Ovaro (os. Orava)

Minusta vaikuttaa kaiken puolin epäilyttävältä. Esimerkkinä muutama luku poimittuna:

Bruttovuokratuotto: 6,301M€

Välittömät kulut: -5,426M€

Eli rahaa tulee ennen rahoituskuluja vain (jotka muuten ovat 1,4 milj eur) 0,9M€. Silti yhtiö jakaa osinkoa 1,2€ per osake ja osakkeita on liikkeellä 6,5 miljoona kappaletta.

Varsinainen liiketoiminta, asuntojen vuokraaminen, on siis tappiollista ja tulos tulee asuntojen ostosta ja niiden arvostamisesta "käypään" arvoon. Homma toimii varmasti vielä vähän aikaan, mutta sitten, kun asunnoista pitäisi myynnin yhteydessä saada tämä "käypä" arvo, niin voi jäädä joillekin musta pekka käteen. Ei tosin niille, jotka ovat nauttineet noista hallinnointipalkkiosta, jotka ovat muuten kohtalaisen suuret:

Korvauksena hallinnointipalveluista Orava Asuntorahasto maksaa hallinnointiyhtiölle vuotuisena kiinteänä

hallinnointipalkkiona 0,6 % rahaston varojen käyvästä arvosta ja tulossidonnaisena hallinnointipalkkiona

20 % rahaston vuotuisesta kuuden prosentin aitakoron ylittävästä tuotosta. Tulossidonnainen

hallinnointipalkkio maksetaan vain, jos tilikauden päättävä pörssikurssi on korkeampi kuin aiempien

tilikausien korkein päättävä pörssikurssi osinko-, osakeanti- ja splittikorjattuna.

Olen täysin samaa mieltä edeltävien kirjoitusten kanssa. Täytyy vielä vääntää rautalangasta;

Orava ostaa rakennusliikkeeltä kerralla 30 asuntoa joista saatu "alennus" suhteessa "markkinahintaan" kirjataan välittömästä yhtiön tuloksi. Tätä voisi verrata siihen että Stockmann kirjaisi tuottoa/voittoa tavaroita ostamalla, siis ennen myyntihetkeä!. Kuvio pysyy koossa vain niin kauan kuin tavaraa (asuntoja) saadaan myytyä edes lähelle arvostushintaa. Mielestäni tässä ollaan jo vaarallisella vyöhykkeellä, asuntojen hinnat ovat tulleet jo alaspäin eikä ole täyttä selvyyttä minkä mukaan yhtiö on asuntojen arvoa laskenut.

Kun kurssi lisäksi seilaa oman pääoman yläpuolella niin strong avoid.

Aiheesta yleisemminkin kiinnostuneena kyselisin, että onko joku yrittänyt shortata tätä puljua? Valmista tuotetta ei kai ole olemassa mutta periaatteessa pitäisi kai olla mahdollista lainata jostain osakkeita ja odotella eurot silmissä romahdusta? Saattaisi mennä aika vauhdillakin matalaksi, jos uuden rahan tulo puljuun rupeaisi takkuamaan.

Jos on kiinnostunut shorttaamaan Oravaa, kannattaa ainakin kysellä Lago Kapitalista löytyykö heidän asiakkailtaan osakkeita lainaksi.

Tattis.

jani54321 kirjoitti:

Olen täysin samaa mieltä edeltävien kirjoitusten kanssa. Täytyy vielä vääntää rautalangasta;

Orava ostaa rakennusliikkeeltä kerralla 30 asuntoa joista saatu "alennus" suhteessa "markkinahintaan" kirjataan välittömästä yhtiön tuloksi. Tätä voisi verrata siihen että Stockmann kirjaisi tuottoa/voittoa tavaroita ostamalla, siis ennen myyntihetkeä!.

En väitä olevani tämän osalta asiantuntija, joten fiksummat korjatkoon, mutta eikös tuo nyt johdu ihan siitä, että IFRS tilinpäätöskäytännön mukaisesti tuloja ja menoja jaksotettaessa tavoitteena on ensisijaisesti määrittää yrityksen todellinen markkina-arvo, joten varallisuuserien arvostaminen perustuu keskeisesti käyvän arvon periaatteeseen. Minun käsittääkseni vanhojen KPL tilinpäätöskäytöntöjen mukaan tuo kirjattaisi tuloksi vasta tulon realisoituessa.

