Ovaron asuntomyynti ja Ydintoiminnan vuokrausaste tammikuussa
Ovaron strategiana on omistaa ja kehittää vuokraukseen hyvin sopivia kiinteistöjä (Ydintoiminta) sekä 2019 – 2021 aikana luopua omistusasumiseen soveltuvista asunnoista (Muu toiminta). Ovaro julkaisee kuukausittain Muun toiminnan myyntitiedot ja Ydintoiminnan vuokrausasteen.
Tammikuussa 2020 yhtiö myi 10 asuntoa velattomilta hinnoiltaan 2,3 M€ (0,8 M€ 1/2019).
”Tammikuun asuntomyynnit lähtivät hyvin liikkeelle. Alkuvuodesta vuokraustoimintaan panostetaan aktiivisesti vuokrausasteen nostamiseksi”, kommentoi toimitusjohtaja Marko Huttunen.
Nyt olisi oiva mahdollisuus osoittaa tietämyksensä huutokauppakohteista käytännössä. Varkauden asuntomarkkinaa tuntevilla on luonnollisesti tässä kotikenttäetu.
Tätä on aika vaikea arvioda, koska homma on nyt ihan paikallisten Sulo Vilenien käsissä 😊
Joka tapauksessa jo kolme kisaajaa on pelissä mukana, voi tulla vielä tiukkakin kisa....
Avaan pelin ja arvioin korkeimmaksi tarjoukseksi 15 000 euroa.
Kohteesta korkein tarjous tällä hetkellä 4000 euroa.
......
Huutokaupan päättymiseen aikaa 24 päivää.
.......
Avaan pelin ja arvioin korkeimmaksi tarjoukseksi 15 000 euroa.
Yleensä näissä netti-huutokaupoissa on tapana, että tosiostajien tarjouksia alkaa tulemaan vasta viimeisenä päivänä tai jopa tunteina. Turha sitä hintaa on vielä kelata ylöspäin. Eli vielä pitää odottaa yli 20 päivää niitä tosiostajia. Nyt vain pilkkijät on liikkeellä läppätarjouksineen.
lman museoviraston suojelumerkintää (sr5) kohteesta saisi varmaan enemmän euroja. Suojelumerkintä on paha rasite. Onneksi suojelun taso ei sentään ulotu sisätiloihin vaan ainoastaan julkisivuun ja vesikattoon. Se helpottaa vähän. Kohteen plussana on, että se on omalla tontilla ja jolla on vielä rakennusoikeutta jäljellä yli 300 neliötä. Ja alue on kaavoitettu. Ja se, että Varkauden työttömyysaste on laskenut reilusti.
Varkauden seudulla työttömyys on laskenut kymmenisen prosenttia, ja se on todellinen ilon aihe
Joulukuun lopussa työttömiä työnhakijoita oli 1138 henkeä, mikä on 147 henkeä vähemmän kuin vuosi sitten. Työttömistä pitkäaikaistyöttömiä oli 265, joka on reilu parikymmentä viime vuotista vähemmän. Nuoria 17–29-vuotiaita oli työttömänä 283, eli 36 henkeä vähemmän kuin viime vuonna. Lomautettuna oli 157 henkeä, mikä on muutama vähemmän kuin vuosi sitten.
Ostajalla on kuitenkin syytä olla jonkin verran pääomaa sen kauppahinnan päälle. En ole tietomiehiä tässä, mutta veikkaan että sopivan varakkaita kandidaatteja ei ole kovin montaa Varkauden seudulla. Se taas tekee veikkailun vaikeaksi, koska hinta jää alas jos tosissaan ostajia ei ole kuin 1 tai 2.
Mutta todella mielenkiintoinen tapa hoitaa tasetta, hienosti bongattu.
