Tulevasta asuntopulasta on varoiteltu ja varsinkin rakennusteollisuus on tätä rummuttanut eri medioissa ja vaatinut lisää tuettua asumista (tottakai). Rakennusliikkeet ei vielä tätä pulaa kuitenkaan tunnista, kun vapaarahoitteista tuotantoa ei laiteta liikkeelle. Siinä vaiheessa kun pula alkaa olla ilmeinen, niin kyllä myös uudistuotantoa käynnistetään (hitaasti) ja en sen takia usko, että varsinaista _pulaa_ asunnoista pääsee syntymään. Kysyntä-Tarjonta tilanne kyllä tulee tasapainottumaan kunhan nykyinen ylituotanto saadaan syötyä. Tuettua asumista tuotetaan kuitenkin edelleen merkittävästi, mikä hidastaa tätä syklin vaihetta.

Mielenkiintoista on kyllä se, että nollakorkoaikaan suurin osa uusista asunnoista tuotettiin vastaamaan sijoittajakysyntään (pieniä yksiöitä, kaksioita) kun taas nyt sijoittajakysyntä uudistuotantoon on täysin olematonta. Ja hankala nähdä sijoittajakysynnän myöskään hetkeen palautuvan nykyisillä rakennuskustannuksilla, korkeammilla koroilla ja hoitovastikkeilla ja tiukemmilla rahoitusehdoilla. Tuleva uudistuotanto tulee siis luultavimmin hyvin pitkälle painottumaan omistuskäyttöön ja kolmikkoihin ja sitä suurempiin asuntoihin. Tämä kyllä tukee Kojamon asemaa markkinassa.

Entä vuokrat? Vuokrankorotuspaineet on melko massiiviset, että saataisiin katettua kasvaneet kustannukset. Kojamon vanhemmassa ja halvemmassa tuotannossa voi jonkinlaista vuokrankorotuspotentiaalia olla, mutta kyllä tuo Kojamon uudistuotanto on jo nyt todella kireästi hinnoiteltua. Pitäisi siis löytyä riittävästi maksukykyisiä asiakkaita, jotka kykenisivät maksamaan entistä korkeampia vuokria.

Voin siis hyvin nähdä sellaisen positiivisen skenaarion, missä laskevat korot laskevat tuottovaateita palauttaen arvostuksen ja käyttöasteet palaavat historiallisille tasoille kun rakentaminen on pysähtynyt, mutta laajempaa vuokrien nousua on jo sitten hankalampi perustella. Heikko talouskasvu, kohonneet elinkustannukset ja kasvanut työttömyys ei mitenkään tue vuokrien nousua. Vaihtoehtoisesti kuluttajan pitäisi jatkossa allokoida suurempi osuus kaikista käytettävistä olevista tuloistaan asumiseen. Tämä on toki mahdollista. EU-tason vertailussa Suomessa asumiskustannusten osuus kaikista tuloista on kuitenkin maltillinen.

Mielenkiinnosta siis kysyn, että minkälaisia oletuksia olet tehnyt vuokrausasteen ja vuokrien nousun suhteen? Tässä Kojamon casessa vuokrien nousu on kuitenkin aivan avainasemassa. Suomen asuntomarkkina on myös siinä suhteessa erilaisessa asemassa kuin aiemmin, että kilpailu on koventunut kun tänne on tullut paljon ulkomaista pääomaa ja uusia asuntorahastoja on perustettu. 

Laskennallisesti noin jos mikään muu ei muutu.

Hinnan muodostusta ei voi silti noin yksinkertaistaa vaan se on monen tekijän summa. https://www.asuntopehtoori.fi/asuntosijoittaminen-korkean-inflaation-ymparistossa/ : 

”Inflaatio vaikutusta asuntosijoittamiseen voi vetää yhteen seuraavasti:

+ Nostaa vuokria (indeksikorotukset), jolloin lainanmaksu helpottuu

+ Kiinteistöjen nimellinen arvo nousee (reaaliarvo nousee mikäli kiinteistö muuttuu houkuttelevammaksi esim. parempien palvelujen ansiosta)

+ Kun arvot nousevat, helpottuu uudelleenrahoittaminen

+ Vähentää rakentamisen määrää eli asuntojen tarjontaa, mikä nostaa vuokria ja hintoja

+ Vähentää sijoitusasunnon ostamisen halukkuutta, mikä tuo pitkäaikaiselle sijoittajalle mahdollisuuksia

+ Vähentää oman kodin ostamisen halukkuutta, mikä lisää vuokra-asuntojen kysyntää

– Nostaa korkotasoa, jolloin lainanmaksu vaikeutuu

– Nostaa hoitovastikkeita, jolloin asuntosijoittamisen kannattavuus heikkenee”

Asuntomarkkinoilla liikkeet on hitaita ja toimii eri tapaan kuin pörssi. Suurin osa kämpistä on omistusasuntokoteja. En siihen usko, että hitaus olisi välittäjistä kiinni. Välittäjän etu on tehdä kauppaa ja pienellä pudotuksella hinnassa ei ole kovin suurta merkitystä palkkioon. 

