Jos tämä bondi menee läpi, niin saadulla summalla maksetaan ilmeisesti tänä vuonna erääntyvää 2,5%:n lainaa takaisin. Äkkiä laskien rahoituskulut lisääntyy 13,9 miljoonaa.
Ei ole järin halpaa rahoitusta ei, mutta kertonee hyvin markkinoiden suhtautumisen kiinteistösijoitusfirmoihin. Jotkut vielä manaa "kallista" hybridiä, jonka marginaali on resetoitumisen jälkeenkin vaivoin yli tämän velkakirjan (hybridin marg. 4,7%) ja jolla boostataan kuitenkin omaa pääomaa. Jos ei joku noista hybrideistä halvalla luovu, niin tuntuisi järjettömältä niitä lunastaa näissä lainamarkkinaolosuhteissa. Varmaan voisi hyvin tuplata tuon marginaalin, jos nykymarkkinassa uutta hybridiä laskettaisiin liikkeelle. Vakuudellisen rahan marginaali kun on se luokkaa 2,1-2,2%:a, niin liikkeelle laskettava bondi on kallista myös siihen suhteutettuna. Ehkä tässä tarkoituksena on jättää kiinteistöt reserviin, jolloin vakuuksien kautta katettavissa -26 erääntyvä suurempi potti.
Olisi mielenkiintoista tietää miten nuo marginaalit liikkeellelaskujen yhteydessä arvotaan. Onko niin, että näissä on aina haastateltu ankkurisijoittajia, jotka indikoivat tason jolla ovat valmiita merkitsemään, jolloin saadaan varmuus bondin läpimenosta? Vai onko jokin muu mekanismi ja sitten jännitellään kelpaako markkinalle vaiko ei?
Varmaan siellä suurimmat pelurit määrää tahdin korkotasosta. Pikkasen tuo ennakoitu taso elää (yleensä alaspäin) mutta saas nähdä kuinka nyt käy, kun pientä negaa ollut ilmassa firmaa kohtaan. Monta pankkia on ainakin liikkeellelaskijana, jotenka puhelimet deskeissä käy kuumana, kun soitetaan asiakkaita läpi.
Citycon on sinänsä mielestäni varsin laadukas yhtiö, mutta muutama asia yhtiössä nykymuotoisena tekee siitä minulle sijoituskelvottoman.
Hallituksen homogeenisuus. Hallituksen kokoonpanoa kun katselee, niin väistämättä tulee mieleen keskiverron pohjoispohjanmaalaisen rakennusliikkeen hallituksen kokoonpano. 3/9 on pääomistajalla hommissa. 1/9 toimitusjohtajaroolinsa myötä vahvasti riippuvainen pääomistajan hyväntahtoisuudesta. Loppuihin 5/9 en vaivaudu syvällisemmin perehtymään, mutta epäilykseni on, että tosiasiallisesti vähintään yksi heistä on riippuvuussuhteessa G-Cityyn. Sinänsähän tässä ei ole mitään väärää, että määräysvaltayhteisössä määräysvaltaa käyttävä tekee hallituksessa päätökset diktaattorimaisesti. Yhtiön olisi kuitenkin tervetullutta monipuolistaa hallituksen kokoonpanoa. Hallituksessa olisi vähintäänkin perusteltua olla suomalaista edustusta, koska valtaosa asseteista on Suomessa. Arvioni hallituksen homogeenisuudesta saattaa olla väärä, mutta välittyvä mielikuva on todella voimakas ja tämä mielikuva ei ole positiivinen.
Yhtiön yltiöpositiivinen viestintä ei herätä luottamusta, kun koko ajan menee niin maan perkeleen kovaa kohti koillista, mutta osake liikkuu aivan toiseen ilmansuuntaan. Suomalaisena pottunokkana olen allerginen perusteettomalle hehkutukselle. Aina ei voi onnistua ja näistäkin kommelluksista saa kertoa sijoittajille. Sijoittajat saattavat jopa arvostaa, jos yhtiö viestii epäonnistumisista ja kertoo mitä niistä on opittu.