Kaupungin sisäisesti Onnelan sijainti on huono. Kaupungin liikekeskusta kouluineen on nykyisin Taulumäen alueella. Entinen keskusta eli Päiviönsaari ja varsinkin Savontien alue näivettyy kovaa vauhtia. Siellä asuntojen hinnatkin ovat kovimmassa laskussa. Siellä on runsaasti elementtitaloja, joiden peruskorjaus on mielestäni taloudellisesti kannatamatonta. Kaupungin omia asuntoja (Niittylät yms) on sisäilmaongelmien vuoksi asumiskiellossa, vaikka 90 -luvulla peruskorjattiin, mutta huonosti. On suojeltuja, joten purkaakkaan ei voi. Taulumäen alueella lähellä keskustaa täysin peruskorjatun kerrostaloasunnon saa noin 1000€/m2 ja täyden peruskorjauksen tekeminen 1920 -luvun suojeltuun rivitaloon maksanee enemmän kuin 1000€/m2. Lisäksi talon sijainti on heikko, joten vuokrauspotentiaali on korjattunakin kyseenalainen. Ei kuulosta houkuttavalta yhtälöltä ainakaan näin kaupungissa asuvan ja täällä asuntosijoittamista harrastavan näkökulmasta.
Kaupungissa on kyllä aika hyvin avoimia työpaikkoja ja muuttotappiot ovat pienentyneet, mutta haasteena ovat pienentävät ikäluokat ja sitä kautta väen väheneminen. Itse uskon, että kaupungin sisäinen eriytyminen jatkuu edelleen ja Taulumäen alue pitää asuntojen hinnoissa paremmin pintansa ja siellä vuokran puolustaminen onnistuu jatkossakin paremmin. Kaupungin omat vuokra-asunnot ovat hyvin heikossa kunnossa, joten hyväkuntoisille ja hyvillä sijainneilla oleville asunnoille riittää jatkossakin kysyntää.
niin ja veikkaus... joku Sulo Vilen ostaa hintaan 25000
Tuon jälkeen on tasearvoja päivitetty moneen kertaan alaspäin. Tietääkseni Ovaro ei enää julkaise kohdekohtaisia tasearvoja. En siis sano, että ko. kohdetta olisi päivitetty, kun en tiedä. Mutta ihmettelisin, jos ei olisi.
Kun on myymässä kohdetta, ei ole muuten juuri valoa kertoa omia kipupisteitään.
Viikossa tultu kivasti ylöspäin. Onko tietoa / arvauksia mikä oravan häntää nostaa?
Omistajalistan kakkonen on lisännyt omistustaan kuukaudesta toiseen ja sama välittäjä jatkaa ostoja. Ilmeisesti Jorma J. ei ole säikähtänyt Varkauden huutokauppaa. Yllättävän paljon iloa siitä oli, tosin haudalla tanssijoilta jäi huomaamatta JLL:n arviokirjan olevan kaksi vuotta vanha näkemättä tehty.
Olen muuten aivan varma, että uutinen tasearvosta, jota ei tosin tiedetty, sai jotkut myymään lappunsa. Jos en olisi tiennyt aiheesta mitään ja uskonut tarinan otsikon, eli "puolen millin kuoppa Varkauden yhden kiinteistön tasearvossa, mitä muualla", olisin miekin myynyt.
Tulevaisuus näyttää, oliko tämä hyvästä vai pahasta. Toistaiseksi pahasta. Kävi miten kävi, ihmettelen jos mitään katumusharjoituksia kukaan tälläkään kertaa tekee.
Olen muuten aivan varma, että uutinen tasearvosta, jota ei tosin tiedetty, sai jotkut myymään lappunsa. Jos en olisi tiennyt aiheesta mitään ja uskonut tarinan otsikon, eli "puolen millin kuoppa Varkauden yhden kiinteistön tasearvossa, mitä muualla", olisin miekin myynyt.
Höh. Minusta tuon Varkauden talon myynti on sinänsä positiivinen uutinen.
Toki se liittyy siihen, että vaikka muitakin ongelmakiinteistöjä Ovarolla on, eivät pahimmat pommit tasearvosta ole kuin ehkä 15% ja tuo Varkauden talo on kaikkein huonoin koko salkussa. Toki muitakin ongelmia on, mutta huonoimmista kiinteistöistä irtipääsy on minusta osa ongelmien ratkaisua.
Jos rahoitus saadaan jatkossa sille mallille, etteivät kovenantit ole koko ajan paukkumassa, huonoimpien kiinteistöjen poistomyynti on toki selvästi helpompaa. Rahoituksen osalta on kyllä jännät paikat, bondin maksupäivään on aikaa 42 päivää. Oletan, että torstaina kuuluu jotain rahoituksesta, jos ei kuulu, niin se on hyvin huono merkki.
