" Edelliseen vuosineljännekseen verrattuna vuokrat ovat Tilastokeskuksen mukaan laskeneet jo kaksi kertaa peräkkäin. Muutos näkyy uusissa vuokrasopimuksissa. "
Vanhoissa vuokrasopimuksissa toki indeksikorotus ylläpitää nousua. Mutta Helsingin nousu on jäänyt jälkeen muusta valtakunnasta juuri uusien vuokrasopimusten alentuneen tason takia ja Helsingissä vuokralaisten vaihtuvuus on käsittääkseni melko suurta (mm. opiskelijat jne). Se että uutta vuokrasopimusta ei saa enää samalla tasolla kuin aiempaa, on yksi riski asuntosijoittajalle.
Vuokranantajana jätän kyllä ne indeksikorotukset väliin, vaikka soppari antaisi siihen mahdollisuuden. Yksi tyhjä kuukausi ja uuden vuokralaisen etsiminen maksaa sekin.
Asuntosijoittaminen ei ole tosiaan mikään rahasampo jatkossa kun vuokratasossa on painetta ja vivutettu lainakasa saa isompia korkoprosentteja. Voi käydä hassusti joillekin. Oma sijoitusasuntoni on likimain velaton, eikä siten tuota kovin paljoa pääomalle. Mutta voin hyödyntää sitä lainan vakuutena ja se on tavallaan "optio", jota en ole vielä käyttänyt.
Tuo tappion teko pk-seudulla on tehty melko vaikeaksi. Tietenkin jos tykkää pitää kämppää tyhjänä, niin onhan se mahdollista. Jos ja kun nyt oli kuulemma vaikeammat ajat niin oikea ratkaisu on tietenkin vuokrata se kämppä pikkuisen halvemmalla. Ei tuo nyt ole mitään ydinfysiikkaa. Muutaman kympin alennus ei yleensä tunnu missään ja jos ajat paranee, niin seuraavalle vuokralaiselle sitten taas kalliimmalla. Monessa tapauksessa suurin osa tuotostakin tulee arvonnoususta ja itse odotan inflaation myötä jopa pientä hyppäystä lähivuosina. Uusien kämppien hinnat tulevat nousemaan rakentamisen kallistuessa ja pikkuhiljaa tuo siirtyy vanhoihinkin.
Uusien kämppien hinnat tulevat nousemaan rakentamisen kallistuessa ja pikkuhiljaa tuo siirtyy vanhoihinkin.
Mietin tätä.. asuntojen hinnathan eivät aikoihin ole Helsingissä perustuneet rakentamiskustannuksiin, esim. uudiskohde vuokratontilla 6000€/m2. Rakentamiskulut ehkä 3000€/m2 max. Jos rakentamiskulut nousevat -> 4000€/m2, eikö se ole vain rakennuttajan katteesta pois? Hintahan on jo muodostettu ostajan maksukyvyn mukaan, joka ei välttämättä enää jousta ylöspäin, kun korotkin ovat nousussa ja inflaatio syö reaalipalkkoja.
Uusien kämppien hinnat tulevat nousemaan rakentamisen kallistuessa ja pikkuhiljaa tuo siirtyy vanhoihinkin.
Mietin tätä.. asuntojen hinnathan eivät aikoihin ole Helsingissä perustuneet rakentamiskustannuksiin, esim. uudiskohde vuokratontilla 6000€/m2. Rakentamiskulut ehkä 3000€/m2 max. Jos rakentamiskulut nousevat -> 4000€/m2, eikö se ole vain rakennuttajan katteesta pois? Hintahan on jo muodostettu ostajan maksukyvyn mukaan, joka ei välttämättä enää jousta ylöspäin, kun korotkin ovat nousussa ja inflaatio syö reaalipalkkoja.
