Toivo Group

ihmettelen suuresti miksi muiden rahoja pitäisi vielä päästä hallinnoimaan, luulisi ihan omalla rahalla kiinteistösijoitusten pyörivän?

https://www.kaleva.fi/rakennuskonserni-lehdon-entinen-suuromistaja-asko…

-jahas.. lupaukset on kovia. Ihan kuin olisin kuullut jotain arvoketjun mullistamisesta ja hyvistä tuotoista aiemminkin Lehdon kohdalla. 

Todella vaikea innostua tästä kolmikosta sijoittajana.

EPRA NAV 0,36 € ja antihinta 2,10 € osakkeelta. 😬 Eikö pörssiin pitäisi yleensä listautua diskontolla, eikä preemiolla.

Olen katsonut toimarin haastattelua reilun 5 minuuttia Inderesin kanavalta. Kaveri vaikuttaa vähän helppoheikiltä.

Seurataan nyt yleisestä mielenkiinnosta kiinteistöalaan, mutta näillä näkymin en ole ottamassa osaa antiin.

Luvut ja tiedot Finder: Toivo Group Oyj - taloustiedot, Y-tunnus ja päättäjät - Finder.fi

Ja vastaavasti tuoreemmat tiedot listautumisen esitteestä:

Lähde: Toivo Group Oyj suunnittelee listautumisantia ja listautumista Nasdaq First North Growth Market Finland -markkinapaikalle - Toivo Group Oyj (cision.com)

Kommenti osingosta: Toivo ei tule maksamaan osinkoa seuraavina vuosina tai osinkojen määrä tulee olemaan matala, sillä mahdollinen liiketoiminnan voitto tullaan sijoittamaan Toivon kasvun jatkumisen tukemiseen.

Mikä kiire tässä on pörssiin päästä? Osakkeen ostajalla voi olla kuoppainen tie edessä. Ainutlaatuisuus ei kyllä valkene aineistosta - ehkä se perustuu toivoon.

Bingo53 kirjoitti:

Ainutlaatuisuus ei kyllä valkene aineistosta - ehkä se perustuu toivoon.

Bingo53 kirjoitti:

Mikä kiire tässä on pörssiin päästä? Osakkeen ostajalla voi olla kuoppainen tie edessä. Ainutlaatuisuus ei kyllä valkene aineistosta - ehkä se perustuu toivoon.

Tai uskoon.

Nightingalen taivaanrannanmaalarit, Alexandrian mummojenkuppaajat ja nyt nämä sankarit, eikä olla edes puolessa välissä vuotta. Pelottaako muita loppuvuosi?

Velho kirjoitti:

EPRA NAV 0,36 € ja antihinta 2,10 € osakkeelta. 😬

6-kertainen hinta on nykyään varsin kohtuullista, kunhan ei ole neukkukuutioita eikä eltaantunutta lauantaimakkaraa. Karo kirjoittaa "vain" P/B 2,5:stä huomaamatta, että yli puolet B:stä eli OPO:sta on pääomalainaa, joka ei kuulu osakkeenomistajille.

Ylimerkitäänkö siitä huolimatta? 

von Fyrckendahl kirjoitti:

 6-kertainen hinta on nykyään varsin kohtuullista, kunhan ei ole neukkukuutioita eikä eltaantunutta lauantaimakkaraa. Karo kirjoittaa "vain" P/B 2,5:stä huomaamatta, että yli puolet B:stä eli OPO:sta on pääomalainaa, joka ei kuulu osakkeenomistajille.

Ylimerkitäänkö siitä huolimatta? 

Veikkaan kyllä. En varmaankaan silti merkitse koska yritän välttää sijoituksia joissa tuotto-odotus perustuu "greater fool" ostajiin. Tämä voi olla ihan hyväkin sijoitus, mutta minä en sitä ole vielä pystynyt näkemään numeroiden valossa.

Eikös tämmöiset ole nyt päivänselvä merkki että pörssi on kuplaantunut? Sama homma asunnoissa, porukka ostelee yksiöitä silmät kiinni ikuiseen arvonnousuun tukeutuen ja naistenlehdistä vinkkejä ottaen.

