Aki ja Petteri voisivat nyt koittaa löytää jonkinlaisen yhteisen näkemyksen tähän Ovaroon. Tuulipuvulla menee sormi suuhun kun ei tässä tiedä ketä pitäisi peesata. Technopoliksen kanssa oli helpompaa.
Mahdoton verrata Technopolikseen joka koko ajan jauhoi kuitenkin solidia voittoa. Tämä case on lähinnä realisointia mahdollisimman nopeasti mahdollisimman hyvään hintaan ja etsitään parasta arviota paljonko ovaronnahoista saadaan lopulta kasaan.
Näppituntumalta itse pidän Ovaron upsideä edelleen varsin rajattuna (etenkin kun realisointiin vaikuttaisi menevän reippaasti aikaa). Akilta olisi mielenkiintoista kuulla mille akselille Ovaron realisointiarvo osuu hänen mielestään.
Itse olen tästä realisointiarvosta sitä mieltä, että asialla ei ole mitään käytännön merkitystä.
Ovaroa ei nimittäin koskaan tulla realisoimaan niin, että kaikki myytäisiin pois ja rahat jaettaisiin osakkeenomistajille.
Myyntisalkun voi realisoida, mutta ydinpommisalkussa on sellaista kamaa, joka kokonaisena myytäessä tuskin kelpaa kenellekään edes isolla alennuksella. Ääriesimerkkinä nämä Varkauden kohteet, joita tuskin kukaan ottaisi edes ilmaiseksi. Joka tapauksessa kaikkia kohteita sieltä ei millään pysty myymään.
Ydinsalkun parhaita kohteita voisi yrittää kokonaisina myydä sijoittajille 20-30% alennuksella tasearvoon ja näitä varmasti menisikin useita kaupaksi. Tämän jälkeen jäisi jäljelle ne huonoimmat kohteet.
Vanha johto yritti myydä ydisalkun asuntoja yksitellen. Joissakin kohteissa osa saatiin myytyä, monissa kohteissa taas asuntoja yritettiin myydä useita vuosia ja ainuttakaan ei saatu myytyä. Uusi johto lopetti ensi töikseen tämän toiminnan. Uusi johto ei edes yritä myydä ydinpommisalkun kohteita, vaan on linjannut, että ne pidetään.
Isompi rahoitusratkaisu tullee vasta vähän ajan päästä, nyt alkukeväästä tullee joku väliaikaisratkaisu.
Kuulostaa mahdolliselta vaihtoehdolta. Kannattaako tässä kunnossa olevan yrityksen sitoutua pitkäksi aikaa niihin rahoitusehtoihin, joita nyt on saatavissa?
Uusi johto ei edes yritä myydä ydinpommisalkun kohteita, vaan on linjannut, että ne pidetään.
Tuskin se oli lopullinen muuttamaton päätös vaan kriisivaiheen suunnitelma.
Johdon on valittava ydinpommisalkusta:
kohteet, jotka ostetaan 100 % takaisin itselle
kohteet, jotka pidetään
kohteet, jotka myydään yksitellen ulos
kohteet, joihin mikään ylläolevista ei käy ja jotka myydään sellaisinaan
Salkkuun jäävistä on valittava:
kohteet, joita kehitetään
kohteet, jotka ajetaan loppuun
ja lisäksi:
uudet kohteet, jotka hankitaan
Aki on arvioinut johdon täysipäiseksi. Jos se on totta, eiköhän nuo valinnat ole jo olleet työlistalla. Käsittääkseni salkussa on sekä tavaraa, johon kannattaa investoida että tavaraa, johon Ovaro ei ainakaan nykyoloissa aio investoida. Oletettavasti Ovaro on lykännyt tappiollisia (tukku)myyntejä pyrkien ensisijaisesti löytämään muun ratkaisun. Tuo muu ratkaisu on ollut hidas ja vuokraus on edennyt jopa väärään suuntaan. Jossain vaiheessa tappiomyyntejäkin tultaneen näkemään, mutta se skaala, montako kohdetta myydään ja paljonko tappiota kirjataan, on vielä tuntematon.
Kortit ovat huonoja ja pitäisi pelata mahdollisimman pieni tappio. 4 ja 8 euron välissä on tappiollekin vielä sijaa, kunhan se on rajallinen eikä loputon.
Aki ja Petteri voisivat nyt koittaa löytää jonkinlaisen yhteisen näkemyksen tähän Ovaroon. Tuulipuvulla menee sormi suuhun kun ei tässä tiedä ketä pitäisi peesata. Technopoliksen kanssa oli helpompaa.
