Itsellä ei ehkä kannattanut vaihtaa alunperinkään viitekorkoa lyhyempään (12 -> 6). Tein sen siinä vaiheessa kun korot olivat nousussa ja arvuuttelin että nyt ollaan lakipisteessä kolmessa prosentissa, ja lyhyempi näytti halvemmalta. Spoiler: Ei oltu lakipisteessä.
Isoin virhe oli varmaan se, etten ymmärtänyt tuota euriborien tulevaisuutta ennustavaa ominaisuutta. Näin korkojen laskiessa saan hieman takaisin, sillä ilman muutosta 12 kuukauttani kitkuttaisi eteenpäin vielä kevääseen saakka noin 3,7%, kun nyt se on päivittyi noin 3,3%. Mutta viimeiset kuusi kuukautta olenkin maksanut 3,9% tuon kolmeseiskan sijasta.
Pankki voittaa muutoskulun verran joka tapauksessa. Oletan että 12kk viitekorko näyttää halvalta samasta syystä kuin lyhyemmät näyttivät aiemmin halvemmilta; Se ennustaa tulevaisuutta pidemmälle, eli korkoihin odotetaan reipasta laskua. Jos olet pätevä ennustaja niin vaihtelemalla voi voittaa, mutta aivan mahdollista että hukkaat vain vaihtokulun sekä käytät vaivaa pankin kanssa asioimiseen.
Jep, periaatteessahan 12kk euriborin pitäisi ennustaa sitä, mikä on EKP:n ohjauskorko 12kk päästä. Ohjauskorko on nyt 3,5 % ja 12kk euribor on 2,94 % (3kk on 3,46 %). Tuo hinnoittelisi kahta 0,25% koronlaskua seuraavan 12kk aikana. 3kk euribor taas ei tällä hetkellä hinnoittele laskuja seuraavan 3kk aikana, eli nuo tulevat laskut osuisivat jonnekin 3-12kk välille. Mikä varmaan loogista, koska EKP:n edellinen koronlasku oli juuri äsken.
Mulla on korontarkistus tulossa 26.9. Jos en nyt vaihda, niin saletisti maksan reilun 0,5% korkeampaa korkoa seuraavat 3kk. Sinä aikana otan koroissa takkiin enemmän kuin 2x pankin vaihtokulun verran. Sitten jos ajattelee tästä 3kk päähän eli joulun välipäiville, niin todennäköisesti 3kk euribor on tullut jonkin verran alas, mutta edelleen 12kk on matalampi. Jotta suhteessa tässä tapahtuisi muutos, niin 12kk koron pitäisi nousta, eli tulevien koronlaskuodotusten pitäisi laimentua, tai sitten pitäisi tulla EKP:ltä markkinat yllättävä nopea koronlasku, jotta 3kk korko tulisi nopeasti alas.
Taidan nyt ottaa tuon muutoksen, kun näytti olevan verkkopankissa tätä varten valmis lomake, eikä ole sen kummempaa säätämistä. Kulu on sama 250 € kuin viimeksi. Pankkihan tässä tietysti tienaa, mutta itsekin säästän, joten win-win. Edellisellä kerralla kannatti vaihtaa 12kk -> 3kk, koska jos en olisi sitä tehnyt, olisin koko viime 12kk maksanut 4,1% viitekorkoa, kun nyt korko on vaihdellut 3,6-3,9% välillä. Tämä vekslaus on paljon siitä kiinni, mikä on koronmääräytymispäivä. Aikanaan olisin mieluiten ottanut lainaan suoraan 3kk euriborin, mutta lainaa nostettaessa meikäläisen neuvotteluvoima ei riittänyt, vaan pankki tarjosi ainoastaan 12kk korkoa. 3kk tuli pöydälle vasta myöhemmin kun korot lähtivät nousuun.
Taantumaennusteet painaa korkoja. Mikäli taantumaan mennään, niin korot tulevat laskemaan nopeasti ja sitä myöten myös tuo 3kk euribor. Korkojen laskiessa pitäytyisin itse lyhyessä korossa.
Jep, periaatteessahan 12kk euriborin pitäisi ennustaa sitä, mikä on EKP:n ohjauskorko 12kk päästä. Ohjauskorko on nyt 3,5 % ja 12kk euribor on 2,94 % (3kk on 3,46 %). Tuo hinnoittelisi kahta 0,25% koronlaskua seuraavan 12kk aikana. 3kk euribor taas ei tällä hetkellä hinnoittele laskuja seuraavan 3kk aikana, eli nuo tulevat laskut osuisivat jonnekin 3-12kk välille. Mikä varmaan loogista, koska EKP:n edellinen koronlasku oli juuri äsken.