Ja pankki soittelee tarjotakseen satunnaiselle ihmiselle lainaa sijoitusasuntoon 

Tänään Aktiasta soitettiin ja tarjottiin lainaa sijoitusasuntoon. En ole koskaan ollut missäään tekemisissä Aktian kanssa, joten ihan randomina ovat yhteystiedot hankkineet. Enkä ole missään antanut edes vihiä toimeen, joka liittyisi millään tavalla sijoitusasunnon hankintaan.

Tuleepi iloisen 1980-luvun lopun tapahtumat & teknokupla 2000 kyllä niin vahvasti mieleen. Kevensinkin salkkua eilen kohtuu paljon eli ei ole enää lainkaan vipua ja on jonkin verran käteistä.

Crusader kirjoitti:

Eikös tämmöiset ole nyt päivänselvä merkki että pörssi on kuplaantunut? 

Kuplan merkkejä on vuodesta toiseen aina vain enemmän.

Kupla tai ei niin tämän jaon sökötän.

Ei kyllä tällaisella valuaatiolla kiinnosta näiden herrojen kelkkaan lähteä. Sama homma kuin Nightingalessa, että ei periaatteestakaan huvita lähteä tällaisiin puolikusetuksiin.

von Fyrckendahl kirjoitti:

6-kertainen hinta on nykyään varsin kohtuullista, kunhan ei ole neukkukuutioita eikä eltaantunutta lauantaimakkaraa. Karo kirjoittaa "vain" P/B 2,5:stä huomaamatta, että yli puolet B:stä eli OPO:sta on pääomalainaa, joka ei kuulu osakkeenomistajille.

Ylimerkitäänkö siitä huolimatta? 

31.3.2021 tilanteessa tosiaan näköjään peräti 16 921 000 euroa taseen yhteensä reilun 31 miljoonan euron omasta pääomasta on ollut pääomalainaa. 1000 000 euroa on ollut osakepääomaa, 740 000 euroa sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoa ja 12 569 000 euroa kertyneitä voittovaroja, eli käytännössä pääosin kirjanpitoon tehtyä arvonmuutosta. Pääomalainan korko on 1 % vuoteen 2023 asti, jonka jälkeen korko nousee prosenttiyksiköllä vuosittain. Noin edullinen korkotaso pääomalainassa ei siis jatku kovin pitkään. Myös yhtiön oma kulurakenne saattaa olla jatkossa isompi, mikäli yhtiön kasvaessa töitä ei tehdä enää niin talkoohinnoin. 31.12.2020 päättyneeseen tilinkauteen asti esimerkiksi hallituksen jäsenille ei näemmä ole maksettu palkkioita lainkaan. Tuollaiset asiat parantavat vuoden 2020 taloudellisia tunnuslukuja, mutta palkkioiden nostamattomuus tuskin jatkuu loputtomiin. Toivo vaikuttaa olevan vielä enemmän ilmaa taseeltaan kuin osasin odottaakaan.

Karon analyysissä minua oudoksutti verotusta koskeva kohta sekä se kohta, jossa hän kirjoitti:

"Yhtiöesitteen mukaan Toivon rakenteilla olevien hankkeiden arvo valmistuneena on arviolta 62 miljoonaa euroa ja sopimusvaiheessa olevien hankkeiden 232 miljoonaa euroa. Suunnittelua, rakentamista ja vuokraamista vaille valmis!"

Yhtiöesitteessä ei lue noin. Esitteessä lukee mm. näin: 

"Sopimusvaiheessa olevan kohteen hankkiminen ja rakennuttamisen aloittaminen voi viivästyä tai peruuntua esimerkiksi sopimusvastapuolesta, yleisestä markkinatilanteesta, kohteen sijaintialueeseen liittyvistä muutoksista, Yhtiön rahoitusasemasta, viranomaispäätöksistä tai muista syistä johtuen. Lisäksi Sopimusvaiheessa olevia kohteita ei ole pääsääntöisesti rahoitettu etukäteen vieraan pääoman ehtoisesti, sillä niiden rakentaminen alkaa kohteesta riippuen noin 1-5 vuoden kuluttua kohdetta koskettavan sopimuksen solmimisesta".