Petteri on sydämeltään laautyhtiösijoittava osinkohaukka. Eli insinööri. Mie taas optimistinen paskayhtiösijoittaja. Eli ekonomi. Tuskin löydämme Ovarosta yhteistä rumpua. Technopolis oli eri asia, koska kyseessä oli aliarvostettu laatuyhtiö. En ole siis uskonnollinen paskayhtiösijoittamisessani, jos laatua saa halvalla, niin ship it in. Petteri taas on uskonnollinen laautyhtiösijoittamisessaan, joten Ovaro on ikuisesti strong avoid.
Pidän muuten Petteriä Suomen pätevimpänä kiinteistösijoitusyhtiöanalyytikkona. Joten sokkona beesaisin Petteriä.
Joo. Meillä on erilainen sijoitusstrategia. Aki on nopea toimija, joka tekee rahaa osakkeiden downswingeillä, aika lailla riippumatta, missä kunnossa yhtiö on. Aki on kovan luokan downhill treideri ja sitä minä en kyllä osaa.
Vaikka minäkin tykkään ostaa aliarvostettuja osakkeita, minulla on kovemmat kriteerit sijoituskohteille. Toisaalta minulla on usein turhan pitkä aikajänne, 3kk-12kk eteenpäin on usein markkinoiden aikajänne. Minä taas näen välillä mörköjä kauempana. Toki yleensä olen päässyt näkymiltä huonontuvista osakkeista eroon hyvissä ajoin eli pienin vaurioin. Toisaalta nykymarkkinassa edullisia laatuyhtiöitä näkyy vain kriiseissä ja käännetilanteissa.
Mitä Ovaroon tulee näyttää, että vuoden 2020 aikana saadaan deleverointi pääosin tehtyä. Muun toiminnan myyntituloilla saadaan velkaantumista alas ja korkokuluja reilusti alas. Mutta mitä sitten?
Ovaron ydinsalkussa on aika merkittävä osa myyntiarvolta ja tulo-menorakenteelta pystyyn mätäneviä kiinteistöjä, kuinka paljon, siitä ei ota selvää. Osa on ihan kohtuullistakin, mutta bisneksen yleiskehityksestä ei saa mitään selvää, kun Ovaro raportoi vain vuokrausastetta ja sitäkin epämääräisesti. Vuokratason kehitys jää arvailun varaan. Kyse on myös siitä kuinka isossa osassa salkkua same door NOI (same property NOI) kehitys on negatiivinen remontit huomioituina ja mikä on kokonaiskehitys. Ovaron keskineliövuokra on hyvin alhainen eikä siinä ole paljon laskun varaa tai menoissa nousun varaa, että mennään pahasti alas.
Kyllä tässä näyttää, että Ovarolla riittää rahaa ainakin kohtuullisen aikaa eteenpäin oman toiminnan pyörittämiseen, mutta mitä jää omistajille? Jos kulut kasvavat nopeammin kuin vuokrat kiinteistösijoituspuolella käy pitkässä juoksussa huonosti.
Nyt toki Ovaroon on palkattu uusi toimari, joka ehkä haluaa ostaa tai rakennuttaa jotain uutta ja parempaa, mutta salkun muutokset ovat kuitenkin aika hitaita, uusi merkittävä rahoitus tai pääoma tiukassa ja kiinteistösijoitusyhtiöissä huonoimmista kiinteistöistä on usein hyvin vaikea luopua.
Kun kassassa lienee vuodenvaihteessa 10,4-11,2 milliä ja myynneistä saadaan koko ajan lisää arvaisin, että kohta tulee joku ehkä 8-10 miljoonan vakuudellinen revolveri tai joku muu lyhyt ratkaisu, jolla käteisen lisäksi maksetaan bondi pois ja revolveria tai lyhyttä rahoitusta lyhennetään myyntituloilla. Korko ei ole oikeastaan tuossa kauhean merkityksellinen. Mutta eiköhän se 4-5% haarukassa ole.
Kun kovenanttipaineet on saatu pois ehkä voidaan ulostaa pahimpia ydinpommeja. Isompi rahoitusratkaisu tullee vasta vähän ajan päästä, nyt alkukeväästä tullee joku väliaikaisratkaisu.
Arviosi 10,4-11,2 M€ rahaa kassassa vuodenvaihteessa kuulostaa minusta turhan optimistiselta.
Tähän saakka Ovaro on saanut asuntomyynneistä rahaa kassaan luokkaa 1M€/kvartaali. Miksi nyt yhtäkkiä saataisiin 3M€ kasaan Q4:lla?
Q3 lopussa kassassa oli 7,7M€. Omien ostoihin on tosin käytetty selvästi vähemmän rahaa Q4 aikana. Mutta ei niihin aiemminkaan mennyt kuin muutama sata tonnia per kvartaali.
