Eihän tuo karmea sijoitus olisi edes tuolla Petterin laskelmalla jos taloyhtiö on kunnossa ja vuokralaisia riittää. Harvoin isompien kaupunkien keskustat ovat hyviä SIJOITUSkohteita. Pirkanmaalla hyvä esimerkki on / oli Ylöjärvi. Kysyntää yksiöistä on enemmän kuin tarjontaa ja vielä muutama vuosi sitten asuntojen hintataso oli aivan muuta kuin Tampereen lähiöissä. Vuokrataso sensijaan hyvin lähelle, paikoin jopa yli Tampereen tason. Matkaa voi kuitenkin olla alle 10km Tampereen keskustaan.
"Lisäksi väitän, että asuntojen hinnat ovat tulleet Suomessakin sen kymmenen prosenttia huipuistaan alas. Tässä käsite ”hinta” tarkoittaa sitä hintaa, jonka myydessä saisi, eikä niinkään Tilastokeskuksen julkaisemia lukuja." @AkiPyysinghttps://t.co/zle99PCK07
Blogiin tietty käy, mutta muuten on melko yksinkertaistettua puhua asuntojen hinnanlaskusta yhdellä prosenttiluvulla.
Toinen mistä media tykkää on nuo kuukausimuutokset. Niitä ekstrapoloimalla saa aina huikeita lukuja. Kausivaihtelu sotkee vertailua, syksyisin hinnat aina suhteessa laskee ja keväisin nousee.
Todellisuudessa pitäisi aina verrata vuosimuutosta.
Tuohon yhden luvun käyttöön oma ennustukseni asuntojen hintamuutoksesta vaikka ensi kevään eli huhtikuun vuositarkastukseen:
Pk-seudun vanhat asunnot -6%
Maakuntien vanhat asunnot -12%
Jälkimmäinen luku on noin paljon isompi siksi, että maakunnista löytyy enemmän semmoista 10-20k sähkölämmitteistä taloa jotka on sähkön hinnannousun myötä muuttuneet käytännössä arvottomiksi tai -1€ arvoisiksi. Ihan en ole varma miten paljon tuo indekseihin vaikuttaa.
Blogiin tietty käy, mutta muuten on melko yksinkertaistettua puhua asuntojen hinnanlaskusta yhdellä prosenttiluvulla.
Toinen mistä media tykkää on nuo kuukausimuutokset. Niitä ekstrapoloimalla saa aina huikeita lukuja. Kausivaihtelu sotkee vertailua, syksyisin hinnat aina suhteessa laskee ja keväisin nousee.
Todellisuudessa pitäisi aina verrata vuosimuutosta.
Tuohon yhden luvun käyttöön oma ennustukseni asuntojen hintamuutoksesta vaikka ensi kevään eli huhtikuun vuositarkastukseen:
Pk-seudun vanhat asunnot -6%
Maakuntien vanhat asunnot -12%
Jälkimmäinen luku on noin paljon isompi siksi, että maakunnista löytyy enemmän semmoista 10-20k sähkölämmitteistä taloa jotka on sähkön hinnannousun myötä muuttuneet käytännössä arvottomiksi tai -1€ arvoisiksi. Ihan en ole varma miten paljon tuo indekseihin vaikuttaa.
Kerrankin olen Kilpparin kanssa samaa mieltä 🥳.
Harmittelinkin juuri, että miksi en kirjoittanut "reuna-alueilla enemmän, Helsingissä vähemmän". Mutta olin aika sumussa kirjoittaessani, ja tällä kertaa kyse ei ollut viinasta.
Huomauttaisin kuitenkin, että kyseessä on sunnuntaisin ilmestyvä kolumni☝. Johon ei ole soveliasta kirjoittaa mitä sattuu.
Ja lisäksi seuraisin kyllä mieluummin asuntomarkkinaa päivästä tai edes kuukaudesta toiseen kuin vuosimuutoksena. Koska niin se oikeasti elää. Kausivaihtelu taas sitten pitäisi puhdistaa luvuista. Tämän projektin jätän tilastotieteilijöille.
En ole minäkään tilastotieteilijä, mutta valaisevia nämä Etuoven kaupunkikohtaiset mediaanitilastot. Tätä kirjoittaessa ei toki vielä näy marraskuun tilanne. Otetaan Helsinki, kaupunki Itämeren rannalla.
