On saatu 2 selkeää todistetta, että Cityconin tasearvot eivät myydessä vastaa käypiä arvoja.
Ensin myytiin "lähellä käypää arvoa pois lukien rakennusoikeuden arvo". Se täsmentyi 27 %:n alennukseksi.
Sitten myytiin 9 % alennuksella. Se täsmentyy tulevaisuudessa mihin sitten täsmentyykään tai on täsmentymättä. Liittyykö Kristiineen rakennusoikeutta, liikearvoa tai muita eriä, jotka voivat vielä täsmentyä?
Keskiarvo 9 ja 27 prosentista on 18 %.
On epätodennäköistä, että ensimmäisenä myytäisiin sitä, mistä saadaan huonoin hinta ja joudutaan kirjaamaan isoin tappio.
Ihan validia pohdintaa, mutta eikös näissä divestoinneissa ollut tarkoitus luopua keskuksista, jotka joko sijaintinsa tai vuokralaismixinsä puolesta nimenomaan eivät ole ydinliiketoiminnan kannalta otollisimpia, eli eivät ole parasta A-ryhmää?
Kanin päivitetty strategia, jota erityisesti tulosjulkkariaudiocastissa alleviivasivat, on fokusoitua Pohjoismaiden pääkaupunkialueille. Nyt myydään B-kategorian kohdetta ei ykköspaikoilta. Myytävät kohteet myös Kanin taseessa arvostettu korkeammilla tuottovaateilla, kuten B-sijainnin kohteiden pitääkin olla. Se että B-kategorian kohdetta menee -10%, ei välttämättä auta päättelemään mikä paine A-kategorian kohteissa on, ilman parempaa tietoa voisi toki veikkailla että samassa kokoluokassa mennään. Nuo liikearvohötöt pitäisi oikaista tuosta Trekanten kaupasta, jos haluaa validin tarkastelupisteen, kuten Velho hyvin tuonut asiaa esiin.
Yleisesti ottaen mitä paremmalla paikalla ollaan, sitä tiukempia tuottovaatimukset ovat olleet ja sitä myötä arvostukset taseessa. Korkojen nousu on siis osunut juuri niihin parhaisiin / parhailla paikoilla oleviin kiinteistöihin eniten. Eli nyt jos niitä alettaisiin myymään niin voi olla että ei -30 % riitä -- johtuen erittäin kovista arvostuksista nollakorkoaikana.
Hieman tarttumapintaa voi saada Helsingin tiettyjen alueiden uusien asuinkerrostalojen (tai ulkomaiden vastaavien tai parempien sijaintien) ~2 % tuottovaatimuksista nollakorkoaikana. Jos tuon kaltaisia sijoituksia on tehty useampiakin, niin aika pitkä tie on ponnistaa plussalle. Inflaatiot ja vaihtoehtoiskustannukset vielä päälle.
Hyvä pointti. Tässä tosiaan jos Q4 saadaan keskuksia myytyä voi olla ihan mielenkiintoista katsoa miten paljon liikevaihto ja -tulos laskee vs edelliset kvartaalit joissa kyseiset keskukset olivat vielä mukana. Revenue/book-kerroin voi tosiaan hyvin muuttua huonommaksi jos lopputulos on se, että firmalle jää ne hyväsijantiset matalamman katteen, korkean kirja-arvon keskukset.
Hyvä pointti. Tässä tosiaan jos Q4 saadaan keskuksia myytyä voi olla ihan mielenkiintoista katsoa miten paljon liikevaihto ja -tulos laskee vs edelliset kvartaalit joissa kyseiset keskukset olivat vielä mukana. Revenue/book-kerroin voi tosiaan hyvin muuttua huonommaksi jos lopputulos on se, että firmalle jää ne hyväsijantiset matalamman katteen, korkean kirja-arvon keskukset.
Juuri näin. Aika näyttää näkyykö valittu strategia pitkässä juoksussa omistaja-arvossa positiivisesti vai negatiivisesti.
Teoriassa firman pitäisi kiinnostaa korkeaa kassavirtaa hamuavia jatkossa vähemmän, ja solidimpaa tulosta ja arvonnousukomponenttia arvostavia enemmän.
