Jotta pääsisin Ovaron sijoituksen osalta koskaan voitolle niin yhtiön täytyy pystyä melko lailla hyvään tekemiseen jatkossa. Investor Housen kautta saatujen lahjaosakkeiden (10 kpl) varainsiirtoveroilmoituksen jätin tyhmyyttäni 40 päivää myöhässä. Nyt on oppirahat maksettu varainsiirtoveroilmoituksen tekemisen osalta. Hetken ehdin toivoa, että seuraamusmaksu jäisi määrämättä koska varallisuusveroakaan ei olisi luonnollisesti mennyt noin pienestä summasta (41,20 e).
Jotta pääsisin Ovaron sijoituksen osalta koskaan voitolle niin yhtiön täytyy pystyä melko lailla hyvään tekemiseen jatkossa. Investor Housen kautta saatujen lahjaosakkeiden (10 kpl) varainsiirtoveroilmoituksen jätin tyhmyyttäni 40 päivää myöhässä. Nyt on oppirahat maksettu varainsiirtoveroilmoituksen tekemisen osalta. Hetken ehdin toivoa, että seuraamusmaksu jäisi määrämättä koska varallisuusveroakaan ei olisi luonnollisesti mennyt noin pienestä summasta (41,20 e).
Onneksi selviää vielä suht halvalla. Itseltäni jäi kerran viime vuosituhannella varainsiirtoveroilmoitus tekemättä ajallaan kiinteistökaupasta, tuli melko kalliiksi (silloin lyötiin suoraan prosenttipohjainen korotus, olikohan 20% alkavalta puolelta vuodelta)
"Saneerattavaa jäi vielä, mutta kehittäminenkin eteni
Ovaro jatkoi vuonna 2020 lokakuussa 2018 alkanutta yhtiön liiketoiminnan saneerausta. Tavoitteena yhtiöllä oli siirtää vuoden 2020 aikana painopistettä saneerauksesta kehitystoimiin. Tässä onnistuttiin vain osin.
Asuntoja myytiin katsauskaudella yhteensä 146 kappaletta (2019: 118 kappaletta) velattomilla kauppahinnoilla 29,2 miljoonalla eurolla (31,3 miljoonaa euroa). Omavaraisuusaste nousi tilikauden aikana 50,8 prosenttiin (44,3 %). Tämä oli suunnitelman mukaista.
Ydintoiminnan vuokrausaste nousi 94,1 prosenttiin (85,6 prosenttia). Uuden salkkujaon mukaisesti laskettuna Vuokrasalkun neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausaste on 93,7 prosenttia. Tässä jopa ylitettiin odotukset. Uusi 1.2. aloittanut toimitusjohtaja Marko Huttunen sai reippaine otteineen sekä vuokrattavissa olleita asuntoja vuokratuiksi että vuokraamattomassa kunnossa olleita vuokrattaviksi. Erityisenä valopilkkuna oli Keravan Nissilänpihan onnistunut kehittäminen asumiskelvottomasta täyteen vuokratuksi.
EPRA-tulos oli 216 tuhatta euroa (541 tuhatta euroa) ja osakekohtainen nettovarallisuus 6,29 euroa (7,84 euroa). Nämä molemmat olivat raskaita pettymyksiä. Hallinnon kulut laskivat, mutta eivät riittävästi, koska saneeraus eteni toivottua hitaammin. Rahoitustakaan ei saatu uudelleenjärjesteltyä edullisemmaksi, vaikka tämä oli tavoitteena. Tosin 1.4. toteutettu rahoitusjärjestely vakautti yhtiön rahoituksen ja yhtiön likviditeetti on säilynyt hyvänä. Mutta selkeää kuitenkin on, että 5,25 prosentin hinta vieraalle pääomalle on liian korkea sekä yhtiön nettovuokratuotot että vakavaraisuus huomioiden.
