Sitten on myös toinen ikävä kulma koronavirukseen liittyen. Jos se lähtisi leviämään kunnolla Suomessa ( tyyliin >30% väestöstä), niin tulisi joissain kaupungeissa ikärakenteesta riippuen reippaasti ylimääräistä asuntotarjontaa markkinoille laskien hintoja.
Ai että asuntojen hinnat laskee, jos Suomessa sairastuu yli 30% väestöstä ja siten kuolee väestöstä puoli prosenttia?
Ai että asuntojen hinnat laskee, jos Suomessa sairastuu yli 30% väestöstä ja siten kuolee väestöstä puoli prosenttia?
Näillä premisseillä kyllä, jos minulta kysyttäisiin. Kysyntä vähenee väkiluvun laskiessa ja tarjonta eli seinät pysyy kuitenkin samana. Se johtaa asuntojen hintojen laskuun. Kuolleisuus on vielä korkeinta vanhusten keskuudessa, siis henkilöiden, jotka tyypillisesti asuvat muuttotappiopaikkakunnilla - jossa asuntojen hinnat ovat jo valmiiksi matalia. Sama suunta myös Ovaron vuokraustoiminnalla; yhtiöllä on paljon kohteita muualla kuin nuorten ihmisten kasvukeskuksissa, joten virus voisi niittää runsaasti myös vuokralaiskantaa jo entuudestaan vaikeasti vuokrattavilta alueilta.
Mainittakoot nyt kuitenkin, että itse pidän Ovaron kaltaisen yhtiön liiketoimintaa varsin defensiivisenä tällaisessa kriisissä ja en näe tarpeelliseksi diskontata osakkeen arvoon kauhukuvia ulosottomiehen löytämistä, vuokra-asuntoihin muumioituneista vanhuksista.
Ovaron talot sijaitsevat kaupungeissa, eivät kirkonkylissä tai maaseudulla, jossa vanhusten osuus on korkein.
Savonlinnassa on testattu väkiluvun yhtäkkistä pudotusta. Pudotus on 3 vuodessa 6,4 %. Erityisesti pudotusta on tullut opiskelijoissa eli tyypillisistä vuokra-asukkaissa. Vuokrataloja puretaan.
Vuodessa Ovaro on myynyt Savonlinnassa puolet myytäviksi valitsemistaan asunnoista.
Vanhusten osuus on monilla (etenkin muuttotappio)paikkakunnilla noussut hyvin korkeaksi, vaikka kuinka olisi kaupunki kyseessä - täällä aiemmin mainittu Heinola hyvänä esimerkkinä. Onhan koko maan väestö hyvin ikääntynyttä verrattuna moniin muihin maihin, joten sikälikin koronaviruksella voisi olla potentiaalia aiheuttaa isoa tuhoa meillä.
Onnittelut muuten Akille ehdollaolosta Ovaron hallitukseen!
Jos korona vie vanhimmat ja sairaimmat, se kohdistuu väestöön, joka muutenkin on jo poistumassa asuntomarkkinoilta hoitolaitoksiin tai hautausmaalle. Väestökato aikaistuu mutta ei kiihdy pidemmällä tähtäyksellä. Sen sijaan lama laskisi ansiotasoja ja aiheuttaisi epävarmuutta tuloihin. Se vaikuttaisi asuntojen hintoihin muuallakin. Olettaisin, että laskua tulisi erityisesti asunnoissa, jotka ovat tuloihin nähden kalliita ja joihin tarvitaan maksimaaliset lainat. Laskua voisi tulla myös kalliisiin sijoitusasuntoihin, joissa sijoitusidea perustui hinnannousuodotukseen, mutta nousu muuttuikin laskuksi.
Ennen kuin Aki valitaan Ovaron hallitukseen, toivoisin että hän vielä kerran vääntäisi rautalangasta, miksi uskoo tähän osakkeeseen kaikkien näiden huonojen uutisten jälkeen. Sisäpiiriläinen ei pysty kommentoimaan eikä käymään kauppaa vapaasti.
