Kiinteistöjen käypä arvo on 7926 miljoonaa euroa, mutta osakkeen markkina-arvolla ne hinnoitellaan 5750 miljoonaan euroon. Moni tuntuu kiinnittävän huomiota siihen, että "Kojamon asunnot ovat taseessa yliarvostettuja, joten osakkeeseen ei kannata sijoittaa". Itselleni tasearvolla on hyvin vähän merkitystä, enkä oikein ole ymmärtänyt tuota pointtia. Kiinteistöportfolio näyttää tältä:
Kuva
On sunnuntaiaamu klo 7:30, joten saatan laskea numeroita väärin. Jos painotettu keskiarvo neliöhinnasta taseessa on 3483 euroa, markkina arvostaa sen 2527 euroon (joku tarkkasilmäinen voi huomata, että oikaisin hieman). Kojamolla on varmasti paljon 60- ja 70-luvun elementtitaloja, mutta toisaalta ainakin listautumisen jälkeen on rakennettu paljon uudistuotantoa, jonka virta on vasta nyt hiljentynyt. Korjatkaa, jos teen laskuvirheitä.
2,5 tuhatta euroa per neliö ei kuulosta pahalta, kun 64 % asunnoista on pääkaupunkiseudulla, 14 % Tampereella ja loput 22 % muualla kuin kuihtuvissa tuppukylissä. Arvoista houkuttelevilla alueilla on vielä suurempi osuus. Tuntuu jopa siltä, että olen laskenut väärin.
Tällä kaikella pyrin vakuuttamaan itselleni, että vaikka suorat asuntosijoitukset saattavat tällä hetkellä tarjota parempia lainaehtoja kuin Kojamo, en näe juuri muuta syytä sijoittaa asuntoihin suoraan verrattuna Kojamon kautta halvemmalla kiinteistöjen ostamiseen.
Kun Kojamon kiinteistöjen arvo on määritelty 7 920 meur ja velkaa on 55%, niin käyvän arvon laskiessa 5750 miljoonaan euroon velka pysyy 4 356 meurossa. Tällöin oma pääoma putoaa 60% 3564 meurosta -> 1394 meuroon. Toki tuo osakkeen arvostus 5750 meur ei tarkoita taseen arvostamista tuohon summaan, mutta ajattelinpa laskea skenaarion suuruusluokka vaikutuksen opoon.
Mistä poimit velaksi 4 356 meur? Q3-luvuissa nettovelat 3 543meur, josta voisi laskea markkinan arvostavan kiinteistöt juuri tuonne 5 800 meur hujakoille.
Suuruusluokkana muistelin noin 55% velkamäärää eli ei ollut tarkistettu täsmällinen luku.
Tulevasta asuntopulasta on varoiteltu ja varsinkin rakennusteollisuus on tätä rummuttanut eri medioissa ja vaatinut lisää tuettua asumista (tottakai). Rakennusliikkeet ei vielä tätä pulaa kuitenkaan tunnista, kun vapaarahoitteista tuotantoa ei laiteta liikkeelle. Siinä vaiheessa kun pula alkaa olla ilmeinen, niin kyllä myös uudistuotantoa käynnistetään (hitaasti) ja en sen takia usko, että varsinaista _pulaa_ asunnoista pääsee syntymään. Kysyntä-Tarjonta tilanne kyllä tulee tasapainottumaan kunhan nykyinen ylituotanto saadaan syötyä. Tuettua asumista tuotetaan kuitenkin edelleen merkittävästi, mikä hidastaa tätä syklin vaihetta.
Mielenkiintoista on kyllä se, että nollakorkoaikaan suurin osa uusista asunnoista tuotettiin vastaamaan sijoittajakysyntään (pieniä yksiöitä, kaksioita) kun taas nyt sijoittajakysyntä uudistuotantoon on täysin olematonta. Ja hankala nähdä sijoittajakysynnän myöskään hetkeen palautuvan nykyisillä rakennuskustannuksilla, korkeammilla koroilla ja hoitovastikkeilla ja tiukemmilla rahoitusehdoilla. Tuleva uudistuotanto tulee siis luultavimmin hyvin pitkälle painottumaan omistuskäyttöön ja kolmikkoihin ja sitä suurempiin asuntoihin. Tämä kyllä tukee Kojamon asemaa markkinassa.
Entä vuokrat? Vuokrankorotuspaineet on melko massiiviset, että saataisiin katettua kasvaneet kustannukset. Kojamon vanhemmassa ja halvemmassa tuotannossa voi jonkinlaista vuokrankorotuspotentiaalia olla, mutta kyllä tuo Kojamon uudistuotanto on jo nyt todella kireästi hinnoiteltua. Pitäisi siis löytyä riittävästi maksukykyisiä asiakkaita, jotka kykenisivät maksamaan entistä korkeampia vuokria.
Voin siis hyvin nähdä sellaisen positiivisen skenaarion, missä laskevat korot laskevat tuottovaateita palauttaen arvostuksen ja käyttöasteet palaavat historiallisille tasoille kun rakentaminen on pysähtynyt, mutta laajempaa vuokrien nousua on jo sitten hankalampi perustella. Heikko talouskasvu, kohonneet elinkustannukset ja kasvanut työttömyys ei mitenkään tue vuokrien nousua. Vaihtoehtoisesti kuluttajan pitäisi jatkossa allokoida suurempi osuus kaikista käytettävistä olevista tuloistaan asumiseen. Tämä on toki mahdollista. EU-tason vertailussa Suomessa asumiskustannusten osuus kaikista tuloista on kuitenkin maltillinen.
