Velho wrote:

Innilator wrote:

Tuo ”Taloyhtiölainojen yleisin koronmääräytymisajankohta on vuodenvaihde” ei pidä paikkaansa vaan se määräytyy lainan nostamisajankohdan mukaan eli ne jakaantuvat eri taloyhtiöissä tasaisesti ympäri vuoden.

Eivät ne jakaudu tasaisesti. Tähän on muutamia syitä, miksi eivät, ja alalla toimivana voisin isosta rahasta lyödä vetoa, että vuodenvaihde on yleisin.  Tuskinpa näitä kuitenkaan missään tilastoidaan, joten ei sitä vetoa saisi ratkaistuakaan. Toki niitä ympäri vuoden tarkistellaan, mutta vuodenvaihteessa vain eniten.

No kerro ihmeessä miksi eivät jakautuisi tasaisesti, kun se koronmääräytymispäivä perustuu lainan nostopäivään aivan kuten kotitalouksilla ja kaikilla muillakin lainanottajilla. Ja miksi se tarkastus osuisi eniten vuodenvaihteeseen?

Itsellä ollut +20 lainaa eikä yhdessäkään ollut koronmääräytymispäivä vuodenvaihteessa ihan siitäkään syystä että se on vuoden hiljaisimpia kauppa- ja lainannostoaikoja.

Velho wrote:

Hynägrande wrote:

Riippuu tietenkin yhtiöstä millainen osa rahoitusvastikkeesta menee korkoihin, mutta ei taida vaikutus olla kymmeniä prosentteja siihen vastikkeeseen, jos korko tipahtaa vaikkapa 5% tasolta 3,5% tasolle. 

Toki samaan aikaan myös ostajan oman lainan korkokulut putoaa. Sitä kautta vaikutus kohdistuu isompaan kakkuun. 

Aika tyypillinen taloyhtiölaina voisi olla tasalyhenteinen, laina-aika 10v, pääoma esim. 500t -> lyhennykset 50t/v ja 5% korolla korkokulut 25t/v, eli koko pääomavastikkeesta kolmasosa menee korkoihin. Jos korko laskee 1%, pääomavastikkeen pitäisi laskea noin 7%. Taloyhtiölainojen yleisin koronmääräytymisajankohta on vuodenvaihde ja viitekorko euribor 12kk. Vuodenvaihteessa 2023-2024 12kk euribor oli 3,513% ja viime vuodenvaihteessa se oli 2,46 %, eli alas on tultu reilun prosenttiyksikön verran. Tässä mielessä pääomavastikkeiden pitäisi tulla alas tuon 7% luokkaa, mutta käytännössä useimmat varmaan tulevat 10-20% alas, koska vastikekausi on kesästä kesään, eli korot ehtivät laskea ennen kuin vastiketta ehditään laskemaan, ja lisäalennus tulee siitä, että sulatetaan kertyneet ylijäämät.

Jos pääomavastike näissä oloissa nousee kuten Farseerin tapauksessa, täytyy taustalla olla jotain erityissyitä, esim: lainaa nostettu lisää, lyhennysvapaa päättynyt, korkosuoja päättynyt tai vastiketta jostain syystä peritty aiemmin liian vähän, ja on kertynyt alijäämää, joka pitää korjata.

Tuo ”Taloyhtiölainojen yleisin koronmääräytymisajankohta on vuodenvaihde” ei pidä paikkaansa vaan se määräytyy lainan nostamisajankohdan mukaan eli ne jakaantuvat eri taloyhtiöissä tasaisesti ympäri vuoden.

Farseer wrote:

Velho wrote:

Jos pääomavastike näissä oloissa nousee kuten Farseerin tapauksessa, täytyy taustalla olla jotain erityissyitä, esim: lainaa nostettu lisää, lyhennysvapaa päättynyt, korkosuoja päättynyt tai vastiketta jostain syystä peritty aiemmin liian vähän, ja on kertynyt alijäämää, joka pitää korjata.