Profiloitumalla pääkaupunkiseutujen A-paikoilla lappu voi joitain uusia sijoittajia houkutella, tämä toki aikakaudella Kissamiehen jälkeen, koska nykyisellä omistusrakenteella iso raha kiertää tämän kaukaa.
Vähän kuin velkapaperirahastot, osa laittaa mieluummin matalamman tuoton Investment Grade rahastoon ja jotkut preferoivat korkeampaa High Yield koria.
Hyvä pointti. Tässä tosiaan jos Q4 saadaan keskuksia myytyä voi olla ihan mielenkiintoista katsoa miten paljon liikevaihto ja -tulos laskee vs edelliset kvartaalit joissa kyseiset keskukset olivat vielä mukana. Revenue/book-kerroin voi tosiaan hyvin muuttua huonommaksi jos lopputulos on se, että firmalle jää ne hyväsijantiset matalamman katteen, korkean kirja-arvon keskukset.
Hyvää keskustelua tänään. Vähän jos vedetään mutkat suoriksi niin A-luokan kiinteistöistä voidaan tarkastella melkeinpä vain Isoa Omenaa, joka muodostaa yksinään yli 20% koko Cityconin tasearvosta. Tämän tuottovaatimus lienee jotain 5,0% luokkaa, vain ja varmasti ainoastaan tämän takia Suomen keskimääräinen tuottovaatimus on alhaisin kaikista Cityconin toimintamaista.
Isosta Omenasta on kirjattu arvonnousuja sekä 2022 että 2023 (viiden suurimman omistuksen kehitykset on eritelty tilinpäätöksen yhteydessä taloudellisissa katsauksissa). Onko Iso Omena oikeasti +800m€ arvoinen? En tiedä, en todella tiedä, valtava menestyshän se on taloudellisesti ja operatiivisesti ollut, vuonna 2023 nettovuokratuotto oli 36,2m€, nousua yli 8% edellisvuodesta.
Cityconin ongelmathan ratkeaisi hyvinkin yksinkertaisesti kun laittaisi Ison Omenan lihoiksi 10% tasealennuksella. Miksi näin ei tehdä, miksi myydään iso määrä huomattavan paljon parempaa kassavirtaa tekeviä kohteita hirveällä duunilla?
Toinen iso kysymysmerkki on sitten Lippulaiva, tasearvo vuoden 2023 lopussa 369,2m€ sisältäen vuoden aikana tehdyt alaskirjaukset 63,4m€. Lippulaivasta on 2022-2023 alaskirjattu yhteensä 91,6m€, h*lvetin huono suoritus tasearvon ollessa nyt 369,2m€. Onko kassavirrat saatu tänä vuonna siellä kuntoon vai tuleeko sieltä taas iso alaskirjaus vuodenvaihteessa?
Ja kolmantena sitten Kista. Nämä kolme taseen pitävyyden melkeinpä jo määrittää.
Ihan validia pohdintaa, mutta eikös näissä divestoinneissa ollut tarkoitus luopua keskuksista, jotka joko sijaintinsa tai vuokralaismixinsä puolesta nimenomaan eivät ole ydinliiketoiminnan kannalta otollisimpia, eli eivät ole parasta A-ryhmää? Eli julkilausuttu tavoite on tavallaan myydä ne kehnoimmat kohteet, eikä suinkaan parhaita. Ja tässä mielessä nyt nähtyjen myyntien voisi otaksua olevan pohjahintoja.
Tämä edellyttää, että "kehnot" kohteet on arvostettu taseessa liian optimistisesti, kun taas A-kohteet on arvostettu realistisemmin tai niihin on jo tehty riittävästi alaskirjauksia.
Toisaalta jos koko tase on liian optimistinen, on myynnit hoidettava taitavasti, ettei asia vain paljastuisi. Silloin syntyy houkutus jopa peitellä todellisia myyntitappioita ja lykätä niistä kertomista niin pitkälle kuin mahdollista.