Rakentamisen hinta on jo noussut merkittävästi ja kyllä siellä rakennusliikkeissä mietitään aktiivisesti, voisiko kustannuksia siirtää myyntiin jo nyt. Rakennusliikkeet eivät ole tehneet mitenkään kovin hyvää bisnestä vaikka rakentaminen onkin ollut kovaa. Suomessa rakennusala on vaikea kaikille osapuolille: raksafirmoihin sijoittajille, suunnittelijoille, rakentajille ja ostajille. Kukaan ei saa hyvää. Oikeastaan kaksi selkeää voittajaa asuntohommissa on ollut: vanhoja kiinteistöjä uudistavat/kunnostavat sekä asuntosijoittajat. Kummankin bisnestä hyödyttää (tai oikeammin tekee varsin kannattavaksi) asumistuet. Valtion määräämä arvonsiirto asuntoja vuokraaville sijoittajille on niin merkittävä.
Uusien kämppien hinnat tulevat nousemaan rakentamisen kallistuessa ja pikkuhiljaa tuo siirtyy vanhoihinkin.
Mietin tätä.. asuntojen hinnathan eivät aikoihin ole Helsingissä perustuneet rakentamiskustannuksiin, esim. uudiskohde vuokratontilla 6000€/m2. Rakentamiskulut ehkä 3000€/m2 max. Jos rakentamiskulut nousevat -> 4000€/m2, eikö se ole vain rakennuttajan katteesta pois? Hintahan on jo muodostettu ostajan maksukyvyn mukaan, joka ei välttämättä enää jousta ylöspäin, kun korotkin ovat nousussa ja inflaatio syö reaalipalkkoja.
Tuommoinen "3000€/m2 max" osoittaa, että et ole itse tuossa bisneksessä. Mitään tuommoisia neliöhintoja siis ei voi mitenkään antaa noin vähillä tiedoilla. Jonnekin maakuntaan voidaan ehkä rakentaa jotain allekin 3k mutta sitten kun ollaan Helsingissä niin sata muuta asiaa vaikuttaa ja rakentamiseen voi hyvin saada menemään esim 8k/m2. Jos tätä ei usko, niin sitten tietenkin kaikki rahat Lehtoon ja kumppaneihin.
Käytännössähän tuo toimii niin päin, että kun rakentaminen on niin kallista, niin se hetkellisesti vähenee ja kun se alkaa aiheuttaa pulaa, niin hinnat nousee. Tasapaino löytyy aina lopulta. Kaikkien etu olisi, että keinahdukset puoleen tai toiseen olisivat mahdollisimman pieniä. Nyt kun materiaalihinnoissa keinahdus on ollut iso, niin on syytä olettaa, että sen vaikutuskin on huomattava.
Nykyisessä tilanteessa tasapainon löytyminen onkin kyllä mielenkiintoinen juttu. Kustannusten noustessa rajusti kohteiden aloituksia lykätään, kun odotellaan hintojen normalisoitumista. Hintojen joskus mahdollisesti laskiessa syntyy suuri kysyntäpiikki, joka tietenkin nostaa hintoja. Melkoinen oravanpyörä.
Suomessa rakennusala on vaikea kaikille osapuolille: raksafirmoihin sijoittajille, suunnittelijoille, rakentajille ja ostajille. Kukaan ei saa hyvää.
No kyllä kaksi toimijaa saa hyvää. Valtio ja kunnat. Valtio saa alv:n, rakentamiseen osallistuvan koko ketjun yritysverot, kaikkien palkkaverot + sotumaksut (*) ja lopuksi vielä varainsiirtovero 4% asunnon hinnasta (ellei ole ensiasunnon ostaja tms). Kunnat siihen päälle kaikki lupa ja tarkastusmaksut jne. Mutu-tuntumalla sanoisin, että noin puolet asunnon hinnasta voisi olla tälläisiä veroja ja vastaavia maksuja. Joku tämän oli joskus ihan laskenutkin auki ja muistaakseni saanut yli 50% osuuden.