Oma arvioni on, piristynyt asuntojen myynti huomioidenkin, että vuoden vaihteessa rahaa kassassa on 9,0 - 9,5 M€.
Olisi mielenkiintoista kuulla, miltä taholta uskot tuon lyhytaikaisen rahoituksen järjestyvän?
Uskotko, että Ovarolle olisi vielä JVK-lainamarkkina auki?
Itse en usko, että nykytilanteessa normaalit pankit suostuvat enää Ovaroa rahoittamaan, jäljelle jäävät nämä Collectorin tapaiset vaihtoehtoiset rahoittajat, jotka uskaltavat ottaa enemmän riskiä (mutta tietysti korkokin on ihan eri luokkaa)
Ovaro myi Q4:llä 8,4M bruttoarvolla asuntoja, muun toiminnan salkussa oli Q3 lopussa nettoarvoa 41% bruttoarvosta, kaupantekokulut ja muutaman pinnan alennukset pois niin pääsin 37% nettokassavirtaan myynneistä yhtiövelkojen maksun ja välityspalkkioiden jälkeen. 37%:lla olisi kassaan tullut Q4:llä lisää 3,1 milliä ja kassassahan oli valmiiksi 7,7 milliä. Siitä 10,8M keskiväli, siihen vähän haarukkaa ympärille, ei tuota kassaa niin tarkkaan voi arvioida. On tuolla toki muitakin tekijöitä kuin myynnit ja velkaosuudet vaihtelee eri asunnoissa eli toki yllätyksiä voi olla. Remontit, yhtiölainojen lyhennykset ja omien ostot voi kyllä tuota kassaa syödä. Toisaalta loppuvuoden peruskassavirta lienee vähän parempi kuin alkuvuonna.
Rahoituksessa pidän todennäköisimpänä lähteenä Collectoria. Bondimarkkina on käsitykseni mukaan tällä hetkellä Ovarolta aika lailla kiinni. Normaalipankista rahat ovat tiukassa, mutta kai lyhyttä rahaa nopeasti myytävää omaisuutta vastaan voisi jollain korolla normipankista saada. Kun myyntisalkkua vastaan lyhyttä rahaa saanee jos tiukka paikka tulee, pidän akuutin kassakriisin mahdollisuutta kovin pienenä huhtikuun alussa.
myyntisalkkua vastaan lyhyttä rahaa saanee jos tiukka paikka tulee
Olen samaa mieltä.
Kassan kooksi arvioin 9,5 miljoonaa miinus hankinnat, korjaukset ja yllätykset. Koko myyntisumma ei tule kassaan, vaan sillä lyhennetään lainoja ja maksetaan hankinnat. Hankinnat aloitettiin Q3 ja niitä on saatettu jatkaa kaikessa hiljaisuudessa.
Emme päässeet näkemään, miten hallinnointiyhtiö olisi hoitanut uhkaavan kassakriisin ilman saneerausta.
Olen vähän noviisi asuntosijoitusjutuissa, mutta en oikein hahmota miksi Ovaro olisi pankkien ja normaalin bondimarkkinan näkökulmasta jotenkin luottokelvoton. Mikäli tase on niin skeidaa, että kukaan täysijärkinen ei anna lainaa kuin 5-10% korolla, omien osakkeiden ostaminen ei ole mielestäni kovin viisasta. Ei vaikka laskennallinen P/B sanoisi mitä.
Ovatko pankit vain ylivarovaisia luottotappioiden pelossa? Vai onko jotain sääntelyä, joka pakottaa ne olemaan varovaisia? Kun keskuspankkien korkotaso on painettu nollaan, jostain sen pankin pitäisi tulostakin repiä ja luulisi olevan painetta antaa lainaa.
Äsken nähtiin toki jonkun Huhtasen final countdown, mutta sen firman ongelmat haisivat melkoisen kauas ja Ovaro ei ole ihan samaa sarjaa. Eli tekeekö Ovaro nyt hölmösti ostaessaan omia osakkeitaan vai ovatko lainoittajat hölmöjä?
Sitten jos Ovaro on oikeasti luottokelpoinen ja riski nurinmenosta on hyvin olematon, bondi 5-10% korolla menee toki kaupaksi kuin sukkahousut Moskovan torilla 80-luvulla.
Eli tekeekö Ovaro nyt hölmösti ostaessaan omia osakkeitaan vai ovatko lainoittajat hölmöjä?
Lähden oletuksesta, että ammattilaiset ovat järkeviä ja tekevät järkeviä päätöksiä kukin omasta näkökulmastaan, omilla tiedoillaan. Aina ei voi onnistua ja joskus kokonaisuus voi näyttää hölmöltä.