Olen tässä metsästämässä lainatarjousta ensimmäiselle sijoitusasunnolleni. Oma omistusasunto on ostettu vuosi sitten. Tuli pienenä yllätyksenä, että sijoitusasuntoon laina-ajat ovat paljon lyhyempiä kuin omistusasuntoon. Osuuspankista tarjottiin laina-ajaksi 15v maksimissaan. Tuolla laina-ajalla en mitenkään saa yhtälöä toimimaan, sillä kassavirta jäisi negatiiviseksi joka kuukausi. Nordeasta tarjottiin 20v laina-aikaa maksimissaan. Tuollakin yhtälöllä tekee tiukkaa. Seuraavana vuorossa Danske.. 

Onko teillä muilla kuinka pitkät laina-ajat sijoitusasunnoissa? Onko suosituksia pankeista, että mistä lainaa kannattaisi lähteä kyselemään ylipäätään?  

Kohdemarkkinaksi olen valinnut Helsingin keskustan pienet yksiöt, kun se on ainut markkina minkä päälle ymmärrän. Alhaisen yieldin markkina ja tekee tiukkaa löytää hyvää kohdetta, joka pyörisi ns. Omillaan. Tuotto-odotus ei korkealla ja makroriski korkojen noususta. Vuokratason laskua en näe tapahtuvan enkä sitä myötä merkittävää riskiä hintojen alennukseen.. 

Kiitos!

.

http://www.talouselama.fi/uutiset/op-lta-taysin-uudenlainen-asuntolaina…

Jatkossa varmaan voisi OP:lta saada isommin lainaa, kun korko sidottu koko laina-ajaksi tietylle tasolle, niin ei kenenkään tarvitse ressata kuudesta prosentista. 

http://www.zerohedge.com/news/2016-11-04/paddy-power-suckering-gamblers…

Oliki hyvä betsi

bullero kirjoitti:

 

Mielenkiintoinen aloitus! Ootko huomannut sijoituskäyttäytymisessä muutosta opiskelujen edetessä? Yleensähän tuntuu että esim.KTM-tutkinnon tehtyään jengi asettaa realistisempi tavoitteita kun on parempi kokonaiskuva taloudesta. Itse aloitan omat opinnot viikon päästä ja hajautus on aika pielessä, <5 yhtiötä salkussa ja ylituotto mielessä. Ennen dippiä oltiin vielä kohtuullisissa y/y %-lukemissa, sen jälkeen tultu kovempaa alas kuin indeksi ja jääty jälkeen siitä. Pari vuotta olen tätä harrastellut ja onkin mielenkiintoista nähdä miten filosofia muuttuu vaikkapa kandin tehtyä. Tällä hetkellä mm.osinkojen metsästys tuntuu hölmöltä kun small capit vie kaiken mielenkiinnon. Ja onhan se vähän tylsää, kuten indeksin ostaminen. 

 

Kiitoksia! Ja mielenkiintonen kysymys toi, että miten on oma ajatusmaailma muokkaantu tossa opiskeluaikoina. Tietty siihen on vaikuttanu myös se, että alotti samoihin aikoihin ylipäätään seuraamaan markkinoita aktiivisemmin. Edelleenkin tää menee aika harrastuspohjalta ja mutulla enkä itse viitsi tehdä mitään tiukkoja yhtiöanalyysejä, vaan luen mielummin muiden pohdintoja ja suhtaudun niihinki aika skeptisesti. Ehkä tärkeimpänä asiana tässä oppinu just sen, että toi "hyvien" lappujen metästys ja kerääminen salkkuun on kuitenkin vaan yksi osa kokonaisuudesta, mitkä vois olla noi 5 pointtia tossa alhaalla.

1. Tavoitteiden määrittäminen 2. Minkälaista tuottoa tavoitellaan 3. Riskinsietokyky 4. 1+2+3 = Sijoitusstrategian valinta 5. Suunnitelmassa pysyminen

Ihan perus settiä, mutta veikkaisin, että nää asiat unohtuu todella monella sijottajalla tossa matkan varrella, tai sitten niitä ei ole alkuunkaan mietitty. Jokasen noista kohdista oon itekki onnistunut ryssimään. Esim. jo ihan ton ykköskohdan onnistunut tekemään väärin sijoittamalla liian ison osan varallisuudesta kiinni osakkeisiin ja joutunut tilanteeseen, että ollut pakko tehdä myyntejä että pankkitili ei olis tyhjänä. Tai entä sitten, kun löydetään se aliarvostettu osake ja kurssi lähtee nousuun, ni milloin se pistetään myyntiin? jne jne.

