KepilläJäätä wrote:

Mikko Mäkinen wrote:

 

Mulla on vähän eri oletukset. Eromme luvuissa tulee pääasiassa miten näemme käteisen ja verovelan. Näistä voidaan keskustella, miten asioita pitäisi laskea. Sitten kyllä kaikki analyytikotkin käyttävät väärää tapaa. Tässä on kuva Seb:n esityksestä tältä viikolta Pohjoismaiden kiinteistösektorista. Näitä voi tulkita monella tapaa, mutta heillä tulkinta on aika lähellä mun lukuja:

 

Keskustelua voisi jatkaa vaikka kiinteistöihin/Kojamoon liittyvässä ketjussa?  Kiitti. 

Joo verovelat se erottava tekijä käytännössä. Kassan osuuteen discounttia ei loogisesti ajatellen kai tosiaan tule kohdistaa, eli voi olettaa että markkina arvostaa kassavarat euro-eurosta. On ihan validi pointti että laskennalliset verovelat voi käsittää verottajan tarjoamaksi ylimääräiseksi alennukseksi. Eli kyseessä vierasta pääomaa, josta ei makseta korkoa eikä sitä lyhennetä. Jos oikein ymmärrän, niin kyse kiinteistökannasta tehtävistä verotuksellisista poistoista, jotka tavallaan realisoituvat maksuun vain jos poistettu kiinteistökanta aikanaan divestoidaan. Jos divestointeja ei tehdä, niin ns. ikuista korotonta pääomaa, jonka kai voi jollain tapaa rinnastaa opoon. Asuntosalkkuun verrattaessa hyvä huomioida, että siellä kun omistetaan yksittäisiä asunto-osakkeita kiinteistöjen sijaan, niin vastaavia verotuksellisia poistoja ei päästä tekemään, jolloin veroja joudutaan maksamaan enemmän. Tämä tuo tiettyä edgeä Kojamolle ja muille kokonaisten kiinteistöjen kanssa touhuaville. Oma laskelma oli suoraviivaistettu tätä logiikkaa pidemmälle pohtimatta, ei varsinaisesti tarkoituksena kyseenalaistaa analyytikkojen tapaa tätä laskea, siellä varmasti laajemmat teoriaopinnot aiheesta käytyny vs. allekirjoittanut.

Jos SEB:n rapsa julkinen, niin kiva jos laitat linkin jakoon. 

Siirrän omalta osaltani kiinteistökeskustelun yhtiökohtaisiin ketjuihin, niin ei tule hyvää blogia tukittua detaljitason jutuilla.  

Laskennallisissa veroveloissa on sekin pointti, että jos ajatellaan taseen olevan yliarvostettu, niin sitä verovelkaa on todellisuudessa vähemmän kuin taseen luku? En ole kovin perillä kiinteistöyhtiön kirjanpidon yksityiskohdista. Kojamo luultavasti tekee jotain pieniä myyntejä portfoliostaan, mutta noin yleisellä tasolla laskennallinen verovelka napataan eniten katsotuista tunnusluvuista pois. Eli mun mielestä on enemmän oikein vähentää verovelka veloista, mutta ymmärrän kyllä ettei se ole täysin ongelmaton tapa tutkia yhtiötä. Mutta olisi aika jyrkkä näkemys sanoa, että verovelkojen poistaminen luvuista olisi väärin. SEB raportti ei ole julkinen ja en saa jakaa niitä. 

Farseer wrote:

Nämä KepilläJäätä luvut vaikuttavat oikeammilta. 

Tuo Kojamon tuottovaade ajettiin nollakorkoaikana niin törkyisän matalaksi, ettei tosiaan nykyinenkään tuottovaade (2023 lopussa oli 4,1% PKS, 5% muu maa ja siitä kai promillen noussut) ole mitenkään uskottavalla pohjalla. Etenkin kun huomioi miten surkea vuokrausaste Kojamolla on.