Veikkaan että tässä rahoitusvastikejutussa on yksinkertaisesti syy siinä että korko on lukittu 12kk Euriboriin jonka uudistumista ei ole isännöintipuolen kirjanpito-osastolla huomioitu. On vain vedetty "oho, viime vuonna maksettiin näin vähän kun 2023 huippukorot olivat vielä voimassa ja edellisenä vuonna oli budjetoitu vuoden 2022 korkojen mukaan" ja nyt ei huomioida että seuraavassa korontarkistuksessa (joka on voinut hyvin jo mennä sen jälkeen kun kirjanpito on tehty) korot tulevat alas. En jaksanut alkaa tapella tällaisesta pikkuasiasta tai lähteä selvittämään kun asia kuitenkin tasaantuu ajan myötä eivätkä pääomavastikkeet ole meillä vielä suuria.

Mutta joka tapauksessa isompi juttu on tuo että taloyhtiön juoksevat kulut ovat räjähtäneet käsiin muutamassa vuodessa, esimerkiksi lämmityskulut ovat meillä nousseet muutamassa vuodessa 50 prosenttia, vakuutuskulut 100 prosenttia ja siihen päälle on vielä tullut lisäkuluja taloyhtiön osittain omistamasta autohallista (iso mälli toki odottaa kun se perusrempataan ja sitten pääomavastikkeet alkavatkin tuntua). Tätä ennen meillä oli aina solidisti alle 4 euron neliövastike, mutta nyt pitää nostaa isommin kun puskurit syötiin suurelta osin viime vuonna. Positiivisena puolena 2026 tuskin on tarve nostaa ainakaan näin paljoa, koska silloin nostettua vastiketta maksetaan koko vuosi (tänä vuonna 7/12 kuukaudesta).

Ei ole helpotusta näistä vielä asuntomarkkinoille, vaikka toki laskevat korot kysyntää tukevat. Siltikin jopa yllättävän tahmeasti tuntuvat asunnot edelleen menevän myös hyvän sijainnin taloyhtiöistä.

E: Laitetaan nyt vielä tämä linkki, missä dioista 6 ja 7 näkyy että hoitovastikkeet ovat keskimäärinkin nousseet isosti viime vuosina: https://www.kiinteistoliitto.fi/media/jrtieqoo/hoitovastikekysely2024keskeisettulokset.pdf  Meillä nousu oli maltillisempaa aiemmin 2020-luvulla, mutta nyt sitten paine iski.

Kuten linkistäkin näkyy, suurimmat hoitovastikekorotukset olivat 2023, jonka jälkeen maltillisempia korotuksia. Kuluva talvi oli lämmin, mikä vaikuttaa suurelta osin kustannuksiin eli alitetaan budjetit.

Ja tosiaankin suurin osa taloyhtiöistä on nukkunut viime kesän korkokäänteen jälkeen, vain harva pitänyt ylimääräisen yhtiökokouksen pudottaakseen rahoitusvastiketta, mutta todennäköisesti kevään yhtiökokouksissa annetaan rutiininomaisesti hallitukselle valtuudet muuttaa rahoitusvastiketta tarpeen mukaan samalla tavalla kuin on annettu valtuudet periä ylimääräisiä hoitovastikkeita.

Yhtiölainojahan nostetaan tasaisesti koko ajan, joten korko myös päivittyy vastaavasti eri taloyhtiöissä ympäri vuotta eikä esim. vain vuoden lopussa. Rahoitusvastikkeen ylimitoitus riippuu siis ihan siitä, milloin koronmäärityspäivä on ollut - osalla taloyhtiöistä on myös 6kk euribor, uudiskohteissa pääosin 12kk. Ja varsinkin pk-seudulla taloyhtiöt ovat tinkineet yhtiölainan marginaaleista, alin mitä uudiskohteessa nähnyt on nyt 0,5% kun alkuperäinen oli 1%. 

Rahoitusvastikkeet tulevat laskemaan roimasti kevään yhtiökokouksissa, lisäksi liikaa perittyjä tullaan palauttamaan osakkaille.

Saa nähdä piristääkö asuntokauppaa, kun asuntoilmoituksiin päivitetään kymmeniä prosentteja alemmat rahoitusvastikkeet.

big bad bear wrote:

Aki Pyysing wrote: Yllättävän hyvin media muuten hyväksyi teesin, että emme myy, koska nyt ei voi myydä. Suomen kiinteistömarkkinat toimivat tälläkin hetkellä oikein hyvin. Tosin alemmilla hinnoilla kuin myyjät haluaisivat.