Ja sitten vasurit ja sosssut valittaa kun asunnot on niin kalliita....
(*) ja toki eläkemaksu, mutta se voidaan luokitella tässä tulevaisuuteen siirretyksi palkaksi, josta myös menee sitten maksun yhteydessä vero.
Suomessa rakennusala on vaikea kaikille osapuolille: raksafirmoihin sijoittajille, suunnittelijoille, rakentajille ja ostajille. Kukaan ei saa hyvää.
No kyllä kaksi toimijaa saa hyvää. Valtio ja kunnat. Valtio saa alv:n, rakentamiseen osallistuvan koko ketjun yritysverot, kaikkien palkkaverot + sotumaksut (*) ja lopuksi vielä varainsiirtovero 4% asunnon hinnasta (ellei ole ensiasunnon ostaja tms). Kunnat siihen päälle kaikki lupa ja tarkastusmaksut jne. Mutu-tuntumalla sanoisin, että noin puolet asunnon hinnasta voisi olla tälläisiä veroja ja vastaavia maksuja. Joku tämän oli joskus ihan laskenutkin auki ja muistaakseni saanut yli 50% osuuden.
Ja sitten vasurit ja sosssut valittaa kun asunnot on niin kalliita....
(*) ja toki eläkemaksu, mutta se voidaan luokitella tässä tulevaisuuteen siirretyksi palkaksi, josta myös menee sitten maksun yhteydessä vero.
No juu, julkinen puoli kyllä asettaa ehtoja ja nyhtää välistä kaikenlaisia maksuja ja veroja. Lopputuloksen arvelen olevan huono myös valtiolle ja kunnille, kun talot ovat sekundaa ja esim. uudet kerrostalot purkukelpoisia 30-40v päästä.
Uusien kämppien hinnat tulevat nousemaan rakentamisen kallistuessa ja pikkuhiljaa tuo siirtyy vanhoihinkin.
Mietin tätä.. asuntojen hinnathan eivät aikoihin ole Helsingissä perustuneet rakentamiskustannuksiin, esim. uudiskohde vuokratontilla 6000€/m2. Rakentamiskulut ehkä 3000€/m2 max. Jos rakentamiskulut nousevat -> 4000€/m2, eikö se ole vain rakennuttajan katteesta pois? Hintahan on jo muodostettu ostajan maksukyvyn mukaan, joka ei välttämättä enää jousta ylöspäin, kun korotkin ovat nousussa ja inflaatio syö reaalipalkkoja.
Tuommoinen "3000€/m2 max" osoittaa, että et ole itse tuossa bisneksessä. Mitään tuommoisia neliöhintoja siis ei voi mitenkään antaa noin vähillä tiedoilla. Jonnekin maakuntaan voidaan ehkä rakentaa jotain allekin 3k mutta sitten kun ollaan Helsingissä niin sata muuta asiaa vaikuttaa ja rakentamiseen voi hyvin saada menemään esim 8k/m2. Jos tätä ei usko, niin sitten tietenkin kaikki rahat Lehtoon ja kumppaneihin.
Käytännössähän tuo toimii niin päin, että kun rakentaminen on niin kallista, niin se hetkellisesti vähenee ja kun se alkaa aiheuttaa pulaa, niin hinnat nousee. Tasapaino löytyy aina lopulta. Kaikkien etu olisi, että keinahdukset puoleen tai toiseen olisivat mahdollisimman pieniä. Nyt kun materiaalihinnoissa keinahdus on ollut iso, niin on syytä olettaa, että sen vaikutuskin on huomattava.
