En löytänyt liitettä, koska olen helposti kuumentuva puuttumattomien linkkien suhteen. Delegoin sen etsimisen. Linkki oli sivussa eikä perässä ja sen löytämiseen meni rauhalliselta sielulta noin 30 sekuntia.
Nyt löysin hybridin korkostepit, mikä oli se mitä eniten kaipasin:
5 Year EUR MidSwap Rate for the relevant 5-year Reset Period, plus the applicable Margin: First Reset Date to First Step Up Date: 4.955% 2029 First Step Up Date to the Second Step Up Date: 5.205% 2034 From the Second Step Up Date: 5.955% 2049
"Uuden hybridin hinnoittelu taitaa tässä olla ihan looginen suhteutettuna vanhaan? Kokonaiskoron nousu ei taida johtua marginaalin/riskilisän muutoksesta vaan käytännössä pohjalla olevan viitekoron (5v swappi?) muutoksesta? Jos vanhan hybridin omistaja ei lähde konvertointiin, niin korko vanhassakin resetoidaan uudelle tasolle, joka lähellä uuden hybridin hintaa? Vanhan hybridin holdareille tulee kannuste vaihtaa jos saavat osan pääomasta pihalle käteisvastikkeena?"
Jotain tällaista. Selvittelen huomenna, kun kaikki muut osapuolet ovat jo soittaneet ja pankkiiriliikkeessä kelattu asia varmasti valmiiksi.
Vanhassakin oli reset date/stepit tuloillaan. Tosin en löytänyt (jaksanut etsiä) ehtoja, joista näkisi mihin korko olisi noussut.
Citycon väittää, ettei callaa hybridiään siltä osalta, mikä ei suostu vaihtoon. Sitä osaa, mikä ei vaihda, ei voida laskea enää equityksi, mutta tämä ei vaikuta tuoreempaan hybridiin. Joka sekin pitänee lähivuosina rullata.
Jännästi kurssi ensin dyykkasi isosti ja tänään melkein palautuikin ja on @4,284. Puhuvana päänä sanoisin, että ensin joku tajusi, että Citycon joutuu rullaamaan molemmat hybridinsä kalliimmiksi. Ja sitten joku toinen keksi, että on tämä sittenkin halpaa. Tai sitten kaikki on kohinaa vain. Myynti oli kuitenkin sellainen, joita Kissamiehenkin mainostamat ulkomaiset pitkäaikaiset sijoittajat tykkäävät tehdä: Kaikki ulos tänään hinnasta välittämättä. Mie taas tein mitä lyhytaikainen spekulantti tykkää tehdä: Otin varovasti vastaan ja tänään irrotin vastapalloon ostetuista.
Muuten olen sitä mieltä, että pääomanpalautuksissa ei ole Cityconille tässä rahoitustilanteessa mitään järkeä.
Iltaa! Minulla on hybridiä, 70 pintaan ostettuna. Mitä muut tätä omistavat aikovat tehä? Vaihtaa uuteen vai jatkaa vanhoilla ehdoilla. Akilla ilmeisesti ainakin on tätä.
Iltaa! Minulla on hybridiä, 70 pintaan ostettuna. Mitä muut tätä omistavat aikovat tehä? Vaihtaa uuteen vai jatkaa vanhoilla ehdoilla. Akilla ilmeisesti ainakin on tätä.