Tutkivat journalistit ja sen sellaiset ovat selvästi vasemmalle kallellaan, niin tämä ei sinänsä yllätä. MOT olisi tehnyt tästä jo varmasti jutun, mutta kun on toimittajilla ja sen pomoilla on oma asuntolainalla ostettu omistusasunto jonka arvo voisi kärsiä siinä samalla, jos asioista puhuttaisiin niiden oikeilla nimillä. 

Karo lienee arvostettu talousjournalisti, niitä on vähän Suomessa. Siksi olikin kiusallista lukea tuo juttu, kun siitä oli onnistuttu tekemään sotkuisa sillisalaatti täynnä vääriä oletuksia/johtopäätöksiä.

PerttiKotos wrote:

holvius wrote:

Jamor wrote:

Eipä nyt kuitenkaan aleta hurskastelemaan. Moniko myyjä jättää myymättä tuotteensa, jos asiakas on halukas ostamaan?

Rehellinen myyjä ? 

Oikea kysymys lienee, että onko rehellisiä myyjiä. Toki voi olla mahdollista, että mummolle on kerrottu, että mummon miljoonat menevät riskiseen hotellihankkeeseen. 

Luottamuksen rakentamiseen noidenkin rahastojen myynti perustuu. Ilmeisesti ensimmäinen Samla Toimitilat rahasto on menestynyt ihan hyvin ja sitten seuraavien rahastojen myynti onkin ollut helpompaa. Se, että siiretään muista rahastoista pääomia todennäköisesti riskisempään Samla Hotels rahastoon, että saadaan tämäkin rahasto liikkeelle, on Lajuselta ollut virheliike ja mielestäni asiakkaiden varojen väärinkäyttöä. Jos riskit realisoituu todellisuudessa ja luottotappiot kirjataan, niin olisi hyvä, että tämä tapaus perattaisiin oikeudessa.

Tämä on tietenkin tiukka valintatilanne, jos sattuu tulemaan once in a lifetime -mahdollisuus rahastaa jonkin hypen harjalla ja netota miljoonia joilla pärjää loppuelämänsä. Varjopuolena on negatiivinen julkisuus, jota nykyään kestää ehkä jopa joitain viikkoja ennen kuin asia unohtuu muuhun uutiskohuun. Pitää vaan muistaa maksaa juristeille tarpeeksi, ettei tarvitse palauttaa niitä rahoja.

En tiedä, ehkä sen kestää, että vaikkapa Espanjan villalla lukee suomi24.fi palstan 8 vuotta vanhaa kirjoitusta kuinka ”sirkka47” ei tykkää sinusta?

Heikin Ashi wrote:

Onko tässä Capitalissa  sama tauti , kuin tässä ketjussa aikoinaan varsin perusteellisesti analysoidussa toisessa kiinteistöalan Capitalissa? Viimeksi mainittukin  taisi  olla urheilumiehen perustama.

https://www.sijoitustieto.fi/sijoituskeskustelu/osakkeet/huhtanen-capital

Kuva

"Analyysissa Huhtanen Capital osakeanti – houkuttelevaa arvonnousupotentiaalia ja vuokratuottoa." Hm. Klikkasin, mutta "arvonnoususivu"  on ymmärrettävästi hävinnyt. 404Hups. 

https://www.sijoittaja.fi/64908/analyysissa-huhtanen-capital-osakeanti-houkuttelevaa-arvonnousupotentiaalia-ja-vuokratuottoa/

Onneksi  tekoäly tietää:

"Huhtanen Capitalin tapaus toimii varoittavana esimerkkinä siitä, kuinka tärkeää on tehdä huolelliset taustaselvitykset ja realistiset laskelmat ennen sijoituspäätöksiä."

"Vuonna 2023 Samla Capitalin  liikevaihto oli 2,4 miljoonaa euroa, mikä merkitsi 3 %:n laskua edellisvuoteen verrattuna. Liikevoitto oli 677 000 euroa, ja liikevoittoprosentti oli 27,9 %. Omavaraisuusaste oli 75 %.Vaikka liikevaihto laski hieman, yhtiö säilytti vahvan kannattavuuden ja vakaan taloudellisen aseman. On kuitenkin tärkeää huomata, että menneet taloudelliset tulokset eivät takaa tulevaa kannattavuutta. Sijoittajien tulisi aina tehdä huolellinen arviointi ja harkita riskejä ennen sijoituspäätösten tekemistä."