Olen aikaisemmin ollut sitä mieltä, että Ovaron täysimittaisen rahoituskriisin riski on pieni. Päivämäärällä 23.2 olen nyt muuttanut omaa käsitystäni Ovaron rahoitusriskistä, niin että pidän sitä merkittävänä. Mielestäni on siis merkittävä mahdollisuus, että Ovaro menee nurin. Pidän yhä todennäköisempänä, että Ovaro pysyy pystyssä kuin menee nurin, mutta en enää pidä täysimittaisen rahoituskriisin riskiä pienenä.
Lisäksi Covid-19 voi minusta nyt minä päivänä tahansa pysäyttää Suomessa roskalaina- ja kiinteistömarkkinan merkittäviltä osin, toki lyhyeksi aikaa, mutta Ovarolla ei ole montaa viikkoa aikaa löytää rahaa bondin lunastamiseen. (Tapaus Lombardia voi toistua Suomessa ja markkina voi muuttua yhdessä yössä. Milanossa oli käsitykseni mukaan viime viikolla varsin erilainen paikallinen rahoitus- ja kiinteistömarkkina kuin mitä alkavalla viikolla tulee olemaan. Tälläinen tilanne vaikuttaa niin, että heikoimmille lainanottajille raha on entistä tiukemmassa.)
Tämän analyysin jätin tänään postaamatta. Vaan liian tulenarkaa, jos on kuitenkin väärässä.
Tänään Ovaro on saanut maksettua bondinsa. Nyt tämän 23.2 tekemäni analyysin uskaltanee jo julkaista. Jätin tämän siis julkiselle foorumille postaamatta ja viestin vain yksityisesti, koska en halunnut osaltani olla sotkemassa Ovaron rahoitusta, joka oli tiukassa. Ovaron rahoitus varmistui ke 11.3 ja to 12.3 alkoivat Suomessa koronan rajoitustoimet. Hilkulle taisi mennä.
Nyt se on varmaa. Rahoitusjärjestelyt ovat toteutuneet, kun rahat ovat siirtyneet on vähän inhorealistinen lähestymistapa, mutta vuosikymmenten varrella nähnyt kummallisempaakin, kuin tämän peruuntuminen. Akuutti likviditeettikriisi väistetty, paljon nikkaroimista edessä.
SRV otti 12 prosentin lainaa. Ovaro sai 5 %:lla. Konkurssin odottelu oli selvästi ennenaikaista.
Korkoprosentista kuitenkin näkee, että saneeraus on toistaiseksi epäonnistunut. Tämä korkotaso ei varmasti ollut suunnitelmissa vaan on pakon sanelema.
SRV otti 12 prosentin lainaa. Ovaro sai 5 %:lla. Konkurssin odottelu oli selvästi ennenaikaista.
Korkoprosentista kuitenkin näkee, että saneeraus on toistaiseksi epäonnistunut. Tämä korkotaso ei varmasti ollut suunnitelmissa vaan on pakon sanelema.
Pakkoraossa ei ollut ainoastaan Ovaro vaan myös rahoittaja Collector.
Collector oli myös puun ja kuoren välissä, koska sillä oli 18 miljoonaa saatavia Ovarolta, jotka erääntyivät myöhemmin kuin nyt erääntymässä ollut 20 M€ bondi. Jos Collector ei olisi nyt rahoittanut Ovaroa, se olisi ottanut riskin tulevista luottotappioista.
On mahdollista, että ilman tätä riskiä Collector olisi vetäytynyt neuvotteluista ja jättänyt Ovaron neuvottelemaan muiden rahoittajien kanssa.
Collector oli myös puun ja kuoren välissä, koska sillä oli 18 miljoonaa saatavia Ovarolta, jotka erääntyivät myöhemmin kuin nyt erääntymässä ollut 20 M€ bondi. Jos Collector ei olisi nyt rahoittanut Ovaroa, se olisi ottanut riskin tulevista luottotappioista.
Collector ei ollut puun ja kuoren välissä vaan hyvissä neuvotteluasemissa.
Jos Collector ei olisi rahoittanut, Ovaro olisi joutunut ottamaan kalliimpaa lainaa muualta tai myymään taloja tappiolla.
Jos Ovaro ei olisi saanut mistään rahaa ja joutunut konkurssiin, Collector saisi realisoida lainojen vakuutena olevat kiinteistöt. Jos vakuuksista ei kertyisi tarpeeksi, Collectorilla olisi vielä oikeus muista kiinteistöistä realisoituihin rahoihin konkurssipesän kautta. Collectorille tulisi luottotappio vasta, jos vakuudet olisivat viime kesän jälkeen menettäneet runsaasti arvoaan ja jos muidenkaan kiinteistöjen myynti ei kattaisi kaikkia Ovaron velkoja.
von Fyrckendahl]Jos Ovaro ei olisi saanut mistään rahaa ja joutunut konkurssiin...[/quote kirjoitti:
Tuntematta yhtään tätä tapausta, niin konkursseissa (riippuen toki etuoikeuksista) yleensä kaikki polttaa näppinsä ja ainoa varma voittaja on konkurssipesää hoitava lakifirma...
Oliko Collectorilla joku etuoikeus ennen muita velkojia?
Vakuus oli myös tuossa 20 m€:n bondissa joka maksettiin pois suunnitelman mukaan. Vakuuden turvaavuudesta en tiedä, kun sitä korttia ei onneksi tarvinnut katsoa. Ex-lainanantaja kiittää ja kumartaa.
Collectorille on varmaan pantattu nyt kaikki mahdollinen; tj:n työsuhdealushousuja myöden.
Kun nyt näyttää, että koko firmaa ei olla laittamassa nopeasti lihoiksi, pahimpien lähes arvottomien sontaläjien poistaminen hinnalla millä hyvänsä pitäisi olla nopeana tavoitteena. Ilmoitus huutokaupat.com:iin ja kyllä yleensä joku Vilen jollain hinnalla ottaa kiinteistön vastaan, ei se niin vaikeaa ole. Arvonalennukset satunnaisina erinä sattuvat vain kerran ja maksavat vain kuvitteellista leikkirahaa, mutta sonnan säilöminen kiinteistösalkussa maksaa joka vuosi.
Ovaro päätti jatkaa sonnan säilömistä kiinteistösalkussaan. Siellä se Kosulankadun pommi edelleen olla möllöttää Colliersin vuokrattavien kohteiden listalla.
Vuokrailmoitusta ei löydy Vuokraovesta, Oikotieltä eikä Torista, eli ilmoitus näyttää olevan ainoastaan Colliersin sivuilla -> kuinka moni vuokralainen ylipäätään on kuullut ko. firmasta eli osaa katsoa heidän asuntotarjontaa?
Ilmoituksessa ei ole kerrottu vuokran määrää, ei mitään speksejä asunnosta, ei valokuvia.
Ilmoituksessa tunnutaan keskittyvän vuokranantajalle tärkeisiin asioihin, sen sijaan että yritettäisiin herättää vuokralaisen kiinnostus.
Vaikuttaa ihan siltä, että tässä vain tehdään työtä käskettyä, eikä todellisuudessa edes yritetä saada asuntoja vuokrattua. Näillä tiedoilla voin melkein vannoa, että iso osa asunnoista todellakin on tyhjänä vielä vuodenkin päästä.
Vuokrailmoitusta ei löydy Vuokraovesta, Oikotieltä eikä Torista, eli ilmoitus näyttää olevan ainoastaan Colliersin sivuilla -> kuinka moni vuokralainen ylipäätään on kuullut ko. firmasta eli osaa katsoa heidän asuntotarjontaa?
Ilmoituksessa ei ole kerrottu vuokran määrää, ei mitään speksejä asunnosta, ei valokuvia.
Ilmoituksessa tunnutaan keskittyvän vuokranantajalle tärkeisiin asioihin, sen sijaan että yritettäisiin herättää vuokralaisen kiinnostus.
Vaikuttaa ihan siltä, että tässä vain tehdään työtä käskettyä, eikä todellisuudessa edes yritetä saada asuntoja vuokrattua. Näillä tiedoilla voin melkein vannoa, että iso osa asunnoista todellakin on tyhjänä vielä vuodenkin päästä.
Mielenkiintoinen havainto tosiaan. Muut Ovaron kohteet kyllä löytyvät ihan normaalisti ainakin Oikotieltä, joten tämä Varkauden kohde on tässä suhteessa poikkeus.
Se, että edes vuokran määrää ei ole kerrottu ilmoituksessa, on kyllä jo todella innovatiivista markkinointia. Koskakohan muut seuraavat perässä?
On kyseenalaista, onko olemassa hintaa, jolla Ovaron Kosulankadun kämppä voisi mennä vuokralle ennen tätä. Ehkä ilmaiseksi tai hyvin alhaisella vuokralla?
Toki tälläinen täysin katosta lattiaan täysremontoitu kämppä on myös aika lähellä.
On kyseenalaista, onko olemassa hintaa, jolla Ovaron Kosulankadun kämppä voisi mennä vuokralle ennen tätä. Ehkä ilmaiseksi tai hyvin alhaisella vuokralla?
Toki tälläinen täysin katosta lattiaan täysremontoitu kämppä on myös aika lähellä.
Ensimmäinen asunto on niitä suojeltuja puutaloja tehtaan vieressä, joita 90-luvulla (kun asuntomessut oli Varkaudessa) remontoitiin huonosti. Iso osa näistä laitettiin asumiskieltoon vajaa vuosi sitten huonon sisäilman vuoksi. Jotkut talot vielä näköjään on asuttavassa kunnossa, mutta houkuttelevuus paikallisten silmissä hyvin välttävää. Kosulankadun talo tämän kanssa samaa kategoriaa. Ahlströminkadun kämppä on sillä ”väärällä” puolella kaupunkia, josta palvelut meinaavat karata ja asuntomarkkina näivettyä. Siksi vuokratkin ovat hyvin maltillisia. Pienemmistä hyväkuntoisista ”oikealla”puolella kaupunkia olevista voi pyytää 10€/m2, yksiöistä jopa 12€/m2.
Ovarolla omien osakkeiden osto on ollut seis jo yli 4 kuukautta. Viimeksi omia ostettiin 12.12.2019.
Ovaro osti vuonna 2019 noin 260 000 omaa osaketta, 4,26 euron keskihintaan (Ovaron vuoden 2019 vuosikertomus, sivu 13)
Nyt omia osakkeita saisi hintaan 3,36€/kpl, eli yli 20% halvemmalla kuin viime vuoden keskihinta.
Yhtiö ei kuitenkaan osta omia osakkeitaan, vaikka niitä saisi halvemmalla kuin koskaan.
Ilmeisesti yhtiön kassatilanne on edelleenkin todella tukala, rahoituksen täpärästä järjestymisestä huolimatta.
Korona-kriisi ei todennäköisesti vaikuta kovin paljoa suoraan asuntojen vuokraustoimintaan, yksittäisiä luottotappioita lukuun ottamatta.
Sen sijaan yhtiön saneerausohjelman etenemistä se todennäköisesti haittaa erittäin paljon. Saneerauksessahan myydään vuokrauskäyttöön huonosti soveltuvia isoja perheasuntoja.
Näiden asuntojen kaupan hyytymisestä saatiin jo esimakua maaliskuun kuukausiraportista, jossa maaliskuun asuntojen myynti putosi viime vuoden maaliskuuhun verrattuna 60% eli 4 miljoonasta 1,6 miljoonaan.
Ovarolla on edelleen taseessaan merkittävä määrä yhtiölainaa kohdistuen nimenomaan näihin isoihin perheasuntoihin, joista se yrittää päästä eroon. Näitä yhtiölainoja sen on pakko lyhentää kuukausittain, eikä Ovaron normaali vuokraustoiminnan kassavirta riitä näiden lyhentämiseen, kuten yhtiö on itsekin monesti todennut.
Jos tämä isojen perheasuntojen myynti hyytyy kovin pahasti, on Ovarolla todennäköisesti jälleen vaikeuksia selvitä rahoitusvastikkeistaan.
Nyt Ovarolla lienee tulossa myös tasepaukkuja. Oletetaan, että tämä olisi Ovaron kämppä, Ovaro omistaa ainakin tästä talosta jotain. Siitä onko tämä asunto Ovaron ei ole tietoa.
Pyynti 378k, tässä markkinatilanteessa lienee tosi vaikea saada lähellekään tätä hintaa. 20-30% alennus vaadittaneen että voi liikahtaa. Tämä talo on rakennettu vuonna 2012 ja siitä asti yritetty myydä. Ihan siisti kämppä, mutta kerrostaloperheasunto keskellä ei mitään ja lähin koulu 8km päässä Söderkullassa, samoin kunnon lähikauppa.
Taustalla on vielä, että tässä tilanteessa jokainen vanhan polven rakennusyrittäjä myy ihan uuttakin reippaalla alennuksella.
Toki Varkauden Kosulankatukin taitaa olla yhä salkussa, hyvänä aikana joku olisi siitä maksanut reilun kymppitonnin. Nyt on sitten huonommat ajat.
Nyt yhtään heikompien kohteiden hinnat sukeltavat rajusti ja Ovarolla ei myyntisalkussa paljon muuta olekaan. Tasearvot laskenevat siis kohta nopeasti.
Onhan Östersundomissakin kauppa (ainakin yksi, voi olla useampiakin), mutta ehkä se ei ole kunnon lähikauppa.
No, neljä kilometriä tuonne Östersundomin vähän pienempään K-markettiin Sipoonrannasta on, Sipoonrannassa ei siis ole kauppaa kävelymatkan päässä. Söderkullan kunnon ruokakauppoihin 8 km.
Mutta hei, taas se sijainti. Onhan tuo sentää Sipoonranta. Hjalliksen tuttu projekti telkkarista. Todella haluttu kohde.
Edellinen oli menneessä aikamuodossa. Nyt kukaan ei tuonne halua. Alueelle ei ole tulossa luvattuja palveluja, kun rakennuttajalla on kassa tyhjä jne. Sääliksi käy niitä, ketkä uskoivat suuren purjehtijan stooriin ja ostivat asunnon tuolta perähikiältä. Kailliilla.
Taitaa Eastoniiin olla kanssa joku 7-8 km matkaa? Mellunmäessä on kanssa ruokakauppa (muistaakseni S market), se on "kohtuu lähellä".
Huomenna sekä Ovaro että Kojamo julkaisevat Q1 tuloksensa.
Molemmat sijoittavat asuntoihin Suomessa. Olennaista muuta liiketoimintaa ei ole, yksittäisiä liiketiloja lukuunottamatta. Molemmilla on täysin sama liiketoimintamalli, joka on sinänsä selkeä ja helposti ymmärrettävissä. Tulokset vaan ovat dramaattisen erilaisia.
Toisen Q1 tulos on seurausta siitä, että on 50 vuotta systemaattisesti rakennettu kannattavaa asuntojen vuokraustoimintaa, tarkoituksena maksimoida osakkeenomistajien voitto.
Toisen Q1 tulos on seurausta siitä, kun ensin on 4 vuotta maksimoitu ihan muiden tahojen kuin osakkeenomistajien tuottoa ja sen jälkeen 1,5 vuotta yritetty saada tulosta myös osakkeenomistajille.
On muuten paljon helpompaa pitää kannattava yritys kannattavana kuin saada paskasta timanttia. Varsinkin kiinteistösijoittamisessa.
Huomenna nähdään miten Kojamo on tehnyt taas lisää voittoa osakkeenomistajille. Ovaro puolestaan yrittää edelleen viedä saneerausprosessia eteenpäin.
Monesti kuulee kysymyksen, kannattaako Suomen asuntomarkkinoihin sijoittaa. Vastaus on, että se riippuu siitä, miten sitä tekee.
Saneeraus ei ole mennyt sinne päinkään kuin joskus kuvittelin.
Hallinnon kulut ovat liian suuret ja vanhoista huonosti varmasti suorittaneista, mutta kalliiksi luulemistani toimittajista on päästy miut yllättäneen hitaasti eroon.
Rahoitus tuli paljon kalliimmaksi kuin joskus visioin.
Alhaisen vuokrausasteen nousu on ollut ystävällisesti sanottuna hidasta. Tosin jos sylissä on vuokraamaton paikka, on tilanne toki haastava.
Kun ydinpommisalkku tuottaa 4,7%, ja rahoitus maksaa 4,97% pyörii velkavipu väärinpäin.
Positiivista:
Toteutuneet myyntihinnat olivat noin 3,1 % alle tasearvojen. Tämä ei ole hyvä, mutta varmasti yleisten visioiden yläpuolella. Periaatteessa pitäisi mennä tasearvoihin.
Lainoja pyritään vähentämään nopeutetussa aikataulussa = rahoitusta voi myös lyhentää. Ei jouduttu ottamaan lainaa, jota ei saisi lyhentää. Tätä ei varsinaisesti oltu kerrottu, vaikka toki tämä todennäköistä olikin.
Ovaro pitää ennallaan 20.2.2020 annetun ohjeistuksen, jonka mukaan Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi vuoden 2020 operatiivisen tuloksen (EPRA-tulos) olevan parempi kuin 2019. Oli myös vaihtoehto vetää sumuiseksi, mitä monet ovat käyttäneet.
Omien ostot aloitetaan taas.
Keravan Nissilänpihan ongelmakohde on mennyt vuokralle sitä myöten kuin valmistunut! Sisätilaongelmainen talo voisi olla ollut myös puskutraktoria vailla.
Ongelmia:
Jos asuntomarkkina roikahtaa, kuten odotettua on, täytyy tasearvoja vetää alas ja myydä halvemmalla. Mutta tämä ei tullut osarista.
Vuokralaisten maksukyky heikkenee, ja luottotappiot lisääntyvät. Tämäkään ei ollut osarista.
Eli sanotaan nyt torjuntavoitto. Mutta otsikoin positiivisesti nostattaakseni oravankivittäjien verenpainetta. Ja oli otsikko kuitenkin rehellinen. Olin positiivisesti yllättynyt, toisin kuin aika monesta edellisestä osarista.
Ovaro Kiinteistösijoitus uudisti talous- ja kiinteistöhallinnon ohjausrakenteen. Ovaro hallinnoi 1400 asunnon kiinteistövarallisuutta, useita taloyhtiöitä sekä pörssiyhtiönä raportoi neljännesvuosittain IFRS-luvut.
”Taloushallinnon ja kiinteistöjen hallinnon uudistamisella saavutetaan merkittäviä kustannussäästöjä. Vaikutukset näkyvät luvuissa toisesta vuosipuoliskosta alkaen ja kokonaisuudessaan vuoden 2021 luvuissa”, sanoo toimitusjohtaja Marko Huttunen.
Talous- ja kiinteistöjen palvelut ovat tuotettu aikaisemmin ulkopuolisten palvelun tuottajien toimesta. Uudessa mallissa hallintoa hoidetaan enemmän oman tiimin voimin. Palveluntuottajien tehtäväksi jää kiinteistö- ja taloushallinnon operatiiviset toiminnot.
”Arvioni mukaan Ovaron hallintokulut pienevät vuositasolla 0,5-1,0 miljoonan euron verran edellisvuosiin verrattuna. Kustannussäästöluvut täsmentyvät palvelujen ja järjestelmien käyttöönottoprosessin yhteydessä toisella vuosipuoliskolla”, sanoo Huttunen.
Uudistamisen yhteydessä Ovaro on irtisanonut omistajapalveluihin liittyvän (vuokralaishallinto-, asiakaspalvelu- ja asuntojen hallinnointitehtävät) alihankintasopimuksen sekä tytäryhtiöiden isännöintiin ja kirjanpitoon liittyvät alihankintasopimukset Colliers International Finland kanssa. Uuteen toimintamalliin pohjautuvat palvelusopimukset on solmittu Taloasema Oy:n kanssa.
Ovaro uudisti konsernin taloushallintoa, sen johtamista ja tilinpäätöstehtäviä koskevan palvelusopimuksen Accountorin kanssa. Uudessa mallissa talousjohtamisen palvelut siirtyvät ovat Ovaron talouspäällikön vastuulle. Accountor keskittyy tuottamaan operatiiviset kirjanpitopalvelut Ovaro konsernille.
Uusi talouden- ja kiinteistöhallinnon ohjausprosessi otetaan käyttöön 1.8.2020 alkaen.
Marko Huttunen aloitti toimitusjohtaja helmikuussa 2020. Hänen johdollaan asuntojen hallinta on järjestetty uudelleen, taloushallinto sisäistetty sekä vuokrausjärjestelmien uudistus aloitettu. Toimitusjohtaja yhdessä tiimin kanssa pystyy nyt paremmin keskittymään erilaisin kehityshankkeisiin, kun hallintapalvelut ovat oman organisaation johdossa.
”Yhtiön ja osakkeen arvonluonnin kannalta on tärkeää, että hallinto on tehokasta ja tiedolla johtamisen edellytykset paranevat”, sanoo Huttunen.
