Mielenkiintoinen tilanne tässä lähipiirissä, saa heitellä ideoita.

Tarinan henkilöt: 

• - Proletaari. Työelämässä, ihan hyvä taloustilanne, salkkua noin 150 k€, omakotitalo josta lainaa noin 140 k€. Riskinsietokykyä.
• - Proletaarin faija. Pienituloinen perusterve eläkeläinen. Rahaa inflaation syötävänä joitakin kymmeniä tuhansia pankissa. Riskinsietokyky nolla.

Ongelma:

Prolen faija asuu prolen äidin kuoltua ja lasten muutettua pois 70-lukulaisessa kerrostalokolmiossa. Asunto on tarpeettoman iso yhdelle ihmiselle, ja sen asumiskulut ovat korkeat (vastikkeet luokkaa 700 €/kk). Yhtiöllä on kohtuullisen isot velat aiemmista remonteista, mutta silti remonttitarpeita olisi satojen tuhansien edestä kun viemärit, putket ja katto pitäisi saneerata. Yhtiö ei saa lainaa pankista, ja näyttää siltä että yhtiö on joutumassa vaikeuksiin kun tarpeellisia remontteja ei pystytä tekemään. On syytä pelätä että vastikkeet voivat nousta radikaalistikin kun taloyhtiö yrittää välttää maksukyvyttömyyttä.

Asunto on ollut myynnissä jo toista vuotta, mutta yhtään kiinnostunutta ei ole ollut. Hintaa voisi toki vieläkin pudottaa, mutta aletaan olla jo lähellä sitä pistettä että asunto kannattaisi antaa pois vaikka ilmaiseksi ja on esim harkittu että laitetaan tarjouskauppaan velallisella lähtöhinnalla 0€ jos pääsisi eroon murheenkryynistä.

Tavoite olisi päästä asunnosta eroon niin että faija saataisiin asumaan halvemmalla vähemmän ongelmaiseen kotiin eikä menetetä ainakaan enempää rahaa.

Asunto sijaitsee pikkupaikkakunnalla eteläisessä Suomessa, ja vuokraamalla on vaikea päästä kassavirtapositiiviseen tilanteeseen.

Kysymys:

Miten toimisit vastaavassa tilanteessa? Onko tämä hoidettavissa jotenkin niin, että tästä pystyisi jäämään säkällä jopa voitolle? Miten edes minimoida tappiot, jos vastikkeet nousevat ja tehdään huonosti suunniteltuja paniikkikorjauksia aina kun joku paikka taas hajoaa? Suurin riski mielestäni on se, että tehdään pistemäisiä kalliita korjauksia viimeiseen asti ja poltetaan niihin paljon rahaa minimaalisella hyödyllä.

Hyvä kysymys, en tiedä. Oma moraalini suhtautuu vähän penseästi sosiaalitukien optimointiin, mutta toisaalta kun tässä kerran on vahvasti maksupuolella mukana niin kannattaisihan sitä yrittää olla saamapuolellakin.

Tämä on tavallaan yksi syy miksi kannattaisi ehkä olla maksamatta taloyhtiölainaa pois; jos joutuu maksamaan rahoitusvastiketta niin ilmeisesti (...ehkä...?) siihen voi saada tukia. En sitten tiedä voiko niitä tukia saada jos KELA saa vihiä että on juuri lainannut pojalleen velkaosuuden verran nollakorolla :D

zuluzza wrote:

Jos en väärin ymmärtänyt ajatuksiasi, niin tuosta 700 eurosta osan kattaisi lainanlyhennys 333€/kk eli käytännössä faijasi maksaisi itse 350-400€/kk asumisestaan.

Olet aivan oikeassa, kiitos. 

Tästä jää mietityttämään että mikä on lopulta hyöty jos oletetaan ettei asunnolta ole odotettavissa merkittävää arvonnousua

Tuota katsomalla se on kyllä hyvä kysymys. Ehkä tässä kuitenkin järkevin temppu on se että faija lyö all in kipsilevyihin ja asustaa sitten halvalla omassa asunnossaan.

Kyllä tässäkin laskelmassa huomaa että siinä missä ennen laina oli todella halpaa niin nyt se ei enää ole. Taloyhtiöt maksavat viiden prosentin luokkaa lainastaan, siinä missä pörssistä saa historiallisesti seitsemisen prosenttia. Nollakoroilla homma olisi huomattavasti helpompaa saada rokkaamaan.