Olen muuten aivan varma, että uutinen tasearvosta, jota ei tosin tiedetty, sai jotkut myymään lappunsa. Jos en olisi tiennyt aiheesta mitään ja uskonut tarinan otsikon, eli "puolen millin kuoppa Varkauden yhden kiinteistön tasearvossa, mitä muualla", olisin miekin myynyt.
Höh. Minusta tuon Varkauden talon myynti on sinänsä positiivinen uutinen.
Toki se liittyy siihen, että vaikka muitakin ongelmakiinteistöjä Ovarolla on, eivät pahimmat pommit tasearvosta ole kuin ehkä 15% ja tuo Varkauden talo on kaikkein huonoin koko salkussa. Toki muitakin ongelmia on, mutta huonoimmista kiinteistöistä irtipääsy on minusta osa ongelmien ratkaisua.
Jos rahoitus saadaan jatkossa sille mallille, etteivät kovenantit ole koko ajan paukkumassa, huonoimpien kiinteistöjen poistomyynti on toki selvästi helpompaa. Rahoituksen osalta on kyllä jännät paikat, bondin maksupäivään on aikaa 42 päivää. Oletan, että torstaina kuuluu jotain rahoituksesta, jos ei kuulu, niin se on hyvin huono merkki.
Komppaan Varkauden talon nettihuutokaupan positiivista signaaliarvoa. Johto on järjissään on se signaali siis. Peter Ahlströmin Oravalle tyrkkäämistä Varkauden kiinteistöistä tai muistakin ratkeamattomista ongelmapesäkkeistä on pelkästään hyvä hankkiutua eroon.
Seuraan useampaa sijoittajaryhmää somessa ja siellä jaettiin viestiä, jonka mukaan "Tiesittekö, miten karmeeta, koko Ovaron koko tase on ilmaa". Aihe sinänsä liittyy eiliseen kolumniin aika vahvasti. Tällaisella voidaan saada kahdenlaisiakin vaikutuksia: 1.) Jotkut myyvät paniikissa (toteutui varmasti osin) 2.) Joku rahoituspäätöstä pähkäilevä heittää paperit roskiin luettuaan tämän (en nyt sentään tähän usko).
Rahoitusratkaisua jännitän melko paljon, kuten arvata saattaa. Valitettavati olen Tallinnassa torstaina..
Komppaan Varkauden talon nettihuutokaupan positiivista signaaliarvoa. Johto on järjissään on se signaali siis. Peter Ahlströmin Oravalle tyrkkäämistä Varkauden kiinteistöistä tai muistakin ratkeamattomista ongelmapesäkkeistä on pelkästään hyvä hankkiutua eroon.
Seuraan useampaa sijoittajaryhmää somessa ja siellä jaettiin viestiä, jonka mukaan "Tiesittekö, miten karmeeta, koko Ovaron koko tase on ilmaa". Aihe sinänsä liittyy eiliseen kolumniin aika vahvasti. Tällaisella voidaan saada kahdenlaisiakin vaikutuksia: 1.) Jotkut myyvät paniikissa (toteutui varmasti osin) 2.) Joku rahoituspäätöstä pähkäilevä heittää paperit roskiin luettuaan tämän (en nyt sentään tähän usko).
Rahoitusratkaisua jännitän melko paljon, kuten arvata saattaa. Valitettavati olen Tallinnassa torstaina..
Näin ulkopuolisena ja koskaan omistamattomana Ovaron Gaslighting ja maalittaminen näyttäytyy aika vahvana. Mistähän moinen johtuu?
Komppaan Varkauden talon nettihuutokaupan positiivista signaaliarvoa. Johto on järjissään on se signaali siis. Peter Ahlströmin Oravalle tyrkkäämistä Varkauden kiinteistöistä tai muistakin ratkeamattomista ongelmapesäkkeistä on pelkästään hyvä hankkiutua eroon.