"IFRS:n keskeisin ero vanhaan kirjanpitokäytäntöön koskee varojen arvostamisperiaatteita. Menon arvostamisperiaatteena aikaisemmassa käytännössä on alkuperäinen hyödykkeestä suoritettu korvaus. Vastaavasti tulon arvostamisperusteena on alkuperäisen hyödykkeen luovuttamisesta saatu vastike. IFRS:n tavoitteena sen sijaan on ensisijaisesti määrittää yrityksen todellinen markkina-arvo, joten varallisuuserien arvostaminen perustuu keskeisesti käyvän arvon periaatteeseen. " (Myrsky Ym. Elinkeinotulon verotus, 2014)

Näinhän Stockmannikin IFRS kirjanpitoa noudattavana toimisi, mikäli hankkisi jotain vaihto-omaisuutta selvästi alle markkinahinnan. Näinhän ei normaalisti tietenkään ole, vaan normaalisti stockmann ostaa vaihto-omaisuutta markkinahintaan. Tällöin ei stockmann tietenkään vielä merkitse kirjanpidossaa tuloksi sitä arvonlisää, joka syntyy vaihto-omaisuuden myynnistä kuluttajille.

Ja vielä kun vilkaisin minuutin tuota Oravan nettisivua, niin kävi ilmi, että yhtiö pyrkii jakamaan  7-10% vuotuista osinkotuottoa. Tämä on siis ns. tavoitetulos, jonka toteutumiseen voidaan vaikuttaa verotettavan tuloksen määrään vaikuttamalla. Ennen kaikkea jaksottamissäännökset antavat mahdollisuuden verotettavan tuloksen suunnittelemiseen, toisin sanoen siihen vaikuttamiseen, milloin tulo verotetaan. Kysymys on siis myös verotettavan tuloksen suunnittelusta. 

Luin ketjun uudelleen, ja tässä on erinomaisesti kiteytettynä syyt, miksi en seuraa lappua. Shorttaamiseen olen liian vanha.
 

Aki kirjoitti:

Luin ketjun uudelleen, ja tässä on erinomaisesti kiteytettynä syyt, miksi en seuraa lappua. Shorttaamiseen olen liian vanha.
 

Mihin syihin viittaat? Tarkoitatko, että tämä pörssiyhtiö vaikuttaa pyramidihuijaukselta niin kuin Kilppari epäili? Vai tarkoitatko, että et halua sijoittaa yhtiöön siksi että, se pyrkii tällaiseen osingonjakosuhteeseen vai kenties johonkin muuhun?

Valpuri kirjoitti:

Aki kirjoitti:

Luin ketjun uudelleen, ja tässä on erinomaisesti kiteytettynä syyt, miksi en seuraa lappua. Shorttaamiseen olen liian vanha.

Mihin syihin viittaat? Tarkoitatko, että tämä pörssiyhtiö vaikuttaa pyramidihuijaukselta niin kuin Kilppari epäili? Vai tarkoitatko, että et halua sijoittaa yhtiöön siksi että, se pyrkii tällaiseen osingonjakosuhteeseen vai kenties johonkin muuhun?

Ei kumpaankaan näistä. Osingonjakosuhteella ei ole minulle juuri merkitystä. Tuloksen tekeminen arvonkorotuksilla ostohetkellä on sen sijaan arveluttavaa. Kauppahinta on käypä tukkuhinta tai myyjä on osaamaton. Rakennusliikkeet harvoin ovat täysin kyvyttömiä asuntojen myynnissä. Kun luin antiesitettä aikoinaan totesin, että en luota näiden kirjanpitoon enkä tuloksenmuodostamiskykyyn pitkällä aikavälillä, joten en ota edes seurantaan. Kama oli hinnoiteltu imo täysihintaiseksi pienelllä kuorrutuksella, joten pikavoittojakaan en lähtenyt tavoittelemaan.

