Termit kannattaa olla hallussa, maksurästeissä lähetetään maksumuistutus, ei varoitus. Haltuunotto tosiaankin vaatii yhtiökokouksen päätöksen eli sikäli maksulaiminlyönnistä menee muutama kuukausi ennen haltuunottoa - asiansa osaava isännöitsijä/hallitus hoitaa prosessin rutiinilla.

Jos taloyhtiön kassasta loppuu rahat mistä tahansa syystä, niin toki osakkailta voidaan kerätä lisää rahaa - yleensä taloyhtiöille on pankin luottolimiitti kassan turvaamiseksi. Mutta ei se vastikerästi sillä poistu, että muut osakkaat lainaavat rahaa väliaikaisesti vaan se jää osakkaan velaksi, joka karhutaan takaisin. Hoito- ja rahoitusvastikkeet ovat kirjanpidossa erillään eli niitä ei voi käyttää ristiin.

big bad bear wrote:

Innilator wrote:

Juu, tarina ei pidä paikkaansa ellei sitten se pankin nimi ollut Merita ja ajankohta 1990-luku.

Usko ihan mitä haluat - mulla on aika vähissä kannustimet täällä puhua anonyymina paskaa.

Uskon ettei kukaan usko tarinaasi tai sitten jätät jotain oleellista kertomatta.

koira wrote:

Innilator wrote:

koira wrote:

Innilator wrote:

..

Taustalla on lähinnä median vuosikausia rummuttama urbaanilegenda ”taloyhtiölainariskistä”, jossa uudiskohteissa muut asukkaat joutuisivat maksamaan laiminlyötyjä rahoitusvastikkeita - tästä ei ole esitetty yhtään esimerkkiä.

Summa summarum: asuntojen osalta ei kotitalouksille yksiselitteisesti tule margin callia eli pankki vaatisi lainaa maksuun arvonlaskun takia.

..

Tyhmänä kyselen, että kuka niistä laiminlyödyistä rahoitusvastikkeista vastaa jos ei yhtiö ja sen osakkaat?

*edit typo

Perusprosessi menee siten, että jos osakas laiminlyö rahoitusvastikkeitaan, asunto otetaan taloyhtiön haltuun ja siirretään ulosottoon, joka myy asunnon. Uusi ostaja ottaa kertyneet vastikkeet maksaakseen ennen kuin saa asunnon haltuunsa.

Eli se uusi osakas viime kädessä vastaa niistä laiminlyödyistä rahoitusvastikkeista.

Eli uutena osakkaana ostaisin osakkeen täyteen markkinahintaan ja kuittaisin edellisen osakkaan hölmöilyt siihen päälle?

Näin se laki sanoo eli jos ostat hallintaan otetun asunnon, maksat kaikki vastikerästit sekä myös hallintaanottokulut ennen kuin saat asunnon haltuusi - tai siis ulosotto todennäköisesti kuittaa ne suoraan kauppahinnasta.

Toki järkevä ostaja vähentää em. maksut siitä hinnasta, mitä osakkeesta maksaa - kuten ulosoton myynneissä aina tapahtuu.

koira wrote:

Innilator wrote:

..

Taustalla on lähinnä median vuosikausia rummuttama urbaanilegenda ”taloyhtiölainariskistä”, jossa uudiskohteissa muut asukkaat joutuisivat maksamaan laiminlyötyjä rahoitusvastikkeita - tästä ei ole esitetty yhtään esimerkkiä.

Summa summarum: asuntojen osalta ei kotitalouksille yksiselitteisesti tule margin callia eli pankki vaatisi lainaa maksuun arvonlaskun takia.

..

Tyhmänä kyselen, että kuka niistä laiminlyödyistä rahoitusvastikkeista vastaa jos ei yhtiö ja sen osakkaat?

*edit typo

Perusprosessi menee siten, että jos osakas laiminlyö rahoitusvastikkeitaan, asunto otetaan taloyhtiön haltuun ja siirretään ulosottoon, joka myy asunnon. Uusi ostaja ottaa kertyneet vastikkeet maksaakseen ennen kuin saa asunnon haltuunsa.

Eli se uusi osakas viime kädessä vastaa niistä laiminlyödyistä rahoitusvastikkeista.