Kohteiden määrä kasvanut viime vuoden lokakuusta +60 %, myytävää siis riittää. Markkinointiajat karkeasti tuplaantuneet. Vaihtuvuus laskenut, eipä ihme: markkinan likviditeetti heikentynyt.
Ainoastaan pyyntihinnat eivät ole oikeastaan joustaneet. En ota kantaa siihen, mikä oikea tason lasku olisi, mutta välittäjät maalailevat edelleen melko ruusuista kuvaa myyjille?
Ainoastaan pyyntihinnat eivät ole oikeastaan joustaneet. En ota kantaa siihen, mikä oikea tason lasku olisi, mutta välittäjät maalailevat edelleen melko ruusuista kuvaa myyjille?
Kiinteistövälittäjän ongelma ei ole niinkään kuinka myydä asuntoja. Tai on siinäkin oma hommansa, mutta paljon vaikeampi on saada myyntiin asuntoja, joissa myyjä on valmis myymään markkinahintaan. Tässä taas perinteinen metodi on maalata ruusuista kuvaa hinnasta, jotta saisi toimeksiantosopimuksen. Ja sen jälkeen taivutella myyjä suostumaan myymään parhaaseen tarjoukseen. Ja näin laskumarkkinassa pyynnit tulevat paljon myöhemmin alas kuin toteutuvat kauppahinnat.
Jälkimmäinen luku on noin paljon isompi siksi, että maakunnista löytyy enemmän semmoista 10-20k sähkölämmitteistä taloa jotka on sähkön hinnannousun myötä muuttuneet käytännössä arvottomiksi tai -1€ arvoisiksi. Ihan en ole varma miten paljon tuo indekseihin vaikuttaa.
Ei ne nyt ihan arvottomiksi muutu, ellei oleteta että sähkön hinta on pysyvästi noussut tälle tasolle. Harvempi myyjä tai ostaja kai näin ajattelee. Mikäli sähkön ja sähkölämmityksen hinta olisi pysyvästi tätä tasoa, se aiheuttaisi kyllä suuria hintamuutoksia.
Maakunnissa on toki likimain arvottomia taloja muuten kun korjattavaa riittää ja tontin arvo ei ole kovin korkea.
Ei ne nyt ihan arvottomiksi muutu, ellei oleteta että sähkön hinta on pysyvästi noussut tälle tasolle. Harvempi myyjä tai ostaja kai näin ajattelee. Mikäli sähkön ja sähkölämmityksen hinta olisi pysyvästi tätä tasoa, se aiheuttaisi kyllä suuria hintamuutoksia.
Maakunnissa on toki likimain arvottomia taloja muuten kun korjattavaa riittää ja tontin arvo ei ole kovin korkea.
Jos tyypillisen sähköllä lämpenevän vuokratontilla olevan vanhan mökin lämmityskulut on olleet esim 500e/kk ja nousevat vaikka 2500euroon, niin ei siinä talossa kannata enää oikein asua. Jos talon arvo oli ennen 10-20k niin ei siihen mitään energiaremonttejakaan kannata tehdä. Kyllä tässä tapauksessa se hinnanlasku on lähemmäs 100%.
Ja jos joku ei tiedä, niin noiden arvo tuskin nousee kun ovat pari vuotta kylmiltään.
Suomi on täynnä pikkukuntia joissa noita herkkuja on kunnan tontilla, mielenkiintoista nähdä miten näiden purkuja tullaan tekemään, kun purkujen viranomaisvaatimukset ovat kasvaneet ja kustannus tyypillisesti 10-20k.
Jos jollain näitä on, niin kannattaa tarkastaa vuokrasopimus miten siellä on kirjattu tontin entisöinti sopimuksen lopussa.
Ongelmaa ei ole jos tontti on haluttu. Siitä, miten moneen suomen kuntaan vielä kannattaa rakentaa uudistuotantoa, voi olla sitten kahta tai useampaakin mielipidettä.
Ei ne nyt ihan arvottomiksi muutu, ellei oleteta että sähkön hinta on pysyvästi noussut tälle tasolle. Harvempi myyjä tai ostaja kai näin ajattelee. Mikäli sähkön ja sähkölämmityksen hinta olisi pysyvästi tätä tasoa, se aiheuttaisi kyllä suuria hintamuutoksia.
Maakunnissa on toki likimain arvottomia taloja muuten kun korjattavaa riittää ja tontin arvo ei ole kovin korkea.