Mielenkiinnosta siis kysyn, että minkälaisia oletuksia olet tehnyt vuokrausasteen ja vuokrien nousun suhteen? Tässä Kojamon casessa vuokrien nousu on kuitenkin aivan avainasemassa. Suomen asuntomarkkina on myös siinä suhteessa erilaisessa asemassa kuin aiemmin, että kilpailu on koventunut kun tänne on tullut paljon ulkomaista pääomaa ja uusia asuntorahastoja on perustettu.
Kiinteistöjen käypä arvo on 7926 miljoonaa euroa, mutta osakkeen markkina-arvolla ne hinnoitellaan 5750 miljoonaan euroon. Moni tuntuu kiinnittävän huomiota siihen, että "Kojamon asunnot ovat taseessa yliarvostettuja, joten osakkeeseen ei kannata sijoittaa". Itselleni tasearvolla on hyvin vähän merkitystä, enkä oikein ole ymmärtänyt tuota pointtia. Kiinteistöportfolio näyttää tältä:
Mielenkiinnosta kysymys, että mistä olet poiminut yllä olevat luvut?
9/2024 taseen mukainen opo 3598 miljoonaa euroa ja vieras pääoma 4763 miljoonaa euroa (sis. sekä korollisen että korottoman velan ml. laskennalliset verovelat) --> Taseen loppusumma noin 8361me
Markkina hinnoittelee osakekurssin kautta opon arvon tasolle 2302 miljoonaa euroa (Nordnetistä poimittu markkina-arvo). Opon ja markkina-arvon välinen erotus 1296 miljoonaa euroa, joka vastaa taseesta saatavaa "alennusta". Koko taseen määrään suhteutettuna discountti siis noin 15,5%, mikä ei kovin moneen muuhun kiinteistösijoitusyhtiöön nähden ole kovin korkea portfolioalennus, erityisesti ottaen huomioon Kojamon erittäin alhaisen 4,5%:n tuottovaateen, jolla kiinteistöassetit on yhtiön taseeseen hinnoiteltu.
Kiinteistöjen käypä arvo on 7926 miljoonaa euroa, mutta osakkeen markkina-arvolla ne hinnoitellaan 5750 miljoonaan euroon. Moni tuntuu kiinnittävän huomiota siihen, että "Kojamon asunnot ovat taseessa yliarvostettuja, joten osakkeeseen ei kannata sijoittaa". Itselleni tasearvolla on hyvin vähän merkitystä, enkä oikein ole ymmärtänyt tuota pointtia. Kiinteistöportfolio näyttää tältä:
Mielenkiinnosta kysymys, että mistä olet poiminut yllä olevat luvut?
9/2024 taseen mukainen opo 3598 miljoonaa euroa ja vieras pääoma 4763 miljoonaa euroa (sis. sekä korollisen että korottoman velan ml. laskennalliset verovelat) --> Taseen loppusumma noin 8361me
Markkina hinnoittelee osakekurssin kautta opon arvon tasolle 2302 miljoonaa euroa (Nordnetistä poimittu markkina-arvo). Opon ja markkina-arvon välinen erotus 1296 miljoonaa euroa, joka vastaa taseesta saatavaa "alennusta". Koko taseen määrään suhteutettuna discountti siis noin 15,5%, mikä ei kovin moneen muuhun kiinteistösijoitusyhtiöön nähden ole kovin korkea portfolioalennus, erityisesti ottaen huomioon Kojamon erittäin alhaisen 4,5%:n tuottovaateen, jolla kiinteistöassetit on yhtiön taseeseen hinnoiteltu.
Ja vielä huomiona aiheeseen, että Helsingin pörssistä löytyy verrokki Asuntosalkku Oyj. Siinä portfoliodiscountti lähemmäs 19%, siitä huolimatta että kiinteistöassetit taseessa arvostettu kovemmalla tuottovaateella (4,69%) kuin Kojamolla. Isoin painopiste taitaa molemmilla olla pk-seudulla, vaikka toimintamallit hieman erilaisia (yksittäiset asunnot vs. kokonaiset asuinkerrostalot). Toista johdetaan yrittäjämäisesti ja johdolla isot omat panokset pelissä = vuokrausaste 96,6%. Toista taidetaan johtaa vielä ay-liikkeen opein = vuokrausaste 91,5%. Vaikka markkina olisi haastava, niin jotain tuolla Kojamolla kyllä tehdään väärin tai jätetään tekemättä. Taitaa hallinnon kulujen osuus olla suurinpiirtein samaa prosentuaalista luokkaa kiinteistömassasta molemmilla yhtiöillä. Hallinnon kulut joka tapausessa pitkässä juoksussa ihan oleellinen erä ja imo sitä vastaan pitäisi saada selvästi lähempänä 100 prosenttia kuin 90 prosenttia oleva vuokrausaste.
Toki realiteetit täytyy ymmärtää ja Asuntosalkku ei muutaman tonnin päivävaihdolla ole varmaan sinullekaan vaihtoehto johon pääomia voisi allokoida. Kojamolla paljon paremmat mahdollisuudet houkutella ulkomaista instikkarahaa, joka voisi aiheuttaa nousupainetta kurssiin. Pohjois -Euroopasta vaihtoehtoja voisi löytyä enemmänkin, ellei juuri nimenomaisesti halua altistusta pelkästään Suomen markkinaan.
Saattaa Kojamon vuokrausaste vielä laskea ennen kuin toistaitoisten asuntosijoittajien alihinnoitellut vuokra-asunnot on kerätty pois pilaamasta markkinaa. Kojamo vetää tietoisesti läpi suvantovaiheen uhraamatta vuokratasojaan, mutta heilläkin on Kelan asiakkaita, jotka ovat pakotettuja vaihtamaan halvempaan. Yksityiset vuokranantajat kiittävät.
