Kiinteistö- ja asuntosijoittaminen

Ja foorumi auki herkullisesta aiheesta! Kuten tekstistä käy ilmi, niin en pidä asuntosijoittamista suurituloisten harrastuksena. Se oikeastaan vaatii vakituisia tuloja, kurinalaisuutta, budjetointia ja ymmärrystä todellisista hintatasoista. Laajemmassa kuvassa uskon, että asuntosijoitukset vähentäis myös ylenpalttista tuhlaamista, koska lainataakat painaa takaraivossa. Ite ainakin asuntolainan takia seuraan tarkemmin menojani verrattuna tilanteeseen, että yrittäisin säästää esimerkiksi osakesijoituksiin.

Mitäs sit ootte mieltä tekstissäkin mainitusta 10%:n omasta pääomasta? Onko 90%:n lainataakko suhteettoman kova asuntoon kuin asuntoon? Muistan vuos sitten olleeni Tampereella sijoitusmessuilla, jossa Timo Metsola (vuokraturvan perustaja ja aikas kova luu alalla) suositteli silloiseen markkinatilanteeseen laittamaan vähintään 50% omaa pääomaa kiinni. Mun korvaan kuulostaa aika hurjalta luvulta, mut ehkä asiallinen lähestymiskulma tilanteessa, jossa asunnon arvot on noussut yhtäjaksoisesti 1990-luvun alusta. Pienemmällä omalla pääomalla pärjää, jos tietää mitä tekee?

Mielenkiintoinen kirjoitus!

Luin Kauppalehdestä jokunen kuukausi sitten opiskelijoiden asuntobisneksistä. Ideanahan on saada tuo OPO kasaan jollakin keinolla ja pankilta lainaa, asunnon vuokratuottojen avulla lyhentää lainaa ja maksella korot, vastikkeet yms. kulut. Näin voit itse jatkaa asumista halvassa opiskelijakämpässä, jonka vuokran käytännössä Kela maksaa. Kirjoituksessa oli haastateltu olikohan Nordeasta jotain asuntolainojen kanssa työskentelevää naikkosta, joka kertoi joidenkin opiskelijoiden pyörittävän samaan aikaan 3-4 kämppää. Ihan hauskaa varmasti jos on rikkaat vanhemmat, joilta voi tuon OPO:n lainata.

Mua jäi mietityttämään pari asiaa. Vuokratulothan on käytännössä pääomatuloja, korot voidaan toki vähentää 55-60%, tosin nykytasolla tuo ei paljoa lämmitä. Miten käytännössä vuokralla pystyy makselemaan lainaakin vekeen, jos pitäisi verotkin huomioida? Toki jos sijoituskämppä sijaitsee Kalliossa ja tuttusi hoitelee lainojasi Nordealla niin laina-aika voi olla kohtuu pitkä -> lyhennykset pienempiä ja vuokratason kaikki tuolta alueelta tietää. Ilmeisesti vastikkeet saa kuitenkin vähennettyä verotuksessa?

Toinen seikka toki vähän kinkkisempi opiskelijan kannalta, vuokratulot pääomatuloja -> tulorajat paukkuu jos vähänkään teet kesätöiden jälkeen ylimääräistä. Yhden asunnon vielä pystyy hoitamaan, mutta kahden kohdalla jo tuollainen 500e/kk vuokralla 12k:n vuosiraja paukkuu rikki. 

Mä taidan pysyä osakemarkkinoilla vielä muutaman vuoden :S

Vaikea uskoa että pankit innostuisivat opiskelijoiden asuntosijoittamista rahoittamaan ellei takaajiksi löydy hyvätuloisia vanhempia + vähintään 30%:n käsiraha.

Sijoituskäyttöön otetun lainan korot voit vähentää täysimääräisesti verotuksessa. Samoin vastikkeen ja muut kulut jotka sijoitustoiminnasta aiheutuvat.

Ostamalla hyvän kohteen ja mitoittamalla laina-ajan vaikka 20 vuodelle on kassavirta mahdollista saada jopa positiiviseksi.

Opiskelijalle otollinen kohde voisi olla uudehkosta taloyhtiöstä asunto jossa paljon yhtiölainaa. Jos/kun yhtiölainasuoritukset tuloutetaan ovat ne myös vähennettävissä vuokratuloista verotuksessa. Tällöin laina lyhenee, mutta verotettavaa tuloa ei synny ja siten ei myöskään ole huolta tulorajojen kanssa. Samoin ei tarvitse vääntää pankkien kanssa omasta maksukyvystä sillä laina tulee valmiina taloyhtiön kautta. Taloyhtiön vipua parhaissa kohteissa lienee varmaan max. sen 70%:n luokkaa.

Harrille vastauksena että ei 90%:n vipu välttämättä yksittäiseen kohteeseen ole liikaa. Tärkeintä on että sijoittajalla on oma talous hallinnassa, eli kassavirta ja puskurit mahdollistavat sen ettei tule paniikkia kun vuokrat jäävät maksamatta tai vuokralainen pistää asunnon remonttiin. Aika moni työssäkävijä voisi hyvin ostaa ensimmäisen vuokrakämpän huoletta 100 pinnan vivulla (mikäli riittävät vakuudet pankkiin), jos omista palkoista pystyy paikkaamaan mm. tyhjät kuukaudet ym.. Sitten jos kämppiä on +10 niin sitten kannattaa jo miettiä millä vipu%:lla tilanne pysyy hallussa jos vaikka korko nousee nykyisestä nollasta sinne 5 pinnan tietämille.

