Kiinteistöjen käypä arvo on 7926 miljoonaa euroa, mutta osakkeen markkina-arvolla ne hinnoitellaan 5750 miljoonaan euroon. Moni tuntuu kiinnittävän huomiota siihen, että "Kojamon asunnot ovat taseessa yliarvostettuja, joten osakkeeseen ei kannata sijoittaa". Itselleni tasearvolla on hyvin vähän merkitystä, enkä oikein ole ymmärtänyt tuota pointtia. Kiinteistöportfolio näyttää tältä:
Kuva
On sunnuntaiaamu klo 7:30, joten saatan laskea numeroita väärin. Jos painotettu keskiarvo neliöhinnasta taseessa on 3483 euroa, markkina arvostaa sen 2527 euroon (joku tarkkasilmäinen voi huomata, että oikaisin hieman). Kojamolla on varmasti paljon 60- ja 70-luvun elementtitaloja, mutta toisaalta ainakin listautumisen jälkeen on rakennettu paljon uudistuotantoa, jonka virta on vasta nyt hiljentynyt. Korjatkaa, jos teen laskuvirheitä.
2,5 tuhatta euroa per neliö ei kuulosta pahalta, kun 64 % asunnoista on pääkaupunkiseudulla, 14 % Tampereella ja loput 22 % muualla kuin kuihtuvissa tuppukylissä. Arvoista houkuttelevilla alueilla on vielä suurempi osuus. Tuntuu jopa siltä, että olen laskenut väärin.
Tällä kaikella pyrin vakuuttamaan itselleni, että vaikka suorat asuntosijoitukset saattavat tällä hetkellä tarjota parempia lainaehtoja kuin Kojamo, en näe juuri muuta syytä sijoittaa asuntoihin suoraan verrattuna Kojamon kautta halvemmalla kiinteistöjen ostamiseen.
Kun Kojamon kiinteistöjen arvo on määritelty 7 920 meur ja velkaa on 55%, niin käyvän arvon laskiessa 5750 miljoonaan euroon velka pysyy 4 356 meurossa. Tällöin oma pääoma putoaa 60% 3564 meurosta -> 1394 meuroon. Toki tuo osakkeen arvostus 5750 meur ei tarkoita taseen arvostamista tuohon summaan, mutta ajattelinpa laskea skenaarion suuruusluokka vaikutuksen opoon.
Mistä poimit velaksi 4 356 meur? Q3-luvuissa nettovelat 3 543meur, josta voisi laskea markkinan arvostavan kiinteistöt juuri tuonne 5 800 meur hujakoille.
Suuruusluokkana muistelin noin 55% velkamäärää eli ei ollut tarkistettu täsmällinen luku.
Tulevasta asuntopulasta on varoiteltu ja varsinkin rakennusteollisuus on tätä rummuttanut eri medioissa ja vaatinut lisää tuettua asumista (tottakai). Rakennusliikkeet ei vielä tätä pulaa kuitenkaan tunnista, kun vapaarahoitteista tuotantoa ei laiteta liikkeelle. Siinä vaiheessa kun pula alkaa olla ilmeinen, niin kyllä myös uudistuotantoa käynnistetään (hitaasti) ja en sen takia usko, että varsinaista _pulaa_ asunnoista pääsee syntymään. Kysyntä-Tarjonta tilanne kyllä tulee tasapainottumaan kunhan nykyinen ylituotanto saadaan syötyä. Tuettua asumista tuotetaan kuitenkin edelleen merkittävästi, mikä hidastaa tätä syklin vaihetta.
Mielenkiintoista on kyllä se, että nollakorkoaikaan suurin osa uusista asunnoista tuotettiin vastaamaan sijoittajakysyntään (pieniä yksiöitä, kaksioita) kun taas nyt sijoittajakysyntä uudistuotantoon on täysin olematonta. Ja hankala nähdä sijoittajakysynnän myöskään hetkeen palautuvan nykyisillä rakennuskustannuksilla, korkeammilla koroilla ja hoitovastikkeilla ja tiukemmilla rahoitusehdoilla. Tuleva uudistuotanto tulee siis luultavimmin hyvin pitkälle painottumaan omistuskäyttöön ja kolmikkoihin ja sitä suurempiin asuntoihin. Tämä kyllä tukee Kojamon asemaa markkinassa.
Entä vuokrat? Vuokrankorotuspaineet on melko massiiviset, että saataisiin katettua kasvaneet kustannukset. Kojamon vanhemmassa ja halvemmassa tuotannossa voi jonkinlaista vuokrankorotuspotentiaalia olla, mutta kyllä tuo Kojamon uudistuotanto on jo nyt todella kireästi hinnoiteltua. Pitäisi siis löytyä riittävästi maksukykyisiä asiakkaita, jotka kykenisivät maksamaan entistä korkeampia vuokria.
Voin siis hyvin nähdä sellaisen positiivisen skenaarion, missä laskevat korot laskevat tuottovaateita palauttaen arvostuksen ja käyttöasteet palaavat historiallisille tasoille kun rakentaminen on pysähtynyt, mutta laajempaa vuokrien nousua on jo sitten hankalampi perustella. Heikko talouskasvu, kohonneet elinkustannukset ja kasvanut työttömyys ei mitenkään tue vuokrien nousua. Vaihtoehtoisesti kuluttajan pitäisi jatkossa allokoida suurempi osuus kaikista käytettävistä olevista tuloistaan asumiseen. Tämä on toki mahdollista. EU-tason vertailussa Suomessa asumiskustannusten osuus kaikista tuloista on kuitenkin maltillinen.