Joo on hybridiä. Pohdiskelin ensin, että vaihdan. Sitten pohdiskelin, etten vaihda, kun epäilen Cityconin vielä callaavan nämä, toki tässä vaiheessa väittivät, etteivät callaa. Ja lisäksi jotkut 2049 tapahtumat on vaikea saavuttaa jo hengissäkin pysyen. Ja sitten kävi niin, että en vaihtanut, kun aika meni ilmeisesti ohi😎:
Citycon Oyj (”Citycon” tai ”Yhtiö”) ilmoitti 28.5.2024 käynnistävänsä tarjouksen Yhtiön 22.11.2019 liikkeeseen laskeman ja ulkona olevan 350 miljoonan euron vihreän hybridijoukkovelkakirjalainansa, jonka jäljellä oleva pääoma on noin 292 miljoonaa euroa (”Nykyinen Hybridilaina”), haltijoille Hybridilainan vaihtamiseksi vastikkeeseen, joka koostuu (a) Yhtiön toimesta liikkeeseen laskettavasta uudesta euromääräisestä vihreästä hybridijoukkovelkakirjalainasta (”Uusi Hybridilaina”), jonka yhteenlaskettu nimellismäärä vastaa sitä yhteenlaskettua Nykyisen Hybridilainan pääoman määrää, jonka Yhtiö hyväksyy vaihdettavaksi ja (b) käteissummasta, joka vastaa 4,75 prosenttia siitä yhteenlasketusta Nykyisen Hybridilainan nimellismäärästä, jotka Yhtiö hyväksyy vaihdettavaksi, kuten on määritelty ja kuvattu tarkemmin 28.5.2024 päivätyssä exchange offer memorandum-muistiossa (”Exchange Offer Memorandum-muistio”) (”Tarjous”).
Tarjous oli ehdollinen uuden liikkeeseenlaskun vähimmäismäärän ehdolle (tai kyseisestä ehdosta luopumiselle Yhtiön yksinomaisen ja ehdottoman harkinnan mukaan), eli Uuden Hybridilainan liikkeeseen laskemiselle vähintään 150 miljoonan euron yhteenlasketusta nimellisarvosta (”Uuden Liikkeeseenlaskun Vähimmäismäärän Ehto”).
Yhtiö ilmoittaa, että Uuden Liikkeeseenlaskun Vähimmäismäärän Ehto on täyttynyt, ja että se siten tulee hyväksymään kaikki Tarjouksen mukaiset pätevät osallistumistarjoukset.
Tarjouksen lopulliset tulokset on esitetty seuraavassa taulukossa:
Yhtiön Tarjouksessa hyväksymän Nykyisen Hybridilainan nimellisarvo yhteensä
ISIN / Common Code -tunnus
Liikkeeseen laskettavan Uuden Hybridilainan nimellisarvo yhteensä
Päteville haltijoille Tarjouksen perusteella maksettava rahamäärä yhteensä
265 721 000 euroa
XS2079413527 /207941352
265 721 000 euroa
12 621 747,50 euroa
Cityconin talousjohtaja Sakari Järvelä kommentoi Tarjouksen tuloksia seuraavasti:
”Olemme tyytyväisiä tämän transaktion onnistuneeseen toteutukseen, mikä on merkittävä askel vakaan luottoprofiilimme turvaamisessa. Transaktio korostaa myös sitoutumistamme investointitason luottoluokitukseen. Vaihtotarjouksen hyväksyi yli 90 % sijoittajista, mikä osoittaa Cityconin pääsyn rahoitusmarkkinoille ja houkuttelevuutemme sijoittajien keskuudessa.”
Tarjouksen selvityspäivän, jolloin Uusi Hybridilaina lasketaan liikkeeseen ja rahamäärä maksetaan Yhtiön toimesta, odotetaan olevan 10.6.2024.
Kongssenteret on poistunut Cityconin sivuilta, yksi pieni uutinen asiasta löytyi norjaksi.: "De nye eierne av Kongssenteret: – Vi ser et stort, uforløst potensial her" Uudet omistajat näkevät keskuksessa suuren toteutumattoman potentiaalin. Kyseessä on siis ryhmä norjalaisia sijoittajia jotka omistavat ennestään yhden ostoskeskuksen.
Potentiaalista ja kasvottoman omistajan haitasta kehitykselle kertonee parhaiten Kremmertorget Elverumissa. Vuoteen 2013 asti se oli Elverumin keskus ja ja kauppapaikka nr 1. Sitten alkoi Thonin hallinnoiman Amfi Elverumin laajennus joka pikku hiljaa söi Kremmertorgilta parhaat vuokralaiset ja liikevaihdon. Viimeisenä on Lindexin siirtyminen Amfiin ja kirpputorin avaaminen Kremmertorgetiin sen tilalle. Amfi ankkurivuokralaiset ovat Prismaa vastaava OBS ja KIWI halparuokakauppa. Amfin liikevaihto viime vuonna oli n. 700 milj. NOK ja Kremmertorgetin n. 350 milj. NOK, joka on käsittääkseni alempi kuin vuonna 2013.