Hyviä pointteja!

Vuokratulot tosiaan ovat pääomatuloa, joista vähennykset juuri kuin Kepilläjäätä totesi. Esimerkiksi sijoitusasuntolainan korot 100%:n vähennysoikeutena eroaa merkittävästi omistusasunnon 65% vähennysoikeudesta (vuonna 2015). Laina-ajan pidennys on merkittävin tekijä jättää pääomaveroille kuukausittain kassavirtaa. Yhden mahdollisuuden veroihin tekee myös on asuntoon itse tehtävät remontit. Remontit voivat olla suuruusluokaltaan jopa 10 000€, jonka saa vähentää vuokratulosta, jolloin yhden vuoden verotettavat vuokratulot eivät riitä kattamaan remontin kuluja. Tällöin 10 000€:sta jäljelle jäävä osuus jää tuleville vuosille vähennettäviksi. Remonttien vähennysoikeus korostuu, kun omistat useamman sijoitusasunnon ja teet oikeasti remontteja, jotka myös nostavat asunnon arvoa. Rahaa ei kuitenkaan kannata tuhlata remonttiin vain sen varjolla, että saa vähennyksiä :D

Oon täysin samaa mieltä Kepilläjäätä kanssasi vivun suuruudesta. Kaikki riippuu oman talouden hallinnasta ja ongelmatilanteita varalle säästetystä puskurista. Itse lasken aina potentiaalisen ostokohteen lainaosuudelle vähintään 5% koron ja ehdoksi annan, että silloinkin asunnon täytyy maksaa itse itseään. Tällöin korkoriski on huomioitu, mutta on yhä varauduttava tyhjiin kuukausiin, maksamattomiin vuokriin jne.

Opiskelijan ja opintotuen kannalta sijoitukset ovat aina ongelmallisia. Muistan kun opiskeluaikanani tienasin töistä ja olin käynyt suhteellisen tiheää osakekaupankäyntiä, niin tukirajat paukkui. En tullut ajatelleeksi, että Kela ei huomioi tappiota vaan pelkästään tuotot. Toisin sanoen vähän enemmän kaupankäyntiä -> useammin voittoja ja useammin tappioita -> tukirajat paukkuu. Sama tilanne taitaa olla vuokratulojen kanssa. Kela ei katso muuta kuin vuokratuloja, koska heitä ei kiinnosta, mitä vuokratulojen ansainta maksaa. (?)

Ko. osake ei olisi sijoittajan listalla kauhean korkealla. 49k:lla saa juurikin Nekalasta pienkerrostalosta kämpän, johon tulossa suunnilleen kaikki mahdolliset remontit. Pelkästään putkiremontti tuollaisessa kohteessa tulee niin kalliiksi, että a) osakkaat eivät halua sitä tehdä ja talo rappeutuu b) remppa maksaa 20k per kämpää jonka jälkeen laskelmat ovat pahasti pakkasella.

Ehkä realistisempaa olisi tässä tapauksessa (n. 500e vuokratasolla) käyttää osakkeen hintana n.80ke (ja ollaan 3-5 km keskustasta).

Jos alkuperäisessä laskelmassa otettaisiin huomioon verot niin kassavirta on -92€/kk (=495€ - 316€ - 135€ - 40€ - 96e vero).

Toki löytyy kohteita, joissa pääsee heti postiiviselle kassavirralle, mutta kyllä se vaatii hieman perehtyneisyyttä ja työntekoa.

Harri kirjoitti:

Hyviä pointteja!

Yhden mahdollisuuden veroihin tekee myös on asuntoon itse tehtävät remontit. Remontit voivat olla suuruusluokaltaan jopa 10 000€, jonka saa vähentää vuokratulosta, jolloin yhden vuoden verotettavat vuokratulot eivät riitä kattamaan remontin kuluja. Tällöin 10 000€:sta jäljelle jäävä osuus jää tuleville vuosille vähennettäviksi. 

Harri, ton lukeminen tuotti just nopeet 4fig. KIITOS! Mulla siis vuokrakämppä jossa erittäin helposti saatavissa toimiva lisähuone ilman, että on mitään downside ja 2 makkaria on hieman eri kuin 3 makkaria. Ko. kohde siis vuokralla ja tarkoitus pitääkin usean vuoden vielä -> pointtisi lukemisen jälkeen päätin, että remppa tulee kun vuokralaiset seuraavan kerran vaihtuu (jotta ehtii saada vähennykset). 

Ei tosiaan tullu mieleen, että vähennykset saa siirtää seuraaville vuosille.