Mielenkiinnosta siis kysyn, että minkälaisia oletuksia olet tehnyt vuokrausasteen ja vuokrien nousun suhteen? Tässä Kojamon casessa vuokrien nousu on kuitenkin aivan avainasemassa. Suomen asuntomarkkina on myös siinä suhteessa erilaisessa asemassa kuin aiemmin, että kilpailu on koventunut kun tänne on tullut paljon ulkomaista pääomaa ja uusia asuntorahastoja on perustettu.
Kiinteistöjen käypä arvo on 7926 miljoonaa euroa, mutta osakkeen markkina-arvolla ne hinnoitellaan 5750 miljoonaan euroon. Moni tuntuu kiinnittävän huomiota siihen, että "Kojamon asunnot ovat taseessa yliarvostettuja, joten osakkeeseen ei kannata sijoittaa". Itselleni tasearvolla on hyvin vähän merkitystä, enkä oikein ole ymmärtänyt tuota pointtia. Kiinteistöportfolio näyttää tältä:
Mielenkiinnosta kysymys, että mistä olet poiminut yllä olevat luvut?
9/2024 taseen mukainen opo 3598 miljoonaa euroa ja vieras pääoma 4763 miljoonaa euroa (sis. sekä korollisen että korottoman velan ml. laskennalliset verovelat) --> Taseen loppusumma noin 8361me
Markkina hinnoittelee osakekurssin kautta opon arvon tasolle 2302 miljoonaa euroa (Nordnetistä poimittu markkina-arvo). Opon ja markkina-arvon välinen erotus 1296 miljoonaa euroa, joka vastaa taseesta saatavaa "alennusta". Koko taseen määrään suhteutettuna discountti siis noin 15,5%, mikä ei kovin moneen muuhun kiinteistösijoitusyhtiöön nähden ole kovin korkea portfolioalennus, erityisesti ottaen huomioon Kojamon erittäin alhaisen 4,5%:n tuottovaateen, jolla kiinteistöassetit on yhtiön taseeseen hinnoiteltu.
Kiinteistöjen käypä arvo on 7926 miljoonaa euroa, mutta osakkeen markkina-arvolla ne hinnoitellaan 5750 miljoonaan euroon. Moni tuntuu kiinnittävän huomiota siihen, että "Kojamon asunnot ovat taseessa yliarvostettuja, joten osakkeeseen ei kannata sijoittaa". Itselleni tasearvolla on hyvin vähän merkitystä, enkä oikein ole ymmärtänyt tuota pointtia. Kiinteistöportfolio näyttää tältä:
Mielenkiinnosta kysymys, että mistä olet poiminut yllä olevat luvut?
9/2024 taseen mukainen opo 3598 miljoonaa euroa ja vieras pääoma 4763 miljoonaa euroa (sis. sekä korollisen että korottoman velan ml. laskennalliset verovelat) --> Taseen loppusumma noin 8361me
Markkina hinnoittelee osakekurssin kautta opon arvon tasolle 2302 miljoonaa euroa (Nordnetistä poimittu markkina-arvo). Opon ja markkina-arvon välinen erotus 1296 miljoonaa euroa, joka vastaa taseesta saatavaa "alennusta". Koko taseen määrään suhteutettuna discountti siis noin 15,5%, mikä ei kovin moneen muuhun kiinteistösijoitusyhtiöön nähden ole kovin korkea portfolioalennus, erityisesti ottaen huomioon Kojamon erittäin alhaisen 4,5%:n tuottovaateen, jolla kiinteistöassetit on yhtiön taseeseen hinnoiteltu.
Ja vielä huomiona aiheeseen, että Helsingin pörssistä löytyy verrokki Asuntosalkku Oyj. Siinä portfoliodiscountti lähemmäs 19%, siitä huolimatta että kiinteistöassetit taseessa arvostettu kovemmalla tuottovaateella (4,69%) kuin Kojamolla. Isoin painopiste taitaa molemmilla olla pk-seudulla, vaikka toimintamallit hieman erilaisia (yksittäiset asunnot vs. kokonaiset asuinkerrostalot). Toista johdetaan yrittäjämäisesti ja johdolla isot omat panokset pelissä = vuokrausaste 96,6%. Toista taidetaan johtaa vielä ay-liikkeen opein = vuokrausaste 91,5%. Vaikka markkina olisi haastava, niin jotain tuolla Kojamolla kyllä tehdään väärin tai jätetään tekemättä. Taitaa hallinnon kulujen osuus olla suurinpiirtein samaa prosentuaalista luokkaa kiinteistömassasta molemmilla yhtiöillä. Hallinnon kulut joka tapausessa pitkässä juoksussa ihan oleellinen erä ja imo sitä vastaan pitäisi saada selvästi lähempänä 100 prosenttia kuin 90 prosenttia oleva vuokrausaste.
Toki realiteetit täytyy ymmärtää ja Asuntosalkku ei muutaman tonnin päivävaihdolla ole varmaan sinullekaan vaihtoehto johon pääomia voisi allokoida. Kojamolla paljon paremmat mahdollisuudet houkutella ulkomaista instikkarahaa, joka voisi aiheuttaa nousupainetta kurssiin. Pohjois -Euroopasta vaihtoehtoja voisi löytyä enemmänkin, ellei juuri nimenomaisesti halua altistusta pelkästään Suomen markkinaan.
Saattaa Kojamon vuokrausaste vielä laskea ennen kuin toistaitoisten asuntosijoittajien alihinnoitellut vuokra-asunnot on kerätty pois pilaamasta markkinaa. Kojamo vetää tietoisesti läpi suvantovaiheen uhraamatta vuokratasojaan, mutta heilläkin on Kelan asiakkaita, jotka ovat pakotettuja vaihtamaan halvempaan. Yksityiset vuokranantajat kiittävät.