Näissä on tietty se ero, että Samla Capital on pelkkä rahastonhoitajayhtiö, jonka ainoa riski on hoitopalkkioiden tyrehtyminen, kun taas rahastoihin sijoittaneet menettävät kaikki rahansa. 

Tai no, onhan tuossa Sampalla se riski, että oikeudessa viedään häneltäkin koko omaisuus eikä riitäkään ja ehkä myös vankila odottaa.

kaleeri wrote:

Innilator wrote:

kaleeri wrote:

Passiivinen sijoittaja wrote:

Tarkoittaako tämä lain kohta:
https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2015/20151141#L2P2

"Tilintarkastaja on kuitenkin aina valittava yhteisössä, jonka pääasiallisena toimialana on arvopapereiden omistaminen ja hallinta ja jolla on kirjanpitolain 1 luvun 8 §:ssä tarkoitettu huomattava vaikutusvalta toisen kirjanpitovelvollisen liiketoiminnan tai rahoituksen johtamisessa."

Että vaikka olisi alta 200000 liikevaihdon yritys, jossa ei ole ketään töissä, mutta joka omistaa "yli 20%" - 50% toisesta yrityksestä ( https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1997/19971336#L1P8 )  tarvitaan sille tilintarkastaja?

Näin olen itsekin tulkinnut, paitsi että myös yli 50% omistus katsottaisiin "huomattavaksi vaikutusvallaksi" ja siten aiheuttaisi tilintarkastusvelvollisuuden. Ymmärrän kyllä logiikkasi, tuo KPL 1 luvun 8 § kun kertoo osakkuusyrityksistä. Ajattelen että tämä poikkeus koskee kuitenkin vain pääasiallista toimialaa "arvopapereiden omistaminen ja hallinta", eikä siis kaikkia kuten tuo viimeisin kysymyksesi konsernista. 

Jos emolle tarvitaan tilintarkastaja, niin pitääkö se hankkia silloin myös osakkuusyrityksille (vaikka niillä rajat ei täyttyisi)?
Mielestäni ei. Kuten olet viimeisessä kysymyksessäsi kirjoittanut, tilintarkastuslaissa (luku 2 ja 6 §) sanotaan kuitenkin toisinpäin, eli jos konsernilla yhteensä rajat täyttyy (vaikka ei emolla itsenäisesti), silloin tulee valita emolle. Sanotaan myös "tytäryrityksen tilintarkastajaksi on valittava vähintään yksi emoyhtiön tilintarkastaja" - ymmärrän tämän niin että mikäli tyttärellä on velvollisuus valita, täytyy siinä olla sama tyyppi kuin emossa (voi poiketa perustellusta syystä). 

Jos taas on konserni (yli 50%) ,  niin tulkitsen https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2015/20151141#L2P6 mukaan, että ei tarvita, jos rajat ei täyty konsernitasolla?

Näin, paitsi oman tämän hetkisen tulkintani mukaan yhtiöitä joissa "pääasiallisena toimialana on arvopapereiden omistaminen ja hallinta" olisi poikkeuksellisesti velvollisuus tässä tilanteessa. 

"Mitä 2–4 §:ssä säädetään, sovelletaan vastaavasti konsernin emoyritykseen, jos konsernin osalta vähintään kaksi 2 §:ssä tarkoitetuista kolmesta edellytyksestä täytty"

Kyllä, tästä olikin jo aiemmin. 

Kiitos erinomaisista kysymyksistä! Soittelin vielä aiheesta tilintarkastajallemme, tässä näkemyksemme.

Sitten jos eletään reaalimaailmassa, niin mikä on todennäköisyys sille, että PRH tai mikään muukaan instanssi kehottaisi ao. tapauksessa valitsemaan tilintarkastajan, jos nuo yleiset rajat eivät ylity? Löytyykö yhtään elävää esimerkkiä tällaisesta?

Tuo on hyvä pointti. Todennäköisyys on oman kokemukseni mukaan erittäin pieni, että mitään sanomista tulisi mistään, ainakin jos kaikki menee hyvin. Jos tulisi jokin kupru ja syyte liittyen verotukseen tai kirjanpitoon, katsottaisiin varmasti tilintarkastusvelvollisuuden laiminlyönti negatiivisena tekijänä keississä. 