Yhtiön johto teki ulkopuolisen arvostusprosessinsa lisäksi 7,9 miljoonan euron arvonalentumiskirjauksen sijoituskiinteistöjen käypiin arvoihin. Arvonalennukset käypiin arvoihin olivat yhteensä 12,6 miljoonaa euroa. Tätäkään ei voi pitää tyydyttävänä, vaan yhtiön on katkaistava vuosittaisten arvonalennusten kierre.
Koronapandemia on vaikuttanut Ovaron toimintaan vain vähäisessä määrin, joten sen taakse emme voi piiloutua.
Joulukuussa Ovaro päivittikin strategiaansa. Se siirtyy strategiakaudella 2021-2023 saneerausvaiheesta aktiiviseen kiinteistösijoitusten hoitoon ja hankekehitykseen. Yhtiön tavoitteena on lähiaikoina käynnistää sekä uusia kiinteistöhankkeita että nykyisen kiinteistökannan modernisointeja ja lisäksi uusia rahoitusrakenteensa.
Ovaro tarkastelee aktiivisesti omistuksiaan ja luopuu kohteista, joille yhtiö ei näe riittävästi tuottopotentiaalia.
Strategiajakson keskeiset tavoitteet:
Operatiivinen tuloksen (EPRA) merkittävä paraneminen.
Tuottojen saaminen vuokrausliiketoiminnan lisäksi myös kiinteistöjen kehityshankkeista.
Vuokrasalkun neliöpohjainen vuokrausaste vähintään 95 %
Ovaro jatkaa strategiajaksolla edelleen omien osakkeiden osto-ohjelmia, mikäli sen katsotaan luovan arvoa osakkeenomistajille ja se on sisäpiirisäännökset huomioiden mahdollista. Osinkoa yhtiö jakaa vain, jos omien osakkeiden ostaminen ei ole enää osakkaille edullisempaa, yhtiön rahoitusrakenne on saatu uusittua ja tulos selkeästi parantunut.
Ovaron saneerausvaihe pääsi kuitenkin vuonna 2020 loppusuoralle ja kehittäminenkin eteni varovaisin, mutta määrätietoisin ja tuloksekkainkin askelin. Vuoteen 2020 emme ole kokonaisuutena tyytyväisiä, mutta tehtyihin kulujen järkiperäistämiseen ja Ovaron liiketoiminnan ottamiseen yhtiön omaan haltuun olemme kyllä. Luotamme toimitusjohtaja Marko Huttusen ja rakentamansa organisaation kykyyn kääntää Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n omistaja-arvon kehitys noususuuntaan.
Hallitus arvioi vuoden 2021 operatiivisen tuloksen (EPRA) olevan parempi kuin vuonna 2020.”
Olennaista uutta tilinpäätöstiedotteeseen ei ole. Jos joku löytää, kertokaa toki miullekin🙄.
On olennaista uutta.
Sivu 9: "Uusia hankintoja ei ole tehty katsauskauden aikana."
Kuitenkin seuraavien kohteiden omistusosuus on vuonna 2020 kasvanut:
As Oy Keravan Nissilänpiha 9-11
As Oy Kotkan Alahovintorni
As Oy Kotkan Vuorenrinne 19
As Oy Lahden Poikkikatu 4
As Oy Lahden Vuoksenkatu 4
As Oy Nurmijärven Puurata 15-17
As Oy Vantaan Maauunintie 14
Miksi omistus kasvoi?
Olennaista uutta on myös yhden kohteen luonnehtiminen asumiskelvottomaksi sekä maininta arvonalennuskierteestä. Melko poikkeuksellista.
Muut asiat on tiedotteen perusteella aiemmilla sivuilla setvitty. Tapahtumia on ollut ja se hahmottuu kun tekee kassavirroista vesiputouskaavion:
Kassa on lopussa kyllä postiivinen 4,9 miljoonaa eikä negatiivinen kuten kuvassa. Exelin vääntämistä pitää papparaisen vielä vähän harjoitella, että kaavio tulee oikein . Luvut ovat sivulta: Ovaro (os. Orava) | Osake | Keskustelu | Sijoitustieto.fi
Oleellista on, etteivät liiketoimintatulot kata korkokuluja. Muiden tapahtumien suhde liiketoimintaan näkyy palkkeina helpommin kuin numeroina. Strategiapäivitys johtanee vähän vähemmän tempoilevaan kassanhallintaan ja vilkaistaan sitä kun uusien kvartaalien numerot ovat saatavilla.