Itselleni Kojamo on edelleen varsin hintava, vaikka korkojen lähtö roimaan laskuun toki auttaa Kojamoa. Kojamon lainojen keskikorko oli ainakin vuoden 2023 lopussa vielä hyvin matala (2,4%), mutta lainojen maturiteetti oli laskenut tyyliin 3,5 -> 2,8 vuotta eli sieltä on korkokuluja tulossa lähivuosina reippaasti lisää firmalle. 4% tasolla tai ylempänä jos olisi pysytty useampi vuosi niin koko firma olisi mielestäni voinut mennä hyvin nurin tai olisi ainakin vaatinut valtavia realisointeja sekä lisää pääomaa.

Toki jos nollakorkoihin palataan niin sitten on taas tilaa nousta roimasti. Mutta korkojen lähtiessä taas nousuun firma olisi pahoissa vaikeuksissa. Tai jos hallitus lähtisi kunnolla saneeraamaan asumisen tukia.

E: Lisätään vielä että 2024 alussa Kojamon liikkeellelaskeman 200M bondin korko oli laskujeni mukaan 4,8%-4,9%, eli enemmän kuin firman tuottovaatimus kiinteistöilleen. Eli korkomenojen nousulle on tosiaan isoa painetta. Tuossa oma kevään kommenttini jonka jälkeen Kojamon tilanne on toki parantunut korkojen laskettua: https://keskustelut.inderes.fi/t/kojamo-sijoituskohteena/111/223?u=fars…

Kojamo velkakirjojen yieldit ovat lakseneet markkinoilla. Nyt ne ovat  luokkaa 3,4% (-27) ja 3,6%(-29). Q3:lla rahoituskulut laskivat 3%:n, joten pientä nousupainetta kait voi olla. Mä ostin viime vuoden kesänä velkakirjoja, enkä olis voinut kuvitellakaan osaketta silloin sillä yhtälöllä(osake samassa, lainakorot yli 7%). Kojamon LTV on Pohjoismaisittain aika alhainen. Kyllä siellä olisi likvidöity puolet Ruotsin kiinteistöyhtiöistä ennen Kojamoa. En oikein näe, miten tasearvon tuottovaade on läheskään yhtä relevantti kuin markkina-arvon implikoima tuottovaade, ellei sitten oikeasti olla ylivelkaantuneita. Hyvä, että tätä tasearvon liiallisuudesta kuulee aina Kojamon yhteydessä. Muuten olisi kait ollut paljon vaikeampaa ostaa näitä osakkeita järkihintaan. 

Marraskuu wrote:

Suuruusluokkana muistelin noin 55% velkamäärää eli ei ollut tarkistettu täsmällinen luku.

Yhtälö toki muuttuu vähän, kun selviää, että velkamäärä on alle 45% yleisellä laskutavalla. Toki voidaan sitten miettiä, että mikä määrä velkaa on suhteessa realistisiin kiinteistöiden arvoihin, mutta siinäkään tapauksessa aiempi laskutapa ei oikein toimi.

RiverD wrote:

Mielenkiinnosta siis kysyn, että minkälaisia oletuksia olet tehnyt vuokrausasteen ja vuokrien nousun suhteen? Tässä Kojamon casessa vuokrien nousu on kuitenkin aivan avainasemassa. Suomen asuntomarkkina on myös siinä suhteessa erilaisessa asemassa kuin aiemmin, että kilpailu on koventunut kun tänne on tullut paljon ulkomaista pääomaa ja uusia asuntorahastoja on perustettu. 

Vuokrausaste nousee 96-97%, mikä on jo ihan riittävän hyvä taso. 98-99% voi kertoa jo liian alhaisista vuokrista. Vuokrat nousevat ihan mukavasti, kun ylitarjonta vähenee. Kilpailua on aina ollut, mutta nyt on aika paljon tahoja, joiden on pakko saada kassavirtaa. Tämäkin menee ohi, jos korot eivät nouse uudestaan. 