Ei mene näin. 12kk: euribor hinnoittelee periaatteessa (hyvin mutkat oiottuna) EKP:n ohjauskoron keskiarvoa seuraavan 12kk ajalle. Käytännössä hinnoittelee paremminkin siis neljää 0,25 prosenttiyksikön laskua.
12kk euriborin voi olettaa tulevan pitkällä aikavälillä 0,2 prosenttiyksikkö odotusarvoltaan kalliimmaksi kuin 3kk euribor. Vaihtamalla viitekorkoa otat joka kerta näkymystä koronlaskutahdista ja on vaikea uskoa, että sinulla olisi markkinaan nähden edgeä eli vaihto ei mielestäni ole ollenkaan järkevä tässä vaiheessa. Vaihto kannattaa jos uskot että markkinat ovat tällä hetkellä yliarvioineet koronlaskutahdin eli uskot korkojen laskevan hitaammin kuin markkinat nyt arvelee. Tällainen tilanne oli viime vuoden joulukuussa, joskin se oli silloin vaikea nähdä.
Jep, periaatteessahan 12kk euriborin pitäisi ennustaa sitä, mikä on EKP:n ohjauskorko 12kk päästä. Ohjauskorko on nyt 3,5 % ja 12kk euribor on 2,94 % (3kk on 3,46 %). Tuo hinnoittelisi kahta 0,25% koronlaskua seuraavan 12kk aikana. 3kk euribor taas ei tällä hetkellä hinnoittele laskuja seuraavan 3kk aikana, eli nuo tulevat laskut osuisivat jonnekin 3-12kk välille. Mikä varmaan loogista, koska EKP:n edellinen koronlasku oli juuri äsken.
Ei mene näin. 12kk: euribor hinnoittelee periaatteessa (hyvin mutkat oiottuna) EKP:n ohjauskoron keskiarvoa seuraavan 12kk ajalle. Käytännössä hinnoittelee paremminkin siis neljää 0,25 prosenttiyksikön laskua.
12kk euriborin voi olettaa tulevan pitkällä aikavälillä 0,2 prosenttiyksikkö odotusarvoltaan kalliimmaksi kuin 3kk euribor. Vaihtamalla viitekorkoa otat joka kerta näkymystä koronlaskutahdista ja on vaikea uskoa, että sinulla olisi markkinaan nähden edgeä eli vaihto ei mielestäni ole ollenkaan järkevä tässä vaiheessa. Vaihto kannattaa jos uskot että markkinat ovat tällä hetkellä yliarvioineet koronlaskutahdin eli uskot korkojen laskevan hitaammin kuin markkinat nyt arvelee. Tällainen tilanne oli viime vuoden joulukuussa, joskin se oli silloin vaikea nähdä.
Okei, kiitos korjauksesta, taas tässä sivistyttiin! 🙂 Ei varmaan ole edgeä korkomarkkinaan. Lainan tapauksessa eikös siitä kuitenkin saa jotain edgeä näin korontarkistuspäivän alla, että mä tiedän mikä noteeraus on seuraavat 3kk. Jos vaihdan, saan automaattisesti ekat 3kk -0,5% pienemmän koron. Kyse on vain siitä, ehtiikö sitä seuraavan 9kk aikana 3kk euribor missään vaiheessa laskea niin paljon, että koko 12kk ajalta se tulisi halvemmaksi kuin 12kk euribor (-pankin reikki vaihdoista), kun huomioidaan että 12kk on lähdössä 0,5% alempana. Mutuilen että todennäköisesti 3kk korko ei laskisi alle 12kk koron kuin vasta ehkä vikassa tarkistuksessa tällä jaksolla (9kk päästä), jolloin hyvin todennäköisesti jään tästä voitolle tuosta syystä, että ton ekan 3kk saan surewinniä, ja ainoastaan vikat 9kk on epävarmaa. Vai oonko muka ihan metsässä tässä?
Jep, periaatteessahan 12kk euriborin pitäisi ennustaa sitä, mikä on EKP:n ohjauskorko 12kk päästä. Ohjauskorko on nyt 3,5 % ja 12kk euribor on 2,94 % (3kk on 3,46 %). Tuo hinnoittelisi kahta 0,25% koronlaskua seuraavan 12kk aikana. 3kk euribor taas ei tällä hetkellä hinnoittele laskuja seuraavan 3kk aikana, eli nuo tulevat laskut osuisivat jonnekin 3-12kk välille. Mikä varmaan loogista, koska EKP:n edellinen koronlasku oli juuri äsken.