Jos tyypillisen sähköllä lämpenevän vuokratontilla olevan vanhan mökin lämmityskulut on olleet esim 500e/kk ja nousevat vaikka 2500euroon, niin ei siinä talossa kannata enää oikein asua. Jos talon arvo oli ennen 10-20k niin ei siihen mitään energiaremonttejakaan kannata tehdä. Kyllä tässä tapauksessa se hinnanlasku on lähemmäs 100%.
Ja jos joku ei tiedä, niin noiden arvo tuskin nousee kun ovat pari vuotta kylmiltään.
Suomi on täynnä pikkukuntia joissa noita herkkuja on kunnan tontilla, mielenkiintoista nähdä miten näiden purkuja tullaan tekemään, kun purkujen viranomaisvaatimukset ovat kasvaneet ja kustannus tyypillisesti 10-20k.
Jos jollain näitä on, niin kannattaa tarkastaa vuokrasopimus miten siellä on kirjattu tontin entisöinti sopimuksen lopussa.
Ongelmaa ei ole jos tontti on haluttu. Siitä, miten moneen suomen kuntaan vielä kannattaa rakentaa uudistuotantoa, voi olla sitten kahta tai useampaakin mielipidettä.
Nyt on hiukan vedetty mutkia suoriksi. Ensinnäkin hinta voi olla 0€ jos energia on näin kallista tästä ikuisuuteen. Toisekseen, toi sun 500€/kk sähkölämmitykseen ennen kriisiä ei missään nimessä ole tyypillinen. Se tarkoittaisi vanhoilla hinnoilla yli 40 000kwh kulutusta? Tällaisia varmaan voi olla, mutta harhaanjohtavaa ottaa esimerkiksi. Ääriesimerkkejä toki aina on.
Ei ne nyt ihan arvottomiksi muutu, ellei oleteta että sähkön hinta on pysyvästi noussut tälle tasolle. Harvempi myyjä tai ostaja kai näin ajattelee. Mikäli sähkön ja sähkölämmityksen hinta olisi pysyvästi tätä tasoa, se aiheuttaisi kyllä suuria hintamuutoksia.
Maakunnissa on toki likimain arvottomia taloja muuten kun korjattavaa riittää ja tontin arvo ei ole kovin korkea.
Jos tyypillisen sähköllä lämpenevän vuokratontilla olevan vanhan mökin lämmityskulut on olleet esim 500e/kk ja nousevat vaikka 2500euroon, niin ei siinä talossa kannata enää oikein asua. Jos talon arvo oli ennen 10-20k niin ei siihen mitään energiaremonttejakaan kannata tehdä. Kyllä tässä tapauksessa se hinnanlasku on lähemmäs 100%.
Ja jos joku ei tiedä, niin noiden arvo tuskin nousee kun ovat pari vuotta kylmiltään.
Suomi on täynnä pikkukuntia joissa noita herkkuja on kunnan tontilla, mielenkiintoista nähdä miten näiden purkuja tullaan tekemään, kun purkujen viranomaisvaatimukset ovat kasvaneet ja kustannus tyypillisesti 10-20k.
Jos jollain näitä on, niin kannattaa tarkastaa vuokrasopimus miten siellä on kirjattu tontin entisöinti sopimuksen lopussa.
Ongelmaa ei ole jos tontti on haluttu. Siitä, miten moneen suomen kuntaan vielä kannattaa rakentaa uudistuotantoa, voi olla sitten kahta tai useampaakin mielipidettä.
Toki kun otat esimerkiksi 10k -20k hintaisen mökin niin sen arvo onkin jo about nolla. Mutta 50k tai 100k maksavan kohteen osalta merkkaa mitä kulut ovat 6kk päästä ja 6v ja 16v päästä. Asunto on ihan ok edelleen jos kulut laskevat takaisin 6kk päästä kun Olkiluoto puskee sähköä, eikä se ole muuttunut arvottomaksi, vaikka *juuri nyt* sen kulut ovat kohtuuttomat.
Joitakin kohteita on saanut edellisinä vuosinakin likimain ilmaiseksi. Esimerkiksi tunnin ajomatkan päästä Tampereelta on voinut ostaa tuollaisia 10k maksavia rivitaloasuntoja tai muita kohteita jos on halunnut. Korjausvelkaa, sijainti syrjässä, muuttotappiokunta niin ei se auta että saa ison tontin ja luonnonrauhaa ja alle tunnin ajomatkan päässä on parikin isompaa kaupunkia.