Pääkaupunkiseudulla on noin 300 000 vuokra-asuntoa. Tyhjänä eli vuokrattavissa lienee noin 14 000 asuntoa eli n. 4,6%. Asunnon vaihtaminen halvempaan on mahdollista varsin rajallisella määrällä, koska vaihtoehtoja ei kuitenkaan niin kovin paljoa ole ja ihan matemaattisestikin voi päätellä ettei edes 20% vuokralla-asuvista voi vaihtaa halvempaan asuntoon tuosta vain.
Vajaakäyttöä lisää jonkin verran vapaiden vuokrakuukausien tarjoaminen vuokran alentamisen sijaan. Epra alkutuottoa käytetään pääomitusperusteena, joten vuokrasopimukseen kirjattu vuokra pidetään ylhäällä ja kilpaillaan vapailla vuokrakuukausilla.
Pääkaupunkiseudulla on noin 300 000 vuokra-asuntoa. Tyhjänä eli vuokrattavissa lienee noin 14 000 asuntoa eli n. 4,6%. Asunnon vaihtaminen halvempaan on mahdollista varsin rajallisella määrällä, koska vaihtoehtoja ei kuitenkaan niin kovin paljoa ole ja ihan matemaattisestikin voi päätellä ettei edes 20% vuokralla-asuvista voi vaihtaa halvempaan asuntoon tuosta vain.
Kela patistelee asiakkaitaan vaihtamaan halvempaan, mutta varsinkin yksityiset vuokranantajat karsastavat Kela-vuokralaisia. Mutta alle eur 715/kk yksiöitä, jotka jäävät alle Kelan toimeentulomaksimin alle, on joka tapauksessa mitätön määrä tarjolla. Liekö sitten Kojamo katsoo luottotiedot menettäneitä sormien läpi, jos vain vuokrat maksetaan?
Tuo Kojamon tuottovaade ajettiin nollakorkoaikana niin törkyisän matalaksi, ettei tosiaan nykyinenkään tuottovaade (2023 lopussa oli 4,1% PKS, 5% muu maa ja siitä kai promillen noussut) ole mitenkään uskottavalla pohjalla. Etenkin kun huomioi miten surkea vuokrausaste Kojamolla on.
Itselleni Kojamo on edelleen varsin hintava, vaikka korkojen lähtö roimaan laskuun toki auttaa Kojamoa. Kojamon lainojen keskikorko oli ainakin vuoden 2023 lopussa vielä hyvin matala (2,4%), mutta lainojen maturiteetti oli laskenut tyyliin 3,5 -> 2,8 vuotta eli sieltä on korkokuluja tulossa lähivuosina reippaasti lisää firmalle. 4% tasolla tai ylempänä jos olisi pysytty useampi vuosi niin koko firma olisi mielestäni voinut mennä hyvin nurin tai olisi ainakin vaatinut valtavia realisointeja sekä lisää pääomaa.
Toki jos nollakorkoihin palataan niin sitten on taas tilaa nousta roimasti. Mutta korkojen lähtiessä taas nousuun firma olisi pahoissa vaikeuksissa. Tai jos hallitus lähtisi kunnolla saneeraamaan asumisen tukia.
E: Lisätään vielä että 2024 alussa Kojamon liikkeellelaskeman 200M bondin korko oli laskujeni mukaan 4,8%-4,9%, eli enemmän kuin firman tuottovaatimus kiinteistöilleen. Eli korkomenojen nousulle on tosiaan isoa painetta. Tuossa oma kevään kommenttini jonka jälkeen Kojamon tilanne on toki parantunut korkojen laskettua: https://keskustelut.inderes.fi/t/kojamo-sijoituskohteena/111/223?u=farseer
Suuruusluokkana muistelin noin 55% velkamäärää eli ei ollut tarkistettu täsmällinen luku.
Yhtälö toki muuttuu vähän, kun selviää, että velkamäärä on alle 45% yleisellä laskutavalla. Toki voidaan sitten miettiä, että mikä määrä velkaa on suhteessa realistisiin kiinteistöiden arvoihin, mutta siinäkään tapauksessa aiempi laskutapa ei oikein toimi.
RiverD wrote:
Mielenkiinnosta siis kysyn, että minkälaisia oletuksia olet tehnyt vuokrausasteen ja vuokrien nousun suhteen? Tässä Kojamon casessa vuokrien nousu on kuitenkin aivan avainasemassa. Suomen asuntomarkkina on myös siinä suhteessa erilaisessa asemassa kuin aiemmin, että kilpailu on koventunut kun tänne on tullut paljon ulkomaista pääomaa ja uusia asuntorahastoja on perustettu.
Vuokrausaste nousee 96-97%, mikä on jo ihan riittävän hyvä taso. 98-99% voi kertoa jo liian alhaisista vuokrista. Vuokrat nousevat ihan mukavasti, kun ylitarjonta vähenee. Kilpailua on aina ollut, mutta nyt on aika paljon tahoja, joiden on pakko saada kassavirtaa. Tämäkin menee ohi, jos korot eivät nouse uudestaan.
KepilläJäätä wrote:
9/2024 taseen mukainen opo 3598 miljoonaa euroa ja vieras pääoma 4763 miljoonaa euroa (sis. sekä korollisen että korottoman velan ml. laskennalliset verovelat) --> Taseen loppusumma noin 8361me
Markkina hinnoittelee osakekurssin kautta opon arvon tasolle 2302 miljoonaa euroa (Nordnetistä poimittu markkina-arvo). Opon ja markkina-arvon välinen erotus 1296 miljoonaa euroa, joka vastaa taseesta saatavaa "alennusta". Koko taseen määrään suhteutettuna discountti siis noin 15,5%, mikä ei kovin moneen muuhun kiinteistösijoitusyhtiöön nähden ole kovin korkea portfolioalennus, erityisesti ottaen huomioon Kojamon erittäin alhaisen 4,5%:n tuottovaateen, jolla kiinteistöassetit on yhtiön taseeseen hinnoiteltu.