Toisaalta korot ovat edelleen pienempiä kuin inflaatio, joten siinä mielessä kannattaisi varmaan aina olla hiukan veloissa.

Kiitos A ja muutkin, nyt aletaan puhua mielenkiintoisista visioista. Ei ollut tuo niinkin yksinkertainen asia kuin rahan lainaaminen tullut mieleen. Alue ei ole muuttotappiota mutta ei muuttovoittoakaan ja kuuluu PK-seudun ympäryskuntiin. En usko että asunnot tuolla mitenkään hurjasti raketoivat eikä liene realistista olettaa saavansa myydessä vanhaa ja kulunutta enempää kuin mitä uudehkosta hyväkuntoisesta maksaa.

Yritin laskeskella tuosta äkkiä esimerkkilaskelmaa mutta joku tässä menee väärin.

Skenaario 1: Kaikki rahat yksiön seiniin ja pieni pankkilaina päälle.
Faijalle omaksi uudehko yksiö velattomana ja pieni henkilökohtainen pankkilaina antaa asumiskuluiksi noin 340 euroa.
Vastike noin 140 €/kk, lainanlyhennys noin 150 €/kk ja sähkö+vesi 50 €/kk

Skenaario 2: Allekirjoittanut lainaa rahat ja ostaa velkaisen yksiön ja sijoittaa ylijäämän pörssiin
Faija lainaa mulle 80 000 euroa 0,01% korolla ja 20v maksuajalla. Meikäläisen kulut kuussa tonnin:
-Lainanlyhennys kuussa faijalle 333 €/kk
-Yhtiövastike 140 €/kk
-Rahoitusvastike 528 €/kk

Jos pörssiin laitettavaksi jäi vaikka 50 000 euroa niin sille saanee pörssistä verotonta tuottoa noin 300 €/kk. Ellen halua kassavirtanegatiiviseksi pitäisi faijalta riistää suurin piirtein 700 euroa kuussa vuokraa mikä on faijalle tuplahinta asumisesta verrattuna siihen että ostaisi suoraan itse sen kämpän.

Laskin tässä varmaan jotain väärin mutta en nyt heti keksi mitä. Näillä oletuksilla edes nollakorkoisella rahalla asuntosijoittamisessa ei olisi mitään järkeä :D

Edit: tulee myös mieleen olisiko tässä saumaa olla niin moraaliton, että ostaisin sijoitusasunnon johon isä muuttaisi ja jonka vuokraan hän saisi pienituloisena asumistukea joka ei valuisi muille välistävetäjille vaan välistävetäjänä olisikin oma poika :D

 

En tiedä oliko edellinen vastaus minulle, mutta ainakaan sieltä missä faija haluaa asua tuollaisia ei saa. Jos jostain Uimaharjusta jonkun 50-vuotiaan peruskorjaamattoman homeloukon saisikin tuolla hinnalla riesakseen, se ei ehkä nyt olisi ihan sitä mitä haetaan. Niiltä kulmilta mistä nyt ratkaisua haetaan saa uudehkon yksiön noin sadalla tonnilla ja vanhempien remonttia tarvitsevien hinnat alkavat noin 50 000 eurosta.

Täällä kun on ovelia ja valistuneita ihmisiä niin ehdottakaapa jotain fiksua temppua tähän.

Eläkkeellä oleva pienituloinen faijani on pistänyt pienehkössä kaupungissa sijaitsevan kerrostaloasunnon myyntiin, kun hissittömän talon ylin kerros ei oikein enää ole optimi ja asunto on leskeksi jääneelle turhan iso. Lisäksi muuta vuosikymmenten saatossa kertynyttä omaisuutta menee myyntiin siten, että jos myytävät asiat saadaan kaupaksi, niin kädessä olisi suurin piirtein 80-90 t€ rahaa.

Näillä olisi tarkoitus sitten elellä loppuelämä suht huolettomasti niin että pienestä eläkkeestä jää jotain vielä asumiskulujen jälkeen käteenkin. Toisin sanottuna oikeastaan kaikkein tärkeintä olisi minimoida kuukausittaiset asumiskulut. Potilaan talousymmärrys ja riskinsietokyky ovat hyvin matalat eikä esim osakemarkkinoille sijoittaminen näin ollen ole realistinen mahdollisuus.