Ei ne nyt ihan arvottomiksi muutu, ellei oleteta että sähkön hinta on pysyvästi noussut tälle tasolle. Harvempi myyjä tai ostaja kai näin ajattelee. Mikäli sähkön ja sähkölämmityksen hinta olisi pysyvästi tätä tasoa, se aiheuttaisi kyllä suuria hintamuutoksia.
Maakunnissa on toki likimain arvottomia taloja muuten kun korjattavaa riittää ja tontin arvo ei ole kovin korkea.
Jos tyypillisen sähköllä lämpenevän vuokratontilla olevan vanhan mökin lämmityskulut on olleet esim 500e/kk ja nousevat vaikka 2500euroon, niin ei siinä talossa kannata enää oikein asua. Jos talon arvo oli ennen 10-20k niin ei siihen mitään energiaremonttejakaan kannata tehdä. Kyllä tässä tapauksessa se hinnanlasku on lähemmäs 100%.
Ja jos joku ei tiedä, niin noiden arvo tuskin nousee kun ovat pari vuotta kylmiltään.
Suomi on täynnä pikkukuntia joissa noita herkkuja on kunnan tontilla, mielenkiintoista nähdä miten näiden purkuja tullaan tekemään, kun purkujen viranomaisvaatimukset ovat kasvaneet ja kustannus tyypillisesti 10-20k.
Jos jollain näitä on, niin kannattaa tarkastaa vuokrasopimus miten siellä on kirjattu tontin entisöinti sopimuksen lopussa.
Ongelmaa ei ole jos tontti on haluttu. Siitä, miten moneen suomen kuntaan vielä kannattaa rakentaa uudistuotantoa, voi olla sitten kahta tai useampaakin mielipidettä.
Minkälainen mahtaa olla vuokratontilla oleva talo, jonka arvo on ollut 10-20k€ ja lämmityskulut aiemmin 6000€/vuosi ja nyt 30.000€/vuosi?
Ihan uteliaisuudesta tiedustelen miltä esimerkin talo mahtaisi näyttää. Itse kun asun sähkölämmitteisessä rintamamiestalossa niin tiedän, ettei se ainakaan ole lähelläkään esimerkin lukuja. Tontti on tosin oma mutta se ei lämmityskustannuksiin vaikuttane. Esimerkit joiden lämmittämisen niellään vaativan noin paljon sähköä (0.05€/kWh hinnalla + 0.05€/kWh siirtoon tarkoittaa 60.000kwh/vuosikulutusta eli lähinnä kai esim vanhaa koulurakennusta tai "ökypalatsia") eivät ole tainneet juurikaan mahtua 10-20k€ hintahaarukkaan. Toki jokunen löytynee mutta missä noita taloja on pullollaan?
Rintamamiestalot ovat yleensä melko pieniä, joissakin ei ole kuin 45neliötä. Semmoista vielä lämmittääkin jollain suht mahdollisilla kustannuksilla.
Melko tavalliseen 150m2 mökkiin vähän pohjoisempana kuulin kuluvan 45Mwh mutta Googlen mukaan itse lämmitykseen ei pitäisi kulua edes 20Mwh. Riippuu eristeiden määrästä ja veden käytöstä. Maksaako se sitten jonain tulevana vuonna 10000e vai 45000e on arvauskysymys.
Sinähän voit antaa omat neliöt ja kulutustiedot, niin saadaan faktaa huhupuheiden sijaan?
Lisäys: Oma kiinteä hinta sähkölle on nyt 25snt ja siihen siirto päälle. Sen hintaa en muista. Eiköhän talven aikana euron haamuraja mene jo rikki kevyesti, kun pakkaset tulee.
5snt oli vertailtu aiemmin 500€/kk sinun mukaasi maksaneeseen sähköön. "Aiemmin" tuo noin 5snt oli ihan normihinta. Ja toki noita hintoja on vielä juoksevissa kiinteissä soppareissa. Mutta se on taas ihan toinen juttu.
Omat lukemani ovat noin 100 neliötä (viralliset alle, epäviralliset yli) ja noin 15tkwh/vuosi. Eli kk-hintoina siirtoineen "aiemmilla" hinnoilla reilun satkun kuussa ja nykypörssisähkön hinnoilla (oletan 2022 keskihinnaksi 30snt/kWh, saa korjata) luokkaa 400€/kk. Tähän jos vertaa niin lämmittäisi melkoisen hallin noilla sinun esittämilläsi sähkölaskuilla. Mun on vaikea nähdä että tuo 300€/kk lisälasku sähköstä tekisi talostani arvottoman vaikka kieltämättä sekin suupielet vetää alaspäin. Varsinkin kun tämä tuskin on mikään pysyvä tilanne.
