisi tuon väliaikaisen lainan pois. Tuossa on tietty sitten kalliita kuluja aika paljon. Oman asunnon ylläpitokulut, oman asunnon lainakulut, uuden asunnon vastikkeet ja vaikka ottaisi väliaikaiseen lainaan vuoden lyhennysvapaan heti alkuun, niin korkokulut olisi korkeat. Ja oman asunnon myynnissä saattaisi kestää, jolloin nuo kulut olisi pitkään riesana.
Kolmas vaihtoehto olisi tietysti tehdä ehdollinen ostosopimus, jossa olisi ehtona oman asunnon myynti. Mutta tässä joku voi tulla ja ostaa asunnon välistä pois. Ja en halua joutua siihen tilanteeseen, että oma on myynnissä ja tuo haluttu asunto on mennyt jo kaupaksi, koska mielummin asun sillon tässä.
Ja neljäs on tietty kysyä myyjiltä, että sattuisiko heitä jostain syystä kiinnostamaan minun omakotitalo ja tehtäisiin vaihtokaupat. Mutta todennäköisyys noille on aina pieni.
Onko tuohon olemassa vielä jotain muuta kulmaa, jota en ole ottanut huomioon ollenkaan?
Tee kaupat kämpästä ja iske myyjälle käsiraha lapaan vaikka 5 % kauppahinnasta. Myyjä ottaa kohteen pois myynnistä ja muutat siihen sitten kun saat omasi myytyä ja maksat samalla loput kauppahinnasta.
Tietty kannattaa kauppakirja laatia ajatuksella.
Jos asuntosi ei ole muuttotappio kunnassa niin menee varmaan kaupaksi kohtuullisessa ajassa ja myyjä saa käsirahan seuraavaan asuntoon.
Eli vähän vaati kaupan hieromisesta mutta parhaimmillaan voi olla hyvä diili molemmille.
Tällä hetkellä taloyhtiöt voivat periä liikaa rahoitusvastikkeita suhteessa tehtävään lainanlyhennykseen, joten vuodenvaihteen tilinpäätöshetkellä näkyy ylijäämää. Koska korot ovat laskeneet, ensi vuodelle rahoitusvastikkeet tulevat olemaan reilusti alemmat kuin tänä vuonna. Tähän kun lisätään tuo kerätty ylijäämä, saattaa olla, että rahoitusvastikkeet jopa puolittuvat.
Tällä hetkellä asuntoilmoituksissa näkyy vielä vanha liian korkea rahoitusvastike, mutta laskutaitoinen osaa laskea mikä on ensi vuonna rahoitusvastikkeen taso ja vielä yrittää ostaa halvalla sijoitusasuntoja, joissa näkyy vielä roima miinuskassavirta.
Toisaalta, kun huomioi tuon kertaluontoisesti kertyneen rahoitusvastikeylijäämän, saattaa tosiaankin ensi kesänä alkaa näkyä liian alhaisia rahoitusvastikkeita ja osa haksahtaa maksamaan liikaa kun kassavirta näyttää hyvältä.
Luin lehdestä, että Helsingissä asuntojen kysyntä on hiukan vilkastunut.
En tosin uskonut että esim. yksiöiden hinnat esimerkkinä Ruusulankatu 10 ovat jo lähteneet näin räjähdysmäiseen nousuun. Tässä jää bitcoinit toiseksi ja keittiökään ei näytä ihan vastikään remontoidulta. Elämme ihmeellisiä aikoja.