Tässä markkinassa kiinteistöistä ei makseta sitä hintaa, millä Citycon on kiinteistöt taseeseensa määrittänyt eli jos on nyt pakko myydä, niin alemmalla hinnalla joutuu myymään. Huonoilla alueilla oleville kiinteistöille ei löydy tällä hetkellä ostajia oikein millään hinnalla. Ne joilla on käteistä etsivät hyviä alennuksia prime-paikoilta.
Käyvän arvon määrittäminen Cityconin sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritetään 10 vuoden kassavirta-analyysillä kohdekohtaisesti. Arviointiajankohtana voimassa olevista vuokrasopimuksista lasketaan vuotuinen peruskassavirta. Sopimuksen päättyessä sopimusvuokran tilalla käytetään ulkopuolisen arvioijan määrittämää markkinavuokraa. Potentiaalisesta bruttovuokratuotoista vähennetään tämän jälkeen vajaakäyttöoletus, hoitokulut ja investoinnit, ja näin saatu kassavirta diskontataan kiinteistökohtaisella diskonttokorolla, joka muodostuu tuottovaateesta ja inflaatio oletuksesta. Kun diskontattuun kassavirtaan lisätään jäännösarvo sekä käyttämättömän rakennusoikeuden arvo, saadaan sijoituskiinteistön käypä arvo."
Cityconin talous tuntuu löytävän hyvän pohjan kun tehdään divestointeja ja luovutaan osingosta. Koitan uutta yritystä, ja ostin 10k Cityconia kiinteistösalkkuun. Cityconin velkakirjojen yieldi lähestyy 4%. Toki sekin on vielä keskimääräistä lainaa kalliimpaa, mutta toisaalta siellä maksetaan myös hybridiä isommalla korolla. Citycon vaikuttaa vielä vähän ylivivuteltu, mutta toisaalta yrityksen tase kehittyyy parempaan suuntaan. Sen takia on hieman erikoista, että osake pyörii 20 vuoden pohjilla. Kauppakeskukset ovat räntä-Suomessa varmaan aika turvallisessa asemassa verkkokaupan kasvusta huolimatta.
Nyt veromyyntejä ja osinkohaukkojen myyntejä, niin voisi olla hyvä paikka ostaa? Jos Cityconissa oli negatiivinen kierre 2019-2024, niin voisiko nyt tulla matalampien korkojen ja taseen parantumisen myötä tulla hyvä 5-vuotinen? Matalampi korko auttaa rahoituskuluja ja kuluttajaa. Ainoa joka itseä pidättelee oikean omistuksen ottamisesta, on tuo corporate governance ongelma.
Jotenkin vaan miettisin, että 1-2 vuoden sisällä, alternative fundit taas alkaa ostamaan kiinteistöjä, jolloin 6% tuottovaade voikin olla taas ihan käypää valuuttaa. Mutta toki vaatisi, että korot eivät ainakaan tästä lähde uuteen nousuun.
Citycon kommentoi luottoluokituslaitosten S&P Global Ratingsin (S&P) ja Moody’sin viimeisimpiä luottoluokitusta koskevia päivityksiä.
Cityconilla on S&P:n myöntämä investointitason luottoluokitus (BBB-). Tämän myötä yhtiö ylläpitää avointa vuoropuhelua luottoluokittajan kanssa sekä toimittaa sille säännöllisesti yhtiön tiedonantopolitiikan rajoissa tarkkaa ja kattavaa tietoa analyysien tueksi, mukaan lukien tiedot yhtiön johtamisstrategiasta, taloudellisista malleista ja käytännöistä.
S&P julkaisi 19.11.2024 uusimman arviointinsa, jossa se vahvisti Cityconin investointitason luottoluokituksen (BBB-/Negative/A-3) ja toi esiin useita luottoluokitusta tukevia toimia. Näihin kuuluvat muun muassa 5,2 % vuosikasvu vertailukelpoisessa nettovuokratuotossa, vakaa 95,1 % käyttöaste ja vuokralaisten myyntien kasvu yli pandemiaa edeltäneiden tasojen. S&P tunnusti myös Cityconin viimeaikaiset toimet velkaantumisen vähentämiseksi, kuten vuoden 2025 osinkojen maksun keskeyttämisen ja pitkälle edenneen divestointisuunnitelman. Viimeisimpänä toimena yhtiö ilmoitti Kristiine-keskuksen myynnistä Virossa. Divestointeja on nyt kertynyt yhteensä 334 miljoonaa euroa vuoden 2024 alusta lähtien. Cityconin tavoitteena on saavuttaa 380 miljoonan euron divestoinnit vuoden 2024 loppuun mennessä ja 950 miljoonan euron divestoinnit vuoden 2025 loppuun mennessä.