Ovaron hallituksella näyttää olleen liian ruusuinen tilannekuva. Tulos ei noussut odotetusti (tulosvaroitus kesällä). Vuokraus on kehittynyt väärään suuntaan. Omien ostoja varten laskettiin rajusti osakepääomaa, mutta käytännössä on pystytty ostamaan vain vähän ja nekin vähät joudutaan käyttämään palkitsemiseen.
Vaihdos tai täydennys hallituksessa voi tulla ajankohtaiseksi. Sitä enteilevät myös muutokset suuromistajien listalla.
Sen sijaan osakkeen kysyntä on parantunut "kassakriisin" päivämäärän lähestyessä.
Eli tekeekö Ovaro nyt hölmösti ostaessaan omia osakkeitaan vai ovatko lainoittajat hölmöjä?
Ensinnäkin pidetään tässä suuruusluokka mielessä. Omien ostoihin on nyt käytetty noin miljoona euroa, mikä on Ovaron mittakaavassa hyvin pieni määrä. Miljoona sinne tai tänne ei ratkaise rahoituksen kohtaloa.
Tämä miljoona on ollut kädenojennus osakkeenomistajien suuntaan ja signaali siitä, että yritys ainakin yrittää ajatella myös osakkeenomistajien etua. Samalla sillä on saatu marginaalisesti parannettua osakekohtaista Navia. Kolmanneksi sillä, että yritys ostaa omia osakkeitaan, on viestitty vahvuutta ulospäin.
Minä en ole koskaan ymmärtänyt niiden ihmisten logiikkaa, jotka ajattelevat, että kun kerran Ovaro ostaa omia osakkeitaan, niin aivan pomminvarmasti rahoituksen täytyy joko olla kunnossa tai varmasti järjestyä. Logiikka ontuu pahasti, enkä itse kyllä tämän päätelmän varassa omia rahojani sijoittaisi mihinkään.
Ehkäpä Ovaron johdossakin osataan ajatella yksi askel eteenpäin, eli mitä vastapuoli meistä ajattelee? Keskustelu omien ostoista on ollut koko ajan tapetilla sen jälkeen kun yhtiö muuttui normaaliksi kiinteistösijoitusyhtiöksi ja osakkeenomistajat ovat jatkuvasti omien ostoja vaatineet.
Mietitään hetki, millaisen kuvan antaa ulospäin se, että yhtiö ei nyt uskalla ostaa yhtään omaa osakettaan? Se antaa kuvan siitä, että pelätään rahoituksen olevan epävarma. Entä jos yhtiö jatkuvasti ostaa omia osakkeitaan? Se antaa ulospäin vaikutelman siitä, että yhtiön rahoituksellinen selkänoja on turvattu. Se on signaali vahvuudesta potentiaalisten rahoittajien suuntaan.
Asia pokeritermein ilmaistuna: esitetään vastapuolelle vahvempaa kättä kuin itsellä oikeasti onkaan.
esitetään vastapuolelle vahvempaa kättä kuin itsellä oikeasti onkaan.
Feikkaako Ovaro?
Ovaro on melko kapeassa raossa. Se on tehtävä, mikä on mahdollista. Loput on pakko jättää tekemättä. Pieni omien osto oli mahdollinen ilman, että kovenantit paukkuivat tai rahoitusongelma (hallituksen mielestä) merkittävästi paheni. Omat osakkeet lienee ollut paras investointikohde, jonka johto löysi.
Samalla ostot olivat signaali omistajille, kuten kirjoitit. Ostoilla signaloitiin uskoa: tasearvo pitää, talot ovat osaketta arvokkaampia, osake on aliarvostettu, hallitus ajattelee osakkeenomistajien etua. Mutta kuluttaa 1,2 miljoonaa pelkkään signaaliin, ilman muita hyötyjä, olisi Hynägranden sanoin ilmaistuna tekemistä hölmösti.
Ovaro on tunnustanut heikkouksiaan esimerkiksi julkaisemalla kuukausittain laskevan vuokrausasteen. Olisi ristiriitaista esittää vahvempaa ja tunnustaa heikkouksia samanaikaisesti.
Olen vähän noviisi asuntosijoitusjutuissa, mutta en oikein hahmota miksi Ovaro olisi pankkien ja normaalin bondimarkkinan näkökulmasta jotenkin luottokelvoton. Mikäli tase on niin skeidaa, että kukaan täysijärkinen ei anna lainaa kuin 5-10% korolla, omien osakkeiden ostaminen ei ole mielestäni kovin viisasta. Ei vaikka laskennallinen P/B sanoisi mitä.