Järjettömästä osinkopolitiikasta ja muusta rivisijoittajaa syrjivästä talousjohtamisesta on muiden kirjoittajien toimesta jo paljon ansiokasta keskustelua, joten en toista turhaan samaa laulua.
Yhtiössä on kuitenkin paljon hyvää. Uskoisin etenkin operatiivisen kauppakeskusjohtamisen olevan hyvällä tolalla. Cityconilla on myös Suomessa paljon erinomaisia työntekijöitä tekemässä kauppakeskusjohtamista, vuokrausta ja ylläpidon sekä rakennuttamisen johtamista. Yhtiön Head of Leasing on esim. varsin tehokas kaveri ja edustaa Cityconia mm. NCSC:n hallituksen puheenjohtajana. NCSC on pohjoismaalaisten retail-alan toimijoiden elinkelpoisuutta kehittävä järjestö. Lisäksi olen muutamalta isolta retail-ketjulta kuullut, että Citycon on oman arvonsa tunteva ja aggressiivinen neuvottelija. Tämä viestii sitä, että vuokrauksessa pyritään ottamaan jokainen liikenevä euro pöydältä omaan taskuun, mikä on tietenkin positiivista sijoittajan kannalta. Vuokrauksessa saa toki olla kieli keskellä suuta, koska kaikki keskukset eivät ole ihan niin kuranttia kamaa. Kaikkialla ei kannata olla ylimielinen ja aggressiivinen tai saattaa jäädä luu kouraan. Joskus saattaa jopa joku vuokralainen suuttuakin.
Tilinpäätöstiedotteesta tosin oli rivien välistä luettavissa, että yhtiö saattaa leikata henkilöstöään voimakkaasti v. 2024 aikana. Mistä toiminnoista/maista tämä porukka sitten lähtee, jos lähtee, on toinen kysymys. Perustan tämän arvioni siihen, että tilinpäätöstiedotteessa kerrottiin yhtiön pyrkivän siihen, että hallinnon kulut ovat v. 2024 loppuun mennessä max. 10 % vuotuisista nettovuokratuotoista. Ymmärtääkseni Cityconin organisaatiossa hallinnon kuluista leijonanosa on henkilöstökuluja. Näen tässä jonkinasteisen riskin, että lapsia menee pesuveden mukana.
Tykkään myös kovasti (pl. hehkutus) Cityconin kvartaaliraporttien vuokrausta koskevista taulukoista. Näistä kun kerää pidemmältä ajalta luvut exceliin muutaman makromuuttujan kera, niin vuokrauksen kokonaisvaltaisesta onnistumisesta saa erinomaisen yleiskuvan sekä kiinnostavia KPI:tä johdettua. Ihan hyvin laiva on seilannut vaikeina vuosina, mutta aivan toimitusjohtajan maalailemaa riemukulkua ei operatiivinenkaan tekeminen kentällä ole ollut. Pidän kuitenkin nettovuokratuottojen kehitystä ja sen suurimpana yksittäisenä parametrina vuokraustoimintaa hyvänä puolustusvoittona markkinatilanne huomioiden. Suosittelen tätä harjoitusta jokaiselle Cityconiin sijoittaneelle. Yhtiö viestii operatiivisesta toiminnastaan mitä haluaa ja sijoittajilla ei ole siihen nokan koputtamista. Harva kiinteistösijoitusyhtiö tarjoaa näinkään kattavasti raakadataa, joten se kannattaa hyödyntää. Esimerkkinä yhtiön OCR:n kehittymistä (Cityconin raporteilla "Vuokran osuus vuokralaisten liikevaihdosta") on mielenkiintoista seurata yli ajan, kun rinnalla pitää dataa vuokratusta alasta eri toimialoille. Esim. Cityconilla vahvassa lisäyksessä ollut päivittäistavarat-toimiala sietää huomattavasti matalampaa OCR:ää kuin muodin toimiala. Eli OCR:n kehitys ilman muuta dataa ei kerro kaikkein tarkinta kuvaa vuokralaiskannan kyvystä kantaa nykyistä vuokrakuormaansa. OCR tulee siis sanoista Occupancy Cost Ratio. Kauppakeskusmanagerin yksi ydintehtävistä on ymmärtää yksittäisen toimialan ja jopa vuokralaisen "oikea" OCR-taso. Tämä ymmärrys parantaa mahdollisuutta saavuttaa neuvotteluissa maksimaalinen vuokrataso. Uskoisin Cityconilla olevan vankkaa osaamista tällä saralla.