Lokilla on pointtinsa! Täytyy myöntää, että en ole vielä raudanluja asiantuntija putkiremonteissa, koska omissa kohteissa ei vielä sellaisesta ole tarvinut läpi käydä. Ymmärrän, että on hyvin ongelmallista, jos osakkaat eivät syystä tai toisesta halua putkiremontteja läpi viedä, mutta lukuina en henk. koht. pelkää putkiremontteja niin paljon, mitä ehkä yleisesti. Muutama perustelu. Putkiremontti ei ole tulossa useaan vuoteen, jos PTS on kunnolla laadittu ja ajantasainen. Tällöin hyvistä tuotoista kerkeää nauttia vielä useita vuosia. Toiseksi, putkiremontti rahoitetaan taloyhtiön lainalla, jolloin ne eivät sido lisää omaa pääomaa. Kolmanneksi, putkiremontit nostavat asunnon arvoa (ymmärtääkseni keskimäärin 50-70% remontin toteutuvista kustannuksista), jolloin negatiiviseksi kääntyvä kassavirta ei ole niin ongelmallinen. Viimeiseksi, tieto mahdollisesta putkiremontista vähentää kysyntää ja laskee kyseisten asuntojen hintoja, joka mahdollistaa asioista perillä olevalle hyviä ostopaikkoja. Toivottavasti tähän kastiin vielä kuulutaan joku päivä :) 

Yksi mietityttävä seikka on putkiremontin aikaiset vuokratulot. Onko porukalla kokemuksia tästä? Lähteekö vuokralainen usein lätkimään vai onko putkiremontin ajalta mahdollista saada kohtuullisesti vuokraa?

Hyvä homma, että tekstistä oli apua PikkuPro! Tulipa vielä mieleen asian tiimoilta, että homma ei ehkä olekaan niin yksinkertainen. Itse olen saanut yhden 10 000€ remontin tuleviksi vuosiksi vähennettäväksi vuokratuloista, mutta se vaati myös pieniä sattumia. Kun menot ylittävät tulot, niin syntyy alijäämää. Muistaakseni alijäämähyvitys vähennetään kyseisen vuoden muista pääomatuloista ja lopuksi ansiotuloista. Minulla ei kyseisenä vuonna ollut kumpiakaan, jolloin vähennettävä summa siirtyi seuraaville vuosille alkuperäisestä tuloluokasta vähennettäväksi. En ole tästä 100varma, joten kannattaa varmistaa onko muistikuvani oikea. Täältä ainakin löytyy kättä pidempää tilanteesta: https://www.vero.fi/fi-FI/Syventavat_veroohjeet/Henkiloasiakkaan_tulove…

Jatketaan spekulointia!!

Yhdessä sijoituskohteessani on juuri putkiremppa meneillään. 2 kuukautta oli huoneisto rempassa ja siltä ajalta en vuokraa perinyt. Heti kun huoneiston osalta remppa oli ohi niin sama vuokralainen jatkoi jonkin verran korkeammalla vuokralla. Vuokrankorotus sopi vuokralaisellekin sillä asuntoon tuli selvä tason korotus kun kylppäri ja tupakeittiö uusittiin. Osa tuntemistani sijoittajista on perinyt jopa puolta vuokraa niiltäkin kuukausilta kun asunnon kylppäri on poissa käytöstä ja huoneistossa ravaa remppamiehiä. Periaatteessahan asunnossa on tällöin mahdollista asua käyttäen taloyhtiön saniteettitiloja, mutta aika vaivalloistahan tuo olisi. Mielestäni reilua jättää vuokra perimättä ja mennä sen jälkeen täydellä vuokralla vaikka muussa taloyhtiössä remppa jatkuukin n. puolen vuoden ajan.

Noille PTS:lle ei mahdottomasti painoarvoa kannata laittaa. Taloyhtiön ikä ja speksit yleensä kertovat mitä remontteja tulossa. Esim LVIS -järjestelmillä on tietty elinkaari ja jos peruskorjaukset on tekemättä esim. 60+ v vanhassa talossa niin nopeasti tulevat eteen sanoi PTS sitten mitä tahansa.

Itse tiedän taloyhtiön missä osakkaat hankasivat linjasaneerausta vastaan korkeiden kustannusten takia. Sitten kun vesivahinkoja oli vuotojen takia tullut yli 100 tonnin edestä niin sitten alkoi viesti mennä perille. Siperia opettaa.

Kannattaa haalia hallituspaikkoja niin pääsee itse vaikuttamaan siihen että kaikki tarpeelliset remontit tehdään ja myös siihen että kaikki ylimääräinen jätetään tekemättä.

Kuulostaa loogiselta! Tuottomielessä luvut laskevat nopeasti tyhjistä kuukausista, mutta reiluahan toimintatapasi on. Ei ole herkkua asua kaaoksen keskellä... Itselläni on yhdestä vesivahingosta kokemusta, jolloin vuokralainen ihan mielellään asui asunnossa ja käytti taloyhtiön saniteettitiloja. Tässä tapauksessa taloyhtiön tilat olivat kylläkin juuri remontoidut ja aivan viimeisen päälle sekä remontti kesti tosin vain noin 3 viikkoa. Pointtina, että toisille käy paremmin poikkeusjärjestelyt kuin toisille, mikä on syytä pitää mielessä hinnoitellessa.