Ei mene näin. 12kk: euribor hinnoittelee periaatteessa (hyvin mutkat oiottuna) EKP:n ohjauskoron keskiarvoa seuraavan 12kk ajalle. Käytännössä hinnoittelee paremminkin siis neljää 0,25 prosenttiyksikön laskua.
12kk euriborin voi olettaa tulevan pitkällä aikavälillä 0,2 prosenttiyksikkö odotusarvoltaan kalliimmaksi kuin 3kk euribor. Vaihtamalla viitekorkoa otat joka kerta näkymystä koronlaskutahdista ja on vaikea uskoa, että sinulla olisi markkinaan nähden edgeä eli vaihto ei mielestäni ole ollenkaan järkevä tässä vaiheessa. Vaihto kannattaa jos uskot että markkinat ovat tällä hetkellä yliarvioineet koronlaskutahdin eli uskot korkojen laskevan hitaammin kuin markkinat nyt arvelee. Tällainen tilanne oli viime vuoden joulukuussa, joskin se oli silloin vaikea nähdä.
Okei, kiitos korjauksesta, taas tässä sivistyttiin! 🙂 Ei varmaan ole edgeä korkomarkkinaan. Lainan tapauksessa eikös siitä kuitenkin saa jotain edgeä näin korontarkistuspäivän alla, että mä tiedän mikä noteeraus on seuraavat 3kk. Jos vaihdan, saan automaattisesti ekat 3kk -0,5% pienemmän koron. Kyse on vain siitä, ehtiikö sitä seuraavan 9kk aikana 3kk euribor missään vaiheessa laskea niin paljon, että koko 12kk ajalta se tulisi halvemmaksi kuin 12kk euribor (-pankin reikki vaihdoista), kun huomioidaan että 12kk on lähdössä 0,5% alempana. Mutuilen että todennäköisesti 3kk korko ei laskisi alle 12kk koron kuin vasta ehkä vikassa tarkistuksessa tällä jaksolla (9kk päästä), jolloin hyvin todennäköisesti jään tästä voitolle tuosta syystä, että ton ekan 3kk saan surewinniä, ja ainoastaan vikat 9kk on epävarmaa. Vai oonko muka ihan metsässä tässä?
Ei tästä saa mitään etua, koska se että 12kk euribor on tällä hetkellä 0,5% pienempi johtuu nimenomaan siitä että markkina odottaa 3kk euriborin laskevan sitä seuraavan 9kk aikana reilusti alle 2,94%:iin. Futuurit ennustaa tällä hetkellä, että 3kk euribor on tammikuussa 2,94%, huhtikuussa 2,4% ja heinäkuussa 2,15%. Eli hyödyt vain, jos 3kk euribor laskee markkinan ennustetta hitaammin.
Ei tästä saa mitään etua, koska se että 12kk euribor on tällä hetkellä 0,5% pienempi johtuu nimenomaan siitä että markkina odottaa 3kk euriborin laskevan sitä seuraavan 9kk aikana reilusti alle 2,94%:iin. Futuurit ennustaa tällä hetkellä, että 3kk euribor on tammikuussa 2,94%, huhtikuussa 2,4% ja heinäkuussa 2,15%. Eli hyödyt vain, jos 3kk euribor laskee markkinan ennustetta hitaammin.
Damn! 😌 Ei ollut ilmainen lounas tämäkään. Lisäksi pitäisi varmistaa pankilta, että vaihto takaisin 3kk viitekorkoon on saletti, jos sitä haluaa. Aiemminhan pankki ei tarjonnut 3kk korkoa mulle ollenkaan. Jos oikeasti mentäisiin uudestaan kohti matalia korkotasoja, kenties pankilla olisi intressi palata vanhaan politiikkaansa.
Tuo on totta, että jos korkoa vaihtaa niin siinä ottaa näkemystä korkojen tulevista muutoksista. Pitkällä aikavälillä 3 kuukauden euribor on noin 0,5 prosenttiyksikköä edullisempi kuin 12 kuukauden euribor.