KepilläJäätä wrote:

9/2024 taseen mukainen opo 3598 miljoonaa euroa ja vieras pääoma 4763 miljoonaa euroa (sis. sekä korollisen että korottoman velan ml. laskennalliset verovelat) --> Taseen loppusumma noin 8361me

Markkina hinnoittelee osakekurssin kautta opon arvon tasolle 2302 miljoonaa euroa (Nordnetistä poimittu markkina-arvo).  Opon ja markkina-arvon välinen erotus 1296 miljoonaa euroa, joka vastaa taseesta saatavaa "alennusta". Koko taseen määrään suhteutettuna  discountti siis noin 15,5%, mikä ei kovin moneen muuhun kiinteistösijoitusyhtiöön nähden ole kovin korkea portfolioalennus, erityisesti ottaen huomioon Kojamon erittäin alhaisen 4,5%:n tuottovaateen, jolla kiinteistöassetit on yhtiön taseeseen hinnoiteltu. 

Mulla on vähän eri oletukset. Eromme luvuissa tulee pääasiassa miten näemme käteisen ja verovelan. Näistä voidaan keskustella, miten asioita pitäisi laskea. Sitten kyllä kaikki analyytikotkin käyttävät väärää tapaa. Tässä on kuva Seb:n esityksestä tältä viikolta Pohjoismaiden kiinteistösektorista. Näitä voi tulkita monella tapaa, mutta heillä tulkinta on aika lähellä mun lukuja:

Kuva

Keskustelua voisi jatkaa vaikka kiinteistöihin/Kojamoon liittyvässä ketjussa?  Kiitti. 

Tykkään hajauttaa tuottoni pois. Kojamo on tavanomaisista sijoituksista suurin 7,7% Nordnetista. Ambea on 7% vaikka siitä olen 2/3 myynyt pois. Myös Inderes on noussut noin 5% riviksi. Nämä ovat Nordnet salkkujen numeroita, joten osuus koko salkusta vielä pienempi.

Olen tyytyväinen, että kiinteistöissä jossain muodossa on nyt yli 25% varallisuudesta ja tuplasti enemmän jos laskee velkavivun mukaan. No ehkä ei aloiteta keskustelua siitä, miten sijoituspaino lasketaan. Cityconia en jäänyt omistamaan. Varmaan olisi hyvä veto, mutta suojelen mielenrauhaa minimoimalla omistuksia, missä on jonkun muun eri lähtökohdista ajattelevan kyydissä (acc:ssä on riittävästi sitä).

Kun Kojamo on kohonnut suunnilleen suurimmaksi osakkeeksi salkussani, halusin vielä tarkastella sen lukuja. Kojamon tarkoitus ei niinkään ole tuottaa yli 10 % vuodessa (mitä se todennäköisesti ei teekään) ikuisesti. Sen pääasiallinen tarkoitus on tuoda hajautushyötyä ja 5-8 % tuottoa. Jos osake uudelleenhinnoitellaan 13-15 euroon, otan tuotot mielelläni etupainotteisesti.

Muihin osakkeisiin verrattuna kiinteistöpuljut näyttävät tulostuotoiltaan epäedullisilta lähes aina. Asunnoissa tulostuotto on suhteellisen heikko. Euroopassa velkakirjoista ei saa hyvää tuottoa (alle 3 %), ja Yhdysvalloissa yli 4 % korkotuottoon pääsemiseksi on otettava valuuttariskiä (ei tosin haittaa omistaa hieman dollareita). Kiinteistöt voi ajatella olevan jotain osakkeiden ja velkakirjojen väliltä; tuotto ja riskit ovat osittain näiden välillä. Kun omaisuuden säilyttäminen nousee tärkeimmäksi tavoitteeksi kasvattamisen sijaan, on järkevää omistaa muutakin kuin osakkeita. 