Voi olla, että yhtiö pystyy myymään asuntonsa kirjanpitoarvoihinsa tai yli, ja voi olla että ei pysty. Mie en lähde arvailemaan omalla rahalla.

Pitkää päivää vääntävät Oravalla. Saivat juuri kolme tuntia ennen kvartaalin loppumista käännettyä tuloksensa plussalle! Vanha totuushan on, että ostamalla se tulos tehdään.

http://www.kauppalehti.fi/5/i/porssi/tiedotteet/porssitiedote.jsp?id=20…

Kyllä tästä vois muutkin ottaa mallia. Keskonkin kirjanpitäjät voisi tsekata varaston arvot paikallisen Citymarketin hintalapuista. Tulos paranisi kummasti.

Olisiko muuten Orava pakolaisaallon mahdollinen hyötyjä? Hallituksella taitaa olla busineksia vastaanottokeskuksien saralla ja sieltähän voisi saada asukkaat esim. johonkin muuttotappiokuntien kerrostaloihin. 

Kvartaali lähestyy loppuaan ja suosikkifirma Oravan johtoryhmä käärii taas hihojaan ja jatkaa hommiaan. Asuntoja ja kiinteistöjä on osteltu pitkin vuotta, joilla sitten ostohetkellä tehdään tuntuva voittoja. Valitettavasti tuntuvat voitot eivät kuitenkaan näy pankkitilillä, joten firma päätti järjestää suuren suunnatun osakeannin institutionaalisille sijoittajille. Osingonmaksukin on päätetty nyt vuoden vaihteeseen.(0,3€/lappu)

http://www.arvopaperi.fi/uutisarkisto/oravalta%20iso%20osakeanti%20inst…

Hakusessa on palttiarallaa 35M€. Tällä rahalla voidan turvata osingonmaksu ja samalla myös vuoden 2016 voitollinen tulos on varmistettu kun ostamallahan se tulos tehdään. Vanhalla kaavalla jos mennään, niin ehkä jotain 7M€ tuolla rahalla voisi tehdä puhdasta profittia ihan vaan ostamalla asuntoja.

Nyt julkistettiin osakeannin tulos: Eipä löytynyt institutionaalisia sijoittajia tähän kierrokseen. Sen sijaan antiin osallistui "Kokeneita Sijoittajia". (Tämä on itselleni kyllä uusi liiketaloudellinen termi, voisikohan joku avata tätä termiä tarkemmin?) Kokeneilta Sijoittajilta ei kuitenkaan irronnut ihan 35M€. Sieltä kertyi noin 1,4M€ uutta pääomaa.

http://www.kauppalehti.fi/5/i/porssi/tiedotteet/porssitiedote.jsp?id=20…

Osingot tuolla saadaan maksettua, mutta onko ensi vuoden voitot nyt vaarassa?

Tämä on kyllä mielenkiintoinen case koko asuntomarkkinoidenkin osalta. Nythän pankit ovat lanseeranneet menestyksekkäästi asuntosijoitusrahastoja, joihin ilmeisesti "tuulipuvut" ovat tunkeneet innokkaasti rahojaan. Ainakin nuo rahastot ovat ylläpitäneet uudistuotantoa monilla paikkakunnilla, joissa asuntomarkkinat olisivat muuten selvästi sakanneet.

Jos ja kun tämä Oravan pyramidikuvio jossain vaiheessa puhkeaa ja saadaan kunnon mediamylly päälle niin voi olla kylmää kyytiä asuntomarkkinoilla. Itse Oravan salkku ei tuota markkinaa varmaan järisyttävästi heilauta, mutta jos noista asuntorahastoista aletaan joukolla ja paniikilla vetämään pääomia pois niin alkaa olemaan asuntomarkkinoilla myyntilaidalla tungosta. Tällöin voisi olettaa ostolaidan olevan kovin ohut, joten odotettavissa olisi hyviä pelipaikkoja pitkäjänteisemmille asuntosijoittajille. 