Mulla on vähän eri oletukset. Eromme luvuissa tulee pääasiassa miten näemme käteisen ja verovelan. Näistä voidaan keskustella, miten asioita pitäisi laskea. Sitten kyllä kaikki analyytikotkin käyttävät väärää tapaa. Tässä on kuva Seb:n esityksestä tältä viikolta Pohjoismaiden kiinteistösektorista. Näitä voi tulkita monella tapaa, mutta heillä tulkinta on aika lähellä mun lukuja:
Kuva
Keskustelua voisi jatkaa vaikka kiinteistöihin/Kojamoon liittyvässä ketjussa? Kiitti.
Tuo Kojamon tuottovaade ajettiin nollakorkoaikana niin törkyisän matalaksi, ettei tosiaan nykyinenkään tuottovaade (2023 lopussa oli 4,1% PKS, 5% muu maa ja siitä kai promillen noussut) ole mitenkään uskottavalla pohjalla. Etenkin kun huomioi miten surkea vuokrausaste Kojamolla on.
Itselleni Kojamo on edelleen varsin hintava, vaikka korkojen lähtö roimaan laskuun toki auttaa Kojamoa. Kojamon lainojen keskikorko oli ainakin vuoden 2023 lopussa vielä hyvin matala (2,4%), mutta lainojen maturiteetti oli laskenut tyyliin 3,5 -> 2,8 vuotta eli sieltä on korkokuluja tulossa lähivuosina reippaasti lisää firmalle. 4% tasolla tai ylempänä jos olisi pysytty useampi vuosi niin koko firma olisi mielestäni voinut mennä hyvin nurin tai olisi ainakin vaatinut valtavia realisointeja sekä lisää pääomaa.
Toki jos nollakorkoihin palataan niin sitten on taas tilaa nousta roimasti. Mutta korkojen lähtiessä taas nousuun firma olisi pahoissa vaikeuksissa. Tai jos hallitus lähtisi kunnolla saneeraamaan asumisen tukia.
E: Lisätään vielä että 2024 alussa Kojamon liikkeellelaskeman 200M bondin korko oli laskujeni mukaan 4,8%-4,9%, eli enemmän kuin firman tuottovaatimus kiinteistöilleen. Eli korkomenojen nousulle on tosiaan isoa painetta. Tuossa oma kevään kommenttini jonka jälkeen Kojamon tilanne on toki parantunut korkojen laskettua: https://keskustelut.inderes.fi/t/kojamo-sijoituskohteena/111/223?u=fars…
Kojamo velkakirjojen yieldit ovat lakseneet markkinoilla. Nyt ne ovat luokkaa 3,4% (-27) ja 3,6%(-29). Q3:lla rahoituskulut laskivat 3%:n, joten pientä nousupainetta kait voi olla. Mä ostin viime vuoden kesänä velkakirjoja, enkä olis voinut kuvitellakaan osaketta silloin sillä yhtälöllä(osake samassa, lainakorot yli 7%). Kojamon LTV on Pohjoismaisittain aika alhainen. Kyllä siellä olisi likvidöity puolet Ruotsin kiinteistöyhtiöistä ennen Kojamoa. En oikein näe, miten tasearvon tuottovaade on läheskään yhtä relevantti kuin markkina-arvon implikoima tuottovaade, ellei sitten oikeasti olla ylivelkaantuneita. Hyvä, että tätä tasearvon liiallisuudesta kuulee aina Kojamon yhteydessä. Muuten olisi kait ollut paljon vaikeampaa ostaa näitä osakkeita järkihintaan.
Mulla on vähän eri oletukset. Eromme luvuissa tulee pääasiassa miten näemme käteisen ja verovelan. Näistä voidaan keskustella, miten asioita pitäisi laskea. Sitten kyllä kaikki analyytikotkin käyttävät väärää tapaa. Tässä on kuva Seb:n esityksestä tältä viikolta Pohjoismaiden kiinteistösektorista. Näitä voi tulkita monella tapaa, mutta heillä tulkinta on aika lähellä mun lukuja:
Keskustelua voisi jatkaa vaikka kiinteistöihin/Kojamoon liittyvässä ketjussa? Kiitti.
Joo verovelat se erottava tekijä käytännössä. Kassan osuuteen discounttia ei loogisesti ajatellen kai tosiaan tule kohdistaa, eli voi olettaa että markkina arvostaa kassavarat euro-eurosta. On ihan validi pointti että laskennalliset verovelat voi käsittää verottajan tarjoamaksi ylimääräiseksi alennukseksi. Eli kyseessä vierasta pääomaa, josta ei makseta korkoa eikä sitä lyhennetä. Jos oikein ymmärrän, niin kyse kiinteistökannasta tehtävistä verotuksellisista poistoista, jotka tavallaan realisoituvat maksuun vain jos poistettu kiinteistökanta aikanaan divestoidaan. Jos divestointeja ei tehdä, niin ns. ikuista korotonta pääomaa, jonka kai voi jollain tapaa rinnastaa opoon. Asuntosalkkuun verrattaessa hyvä huomioida, että siellä kun omistetaan yksittäisiä asunto-osakkeita kiinteistöjen sijaan, niin vastaavia verotuksellisia poistoja ei päästä tekemään, jolloin veroja joudutaan maksamaan enemmän. Tämä tuo tiettyä edgeä Kojamolle ja muille kokonaisten kiinteistöjen kanssa touhuaville. Oma laskelma oli suoraviivaistettu tätä logiikkaa pidemmälle pohtimatta, ei varsinaisesti tarkoituksena kyseenalaistaa analyytikkojen tapaa tätä laskea, siellä varmasti laajemmat teoriaopinnot aiheesta käytyny vs. allekirjoittanut.