Toki näillä teksteillä pestään käsiä vastuustakin, mutta kyse lienee myös ihan oikeasti siitä, että ainakin osaa sopimuskohteista ei välttämättä edes halutessaan pääse heti rakentamaan.

Mitä tonttiportfolioon tulee, esitteen liitteenä on niihin liittyvää arvonmääritystä - arvioijien varoituksen kera siitä, että arvio ei täytä hyvän kiinteistöarviointitavan vaatimuksia, koska ne on toteutettu köykäisemmällä arviointitavalla. Arvioita varten kohteissa ei ole esimerkiksi käyty tutustumassa, vaan ne on tehty kirjoituspöytätyönä. Pääosa tonttiportfoliosta on ilmeisesti vuokrasopimustontteja, ja ne näyttäisi olevan arvioitu pääasiassa veikattujen tulevien tuottojen perusteella, eikä sillä perusteella, minkä arvoinen vuokraoikeussopimus olisi eteenpäin myytäessä. Vuokrasopimukset voivat mahdollistaa hyvät tuotot, mutta jos niitä jää enemmälti käsiin eikä rakentaminen ala vähään aikaan, ne voivat mahdollistaa myös juoksevien vuokrakulujen kasvun.

hm kirjoitti:

Pääomalainan korko on 1 % vuoteen 2023 asti, jonka jälkeen korko nousee prosenttiyksiköllä vuosittain. Noin edullinen korkotaso pääomalainassa ei siis jatku kovin pitkään.

Korkoa enemmän häiritsee se, että listautumisesitteessä väitetään, että lainapääoma kuuluisi osakkeenomistajille. Näinhän ei ole, vaan pääomalaina joudutaan ennen pitkää maksamaan takaisin. Jos ei makseta, korko syö osakkeenomistajien tuottoja kiihtyvällä tahdilla. Lainat pitää lukea pois osakkeenomistajien omaisuudesta. Laina onkin laskettu pois NAV:stä, mutta ei omasta pääomasta. Pääomalaina on laskettu mukaan erään Emoyhtiön omistajille kuuluva oma pääoma.

Jos siis sijoittaa Toivoon perusteena oma pääoma per osake 0,68 €, tulee ottaa huomioon, että osakkeenomistajille kuuluu tästä vain vajaat puolet.

hm kirjoitti:

Arvioita varten kohteissa ei ole esimerkiksi käyty tutustumassa, vaan ne on tehty kirjoituspöytätyönä.

Ovaro-tason kiinteistöarviointimenetelmä.

hm kirjoitti:

Pääosa tonttiportfoliosta on ilmeisesti vuokrasopimustontteja

Ovaron kohdalla vuokratontteja on pidetty pahana asiana.

Toivo kertoo listautumisesitteen sivulla 58, että 20 % sen kiinteistöistä sijaitsee vuokratonteilla, mutta sivulla A-3 vuokratontteja on 56 % (valmiit ja keskeneräiset kohteet). Kaikki tontteja yhteensä (sivu A-4) on 30, joista vuokratontteja on ainakin 22. Tarkkaan tätä ei sanota, mutta arviointiperusteissa sivulla A-2 kerrotaan, että vuokratonttien kohdalla lukee "tuottolähestymistapa" ja "lunastushinta"; näitä on siis 22 kpl.

Täytyykin kysyä, millä laskutavalla vain 20 % kiinteistöistä sijaitsee vuokratonteilla, kun kohdeluettelossa vuokratontteja on kuitenkin enemmistö.

Liittyykö tämä firma jotenkin tuohon pörssiyhtiöön? 

https://www.finder.fi/Kiinteist%C3%B6hallinto/Toivo+Projektinhallinta+O…

LänsiSuomentietäjä kirjoitti:

Liittyykö tämä firma jotenkin tuohon pörssiyhtiöön? 

https://www.finder.fi/Kiinteist%C3%B6hallinto/Toivo+Projektinhallinta+Oy...