En ole grynderi, totta. Ajattelin, että tuo 3k/m2 ei kuitenkaan kovin kaukana olisi keskiarvosta. Tarkoitin tavanomaisen kerrostalotuotannon kustannuksia Helsingissä. Vaikea uskoa, että se olisi kovin paljon enempää, kun puhutaan isoista gryndereistä. Muutama vuosi sitten vielä Helsingissä myytiin uudis-Hitaseita edullisimmillaan noin 3000-3500€/m2. Ja se oli siis myyntihinta perheasunnolle. Miksi sellaisia olisi kukaan siihen hintaan suostunut myymään, jos bulkkikerrostalon rakentaminen maksaisi selvästi enemmän? Toki kustannukset ovat siitä nousseet, mutta eivät sentään niin paljon. Käsittääkseni jos tänä päivänä tilaisin omakotitalopaketin avaimet käteen, sekään ei maksaisi paljoa yli 3000€/m2 vaikka sisustusmateriaalit todennäköisesti olisivat parempia, kuin peruskerrostaloissa.
Mikä sinun näkemyksesi mukaan on vakiotasoisen uudistuotannon neliöhinta jossain Helsingin lähiössä? Varmaan olet kyllä minua paremmin asiasta kartalla. Siitä kyllä edelleen pidän kiinni, ettei Helsingissä asuntojen hintoja määrää tuotantokustannukset. Esimerkkinä tästä voisi olla, että jos kaupunki luovuttaisi tontit rakennuttajille ilmaiseksi, ei siitä kämppien hinnat laskisi euroakaan. Edelleenkin ratkaisevaa olisi kysyntä ja ostajien maksukyky.
Joillakin sisustusmateriaaleilla ei on kustannusten kanssa juuri mitään tekemistä. Lillukanvarsia siis. En valitettavasti jaksa pitää kustannuslaskennasta esitelmää, mutta semmoisista kuluista joita ei yleensä hahmoteta pari todellista esimerkkiä: katualueen vuokraus työmaan ajan 600e/m2, olemassaolevien kaukolämpö-, sähkö-, tietoliikenne ym kaapeleiden siirrot 400e/m2. Autopaikat x000e/m2.
Yhtenä hyvänä esimerkkinä ehkä Suomen tällä hetkellä parhaista rakennuspaikoista Pasilassa. On selvää, että lopputuotteesta saisi noin 10000e/m2. Mutta rakentajia ei tunnu löytyvän, kun rakentaminen maksaa enemmän. Tähän on tietenkin lääke odottaa. Jokainen voi itse arvioida halpeneeko rakentaminen vai nouseeko neliöhinnat jos ja kun tuo varmaan parin vuoden päästä jollekin kelpaa.
Joillakin sisustusmateriaaleilla ei on kustannusten kanssa juuri mitään tekemistä. Lillukanvarsia siis. En valitettavasti jaksa pitää kustannuslaskennasta esitelmää, mutta semmoisista kuluista joita ei yleensä hahmoteta pari todellista esimerkkiä: katualueen vuokraus työmaan ajan 600e/m2, olemassaolevien kaukolämpö-, sähkö-, tietoliikenne ym kaapeleiden siirrot 400e/m2. Autopaikat x000e/m2.
Yhtenä hyvänä esimerkkinä ehkä Suomen tällä hetkellä parhaista rakennuspaikoista Pasilassa. On selvää, että lopputuotteesta saisi noin 10000e/m2. Mutta rakentajia ei tunnu löytyvän, kun rakentaminen maksaa enemmän. Tähän on tietenkin lääke odottaa. Jokainen voi itse arvioida halpeneeko rakentaminen vai nouseeko neliöhinnat jos ja kun tuo varmaan parin vuoden päästä jollekin kelpaa.
Kiitos vastauksesta, mutta onpa harmi, että et halua keskustella asiasta enempää. Jos pyysin näkemystä lähiöiden bulkkikerrostalojen rakentamiskuluista, ja alat hakemaan vertailukohtaa Suomen korkeimman asuinrakennuksen rakentamisesta kantakaupunkiin, niin ei me puhuta oikein samoista asioista. Tokihan minä sen ymmärrän, että pilvenpiirtäjän rakentaminen maksaa enemmän per neliö kuin tavanomaisen elementtikerrostalon. Mutta kun varmaan 95% uudistuotannosta on niitä elementtikerrostaloja, joissa kerroskorkeus on max 10 kerrosta.