Oleellista on, etteivät liiketoimintatulot kata korkokuluja.
Sehän on muuten aika tärkeä asia! Kai tässä Ovarolle olisi parasta saada korkokuluja alas myymällä sitä ydinjätettä ja maksamalla lainoja pois. Ehkä kilpailuttamalla halvempaan korkotasoon, mikä toki voi olla haastavaa näillä numeroilla.
Ovaroa ajetaan tällä hetkellä niin että velkojien asema on oikeastaan todella hyvä. Omaisuutta myydään että lainat lyhenevät ja arvonaleneminen menee osakkeenomistajien piikkiin.
Tahti on sellainen että NAV laskee lähelle nollaa ja kaikki velat saadaan maksettua. Arvonalenemiskierre pitäisi todellakin saada katkaistua. Toivottavasti nyt tehty alaskirjaus on riittävä eikä vuoden päästä jouduta tekemään seuraavaa.
Oleellista on, etteivät liiketoimintatulot kata korkokuluja.
Liiketoimintatulot kattavat korkokulut. Joskin nippa nappa ja jättäen huomioimatta myyntitappiot ja arvonmuutokset. EPRA-tulos +216 tuhatta euroa, joka on siis kiinteistösijoitusyhtiön operatiivinen tulos ilman arvonmuutoksia ja myyntitappioita.
Tosin voidaan argumentoida, että myyntitappiot ja arvonalennukset ovat olennainen osa Ovaron liiketoimintatuloja, koska ne aika monena vuonna peräkkäin näin ovat olleetkin. Joten en pidä missään nimessä analyysiasi kohtuuttomana.
Mutta muotoilisin kuitenkin näin: Oleellista on, että Ovaron liiketoimintatulot kattavat korkokulut vain niukasti. Selkeää on, että 59 miljoonan omalla pääomalla tulostaso on ystävällisesti sanottuna heikko.
Omavaraisuusasteen nousulla tulee olemaan vaikutusta toiminnan tuloksen ja korkokulujen suhteeseen. Tätä Ovarossa on tehtykin.
Tässä on kysymyksessä eräänlainen herkkyysanalyysi, joka tuo esiin sen kuinka kiinteistöbusiness on herkkä korkotason muutoksille.
Korkotaso voi nousta joko yleisen korkotason nousun kautta tai sen kautta, että yritystä tai toimialaa pidetään riskisempänä ja luottolaitokset nostavat vieraan pääoman hintaa. Tämä riski koskee kaikkia yrityksiä ja myös yksittäisiä asuntosijoittajia.
Bingo53, kiitos havainnollisesta taulukosta. Huolestuttavalta näyttää tilanne. Vaikka vuokrausaste on saatu hyvään nousuun, ei toiminnan kassavirta kata näköjään rahoituskuluja. Millä vuokrausastetta on sitten saatu nousemaan? Yhtiöllä itsellään on siihen kaksi konstia; vuokrien laskeminen ja asuntojen kunnostaminen. Kannattavuushan siinä kärsii.
Bingo53, kiitos havainnollisesta taulukosta. Huolestuttavalta näyttää tilanne. Vaikka vuokrausaste on saatu hyvään nousuun, ei toiminnan kassavirta kata näköjään rahoituskuluja. Millä vuokrausastetta on sitten saatu nousemaan? Yhtiöllä itsellään on siihen kaksi konstia; vuokrien laskeminen ja asuntojen kunnostaminen. Kannattavuushan siinä kärsii.