Toivotan kaikille Cityconiin sijoittaneille onnea sijoituksensa kanssa ja toivon aidosti, että yhtiö lähtee nousuun. Cityconin keskeisimmät kauppakeskukset ovat kuitenkin hienosti johdettuja ja niissä on vaivatonta asioida. Isoa Omenaa ei ole turhan päiten valittu Euroopan parhaaksi kauppakeskukseksi.
Pros: Yhtiö saa vielä lainaa markkinoilta (ei kirkossa kuulutettu nykytilanteessa).
Cons: Laina niin kallista, että ydinbusiness ei ole pitkällä aikavälillä kannattavaa.
Koko kiinteistö- ja asuntomarkkina täysin jäässä Pohjoismaissa, niin haastavaa tulee olemaan. Mielestäni riski/tuotto-odotus on äärimmäisen heikko näissä kiinteistösijoitus-yhtiöissä. Cityconin kaltaista firmaa kannattaa vältellä kuin ruttoa, luottoluokituksien lasku on edessä. Korkea velkataso yhdistettynä negatiiviseen pääomaan on mahdoton yhdistelmä. Nollakorko ympäristö loi vääristymän, verhon joka peitti alleen koko nykymuotoisen liiketoimminan järjettömyyden. Tulevaisuudessa kaikki merkittävät palvelut ja kaupat tapahtuvat applikaatiossa.
Pros: Yhtiö saa vielä lainaa markkinoilta (ei kirkossa kuulutettu nykytilanteessa).
Cons: Laina niin kallista, että ydinbusiness ei ole pitkällä aikavälillä kannattavaa.
Koko kiinteistö- ja asuntomarkkina täysin jäässä Pohjoismaissa, niin haastavaa tulee olemaan. Mielestäni riski/tuotto-odotus on äärimmäisen heikko näissä kiinteistösijoitus-yhtiöissä. Cityconin kaltaista firmaa kannattaa vältellä kuin ruttoa, luottoluokituksien lasku on edessä. Korkea velkataso yhdistettynä negatiiviseen pääomaan on mahdoton yhdistelmä. Nollakorko ympäristö loi vääristymän, verhon joka peitti alleen koko nykymuotoisen liiketoimminan järjettömyyden. Tulevaisuudessa kaikki merkittävät palvelut ja kaupat tapahtuvat applikaatiossa.
(Toimitila)kiinteistö- ja uudisasuntomarkkina on varmaan jäässä, mutta vanhoja osakehuoneistoja ja omakotitaloja myytiin Suomessa 2023 ”vain” 20% vähemmän kuin vuonna 2022. Uusia asuntoja myytiin 2023 lähes 65% vähemmän kuin edellisvuonna, toisaalta omat aloituksetkin ovat gryndipuolella laskeneet lähelle nollaa, mutta Ara-tuotanto painaa menemään kuin viimeistä päivää (kirjaimellisesti, koska hallitus on leikkaamassa korkoavustuksia ja lopettamassa kokonaan Aso-tuotannon).
Ei sitä tainnut vittuiluna ottaa kuin yksi alapeukuttaja, eli varmaankin sinä. Miksei saisi sijoitusfoorumilla kiinnostaa kuinka pitkälle Cityconiin sijoittaneilla hermot ja luotto kestää?
Ei sitä tainnut vittuiluna ottaa kuin yksi alapeukuttaja, eli varmaankin sinä. Miksei saisi sijoitusfoorumilla kiinnostaa kuinka pitkälle Cityconiin sijoittaneilla hermot ja luotto kestää?
Edit: Oli siis vastaus JR:n menkkailuun.
Mulle se kuulosti lähinnä siltä, ja siksi kysyin. En ollu peukuttanu mihinkään suuntaan.