Tarkoitukseni oli kertoa, että ei niillä keskiarvoilla tee ihmeitä. Tuossahan tuo haarukka tuli ihan hyvin esille. Ihannetontti maakunnassa ilman mitään kikkailuja on se 3k/m2. Siitä sitten vaikeimpiin paikkoihin, niin 10k lähestyy/ylittyy. Itselläni on tällä hetkellä 8 hanketta ja niissäkin iso hintahaarukka vaikka näyttävät päällepäin ihan samanlaisilta. Hintatietoja niistä en tietenkään edes saa antaa.
Helsinki haluaa häätää laittoman hotellin Malmilla
Helsinki haluaa häätää laittoman hotellin Malmilta. Kaksi taloa vuokrattiin asunnoiksi, mutta asuntoja voi varata vain kahdeksi yöksi.
Forenom vaihteeksi otsikoissa. Syy miksi nostan tämän ylös on Forenomin valtava halu listautua pörssiin, joka kariutui koronan aiheuttaman kysynnän laskun vuoksi. Capmanin tullessa omistajaksi 2016 ei puheista muuta kuulunut kuin yritys pörssikuntoon ja sassiin.
Artikkelissa mainittu "hotelli" on yksi monista joita Forenom pyörittää Helsingissä. Uskon että kaupunki jollain aikataululla alkaa ahdistella enemmänkin tämän toimialan tapoja, joissa on hyvin paljon "harmaata". Tällä lienee iso vaikutus yhtiön tulevaisuuden näkymiin.
Viranomainen puuttui jälleen luvattomaan majoitustoimintaan Masalassa
Tässä yksi erittäin hyvä esimerkki Forenomin toimintatavasta: Kiinteistön omistaa toimitusjohtaja Johannes Kangas (omistaa ison nipun kiinteistöjä jotka vuokrattu firmalle) ja kaikki tiesivät, ettei kohde täytä mitään paloviranomaisen vaatimuksia saatikka rakennusmääräyksiä. Siitä huolimatta taloa käytettiin hostellina kaikista laiminlyönneistä huolimatta. Kun rakennus alkoi olla todella törkyinen, alettiin sinne majoittaa kaupungin ongelma-porukkaa joista saatiin entistä parempi kate. Kiinteistön toisesta kerroksesta myytiin kamaa, yleiset tilat oli aivan kauheat mutta väkeä riitti ja omistaja oli tyytyväinen. Lopulta kyseinen tulipalo päätti tuottoisan bisneksen mutta onneksi kohteita Johanneksen portfoliossa edelleen riittää.
Kirkkonummen Masalassa pelastuslaitos hälytettiin lauantaina kello 13.30 Vernerinkujalla sijaitsevaan majataloon, jossa asuu keikkatyöläisiä 16 huoneistossa.
Kyseessä on Forenom Oy:n huoneistohotelli."
Vai että keikkatyöläisiä.... No ehkä enemmänkin oman elämänsä sankareita.
Näin täällä Ruotsissa ennustellaan. Mites Suomessa?
Nordea: Bostadspriserna kommer falla upp till 10%
I och med de högre räntorna väntas bland annat fallande bostadspriser och ett kraftigt fallande bostadsbyggande, skriver Nordea i sin senaste konjunkturprognos.
Trots att läget i den svenska ekonomin är det starkaste på många år så tar hög inflation och snabba räntehöjningar kraft av konjunkturen. Det skriver Nordea i sin senaste konjunkturprognos.
Den höga inflationen påverkar hushållens köpkraft negativt och stämningsläget hos hushållen blir allt mer dystert, på grund av prisökningar och det säkerhetspolitiska läget. Dock finns viss motståndskraft i att hushållen efter de senaste årens höga sparande har en stark ekonomisk ställning. Det som främst väntas påverka köplusten är dock bostadsmarknaden, skriver Nordea.