Jos SEB:n rapsa julkinen, niin kiva jos laitat linkin jakoon.
Siirrän omalta osaltani kiinteistökeskustelun yhtiökohtaisiin ketjuihin, niin ei tule hyvää blogia tukittua detaljitason jutuilla.
Mulla on vähän eri oletukset. Eromme luvuissa tulee pääasiassa miten näemme käteisen ja verovelan. Näistä voidaan keskustella, miten asioita pitäisi laskea. Sitten kyllä kaikki analyytikotkin käyttävät väärää tapaa. Tässä on kuva Seb:n esityksestä tältä viikolta Pohjoismaiden kiinteistösektorista. Näitä voi tulkita monella tapaa, mutta heillä tulkinta on aika lähellä mun lukuja:
Keskustelua voisi jatkaa vaikka kiinteistöihin/Kojamoon liittyvässä ketjussa? Kiitti.
Joo verovelat se erottava tekijä käytännössä. Kassan osuuteen discounttia ei loogisesti ajatellen kai tosiaan tule kohdistaa, eli voi olettaa että markkina arvostaa kassavarat euro-eurosta. On ihan validi pointti että laskennalliset verovelat voi käsittää verottajan tarjoamaksi ylimääräiseksi alennukseksi. Eli kyseessä vierasta pääomaa, josta ei makseta korkoa eikä sitä lyhennetä. Jos oikein ymmärrän, niin kyse kiinteistökannasta tehtävistä verotuksellisista poistoista, jotka tavallaan realisoituvat maksuun vain jos poistettu kiinteistökanta aikanaan divestoidaan. Jos divestointeja ei tehdä, niin ns. ikuista korotonta pääomaa, jonka kai voi jollain tapaa rinnastaa opoon. Asuntosalkkuun verrattaessa hyvä huomioida, että siellä kun omistetaan yksittäisiä asunto-osakkeita kiinteistöjen sijaan, niin vastaavia verotuksellisia poistoja ei päästä tekemään, jolloin veroja joudutaan maksamaan enemmän. Tämä tuo tiettyä edgeä Kojamolle ja muille kokonaisten kiinteistöjen kanssa touhuaville. Oma laskelma oli suoraviivaistettu tätä logiikkaa pidemmälle pohtimatta, ei varsinaisesti tarkoituksena kyseenalaistaa analyytikkojen tapaa tätä laskea, siellä varmasti laajemmat teoriaopinnot aiheesta käytyny vs. allekirjoittanut.
Jos SEB:n rapsa julkinen, niin kiva jos laitat linkin jakoon.
Siirrän omalta osaltani kiinteistökeskustelun yhtiökohtaisiin ketjuihin, niin ei tule hyvää blogia tukittua detaljitason jutuilla.
Laskennallisissa veroveloissa on sekin pointti, että jos ajatellaan taseen olevan yliarvostettu, niin sitä verovelkaa on todellisuudessa vähemmän kuin taseen luku? En ole kovin perillä kiinteistöyhtiön kirjanpidon yksityiskohdista. Kojamo luultavasti tekee jotain pieniä myyntejä portfoliostaan, mutta noin yleisellä tasolla laskennallinen verovelka napataan eniten katsotuista tunnusluvuista pois. Eli mun mielestä on enemmän oikein vähentää verovelka veloista, mutta ymmärrän kyllä ettei se ole täysin ongelmaton tapa tutkia yhtiötä. Mutta olisi aika jyrkkä näkemys sanoa, että verovelkojen poistaminen luvuista olisi väärin. SEB raportti ei ole julkinen ja en saa jakaa niitä.
Suuruusluokkana muistelin noin 55% velkamäärää eli ei ollut tarkistettu täsmällinen luku.
Yhtälö toki muuttuu vähän, kun selviää, että velkamäärä on alle 45% yleisellä laskutavalla. Toki voidaan sitten miettiä, että mikä määrä velkaa on suhteessa realistisiin kiinteistöiden arvoihin, mutta siinäkään tapauksessa aiempi laskutapa ei oikein toimi.
RiverD wrote:
Mielenkiinnosta siis kysyn, että minkälaisia oletuksia olet tehnyt vuokrausasteen ja vuokrien nousun suhteen? Tässä Kojamon casessa vuokrien nousu on kuitenkin aivan avainasemassa. Suomen asuntomarkkina on myös siinä suhteessa erilaisessa asemassa kuin aiemmin, että kilpailu on koventunut kun tänne on tullut paljon ulkomaista pääomaa ja uusia asuntorahastoja on perustettu.
Vuokrausaste nousee 96-97%, mikä on jo ihan riittävän hyvä taso. 98-99% voi kertoa jo liian alhaisista vuokrista. Vuokrat nousevat ihan mukavasti, kun ylitarjonta vähenee. Kilpailua on aina ollut, mutta nyt on aika paljon tahoja, joiden on pakko saada kassavirtaa. Tämäkin menee ohi, jos korot eivät nouse uudestaan.