Tällä hetkellä voittavana suunnitelmana olisi ostaa jostain uudehkosta kerrostaloasunnosta joku perussiisti yksiö, jonka vastike olisi pieni ja oletettavasti pysyisi pienenä vielä pitkään. Asunnosta pitäisi varmaan maksaa taloyhtiölaina pois, jotta kuukausittaiset kulut saisi pieneksi. Jos lisäksi olisi pieni esim 30 t€ asuntolaina niin kuukausittaiset asumiskulut olisivat hyvin maltilliset. Vielä järkevämpää tietysti olisi olla maksamatta taloyhtiölainaa ja pistää kaikki liikenevä pörssiin tai muuhun sijoitukseen tuottamaan, mutta faijan yöunet eivät sitä taida kestää.

Tässä suunnitelmassa on ongelmana lähinnä se, että jää hyvää lainaa käyttämättä jos yhtiölainan maksaa pois eikä minkäänlaista velkavipua pääse hyödyntämään. Lisäksi joutuu maksamaan lainan pois jolloin asunnon myyminen vaikeutuu.

Onkohan tällaisessa tilanteessa jokin kikka jolla esim minun kannattaisi ostaa sijoitusasunto velkavivulla ja jotenkin saada faijan rahat tuottamaan siten että riskejä pelkäävä eläkeläinen edelleen nukkuisi yönsä hyvin? Jos kikka olisi vielä vero- ja muuten tehokas niin ei haittaisi yhtään. Voisin toki ostaa esim itse asunnon ja sitten vuokrata faijalle, mutta mitäs niille faijan rahoille tekisi kun ne jää makaamaan käytännössä inflaation syötäväksi jos ne ei ole kiinni asunnossa?

Pikaisina kommentteina, että minäkään en pidä nykyistä vihervasemmistoa todellakaan liberaaleina, siksi tuo termi olikin lainausmerkeissä. Itse he kuitenkin pitävät itseään erittäin liberaaleina, kuten myös USA:n liberaalit jotka myöskään eivät ole kovinkaan liberaaleja useinkaan.

En itsekään pidä EU:ta mitenkään mustavalkoisesti hyvänä tai pahana. Kannatan hyvin vahvasti vapaakauppa-aluetta ja tiivistä yhteistyötä monissa asioissa, mutta onhan tuo nykyinen viritys aika kauhea eikä kenelläkään taida olla mitään järkevää visiota miten homma saataisiin ratkaistua. Pahoin pelkään, että EU tulee menemään suuntaan, johon suurin osa suomalaisista ei haluaisi sen menevän, ja perusteluina käytetään joko todellista tai kuviteltua yllättävää pakkotilannetta. Yhteinen valuutta hyvin erilaisissa yhteiskunnissa ei toimi ilman tulonsiirtoja, joten tulonsiirtounionin suuntaan ollaan menossa. Kukaan ei vaan äänestäisi valtaan sellaisia puolueita jotka sitä ajavat, joten käytännössä homma toimii niin että siihen ei haluttaisi mennä, mutta on pakko. Koska ei ole mitään järkevää keinoa erota EU:sta, ei ole muuta keinoa kuin seurata ja selitellä sitten kotona että pakko oli. Ilman EU:ta, etenkään näin ei-NATO-maana, ei ole hyvä olla, mutta EU:n etu ei läheskään aina ole Suomen etu. Onneksi sentään suht usein myös on.

Asunnoista vielä sen verran, että noissa ei-kasvavien paikkakuntien vanhoissa asunnoissa taitaa asua valtaosin ihmisiä, jotka ovat kuvitelleet asuvansa siinä loppuikänsä maksellen pelkkää vastiketta kun kerran asunto on jo maksettu. Veikkaan, että parku ja katkeruus tulee olemaan suurta kun käy ilmi että talot menevät purkuun. Syyllistä tullaan etsimään muualta kuin peilistä.

Tinggeli kirjoitti:

Kun vanhoja kertaalleen maksettuja omistusasuntoja puretaan, niin uudistuotanto rahoitetaan rakentamalla tiiviimmin ja enemmän korkeutta.