Enligt Nordeas prognos kommer bostadspriserna börja sjunka under andra halvåret i år på grund av de stigande räntorna. Dessutom menar banken att utbudet av bostäder är omfattande, med 64 000 påbörjade bostadsbyggen under 2021, vilka till stor del färdigställs i år.
”Bostadspriserna faller som mest med cirka 10% från toppen tidigare i år. Den svaga börsutvecklingen är inte avgörande men tynger även det såväl bostadspriserna som konsumtionen”, skriver banken.
Ehkä tosiaan nyt ei ole paras hetki ostaa sijoitusasuntoa, varsinkin kun rapakon takana taitaa olla taas joku asuntokriisi mahdollisesti puhkeamassa? Ainakin hinnat on siellä pilvissä suhteessa tuloihin. Vasemman puoleisin huippu on syksy 1953.
Juuri oli täällä juttua, että grynderit alkaneet korottamaan uudiskohteiden hintoja ja lisäämään force majeure -ehtoja kohonneiden kustannusten varalta.
Joten nythän on hyvä hetki ostaa valmistunut/valmistuva asunto vanhalla hintatasolla.
Asunnon kyllä saa vuokralle, kunhan asettaa pyynnin houkuttelevalle tasolle ja kannattaa muistaa, että nykyinflaatiolla indeksiehto korottaa vuokraa vuosi kerrallaan nopeasti.
Korona on taputeltu ja opiskelijat palaavat pk-seudulle - kun samaan aikaan uudistuotanto hyytyy kohoavien hintojen mukana nähdään taas 1-2 vuoden päästä pulaa vuokra-asunnoista.
Kuusi kuukautta tehnyt "turhaa" työtä ja varmaan parikymmentä tarjousta hylätty ja nyt meni maaliin. Iso yksiö ylhäältä kerrostalosta, teen pinnat ja teen "kaksion" siintä isosta yksiöstä. Aika hyvä taloyhtiö ja Saimaa lähellä ja hyvä pohja, asunto sisältä on aika hurjassa kunnossa mutta erilaiset maalit ja tasoitteet ja vinyylit ja listat ja harkot ja liimat ei paljoa maksa. Keittiö maksaa jonkin verran ja lasiseinä kanssa. Uskon vahvasti että jättää jonkun 15% ainakin nettotuottoa ja taloyhtiönlaina lyhenee samalla. Jokunen sata oikeaa työtuntia menee tuohon(oikea työtunti=2*Skansa/YIT tunti tai 3*Julkisen Sektorin tunti).
Illalla tai huomenn after kuvat, lähiöön tein "hukkamatskuista" / tingityistä matskuista koko projektin. Hinnat oli noussut ja työnmäärä oli aivan vitunmoinen, koko vitun kesä meni.
Juttelin asuntovälittäjän kanssa Tampereella. Kauppa ei käy 1h ja 2h selkeissä sijoitusasunnoissa, mutta muuten kyllä. Hinnat kun tippuu niin käyhän se kauppa sitten taas.. mutta ei ole vielä tippuneet.
Helsingin keskustasta saa kyllä mielenkiintoisia excel-laskelmia kassavirrasta, sopivaa sunnuntaipuuhaa
Otetaan satunnainen uskalias vipusijoittaja joka on vuonna 2020 ostanut sisäpihan makuuparvellisen 18m2 yksiön Kampista läheltä Kampin kauppakeskusta. Perus siistissä kunnossa, ei välittömiä remontteja tarvita. Tärkeimmät taloyhtiön remontit rehty 20-30v sisällä. Tulossa vaikkapa 5k€ edestä remontteja seuraavan 3v aikana. Sovitaan kauppahinnaksi 196k€, varainsiirtoveroineen 200k€. Ei yhtiölainaa. Vastike suht. normaali Helsingin vanhoissa, 6€/m2, eli 108€. Omaa pääomaa 10% eli 20k€ ja velkaa 90% 180k€. Lainan marginaali 1%, 12kk euribor 20v, ei korkokattoa. Vuokra 650€/kk. Kuukausittainen lainan lyhennys alussa 828€ josta korkoa 78€. Henkilö on 30% pääomaveron piirissä.