Näillä näppäimillä voi olla poikkeuksellisen hyvä aika (jos tulee vastaan ja on tarvetta) ostaa hyväkuntoinen omakotitalo, jossa on suora sähkölämmitys, mutta vesikiertoinen lattialämmitys.
Tarina jatkuu: Savon Sanomat julkaisi aiheesta aika ärhäkän jutun. En tosin löytänyt sitä netistä, ehkä ei ole sinne viety. Paperilehdessä oli jo kuitenkin.
Otsikkona "Kymppitonnien vastikket jäivät muiden kontolle".
Kakkonen oli kuumennut toimittajalle ja sanonut mm. "Onko sinulla sukupuolitauteja on varmaan seuraava kysymys".
Toimittaja dokumentoi lämpenemisen ja kaivoi esille, että Kakkonen ja bulvaani olivat askarrelleet samassa kioskissa jo 20 vuotta sitten. Ja bulvaanin varattomuus oli perua jo noilta ajoilta.
Jutussa ei esitetä Kakkosta niinkään hyvässä valossa kuin Hesarin jutussa "Haaskalla" https://www.hs.fi/sunnuntai/art-2000009145187.html. Höpönpöpönsä Sormusen aggressiivisuudesta, minkä takia sen kanssa ei voinut tehdä kauppaa, osoitetaan sopimattomaksi aikajanaan, kuten miekin aiemmin selitin.
Juttu on niin kovaa (joskin totuudenmukaista ja loogista) tekstiä, että K2 katsoi tarpeelliseksi heittää pyyhkeen kehään, ja on ilmeisesti maksamassa vastikkeita. Ei sitä liikemiehenä pärjääkään, ellei tappioitaan tunnusta. Ja ehkä Kyösti oppi vihdoin, että toimittajille vittuileminen on vaarallista. Miekin olen välillä ollut vähän kusi sukassa mahdollisista häväistysjutuista, koska olen aika ahkerasti ollut kritisoimassa erilaisia toimittajia. Ja pelkistä julkaistuista kolumneistani saisi paljon materiaalia, mistä eivät sen enempää äiskä kuin lapsetkaan olisi ylpeitä. Mutta onnekseni en ole suostunut ikinä ehdokkaaksi millekään puolueelle (tänäkin vuonna on kysytty) enkä siten suurta yleisöä kiinnostava.
Rintamamiestalot ovat yleensä melko pieniä, joissakin ei ole kuin 45neliötä. Semmoista vielä lämmittääkin jollain suht mahdollisilla kustannuksilla.
Melko tavalliseen 150m2 mökkiin vähän pohjoisempana kuulin kuluvan 45Mwh mutta Googlen mukaan itse lämmitykseen ei pitäisi kulua edes 20Mwh. Riippuu eristeiden määrästä ja veden käytöstä. Maksaako se sitten jonain tulevana vuonna 10000e vai 45000e on arvauskysymys.
Sinähän voit antaa omat neliöt ja kulutustiedot, niin saadaan faktaa huhupuheiden sijaan?
No mulla on kyllä 5snt sähköä, kiinteä sopimus vielä voimassa..
Mutta vakavasti, heitit ensin että "tyypillinen 10-20k maksava mökki on muuttunut arvottomaksi" ja sitten kun mm. minä kritisoin tätä melkoisena ääritapauksena niin et tiedäkään miten paljon talot kuluttavat sähköä?
Aika moni omakotitalo pyörii vuosikulutukseltaan noin 20MWh kohdalla. Rintamamiestalossa voi joskus olla 45 *asuinneliötä* mutta lämmitettäviä kuutiometrejä (ja lattiaa) on yleensä huomattavasti enemmän kun 45 asuinneliön päälle helpostikin löytyy 60 neliötä lämmintä tilaa, jota ei lasketa asuinneliöiksi. Olen aika monta taloa katsonut ja alle 100 kokonaisneliömetrin ok-talot ovat hyvin harvinaisia kun ei puhuta kesämökeistä.
Pieni vanha ok-talo voi päästä suoralla sähköllä johonkin 12MWh kulutukseen, mutta sen alle ei mene jos sähkön apuna ei ole ilmalämpöpumppua tai takkaa tai muuta vastaavaa. Uusia passiivitaloja on, joissa tämä voi toteutua, mutta ne eivät ole mitenkään kovin yleisiä. Ja eivät ole mitään 10-20ke maksavia.