No, toki myös 3. markkinointia voi yrittää tehokkaammin ja 4. myydään shaissea pois jolloin jäljellä olevien vuokrasaste paranee. Nelostahan Ovaro on tehnytkin.
Nämä on hyvin erilaisia kyllä. Jos kunnostetaan asuntoja niin periaatteessa niiden markkina-arvo taseessa nousee ja se on luonteeltaan investointi. Toki kannattavuuteen lyhyellä aikavälillä kaikki näistä purevat, mutta pitkän aikavälin vaikutukset ovat hyvin erilaisia.
Joo, kyllähän markkinoinnillakin voi jotain saada aikaan, mutta en näe sitä tällä alalla kovin merkittävänä tekijänä. Vuokra-asunnot kyllä menevät, jos vain on asunnonhakijoita ja asunnon kunto & vuokra hyväksyttävällä tasolla. Asunnon kunto vaikuttaa merkittävästi asunnon vuokrattavuuteen ja huoneistojen pintarempat menevät ihan vuosikuluina. Yksi huono keino vuokrausasteen nostoon on, että ei panosta niin paljon vuokralaisen valintaan (ei välitä maksuhäiriömerkinnöinstä jne.) Tällä saa sitten pienellä viiveellä nousuun luottotappiot ja yleensä vielä remonttikulut.
Ovaro Kiinteistösijoitus panostaa vuokrauspalveluunsa ja ryhtyy oman henkilökunnan voimin aktiiviseen asuntojen vuokranvälitykseen. Uudessa vuokrausmallissa Ovaron vuokraustiimi vastaa 1.4.2021 alkaen noin tuhannen asunnon vuokrauksesta. Lisäksi noin 200 erikseen sovittua asuntoa annetaan vuokravälitykseen OVV Asuntopalvelut -ketjulle. Uudistuksen tavoitteena on pienentää ulkopuolisille palveluntarjoajille maksettavien vuokravälityspalkkioiden määrää sekä tehostaa Ovaron toimintaa. -
Lehdistötiedote 24.03.2021 klo 8.30
Ja nyt sieltä https://ovaro-markkinointihaku.etampuuri.fi/Default.aspx todellakin löytyy tietoja 30 kohteen osalta. Vähän on vielä kuvista puutetta, siis muitakin kuin julkisivua eri suunnista, ja vaikka linkissä luvataan videoesittelyä niin ihan ei vielä kaikki toimi, otaksun että ovat kuitenkin tulossa.
Ja nyt sieltä https://ovaro-markkinointihaku.etampuuri.fi/Default.aspx todellakin löytyy tietoja 30 kohteen osalta. Vähän on vielä kuvista puutetta, siis muitakin kuin julkisivua eri suunnista, ja vaikka linkissä luvataan videoesittelyä niin ihan ei vielä kaikki toimi, otaksun että ovat kuitenkin tulossa.
Ei kovin ammattimaista kuvaa sivusto anna. Tästäkin kolmen lauseen esittelytekstistä lasken 3 kiroitusvirhettä.
"Oy Hämeenlinnan Aulangontie 39 sijaitsee upean Aulangontien varrella, Sibeliuksen metsän monipuoliset ulkoilureitit löytyvät tien päädystä. Keskustaakin on vain kahden kilometrin matka! Taloyhtiössä on ulkoiluvälinevarasto, sauna ja pesutupa asukkaiden käyttöä varten. "
Sitten Tietoa kohteeesta kohdassa lukee: Pesutupa Ei
Taloyhtiön sauna Ei
Hämmentävää.
Ps. erikoista käyttää Vismaa alustana. Myös kuvien tasoon kannattaisi panostaa. Alivaloitetut kuvat eivät ainakaan paranna kohteen haluttavuutta.
Kannataisi hankkia kuvia varten vähintään järkkäri laajakulmalinssillä ja käyttää manuaalivaloitusta. Ellei sitten halua antaa kuvaa että asunto on pimeä kanikoppi täytettynä tilaa hukkaavalla käytävällä:
Surkeat kuvat ja kirjoitusvirheet on kyllä ihan tyypillisiä jos katsoo "ammattimaisten" kiinteistövälittäjien ilmoituksiakin. Mutta allekirjoitan kritiikin silti - kyllä autostakin saa paljon paremman hinnan kun ottaa myyntikuvat pestystä ja vahatusta autosta auringonvalossa. eikä paskaisesta autosta räntäsateessa.
En tajua kuinka vaikeeta voi olla ottaa kohtalaisen järkeviä kuvia. Sama monissa myynti-ilmoituksissa kuvat on aivan järkyttäviä ja usein salama heijastaa jostain peilistä/ikkunasta ja pahimmillaan kuvat on rakeisia ja tärähtäneitä. Ne tekee kuitenkin tätä työtä ammatikseen.
Tämä URL https://ovaro-markkinointihaku.etampuuri.fi/ ei myöskään näytä oikein dynaamiselta. Ei myöskään tule Google haun (vuokra-asunnot) ekalle sivulle. Olisiko sittenkin pitänyt käyttää tunnettuja sivustoja? Toki noilla kuvilla ja teksteillä niillä oltaisiin erotuttu negatiivisesti.
Tuolta saitilta kun valkkaa vapaat asunnot hakuun, niin ruudulle pläjähtää aika tunkkaisen näköinen kattaus tyhjiä luukkuja.
Jos aika ei riitä kunnon kuvien ottamiseen, niin olisivat nyt ainakin pohjapiirroksen lisänneet.
Ei voi kuin ihmetellä, koska tämä on heidän pääliiketoimintaa.
Tuolta saitilta kun valkkaa vapaat asunnot hakuun, niin ruudulle pläjähtää aika tunkkaisen näköinen kattaus tyhjiä luukkuja.
Jos aika ei riitä kunnon kuvien ottamiseen, niin olisivat nyt ainakin pohjapiirroksen lisänneet.
Monet kuvista ovat kieltämättä jo väritykseltään synkkiä. Ulkokuvista osa vaikuttaisi olevan otettu harkiten, ja osa on ehkä vain räpsäisty silloin kun on joku sattunut olemaan paikalla. Pohjakuvia ei löydy, ei edes sanallista tietoa pyörävarastoista ja vastaavista yhteistiloista (saati kuvia), eikä näy olevan valokuvia sisätiloistakaan. Markkinointi on siltä osin samalla tasolla kuin monissa vajaan käyttöasteen kunnallisissa vuokrataloyhtiöissä, joissa kunta ei tarjoa asunnoista pohjapiirroksia eikä sisäkuvia netissä tutustuttaviksi. Nykyään vuokra-asuntoa etsivät ovat tottuneet siihen, että asunnoista on kuvat ja muut tiedot netissä. Vuokranantajallekin on pitkällä aikajänteellä parempi vaihtoehto, jos esikarsinta tapahtuu jo netissä niin, ettei vuokranantajan edustajan työaikaa kulu turhiin näyttöihin paikan päällä, joissa vasta ilmenee vuokra-asunnon etsijälle, että asunto on ihan erilainen kuin asunnon etsijä toivoisi, ja kun vastaavasti joku uskaltaa netissä olevan hyvän informaation ansiosta hakea asuntoa, jota ei ilman kunnon kuvia tai sanallisia tarkentavia tietoja olisi hakenut. On alueita, joissa melkein asunto kuin asunto menee vuokralle ilman kunnollisia tietoja netissäkin, jos vain hinta on paikallaan, mutta Ovaron asunnoista monet ovat sijainneissa, jotka eivät ole ihan niin helposti vuokrattavia.
Ovaro voisi palkata valokuvaustaitoisen kesätyöntekijän omiin leipiinsä tai hankkia valokuvaustaitoisen alihankkijan kesätöihin kiertämään kuvaamassa sen kohteet ja laatimassa kunnon kuvaukset kohteista. Ammattivalokuvaajankaan hyödyntäminen (jolla itsellä on kuvauksiin tarvittavat laitteet) ei mitenkään mahdottoman kallista ole verrattuna siihen, paljonko tuloja jää saamatta tyhjänä olevista asunnoista. Koronarajoitukset ovat vieneet monilta valokuvaajilta töitä, joten hinnoittelukin on nyt varsin maltillista. Kesätyöntekijällä voisi kulua aikaa esim. keskimäärin pari päivää per kohde. Yksi päivä per kohde kuluisi paikan päällä itse dokumentoiden ja toinen päivä kuluisi kirjallisia tietoja keräten ja tietoja nettiin syöttäen. Hyvän sään päivät olisivat kuvauspäiviä. Kesän aikana olisi koko asuntokanta dokumentoitu kuvin ja sanoin niistä taloista, joissa Ovarolla on useampia asuntoja, ja joista se ei aio ainakaan heti luopua.
Makuasioita toki, ja voi olla että olen pientä vanhakantaista vähemmistöä, mutta minusta kuvan pitäisi vastata todellisuutta. Varta vasten stailatuista luksuskämpistä otetut kopteriotokset vääristellyllä perspektiivillä voivat olla toki jonkun mieleen, niin kuin Kesämökki kuntoonkin varmasti on.
Opiskeluaikoina harkitsemassani kämpässä kylppäri istuma-ammeellakin oli onnistuttu uusilla suihkuverhoilla ja pöntönkannella näyttämään kuvissa siltä, että nyt ollaan tosissaan hotel boutiquessa. Ei oltu hotel boutiquessa. En olisi tullut näytölle jos olisin tiennyt, enkä jaksanut enää katsoa samalta välittäjältä mitään, kun kaupungissa muutakin oli tarjolla vastaavaan hintaan.
Makuasioita toki, ja voi olla että olen pientä vanhakantaista vähemmistöä, mutta minusta kuvan pitäisi vastata todellisuutta. Varta vasten stailatuista luksuskämpistä otetut kopteriotokset vääristellyllä perspektiivillä voivat olla toki jonkun mieleen, niin kuin Kesämökki kuntoonkin varmasti on.
Tuosta olen ihan samaa mieltä. Kuva ei saa poiketa liikaa todellisuudesta. Mutta kyllä kuvat voivat silti olla hyvällä kuvauskalustolla otettuja tarkkoja kuvia ja otettu vaikka sellaisena päivänä, jolloin on sellainen sää, minkä monet ihmiset mieltävät positiivisesti - sen sijaan, että kuvat olisivat vaikka epäselviä kännykällä räpsäistyjä kuvia tai vaikkapa ulkokuvat otettaisiin ankean näköisenä päivänä. Esimerkiksi tällainen kuva ei monen potentiaalisen vuokralaisen mielestä ole välttämättä kovin houkutteleva:
Toki jos joku haluaa nähdä lapsettoman leikkikentän, jossa keinuissa on vain rungot vailla istuimia, ja hiekkalaatikollekaan ei ole jätetty ensimmäistä lelua lapsiperheiden olemassaolon merkiksi, ja jos toivoo, että parvekkeetkin näyttävät vailla eloa olevilta, niin sitten joku voi ehkä pitää kuvaa positiivisenakin. Mutta kyllä kuva todennäköisesti olisi houkuttelevamman näköinen, jos ulkokuva olisi otettu sateisen harmaan pilvisyyden ja kasvuun lähtöä odottelemassa olevan nurmikon tilan kuvaamisen vaikka keskikesän aurinkoisena päivänä, kun nurmikko viheriöi, taivas on sininen tai poutapilvinen, leikkikentän keinun rungossa roikkuu keinut ja hiekkalaatikolla sekä parvekkeilla on kenties elämän merkkejä. Moni mieltää aurinkoiset kesäkuvat ja talven lumiset kuvat positiivisemmin kuin harmaan syksyn tai maan kasvun alkua odottelevan kevään kuvat.
Saakohan tuosta betonimöhkäleestä vetäviä kuvia mitenkään ? Luontaantyöntävä se on vaikka kuinka aurinko porottaisi ja lapset leikkisivät.
Samaa mieltä olen noista kännykkä kuvista. Saa sen kuvan, että paikalla ei ole viitsitty edes käydä vaan on otettu jotakin mitä huoltomies on kuvannut sattumalta aikoja sitten. Möhläleen osalta sinänsä ymmärrän haluttumuuden mennä paikanpäälle.
Saakohan tuosta betonimöhkäleestä vetäviä kuvia mitenkään ? Luontaantyöntävä se on vaikka kuinka aurinko porottaisi ja lapset leikkisivät.
Kyllä siitä ainakin vetävämpiä kuvia voisi saada. Ei mikään vanha talo toki kaikkia vakuuta. Ulkonäöllisesti tuo väreillä maalattu kivitalo, jossa värilliset maalit näyttäisivät olevan vielä kohtuullisen hyvin pysyneet seinissäkin, ei taida olla edes Ovaron ongelmallisimpia taloja. Mutta vaikka talo olisi minkä näköinen onkin, niin voi paikasta silti pystyä saamaan elävämmän oloisia kuviakin.
Vertailun vuoksi, tässä on kaksi kuvaa eräästä toisesta Ovaron kohteesta:
Kuviin on saatu polkupyörää ja lastenvaunuja, osassa asunnoista on ikkunoissa värikkäitä verhoja, ja lumessakin on monenlaisia liikkumisesta kertovia jälkiä, jolloin talo näyttää eletyltä ja kenties enemmän potentiaaliselta kodilta kuin tyhjillään olevan talon kuntotutkimusraportin kuvalta.
Kuvista toisessa on jopa kaunis sininen taivaskin, toisessa valkoinen, joka ei näyttäne yhtä houkuttelevalta. Itse talo ei liene monienkaan mielestä kovin kaunis, ja kohdetta lienee ollut vielä vaikeampi saada näyttämään kuvissa houkuttelevalta kuin edellä linkittämääni toista kohdetta, mutta kuvat lienevät silti ainakin jonkin verran parempia kohteen markkinointimateriaalina kuin sen kohteen aiemmin linkittämäni kuva, jossa ei näkynyt juuri elämän merkkejä.
Toki pelkkä ulkokuva ei riitä, vaan pitäisi olla myös kuvia sisältä sekä pohjapiirrokset nähtävillä, ja mielellään myös jotain tietoja asunnon ulkopuolellakin olevista säilytystiloista (esim. pyörävarastosta ja mahdollisista muista säilytystiloista).
Arvioitte Ovaron Tampuuria asunnonhakijoiden kannalta. Huomiot ovat oikeita, mutta Tampuurin kuvat eivät ole ratkaisevia. Varsinainen ilmoittelu tapahtunee Oikotiessä ja Etuovessa. Asunnon tarvitsija ei tiedä tulla Ovaron sivulle asuntoja etsimään. Varsinaiset vuokrailmoitukset toki sisältävät pohjakuvat jne. Vuokrausastekin nousi jo tasolle, josta nousuvaraa on enää niukasti, vaikka kuinka stailattaisiin. Ratkaisevampaa on, saadaanko vuokrausaste pysymään ylhäällä oman henkilökunnan voimin vai tuleeko notkahdus.
Tampuurin avaaminen on kuitenkin parannus. Nyt Ovaron vuokrasalkku on yhdessä paikassa nähtävillä.