Kuukausittainen kassavirta: -425,2 euroa . Sijoittaja on ajatellut että hän omalla rahalla kuittaa tämän ja asunto on kivasti velaton vuonna 2040. Velattoman hinnan vuokratuotto on bruttona 3,25%. Henkilö on tyytynyt tähän, koska on ajatellut että arvonnousu tuo lisätuottoa. Tässä laskelmassa ei ole huomioitu taloyhtiön ja huoneiston remontteja ja pieniä korjauksia, jotka tulevat lisänä.
Mutta mutta, hups, vuonna 2023 12kk euribor nouseekin 3 prosenttiin jossa se pysyy sitkeästi seuraavat vuodet, ja yhtiövastikkeita korotetaan inflaation ja energiakriisin myötä 33% eli vastike on 8€/m2
Miltä kassavirtalaskelma sitten näyttää? -634,5€/kk …Velattoman hinnan vuokratuotto bruttona 3,04%.
Paljonko henkilöllä tällöin saisi olla lainaa että kuukausittainen kassavirta kääntyisi nollille? Noin 64k€ eli 116k€ vähemmän kuin alunperin ja omaa pääomaa tarvittaisiin siis 136k€ eli 116k€ enemmän kuin alunperin. Tässäkään ei olla nyt huomioitu huoneistoon ja taloyhtiöön tulevia remontteja. Huom: korkokulut tulevat laskemaan tulevaisuudessa vähitellen kun lainan määrä vähenee. Nämä kulut kuitenkin antavat suuntaa ensimmäisille vuosille.
Miten käy asunnon arvolle? Onko kyseessä nollakorkoajan kupla? Mihin asti korot ja vastikkeet voivat nousta? Mitä käy vuokrahinnalle?
E2: henkilö on palkkatöissä 50 prosentin marginaaliveron piirissä. Hän on ajatellut kuitata ylitöillä asunnon kulut. Ylitöitä pitää siis tehdä 1270e bruttona kuukaudessa että asunnosta tulevat kulut katetaan. Tuntipalkka bruttona 20e/t
ylitöitä joka viikko 14 tuntia. Tämä on sitten aivan oma keskustelunsa.😉
Helsingin keskustasta saa kyllä mielenkiintoisia excel-laskelmia kassavirrasta, sopivaa sunnuntaipuuhaa
Haastavia aikoja varmasti monelle asuntosijoittajalle, jotka ovat viimevuosina maksaneet kovia hintoja ostetuista kohteista, erityisesti elleivät ole osanneet riskiskenaarioita mallintaa eri korkoympäristöissä.
Viime vuosien kova rakentamisbuumi varmasti rajaa vuokrainflaatiota, koska kilpailua hyvistä vuokralaisista toistaiseksi on. Toisaalta kaupungistumiskehityksen jatkuessa ylitarjonta hyvillä paikoilla saatetaan sulatella nopeastikin. Jos inflan myötä rakentamisen kustannukset kasvavat, eikä uutta rakenneta niin vanhoihin kohteisiin kohdistuu taas enemmän vuokrakysyntää. Isot vuokratoimijat kuten Kojamo, Sato jne. ajanevat tulevina vuosina noita vuokrasopimustensa mukaisia kuluttajahintaindeksi + 5% korotuksia vuokriinsa, jolloin yksityisen vuokranantajan aika helppo pysyä kilpailukykyisenä hieman maltillisemmilla korotuksilla. Lisäksi korkojen noustessa ja epävarmoina aikoina moni varmaan lykkää ensiasunnon oston aikeitaan, joten vuokralaisiakin riittänee.