Ovatko pankit vain ylivarovaisia luottotappioiden pelossa? Vai onko jotain sääntelyä, joka pakottaa ne olemaan varovaisia? Kun keskuspankkien korkotaso on painettu nollaan, jostain sen pankin pitäisi tulostakin repiä ja luulisi olevan painetta antaa lainaa.
Ovaron kohdalla on kyse korkotasosta, jossa on riskilisää. Hyvä kiinteistösijoitusyhtiö tyyliin Citycon saa vakuudellista rahaa 2% korolla tai allekin. Ovarolle tulee siihen sitten ehkä 2-3 pinnaa riskilisää päälle. Siinä on useita tekijöitä.
1) Ylivelkaantuminen
Ovarolla on yhä paljon velkaa, toki myynnit ovat parantaneet ja parantavat tilannetta. Deleverointi on kuitenkin kesken ja velkaa on yhä liikaa suhteessa kassavirtaan.
2) Heikko kassavirta ja huono kannattavuus
Ovaron kassavirta ei riitä lainojen lyhentämiseen ja remonttitarpeita näkyy. Ovaro tekee myös jatkuvasti tappiota.
3) Epämääräinen kiinteistökanta ja vakuudet
Ovaron tasearvot laskevat koko ajan, se tekee vakuuksista epäilyttäviä. Osa taseessa olevasta omaisuudesta on myös niin heikkoa, ettei kelpaa ollenkaan vakuudeksi. Jos vakuuksia pitäisi realisoida on epäselvää kuka asunnot ostaa ja millä hinnalla.
4) Monitasoinen omistusrakenne
Ovaro omistaa aika paljon asunto-osakkeita, lainanantajalla on monitasoisen omistusrakenteen vuoksi suurempi riski kuin jos kiinteistöön olisi suoraan kiinnitykset. Lainanantajan on myös vaikea hallita miten monitasoissa himmelissä vastuut kulkevat. Tämä korostuu pidemmällä aikavälillä.
5) Epämääräinen raportointi
Ovaron nykyiset raportit ovat niin huonoja, että näin pieneen nakkiputkaan ei haluta sijoittaa. Lisäksi kaiken maailman Huhtaset, Lehdot, SRV:t ja muut ovat tehneet lainanantajat varovaisemmiksi.
6) Historia sijoittajien vedättäjänä.
Orava hoiti bisnestä hyvin epäilyttävästi, esimerkiksi painamalla osakkeita, vedättämällä tasearvoja ja myymällä parhaat tontit rakennusten alta. Tämä tausta vaikuttaa yhä.
Kyse ei siis ole yhdestä tekijästä, vaan yhdistelmästä erilaisia epäilyttäviä asioita, jotka nostavat riskilisää.
Eli tekeekö Ovaro nyt hölmösti ostaessaan omia osakkeitaan vai ovatko lainoittajat hölmöjä?
Tässä on tullut paljon fiksumpia ovaro-spesifejä vastauksia alle, mutta ihan tämmöstä yleisnäkökulmaa ei kai ole kirjoitettu auki: Tossa ei ole ristiriitaa, koska omien osakkeiden osto (tosi paljon yksinkertaistaen) on periaatteessa vedonlyönti sen puolesta, että omien osakkeiden odotusarvo on korkeampi kuin niiden nykyinen hinta.
Sellainen korkeampi odotusarvo voi periaatteessa sisältää melkein minkä tahansa konkurssiriskin, jos jakauman yläpäässä on tarpeeksi vastaavaa upsideä.
Lainoittajan upside on rajattu aina lainan korkoon, joten yliruusuiset skenaariot eivät voi kompensoida mitään konkurssiriskiä, kaiken riskin lainojen vajaasta takaisinsaannista pitää olla hinnoiteltuna niiden korkoon.
Mietitään hetki, millaisen kuvan antaa ulospäin se, että yhtiö ei nyt uskalla ostaa yhtään omaa osakettaan? Se antaa kuvan siitä, että pelätään rahoituksen olevan epävarma. Entä jos yhtiö jatkuvasti ostaa omia osakkeitaan? Se antaa ulospäin vaikutelman siitä, että yhtiön rahoituksellinen selkänoja on turvattu. Se on signaali vahvuudesta potentiaalisten rahoittajien suuntaan.
Asia pokeritermein ilmaistuna: esitetään vastapuolelle vahvempaa kättä kuin itsellä oikeasti onkaan.
Vastapuolella on rahoittaja, jota kiinnostavat vakuudet ja kassavirrat. Omien ostamisella vahvuuden esittämisessä rahoittajalle ei olisi mitään järkeä. Pokeritermein yritettäisiin bluffata kaveria, joka on jo all-in.