Omien lainojeni viitekorko vaihtuu 12 kuukauden euriboriin tänään. Vaihto rupesi kiinnostamaan elokuussa kun ero primekorkoon nousi 0,5 prosenttiyksikköä. Päätin elokuussa että Fedin syyskuun kokouksen jälkeen korko viitekorko vaihtuu.
Edellinen koron vaihto:
12 kk:n euribor nousi nopeasti päätyen 4 %. Edellinen Koron tarkistus päivä oli kesäkuun lopussa 2023.
Samaan aikaa primekorko oli luokkaa 3,2 %. Joten vaihdoin sen viitekoroksi. Viime syksystä asti prime on ollut 3,5 %.
Nyt olen reilun vuoden aikana hyötynyt matalammasta viitekorosta keskimäärin 0,5 % verran.
Nyt 12 kk:n Euribor on pudonnut tasolle 2,9 % eli ero primeen on luokkaa 0,6 %.
Jatko:
Ajatuksena on vaihtaa viitekorko vuoden päästä 3 kuukauden euriboriin jos sen on 12 kuukauden viitekoron alapuolella.
Tässä on tietysti riskinä että 12 kuukauden euribor putoaa reilusti lisää ihan lähitulevaisuudessa. Eli ei voi olla aivan varma että etteikö olisi kannattanut odottaa vaihdon kanssa.
Toisaalta jos tarkastellaan korkojen kehitystä vuoden aikajaksolla ja oletetaan että korko 3 kuukauden euribor laskisi puolessa välissä vuotta yhdellä prosenttiyksiköllä niin sillä olisi sama yhteisvaikutus kuin nyt lukitulla 0,5 prosenttiyksikköä primeä alemmalla viitekoron lukitsemisella koko vuodeksi.
Koron vaihtaminen nyt antaa varmaa säästöä korkokuluissa. Se että korko olisi puolen vuoden päästä prosenttiyksikön alempi on epävarmaa.
Lisäksi viitekorot ovat nyt vuoden pohjilla niin nyt ei ole ainakaan kovin huono hetki muuttaa viitekorkoa🤔
Ei tästä saa mitään etua, koska se että 12kk euribor on tällä hetkellä 0,5% pienempi johtuu nimenomaan siitä että markkina odottaa 3kk euriborin laskevan sitä seuraavan 9kk aikana reilusti alle 2,94%:iin. Futuurit ennustaa tällä hetkellä, että 3kk euribor on tammikuussa 2,94%, huhtikuussa 2,4% ja heinäkuussa 2,15%. Eli hyödyt vain, jos 3kk euribor laskee markkinan ennustetta hitaammin.
Odotusarvo noille vaihdoille on pankin perimän kulun verran tappiota. Markkinat hinnoittelevat euriborit niin, että odotusarvo korkokustannuksille (tai korkotuotoille) on sama missä tahansa korkojaksolla sijoittaa tai ottaa lainaa.
Olen pähkäillyt miten 3kk euribor on kaikkia muita viitekorkoja korkeammalla. Ymmärtääkseni viitekoron tulisi ennustaa koron keskiarvoa valitulla aikavälillä. Jos näin, niin miten ollaan tilanteessa että korko 1 viikon, 1 kuukauden, 6 kuukauden ja 12 kuukauden euribor on alempana kuin 3 kuukauden?
Olen pähkäillyt miten 3kk euribor on kaikkia muita viitekorkoja korkeammalla. Ymmärtääkseni viitekoron tulisi ennustaa koron keskiarvoa valitulla aikavälillä. Jos näin, niin miten ollaan tilanteessa että korko 1 viikon, 1 kuukauden, 6 kuukauden ja 12 kuukauden euribor on alempana kuin 3 kuukauden?
Ilmeisesti odotetaan että korko nousee hieman yli kuukauden, mutta alle 3 kuukauden aikajänteellä (jonka takia 3kk euribor on korkeampi kuin 1 viikon tai 1 kuukauden), mutta sen jälkeen laskee enemmän mistä johtuen 6 ja 12 kuukauden ovat alempana. Eli korkojen ei odoteta tasaisesti laskevan vaan sen sijaan siinä on myös pomppuja matkassa. Miksi odotukset sitten ovat tällaiset? Sitä en osaa edes arvata
Olen pähkäillyt miten 3kk euribor on kaikkia muita viitekorkoja korkeammalla. Ymmärtääkseni viitekoron tulisi ennustaa koron keskiarvoa valitulla aikavälillä. Jos näin, niin miten ollaan tilanteessa että korko 1 viikon, 1 kuukauden, 6 kuukauden ja 12 kuukauden euribor on alempana kuin 3 kuukauden?