Lähtökohtaisesti pääosalla vuokranantajista lienee kuluttajahintaindeksiin sidotut korotuspykälät sopimuksissaan, eli teoriassa assettiluokka pitäisi olla hyvin inflaatiosuojattu. Jos kaikki vuokranantajat käyttäisivät korotusmahdollisuuksiaan yhtenä rintamana, niin nykyinen korkoympäristö ja korkea infla eivät olisi ongelma. Korotukset olisi helppo myös viedä läpi jos tarjonta olisi kysyntää nähden rajallista, mutta tähän tilanteeseen voi mennä taas jokunen vuosi monessa kasvukeskuksessa. Tässä ympäristössä fiksut vuokranantajat optimoivat vuokratasoja, niin että osan indeksikorotuksista voi hyvin jättää tekemättä, jos vuokrausasteen saa pysymään 100%:ssa.
Pitäisin jopa mahdollisena että tämä nykyinen markkinaympäristö on hyvä niille asuntosijoittajille, jotka ovat tarkkaan valikoiden ja järkevillä hinnoilla saaneet jo rakennettua oman portfolionsa sekä joilla on käteisvaroja sekä luottolimiittejä käyttää seuraavien muutamien vuosien aikana uusiin hankintoihin. Lyhyellä aikavälillä siis tuotoissa joutunee joustamaan hieman, mutta hyvien diilien löytämisen todennäköisyys kasvaa. Rakentamisen vähentyminen kustannusten noustessa ja kysynnän laskiessa (korkojen nousu yms.) supistaa tulevaa asuntotarjontaa, jolloin 5-10v periodilla kysyntä-tarjonta suhde taas hyvin todennäköisesti parempi ja inflan saa kivasti katettua vuokrankorotuksilla. Jos uusien kohteiden rakentaminen kallistuu kustannusten noustessa, niin väkisin myös vanhojen kohteiden hinnat seuraavat perässä.
Mutta mielenkiintoisia aikoja eletään. Markkinoille lienee tullut sen verran paljon uusia sijoittajia viime vuosina, että paniikkimyyntejä voi lähiaikoina tulla kustannusten noustessa sekä tuottojen ja kassavirran heiketessä lyhyellä aikavälillä, jos/kun inflaa ei täysimääräisesti vuokriin pysty hilaamaan. Ainakin omalla kohdallani tämä olisi positiivinen skenaario, mutta toisaalta ei taantumaan painuminen ja korkojen paluu nollan tuntumaan sekään välttämättä huono skenaario olisi.
Anyway nyt kannattaa pitää pää kylmänä, päivittää vakuusarvot ja luottolupaukset ja valmistautua ensi talvena tekemään runsaasti -20-30% alle pyyntihintojen tarjouksia:)
Asuntojen hintojen arvailu on hauskaa leikkiä ja molempiin suuntiin löytyy hyvin perusteluja. Se mikä nykytilanteessa on varmaa on, että energiatehokkuuden ja ennenkaikkea lämmitysmuodon vaikutus hintaan kasvaa. Eli polarisaatio jossa sähkölämmitteisen talojen hinnat laskevat ja muut suhteessa nousevat. Mikäli sähkön hinnannoususta tulee pidempiaikainen ilmiö, niin osa ainakin maakunnissa olevista sähkölämmitteisistä taloista jäänee tyhjiksi. Remonttien hinnat voivat olla vanhemmissa talojen arvon suuruusluokassa.
Oma arvaukseni on, että muiden kuin sähkölämmitteisten hinnat nousevat edellisestäkin johtuen seuraavan vuoden aikana noin puolet inflaatiosta eli 4-5%. Koska sähkölämmitteisten hinnat laskevat hurjasti jäänee nimike "kaikkien asuntojen hinnat" suurinpiirtein entiselle tasolleen.