Se tulevaisuuden arvattu energian hinta on yksi mikä määrittää onko mökki arvoton. Mutta jos menet huutokaupat.com tai etuovi.com katsomaan niin paljon löytyy niitä likimain 0e maksavia kämppiä, joissa tontilla on joku arvo, mutta rakennuksella ei juuri mitään. Ostajaa ei löydy kun sijainti on syrjässä ja korjausvelkaa on kerätty isosti, eikä se varsinaisesti muutu siitä vaikka energian olettaisi olevan jatkossa halpaa.
Jossain vaiheessa voi kyllä alkaa rytinä kuulumaan asuntomarkkinoilla. Minulla on esim 2018 valmistunut kaksio autohallipaikalla, huippusijainnilla top10 yliopistokaupungissa. Taloyhtiölainan korot nousee nyt ensi vuoden alussa 0,9%->3,6%. Jos/kun laskin oikein, niin n.200€ positiivinen kassavirta muuttuu n. 200€ negatiiviseksi kassavirraksi. Onneksi ei ole tonttivuokrien nousupaineita.
Minulla ei henkilökohtaisesti ole tuonkaan kanssa ongelmaa, koska en ole koskenut vuokratiliin, vaan sinne on kertynyt nuo positiiviset kassavirrat ja näin ollen siellä on hyvä puskuri. Mutta paljon on niitä, joilla ei ole sitä puskuria, vaan se raha on käytetty siihen fire-elämiseen ja niitä asuntoja on kertynyt kaksinumeroisia määriä. Ja nimenomaan noita uudiskohteita taloyhtiölainalla. Eiköhän tässä ainakin pieni asuntojen hintapudotus saada aikaiseksi seuraavan vuoden-puolentoista aikana, kun vaikutukset alkaa siirtymään markkinoille.
Ainakin Nordea on muuttanut asuntosijoituslainojen politiikkaa, vaaditaan 25% omaa rahoitusta käteisänä eli ei käy enää pelkät vakuudet ja lisäksi tililtä pitää löytyä puskuria 6kk vastikkeita vastaava rahasumma per sijoitusasunto. Onko havaintoja?
Jossain vaiheessa voi kyllä alkaa rytinä kuulumaan asuntomarkkinoilla. Minulla on esim 2018 valmistunut kaksio autohallipaikalla, huippusijainnilla top10 yliopistokaupungissa. Taloyhtiölainan korot nousee nyt ensi vuoden alussa 0,9%->3,6%. Jos/kun laskin oikein, niin n.200€ positiivinen kassavirta muuttuu n. 200€ negatiiviseksi kassavirraksi. Onneksi ei ole tonttivuokrien nousupaineita.
Minulla ei henkilökohtaisesti ole tuonkaan kanssa ongelmaa, koska en ole koskenut vuokratiliin, vaan sinne on kertynyt nuo positiiviset kassavirrat ja näin ollen siellä on hyvä puskuri. Mutta paljon on niitä, joilla ei ole sitä puskuria, vaan se raha on käytetty siihen fire-elämiseen ja niitä asuntoja on kertynyt kaksinumeroisia määriä. Ja nimenomaan noita uudiskohteita taloyhtiölainalla. Eiköhän tässä ainakin pieni asuntojen hintapudotus saada aikaiseksi seuraavan vuoden-puolentoista aikana, kun vaikutukset alkaa siirtymään markkinoille.
Tuossa laskelmaa, täysin toivotonhan tämä tilanne joillekin on.
Ainakin Nordea on muuttanut asuntosijoituslainojen politiikkaa, vaaditaan 25% omaa rahoitusta käteisänä eli ei käy enää pelkät vakuudet ja lisäksi tililtä pitää löytyä puskuria 6kk vastikkeita vastaava rahasumma per sijoitusasunto. Onko havaintoja?
Hmm, näinkö on? Vähenee kyllä asuntosijoitukset huolella. Eli pitää laittaa kaikki lyhennesvapaille ja kerätä käteistä jos haluaa jatkossa ostella? Miksiköhän näin.. Eikös olisi parempi indeksoida niitä nykyisiä alaspäin. Tarkoitan siis sitä, että eikö tosiaan Nordea anna lainaa velatonta kämppää vastaan? Kuulostaa hyvin erikoiselta. Voihan se toki noinkin olla.
Muilta sijoittajilta kuullut, että myös muilla pankeilla linja tiukentunut.