KepilläJäätä wrote:
9/2024 taseen mukainen opo 3598 miljoonaa euroa ja vieras pääoma 4763 miljoonaa euroa (sis. sekä korollisen että korottoman velan ml. laskennalliset verovelat) --> Taseen loppusumma noin 8361me
Markkina hinnoittelee osakekurssin kautta opon arvon tasolle 2302 miljoonaa euroa (Nordnetistä poimittu markkina-arvo). Opon ja markkina-arvon välinen erotus 1296 miljoonaa euroa, joka vastaa taseesta saatavaa "alennusta". Koko taseen määrään suhteutettuna discountti siis noin 15,5%, mikä ei kovin moneen muuhun kiinteistösijoitusyhtiöön nähden ole kovin korkea portfolioalennus, erityisesti ottaen huomioon Kojamon erittäin alhaisen 4,5%:n tuottovaateen, jolla kiinteistöassetit on yhtiön taseeseen hinnoiteltu.
Mulla on vähän eri oletukset. Eromme luvuissa tulee pääasiassa miten näemme käteisen ja verovelan. Näistä voidaan keskustella, miten asioita pitäisi laskea. Sitten kyllä kaikki analyytikotkin käyttävät väärää tapaa. Tässä on kuva Seb:n esityksestä tältä viikolta Pohjoismaiden kiinteistösektorista. Näitä voi tulkita monella tapaa, mutta heillä tulkinta on aika lähellä mun lukuja:
Kuva
Keskustelua voisi jatkaa vaikka kiinteistöihin/Kojamoon liittyvässä ketjussa? Kiitti.
Onko tämä SEB:n esitys saatavilla jostain netin palstalla?
Oon tosiaan yrittänyt opiskella tekoälyä ja koodailua. Tämä on mun ensimmäinen harjoitus, joka päätyi muuallekin kuin koodieditoriin - Chatbotti Warren Buffettin kirjeistä osuudenomistajille. Harjoitus on siinä mielessä hyvä, että siltä pohjalta voi tehdä chatbotteja kaikenlaiseen muuhunkin dataan. Sen kanssa voi jutella suomeksikin, mutta aina englanti on paras kieli. Mutta ei kannata verrata kaupallisiin tuotteisiin, kun tämä on yhden viikon projekti asian opiskelijalle. Ja tämä varmaan kaatuisi satojen käyttäjien jälkeen, kun olen ihan markkoja eri palveluihin laittanut. Aineisto sisältää kaikki nettisivun kirjeet 1977–2023. Halusin estää hallusoinnin, niin sillä ei ole pääsyä muuhun tietoon kuin kirjeet. Koitin sellaistakin, joka vastaisi muutenkin internetistä, jos ei kirjeistä löydy. Ja esim feature, jossa voisi päästä suoraan lähteen oikeaan kohtaan kirjeessä onnistuisi kyllä, mutta vaatisi lisää työtä. Ajattelin tehdä jotain muuta seuraavaksi. Tällä on kuitenkin hyvin rajallisesti hyötyä. Jos jollakulla on hyvä idea, mitkä esim. pari tuhatta dokumenttia olisivat erityisen hyödyllisiä tässä muodossa, niin kiinnostaa kuulla.
Mielenkiintoinen harjoitus, itsekin harjoitellut samantapaisia eri lähteillä. Buffettiin liittyen olisi mielenkiintosta vaikka tutkia, miten hänen kirjeissään esitetyt ennusteet tai ajatukset ovat toteutuneet tulevaisuudessa. Guruksi pääsyyn kun riittää kerran oikeaan osuminen, vaikka olisi povannut jotain tiettyä tapahtumaa 10 vuotta putkeen (tässä en viittaa Buffetiin).
Esim. AI-Buffetin kanssa chattailu olisi mielenkiintoista, jos saisit hänen teksteillään botin opetettua sparrauskaveriksi ja siihen linkki nettiin josta haettaisiin keskustelun aiheena olevam firman tietoja.
Claude oli vahvasti mukana harjoituksessa. Silti aika monta isoa pulmaa sai eteensä, missä Claude ei osannut. Ja sitten vielä useammin, Anthropicin GPU-pula laittoi etsimään muita keinoja.
Aika vähänhän Buffett antaa tarkkoja ennusteita. Mutta joo mun alkuperäinen idea oli syöttää yhdelle RAG:lle mahdollisimman paljon tietoa Buffettista, joka käyttäis sitä assitentin roolissa, ja sitten toinen mihin syöttäis vaikka kaikkien suomalaisyhtiöiden vuosikertomukset. Mutta sitten mietin, että olis hirveesti duunia, mutta senkään lopputulos tuskin ketään isommin innostaisi. Lopulta mikä vaan, mistä oikeasti olisi reilusti hyötyä, on aika isotöinen homma.
Tätä on kiva kokeilla. Näin se vastaa BRK:n omien osakkeiden ostoista kysellessä.
Kuva
Jo sekin on tulos, ettei Buffettin kirjeissä ole tarkasti omien osakkeiden ostojen lukumääriä. Silloin ei kannata etsiä niitä kirjeistä vaan kaivaa EDGARista, SEC:n arkistoista.
Claude oli vahvasti mukana harjoituksessa. Silti aika monta isoa pulmaa sai eteensä, missä Claude ei osannut. Ja sitten vielä useammin, Anthropicin GPU-pula laittoi etsimään muita keinoja.
Aika vähänhän Buffett antaa tarkkoja ennusteita. Mutta joo mun alkuperäinen idea oli syöttää yhdelle RAG:lle mahdollisimman paljon tietoa Buffettista, joka käyttäis sitä assitentin roolissa, ja sitten toinen mihin syöttäis vaikka kaikkien suomalaisyhtiöiden vuosikertomukset. Mutta sitten mietin, että olis hirveesti duunia, mutta senkään lopputulos tuskin ketään isommin innostaisi. Lopulta mikä vaan, mistä oikeasti olisi reilusti hyötyä, on aika isotöinen homma.