Norjassa on käytännössä täystyöllisyys ja eletään bullmarkkinassa, pörssi on ATH-lukemissa ja vienti vetää heikentyneen kruunun ansiosta, inflaation taittumista vastaan puhuu korkeat palkankorotukset jotka menivät läpi lakkoilematta, yli 5% rajastaan. Palkankorotukset söivät kyllä keskuspankin liikkumavaraa koronlaskuilta. Usan viime viikon inflaatiodata nosti kruunun arvoa melkein 2% suhteessa dollariin ihan hetkessä kunnes FED ampui alas koronlaskuodotuksia ja valuuttamarkkina pakitti myös muutoksia. Ruotsissa on jo aiemmin sovittu maltillisista palkankorotuksista jotka eivät edes lähellekään kata inflaatiota mikä on parin viime vuoden aikana koettu. Ruotsin työttömyysaste huitelee 8%:n tietämillä ja SEK on vahventunut viime aikoina vaikka Ruotsin keskuspankki alensi ohjauskorkoa. Valuuttakurssit nyt EURSEK 11,27 ja EURNOK 11,44.
TEMU on ollut viime aikoina tapetilla koko Pohjolassa, Ruotsissa jakelukeskukset täyttyvät sen kautta tulevista paketeista ja Norjassakin sama ilmiö on kasvussa. TEMUa tai oikeastaan viranomaisia on syytetty kilpailun vääristämisestä, Norjassa TEMUn kautta tulevista paketeista ei tarvitse makssa tullia jos paketiin arvo on maksimissaan 3000 NOK, TEMU pidättää arvonlisäveron joka tilitetään Norjan valtiolle suoraan. Muut ne. paikalliset nettikaupat kuten Bootz ja Zalando joutuvat maksamaan tuonnistaan 10.7%:n tullin. Muistan lukeneeni Ruotsista samankaltaisen jutun ettei TEMUn kautta tulleista tavaroista mene tullimaksuja. Tässä vielä kuriositeettina VOEC-rekisteri Online shops registered in the VOEC register - The Norwegian Tax Administration (skatteetaten.no)
Norjalla ei ole aikomista muuttaa käytäntöjä asian suhteen, tämä malli toimii heidän mukaansa hyvin.
Edellinen asia vaikuttaa myös kivijalkakauppojen myyntiin, erityisesti vaatekauppojen myyntiin, seurauksena voi olla toimipisteiden lakkauttamisia ja pienten toimijoiden konkursseja. Olen havainnoinut että Cityconin Norjan keskusten vuokrausasteet ovat laskussa, 93-95% näyttää olevan monessa paikassa, kaikkien tietoja ei ole saatavilla. Ruotsissa vuokrausasteet ovat korkeat, siellä on toki kauppaliikkeiden tilalle tullut muita palveluja, mukaan lukien ei-kaupallisia kunnallisia ja valtion palveluja. Norjassa tällaista ilmiötä ei ole, voinee johtua siitä että virastojen toimitilat ovat valtion ja kuntien itsensä omistamia.
Cityconin divestoinnit: Kongssenteret on Kongsvingerin ainoa kauppakeskus ja oli luultavasti ainoa kauppakeskus mille olisi voinut löytyä ostaja tässä markkinatilanteessa (korkotaso). Norjassa inflaatio tulee pysymään suhteellisen korkealla tasolla esim. Ruotsiin verrattuna, inflaatio saadaan hinnoiteltua kuluttajille, Ruotsissa on odotettavissa stagnaatio tai jopa laskua hinnoitteluvoiman puuttumisen takia.
Norjan keskukset kannattaa myydä kaikki, toki nyt on väärä aika siihen. Kannattaa odottaa ainakin ensi vuoteen ja toivoa korkotason selvää laskemista. Tanskan keskukset voisi laittaa lihoiksi vaikka heti, siellä on vakaa valuutta ja hyvin hoidettu valtiontalous. Toki korkotaso sielläkin vaikuttaa keskusten arvostustasoihin. Viron keskuksia en möisi vaikka niille olisi kai helpoin löytää ostaja hyvään hintaan.