Oletko miten muuten toteuttanut vuokrankorotukset ja kuinka usein? Sitonut elinkustannusindeksiin tai vastaavaa ja onko vuokralaisilla riittänyt tähän ymmärys? Putkiremontti on siitä helppo paikka, koska vuokralainen tosiaan ymmärtää maksavansa selkeästi paremmasta asunnosta. Samalla rahoitusvastikkeen kasvua saadaan hieman balansoitua.

Meinasi vallan unohtua vastata tähän.

Eli vuokrankorotuksia olen tehnyt aika nihkeästi ja vuokrat laahaavat hieman markkinatasoa jäljessä, toisaalta vuokralaiset ovat pitkäaikaisia ja näinollen tyhjiä kuukausia ei ole tullut eikä toisaalta vuokralaisvaihtuvuuden aiheuttamaa päänvaivaa. Yhteen soppariin tuli tuo elinkustannusindeksi, mikä on kyllä hölmö vaihtoehto kun vastikkeet ym. taloyhtiöiden ylläpitokulut kipuavat nopeammin kuin muut elinkustannukset. Uusiin soppareihin kirjaan 0-5%:a vuodessa.

Itse muistaakseni ensimmäiseen soppariin tuon elinkustannusindeksin oon kirjannut, kun googlesta kaivoin soppariin oleellisia asioita. :) On sekin kuitenkin 2000 -luvulla heilunut 0 - 3,5%:n nousulukemissa eli ihan ok. En tiedä, onko suurimmalle osalle vuokralaisista tällä mitään väliä, mutta itse pitäisin vuokralaisena ajatuksesta, että vuokra on sidottu johonkin. Vuokrankorotusoikeus ei jäisi täysin omistajan päätettäväksi eikä yllätyksiä tulisi. Samoin  vuokrankorotustilanteet olisi helpompi perustella eikä ainakaan sen takia jäisi laahaamaan.

Mulla ei vielä vuokralaisten vaihtuminen ole ollut ongelma. Tyhjiä kuukausia ei ole syntynyt ja lopulta vuokralaisen vaihtumisessa on varsin pieni vaiva. Pitkäaikaisesta vuokralaisesta tulee toki sitä arvokkaampi, mitä enemmän omistaa vuokra-asuntoja. Mun mielestä yksi ihan järjellinen vuokrausatapa on vuokrata asunto aina sesonkina (esim. koulujen alkaminen) vuoden määräaikaisella sopparilla. Vaikka vuokralainen lähtisikin vuoden jälkeen astetta kalliimman vuokratason vuoksi, niin taas on uusi sesonki. Tai oleellisempaa se, että määräaikaisen sopparin loppumispäivän asettaa oikeen alkupäivästä riippumatta. :)

Perusteltuja näkemyksiä välittäjän käytöstä PK-seudun helpohkosti vuokrattavassa kämpässä? Tulee näköjään just eteen ko. valinta, taas, ja vaikka ei ole maailman isoin päätös niin mahdollisesti toistuva joten mielellään kelaisin jonkun pysyväislinen..

En itse antaisi välittäjälle omia kämppiäni ilman perusteltua syytä. Palkkiohan on tyypillisesti kuukauden vuokra ja työmäärä näppärälle pojalle tosi pieni. Juurikaan mitään lisäarvoa en välittäjästä tuossa näe, päinvastoin haluan ottaa itse riidit mahdollisista vuokralaiskanditaateista.

Asunnon ostossa ja myynnissä asia on ihan eri, siinä uskon, että välittäjän kautta saa paremman hinnan. Tai ihmiset vaan ovat valmiita maksamaan enemmän kun mukana on välittäjä "turvaa tuomassa". Vuokrauksessa en ole tuollaista ilmiötä huomannut.

Ilmoitukset vaan nettiin muutamaan peruspaikkaan. Vastauspyynnöt johonkin sitä varten perustettuun sähköpostilaatikkoon (et halua vastailla puhelimeen) ja sitten otat yhteyttä kiinnostavimpiin.

Minulta saat vaikka valmiin excel-pohjalle näpytellyn vuokrasopimuslomakkeen.

Kilppari kirjoitti:

En itse antaisi välittäjälle omia kämppiäni ilman perusteltua syytä. Palkkiohan on tyypillisesti kuukauden vuokra ja työmäärä näppärälle pojalle tosi pieni. Juurikaan mitään lisäarvoa en välittäjästä tuossa näe, päinvastoin haluan ottaa itse riidit mahdollisista vuokralaiskanditaateista.

Asunnon ostossa ja myynnissä asia on ihan eri, siinä uskon, että välittäjän kautta saa paremman hinnan. Tai ihmiset vaan ovat valmiita maksamaan enemmän kun mukana on välittäjä "turvaa tuomassa". Vuokrauksessa en ole tuollaista ilmiötä huomannut.

Ilmoitukset vaan nettiin muutamaan peruspaikkaan. Vastauspyynnöt johonkin sitä varten perustettuun sähköpostilaatikkoon (et halua vastailla puhelimeen) ja sitten otat yhteyttä kiinnostavimpiin.

Minulta saat vaikka valmiin excel-pohjalle näpytellyn vuokrasopimuslomakkeen.