Ainakin postiosoite on c/o Toivo Group, joten eiköhän

Yritin purkaa Toivon osavuotiskatsauksesta lukuja 

"Toivon liiketoiminta on hyvin pääomaintensiivistä ja hyvä rahoitusrakenne on yhtiölle hyvin tärkeä. Yhtiön rahoitukset koostuvat vain pankkirahoituksista, joiden pituus on pääosin noin 5-10vuotta. Pankkirahoitusten lyhennysohjelmat ovat pääosin 15–25 vuotta. Yhtiön omavaraisuusaste oli 39,3 % ja kiinteistöjen taloudellinen lainoitusaste (LTV) oli 57,3 %."

Sijoituskiinteistöt arvotettu 168 139 000 eur (vuoden 2022 lopussa 155 716 000 eur)

Korolliset nettovelat 96 333 000 eur (vuoden 2022 lopussa 92 306 000 eur)

Rahoituskulut 1 302 000 eur -> joka vastaa n. 2,7% korkoa nettovelalle. Vuoden vaihteen nettovelalle tuo tekee 2,8%)

Nettovuokratuotto 2 392 000 €/ 6 kk . Nettovuokratuotto jää vain 2,8 %:iin sijoituskiinteistöjen arvosta. Vuoden vaihteen arvolle tuo tekee 3,07 %. 

Mikäli lainojen keskikorko nousee 1,5%, niin nettovuokratuotosta lähtee  722 498/ 6kk

Nettovuokratuotto 2 392 000 €/ 6 kk

Rahoituskulut - 1 302 000 eur / 6 kk

1,5%-yksikön koron nousu: - 722 000 eur / 6kk

Nettovuokratuotosta jää korkojen jälkeen: 368 000,-

Mikäli korot eivät lähde laskuun, niin nettovelkojen korot nousevat enemmän kuin tuon 1,5 %- yksikköä.

Mistä tulos tehdään? Kiinteistöjen kehittämisestä ja sieltä saatavilla käypien arvojen korotuksilla ja vuokrien tulevaisuuden indeksikorotuksilla?

Velkavipua (57,6%) näillä riittää tähän markkinaan ihan reippaasti. Pääomia kiinni rakentamattomissa tonteissa, joiden kehittämiseen sitoutuu pääomia ennen kuin niistä alkaa syntyä kassavirtaa.

Mielestäni tämä vaikuttaa varsin riskipitoiselta tässä korkomarkkinassa.

Purettavaa firman numeroissa liiketoimintamallin taki kyllä riittää.

Terminä vähän niin ja näin tuo ”Sijoituskiinteistöt” kun pitää sisällään myös rakenteilla olevat talot ja tonttivarannon. Niillä kun oikaisee, niin nettotuottovuokra 4,5% pinnassa. Lisäksi  edelleen ilmeisesti laskemista ja LTV:tä sotkee myös gryndikohteiden velka- ja vuokravastuut, jotka mukana LTV:ssä ja taas kohteiden arvot hankintamenoon vaihto-omaisuudessa luovutukseen saakka.. 

Toivo negaroi korkojen noususta johtuen nyt kun korot ovat jo laskussa. 6% alaskirjaus kirja-arvoihin. Tulee kyllä isolla viiveellä nämä kiinteistösektorin alaskirjaukset. Isompi ongelma listaamattomalla puolella (eQ, Capman et al.), koska markkina kyllä hinnoitella näitä ulkopuolisia asiantuntijoita nopeammin.

https://sijoittajille.toivo.fi/tiedotteet?publicationId=cision-toivo-47…

Isoilla toimijoilla taitaa olla asunnot arvotettu taseessa 3,9-4,0% yieldillä. Samaan aikaan kertovat ostaessaan asuntokohteita, että tuottovaateet nousseet jo 4,5 - 5 % tasolle. Olisi aika rapsakka alaskirjaus esim. Kojamolla, mikäli asuntokannan yield nostettaisiin 3,9% -> 5 %:iin. Tuolla muutoksella alaskirjaus olisi n. 1,7 mrd euroa.