Realistisin olisi varmaan verotarkastus, mutta niitä on harvakseltaan yrityksissä, joissa asiat kunnossa. Ja onko edes verottajan asia kommentoida tilkkarin puutetta?

kaleeri wrote:

Passiivinen sijoittaja wrote:

Tarkoittaako tämä lain kohta:
https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2015/20151141#L2P2

"Tilintarkastaja on kuitenkin aina valittava yhteisössä, jonka pääasiallisena toimialana on arvopapereiden omistaminen ja hallinta ja jolla on kirjanpitolain 1 luvun 8 §:ssä tarkoitettu huomattava vaikutusvalta toisen kirjanpitovelvollisen liiketoiminnan tai rahoituksen johtamisessa."

Että vaikka olisi alta 200000 liikevaihdon yritys, jossa ei ole ketään töissä, mutta joka omistaa "yli 20%" - 50% toisesta yrityksestä ( https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/1997/19971336#L1P8 )  tarvitaan sille tilintarkastaja?

Näin olen itsekin tulkinnut, paitsi että myös yli 50% omistus katsottaisiin "huomattavaksi vaikutusvallaksi" ja siten aiheuttaisi tilintarkastusvelvollisuuden. Ymmärrän kyllä logiikkasi, tuo KPL 1 luvun 8 § kun kertoo osakkuusyrityksistä. Ajattelen että tämä poikkeus koskee kuitenkin vain pääasiallista toimialaa "arvopapereiden omistaminen ja hallinta", eikä siis kaikkia kuten tuo viimeisin kysymyksesi konsernista. 

Jos emolle tarvitaan tilintarkastaja, niin pitääkö se hankkia silloin myös osakkuusyrityksille (vaikka niillä rajat ei täyttyisi)?
Mielestäni ei. Kuten olet viimeisessä kysymyksessäsi kirjoittanut, tilintarkastuslaissa (luku 2 ja 6 §) sanotaan kuitenkin toisinpäin, eli jos konsernilla yhteensä rajat täyttyy (vaikka ei emolla itsenäisesti), silloin tulee valita emolle. Sanotaan myös "tytäryrityksen tilintarkastajaksi on valittava vähintään yksi emoyhtiön tilintarkastaja" - ymmärrän tämän niin että mikäli tyttärellä on velvollisuus valita, täytyy siinä olla sama tyyppi kuin emossa (voi poiketa perustellusta syystä). 

Jos taas on konserni (yli 50%) ,  niin tulkitsen https://www.finlex.fi/fi/laki/ajantasa/2015/20151141#L2P6 mukaan, että ei tarvita, jos rajat ei täyty konsernitasolla?

Näin, paitsi oman tämän hetkisen tulkintani mukaan yhtiöitä joissa "pääasiallisena toimialana on arvopapereiden omistaminen ja hallinta" olisi poikkeuksellisesti velvollisuus tässä tilanteessa. 

"Mitä 2–4 §:ssä säädetään, sovelletaan vastaavasti konsernin emoyritykseen, jos konsernin osalta vähintään kaksi 2 §:ssä tarkoitetuista kolmesta edellytyksestä täytty"

Kyllä, tästä olikin jo aiemmin. 

Kiitos erinomaisista kysymyksistä! Soittelin vielä aiheesta tilintarkastajallemme, tässä näkemyksemme.

Sitten jos eletään reaalimaailmassa, niin mikä on todennäköisyys sille, että PRH tai mikään muukaan instanssi kehottaisi ao. tapauksessa valitsemaan tilintarkastajan, jos nuo yleiset rajat eivät ylity? Löytyykö yhtään elävää esimerkkiä tällaisesta?

hauturi wrote:

Innilator wrote:

Crusader wrote:

Täytyy todeta että kyllä on järkyttävät kulut, miten joku voi sijoittaa tuohon? 

Tai ylipäätään rahastoihin. 184 miljardin euron edestä:

https://www.finanssiala.fi/aiheet/rahastot/#/

Sijoitan rahastoihin, tosin nykyään pelkästään ETF:iin. Jos haluat, voin avata syitä.

Itsekin, tosin pakolla kun eläkevakuutuksissa ei ole oikein vaihtoehtoja. Kolmessa vuodessa pääoma tuplaantunut, joten eläkefirma & rahastoyhtiö saakoon palkkionsa.

Suomalaiset vaurastuvat heikosti osakkeilla, pääosin siksi, koska sijoittavat pölhexiin. Onneksi on varallisuus pääosin niissä kirotuissa asunnoissa.