Artsipappa wrote:

big bad bear wrote:

No mä oon ainakin saanut margin callin yhdestä omistamastani asunnosta Nordealta. Ne selitti silloin, että pankki saa tasaisin väliajoin parilta välittäjältä jonkun geneerisen hinta-arvion per neliö ko. postinumeroalueella, jota sitten verrataan lainan määrään ja katsotaan, riittääkö vakuusarvo. Mun kohdalla asia ratkaistiin niin, että me valittiin välittäjä joka kävi paikan päällä ja kirjoitti arvonmääritystodistuksen tms. joka sitten lähetettiin pankille ja kieltäydyttiin lisävakuudesta. Homma OK.

Se välittäjä silloin kertoi, että nimenomaan ullakkohuoneistoilla ja erikoisemmilla kämpillä on tuo ongelma pankkien kanssa, kun keskineliöhinta ei pysty esim. huomioimaan kattoterasseja yms. hinnoissa. Eli vaikka jos keskustakämppien keskineliöhinta on 7k eur/m2 ja ko. kämpän arvotus jossain 12k eur/m2 niin siinä on aika iso ero vakuusarvolle.

Sijoituslainoissa vastaavaa lauseketta ei välttämättä ole. Mutta silti väitän että pankki ei olisi pakottanut sua tota myymään vaikka lisävakuutta, tai uutta määritystä ei olisi saatu.

Juu, tarina ei pidä paikkaansa ellei sitten se pankin nimi ollut Merita ja ajankohta 1990-luku.

Edes asuntosijoituslainoissa ei ole pankit kyselleet lisävakuuksia, korkeintaan kieltäytyneet rahoittamasta lisäostoja. 

Suomen pankin lainatilastojenkin mukaan sijoitusasuntolainaa saa lähes samalla hinnalla kuin oman asunnon lainaakin.

Kaikki asuntoihin liittyvät lainat ovat pankeille houkuttelevia, mistä kertoo sekin, että taloyhtiölainojen marginaalit ovat laskeneet samaa vauhtia kuin henkilöasiakkaidenkin. Pk-seudulla saa taloyhtiölainan marginaalin pudotettua 0,5% paikkeille ihan pyytämällä.

Tämän vuosikymmenen aikana asunnon arvon muutos ei niinkään ole ollut velalliselle yllätys vaan raskaasti yhtiöveloilla rakennettu himmeli, jossa korkojen voimakas kasvu yllätti sekä velalliset että pankit. Asukas ei enää selviytynytkään kasvaneista rahoitusvastikkeista. Siitä olisi selvinnyt pitämällä taukoa lainalyhennyksistä, mutta sellainen olisi juuri vaatinut lisävakuuksia. Kulurakenteen muutos myös laski asunnon arvoa.

Kun vakuuksia ei ole ollut, pankki vaatii asunto-osakkeiden myyntiä luoton lyhentämiseksi ja tekee sen väkisin, jos se ei asukkaalta luonnistu.

Tämäkin meni täysin väärin eli yhtiölaina on taloyhtiön velka ja jos yksittäinen osakas ei suoriudu rahoitusvastikkeista, niin taloyhtiö ottaa asunnon haltuunsa ja lopulta ulosotto myy asunnon & ostaja ottaa ne kertyneet rästivastikkeet maksaakseen. Missään vaiheessa prosessia ei se yhtiölainan myöntänyt pankki vaadi lisävakuuksia asukkaalta tai taloyhtiöltä, eikä edes tiedä koko asiasta mitään ellei satu seuraamaan ulosoton myynti-ilmoituksia.

Taustalla on lähinnä median vuosikausia rummuttama urbaanilegenda ”taloyhtiölainariskistä”, jossa uudiskohteissa muut asukkaat joutuisivat maksamaan laiminlyötyjä rahoitusvastikkeita - tästä ei ole esitetty yhtään esimerkkiä.

Taloyhtiöt/kotitaloudet ovat hoitaneet lainansa säntillisesti jopa korkohuipun aikana, nythän korkorasitus on jo laskenut merkittävästi.

Summa summarum: asuntojen osalta ei kotitalouksille yksiselitteisesti tule margin callia eli pankki vaatisi lainaa maksuun arvonlaskun takia.

Bingo53 wrote:

Farseer wrote:

Erona toki että margin call voi iskeä sijoituslainaan osakkeissa toisin kuin asuntolainaan.

Kyllä pakkomyynti voi kohdistua lainalla ostettuun asuntoonkin: Finanssivalvonnan tuoreen selvityksen mukaan pankit laittoivat vuonna 2024 eli viime vuonna 445 asuntoa pakkomyyntiin asuntovelallisen maksuongelmien takia.