Seuraan useampaa sijoittajaryhmää somessa ja siellä jaettiin viestiä, jonka mukaan "Tiesittekö, miten karmeeta, koko Ovaron koko tase on ilmaa". Aihe sinänsä liittyy eiliseen kolumniin aika vahvasti. Tällaisella voidaan saada kahdenlaisiakin vaikutuksia: 1.) Jotkut myyvät paniikissa (toteutui varmasti osin) 2.) Joku rahoituspäätöstä pähkäilevä heittää paperit roskiin luettuaan tämän (en nyt sentään tähän usko).
Rahoitusratkaisua jännitän melko paljon, kuten arvata saattaa. Valitettavati olen Tallinnassa torstaina..
Näin ulkopuolisena ja koskaan omistamattomana Ovaron Gaslighting ja maalittaminen näyttäytyy aika vahvana. Mistähän moinen johtuu?
Arvaus on, että Oravaa aikoinaan kympillä ostaneilla on jäänyt levy päälle. Ja Oravan toiminta nyt oli alusta loppuun hyvin arveluttavaa ja vanhalla strategialla olisi pakkolikvidaatio ollut väistämätön seuraus. Toki Ovaron Q1/2019 oli miulle viime vuoden suurin tulospettymys.
Pidän silti perustellusta kritiikistä, jossa esimerkiksi esitellään yksittäisiä kohteita, siinähän sivistyy. Ja aina on hyvä saada haastoa omille näkemyksilleen, koska en valitettavasti ole löytänyt Viisasten Kiveä vieläkään. Esimerkiksi petterin kanssa olemme olleet koko ajan eri mieltä Ovarosta sijoituskohteena, mutta en muista yhtäkään perusteetonta viestiä. Lisäksi toistaiseksi petteri on ollut enemmän oikeassa. Mutta en erityisesti arvosta sellaista viestiä, jossa esitellään 2018 tasearvoja 2020 tasearvoina ilman mitään tietoa.
Ja pidän täsmälleen yhtä paljon omien osakkeiden sokeasta hehkuttamisesta, toisten yhtiöiden perusteettomasta mustamaalaamisesta ja koronaviruksesta.
Ennustaa positiivista ja parempaa tälle vuodelle, mikä saanee kurssia ylöspäin (jo tänään?) On tässä toimarilla hommat kesken vielä kovasti, joskin oikea on nyt suunta.
20 miljoonan bondi erääntyy 1.4 eikä rahoituksesta ole varmuutta. Kassassa ei ole riittävästi rahaa bondin maksamiseksi eikä sitä normaalilla asuntojen myyntitahdilla saada kasaan. Samaan aikaan Ovaron päärahoittaja Collector Bank on vakavissa talousvaikeuksissa.
Tilanne on varsin hälyttävä. Akuutti kassakriisi on 40 päivän päässä. Kassakriisin ja selvitystilan voinee yhä väistää, mutta hinta voi olla osakkeenomistajille kova.
Olen nähnyt USAssa ja muuallakin, että tälläisissä tilanteissa voi tapahtua osakkeenomistajien kannalta kovin nihkeitä asioita. Korkeakorkoisia lainoja lähipiiriltä, pakkorealisointeja, yllättäviä rakennejärjestelyjä, kalliita hybridejä(preferred USA:ssa vastaava) tai voimakkaan dilutiivisia suunnattuja osakeanteja.
Bondirahoituksen jatko (vakuudellinen seniori) kyllä onnistuu, mutta vähän korkeammalla korolla. Rahathan on jo sisällä vanhassa bondissa. Sopivaa porkkanaa kun tarjoaa niin suurin osa jatkaa. Jos hybridiin pompataan niin sitten tulee rahoitus kalliiksi. En näe, että tähän on tarvetta.
Mielenkiintoinen ajatus tämä bondin rullaaminen eteenpäin. Tässä bondin rullausajatuksessa on minusta se fundamentaaliongelma, että vuonna 2015 Ovaron bondiin sijoittaneet sijoittivat vähäriskiseen bondiin. Avaan vähän tätä ajatusta.