Kiitti Kilppari, pitkälti noin tein vaikka puhelinpointtisi ei koskenut tuota kämppää kun on sen verran hintavampi (yli 2ke) että markkina aika erilainen eli kauheasti ei puhelin pirissyt. Mutta hyvin lopulta meni enkä aio jatkossakaan välittäjää vuokrahommissa käyttää. #saved money is earned money.

Itse olen hieman skeptinen tuon soluasuntosijoittamisen suhteen. Voisi toimia jossain ydinkeskustan kohteissa joissa soluasumisesta oltaisiin valmiita maksamaan vastaavaa vuokraa kuin hieman sivummalla sijaitsevasta yksiöstä. Nyt tuosta artikkelin tuottolaskelmasta puuttuu niinkin oleellinen osa kuin remonttivelka. Tuon hintainen kohde niin todennäköisesti isot rempat vielä edessä ja niistä kun pistää laskelmaan vaikka 1000e/m2 (mikä esim. monessa -70luvun kohteessa ihan realisimia) niin tuotto-odotus on jo jotain ihan muuta. Lisäksi noita peruskorjausten kustannuksia ei saa isoissa asunnoissa millään vietyä hintaan jos nopeasti pitäisi päästä eroon.

Sinänsä ihan hyvää pohdiskelua tuosta ihmisten asuintarpeiden muutoksesta.

Morjens! Kriittinen näkökulma on tervetullut, artikkelin tavoitteina olikin nostaa soluasuntosijoittaminen esiin, synnyttää keskustelua ja oppia lisää aihepiiristä.

Kepilläjäätä avaa suunsa oikeista asioista, mutta seuraavksi pieniä puolustuspuheita. Mielestäni sama lainalaisuus pätee Hervannassa samoin kuin ydinkeskustassa, että sijoitus toimii, jos soluasumisesta oltaisiin valmiita maksamaan vastaavaa vuokraa kuin hieman sivummalla sijaitsevasta yksiöstä. Perustelu on varsin relevantti (tai epärelevantti) sijainnista riippumatta.

Artikkelin esimerkkiasunto ei ole optimaalisin, mutta nykytarjontaan pohjautuva. Tällä hetkellä Hervannan neliöiden pyyntihinnat liikkuvat 109k€ - 154k€ välillä. Jos pyyntihinnoista tiputetaan yleisesti toteutuva 6-7%, niin keskimääräinen hinta asettuu 120k€ - 130k€ väliin. Hyvä asuntosijoitus ei toki ole lähelläkään keskimääräistä. Hervannasta on tullut vastaan myös kohteita, joissa 90k€:lla on saanut 90 neliön asunnon. Tällaiseen kohteeseen voisi soluasuntojen avulla saada positiivista kassavirtaa kertymään jopa 180€/kk kulujen jälkeen, vaikkakin ilman remonttivelkaa.

Remonttivelka on sijoitusasunnoissa hieman monisyisempi laskettava, koska remontin toteutumisen kustannukset vaihtelevat suuresti ja osa remonteista nostaa asunnon arvoa eri tavalla. Esimerkiksi putkiremontin kustannushaarukka on valtava, noin 230 - 740 €/m^2 ja sen on todettu nostavan asunnon arvoa vain noin 50-70% sen kustannuksista. Ehkä pienimmälle huomiolla jää tuo jälkimmäinen luku eli se kuitenkin nostaa asunnon arvoa, eli suurin osa kasvaneesta rahoitusvastikkeesta on lainan lyhennyksen kaltaista kulua eli maksat kuukausittain vain itsellesi.

Esimerkiksi 90 neliön asuntoon 600€/m^2:n putkiremontti maksaa puhtaasti sijoittajalle noin 20 000€. Tämä 20 000€:n osa rahoitusvastikkeesta on se, mikä todellisuudessa vähentää sijoituksen tuottoja. 20 000€:n kustannus (+koko lainan korot) 20 vuoden laina-ajalla ei ole kuin 150 - 200€/kk. Ja muistetaan, että esimerkkiasunnon mahdollisuus kassavirralle oli 180€/kk. Lisäksi riskiä pienentää se, että suuret remontit harvoin toteutetaan yhtä aikaa osakkaiden haluista johtuen. En ota siihen kantaa, kuinka järkevää se tosin on :)

Soluasunnon hankinta ei ole itselleni ajankohtainen, mutta uskon tämän yhä olevan potentiaalinen sijoitus myös lukujen kautta. Se miksi, halusin nostaa tämän esiin nyt, on pitkään jatkuneet asumisen trendit ja sen synnyttämät mahdollisuudet myös tulevaisuudessa. Samalla huolestuttaa sijoitusmuodon muut ongelmat, varsinkin suuri vaihtuvuus. Jos yhdessä asunnossa on kolme vuokralaista, jotka vaihtuvat vuosittain, niin vaiva on suurempi, mitä kolmessa erillisessä asunnossa yhteensä.