Velkojien näkökulmasta yrityksen maksukyky heikkenee, jos se käyttää rahansa omiin osakkeisiinsa. Kuka tahansa velkojista olisi voinut vastustaa osakepääoman alentamista estääkseen omien ostot. Kuitenkin alentaminen meni läpi. Ilmeisesti velkojat olettavat saavansa maksun eräpäivänä eivätkä katsoneet tarpeelliseksi puolustaa oikeuksiaan holtitonta rahanjakoa vastaan.
Mietitään hetki, millaisen kuvan antaa ulospäin se, että yhtiö ei nyt uskalla ostaa yhtään omaa osakettaan? Se antaa kuvan siitä, että pelätään rahoituksen olevan epävarma. Entä jos yhtiö jatkuvasti ostaa omia osakkeitaan? Se antaa ulospäin vaikutelman siitä, että yhtiön rahoituksellinen selkänoja on turvattu. Se on signaali vahvuudesta potentiaalisten rahoittajien suuntaan.
Asia pokeritermein ilmaistuna: esitetään vastapuolelle vahvempaa kättä kuin itsellä oikeasti onkaan.
Vastapuolella on rahoittaja, jota kiinnostavat vakuudet ja kassavirrat. Omien ostamisella vahvuuden esittämisessä rahoittajalle ei olisi mitään järkeä. Pokeritermein yritettäisiin bluffata kaveria, joka on jo all-in.
Joo. Tuo vahvuuden esittäminen rahoittajien suuntaan oli turhan pitkälle viety johtopäätös minun puoleltani. Toki ne katsovat kassavirtaa ja vakuuksia eivätkä ole vedätettävissä.
Pointti oli lähinnä se, että noin miljoonan käyttäminen omien ostoihin ei ollut typerää, vaan sillä oli ihan järkevät perusteet.
Toisaalta tästä sen johtopäätöksen vetäminen, että rahoituksen kanssa ei ole ongelmia, näyttäisi osoittautuneen vääräksi.
Pointti oli lähinnä se, että noin miljoonan käyttäminen omien ostoihin ei ollut typerää, vaan sillä oli ihan järkevät perusteet.
Orava brändäsi itsensä typeryyksien tekijäksi. Leimasta on vaikea päästä eroon edes koko johto ja henkilökunta vaihtamalla. Vaikka tehtäisiin huippujärkevästi, sivustaseuraaja voi helposti uskoa uusiin typeryyksiin.
Ovaron ydintoiminnan vuokrausaste laskutrendissä elokuusta alkaen
Ovaron ydintoiminnan vuokrausasteen kehitys:
8/2019: 89,0%
9/2019: 87,8%
10/2019: 87,9%
11/2019: 87,4%
12/2019: 85,8%
Katsotaan hiukan lukuja:
Ovaron ydintoiminta Q3/2019:
Asuntoja 1318 kpl
Pinta-ala: 81318 m2
Asuntojen keskikoko 61,7 m2
Ovaron ydintoiminnan vuokrausaste on heikentynyt elokuun lopusta joulukuun loppuun 3,2 prosenttiyksikköä, mikä on hälyttävän paljon. 3,2% tarkoittaa siis neliöinä 2602 m2. Asuntoina ilmaistuna Ovarolta on nettona tyhjentynyt 42 asuntoa elokuun lopusta joulukuun loppuun!
Melko normaali vuokralaisvahtuvuuden taso on 3% kuukaudessa, eli 36% vuodessa. Tällöin koko vuokralaiskanta keskimäärin laskettuna vaihtuu kolmen vuoden välein. Tämä on myös keskiarvo Ovaron raportoimasta vuokralaisvaihtuvuudesta, joka on ollut 2,7%/kk - 3,2%/kk välillä.
Toisin sanoen joka kuukausi Ovaron ydintoiminnan kannasta muuttaa noin 40 vuokralaista pois, mutta keskimäärin vain 32 asukasta on saatu muuttamaan sisään per kuukausi elo-joulukuussa!
Ovaron uusi johto on nyt ollut puikoissa reilun vuoden. Se on käytännössä tehnyt ainakin lähes kaiken voitavansa vuokrausasteen nostamiseksi, kuten pintaremontoinut asuntoja, tarkistanut vuokran määrän markkinahintaiseksi sekä laskenut vaadittavan vakuuden kaikissa vuokrattavissa asunnoissaan 250 euroon, normaalin 1-2 kuukauden vuokraa vastaavan vakuuden sijasta. Keinot eivät vaan tunnu riittävän.