Suomalaisten yritysten vuosikertomukset syötteenä/LLM treenaamiseen kuulostaa ihan hauskalta idealta. Katselin niin joku vuosikertomukset.net sivusto näytti tarjoavan noita aika kattavasti, jolloin sieltä voisit ns. "web scraping" metodilla kaapia dataa automatisoidusti. Tuohon nyt varmaan löytyy muitakin valmiita työkaluja/alustoja, jotka varmaankin toimivat vaihtelevasti ja maksavat rahaa. Mutta jos kodaus kiinnostaa yhtään, niin tuon datan raapimisen saat suhteellisen helposti tehtyä Claude/Chatgpt avulla. Se olisi siis sinun ensimmäinen vaihe, ja ihan fiksu että konkreettinen tavoite. Siitä sitten etiäpäin.
Tässä siis vain yksi idea/lähestymistapa. Juttelet sitten lisää tekoälyn kanssa että mitenkä on.
Kiitti kommenteista. Kaapinut olen jonkin verran. Pythonilla on siihen hyvät kirjastot. Taitaa omistakin koodeista löytyä semmonen, joka kerää suht automatisoituna urlit ja lataa sisällön automaattisesti kansioon. Mutta en muistanut tuommoista sivustoa. 👍 Enemmän mulla on ongelmia ollut saada hyvää dataa suoraan nettisivujen tekstejä kaapimalla, vaikka siihenkin on kirjastot. Täytyy miettiä hetki mikä ton aika/oppimishyöty suhde on. Luultavasti isoin homma olisi, että systeemi lukisi taloudelliset taulukot oikein. Helpompi opettaa tekstiä kuin erimuotoisia taulukoita.
On muuten harvinaisen hyvä aika sijoittaa tylsiin, hyvää kassavirtaa jauhaviin arvopapereihin. Luultavasti on huono aika sijoittaa spekulatiivisiin kohteisiin, mutta toisaalta nämä karusellit tuntuvat pyörivät pitempään ja useammin kuin ennen.
Olen aika avoin erilaisille mahdollisuuksille. Tykkään kasvuyhtiöistäkin, mutten osaa oikein sijoittaa isosti niihin. Esimerkiksi omistan kyllä Canatua, mutta senkin teen mieluummin warrantin kautta, koska siinä on ilmeinen yli 50% kurssilaskun mahdollisuus. Spekuloin välillä kryptoillakin, vaikken tykkää niihin paljon allokoida, koska niiden arvolla ei ole mun näkökulmasta riittävää ankkuria - kuten esimerkiksi osakkeiden kassavirta.
Ei olla vielä 2021 maanisuuden tasolla, mutta ei kovin paljoa puutukaan. Jos osaa pelata greater fool-peliä, niin spekuloinnilla vois tehdä seuraavan puolen vuoden aikana paljon rahaa. Itse en osaa, niin katson sivusta.
Kun lopulta tulee joku korjausliike, luultavasti omankin salkun matalasti arvostetut osakkeet dippaavat siinä missä täysin päättömillä sijoitusteeseillä raketoineet osakkeet. Itselleni se ero on, että voin kuitenkin lohduttautua tiedolla, että omilla lapuilla saan hyvin todennäköisesti 10%+-5% riippumatta siitä, mitä polkua sinne kuljetaan.
Turhan monet sijoittajat ajattelevat kurssiliikkeitä, turhan harvat tuotto-odotusta. Toki löytyy niitä, jotka tuon kurssiliike-pelin osaavat. Mutta oma 25 vuoden kokemus markkinoilta on viittaa siihen, että valtaosa niin luulevista kulkee satunnaisuus purjeissansa. Valtaosa viimeisen vuoden aikana satojen prosenttien tuottoja tehneistä ei pysty pitämään tuottojaan.
Toisaalta markkina taitaa olla muuttunut pysyvämmin spekulatiivisemmaksi. Treidauksen helppous ja somen laumautuminen tekevät pörssistä enemmän kasinon. Siinä toki trendejä alussa näkevät voivat tehdä ihan pysyvääkin ylituottoa.
Jos huudat kuorossa ”rahat pois Suomesta/Euroopasta jenkkilään”, luulen että nyt on myöhäistä sille liikkeelle. Toivottavasti eläkeyhtiöt eivät sitä allokaatiomuutosta tee. Jos katsoo pitemmälle, on ollut parempi sijoittaa epämuodikkaasti kuin viimeistä huutoa oleviin juttuihin.
Ainakin X:n ”for you” osasto on mennyt aivan lukukelvottomaksi sijoitusasioissakin. En tiedä kuinka paljon siitä on X:n muuttunutta algoritmia ja paljon ihmisten käyttäytymisen muutosta. Mutta vahva suositukseni on pitää nyt pää kylmänä ja antaa muiden tehdä rahaa spekuloinnilla, ellei siihen ole taitoa ja luontaista taipumusta. Hitaasti vaurastuminen on useimmille meistä se paras ratkaisu. Se ei tarkoita salkun kuorruttamista pelkillä paskayhtiöillä, mutta kuitenkin sitä, että hinnalla on edelleen väliä tuotto-odotuksen kannalta.
Btw, kun kirjoitan kännykällä, kirjoitusvirheitä tuntuu olevan melkein mahdoton välttää.
Ainakin X:n ”for you” osasto on mennyt aivan lukukelvottomaksi sijoitusasioissakin. En tiedä kuinka paljon siitä on X:n muuttunutta algoritmia ja paljon ihmisten käyttäytymisen muutosta.