Salkkuun en oo tehnyt mitään muita muutoksia tässä, ku että ostin tota Norge superrahastoa vähän lisää etuajassa kun oli toi mustamaanantai. Huomenna vois kuitenkin olla taas oston paikka, kun Nordnetillä toimarit 1€/kpl. Ehkä Nordeaa tai Sampoa lisää salkkuun. Ehkä myös vähä lisää Saagaa.

Tosta luotosta viel sen verran, että itse ainakin sain haettua X määrän lainaa, kun en ruksittanut mitään niistä laatikoista vaan kirjotin siihen sen summan X mitä olin hakemassa. Iteki tässä miettiny et nyt olis ihan hyvä tilaisuus ostaa salkkuun tolla luotolla jotain kivoja osingonmaksajia salkkuun. Ainoa nega tässä omalla kohdalla se, että jos salkun saldo on miinuksella, ni ei pysty käyttämään hyväks tota ETF/rahasto kuukausisäästöä. Sen vois kyllä tietenki kikkailla avaamalla toisen salkun tonne Nordnettiin.

Anonyymi kirjoitti:

Hei, screener-työkalusta oli kysytty.

Tämä osoittautunut varsin päteväksi ilmaisscreeneriksi: http://www.unclestock.com/
Web-pohjainen, mutta hallitsee F Scoret ja Greenblattit mainiosti.

Tää oliki hyvä. Selailin knas vähän muita screenereitä läpi mitä löyty tästä: http://traderhq.com/10-best-stock-screeners/

En nyt nopeesti löytänyt kuitenkaan mitään hyvää screeneriä pohjoismaisista osakkeista, niin osaisko kukaan vinkkaa?

Kiinnostaako ketään toi Martelan Q2?

"Martela julkaisi tänään aamulla hieman heikkoja odotuksiamme paremman tuloksen. Liikevaihto laski odotustemme mukaisesti voimakkaasti vertailukaudesta ja oli 30 MEUR (Q2’14: 34,1 MEUR). Käynnissä olevien kustannussäästöohjelmien ja sopeutustoimien ansiosta liikevoitto oli kuitenkin selvästi odotuksiamme parempi ja lähes vertailukauden tasolla liikevaihdon laskusta huolimatta. Näin ollen yhtiön osakekohtainen tulos 0,01 euroa ylitti -0,23 euron ennusteemme selvästi. Olimme itse odottaneet yhtiön tuloksen nousevan voitolliseksi vasta Q3’15 aikana. Odotamme positiivista kurssireaktiota tälle päivälle.

Yhtiön kustannussäästöohjelmat vaikuttavat etenevän suunnitellusti. Viime huhtikuussa aloitetusta 4 MEUR säästöohjelmasta on tähän mennessä toteutunut noin 1,2 MEUR. Lisäksi yhtiö on jatkanut toimitusketjun tehostamista ja yhdistänyt tappiollisen Puolan tulosyksikön tulosyksikkö Internationalin alle.

Erityisen positiivista Q2-tuloksessa oli mielestämme Suomen yksikön hyvä kannattavuus. Suomen segmentin liikevoitto vahvistui 1,4 MEUR:oon vertailukauden 1,0 MEUR:sta, vaikka sen liikevaihto oli vertailukauden tasolla. Segmentin liikevoitto-% oli siten mielestämme erinomainen 6,3 % (Q2’14: 4,6 %). Muut segmentti onnistui pienentämään liiketappiotaan merkittävästi vertailukauden -1,1 MEUR:sta -0,4 MEUR:oon. Ruotsi & Norja –segmentin ja International –segmentin liikevaihto ja liikevoitto olivat taas lievä pettymys, sillä niiden liikevaihto laski ja liikevoitto kääntyi negatiiviseksi.

Martela toisti aikaisemman ohjeistuksensa ja arvioi edelleen 2015 liikevaihdon pysyvän edellisvuoden tasolla tai heikkenevän hieman. Liiketuloksen arvioidaan paranevan hieman edellisvuodesta. Mielestämme ohjeistuksen saavuttaminen liiketuloksen osalta vaikuttaa Q2-tuloksen jälkeen aikaisempaa todennäköisemmältä." - Inderesin setit.

Odotin, että olis edes pikkasen lähtenyt nousuun, mutta ei. Ei ole euroakaan kiinni tässä lapussa, mutta seurailen mitä tapahtuu.