Ilmeisesti odotetaan että korko nousee hieman yli kuukauden, mutta alle 3 kuukauden aikajänteellä (jonka takia 3kk euribor on korkeampi kuin 1 viikon tai 1 kuukauden), mutta sen jälkeen laskee enemmän mistä johtuen 6 ja 12 kuukauden ovat alempana. Eli korkojen ei odoteta tasaisesti laskevan vaan sen sijaan siinä on myös pomppuja matkassa. Miksi odotukset sitten ovat tällaiset? Sitä en osaa edes arvata
Eli käytännössä jostain syystä pankkien mielestä 3 kk näkymät ovat olleet koko vuoden epävarmempia laskun suhteen kuin 1 viikon, 1 kuukauden, 6 kuukauden tai 12 kuukauden. Eihän tuossa ole tolkkua?
Olen pähkäillyt miten 3kk euribor on kaikkia muita viitekorkoja korkeammalla. Ymmärtääkseni viitekoron tulisi ennustaa koron keskiarvoa valitulla aikavälillä. Jos näin, niin miten ollaan tilanteessa että korko 1 viikon, 1 kuukauden, 6 kuukauden ja 12 kuukauden euribor on alempana kuin 3 kuukauden?
Kyse on korkoa korolle efektistä. Jos korkoja maksetaan kuukauden välein, niin efektiivinen vuosikorko on korkeampi kuin 1kk nimellinen korko. Korkojen odotetaan laskevan lähitulevaisuudessa, siksi 4-12 kk euriborit ovat alenpana kuin 3 kk euribor
Nyt on lainaneuvottelu pidetty ja viitekorko vaihdettu primekorosta 12 kuukauden euriboriin. 12 kuukauden euribor on tänään 2,743 ja 3 kuukauden euribor on 3,246.
Oma ajatus tässä on että korkomarkkina ei ole täysin tehokas. Pidän epätodennäköisenä, että puolen vuoden päästä 3 kuukauden Euribor olisi lukemissa 2,2.
Voin tietysti olla väärässä, mutta kuten erä sivistynyt ihminen on sanonut ”omilla rahoillaan saa pelata niin kuin haluaa”🤗
Alla vielä kuvaaja siitä, miten futuurit ovat onnistuneet ennustamaan korkomarkkinan tulevaisuutta.
Nyt on lainaneuvottelu pidetty ja viitekorko vaihdettu primekorosta 12 kuukauden euriboriin. 12 kuukauden euribor on tänään 2,743 ja 3 kuukauden euribor on 3,246.
Oma ajatus tässä on että korkomarkkina ei ole täysin tehokas. Pidän epätodennäköisenä, että puolen vuoden päästä 3 kuukauden Euribor olisi lukemissa 2,2.
Voin tietysti olla väärässä, mutta kuten erä sivistynyt ihminen on sanonut ”omilla rahoillaan saa pelata niin kuin haluaa”🤗
Kuulostaa ihan järkevältä. Jostain syystä toi 3kk korko käyttäytyy omaan silmään ihan "kummallisesti". Nytkin to-pe kaikki muut olivat laskeneet, mutta 3kk euribor noussut(!) Jotenkinhan ne määräytyy.
Nyt on lainaneuvottelu pidetty ja viitekorko vaihdettu primekorosta 12 kuukauden euriboriin. 12 kuukauden euribor on tänään 2,743 ja 3 kuukauden euribor on 3,246.
Oma ajatus tässä on että korkomarkkina ei ole täysin tehokas. Pidän epätodennäköisenä, että puolen vuoden päästä 3 kuukauden Euribor olisi lukemissa 2,2.
Voin tietysti olla väärässä, mutta kuten erä sivistynyt ihminen on sanonut ”omilla rahoillaan saa pelata niin kuin haluaa”🤗
Kuulostaa ihan järkevältä. Jostain syystä toi 3kk korko käyttäytyy omaan silmään ihan "kummallisesti". Nytkin to-pe kaikki muut olivat laskeneet, mutta 3kk euribor noussut(!) Jotenkinhan ne määräytyy.
Markkinat odottavat ohjauskoron laskevan 3,25% tasolle EKPn lokakuun kokouksessa (1kk euribor), mutta epäilee ettei enää laske joulukuun kokouksessa (3kk).
Rahoitusvastikkeet tulevat laskemaan roimasti kevään yhtiökokouksissa, lisäksi liikaa perittyjä tullaan palauttamaan osakkaille.