"Svenska Handelsfastigheter förvärvar stora Bromma Blocks i Stockholm för 1,173 miljarder kronor. Det är ungefär hälften så mycket som köpeskillingen var 2017, enligt FV:s källor då, när säljaren CBRE IM förvärvade. Yielden är hela 12 procent."
Mie en tykännyt. Guidancea laskettiin ja that's all folks. Lisäksi uudessa guidancessa on q1-esitettyä Tietoevrylaskentaa satunnaisine kuluineen mukana.
Kurssireaktiosta en sano mitään, koska osa on voinut budjetoida kauppakeskukset kuoleviksi, vaikka mie en. Cityconin kauppakeskusten hoidosta olen tykännyt ja tykkään vieläkin. Rahoituksen hoitamisesta en. Koko hallituksen pitäisi hävetä. Epäilen, ettei toiveeni toteudu yhdenkään kohdalla.
Sivun viisi alaviittestä 4: Vuoden 2024 alusta alkaen Citycon oikaisee pois organisaation uudelleenjärjestelyyn liittyvät ja muut kertaluonteiset kulut (Q1-Q2/2024: 6,8 miljoonaa euroa) oikaistusta operatiivisesta tuloksesta (Adjusted EPRA Earnings). Tästä johtuen, oikaistu operatiivinen tulos (Adjusted EPRA Earnings) ei ole täysin vertailukelpoinen edelliseen vuoteen nähden. Tunnusluku sisältää hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot
Tämä on aika paljon 24,6M tulokseen. Tekisi mieleni kysyä, paljonko kertaluontoisia kuluja odotetaan tulevaksi H2 ja entä 2025? Tämä olisi toki turhaa kiusaamista, sillä "we don't come out with that" tai jotain olisi vastauksena.
Ohjeistuksen alalaita tosiaan pysyi samana, vaikka ylälaitaa hilattiin ja oikaisuja työnnetty sisään. Vuokra-asteen nousu hyvä, kävijämäärän pieni kasvu hyvä, vertailukelpoiset myynnit olivat nousseet todella vähän, joten liekö vain inflaation vaikutus vai olisiko jopa inflaatiokorjattuna tippuneet aavistuksen? Aika perinteistä Cityconia kyllä siinä, että operatiivinen toiminta hyvää, mutta sitten muut asiat jättävät toivomisen varaa.
Lisäksi näemmä kolmen kohteen (vai voiko yksi sopimus koskea kokonaista kohdetta pienempää osaa?) myynnistä oli allekirjoitettu aiesopimus, joista kahden uhottiin olevan jo neuvotteluissa pitkällä. Kuinka paljon sitten luottaa näihin, mutta positiivinen signaali kait kuitenkin? Tietty riippuu varmaan kohteistakin, mutta en osaa arvioida, että jos tavoitteena on 350 miljoonan myynnit, niin kuinka monta myyntiä pitäisi käytännössä toteuttaa, että se täyttyy?
Sivun viisi alaviittestä 4: Vuoden 2024 alusta alkaen Citycon oikaisee pois organisaation uudelleenjärjestelyyn liittyvät ja muut kertaluonteiset kulut (Q1-Q2/2024: 6,8 miljoonaa euroa) oikaistusta operatiivisesta tuloksesta (Adjusted EPRA Earnings). Tästä johtuen, oikaistu operatiivinen tulos (Adjusted EPRA Earnings) ei ole täysin vertailukelpoinen edelliseen vuoteen nähden. Tunnusluku sisältää hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot
Tämä on aika paljon 24,6M tulokseen. Tekisi mieleni kysyä, paljonko kertaluontoisia kuluja odotetaan tulevaksi H2 ja entä 2025? Tämä olisi toki turhaa kiusaamista, sillä "we don't come out with that" tai jotain olisi vastauksena.
Näistä oikaisuistahan 4,5milj€ tuli jo Q1 ja vertaat nyt koko H1:n oikaisuja Q2-tulokseen. Q2 oikaisuja oli enää 2,5milj€.