Tää "menkkailu" nyt toki kertoo, että kyse on vaan siitä että sun ulosanti on luokatonta.
Ei sitä tainnut vittuiluna ottaa kuin yksi alapeukuttaja, eli varmaankin sinä. Miksei saisi sijoitusfoorumilla kiinnostaa kuinka pitkälle Cityconiin sijoittaneilla hermot ja luotto kestää?
Edit: Oli siis vastaus JR:n menkkailuun.
Mulle se kuulosti lähinnä siltä, ja siksi kysyin. En ollu peukuttanu mihinkään suuntaan.
Tää "menkkailu" nyt toki kertoo, että kyse on vaan siitä että sun ulosanti on luokatonta.
Sinä olet ottanut erinomaisuuspäissäsi tavaksesi rähistä matalalla kynnyksellä milloin mihinkin eri mieltä olevaan suuntaan. Siinähän räksytät.
Ei sitä tainnut vittuiluna ottaa kuin yksi alapeukuttaja, eli varmaankin sinä. Miksei saisi sijoitusfoorumilla kiinnostaa kuinka pitkälle Cityconiin sijoittaneilla hermot ja luotto kestää?
Edit: Oli siis vastaus JR:n menkkailuun.
Mulle se kuulosti lähinnä siltä, ja siksi kysyin. En ollu peukuttanu mihinkään suuntaan.
Tää "menkkailu" nyt toki kertoo, että kyse on vaan siitä että sun ulosanti on luokatonta.
Sinä olet ottanut erinomaisuuspäissäsi tavaksesi rähistä matalalla kynnyksellä milloin mihinkin eri mieltä olevaan suuntaan. Siinähän räksytät.
Ei nämä sinun viimeisimmät viestisi tähän ketjuun tuo kyllä yhtään mitään lisäarvoa kenellekään.
Voi olla, että CFO ei ole osaava, mutta markkina on myös haastava. Mun ymmärtääkseni pariin vuoteen kiinteistöyhtiöt eivät ole edes vaivautuneet yrittämään laskea vakuudettomia bondeja ja tämä oli nyt tilanteessa, jossa kysyntää alkaa taas ilmaantumaan, mutta ei ole oikein referenssiä, että millä hinnalla muut saavat. Tämä Cityconin tapaus toiminee monelle muulle firmalle arvokkaana referenssinä, joka ei tietty Cityconin omistajana paljoa lämmitä.
Toi 7-kertainen ylimerkintä lienee silti poikkeuksellinen. Olen ymmärtänyt, että 3-4 -kertainen ylimerkintä olisi tosi hyvä, eli voisi kyllä haastaa, että halvemmallakin olisi rahaa saanut, mutta mitään jakaumiahan noista ei tule, eli vaikea arvioida pelkän ylimerkinnän suuruuden perusteella, että kuinka monta prosentin kymmenystä korosta olisi voitu nipistää.
4% marginaali vs. Kanilla tässä reilu 3,6% tms. Cibuksella toki selvästi pienempi liikkeellelasku (50me) ja "vain" tuplasti ylimerkitty. Cibuksen luottoluokitusta en löytänyt, mutta taitaa olla inan huonompi vs. Kani, eikä investment grade tasoa.
Jos jollain hajua, mikä nykymarkkinassa on heikoimman investment grade luokituksen yhtiön ns. normikorkotaso/marginaali, niin olisi mielenkiintoista kuulla. Ilman tätä tietoa vaikea arvioida onnistuttiinko operaatiossa hyvin vai huonosti.
Riippumatta siitä olisiko tuosta marginaalista jotain kymmenyksiä voinut nipistää, niin imo bodin toteutuminen menee selvästi positiivisen puolelle. Pari vuotta kuitenkin nyt likviditeetti turvattu. Jos infla ja korot pysyy korkeina, niin vuokriin päästään tekemään indeksikorotukset. Reilu kymppimiljoona tästä tosiaan tulee lisäkustannusta korkokulujen nousuna, mutta jos vuokrien nousu säilyisi toteutuneilla tasoilla niin kustannus koveerataan yhden vuoden korotuksilla. Olettaisin että Kani pystyy nyt pari vuotta puolustamaan tulosta, mutta jos -26 vuoden jälkeiseen aikaan liittyy enemmän kysymysmerkkejä.