Saa nähdä piristääkö asuntokauppaa, kun asuntoilmoituksiin päivitetään kymmeniä prosentteja alemmat rahoitusvastikkeet.
Riippuu tietenkin yhtiöstä millainen osa rahoitusvastikkeesta menee korkoihin, mutta ei taida vaikutus olla kymmeniä prosentteja siihen vastikkeeseen, jos korko tipahtaa vaikkapa 5% tasolta 3,5% tasolle.
Toki samaan aikaan myös ostajan oman lainan korkokulut putoaa. Sitä kautta vaikutus kohdistuu isompaan kakkuun.
Rahoitusvastikkeet meillä kyllä nousevat (varmaan sen takia että seuraavat tuplasti jälkijättöisesti korkoja), samaten nousee roimasti hoitovastike (4,00 -> 4,60 per neliö) koska lämmityksen hinta ja muut kulut ovat nousseet.
Ei kyllä näytä helpolla asuntomarkkina nousevan. Meillä taloyhtiössä ainakin tarjonta on kasvanut ja hinnat laskeneet, mikä antaa olettaa että kysyntä on pysynyt pohjamudissa mutta myyjien on alkanut tulla tarpeelliseksi myydä.
Riippuu tietenkin yhtiöstä millainen osa rahoitusvastikkeesta menee korkoihin, mutta ei taida vaikutus olla kymmeniä prosentteja siihen vastikkeeseen, jos korko tipahtaa vaikkapa 5% tasolta 3,5% tasolle.
Toki samaan aikaan myös ostajan oman lainan korkokulut putoaa. Sitä kautta vaikutus kohdistuu isompaan kakkuun.
Aika tyypillinen taloyhtiölaina voisi olla tasalyhenteinen, laina-aika 10v, pääoma esim. 500t -> lyhennykset 50t/v ja 5% korolla korkokulut 25t/v, eli koko pääomavastikkeesta kolmasosa menee korkoihin. Jos korko laskee 1%, pääomavastikkeen pitäisi laskea noin 7%. Taloyhtiölainojen yleisin koronmääräytymisajankohta on vuodenvaihde ja viitekorko euribor 12kk. Vuodenvaihteessa 2023-2024 12kk euribor oli 3,513% ja viime vuodenvaihteessa se oli 2,46 %, eli alas on tultu reilun prosenttiyksikön verran. Tässä mielessä pääomavastikkeiden pitäisi tulla alas tuon 7% luokkaa, mutta käytännössä useimmat varmaan tulevat 10-20% alas, koska vastikekausi on kesästä kesään, eli korot ehtivät laskea ennen kuin vastiketta ehditään laskemaan, ja lisäalennus tulee siitä, että sulatetaan kertyneet ylijäämät.
Jos pääomavastike näissä oloissa nousee kuten Farseerin tapauksessa, täytyy taustalla olla jotain erityissyitä, esim: lainaa nostettu lisää, lyhennysvapaa päättynyt, korkosuoja päättynyt tai vastiketta jostain syystä peritty aiemmin liian vähän, ja on kertynyt alijäämää, joka pitää korjata.
Velho wrote:5% korolla korkokulut 25t/v, eli koko pääomavastikkeesta kolmasosa menee korkoihin.
Toki vain ekassa lyhennyserässä. Joka lyhennyksen jälkeen korkojen määrä pienenee, maksettava summa (lyhennys + korko) pienenee ja korkojen osuus summasta pienenee
Jos pääomavastike näissä oloissa nousee kuten Farseerin tapauksessa, täytyy taustalla olla jotain erityissyitä, esim: lainaa nostettu lisää, lyhennysvapaa päättynyt, korkosuoja päättynyt tai vastiketta jostain syystä peritty aiemmin liian vähän, ja on kertynyt alijäämää, joka pitää korjata.
Veikkaan että tässä rahoitusvastikejutussa on yksinkertaisesti syy siinä että korko on lukittu 12kk Euriboriin jonka uudistumista ei ole isännöintipuolen kirjanpito-osastolla huomioitu. On vain vedetty "oho, viime vuonna maksettiin näin vähän kun 2023 huippukorot olivat vielä voimassa ja edellisenä vuonna oli budjetoitu vuoden 2022 korkojen mukaan" ja nyt ei huomioida että seuraavassa korontarkistuksessa (joka on voinut hyvin jo mennä sen jälkeen kun kirjanpito on tehty) korot tulevat alas. En jaksanut alkaa tapella tällaisesta pikkuasiasta tai lähteä selvittämään kun asia kuitenkin tasaantuu ajan myötä eivätkä pääomavastikkeet ole meillä vielä suuria.