Kiinteistöt eivät tällä hetkellä ole historiallisesti poikkeuksellisen hyvin (odotusarvoisesti) tuottava sijoitusluokka. Ongelma on, että lähes mikään ei ole historiallisesti halpaa. Ehkä pienet ja kansainväliset arvoyhtiöt ovat faktoreina halpoja.

Kojamon lukuja tarkasteltaessa 9,30 euron hinnalla: EV 5750 miljoonaa euroa, nettovuokratuotto 305 miljoonaa euroa ja hallinnon nettokulut 38 miljoonaa euroa. Nettorahoituskulut ovat 104 miljoonaa euroa, ja ne kasvavat hieman lähivuosina (bondin markkinahinta 3,7 %, kun keskikorko on 3 %).

• Nettovuokratuotto = 5,3 %
• Nettovuokratuotto – hallinnon kulut = 4,6 %
• Lainakulujen jälkeen tuotto on 2,8 % (Lainakulut kasvavat hieman, mutta toisaalta vuokrausaste on kaikkien aikojen heikoimmalla tasolla, joten uskon, että tulos kasvaa lähivuosina).
• 
  Toki oikea kiinteistösijoittaja puhuisi FFO-luvusta. Sillä tuotot ovat vielä aavistuksen alempia. Toisaalta oikeat kiinteistösijoittajat myös puhuivat tuottovaateista tasearvon määrittelystä. Se oli näppärä tapa tehdä kiinteistöjen arvoista jotain niin epämääräistä, että generalistin on vaikea päästä jyvälle.

Kuka haluaisi omistaa kiinteistöjä 2,8 % tuotolla? Markkina-arvosta laskettuna tuotto on toki 7 %. Tästä tuloksesta pitää kuitenkin maksaa vielä 30 miljoonan euron vero, joten nettovoitto laskee alle 150 miljoonan euron. Markkina-arvolle laskettuna tulostuotto on siis 6 %. Jos ajatellaan, että kasvukeskuksista asuntojen hinnat lisäksi nousisivat pari prosenttia vuodessa, nousee omistuksen tuotto-odotus ihan kelvolliseksi.

Kojamon asunnoista 2/3 sijaitsee pääkaupunkiseudulla ja melkein kaikki muutkin kasvukeskuksissa. Asunnoista 8,5 % on vuokraamatta, osittain siksi, että Kojamon vuokrat ovat hieman keskimääräistä korkeammat ja osittain siksi, että vuokramarkkinoilla on ollut ylitarjontaa vuosina 2018-2023 liikarakentamisen vuoksi. Tästä syystä asuntojen hinnat ovat reaalisesti taas vuoden 2006 tasolla. Ostovoimaan verratessa pitää mennä paljon kauemmaksi että päästään samalle tasolle: 

Kuva

Kiinteistöjen käypä arvo on 7926 miljoonaa euroa, mutta osakkeen markkina-arvolla ne hinnoitellaan 5750 miljoonaan euroon. Moni tuntuu kiinnittävän huomiota siihen, että "Kojamon asunnot ovat taseessa yliarvostettuja, joten osakkeeseen ei kannata sijoittaa". Itselleni tasearvolla on hyvin vähän merkitystä, enkä oikein ole ymmärtänyt tuota pointtia. Kiinteistöportfolio näyttää tältä:

Kuva

On sunnuntaiaamu klo 7:30, joten saatan laskea numeroita väärin. Jos painotettu keskiarvo neliöhinnasta taseessa on 3483 euroa, markkina arvostaa sen 2527 euroon (joku tarkkasilmäinen voi huomata, että oikaisin hieman). Kojamolla on varmasti paljon 60- ja 70-luvun elementtitaloja, mutta toisaalta ainakin listautumisen jälkeen on rakennettu paljon uudistuotantoa, jonka virta on vasta nyt hiljentynyt. Korjatkaa, jos teen laskuvirheitä.