Huonomminkin rahoitusta olisi voitu suunnitella. Lähiajan katseet voi kohdistaa nyt esim. Fleming Propertiesiin ja Asuntosalkkuun, jotka Kania alhaisemmilla jiildeillä ja korkeammilla LTV -asteilla ajavat nyt seinään kesän korvilla kun lähes koko lainaportfoliot erääntyvät.
Karhuiltuani vuosikausia Cityconin kanssa hyppäsin ujosti kyytiin itsekin. Firmahan sai ihan järkevään hintaan rahaa (tosin selkeästi high yield -firma, sanoi reittaajat mitä tahansa) ja kysyntää oli kuulemma etenkin ulkomailta varsin paljon. Aika harvoin löytyy kohtalaisesti operoivaa firmaa, missä sentimentti on näin romukopassa.
7x ylimerkintä oli iso, toki tuo velan aluksi indikoitu korko oli myös kova, ms+429 (7.125 %) joka sitten tipahti suunnilleen ms+360 tasoille. Muutamia Hesulin vertailuja parilta viime kuulta (nämä siis suunnilleen ball parkissa indikaatioita ja ms tainnut olla myös 3 % tienoilla);
Fiskars veti ms+225 5v bondiin, Metso oli ms+175, Neste oli ms+130. Tämän lisäksi Rapala iski 12,5 % korolla hybridin ulos. Näistä Metsolla luottoluokitus on BBB, Nesteellä taisi olla A ja Fiskarsilla ja Rapalalle ei taida olla luokitusta. Näiltä toteumilta itse ajattelin ennen indikaatiota, että tuo Cityconin paperi olisi tipahtanut ehkä ms+275-300 tasoille, eli johonkin 5,5-6 %. Perusteluina ajattelulle, että Cityconissa on musta ihan hyvät underlying assetit (suurimmalta osin), samalla taas luottoluokitus on hengenhädässä ja pääomistaja on tällä hetkellä arvoa tuhoava.
Syitä markkinan/pankkien negailulle näin jälkikäteen mietittynä kiinteistömarkkinan ja vielä erityisesti CRE-markkinan isot ongelmat. Ja vaikka sinänsä Citycon ei vuokraa toimistotilaa yrityksille, jotka vähentävät etäilyn myötä toimistotilojaan jatkuvasti, niin ei tuo kauppakeskusten pyörittäminen mitään seksikästä puuhaa myöskään ole. Kansainvälisillä sijoittajille ei välttämättä myöskään ole aina ihan selvää, että mitä kaikkia assetteja nyt missäkin pienemmässä velkapaperin myyjässä on alla turvaamassa sijoitusta ja kun firman kuvaus viittaa riskiseen alaan, niin pysytään vain poissa ilman suurempaa tutkimista. Tämä toki sitten erinäisissä manioissa taas kääntyy toisin päin.
Citycon (Sell, TP: EUR3.50) - Dividend decision hard to understand
With its Q4 results (15 February), Citycon surprised us by proposing a EUR0.3/share dividend. However, the following week, it issued 11.7m new shares at a steep NAV discount, and yesterday it issued a 5-year bond with a 6.5% fixed coupon. With current market interest rates, we are concerned the ICR may now fall below IG levels. We continue to expect asset sales but believe they could be below book values and involve some of the higher-yielding assets in the portfolio. We reiterate our SELL and have cut our target price to EUR3.5 (4).
sama pulju tänään uusi tavoitehinnan lasku 3,5 euroon, perusteluita en tiedä
Siis 4,0€?
Hauska dynamiikka tää "lyödyn lyöminen" kyl. On niin helppo anaalien lisätä vettä myllyyn kuten tässä kun todetaan ikäänkuin negatiivisena uutisena, että 18.helmikuuta ei vielä oltu täytetty tämän vuoden kiinteistöjen myyntitavoitetta. ;D