Mutta joka tapauksessa isompi juttu on tuo että taloyhtiön juoksevat kulut ovat räjähtäneet käsiin muutamassa vuodessa, esimerkiksi lämmityskulut ovat meillä nousseet muutamassa vuodessa 50 prosenttia, vakuutuskulut 100 prosenttia ja siihen päälle on vielä tullut lisäkuluja taloyhtiön osittain omistamasta autohallista (iso mälli toki odottaa kun se perusrempataan ja sitten pääomavastikkeet alkavatkin tuntua). Tätä ennen meillä oli aina solidisti alle 4 euron neliövastike, mutta nyt pitää nostaa isommin kun puskurit syötiin suurelta osin viime vuonna. Positiivisena puolena 2026 tuskin on tarve nostaa ainakaan näin paljoa, koska silloin nostettua vastiketta maksetaan koko vuosi (tänä vuonna 7/12 kuukaudesta).
Ei ole helpotusta näistä vielä asuntomarkkinoille, vaikka toki laskevat korot kysyntää tukevat. Siltikin jopa yllättävän tahmeasti tuntuvat asunnot edelleen menevän myös hyvän sijainnin taloyhtiöistä.
Velho wrote:5% korolla korkokulut 25t/v, eli koko pääomavastikkeesta kolmasosa menee korkoihin.
Toki vain ekassa lyhennyserässä. Joka lyhennyksen jälkeen korkojen määrä pienenee, maksettava summa (lyhennys + korko) pienenee ja korkojen osuus summasta pienenee
Juu toki, mutta tämä näin staattisessa tarkastelussa, oletuksella että olisi nyt päällä laina, jossa laina-aikaa jäljellä 10v. Pidemmissä lainoissa sitten korkojen osuus suurempi pääomavastikkeesta ja lyhemmissä pienempi. Pitkässä tarkastelussa lainan pääomavastike aina laskee jos korkotaso ei muutu, juuri korkoja maksetaan pienenevästä pääomasta.
Jos pääomavastike näissä oloissa nousee kuten Farseerin tapauksessa, täytyy taustalla olla jotain erityissyitä, esim: lainaa nostettu lisää, lyhennysvapaa päättynyt, korkosuoja päättynyt tai vastiketta jostain syystä peritty aiemmin liian vähän, ja on kertynyt alijäämää, joka pitää korjata.
Veikkaan että tässä rahoitusvastikejutussa on yksinkertaisesti syy siinä että korko on lukittu 12kk Euriboriin jonka uudistumista ei ole isännöintipuolen kirjanpito-osastolla huomioitu. On vain vedetty "oho, viime vuonna maksettiin näin vähän kun 2023 huippukorot olivat vielä voimassa ja edellisenä vuonna oli budjetoitu vuoden 2022 korkojen mukaan" ja nyt ei huomioida että seuraavassa korontarkistuksessa (joka on voinut hyvin jo mennä sen jälkeen kun kirjanpito on tehty) korot tulevat alas. En jaksanut alkaa tapella tällaisesta pikkuasiasta tai lähteä selvittämään kun asia kuitenkin tasaantuu ajan myötä eivätkä pääomavastikkeet ole meillä vielä suuria.
Mutta joka tapauksessa isompi juttu on tuo että taloyhtiön juoksevat kulut ovat räjähtäneet käsiin muutamassa vuodessa, esimerkiksi lämmityskulut ovat meillä nousseet muutamassa vuodessa 50 prosenttia, vakuutuskulut 100 prosenttia ja siihen päälle on vielä tullut lisäkuluja taloyhtiön osittain omistamasta autohallista (iso mälli toki odottaa kun se perusrempataan ja sitten pääomavastikkeet alkavatkin tuntua). Tätä ennen meillä oli aina solidisti alle 4 euron neliövastike, mutta nyt pitää nostaa isommin kun puskurit syötiin suurelta osin viime vuonna. Positiivisena puolena 2026 tuskin on tarve nostaa ainakaan näin paljoa, koska silloin nostettua vastiketta maksetaan koko vuosi (tänä vuonna 7/12 kuukaudesta).
Ei ole helpotusta näistä vielä asuntomarkkinoille, vaikka toki laskevat korot kysyntää tukevat. Siltikin jopa yllättävän tahmeasti tuntuvat asunnot edelleen menevän myös hyvän sijainnin taloyhtiöistä.