Tämähän toimii hyvin Helsingissä ja muualla kasvukeskuksissa, mutta entäpä Vihti, Riihimäki, Hämeenlinna, Heinola, Mikkeli, Kouvola, Jämsä, Pori, Vaasa, Kajaani, Iisalmi...? Näillä paikkakunnilla joko on jo, tai ainakin on pian, ylitarjontaa asunnoista. Kannattaako sinne rakentaa, ja saako rakennuskuluja katettua? Epäilenpä ettei saa. Näissä on paljon ison remontin tarpeessa olevia taloyhtiöitä, joilta alkavat hiljalleen lahota talot alle.

Tämä voi olla yksi sellainen potentiaalinen asia joka tulee jakamaan kansaa ja aiheuttamaan katkeruutta ja epätasa-arvon tuntemuksia, vaikka kyse onkin globaalista kehityssuunnasta. Esimerkiksi vaaleissa voi olla entistä enemmän vetoa retoriikalla, jossa syytetään esim vihreitä tai oikeistoa siitä, että ihmisten omaisuuden arvo pikkupaikkakunnilla on "romautettu". En siis itse usko tässä mihinkään salaliittoihin, mutta koetan tässä visioida millaisella retoriikkalla näihin yllättäen kodittomaksi joutuviin yritetään saada kontaktia. Ehkä, voi olla että tämä ongelma ei tule mitenkään eskaloitumaan.

Yksi oma veikkaukseni on että yhteiskuntaan tulee syntymään, ikävä kyllä, USA-tyyppinen polarisaatio, joka ei välttämättä noudattele 1:1 puoluerajoja eikä asuinpaikkaa tms mittareita, mutta tulee jakamaan porukkaa. En tiedä olenko vainoharhainen, mutta tällaisia fiiliksiä kyllä tulee kun liikkuu itse varsin monenlaisissa piireissä. Suomi on jo nyt melkoisen jakaantunut esim suhtautumisessa EU:hun. On isoja kuplia, joissa EU:ssa ei nähdä mitään moitittavaa ja se on pelkkää voittoa, ja vastaavasti isoja ryhmiä jotka eivät näe EU:ssa absoluuttisesti mitään hyvää.

"Liberaalit"

joita lopulta voi olla kuitenkin alle puolet kansasta. Nuorempaa, urbaanimpaa, koulutetumpaa porukkaa. Keskimäärin kuitenkin vaikutusvaltaisempaa porukkaa kuin "konservatiivit". Voitaneen pitää jonkinlaisena eliittinä ja koulutettuna kaupunkiväestönä.

• Vihreät
• Vasemmisto
• SDP
• Kokoomus enimmäkseen
• (RKP?)
• EU-myönteisyys jopa Suomen oman edun kustannuksella
• Liberaali suhtautuminen siirtolaisuuten
• Suhtautuu positiivisesti kaupungistumiseen

"Konservatiivit"

jotka keräävät ikääntyneempien, malammin koulutettujen, pienemmillä paikkakunnilla asuvien kannatusta. Ns. kansan syvät rivit.

• Persut
• Kepu
• Osa kokoomuksesta
• EU-kriittisyys
• Massasiirtolaisuuden vastustaminen
• Suomen etujen ajaminen EU:n etujen sijaan
• Kokee kaupungistumisen olevan poliittinen valinta, jonka takana ovat EU ja "liberaalit"

Hups, kirjoitin vahingossa euroista kun piti puhua dollareista. Nyt on seilattu kymmenen tuhannen DOLLARIN molemmin puolin, tätä kirjoittaessa 10 105 dollaria.

Koska olen mielelläni samaa mieltä itseäni viisaampien kanssa tyydyn komppailemaan Daytraderia. Odotan mielenkiinnolla ja ehkä myös pienellä vahingonilolla sitä itkua mikä tästä laskusta seuraa, jos ei pian suunta muutu vaan lasku jatkuu tai jopa jyrkkenee.

Voi toki olla että vuoden päästä ollaan 100 000 eurossa ja noustaan loppuikäni, mutta turha sitä on itkeä. Toistaiseksi tämä täyttää mielestäni 100% kaikki hypen ja kuplan tunnusmerkit, ja olisin toiminut vastoin maalaisjärkeä ja sijoitussuunnitelmaani jos olisin siihen sijoittanut.

Arvelin jo että kun laskee kymppitonniin niin ostajalauma lähtee liikkelle ja kurssi pomppaa taas reilusti, mutta nyt mentiinkin jo alle kymppitonnin. Tätä kirjoittaessa 9958€.