Kiinteistösijoittamisessa on kaiken A ja O miettiä kohteen vuokrattavuutta siinä vaiheessa, kun kohteeseen investoidaan. Jälkikäteen et voi vaikuttaa sijaintiin enää mitenkään. Itse kiinteistöön voit toki vaikuttaa, mutta tämä maksaa rahaa. Ovaron ydintoiminnan kiinteistökannan tilanne on siinä mielessä huono, että se on kokoelma huonoilla sijainneilla olevia kiinteistöjä, joiden peruskorjaukset ja ylläpito on käytännössä täysin laiminlyöty.
Vuokrausasteen heikot luvut ovat suora seuraus kiinteistökannan heikosta laadusta.
Rahoituspuolella Ovaron päärahoittaja Collector Bank teki juuri ison luottotappiokirjauksen 800 miljoonaa kruunua eli noin 20% omasta pääomasta. Samalla Collector Bank ilmoitti 1000 miljoonan kruunun osakeannista, siitä meneekö Collector Bankin anti läpi ei ole varmuutta. Tämä voi selittää miksi Ovaron rahoituksen selviäminen on venynyt. Nyt Ovarolla on aikaa rahoituksen järjestelyyn enää 70 päivää ja päärahoittaja on ilmeisesti pahoissa talousvaikeuksissa.
Aika nihkeä uutinen, vaikka eiköhän rahaa jostain Ovaro kuitenkin saa huhtikuun bondin lunastamiseen kun Ovaro on kuitenkin saanut viime aikoina myytyä asuntoja ok tahtiin.
Kuitenkin tälläisessä tilanteessa lainanhakija voi joutua suostumaan kehnoihin lainaehtoihin ja aika usein kassakriisin estävä raha tulee omistajilta tavalla tai toisella.
Rahoituspuolella Ovaron päärahoittaja Collector Bank teki juuri ison luottotappiokirjauksen 800 miljoonaa kruunua eli noin 20% omasta pääomasta. Samalla Collector Bank ilmoitti 1000 miljoonan kruunun osakeannista, siitä meneekö Collector Bankin anti läpi ei ole varmuutta. Tämä voi selittää miksi Ovaron rahoituksen selviäminen on venynyt. Nyt Ovarolla on aikaa rahoituksen järjestelyyn enää 70 päivää ja päärahoittaja on ilmeisesti pahoissa talousvaikeuksissa.
Luulen että Collector on nyt pois pelistä Ovaron potentiaalisista rahoittajista.
Yhtiössä on annettu lainaa liian löyhin perustein ja nyt kirjataan 800 miljoonan kruunun luottotappiot.
Ovaro-riskiä Collectorilla on entuudestaan 18 M€ ja haluja sen kasvattamiseen tuskin enää löytyy.
Nihkeä tilanne kyllä Ovaron johdolla lähteä hattu kourassa kiertämään eri rahoituslaitoksia. Kymppimilli on kuitenkin jonkin kokoinen raha eikä Ovaron nykyiset raportit varsinaisesti herätä luottamusta.
Varsin todennäköisesti suuri osa normipankeista on jo aikaisemmin kierretty ja vastauksena on ollut käytännössä ei. Nyt jos päärahoittaja on vetäytynyt tilanne ei ole sen parempi. Jos iso pankki lainaisi nyt Ovarolle rahaa, se joutuisi helposti lainaamaan lisää jos Collector Bank ei uusi lainoja. Jossain Nordean tai Dansken yrityspankkipuolella pomo huomannee, että Ovaroa lainoittamalla tuskin ylennystä tulee, mutta jos laina menee penkin alle kenkää voi tulla. "Kenen tahvon idea oli lainata rahaa tuolle epämääräiselle kiinteistöfirmalle?" on yrityslainapankkiirin painajaiskysymys.
Jos Collector Bank ei lainaa lisää ja peruspankit ovat nihkeitä, vaihtoehtoina ovat aika pitkälti kiinteistöjen siltarahoitusta tarjoavat tahot, joilla on suolaiset korot ja palkkiot, lähipiiri tai sitten jotkut yritysten pikavippimarkkinat tai vaikka joku Invesdor-tyyppinen viritys.
Aikaa huhtikuun alun deadlineen on sen verran niukasti, että normaalitahtisilla myynneillä ei rahaa saada riittävästi kasaan. Jos vuoden 2019 aikana ei olisi saatu myytyä hyvää määrää asuntoja oltaisiin aivan pakkomyyntitilanteessa. Nyt varmaan jostain rahaa löytyy siksi aikaa että lisää asuntoja saadaan myytyä, mutta korko, kulut tai ehdot voivat olla ikävä yllätys.
On tämä rahoituspeikko toki ollut jo pitkään näkyvissä, nyt edessä lienee joko nihkeitä tai huonoja rahoitusuutisia. Veikkaan yhä nihkeitä.
Samalla Collector Bank ilmoitti 1000 miljoonan kruunun osakeannista, siitä meneekö Collector Bankin anti läpi ei ole varmuutta.