Lainaa pitää muistaa lyhentääkin, erityisesti oman kodin lainaa.

Toki voidaan olla eri mieltä siitä, mitä margin call tarkoittaa, mutta asuntoja ei laiteta pakkomyyntiin arvonalenemisen takia vaan nimenomaan lainan maksuongelmien takia.

PerttiKotos wrote:

Veron nettisivuilta saa haettua helposti 2 viikkoa lisäaikaa, kun perustelee vaikka ”olevansa matkoilla” tms. Automaattiselta käsittelijältä tulee seuraavana päivänä vastaus. Olen kuullut, että pidemmissä lisäajoissa voi tarvita vähän paremmat perustelut.

Ja toki verotusta voi oikaista vielä 3 vuotta jälkikäteenkin. Tai siis kuluva vuosi + 3 vuotta.

Velho wrote:

Innilator wrote:

Tuo ”Taloyhtiölainojen yleisin koronmääräytymisajankohta on vuodenvaihde” ei pidä paikkaansa vaan se määräytyy lainan nostamisajankohdan mukaan eli ne jakaantuvat eri taloyhtiöissä tasaisesti ympäri vuoden.

Eivät ne jakaudu tasaisesti. Tähän on muutamia syitä, miksi eivät, ja alalla toimivana voisin isosta rahasta lyödä vetoa, että vuodenvaihde on yleisin.  Tuskinpa näitä kuitenkaan missään tilastoidaan, joten ei sitä vetoa saisi ratkaistuakaan. Toki niitä ympäri vuoden tarkistellaan, mutta vuodenvaihteessa vain eniten.

No kerro ihmeessä miksi eivät jakautuisi tasaisesti, kun se koronmääräytymispäivä perustuu lainan nostopäivään aivan kuten kotitalouksilla ja kaikilla muillakin lainanottajilla. Ja miksi se tarkastus osuisi eniten vuodenvaihteeseen?

Itsellä ollut +20 lainaa eikä yhdessäkään ollut koronmääräytymispäivä vuodenvaihteessa ihan siitäkään syystä että se on vuoden hiljaisimpia kauppa- ja lainannostoaikoja.

Velho wrote:

Hynägrande wrote:

Riippuu tietenkin yhtiöstä millainen osa rahoitusvastikkeesta menee korkoihin, mutta ei taida vaikutus olla kymmeniä prosentteja siihen vastikkeeseen, jos korko tipahtaa vaikkapa 5% tasolta 3,5% tasolle. 

Toki samaan aikaan myös ostajan oman lainan korkokulut putoaa. Sitä kautta vaikutus kohdistuu isompaan kakkuun. 

Aika tyypillinen taloyhtiölaina voisi olla tasalyhenteinen, laina-aika 10v, pääoma esim. 500t -> lyhennykset 50t/v ja 5% korolla korkokulut 25t/v, eli koko pääomavastikkeesta kolmasosa menee korkoihin. Jos korko laskee 1%, pääomavastikkeen pitäisi laskea noin 7%. Taloyhtiölainojen yleisin koronmääräytymisajankohta on vuodenvaihde ja viitekorko euribor 12kk. Vuodenvaihteessa 2023-2024 12kk euribor oli 3,513% ja viime vuodenvaihteessa se oli 2,46 %, eli alas on tultu reilun prosenttiyksikön verran. Tässä mielessä pääomavastikkeiden pitäisi tulla alas tuon 7% luokkaa, mutta käytännössä useimmat varmaan tulevat 10-20% alas, koska vastikekausi on kesästä kesään, eli korot ehtivät laskea ennen kuin vastiketta ehditään laskemaan, ja lisäalennus tulee siitä, että sulatetaan kertyneet ylijäämät.

Jos pääomavastike näissä oloissa nousee kuten Farseerin tapauksessa, täytyy taustalla olla jotain erityissyitä, esim: lainaa nostettu lisää, lyhennysvapaa päättynyt, korkosuoja päättynyt tai vastiketta jostain syystä peritty aiemmin liian vähän, ja on kertynyt alijäämää, joka pitää korjata.

Tuo ”Taloyhtiölainojen yleisin koronmääräytymisajankohta on vuodenvaihde” ei pidä paikkaansa vaan se määräytyy lainan nostamisajankohdan mukaan eli ne jakaantuvat eri taloyhtiöissä tasaisesti ympäri vuoden.