Nordealla mukavasti näkemystä Ruotsalaisissa kiinteistösijoittajissa, joten sikäli ymmärrrettävää jos pääkonttorilla on tehty kategorinen linjaus vähentää kiinteistöpuolen riskejä.
Ainakin Nordea on muuttanut asuntosijoituslainojen politiikkaa, vaaditaan 25% omaa rahoitusta käteisänä eli ei käy enää pelkät vakuudet ja lisäksi tililtä pitää löytyä puskuria 6kk vastikkeita vastaava rahasumma per sijoitusasunto. Onko havaintoja?
Hmm, näinkö on? Vähenee kyllä asuntosijoitukset huolella. Eli pitää laittaa kaikki lyhennesvapaille ja kerätä käteistä jos haluaa jatkossa ostella? Miksiköhän näin.. Eikös olisi parempi indeksoida niitä nykyisiä alaspäin. Tarkoitan siis sitä, että eikö tosiaan Nordea anna lainaa velatonta kämppää vastaan? Kuulostaa hyvin erikoiselta. Voihan se toki noinkin olla.
Kieltämättä. Velaton kämppä luulisi olevan ihan hyvä vakuus.
Jossain vaiheessa voi kyllä alkaa rytinä kuulumaan asuntomarkkinoilla. Minulla on esim 2018 valmistunut kaksio autohallipaikalla, huippusijainnilla top10 yliopistokaupungissa. Taloyhtiölainan korot nousee nyt ensi vuoden alussa 0,9%->3,6%. Jos/kun laskin oikein, niin n.200€ positiivinen kassavirta muuttuu n. 200€ negatiiviseksi kassavirraksi. Onneksi ei ole tonttivuokrien nousupaineita.
Minulla ei henkilökohtaisesti ole tuonkaan kanssa ongelmaa, koska en ole koskenut vuokratiliin, vaan sinne on kertynyt nuo positiiviset kassavirrat ja näin ollen siellä on hyvä puskuri. Mutta paljon on niitä, joilla ei ole sitä puskuria, vaan se raha on käytetty siihen fire-elämiseen ja niitä asuntoja on kertynyt kaksinumeroisia määriä. Ja nimenomaan noita uudiskohteita taloyhtiölainalla. Eiköhän tässä ainakin pieni asuntojen hintapudotus saada aikaiseksi seuraavan vuoden-puolentoista aikana, kun vaikutukset alkaa siirtymään markkinoille.
Kaiken järjen mukaan ensi vuonna tuo rytinä alkaa realisoitumaan.
"Verottajan tilastojen mukaan suomalaisten veronalaiset mediaanitulot olivat vuonna 2021 noin 26 300 euroa. Tuloissa on mukana sekä ansio- että pääomatulot. Verovuonna 2020 tulot olivat 25 500 euroa." Lähde: https://www.hs.fi/talous/art-2000009238230.html
Otetaan mielestäni ihan realistinen oletus, että pariskunta käyttää asunnon lainanlyhennykseen 1000€ / kk. Tuolla summalla sait 0,7% korolla otettua (euribor 0%, marginaali 0,7%) lainaa 278 000€ jos laina-aika on 25v. Kuukausierä 998€.
Tänä päivänä euribor on 2,87% (euribor 12kk 6.12.) tuohon kun lisätään sama marginaali 0,7 saadaan kokonaiskoroksi 3,57 voidaan samoilla spekseillä (25 v laina) ottaa enää lainaa 199 000€. Kuukausierä 993€.
Tähän kun vielä huomioidaan muu inflaatio: sähkö, bensa, ruuan hinta, taloyhtiöidenlainojen nousu, vesi, taloyhtiöiden hoitokulutkin nousevat meillä ainakin 7%.
Riittääkö monella enää tuota 1000€ / kk lainan lyhentämiseen vai pitäisikö se jo mitoittaa pienempään summaan, esim 700-800€ / kk.
Otetaan mielestäni ihan realistinen oletus, että pariskunta käyttää asunnon lainanlyhennykseen 1000€ / kk. Tuolla summalla sait 0,7% korolla otettua (euribor 0%, marginaali 0,7%) lainaa 278 000€ jos laina-aika on 25v. Kuukausierä 998€.
Olettaen, että maksykyky ja vakuudet riittävät. Aika paljon on kiinni tuloista, perheen koosta, muista veloista, kuluista jne. Kahden mediaanituloisen lapsiperhe ei välttämättä saanut läheskään tuota summaa lainattua.