Almanakka wrote:

Toivo negaroi korkojen noususta johtuen nyt kun korot ovat jo laskussa. 6% alaskirjaus kirja-arvoihin. Tulee kyllä isolla viiveellä nämä kiinteistösektorin alaskirjaukset.

Tiedotettu 6 %:n alaskirjaus koski velattomia kirja-arvoja. Velattomiin arvoihin alaskirjauksen vaikutus on huomattavasti rajumpi. Viime osavuosikatsauksen mukaan kiinteistöjen taloudellinen lainoitusaste (LTV) oli 57,8 %.   Jos tasearvot olisi tehty jo edelliseen osavuosikatsaukseen valmiiksi 6 % alemmilla velattomilla arvoilla, kiinteistöjen taloudellisen lainoitusasteen lukuna olisi voinut lukea kaiketi seiskallakin alkava kymmenluku. Lainansaanti pankeista ei uusilla luvuilla ainakaan helpottune. Joulukuussa 2023 nopeutetussa tarjousmenettelyssä toteutettu 3 miljoonan euron osakeanti on kuitenkin välissä tuonut uutta rahaa firmaan (josta sitten on mennyt osakeannin kulutkin), jolloin taseen taloudelliset tunnusluvut eivät heikkene ihan niin paljoa kuin ne muuten olisivat heikentyneet. 

Näköjään kirjoitin edellä ihan mitä sattuu velattomista arvoista ja lainoitusasteesta. Olisi pitänyt kirjoittaa, että velattomiin arvoihin tehty leikkaus vaikuttaa velkojen jälkeiseen omaisuuden arvoon paljon rajummin. Jos omaisuuden markkina-arvoksi olisi kirjattu vaikkapa 100 M ja siitä on lainoitettu 57, 8%, niin lainaa on 57,8 M ja omaisuudella on lainan jälkeistä arvoa 44,2 M. Jos markkina-arvoa kirjataan alas 6 % eli näillä luvuilla 6 M, lainan määrä ei kutistu yhtään, mutta lainan jälkeisen omaisuuden arvo kutistuu 44,2 M:sta 6 M:lla eli 38,2 M:n tasolle, mikä tarkoittaa vajaa 14 prosenttia pienempää velkojen jälkeistä arvoa. 

Ennen tulosvaroitusta Toivo Group tiedotti tammikuun 2024 alussa, että johto oli myynyt pienen määrän osakkeitaan. Lokakuussa 2023 tiedotettiin hallituksen jäsenen erosta.  21.12.2023 tiedotettiin, että "Yhtiö on solminut tai aloittanut vuoden 2023 aikana useita kassavirtaliiketoiminnan hankkeita. Hankkeet luovat siltaa yhtiöllä kohti taseinvestointien uudelleen käynnistämistä". Rivien välistä luettuna tekstin taseinvestointien "uudelleen käynnistämisestä" saattaisi tulkita niin, että vuonna 2023 yhtiö ei mahdollisesti ole toiminut välttämättä koko ajan oman strategiansa mukaan yhdistäen "koko kiinteistöliiketoiminnan arvoketjun aina kiinteistökehityksestä rakennuttamiseen ja valmiin kiinteistön omistamiseen, hallinnointiin ja vuokraukseen". Q3:lta julkaistun osavuosikatsauksen mukaan "Yhtiö ei aloittanut heinä-syyskuun aikana uusia kohteita." Vanhat kohteet ovat ilmeisesti jääneet suurelta osin omistukseen, ja 3300 asunnon laajuiseksi aiemmin kooltaan tiedotetusta hankesalkusta on alettu ilmeisesti tehdä omaperustaisten hankkeiden sijaan yhä useammin muille suoraan myytäviä urakoita. Siitä kertyy liikevaihtoa, mutta se on erilaista liiketoimintaa kuin mitä yhtiön strategiaksi aikoinaan esitettiin.