MItä itse tulokseeen tulee, niin Q2 nettovuokratuotot meni juuri konsensukseen ja operatiivinen liikevoitto yli. Ohjeistushaarukkaa tosiaan kavennettiin yläpäästä, mutta konsensus oli mm. operatiivisen liikevoiton osalta jo valmiiksi ohjeistushaarukan alapuolella. Luvut siis mielestäni ihan hyvät ja lisäksi vaikuttaa siltä, että divestointiohjelma etenee. Nämä asiat mielestäni puoltaa positiivista kurssireaktiota tänään.
Sivun viisi alaviittestä 4: Vuoden 2024 alusta alkaen Citycon oikaisee pois organisaation uudelleenjärjestelyyn liittyvät ja muut kertaluonteiset kulut (Q1-Q2/2024: 6,8 miljoonaa euroa) oikaistusta operatiivisesta tuloksesta (Adjusted EPRA Earnings). Tästä johtuen, oikaistu operatiivinen tulos (Adjusted EPRA Earnings) ei ole täysin vertailukelpoinen edelliseen vuoteen nähden. Tunnusluku sisältää hybridilainan korot ja jaksotetut palkkiot
Tämä on aika paljon 24,6M tulokseen. Tekisi mieleni kysyä, paljonko kertaluontoisia kuluja odotetaan tulevaksi H2 ja entä 2025? Tämä olisi toki turhaa kiusaamista, sillä "we don't come out with that" tai jotain olisi vastauksena.
Näistä oikaisuistahan 4,5milj€ tuli jo Q1 ja vertaat nyt koko H1:n oikaisuja Q2-tulokseen. Q2 oikaisuja oli enää 2,5milj€.
MItä itse tulokseeen tulee, niin Q2 nettovuokratuotot meni juuri konsensukseen ja operatiivinen liikevoitto yli. Ohjeistushaarukkaa tosiaan kavennettiin yläpäästä, mutta konsensus oli mm. operatiivisen liikevoiton osalta jo valmiiksi ohjeistushaarukan alapuolella. Luvut siis mielestäni ihan hyvät ja lisäksi vaikuttaa siltä, että divestointiohjelma etenee. Nämä asiat mielestäni puoltaa positiivista kurssireaktiota tänään.
Vertasin tosiaan H1 oikaisuja Q2 tulokseen. Oikea vertailuku olisi ollut 46,7M. Tosin oikea oikaisusumma imo olisi 0,0M ja 6,8M/46,7m on iso luku sekin. Kun ruvetaan tekemään näitä oikaisuja, ollaan suossa, jossa tarvotaan helposti ikuisesti. Koska edellisen vertailukauden tulos oli oikaisujen vuoksi parempi, pitäisi päästä seuraavana vuonna parempaan, joten sitten täytyy keksiä taas jotain, mikä on kertaluontoista. Esimerkiksi lainojen järjestelykulut ovat ihan jokavuotinen tapahtuma. CFO Sakari helpotti tuskaani kertomalla webcastissa, että odottavat hyvin vähän "restructuring costs" loppuvuodesta.
Tulos ylitti konsensuksen, mutta ei miun odotusta. Kistasta oli saatu korkotuottoja ja nämä lähtivät nyt sitten pois ja tämä järjestely on pysyvä. En muista kuulleeni Kistan osakaslainojen korkotuotoista aiemmin. Voi olla, että anaalit olivat rahoituskuluissa miuta paremmin kartalla. Mutta ei guidancen laksua saa kuitenkaan väännetyksi positiiviseksi uutiseksi, vaikka sitä olisi odotettukin.
Hyvää oli, että kaksi kolme kauppakeskusta mitä ilmeisimmin on menossa kaupaksi ja niistä saadaan lisää tietoa elokuun lopussa tai syyskuussa, eli kunhan högsommar kääntyy sensommariksi voidaan taas jatkaa Letter of Intentin muokkaamista kauppakirjaksi ja alkusyksyn kolkuttaessa ovelle kerrotaan näistä lisää:
Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt 30.6.2024 koostuivat kahdesta Norja segmenttiin kuuluvasta kiinteistöstä, yhdestä Tanska & Viro segmenttiin kuuluvasta kiinteistöstä sekä yhdestä Ruotsi segmenttiin kuuluvasta kiinteistöstä. Yhden Norja segmenttiin kuuluvan sijoituskiinteistön kauppa toteutui Q2 2024 aikana.