Otetaan normaalit bondin luottokelpoisuuskriteerit:
Oman arvioni mukaan Ovaron credit rating on juuri nyt B2-Caa1 haarukassa Moody's asteikolla eli ollaan syvällä junk bond kategoriassa. Toisaalta vuonna 2015 bondin ostajat sijoittivat vähäriskiseen vakuudelliseen bondiin, jonka liikkeellelaskija oli ehkä implisiittisesti Baa1-Baa3 välissä ja vakuuksien laatu näytti hyvältä.
Jos ajatellaan Baa1-Baa3 bondimarkkinaa ja verrataan sitä B2-Caa1 bondimarkkinaan, niillä toimivat ihan erilaiset sijoittajat. Ei Baa1-Baa3 tason vakuudelliseen bondiin sijoittava useinkaan halua olla missään tekemisissä B2-Caa1 -tason epämääräisen vakuusmassan bondin kanssa.
Kun vielä näyttää, että Ovaro jostain raapii rahat kasaan suurimmalla osalla bondinhaltijoista käsittääkseni on nyt ota rahat ja juokse tilanne. Pistetään kädet kyynerpäitä myöten ristiin ja toivotaan, että rahat ovat 1.4 tilillä ja sen jälkeen voidaan huokaista helpotuksesta.
Kyllä rahoituksen pitää minusta nyt tulla jostain muualta kuin bondin rullaamisesta eteenpäin.
Mie betsaan sen puolesta, että rahoitus järjestyy. Tämän betsin tein ostamalla tänään takaisin osarin alla varmuuden vuoksi myymäni pienet määrät.
"Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi, että yhtiön lähiajan keskeisimmät riskit ja epävarmuustekijät liittyvät asuntojen arvonmuutokseen, sijoituskiinteistöjen myynteihin, korjausmenoihin, rahoitukseen ja korkotasoon. Näistä asuntojen arvonmuutosta yhtiö pitää merkittävimpänä."
Asiat ovat joko niin, että rahoituksen tiedetään hoituvan tai sitten tässä valehdellaan. Jos 20M bondin uudelleenrahoitus olisi merkittävä ongelma, ei tässä voi lukea asuntojen arvonmuutoksen olevan merkittävin riski.
Asiat ovat joko niin, että rahoituksen tiedetään hoituvan tai sitten tässä valehdellaan. Jos 20M bondin uudelleenrahoitus olisi merkittävä ongelma, ei tässä voi lukea asuntojen arvonmuutoksen olevan merkittävin riski.
Jos minä olisi Ovaron ruorissa, minulla olisi nyt Plan A ja Plan B. Olisin kuitenkin luottavainen, että homma hoituu.
Plan A olisi löytää jostain lyhyttä rahaa, hinnalla millä hyvänsä. Jos nyt joutuu muutaman kuukauden tätä rahoitusta pitämään, ja muutaman millin lainasta maksamaan ihan mitä korkoa vaan sillä ei ole paljon mitään väliä. Vaikka 10-15% vuotuista korkoa jos ei muuten irtoa. Myydään sitten ihan normaalisti myyntisalkkua pois ja lyhennetään lainaa nopeasti, soppari vaan niin, että saadaan maksettua laina nopeasti pois, niin ettei tule paljoa korkokuluja.
Jos edellinen ei onnistu, Plan B olisi sitten survaista 30-40 millillä Ovaron parhaita tai kelpoja kiinteistöjä (huonoja ei saa nopeasti kaupaksi) myyntiin 10.3 ulosheittohinnoilla ja 1.4 bondin maksuun pitäisi kassassa rahaa, kun osa tuosta massasta saadaan myytyä. Paljon huonompi vaihtoehto osakkeenomistajille kuin edellinen, mutta ehtinee estää selvitystilan.
Jos 20M bondin uudelleenrahoitus olisi merkittävä ongelma, ei tässä voi lukea asuntojen arvonmuutoksen olevan merkittävin riski.
Eiköhän samaa tölkkiä olisi jo aikaa sitten kenkäisty oikein lennokkaasti jos vain olisi yletetty. Luulenpa, että tilanne on petterin kuvaama eli bondinarkkina on kiinni. Collectorin tilanne tuli pahaan saumaan ja he alkanevat olla muutenkin pot committed Oravaan. Olisiko kohta hyvä paikka nostaa se kuuluisa kani hatusta?