KepilläJäätä kirjoitti:

Tämä on kyllä mielenkiintoinen case koko asuntomarkkinoidenkin osalta. Nythän pankit ovat lanseeranneet menestyksekkäästi asuntosijoitusrahastoja, joihin ilmeisesti "tuulipuvut" ovat tunkeneet innokkaasti rahojaan. Ainakin nuo rahastot ovat ylläpitäneet uudistuotantoa monilla paikkakunnilla, joissa asuntomarkkinat olisivat muuten selvästi sakanneet.

Jos ja kun tämä Oravan pyramidikuvio jossain vaiheessa puhkeaa ja saadaan kunnon mediamylly päälle niin voi olla kylmää kyytiä asuntomarkkinoilla. Itse Oravan salkku ei tuota markkinaa varmaan järisyttävästi heilauta, mutta jos noista asuntorahastoista aletaan joukolla ja paniikilla vetämään pääomia pois niin alkaa olemaan asuntomarkkinoilla myyntilaidalla tungosta. Tällöin voisi olettaa ostolaidan olevan kovin ohut, joten odotettavissa olisi hyviä pelipaikkoja pitkäjänteisemmille asuntosijoittajille. 

 

Eikös tämä Orava nyt ole kokoluokkansa perusteella todella marginaalinen Suomen asuntomarkkinoilla? Isoja kertakauppoja on tehty Y-säätiön ja Saton osakekannoilla ja näissä kaupoissa on siirrynyt lähes 10k asuntoa kummassakin, jos oikein muistan.

Suomen asuntomarkkinoiden tarina on ollut aivan sama jo 20 vuotta: nousukaudella aloitetaan vähän yli 30k asuntoa vuodessa ja  heti kun kysyntä hiipuu, pudotaan 20k:n tuntumaan. Samaan aikaan väestönkasvu kasvukeskuksissa ylittää jatkuvasti tuotannon. Hinnat nousevat kustannuksia nopeammin. Tähän päälle vielä matu-invaasio uutena tekijänä.

Jotta asuntojen hinnat laskisivat, pitäisi vuokratasonkin laskea. Jotta vuokrataso laskisi, pitäisi luonnollisen kysynnän olennaisesti vähentyä. Tältä ei näytä nyt eikä tulevaisuudessakaan.

Sinänsä jos markkinat toimisivat tehokkaasti, uskoisin Suomessa asuntojen hintojen olevan puolet siitä, mitä ne nyt ovat, mutta sitä odotellessa...

Joo Oravan salkku ei markinaa itsessään heilauta kuten aiemmassa viestissäni totesin. Mutta miten käy jos/kun Orava tuolla toimintamallilla jossain vaiheessa keikahtaa ja tuulipukusijoittajat huomaavat että ei tämä asuntosijoittaminen niin riskitöntä bisnestä ollutkaan?

Tälläisia lukuja löytyi  nopealla nettisurffauksella eräästä tutkimuksesta:

ASUNTORAHASTOT YHTEENSÄ 06-11/2014

Kokonaispääoma n. 2,2 mrd. € n = 28

Tavoitepääoma/ sijoituskapasiteetti n. 3,3 mrd. € n = 27

Asuntojen lukumäärä n. 14 500 kpl n = 27

Sijoittajien lukumäärä rahastoissa n. 9 200 kpl n = 28

Saman tutkimuksen mukaan asuntorahastojen määrä on tuplaantunut vuodesta 2010 vuoteen 2014

Myös oman käsitykseni mukaan tuo asuntorahastojen kasvu on ollut todella hurjaa ja pankithan on kilpaa laittaneet omia rahastojaan pystyyn viimevuosina.

Jos rahastoihin sijoittaneiden usko alkaa horjua ja pääomat jossain vaiheessa rahastoista alkavat pakenemaan niin kuka tällöin ylläpitää ostolaitaa? Uudiskohteiden ostolaitahan on nykyiselläänkin isoilta osin noiden rahastojen varassa. Ja jos pääoma pakenisi niin rahastoilla ei olisi kai muuta vaihtoehtoa kuin tuupata tavaraa laitaan jotta osuudet saadaan sijoittajille palautettua. Imo tämä voisi tapahtua vaikkei vuokriin tulisikaan merkittävää tiputusta, riittää kun tarpeeksi monella usko loppuisi rahastojen toimintaan.

Ja siinä missä Orava on melkoinen pommi niin kummoisia eivät ole nuo pankkienkaan rahastot. Kulupuoli syö noissa niin ison osan tuotoista että ei kummoista tuottoa sijoittajille jää.

KTI KiinteistöTieto Oy:n alkuvuoden markkinakatsauksen mukaan

"Kuluttajakysynnän pysytellessä matalana rakentamista ylläpitävät etenkin ripeästi kasvavat asuntorahastot. Rakennusliikkeet ovat myyneet ahkerasti asuntosalkkuja esimerkiksi Ålandsbankenin, ICECAPITALin sekä OP- ja LähiTapiola -ryhmien rahastoille. Asuntojen osuus viime vuoden kokonaiskaupankäyntivolyymistä nousi 12 noin 17 prosenttiin, ja tämän vuoden ensimmäisellä neljänneksellä jopa 39 prosenttiin."

Suomalaisilla pankeilla on erittäin hyvä osaaminen asuntomarkkinoista. Eivät ne laitaan mitään laita. Tuo 14 500 asuntoa on todella pieni määrä. Vastaa puolen vuoden uudistuotantoa koko maassa. Lisäksi rahastoilla on kaikkein likvideimmät kohteet. Noille löytyy kyllä ottajia. 

Insitutioonalinen raha on pulassa, kun bondikorot ovat nollassa tai jopa alle. Kiinteistömarkkinoillakin on kylmää. Asuntomarkkinoilla reaalituotot ovat selvästi plussalla, kiitos kroonisen asuntotuotannon vähyyden suhteessa alueelliseen kysyntään. 

En näe tässä suuria muutoksia edessä, vuokrat:

ja viime vuodet:

Mikseivät pankit alkaisi luotottaa asuntolainasäästäjien ohella myös asuntolainasijoitusyhtiöitä? Etenkin tilanteessa, jossa asuntojen tarve sinänsä ei ole vähentynyt ja reaalinen palkkasummakin jopa kasvaa, eikä ainakaan laske, mutta hyvät asiakkaat lykkäävät asuntojen ostamista yleisen epävarmuuden takia. Pankkihan saa EKP:sta nollakorolla rajatta lainaa, kunhan antaa vakuudet. Uskoisin asuntosijoitusyhtiöiden bondien olevan kuranttia kamaa nykyisellä nollakorkobondimarkkioilla. Jos eivät käy suoraan vakuudeksi, niin swapataan ne vaikka johonkin euroalueen maan bondiin ja annetaan vakuudeksi. Asuntosijoitusrahasto saanee sijoittamalleen pääomalle skaalaetuina ja määräalennuksina lähelle kymmentä prosenttia, uskoisin. 

Käsitykseni mukaan nuo rahastot on järjestään jo tuhdisti vivutettuja. Vipu mahdollistaa edes jonkinlaisen tuoton sijoittajalle rahastojen tolkuttomien kulujen jälkeen.

Vaikea uskoa että mikään rahoittajataho syytäisi noihin lisäpääomia jos asuntojen arvot olisivat laskusuunnassa.

Itse en usko että kovilla neliöhinnoilla varustetut uudiskohteessa olisivat kovin likvidiä tavaraa laskumarkkinassa. Siinä ei 10%n tukkualennukset Imo pelastaisi.

Pankkien asuntomarkkinaosaamiseenkaan en niin vahvasti luottaisi. Pankkihan ei noissa rahastoista riskiä kanna vaan kerää rusinat pullasta palkkioiden muodossa. Niillä tavoitteena on saada pääomat jonnekin tuupattua kun hallinnointipalkkiota päästään laskuttamaan salkun koon mukaan. 

No miten sen nyt ottaa. Kuten sanottua, asuntotuotanto on taaskin laskenut selvästi, mutta tarve on ennallaan perustekijöiden suhteen ja päälle on tullut selvä kysyntälisäys matuista. Työlllisyyden heikkeneminen voi helposti laskea asuntojen hintoja 10 %, mutta muuten on aika vaikea nähdä tekijöitä, jotka erityisesti juuri nyt puhkaisisivat suomalaisen asuntokuplan. Siis sen, että asunnot maksavat niin paljon enemmän mitä niiden rakentaminen maksaa.

Rahastojen asuntokanta on pienikokoista, uudehkoa ja kasvukeskuksissa. Nämä tekevät niistä likvidejä. Hinta toki voi muuttua.

Asuntojen kysyntää tukee voimakkaasti tukien kasvu:

Matut menee suoraan tälle kaukalolle ja heidän määränsä lisäys on ylittynyt Suomen kantaväestön syntyvyyden koko syksyn ja talven. Väestönkasvusta matut ovat käytännössä vastuussa kokonaan. Tähän päälle vielä matujen taipumus valua nopeasti pk-seudulle, niin kysyntävaikutus on selvä ja kallis. Maksajana valtio.

Varmaan noin, mutta veikkaanpa ettei tuo veronmaksajien piikki ole ikuisesti auki.

Asujia varmaan noille kasvukeskusten asunnoille riittää. Eri asia ovatko asuntojen hinta- ja vuokratasot kestävällä pohjalla.

Tsekkasin muutaman asuntorahaston vipuprosentit. Ovat kaikissa 50%:n luokkaa, eli tuon verran pankkirahoittajat ovat valmiita rahastoille vipua myöntämään. Pankit saavat siis omansa pois vaikka tulisi kymmenien prosenttien lasku hintoihin. Ja runsaat palkkiot rahastavat myös, eli nämä ovat nollariskin kultakaivoksia pankeille nämä asuntorahastoviritykset.

Kusisesti julkiselle sektorille ja siitä riippuville käy. Kysymys on vain, että koska? Tuskin ihan heti, koska valtio saa EKP:lta käytännössä rajatta rahaa korvauksetta.

Itse en noihin asuntorahastoihin koskisi. En kyllä muihinkaan aktiivisesti hoidettuihin rahastoihin.

Sen sijaan asuntosijoittamista aion jatkaa ja laajentaa. Nytkin olisi yksi kohde, joka olisi oikein passeli, mutta IMO ajallinen hajautus on viisautta ja seuraavan kerran aikaisintaan 3,5 vuoden päästä. 

Siinä mielessä meillä on sama line että itsekin olen ehdottomasti ostolaidalla ja omaa sijoitustoimintaa (nyt 3 sijoituskämppää) on tarkoitus jatkuvasti kasvattaa sitä mukaa mitä velkavipua on saatavissa.

Itse tosin en näe yksittäisiä sijoituskämppiä ostavalle ajallisessa hajautuksessa hyötyä. Eri asia jos sijoitettaisiin tehokkaammille markkinoille esim. osakkeisiin. Asuntomarkkinat ovat kuitenkin epätehokkaat, eli väärin hinnoiteltuja kohteita tulee satunnaisesti eteen. Kiinni hyvään kohteeseen kannattaa tarttua oli suhdanne mikä tahansa. Pääasia että kohteen saa vähintään sen 10-20%:a alle markkinahinnan jolloin markkinoiden pienet hintaheilahtelut eivät hetkauta. Paikkoja tosin tulee harvakseltaan, mutta jos on rahoitus valmiina ja kyky toimia nopeasti niin ei mahdoton kuvio. Itse olen tähän asti kohteeni onnistunut näin hankkimaan.

Menee hieman off-topicin puolella, mutta haitanneeko tuo..

Asunnoissa jos missään ajallinen hajautus ratkaisee.

Juuri niin mikäli ostat kohteesi aina asuntomarkkinoiden keskimääräisillä neliöhinnoilla eli pysyttelet juuri noilla käppyröilläsi.

Alle markkinahinnan ostetuista kohteista on helppo päästä kuivin jaloin eroon vaikka vähän sontaa välillä osuisikin tuulettimeen

Juuri niin mikäli ostat kohteesi aina asuntomarkkinoiden keskimääräisillä neliöhinnoilla eli pysyttelet juuri noilla käppyröilläsi.

Alle markkinahinnan ostetuista kohteista on helppo päästä kuivin jaloin eroon vaikka vähän sontaa välillä osuisikin tuulettimeen