Eli 299,6M on yhteensä myytävää. Norjasta 133,3M Tanska-Virosta 145,3M ja Ruåtsista 6,8M. Näiden näin tarkka erittely on sinänsä myynnin kannalta nihkeää, mutta toisaalta sanoisin, että kaupat ovat aika varmalla pohjalla. Joku laskuhalukas voisi laskea ja päätellä lähteekö kauppakeskus Tanskasta vai Virosta. Tanskassa kaksi 17 300 m2 & 19 600m2 ja Etelä-Helsingissä kaksi 57 900m2 & 45 300m2. Mikä näistä maksaa 145,3M? Mie näen kiinteistöt prosentteina enkä neliöhintoina, joten en suorilta pysty sanomaan edes maata.
Tämän pureskeltuaan saattavat anaalitkin vähän lämmetä. Pörssissä saa edelleen ostaa kahden euron kania yhdellä eurolla. Tätä voi kutsua myös omistaja-alennukseksi😘. ברכות Kissamiehelle.
Cityconin raportoimien maakohtaisten keskibruttovuokrien perusteella uskaltaisin väittää, että 1 x 145,3 M€ kohde on Kristiine Keskus tai Rocca al Mare.
Tanskan pienemmille keskuksille ei tuollaista valuaatiota saa raportoiduilla spekseillä millään keinolla.
Jos arvata pitäisi kumpi on myynnissä, niin pistäisin rahani Rocca al Marelle. Molemmissa keskuksissa on aika samansuuntainen vuokralaismix sisältäen Cityconin strategian mukaisen ison PT-kaupan (molemmissa Prisma), mutta Kristiine Keskus osuu huomattavasti paremmin toiseen strategian kärkeen eli julkisen liikenteen solmukohdassa sijaitsemiseen.
EDIT: Rocca al Mare on vielä 2022 tilinpäätöstiedotteessa ollut Cityconin top5 kauppakeskus 186,6 M€ valuaatiolla. Vuokrausaste on tuolloin ollut hyvin samanlainen kuin nyt, joten en välttämättä usko arvon tulleen niin paljoa alas, jotta myisivät 145,3 M€:lla. Vaihdetaan arvaus kuitenkin Kristiine Keskukseen :D
Ruotsissa myytävänä oleviin kohteisiin siirrettiin ymmärtääkseni Barkarbyn asunnot. Nämä on edelleen rakenteilla ja sen investointi 6,6m€+korkokuluja on raportoitu aikaisemmin Rakenteilla olevissa/peruskorjattavissa kiinteistöissä, joka nyt Q2:lla nollautui kokonaan kun sieltä siirrettiin 6,8m€ edestä tavaraa myytävänä oleviin kiinteistöihin.
Todellisuudessa Ruotsissakin on siis mitä ilmeisimmin noin 70m€ arvoinen kiinteistö myynnissä olevana taseessa vaikka siitä nyt näkyykin vain 6,8m€. Todella hyvä jos Citycon pääsee tästä virhelaukauksesta eroon omillaan.
Lisäksi myös Norjassa taitaa olla asuntoja (Herkules?) myynnissä, kun toinen myynnissä olevaksi merkatuista ei mene kauppakeskusten, vaan muiden kiinteistöjen alle.
Pahoittelut selventävien osarin kuvakaappausten puuttumisesta, puhelimella en niitä tänne osaa taiteilla.
Näkemyksemme mukaan toteutetut rahoitusjärjestelyt helpottavat lyhyen aikavälin velkojen erääntymisiin liittyvää painetta, mutta ylläpitävät edelleen korkeaa riskiprofiilia yhtiön tuottokykyä kohtaan ennen divestointitavotteiden täyttymistä vuoden 2024 aikana.
Kuukausipalkkaisen anaalin kannattaakin odottaa divestointiuutista. Spekulantti taas katselee Henricaa silmiin ja miettii mitä se sanoillaan tarkoittaa ja puhuuko se totta. Uskon siis kahteen alkusyksyn divestointiin paljon vahvemmin kuin Carlo Gylling. Toinen Norjasta ja toinen Tallinasta. Eestistä joko Rocca al Mare tai Kristiine Keskus. Kummassakaan en muista käyneeni. Nyt ajattelinkin Etelä-Helsingin reissullani joku kaunis päivä yrittää kävellä Kristine-keskukseen, jonne kävelee Google Mapsin mukaan 45 minuuttia. Takaisin peleille sitten Boltilla.