Hyvä keskustelu ja hyvä vauhti päällä! Kommentoikaa rohkeasti! :)

Mielestäni sama lainalaisuus pätee Hervannassa samoin kuin ydinkeskustassa, että sijoitus toimii, jos soluasumisesta oltaisiin valmiita maksamaan vastaavaa vuokraa kuin hieman sivummalla sijaitsevasta yksiöstä. Perustelu on varsin relevantti (tai epärelevantti) sijainnista riippumatta.
 

Juuri näin. Mutta olettaisin että Hervannassa on vuokra-asuntoja suhteellisen hyvin tarjolla, jolloin soluun muutetaan lähinnä edullisten asumiskustannusten vuoksi eikä kovin korkeaa vuokraa ole mahdollista periä. Ydinkeskustassa todennäköisesti taas kysyntää on paljon enemmän kuin tarjontaa, jolloin sijainti mahdollistaa solussakin lähes saman vuokratason kuin yksiössä. Lisäksi tyhjien kuukausien riski kasvaa huomattavasti jos solukämppä sijaitsee kaukana keskustasta. Toki keskustassa ostohinnat ovat jonkin matkaa korkeammat. Mutuiluahan tämä toki on, mutta voihan joku Tampereen markkinaa paremmin tunteva laskea näitä esimerkkikohteilla auki. 

Jos tuossa esimerkkikohteessa on putkiremppa tekemättä ja siitä arvio 600€/m2 niin ainakin itse laskisin tuottolaskelman niin että sijoitettu pääoma on ostohinta + putkiremppa. Tällöin sijoitetun pääoman tuotto olisi luokkaa 5,5%. Tähän jos vielä ynnäilee lähiajan muita tekemättömiä remppoja muutama sata €/m2 niin ollaan jo alle vitosessa, ellei vuokraa saada reippaasti korotettua. Tuo tuottoprossa ei ole kummoinen jos vielä ottaa huomioon miten iso vaiva kuviosta tulee kun vuokralaiset vaihtuvat tiheään.

Jep, Hervannassa todellakin on TOASin soluasunnot tekevät markkinan paljon haastavammaksi soluasuntojen osalta ja puoltaa keskustasolunäkemystäsi!

Sitten laskentatyyliisi, mikä on hyvä ja turvallinen lähtökohta kaikille asuntosijoittajille. Kuitenkin se mielestäni jättää kaksi oleellista tekijää huomioimatta: rahan aika-arvon ja remontin aikaansaaman arvonnousun. Jos putkiremontin plussaa suoraan sijoitettuun pääomaan (ts. asunnon hankintahintaan), se tarkoittaa, että putkiremontti ostettaisi samaan aikaan kuin asunto ja se tulisi kokonaan sijoittajan maksettavaksi.

Todellisuudessahan putkiremontti toteutuu joskus tulevaisuudessa ja siihen voidaan ottaa jopa 20 vuoden laina-aika. Jos remonttivelkaa ajattelee pistemäisenä kustannuksena, niin se voisi realisoitua maksettavaksi vasta noin 10-15 vuoden päästä. 10-15 vuoden päästä remonttivelan summa ei tämän päivän rahassa ole läheskään enää yhtä suuri.

Toisena pointtina laskentatyyli ajattelee, että remontti tulee kokonaan sijoittajan maksettavaksi, vaikka todellisuudessa yli puolet remonttivelasta siirtyy suoraan asunnon arvoon. Esimerkiksi lainan lyhennystä sijoittajat eivät huomioi tuottolaskelmissa, koska se ei synnytä tuottoja eikä kuluja vaan se on välillistä rahan siirtämistä itselleen. Sama tilanne on yli 50-70% putkiremonttivelan kanssa, maksat rahoitusvastikkeesta vain itsellesi, koska asunnon arvo nousee.

Kokonaisuutena kuitenkin ymmärrän hyvin lähestymistapasi ja suosittelen sitä remontteja karttaville, koska remontit eivät ole pelkkää excelin pyörittämistä vaan aiheuttaa myös paljon käytännön haasteita. Kuitenkin vähän vaivaa näkevälle nämäkin kohteet voivat avata hyviä ostopaikkoja!
 

Todellisuudessahan putkiremontti toteutuu joskus tulevaisuudessa ja siihen voidaan ottaa jopa 20 vuoden laina-aika. Jos remonttivelkaa ajattelee pistemäisenä kustannuksena, niin se voisi realisoitua maksettavaksi vasta noin 10-15 vuoden päästä. 10-15 vuoden päästä remonttivelan summa ei tämän päivän rahassa ole läheskään enää yhtä suuri.

Toisena pointtina laskentatyyli ajattelee, että remontti tulee kokonaan sijoittajan maksettavaksi, vaikka todellisuudessa yli puolet remonttivelasta siirtyy suoraan asunnon arvoon. Esimerkiksi lainan lyhennystä sijoittajat eivät huomioi tuottolaskelmissa, koska se ei synnytä tuottoja eikä kuluja vaan se on välillistä rahan siirtämistä itselleen. Sama tilanne on yli 50-70% putkiremonttivelan kanssa, maksat rahoitusvastikkeesta vain itsellesi, koska asunnon arvo nousee.