2,5 tuhatta euroa per neliö ei kuulosta pahalta, kun 64 % asunnoista on pääkaupunkiseudulla, 14 % Tampereella ja loput 22 % muualla kuin kuihtuvissa tuppukylissä. Arvoista houkuttelevilla alueilla on vielä suurempi osuus. Tuntuu jopa siltä, että olen laskenut väärin.

Tällä kaikella pyrin vakuuttamaan itselleni, että vaikka suorat asuntosijoitukset saattavat tällä hetkellä tarjota parempia lainaehtoja kuin Kojamo, en näe juuri muuta syytä sijoittaa asuntoihin suoraan verrattuna Kojamon kautta halvemmalla kiinteistöjen ostamiseen.

Ellei tule sotaa, kauppasotaa, uutta inflaatiovyöryä tai lamaa, en näe syytä, miksi vuokrausasteet eivät nousisi ja vuokrat lähtisi jälleen nousutrendiin. Kun näin tapahtuu, uskon, että asuntojen hinnatkin kohoavat. Parin vuoden päästä lehdissä nähdään taas asuntovivuttajia ja flippaajia kertomassa kuinka helppoa vaurastuminen on. Asuntojen rakennuskustannusten ja vanhojen asuntojen hinnan välillä on niin iso kuilu, että en usko rakennustoiminnan vilkastuvan, ellei asuntojen hinnat selvästi nouse. Jos hinnat eivät nouse, meillä on viiden vuoden kuluttua älytön asuntopula kasvukeskuksissa.

Moni fiksu sijoittaja on huomauttanut, että pääkaupunkiseudulla on vielä 20 tuhatta ylimääräistä asuntoa. Itse päädyin 15 tuhanteen, mutta Nordean graafi on sinänsä ihan pätevä:

Kuva

Mutta itselleni on oleellista, että Kojamon yms luvut ovat paskoja, koska on nyt tuo ylitarjonta. Sitä ei voisi ostaa järkevään hintaan ilman ylitarjontaa. Mutta tämä tilahan oikenee melkein varmasti, kun rakentaminen on jäissä. Oma näkemykseni on, että nuo palkit sulavat nopeammin. Vuonna 2025 asunnoista on edelleen ylitarjontaa, mutta vuokrausasteet jo nousevat. Vuonna 2026 aletaan olla jo tasapainoisen oloisella markkinalla, josta on selkeä näkymä niukkuuteen. Jos asuntojen hinnat eivät nouse, on todella vaikeaa yhdistää nämä rakennuskustannusten muutokset laskeneisiin myyntihintoihin: 

Kuva

Kuva

Tämä ilmiö on jossain määrin uniikki Suomelle. Harvassa maassa lähes koko asuntolainakanta on sidottu lyhyeen korkoon, eikä muualla sijoittajilla ole ehkä mennyt asiat yhtä pahasti yli, minkä vuoksi markkina on nyt täysin pysähtynyt.

Olisi toki parempi hajauttaa kiinteistösijoituksia kansainvälisesti, mutta muissa maissa ei taida olla samanlaista tilannetta, tai ainakaan en tunne niitä riittävän hyvin. Ruotsin tilanteen tunnen, mutta siellä osakkeet ovat jo palautuneet aivan eri tavalla.

Ajattelen Kojamon tilanteen niin, että siitä saa 5-8% odotetun tuoton 15v aikajänteellä. Mikä tärkeämpää, kun seuraavan vuoden aikana markkina tiukkenee, tulee hyvin ilmiselväksi, että vuosikymmenen lopulla on pula asunnoista kasvukeskuksista. Varmaan olen liian aikaisessa, mutta toisaalta tuplaan omistuksen mielelläni 8 eurosta tai alta. 