Mie luulen, että molempia. Lapsiaikuisen algoritmi puskee Muskia ja fanejaan väkisin feediin. Sitten kun nämä vielä raivokkaasti tykkäilevat toisistaan, on feedi täynnä itseään täynnä olevia sisälukutaidottomia yksilöitä. Ja ihmisten usko omaan kuolemattomuuteensa ja osaamiseensa nousee huippuunsa, kun ne ovat tehneet vähänkin jotain tiliä. Kaupan päälle alkeellisimmatkin käytöstavat unohtuvat, kun esikuvansakaan eivät niitä noudata. Ja kryptoilla ja jenkkijäteillä on tosiaan tehnyt aika messeviä tilejä lähiaikoina. Mie en tietenkään ole tehnyt, mutta monet ovat.
Samanlaisia ajatuksia täälläkin tylsistä kassavirtaa jauhavista osakkeista ja olen yrittänyt niitä vähän salkkuun kerätä. Ongelmana on, että sijoitan pääosan rahoista indeksirahastoihin ja koen, että myös maailmaindeksissä kalliiden kasvuyhtiöiden osuus on liian suuri tämän hetken arvostustasoilla. Ehkä tuo on turha huoli, kun indeksisijoittajaksi on lähtenyt, mutta ei sitä indeksiäkään kannata tai tarvitse ostaa hinnasta välittämättä. Olen sitten ratkaissut ongelmaa painottamalla enemmän eurooppaa sekä ostamalla high divident yield -indeksejä, mutta en oikein tiedä, onko tuokaan oikea ratkaisu. Olisi mielenkiintoista kuulla Mikon ja muidenkin ajatuksia painotuksista etf-sijoittajan näkökulmasta.
En saa antaa sijoitusneuvoja. Mutta noin teoriassa: Jos sijoittaa vaikka puolet maailman indeksiin ja puolet jonnekin muualle, niin sillähän sen Yhdysvaltojen painon saa puolitettua sieltä jostain esim 65%:sta reilu 32%:n. Yleensä siitä tulee vain paha mieli, jos alkaa ottamaan vielä isompia näkemyksiä. Indeksisijoittajan yksi tärkeimmistä eduista on, että voi sijoittaa rauhallisin mielin tietäen, että saa about indeksituottoa. Riittää jos laittaa jonkun ongelmallisen maan alipainoon, tai vaikka suuntaa kaikki uudet sijoitukset halvempiin paikkoihin. Realisoituvien erojen takia pitäisi olla ehkä härskimpi yliarvostus, että alkaisin suositella myyntejä. Mutta uusilla sijoituksella voi rebalansoida. Mun mielestä Eurooppa ja kehittyvät markkinat vaikuttavat ihan mielenkiintoisilta. Aiemmin olenkin täällä kertonut, että mulla on Vietnamissa ja Indonesiassa ylipainoa.
Mielenkiintoinen ilmiö Amerikan malliin liittyen tuohon kasinomaisuuteen aiemmasta viestistä. Pörssissä on nyt melko isonkin markkina-arvon yhtiöitä, jotka liikkuvat 10% päivässä vähän joka päivä. Koska ne ovat suosittuja treidilappuja, niihin on vielä yhden osakkeen ETF:iä, jotka liikkuvat 2x suhteessa osakkeeseen. Sitten näihin ETF:n on vielä optioita. Käytännössä monet lukevat nyt X:stä että tähän kannattaa mennä all-in, kun se nousee 10% päivässä. Näillä tuotteilla 50 teurin pääomalla saa hyvin otettua esim 500 teur nimellisarvoa vastaavan position. Koska x- tai reddit-kuplassa ollaan varmoja, että nousee, näitä positiota ottavat tuhannet ja kymmenet tuhannet ihmiset.
Esimerkiksi tällä hetkellä suosikki on esimerkiksi Microstrategy, joka treidaa 3x NAV:n verran(Bisnes on käytännössä ostaa Bitcoinia) ja ostaa velkarahalla ja osaketta myymällä miljardeilla dollareilla bitcoinia joka viikko. Tämähän voi toimiakin, ei siinä mitään. En uskaltaisi oikealla positiolla lyödä ilmiötä vastaankaan, koska Gamestopit yms. ovat näyttäneet, että osakkeet voivat mennä mihin tahansa. Nämä ilmiöt ovat hyvin mielenkiintoisia seurata, ja toistaiseksi ovat tuottaneet mukana oleville erinomaisesti. Olen hyvin tietoinen argumenteista, millä tätä ostetaan ja monia muita rakettilappuja. Niissä on vähän perääkin, jos uskoo, ettei ilmiö ole ohimenevä. Yleensä ilmiöt menevät ohi, mutta aina historia ei toista itseään.
Esimerkiksi tällä hetkellä suosikki on esimerkiksi Microstrategy, joka treidaa 3x NAV:n verran(Bisnes on käytännössä ostaa Bitcoinia) ja ostaa velkarahalla ja osaketta myymällä miljardeilla dollareilla bitcoinia joka viikko. Tämähän voi toimiakin, ei siinä mitään. En uskaltaisi oikealla positiolla lyödä ilmiötä vastaankaan, koska Gamestopit yms. ovat näyttäneet, että osakkeet voivat mennä mihin tahansa. Nämä ilmiöt ovat hyvin mielenkiintoisia seurata, ja toistaiseksi ovat tuottaneet mukana oleville erinomaisesti. Olen hyvin tietoinen argumenteista, millä tätä ostetaan ja monia muita rakettilappuja. Niissä on vähän perääkin, jos uskoo, ettei ilmiö ole ohimenevä. Yleensä ilmiöt menevät ohi, mutta aina historia ei toista itseään.
Siitä vaan relative value treidi pystyyn - myy putteja bitcoiniin ja osta putteja MSTR. BTC ylös = pidät preemioiden erotuksen. BTC alas = MSRT romahtaa ja naurat matkalla pankkiin. Onpa sijoittaminen helppoa!