Tykkään OP:n tyylistä perustella targettinsa: Tavoitehintamme perustuu diskontattuun kassavirtamalliin (50 %) sekä sallimaamme 0,5x P/NRV-kertoimeen (50 %), jota sovellamme vuosien 2025-2026 ennusteisiimme perustuvaan EPRA NRV:hen.
Tosin sitä vähän ihmettelen, mistä tulee sallimamme 0,5x P/NRV -kerroin. Tässä targetin merkitys vähän kölähtää, koska se sallimus tulee hira-menetelmällä. OP:n välittämä Kepler sallii taas Cibukselle 1,2x. Ymmärrän miksi kasvuyhtiö vs. supistuva kiinteistösijoitusyhtiö tasekertoimet ovat erilaisia, mutta ellei "sallimista" perustella, ollaan hiramenetelmässä kuitenkin. Tosin sitä käytän itsekin paljon, en tuomitse.
Ketunhännältä tuli ansiokasta tutkimustyötä: Rocca al Mare on vielä 2022 tilinpäätöstiedotteessa ollut Cityconin top5 kauppakeskus 186,6 M€ valuaatiolla. Vuokrausaste on tuolloin ollut hyvin samanlainen kuin nyt, joten en välttämättä usko arvon tulleen niin paljoa alas, jotta myisivät 145,3 M€:lla. Vaihdetaan arvaus kuitenkin Kristiine Keskukseen :D
Imo kauppakeskuksen arvo on voinut hyvinkin roikahtaa 01/2023-06/2024 187m -> 145M. Tai ei siis välttämättä arvo, mutta saattoi olla 2022/2023 vuodenvaihteessa vähän pitkäkin hinta🤔. Joten ei vielä lukita Kristiine Keskusta puolidivestoiduksi.
Kristiine Keskus on #Citycon-konseptin mukainen kauppakeskus. Virossa Prismojen yms. bonuksena lisäksi kasino.
En nähnyt yhtään tyhjää tilaa. Veikkaankin Citykanin Viron tulevaksi divestoinniksi vähän syrjemmässä olevaa Rocca al Marea. pic.twitter.com/c7eChk77m0
En ole käynyt Rocca al Maressa, mutta katsonut kartalta missä se on ja lukenut Petterin tai jonkun pohdintoja siitä joskus ja jos pitäisi lyödä even money vetoa, on se Antti Rocca, josta on LOI tehty. Kerrointa en kyllä antaisi, mutta Kristine Keskus oli aivan käsittämätön kombinaatti: Ei oikeasti löydetty yhtään tyhjää tilaa, vaikka kahteen likkaan etsittiin. Ja dösällä pääsi suoraan Hiltoniin takaisin, junapysäkkikin vieressä. Siksi pohdin, että jos tämä vaikka jäisi. Sitten itse itselleni vastaten: Kun keskus on täynnä, se on loppuun kehitetty. Jolloin sen voi myydä.
Helsingin pörssissä on sellainenkin kiinteistösijoitusyhtiö, jonka liikeidea on nykyisin osta - kehitä - myy. Ja tämä toimintamalli on olemassa myös Cityconin sielussa. Muistan kun Palli kertoi, miten ne raskain sydämin luopuivat Vuosaaren Kolumbuksesta. Mutta sitten olivat todenneet, että ei siellä ole enää mitään kehitettävää. Elämäni suurimpia virheitä aikoinaan oli muutto Vuosaareen. Vuosaaren divestoiminen taas oli Cityconin tämän vuosikymmenen parhaita liikkuja. Meni sellaisella tuotolla, joita ei ihan vähän aikaan saa. (Tämä tarkoittaa siis matalaa tuottoprosenttia, joka on myyjän perspektiivistä hyvä asia, koska nostaa hintaa).
Tämä ei siis ollut vedonlyöntitarjous. Kirjoitettuani tämän olen entistä enemmän epävarmempi kumpi Etelä-Helsingin kohteista tuupataan alkusyksystä seuraavalle sijoittajalle.