Kuten linkistäkin näkyy, suurimmat hoitovastikekorotukset olivat 2023, jonka jälkeen maltillisempia korotuksia. Kuluva talvi oli lämmin, mikä vaikuttaa suurelta osin kustannuksiin eli alitetaan budjetit.
Ja tosiaankin suurin osa taloyhtiöistä on nukkunut viime kesän korkokäänteen jälkeen, vain harva pitänyt ylimääräisen yhtiökokouksen pudottaakseen rahoitusvastiketta, mutta todennäköisesti kevään yhtiökokouksissa annetaan rutiininomaisesti hallitukselle valtuudet muuttaa rahoitusvastiketta tarpeen mukaan samalla tavalla kuin on annettu valtuudet periä ylimääräisiä hoitovastikkeita.
Yhtiölainojahan nostetaan tasaisesti koko ajan, joten korko myös päivittyy vastaavasti eri taloyhtiöissä ympäri vuotta eikä esim. vain vuoden lopussa. Rahoitusvastikkeen ylimitoitus riippuu siis ihan siitä, milloin koronmäärityspäivä on ollut - osalla taloyhtiöistä on myös 6kk euribor, uudiskohteissa pääosin 12kk. Ja varsinkin pk-seudulla taloyhtiöt ovat tinkineet yhtiölainan marginaaleista, alin mitä uudiskohteessa nähnyt on nyt 0,5% kun alkuperäinen oli 1%.
Riippuu tietenkin yhtiöstä millainen osa rahoitusvastikkeesta menee korkoihin, mutta ei taida vaikutus olla kymmeniä prosentteja siihen vastikkeeseen, jos korko tipahtaa vaikkapa 5% tasolta 3,5% tasolle.
Toki samaan aikaan myös ostajan oman lainan korkokulut putoaa. Sitä kautta vaikutus kohdistuu isompaan kakkuun.
Aika tyypillinen taloyhtiölaina voisi olla tasalyhenteinen, laina-aika 10v, pääoma esim. 500t -> lyhennykset 50t/v ja 5% korolla korkokulut 25t/v, eli koko pääomavastikkeesta kolmasosa menee korkoihin. Jos korko laskee 1%, pääomavastikkeen pitäisi laskea noin 7%. Taloyhtiölainojen yleisin koronmääräytymisajankohta on vuodenvaihde ja viitekorko euribor 12kk. Vuodenvaihteessa 2023-2024 12kk euribor oli 3,513% ja viime vuodenvaihteessa se oli 2,46 %, eli alas on tultu reilun prosenttiyksikön verran. Tässä mielessä pääomavastikkeiden pitäisi tulla alas tuon 7% luokkaa, mutta käytännössä useimmat varmaan tulevat 10-20% alas, koska vastikekausi on kesästä kesään, eli korot ehtivät laskea ennen kuin vastiketta ehditään laskemaan, ja lisäalennus tulee siitä, että sulatetaan kertyneet ylijäämät.
Jos pääomavastike näissä oloissa nousee kuten Farseerin tapauksessa, täytyy taustalla olla jotain erityissyitä, esim: lainaa nostettu lisää, lyhennysvapaa päättynyt, korkosuoja päättynyt tai vastiketta jostain syystä peritty aiemmin liian vähän, ja on kertynyt alijäämää, joka pitää korjata.
Tuo ”Taloyhtiölainojen yleisin koronmääräytymisajankohta on vuodenvaihde” ei pidä paikkaansa vaan se määräytyy lainan nostamisajankohdan mukaan eli ne jakaantuvat eri taloyhtiöissä tasaisesti ympäri vuoden.
Tuo ”Taloyhtiölainojen yleisin koronmääräytymisajankohta on vuodenvaihde” ei pidä paikkaansa vaan se määräytyy lainan nostamisajankohdan mukaan eli ne jakaantuvat eri taloyhtiöissä tasaisesti ympäri vuoden.
Eivät ne jakaudu tasaisesti. Tähän on muutamia syitä, miksi eivät, ja alalla toimivana voisin isosta rahasta lyödä vetoa, että vuodenvaihde on yleisin. Tuskinpa näitä kuitenkaan missään tilastoidaan, joten ei sitä vetoa saisi ratkaistuakaan. Toki niitä ympäri vuoden tarkistellaan, mutta vuodenvaihteessa vain eniten.