S&P huomioi myös, että Cityconin hallitus pyrkii nopeuttamaan velkaantumisen vähentämistavoitteiden saavuttamista uuden johtoryhmän tuella. Scott Ball on nimitetty väliaikaiseksi toimitusjohtajaksi, ja Oleg Zaslavsky aloittaa uutena toimitusjohtajana keväällä 2025. Eero Sihvonen, joka toimi aiemmin Cityconin talousjohtajana yli 16 vuoden ajan, on nimitetty yhtiön uudeksi talousjohtajaksi.
Moody’s julkaisi oman arvionsa 27.11.2024, vaikka sillä ei ole ollut pääsyä luottoluokituslaitoksille sopimusperusteisesti toimitettaviin taloustietoihin. Citycon, joka irtisanoi luottoluokituslaitoksen 5. kesäkuuta 2023, totesi, että koska Moody'silla ei ole riittävää pääsyä yhtiön taloustietoihin, se ei ole asemassa antamaan tarkkaa arviota yhtiöstä.
"Citycon on sitoutunut vahvistamaan tasettaan, ja yhtiöllä on vahva 500 miljoonan euron likviditeetti sitovissa luottolimiiteissä ja rahavaroissa. Yhdistettynä vahvoihin toiminnallisiin tunnuslukuihin, mukaan lukien 95 % käyttöaste ja vuokralaisten myyntien kasvu yli pandemiaa edeltäneiden tasojen, Citycon on hyvissä asemissa maksimoimaan ydinkohteidensa tuoton sekä tuottamaan pitkän aikavälin lisäarvoa kaikille sidosryhmilleen", kommentoi Eero Sihvonen, Cityconin talousjohtaja.
Tai jos joku muu lukisi ja raportoisi🫶. Näistä saa usein sellaista infoa, jota ei ole tullut ajatelleeksi. Ja Citycon jakaa varmasti juuri vain niitä positiivisia osia.
Hilpeää oli, että väitteeni siitä, että Citykani julkaisee vain positiivisen osan, osoittautui heti oikeaksi:
The company’s weighted average maturity stood at 2.9 years as of Sept. 30, 2024, just below our three-year requirement for real estate companies. The next sizeable maturities are two Norwegian krone bonds totaling about €196 million due in September 2025, followed by approximately €842 million due between mid-2026 and mid-2027. We will continue to monitor this metric and the company’s efforts to mitigate potential refinancing risks and improve the weighted average debt maturity.
Tätä ei Cityconin omassa tiedotteessa luonnollisesti ollut. On se tiedotuspolitiikka sekin, että julkaistaan vain positiivisia asioita.
Kuten
Trioon avataan Terveystalon lääkärikeskus-sairaala vuonna 2026!
En siis kiistä, etteikö tämä olisi positiivinen uutinen ja tottakin vielä. Mutta muistaakseni kun yksi kauppakeskus Norjassa meni käyttämättömään kuntoon, siitä kerrottiin tyyliin osarin yhteydessä. Ja kun ilmeni, että korjaaminen ei onnistu, ei tiedotettu mitään. Tyyliin seuraavassa osarissa sitten todettiin, että kaik män, eikä piisantkaa. Onneksi oli Isoa Omenaa pienempi kioski.
Keskijohtoa irtisanottu. Ainakin viisi saanut kenkää ja lisää kuulemma tulossa.
Kaikille toimistolla 100% läsnäolopakko, jolla pyritään, että porukka irtisanoutuisi itse. Näin välttävät isot irtisanomiskulut. Iso osa henkilöstöstä pöyristynyt muutoksesta ja "fiilis" konttorilla juuri nyt aika perseestä. Iso muutos kun ennen iso osa porukasta saanut tehdä etänä lähes koko ajan.