On varmuus. Samassa pörssitiedotteessa, jossa ilmoitettiin luottotappioista, sanotaan, että pääomistajat ovat taanneet koko 1 miljardin annin.
Collectorin luottotappiokirjauksesta 3/4 liittyy kuluttajaluottoihin ja 1/4 yrityslainoihin. Taseessa molempien osuus on puolet. Myös Suomessa pikavippiyhtiöt ovat viime aikoina alaskirjanneet kuluttajaluottoja.
Q3-osarin mukaan Collector on panostanut Suomeen ja kasvanut Suomen yritysasiakassegmentissä. Toisaalta nyt Collector aikoo keskittyä ydintoimintaansa ja karsia rönsyjään. Sanallakaan ei sanota, että rönsyjä karsittaisiin Suomesta, vaan niitä karsitaan Ruotsissa perinnästä, asuntolainoista ja fintech-sijoituksista. Aiemmissa osareissa Collector on kehunut Suomen kiinteistöluottojen hyvää tuottoa ja matalaa riskiä ja kertonut haluavansa lisätä Suomen osuutta.
Hyvä analyysi sinulta. Vuokrausasteen noston piti olla tärkeimpiä keinoja tilanteen korjaamiseksi, mutta siinä on epäonnistuttu. Se on ollut isoimpia pettymyksiä.
Minä lähtisin siitä, että tuo Kosulankadun talo on arvoton, kunnes toisin myynnissä osoitetaan. Jos joltain Sulo Vileniltä tuosta muutaman kymppitonnin nettihuutokaupassa saa niin hyvä on. Toki usein on kiinteistösijoitusfirman on hyvin vaikea tunnustaa, että joku kohde on vaan lähes arvoton ja se kannattaa myydä hinnalla millä hyvänsä.
Näissä Kosulankadun tapaisissa paskakiinteistöissä on näet toiminnan kannalta se kauhea tilanne, että ne vievät organisaation henkiset resurssit. Miten tämän voisi vuokrata? - ajattelu kuluu tälläisen paskan tekohengitykseen. Sen sijasta että mietittäisiin tuottoisampia kohteita, miten niistä saataisiin enemmän irti, listalla onkin olemattoman arvoinen rivitalo kerta toisensa jälkeen.
Kun nyt näyttää, että koko firmaa ei olla laittamassa nopeasti lihoiksi, pahimpien lähes arvottomien sontaläjien poistaminen hinnalla millä hyvänsä pitäisi olla nopeana tavoitteena. Ilmoitus huutokaupat.com:iin ja kyllä yleensä joku Vilen jollain hinnalla ottaa kiinteistön vastaan, ei se niin vaikeaa ole. Arvonalennukset satunnaisina erinä sattuvat vain kerran ja maksavat vain kuvitteellista leikkirahaa, mutta sonnan säilöminen kiinteistösalkussa maksaa joka vuosi.
Siellä se huutokaupat.comissa Kosulankadun talo nyt sitten möllöttää:
Minä lähtisin siitä, että tuo Kosulankadun talo on arvoton, kunnes toisin myynnissä osoitetaan. Jos joltain Sulo Vileniltä tuosta muutaman kymppitonnin nettihuutokaupassa saa niin hyvä on. Toki usein on kiinteistösijoitusfirman on hyvin vaikea tunnustaa, että joku kohde on vaan lähes arvoton ja se kannattaa myydä hinnalla millä hyvänsä.
Näissä Kosulankadun tapaisissa paskakiinteistöissä on näet toiminnan kannalta se kauhea tilanne, että ne vievät organisaation henkiset resurssit. Miten tämän voisi vuokrata? - ajattelu kuluu tälläisen paskan tekohengitykseen. Sen sijasta että mietittäisiin tuottoisampia kohteita, miten niistä saataisiin enemmän irti, listalla onkin olemattoman arvoinen rivitalo kerta toisensa jälkeen.
Kun nyt näyttää, että koko firmaa ei olla laittamassa nopeasti lihoiksi, pahimpien lähes arvottomien sontaläjien poistaminen hinnalla millä hyvänsä pitäisi olla nopeana tavoitteena. Ilmoitus huutokaupat.com:iin ja kyllä yleensä joku Vilen jollain hinnalla ottaa kiinteistön vastaan, ei se niin vaikeaa ole. Arvonalennukset satunnaisina erinä sattuvat vain kerran ja maksavat vain kuvitteellista leikkirahaa, mutta sonnan säilöminen kiinteistösalkussa maksaa joka vuosi.
Siellä se huutokaupat.comissa Kosulankadun talo nyt sitten möllöttää:
