Orava on tiedottanut, että rahoitusneuvottelut on kahdenvälinen heads-up, ja aikaa on kolme viikkoa. Rahoitemiehen kannattaa odottaa aina viime metreille asti, koska hän on ainoa rahoituksen tarjoaja ja mitä pidemmälle odotellaan sitä tukalammaksi käy kurreparan ahdinko. Samalla kurreparan halukkuus tyytyä korkeampaan korkoon kasvaa ahdingon kasvaessa. Ovaro voi myydä tämän ajan kämppiä huutokaupat.com:ssa ja kerätä rahaa kassaan niin paljon kuin mahdollista, jotta rahoituksen määrä olisi mahdollisimman pieni. Veikkaan siis että tähän jännäriin saamme odotella vielä tovin ratkaisua.
Miksi ihmeessä Orava ei voisi ottaa rahoitusta muualta? Eihän neuvottelussa ole mitään järkeä jos toinen osapuoli ei edes tutki muita vaihtoehtoja. Mihin siis perustuu tietosi että Oravalla on vain yksi ainoa vaihtoehto pöydällä?
Joko ratkaisua ei ole löytynyt tai sitten se on jo tiedossa ja Ovaron johto tykkää vaan pitää sekä sijoittajia että bondinhaltijoita jännityksessä...
Uusiminen lienee tarkoituksella lykätty myöhään kun odottivat, että 2019 tuloksella ja taseella saisi paremmin lainaa. Odotan pientä ja lyhyttä ratkaisua vähän liian korkealla korolla. Sitten ilmoitetaan, että myyntejä jatketaan ja kämppiä yritetään saada vuokralle, ja uutta halvempaa rahaa haetaan myöhemmin.
Mutta yllätyksetkään eivät ole mahdottomia. Tähän mennessä negatiiviset yllätykset ovat olleet ylipainossa.
Mihin siis perustuu tietosi että Oravalla on vain yksi ainoa vaihtoehto pöydällä?
Tilinpäätöstiedotteessa lukee näin: Yhtiö käy rahoitusneuvotteluja rahoittajan kanssa, mutta rahoitusneuvottelut ovat kesken tilinpäätöstiedotteen julkistamishetkellä 20.2.2020.
Olisiko tuo luettavissa niin, että yksi rahoittaja oli löytynyt ja hyväksyttävissä, mutta joistain ehdoista neuvottelut olivat vielä kesken tai odottivat jonkin järjestelyn (kuten kiinteistökaupan tai Collectorin osakeannin) ratkeamista?
Tuo yksi lause tilinpäätöstiedotteessa saa nyt ehkä turhaan paljon painoarvoa. Ei ole mitään estettä käydä neuvotteluja 21.2. 2020 - 9.3. välillä vaikka kolmen muun rahoittajan kanssa, eikä siitä tarvitse erikseen yrityksen tiedottaa.
En silti pidä tilannetta mitenkään hyvänä, muuten olisin ostoksilla. Mutta olisi aivan toivotonta hölmöilyä käydä vain yhden tahon kanssa neuvotteluja selkä seinää vasten ja nykyinen johto ei ole aivan hölmö.
En tiedä onko se realistinen B-suunnitelma, mutta voisiko Investor House lainata tilapäisesti rahaa Ovarolle jos neuvottelut jäävät jumiin? Investorilla on omistusosuutta, joten heille on tärkeää että Ovaro ei joudu pahoihin ongelmiin. Eri asia onko halua lainata, millä ehdoilla voisi lainata ja onko edes kykyä kun Investor ei ole mitenkään aivan velaton pumppu itsekään.
Tuo yksi lause tilinpäätöstiedotteessa saa nyt ehkä turhaan paljon painoarvoa.
Ehkä. Ovaron tiedotteiden tulkkaaminen lähenee välillä kremlologiaa.
Se oli kuitenkin poikkeuksellinen sanamuoto. Näihin lauseisiin upotetaan välillä olennaista tietoa. Kuten esimerkiksi se, että uusi laina aiotaan ottaa ja että se on alle 20 miljoonaa. Ei siis aiota selviytyä ilman uutta lainaa, mutta toisaalta ei myöskään haluta uusia sitä kokonaan. Mieli voi toki muuttua, jos neuvottelut eivät onnistu.
On mahdollista, että rahoituskuviossa hyödynnetään IH:ta tai sen pääomistajia. IH:lla on 8 miljoonan kassa. Aikanaan Royal House on rahoittanut Oravan kauppoja.
Mutta olisi aivan toivotonta hölmöilyä käydä vain yhden tahon kanssa neuvotteluja selkä seinää vasten ja nykyinen johto ei ole aivan hölmö.
Yksi rahoittaja riittää ratkaisemaan ongelman. Tämäkin voi teoriassa olla bluffia, sillä jos rahoittajia ei ole ainuttakaan, en millään usko että he sitä lipsauttaisivat tiedotteeseen. Jos olisi yleisesti oletettavaa että rahoitus ei järjesty, niin eihän kukaan maksaisi kämpistä edes sitä 11 tuhatta ja 1 euroa, vaan voisi hyvin odotella saavansa niitä puoli-ilmaiseksi hiukan myöhemmin.
Jos rahoitusneuvottelut menevät umpikujaan niin siitä tuleekin sitten jännää.. jos Ovaro jää IH:n varaan niin IH:n kaverit on sen verran ketkuja, että siellä saattaa äkkiä olla Ovaron taseesta mehukkaammat osat lainan panttina... Tämä on toki vain spekulaatiota, mutta IH pyrkii varmasti hoitamaan homman niin että ongelmatilanteessa tappiot kuittaavat Ovaron omistajat jos vain suinkin mahdollista. Luonnollisesti lain kirjainta noudattaen :) IH:lla on siihen hyvät edellytykset ja muistaakseni IH:n keikareilla on jonkinlaista näyttöä ns. "liikemiesvaistosta".
Pahaan saumaan Ovaron kannalta osui tämä Korona-hässäkkä. Likviditeettiä katosi väliaikaisesti bondimarkkinoilta. Uskon edelleen, että vakuudelliseen senior bondiin löytyy max. 15 milj.€ markkinoilta (loput omasta kassasta). Koroissa ollaan vaan 5,5-6,5% yläpuolikkaassa.
Kuulostaa huonolta, mutta olisi linjassa tiedotetun kanssa. Ilmeisesti kovin edullista lainatarjousta ei ole saatu, koska tiedotteen mukaan Lainajärjestelyissä tullaan hyödyntämään yhtiön kassavaroja. Jos halpaa lainaa olisi tiedossa, odottaisin sanamuotoihin jo hankkeita tai investointeja, ei supistamista.
"OVARO JÄRJESTELEE RAHOITUSTAAN JA PARANTAA OMAVARAISUUTTAAN
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj on tänään allekirjoittanut sopimukset, joilla se järjestelee rahoituksensa, ja joiden lopputulemana yhtiön omavaraisuus nousee yli 50 %:iin.
Ovaro maksaa pois 1.4.2020 erääntyvän noin 20 miljoonan euron joukkovelkakirjalainan. Yhtiö käyttää takaisinmaksuun kassavarojaan 7 miljoonaa euroa ja ottaa uutta lainaa 13 miljoonaa euroa. Samalla Ovaro järjestelee koko lainasalkkunsa siten, että olemassa olevat lainat yhdistetään yhdeksi 33 miljoonan euron suuruiseksi vakuudelliseksi lainaksi. Laina-aika on 4,5 vuotta ja kokonaiskorko on hieman yli 5 %. Rahoittajana toimii Collector Bank.
Uuden lainan ehdot tuovat joustavuutta rahoitusrakenteen kehittämiseen. Rahoitusjärjestelyjä koskevat sopimukset on allekirjoitettu tänään ja ne toteutetaan Q2 2020."
Näin hyödynnettiin kassavaroja eikä tullut kovin edullista lainaa, mutta tuli lainaa kuitenkin. Pankkikin tuli mainittua jo etukäteen. Ei mennyt konkurssiin.
Meinaakohan Aki näyttää johonkin suuntaan keskisormea niin kuin äsken uhosi?
"OVARO JÄRJESTELEE RAHOITUSTAAN JA PARANTAA OMAVARAISUUTTAAN
Hivenen yli 5% korko oli lievä pettymys miulle. Luultavasti ei niille, jotka ennustivat, että rahaa ei saa lainkaan tai 5,5 - 6,5 prosentin korkoja. Mutta selkeää on, että pankkilainaa ei irronnut, mistä syytän lähinnä pankkeja. Koronaa en syytä, koska viimeiseen kuukauteen jääminen vei odotukset jostain Nordeasta rahoittajana. Se olisi ratkennut jo aiemmin. Eli parin vuoden takaiset visiot kulusäästöistä rahoituksessa eivät toteutuneet.
Nyt olisi sitten Ovaron johdolla edessään paljon verta, hikeä ja kyyneleitä. Asuntoja ulos, vuokralaisia sisään ja tiukka kulukuri sekä omia ostoon. Ei kovin monimutkaista. Katsotaan mitä jää savun hälvettyä arvoa jäljelle.
Uusi tj saa työrauhan myydä loput kämpät ja ottaa vuokralaisia. Asuntomyynnissä ei tarvitse hinnoista joustaa alas ainakaan lainan takia. Korko on nihkeä mutta nihkeät olivat odotuksetkin, jos unohdetaan ne parin vuoden takaiset visiot eli harhanäyt. Huonompiakin rahoitusratkaisuja ennustettiin, mukaan lukien talojen pakkomyynti tappiolla, hybridilaina ja mehukkaampien talojen siirtyminen ketkuille.
Yllättävän kohtuullinen korko Ovaron historialla. Ehkä onni tässä tilanteessa oli, että saatiin rahoitus muualta kuin hermostuneilta bondimarkkinoilta. Lainojen koplaus myös varmaan kohtuullusti korkoa ja kiinnosti Collectoria ja mitä muuta on mahdettu sopia jota ei ole vielä julkistettu.
Aki: Jos yhtiö itse ilmoitti keskustelevansa yhden rahoittajan kanssa, jonka ninessä on 9 kirjainta ja alkaa C:llä.. niin ethän sä voi olla yllättynyt että rahoittaja ei ole Nordea tai muu pankki parin prossan korolla?
Myönnän olleeni pahasti pielessä arviossani, onneksi ei ollut rahoja kiinni. Collector on tukalassa tilanteessa ja jo lainoittanut kurreparkaa, joten pidin tätä erittäin epätodennäköisenä. Hyvä, että ratkesi.
Aki: Jos yhtiö itse ilmoitti keskustelevansa yhden rahoittajan kanssa, jonka ninessä on 9 kirjainta ja alkaa C:llä.. niin ethän sä voi olla yllättynyt että rahoittaja ei ole Nordea tai muu pankki parin prossan korolla?
Myönnän olleeni pahasti pielessä arviossani, onneksi ei ollut rahoja kiinni. Collector on tukalassa tilanteessa ja jo lainoittanut kurreparkaa, joten pidin tätä erittäin epätodennäköisenä. Hyvä, että ratkesi.
En ollut yllättynyt, toki hiuksen hieno toivonkipinäkin pankkirahoituksesta tässä kuitenkin meni. "koska viimeiseen kuukauteen jääminen vei odotukset jostain Nordeasta rahoittajana" ei nähdäkseni indikoi sitä, että olin yllättynyt.
Kuulisin mieluusti Pyysingin tai jonkun muun aiheeseen vihkiytyneen näkemystä kurrennahkojen arvosta nyt kun rahoituksen saanti ja sen hinta on selvillä. En jaksa itse lähteä perkaamaan, mutta kiinnostaa ihan jo yleisen asuntosijoittamisen näkökulmasta.
Collector hoiti tänään ongelmiaan myöntämällä 33 miljoonan lainan #Ovaro:lle. Näen siis tämän fiksuna liikkuna, ilman uutta tervettä bisnestä ei pankki nouse. Suomalaisissa pankeissa tämä ei saanut ymmärrystä😥.
(AV uutinen 28.1.)https://t.co/Ksb9ci2L2e
Olen siis edelleen ihan vähän ihmeissäni, miksei tämä pankeille kelvannut. Velkasijoittajalle paljon varaa arvojen alentua, suurin osa kämpistä likvidihköjä ja saneeraussuunnitelmankin pitäisi olla realistinen. Mutta olen miekin saanut pankista kättä naamaan -98 kiinteistöprojektille, josta lopulta tuli ylituplat sijoitetulle pääomalle.
Ovaro sai rahansa, toki Collector oli myös pakkoraossa, negatiivinen luottopäätös olisi voinut tarkoittaa isoa ongelmaluottoa. Ovaron kassa tyhjennettiin ja Collector antoi minimimäärän rahaa, jotta iso asiakas pysyi pinnalla.
Ovaron kannalta tämä oli loistava tulos rahoitusneuvotteluista, mistään muualta parempaa tuskin oli tarjolla.
Poikkeuksellisesti miulla ei ole mitään huomauttamista videon sisältöön. Ehkä sen verran pientä hienosäätöä, että helpoiten myytävät on myyty argumenttiin, että varmasti osin pitää paikkansa. Mutta on myös väitetty, että myydään "samaa kamaa" yksi kerrallaan. Joka sekin osin pitänee paikkansa.
Vaikea on tosin nähdä myyntien/vuokrauksen hirveästi lähiviikkoina hirveästi helpottuvan. Kun Airbnb ajoi juuri seinään, tulee sieltä pienellä viiveellä tarjontaa sekä vuokraukseen että myyntiin. Tosin ei kyllä kovin paljon Ovaron myydään isoja hyviltä paikoilta ja vuokrataan pieniä vähän syrjemmältä -portfoliossa. Portfolion määritelmä toki kärjistetty.
Mitä käy Ovaron taseelle jos asuntojen arvot romahtaa finanssikriisin seurauksena? Tää pulju on nippanappa selvinny tekohengityksellä kaikkien aikojen parhaiden suhdanteiden aikaan. Uskooko joku, että Ovaro tulis tän jälkeen kestää vaikeimpia aikoja? Minä en.
Mitä käy Ovaron taseelle jos asuntojen arvot romahtaa finanssikriisin seurauksena?
Hidastaa asuntomyyntiä ja pahentaa myyntitappioita. Heikentää omaa pääomaa. Mutta romahtavatko asuntojen arvot Kotkassa ja Heinolassa koronan vuoksi?
Asuntojen hintojen pitäis kaiken järjen mukaan laskea siinä missä kaiken muunkin. Kriisi pakottaa osan kiinteistösijottajistakin realisoimaan omistuksiaan, jonka lisäks ostajilla vähemmän ostovoimaa -> hinnat tippuu. Tän pitäis ulottua ihan kaikkialle, jopa Heinolaan saakka.
P.S Jos Ovaro menee konkurssiin niin sillonhan niitä Heinolan kämppiä vasta halvalla myydäänkin.
Mitä käy Ovaron taseelle jos asuntojen arvot romahtaa finanssikriisin seurauksena? Tää pulju on nippanappa selvinny tekohengityksellä kaikkien aikojen parhaiden suhdanteiden aikaan. Uskooko joku, että Ovaro tulis tän jälkeen kestää vaikeimpia aikoja? Minä en.
Ovaro pysyy pystyssä vaikka kymmenen pinnan asuntojen hinnan notkahdus tulisikin. Kolmenkymmenen tullessa ei. Mitä on historiassa tapahtunut, ei ole relevanttia. Kysymys on lähinnä siitä, mitä on taseessa ja mitä sillä tehdään.
Tosin jos kymmenen pinnan markkinapudotus tulee, seuraa sitä helposti isompikin, kun kiinteistörahastoista lähtee rahat ja siirrytään vaiheeseen pakkorealisoinnit. Parin vuoden lama ja nurin menee Ovaron lisäksi kaikenlaista muutakin. Tarkkaillaan tilannetta, tuleeko sellaista. Odotellessa korot pysyvät nollassa.
Sitten on myös toinen ikävä kulma koronavirukseen liittyen. Jos se lähtisi leviämään kunnolla Suomessa ( tyyliin >30% väestöstä), niin tulisi joissain kaupungeissa ikärakenteesta riippuen reippaasti ylimääräistä asuntotarjontaa markkinoille laskien hintoja.