No jos olet ostamassa -60 -70 luvun kohteita niin voin taata että linjasaneeraus tulee eteen 10 vuoden sisään. Jos ei tule niin vaihtoehtoisesti on enemmän kuin todennäköistä että putket jostainpäin vuotavat niin että tulee taloyhtiölle pirun kalliiksi korjailla vesivahinkoja (kokemusta on). Eri asia jos kyse on uudiskohteesta niin sitten voit unohtaa laskelmistasi putkiremontin vaikutuksen.

Tottakai putkiremontti tulee kokonaan sijoittajalle maksettavaksi. Periaatteessa taloyhtiö laskuttaa putkiremontin osakkaalta heti, mutta halutessaan osakas voi hyödyntää taloyhtiön lainaa ja maksaa remonttia pidemmälle aikavälillä. Ihan samalla lailla asunnon kauppahinta erääntyy maksettavaksi kaupantekotilaisuudessa, mutta voit halutessasi hyödyntää pankista saatavaa vipua ja maksaa asuntoa pidemmällä aikavälillä.

Periaatteessahan tuossa esittämässäsi  casessa ei tule arvonnousua vaan laskua, koska saat vain puolet putkirempasta vietyä asunnon hintaan. Jos laittaisit asunnon heti lihoiksi putkirempan jälkeen niin ottaisit takkiin tuon toisen putkirempan puolikkaan myyntihinnassa.

Voit toki diskontata tuon tulevan remontin nykypäivään jos niin haluat. Mutta fakta on se että huijaat itseäsi jos et tuottolaskelmissasi huomioi tekemättömiä remontteja.

Moro! En toki yritä olla huomioimatta taloyhtiön remontteja vaan nimenomaan päästä niihin paremmin käsiksi. Jatketaan tuosta mitä mainitsit, että jos laitetaan asunto heti lihoiksi putkirempan jälkeen, niin otetaan takkiin putkirempan hinnasta puolet. Juurikin näin, eli nimenomaan sijoittajalle kustannus on vain puolet putkiremontista, jolloin tuottolaskelmissa ei ole syytä käyttää koko remontin hintaa.

Jos otetaan pari askelta taaksepäin ja muistellaan, että asunnon tuotto lasketaan: vuokratuotto + arvonnousu. En tuo näitä esimerkkejä sinulle Kepilläjäätä, koska varmasti tiedät mistä puhun, mutta useille lukijoille tämä ehkä selittää epäselvää tilannetta. Otetaan tilanne, missä sijoittajalle tulee eteen putkiremontti, josta oletetaan saavan myyntitilanteessa vain 50-70% takaisin remontin arvosta. Hänellä on laskentatapoja useita, mutta seuraavaksi muutamia:

Esimerkki 1: Putkiremontti maksetaan 20 vuoden laina-ajalla pois rahoitusvastikkeen kautta.
Tässä tilanteessa putkiremontin toteutushetkenä ei makseta mitään, vaan putkiremonttia maksetaan joka kuukausi pois rahoitusvastikkeen kautta. Rahoitusvastike sisältää putkiremonttilainan lyhennyksen sekä lainan korot. Rahoitusvastike kasvattaa kuukausittaisia kuluja, minkä vuoksi kohteen vuokratuotto pienenee. Tämä vuokratuottolaskelma ei kuitenkaan huomioi putkiremontin vaikutusta kohteen arvoon.

Esimerkki 2: Putkiremontti maksetaan heti pois, jolloin rahoitusvastiketta ei synny.
Tässä tilanteessa putkiremontti maksetaan toteutushetkenä pois, eikä rahoitusvastiketta makseta lainkaan tulevaisuudessa. Kuukausittaiset kulut eivät siis lisäänny, mutta kohteen vuokratuotto pienenee, koska sijoitettu pääoma kasvaa.

Esimerkki 3: Putkiremontti maksetaan 20 vuoden laina-ajalla pois rahoitusvatikkeen kautta ja arvovaikutus huomioidaan laskelmissa (mitä aiemmin yritin havainnollistaa, tosin epäselvästi)
Rahoitusvastike sisältää siis lainan lyhennyksen ja lainan korot. Lainan lyhennyksellä maksetaan putkiremonttia pois, mutta on muistettava, että sijoittaja omistaa tästä remontista jo 50-70%. Jos putkiremontin arvovaikutus huomioidaan, niin todellisia kuukausikuluja ovat siis 30-50% lainan lyhennyksestä ja 100% lainan koroista. Tässä tilanteessa siis vuokratuotto edelleen pienenee, koska kuukausikulut kasvavat, mutta kuitenkin vähemmän kuin Esimerkki 1:ssä.

Laskelmia voi käyttää, jos jonkinlaisia, mutta parasta yrittää etsiä sellainen tapa, mikä on lähellä toteutuvaa käytäntöä. Remontteja ei ole syytä maksaa heti pois, koska taloyhtiön lainan hinta on noin 1,5 - 2,0% ja kohteen vuokratuotto esimerkiksi 5-9%:n luokkaa. Taloyhtiön lainaa on hyvä käyttää terveessä sijoituksessa vipuna. Viimeinen esimerkki pyrkii huomioimaan molempia asuntosijoitusten tuottotekijöitä eli vuokratuottoa ja arvonnousua (tai laskua).