Maksukykytarkastelu tehdään 6%/25v, jolloin maksukyvyn pitääkin riittää n. 1800€ kk-erään
(minun Excel antaa myös noilla parametreilla kk-eräksi 1010,38 + kulut, mutta se on sivuseikka)
Mediaanituloilla ei tosiaan kannata ottaa 200k lainaa. Tarkastelussa on kiinnostavaa minusta se paljonko lainaa on suhteessa tuloihin. Tässä on jotain tilastoa asiasta.
Aika kehnosti menee jos 3% korkotaso pöräyttää kuralle yksityishenkilöiden talouden ja ammattisijoittajien talouden niin että nähdään merkittävää laskua ja konkursseja. Silloin on riskinhallinta ja järki väistynyt ahneuden tieltä ja ahneella on .. paskainen loppu.
Ainakin Nordea on muuttanut asuntosijoituslainojen politiikkaa, vaaditaan 25% omaa rahoitusta käteisänä eli ei käy enää pelkät vakuudet ja lisäksi tililtä pitää löytyä puskuria 6kk vastikkeita vastaava rahasumma per sijoitusasunto. Onko havaintoja?
Hmm, näinkö on? Vähenee kyllä asuntosijoitukset huolella. Eli pitää laittaa kaikki lyhennesvapaille ja kerätä käteistä jos haluaa jatkossa ostella? Miksiköhän näin.. Eikös olisi parempi indeksoida niitä nykyisiä alaspäin. Tarkoitan siis sitä, että eikö tosiaan Nordea anna lainaa velatonta kämppää vastaan? Kuulostaa hyvin erikoiselta. Voihan se toki noinkin olla.
Kieltämättä. Velaton kämppä luulisi olevan ihan hyvä vakuus.
Nordealle käy vain tuo 25% käteistä, vahvistettu useamman asuntosijoittajan toimesta. Toki voi parhailla asiakkailla olla eri kohtelu.
Ja kuulema pienemmät pankit (S ja SP) eivät tarjoa sijoituslainoja enää asuntoihin lainkaan. Danske ei ota uusia asiakkaita/pankinvaihtajia.
Toimittaja dokumentoi lämpenemisen ja kaivoi esille, että Kakkonen ja bulvaani olivat askarrelleet samassa kioskissa jo 20 vuotta sitten. Ja bulvaanin varattomuus oli perua jo noilta ajoilta.
Tämähän meni kuten elokuvissa. Arvottomat osakkeet maksukyvyttömälle välikädelle ja nimi lehteen.
Helsingin asuntomarkkina näyttää nyt pysähtyneeltä. Marraskuussa 2022 myytiin 46% vähemmän vanhoja asuntoja ja 64% vähemmän uudiskohteita kuin marraskuussa 2021. Kauppahinnat taas on laskivut alkuvuonna 6,1 %.
Kun energian hinta taivaissa, korot nousseet ja kuluttajaluottamus pohjamudissa hyvin heikko kysyntä jatkunee jonkin aikaa. Asuntojen kauppahinnat kuitenkin aika harvoin tipahtavat kovin nopeasti.
Itse oletan, että Helsingissä asuntojen nimellishinnat tässä suhdanteessa tipahtavat 15% -30% huipusta. 6% on toki jo laskusta tapahtunut tilastoissa, todellisuudessa kai enemmänkin, kun hyvät kohteet myyvät paremmin. Tällä hetkellä kuitenkin asuntojen ostajat yhä odottelevat asuntojen halpenemista eli voimakas lasku jatkunee kuukausia ja voi hyvin olla että asuntokauppa paremmin elpyy vasta keväällä 2024 huomattavasti nykyistä alemmilla hintatasoilla.
Aika kova lasku, jos 30 %:ia tulisi. Koitin vähän kaivaa hintadataa, niin 15 %:n tiputus meinaisi paluuta vuoden 2018 tasolle - en pidä missään nimessä mahdottomana. Mutta 30 %:n lasku tarkoittaisi sitten jotain vuoden 2012 tasoa. Ja nämä siis nimellishintoina, mutta myönnetään, että katsoin silmämääräisesti graafeista, kun en pikaisella googlauksella ihan haluamanlaistani datasettiä löytänyt, enkä jaksanut alkaa sellaista koostamaan itse. En myöskään ihmettelisi, jos asuntoakuppa lähtisi elpymään kunnolla vasta 2024, eli suurimmilta osin samaa mieltä, mutta 30 %:n laskuun en usko, sanotaan, että 10 - 20 %.