Uskon siis kahteen alkusyksyn divestointiin paljon vahvemmin kuin Carlo Gylling. Toinen Norjasta ja toinen Tallinasta. Eestistä joko Rocca al Mare tai Kristiine Keskus.
On mielenkiintoista nähdä mitä Norjasta menee kaupaksi. Siellähän olisi selkeästi strategiaan kuulumattomia kiinteistöjä: esim. Stopp Tunea tuskin voi kutsua kaupunkikeskukseksi. Sen sijaan kun kävin viime kesänä Trondheimin Solsidenissä, niin kyllähän se ihan viihtyisässä kaupunkiympäristössä oli – ja päärautatieasema 10 minuutin kävelymatkan päässä.
Isojen kiinteistöjen transaktiomarkkinalta olen kuullut positiivisia signaaleja muiltakin kuin Citycon kaksikolta. Joten eikähän sieltä lähiaikoina tule ilmoitus divestoinnista parista.
Voisiko divestointi tasearvoihin päin tuoda tasokorjauksen pörssikurssiin🤔? Olen varma näkemyksestäni, että voisihan se, mutta en oikeasti tiedä. Lisäksi kaniapajille pitäisi houkutella ulkomaan pellejä, eikähän kaikki relevantit suomalasiet tahot ole jo käyneet kanisaunassa kylpemässä.
Mutta mitähän tarkoittaa "Kauppahinta on lähellä keskuksen IFRS:n mukaista käypää arvoa pois lukien rakennusoikeuksien arvo"? Menikö rakennusoikeudet kaupan päälle vai🤔?https://t.co/jVYhgNgppH
Myytävänä olevat sijoituskiinteistöt 30.6.2024 koostuivat kahdesta Norja segmenttiin kuuluvasta kiinteistöstä, yhdestä Tanska & Viro segmenttiin kuuluvasta kiinteistöstä sekä yhdestä Ruotsi segmenttiin kuuluvasta kiinteistöstä. Yhden Norja segmenttiin kuuluvan sijoituskiinteistön kauppa toteutui Q2 2024 aikana.
Norjan myytävissä olevat sijoituskiinteistöt olivat Q2 raportissa 133,3m€. Kongssenteret on myyty toukokuussa, jolloin onko tuota tulkittava niin, että koko 133,3m€ olisi Trekanten tasearvo?
Osavuosikatsauksen päivän NOK/EUR 11,4 ja tänään 11,8, tuosta tietenkin tulee hieman takkiin NOKin heikentymisestä, mutta mikäli 133m€ tasearvo myytiin 112m€, niin eihän tämä nyt varsinaisesti "lähellä tasearvoa" ole.
E: ilmeisesti Q2:n myydyn tilalle on tullut nyt tuo myyty Trekanten, joten on mahdollista, että myynti todella on lähellä tasearvoja.
Q1 lopussa ollut 2 kiinteistöä Norjasta myynnissä 44,8Me. Toinen myyty Q2 loppuun mennessä 31.8Me. Jäi siis toinen Norjalainen tasearvoltaan 13me. Trekanten lisätty myytäviin q2 aikana.
Jos sama 13me mökki edelleen myynnissä ja Norjan myytävät kiinteistöt olivat q2 lopussa 133me niin voisiko Trekantenin tasearvo tällöin olla 120me? Valuuttakurssimuutoksella oikaistuna olisi mennyt muutaman prosentin alle tasearvon?
Q1 lopussa ollut 2 kiinteistöä Norjasta myynnissä 44,8Me. Toinen myyty Q2 loppuun mennessä 31.8Me. Jäi siis toinen Norjalainen tasearvoltaan 13me. Trekanten lisätty myytäviin q2 aikana.
Jos sama 13me mökki edelleen myynnissä ja Norjan myytävät kiinteistöt olivat q2 lopussa 133me niin voisiko Trekantenin tasearvo tällöin olla 120me? Valuuttakurssimuutoksella oikaistuna olisi mennyt muutaman prosentin alle tasearvon?
Siltä näyttäisi, koitin itse löytää tuota Q2 myydyn kauppahintaa. Mistä tuo löytyy?