Varmaan taas tänään lasketellaan, kun homma venyy. Mutta "kusettaja-Rokke" jakaa Aker Solutionista 10 miljardia osinkoa, eli 46% markkina-arvosta(aika maks, mitä voivat jakaa). Siitä ne omistaa vähemmän kuin ACC:sta, joten joskus muille omistajille käy ihan mukavastikin. En siinä mielessä ihan allekirjoita, että yrittäisivät vain suhmuroida aina rahaa itselleen.

TL wrote:

Ehkä ei niin yllättäen, kerrottiin Ruotsin liikevaihto muttei tulosta. Tästä voinee tehdä johtopäätöksen, ettei ollut kovin kummallinen.

Eiköhän se ole tappiolla. Tähän voi suhtautua, myös niin, että tulosta voidaan parantaa investointeja sinne vähentämällä tai panostuksissa onnistumalla. 

Se on hiipinyt tutkan ulkopuolelle annin jälkeen. Joten ei näkemystä. Katsotaan ehtiikö jossain vaiheessa katsoa.

Otin 15 Sijoitustietoon kirjoittamaani artikkelia ja pyysin tekoälyä koostamaan niistä podcastin. Tämä ei vaatinut mitään osaamista, vaan käytännössä Google NotebookLM -työkalun avaamisen. Yritin valita enemmän sellaisia kirjoituksia, jossa oli enemmän yleisiä asioita ja vähemmän ajankohtaisia. En kuitenkaan nähnyt mielekkääksi alkaa kirjoituksia kovin tarkasti kuratoimaan. Ongelma tuossa on, ettei tämä ota huomioon ajankohtia ja tekee luvuissa virheitä heti alussa. Podcasti on englanniksi. Ei kannata avata, jos jenkkimeininki ärsyttää. Varmaan melkein samalla laadulla saa suomeksi yllätävän pian. Saankohan podcastin linkin toimiaan tännekin: 

NotebookLM podcast 15:sta kirjoituksesta.

En tiedä jaksaako kukaan kuunnella tätä kokonaan. Alku oli vähän kankea, mutta oli hyviäkin kohtia. Aika nopeasti nämä työkalut kehittyvät.

Pentti Jokinen wrote:

Asunnot/rakennusala on itselleni melko tuntematon, mutta "kerran sukupolvessa" tyyppiset ajat siellä kaikesta päätellen meneillään, joten mielenkiintoinen nosto! 

Oletko Lapwalliin tutustunut? Ainoa alan tekijä jota itse tullut seurattua ja kaikinpuolin laadukasta tekemistä. Ehkä jopa enemmän teollisuus- kun rakennusyhtiö, vaikka toki vahvasti rakennussyklin mukana business liikkuu. Mutta elementit tehdään siististi sisätiloissa ja puurakentaminen lienee jonkinlainen trendi.
 

Piti oikein katsoa paljon löytyy salkusta. Kuuntelin Karon Grilliä ja ostin 7000 kpl osaketta. Olen perustellut oikean omistuksen ostamatta jättämistä sillä, että voi hyvin tulla pettymyksiä vielä seuraavan vuoden aikana. Mutta samahan pätee noihin muihin, joita juuri olen ostanut. Tarina on mielenkiintoinen. Kyllähän se aika pääomaintensiivinen firma on tuosta melkein 20 meurin investoinnista päätellen. Tavallaan tykkään ajatuksesta vahvistaa asemaa huonoina aikoina. Mutta sitten firman pörssihistoria on lyhyt ja johtoa sitä kautta hieman vaikea arvioida. Ihan järjevältä se Jarmo Pekkarinen vaikutti. Toinen mikä vähän mietitytti, että tuli jotenkin Lehto-takaumia kun firmasta luki. Kun siinä otti vajaa kymmenen vuotta sitten yhteensä 5% iskun koko salkulle parissa tulosnegarissa - mikä ei ole kovin montaa kertaa tapahtunut yhdellä osakkeella.