Tilastotietoa Tampuurissa näkyvistä taloista:
Kattavuus: 93 % vuokrasalkusta, 82 % kaikista huoneistoista
Talotyyppi: kerrostaloja 26, rivitaloja 4
Keskikoko: 36 asuntoa/kohde
Tontti: oma 53 %, vuokratontti 47 %
Hissi, kerrostalot: hissitaloja 38 %, ilman hissiä 62 %
Lämmitys: sähkölämmitys 1 kohde, muut kaukolämmössä, osasta tieto puuttuu
Omistus: kokonaan omistettuja kohteita 33 %
Omistusosuus: keskimääräinen omistusosuus 85 %, pienin 31 %
Rakennusvuosi: 1954-2016, keskiarvo 1978
Peruskorjattu: 43 %, korjaamatta tai tieto puuttuu 57 % (1950-1970-luvun kohteet)
Hankinta: Oravan perustajilta 33 %, muilta 67 %
Hoitovastike: 4,15
Muut vastikkeet: 0,84 korjaus-, rahoitus-, pääomavastike
Vastiketiedot keskiarvo 10 yhtiöstä, kaikki 1970-luvun kerrostaloja.
Tampuurista puuttuu viitisen vuokrasalkun kohdetta: yksi Forenomille vuokrattu kohde, pari liiketilakohdetta ja pari tunnistamatonta kohdetta.
Kuten täällä on jotkut jo vähän sinne päin kommentoinutkin ja itsekin aiemmin totesin, ei markkinointiin vuokrataloyhtiön välttämättä tarvitse panostaa paljoakaan. Minulla on tiedossa yhtiöitä, joiden asunnoista ei ole netissä suunnilleen muuta tietoa kuin välittäjän puhelinnumero ja vuokrausaste on 98-99%. Paikkakunnan vuokra-asuntojen kysyntä/tarjonta tilanne on kaikki kaikessa. Jos vuokralaisista kilpailua, niin kai noilla nettikuvilla pystyy jotakin saavuttamaan. Mutta kyllä silloinkin lopulta sijainti, hinta ja asunnon kunto ratkaisee. Mutta kyllähän nuo on asiat on hyvä olla kunnossa, en tarkoita etteikö niihin kannattaisi panostaa. Ja Ovarollakin parempaan suuntaan menossa.
Noiden lukujen valossa ollaan jo enemmän kuin kumisaappaan verran suossa. Vuokratonttien määrä, hissittömyys sekä peruskorjattujen kohteiden määrä ihmetyttää. Tämä siis minun mielipide asiasta, en ole asuntosijoittamisen ammattilainen vaan harrastelija.
Yhtiökokous päätti antaa ansioituneen vanhan hallituksen jatkaa. Mie mukaan lukien. Tilintarkastusyhteisö vaihtui. Meidät valtuutettin tekemään mitä hyvänsä ja jostain syystä vastuuvapauskin myönnettiin.
Onnistumista voi mitata esimerkiksi pörssikurssilla. Miut valittiin hallitukseen 9.6.2020
En laittanut vertailuindeksiä, ettei tulisi niin paha mieli.
Hallituksessa olo on ollut sivistävä kokemus. Pörssiyhtiön hallituksessa voi halutessaan vaikuttaa paljonkin, ainakin jos kollegat ovat täysipäisiä kuten Ovarossa vaikuttavat olevan. Tämä tosin vaatii työtä. Tuskin ilman omistajaintressiä olisin jaksanut askarrella niin paljon kuin olen tehnyt. Olen tosin lähinnä mikromanageerannut, eli puuttunut pieniin löytämiini imo liian suuriin tai tarpeettomiin kuluihin. Kukin pelaa kykyjensä mukaan. Muistaakseni kaikki ajamani mikrohankkeet ovat kuitenkin menneet lopulta läpi ja yhteisvaikutus pitäisi olla moninkertaisesti hallituspalkkiooni nähden.
Tosin tulopuolellekin pitäisi keksiä jotain. On sitä aika paljon pähkäiltykin, tänään viimeksi. Aika näyttää löydämmekö Viisasten Kiven vai käykö meille kuin Juicen laulun Midakselle.
P.S. Välitin toimitusjohtajalle ketjun palautteen vuokrausilmoituksista. Kiitoksia niistä, asiallinen kritiikki on aina tervetullutta.