Kirjoitelkaa rohkeasti, jos joku on eri mieltä Esimerkki 3:n laskentatatyylistä tai löytyy vielä parempi laskentamalli putkiremontteihin. Voisimme pyrkiä myös tekemään aiheesta kattavamman artikkelin tässä syksyn kuluessa!

Monelle sijoittajalle on järkevämpää maksaa taloyhtiön laina heti pois koska pankista saa sijoituslainaa halvemmalla ja remontin saattaa saada instana vähennyksiin.

Imo tuolla remontin rahoitustavalla ei pitäisi olla vaikutusta tuottolaskelmaan. Itse lasken suoraviivaisesti niin että remonttikustannus kasvattaa sidottua pääomaa ja siten alentaa tuotto-odotusta. Mutta kai nämä ovat sitten makuasioita. Varmasti ajatusta on mallissasi, mutta itse koen suoraviivaisemman laskentatavan mielekkäämmäksi.

Eikö ole vain helpointa laskea talonyhtiön luotto lainana? Jos sen ehdot ovat paremmat kuin muuten saisi ja tahtoo ottaa lainaa niin kannattaa? Jos taas ei tahdo sen hintaistakaan lainaa ottaa, niin maksaa pois?

Hintaan pitää toki laskea verotustekniset seikat mukaan.

Ja ylipäänsä tuo esimerkki on hieman hassu kun periaatteessa sijoittajan ei kannata katsella isompia kohteita joissa on tulossa remonttia jota ei todennäköisesti saa markkinahintaan kokonaisuudessaan vietyä. Tällöin ainoa oikea ostohetki on remonttisuman jälkeen,.

Ehdottomasti noin, että remonttiin laina, missä paremmat ehdot. Jos lainaa saa itse halvemmalla ja remontin vielä vähennyksiin, niin kaksi tekijää lisäämässä sijoituksen kannattavuutta.

Itsekin suosin kohteita, missä remontit on jo takana päin. Kuitenkin vastaan tulee kohteita, missä remonttien kustannuksia on parhaansa mukaan osattava arvioida, niin niihin tilanteisiin edellä käyty keskustelu on ollut hyvä!

Kieltämättä maistuva uudistus asuntosijoittajille: http://yle.fi/uutiset/hallituksen_joululahja_piensijoittajalle_tappiot_voi_vahentaa_vaikka_vuokratuloista/8510051

Ens vuonnahan sitä voi treidaustakin katsoa ihan uusien mahdollisuusten valossa ;)
 

Putkiremonteissa tekoaika vaikuttaa paljon nykyarvoon. Esim. vaikka 1985 tehty putkiremontti saatetaan myydän "putkiremontti tehty"-ajatuksella, mutta nuo 30 vuotta ovat vieneet tehdyn remontin nykyarvosta luokkaa puolet.

Kaikkeen velkaan taas pätee vaihtoehtoiskustannuajattelu: jos saat velkarahalla parempaa tuottoa kuin velan korko, niin kannattaa. Tässä toki joutuu tekemään oletuksia ja arvauksia, mutta siitä se riskipreemio sitten muodostuu.

On. Yritin tätä tehdä jo viime verotuksessa, mutta tulikin voimaan vasta nyt. Tappiot tosin eivät ehtineet vanheta, joten eipä haittaa kuin korkotuloerotuksen verran.

EDIT: Siis tämä tappioiden vähennysmahdollisuuden laajennus.

Markus kirjoitti:

On. Yritin tätä tehdä jo viime verotuksessa, mutta tulikin voimaan vasta nyt. Tappiot tosin eivät ehtineet vanheta, joten eipä haittaa kuin korkotuloerotuksen verran.

EDIT: Siis tämä tappioiden vähennysmahdollisuuden laajennus.

Se vähennysoikeus koskee Dansken kirjeen mukaan vasta ensi vuonna syntyneitä tappioita. Eli jos joku lappu on salkussa miikalla, niin se kannattaa pitää koskemattomana vuodenvaihteen yli.

Kilppari kirjoitti:

 

Markus wrote:

 

On. Yritin tätä tehdä jo viime verotuksessa, mutta tulikin voimaan vasta nyt. Tappiot tosin eivät ehtineet vanheta, joten eipä haittaa kuin korkotuloerotuksen verran.

EDIT: Siis tämä tappioiden vähennysmahdollisuuden laajennus.

 

 

Se vähennysoikeus koskee Dansken kirjeen mukaan vasta ensi vuonna syntyneitä tappioita. Eli jos joku lappu on salkussa miikalla, niin se kannattaa pitää koskemattomana vuodenvaihteen yli.

Tosiaan. Omaksi onnekseni löytyy myös luovusvoittoja tarpeeksi tältä vuodelta realisoituna, jotta tulevat hyödynnettyä.

Näin deflaation aikana kannattaa muistaa mainita vuokrasopimuksessa, että vuokraa ei lasketa, vaikka elinkustannusindeksi laskisi. Eräällä isolla yksityisellä vuokraajalla on muuten sopimuksessaan min. 3 % vuotuinen vuokrakorotus. En tiedä tämän laillisuudesta, niin en ole itse käyttänyt.