"Alleviivaan sitten miekin itsestäänselvyyttä: Kun asut vuokralla, asuntosi arvonmuutos ei vaikuta varallisuusasemaasi."
Onko itsestäänselvyys?
Eikö se ole short positiota vastaava tilanne (ja siten riski ei ole nolla) jos ei ole mitään asuntopositiota, mutta kuitenkin jossain tarvitsee asua täältä tuonelaan?
Itse näen vuokralla asumisen palvelun ostona, en sijoituksena tai sijoittamatta jättämisenä itsessään.
Asuntojen omistamisessa kannattaa huomioida sekin, että ne ovat kulutustavaraa. Ja kannattaako varallisuutta laittaa moninkertaisesti vivutettuna yhteen asuntoon? (Suurin osa tekee juuri noin, omasta mielestäni aivan typerää.) Spessukeissit kuten maatalous tmv. ovat asia erikseen.
Akilta spot-on kirjoitus, tosin menenee kuuroille korville. Asuntomarkkinat ovat isoin markkina ainakin Suomessa, jossa merkittävä osa osapuolista ei ymmärrä taloudesta juuri mitään. Eli asuntomarkkina antaa hyvin tilaisuuksia sössiä isosti ja myös onnistua isosti.
Omasta mielestäni Suomen asuntomarkkina (ja varmaan muuallakin) on todella vääristynyt asuntovelan ja siihen liittyen rakenteiden aiheuttamien vaikutusten vuoksi. Muitakin vaikuttimia on, kuten ARA ja asumistuet. Asuntovelka kuitenkin mielestäni hämmentävin kaikista.
Koska asun itsekin vuokralla, vahvistusharhan vuoksi minun olisi loogista olla kolumnin kanssa samaa mieltä. Ja niin pitkälti olenkin.
Mutta itse jotenkin ajattelen asuntosijoittamisen (tai omistusasumisen) olevan järkevää jo keskimäärin halvan lainarahan vuoksi. Tai siis aina kannattaisi olla velkaa varsinkin jos vieraan pääoman saa tehokkaasti töihin, ja asuntolaina lienee usein se kaikista edullisin laina.
Toinen mikä puoltaa omistusasumista on törkeät vuokrat Suomessa. Jos omistusasuminen on sijoittamista, niin on kyllä vuokralla asuminenkin.
Empiirinen havainto, harvan omistusasujan tosiaan kuulen ottavan remonttikuluja huomioon. Moni tuttu on kyllä laittanut hirvittäviä summia milloin mihinkin terassiremonttiin ynm uudessa luukussaan, mutta ei huomioi sitä millään muotoa laskelmissaan tai sitten olettaa remonttikulujen siirtyvän näppärästi asunnon jälleenmyyntiarvoon. Periaatteessa toi nurkkien jatkuva korjaaminen - jotta asunnon arvo pysyy edes samana - syö tehokkaasti omistusasumisen järkevyyttä.
Tämä on hankala aihe, koska jengi aika poteroitunutta. Myönnän että voi olla bias mullakin (On omistusasunto ja eri käytössä olevia sijoituskohteita). Mutta vaikka miten lasken remontit mukaan, niin en saa vuokralla asumista järkeväksi taloudellisesti mitenkään. Muita syitä voi hyvinkin olla, ja jos usein joutuu muuttamaan syystä tai toisesta niin toki tilanne muuttuu. Mutta JOS tarkoitus on asua pidempään, niin kuin tällaisella keski-ikää lähestyvällä perheellisellä on, niin en saa excelissä vuokra vs. omistus mitenkään TALOUDELLISESTI järkeväksi vuokrakämppään.
Omistusasuntoon saa ison vivun aika helposti, ja korot olleet 10+v matalalla. Kävi tuuri, tai sitten haistoin oikein ettei kovin rahan printtaus historiassa voi johtaa kun yhteen lopputulokseen, ja suojasin lainoista suurimman osan. Pieni kupru hinnoissa ei tunnu kyllä missään. Mieluumminkin on ostohousut jalassa ja mennään härskeillä tarjouksilla sisään tietyn tyyppisiin kohteisiin. Mutta jokainen tyylillään. En tiedä olenko näppäräkätinen Puuha-Pete, mutta ainakin yritän olla, ja jopa nautin pienestä remontoinnista mitä aina silloin tällöin saa tehdä.
Nyt on toki hyvä hetki rummuttaa miten ne asuntojen hinnat voi tulla alaskin, mutta jos olet ostanut 1995 jälkeen niin ei siinä huonosti ole ainakaan kasvukeskuksissa käynyt (Paitsi tietty jos ostit 2021-2022 kovimmassa kiimassa uudiskohteen..). Toki on myös alueita joista ei omiaan pois saa.
Koko aihe on oikeastaan aika väsyttävä, liikkuvia osia ja elämäntilanteita on niin paljon.
Ei kai kyse ole niinkään siitä, että onko omistusasuminen järkevämpää kuin vuokralla olo, vaan että mitkä tekijät puoltavat kumpaakin, josta päästään, että millaiseen elämäntilanteeseen ne sopivat. Tällä haastetaan mantraa, jonka mukaan jokaiseen elämäntilanteeseen sopii parhaiten omistusasuminen ja vuokralla asuminen on paitsi tyhmää, niin myös väärin sekä riistoa.
Itse nillittäisin vielä, että vaikka se saattaa tuntua pikkuasialta, niin asuntojen hinnat eivät käytännössä nouse todella harvoja poikkeuksia lukuunottamatta, mutta asunnon alla olevan maan arvo voi nousta paljonkin. Voi tuntua samalta asialta, paitsi että maa voi kuulua asunnon omistajalle tai sitten se voi olla vuokralla. Auttaa myös ehkä hahmottamaan sitä, että minkä verran asunnon remontointi nostaa asunto + maa -yhdistelmän arvoa. Käytännössä siis maan arvo nousee/laskee ja asunnon arvo vain laskee.
Kukaan ei ole tainnut mainita HEKA:n huippukohteita asuntosijoituksina. Katajanokalla ja ehkä Jätkäsaaressa on vuokrasäännösteltyjä kohteita kovalla alennuksella markkinavuokriin verrattuna. Itselle sellaisen hankkiminen ei onnistu, mutta lapset ovat otollinen kohde. Ei omaisuutta, ei tuloja, asuu pääkaupunkiseudun ulkopuolella, opiskelu- tai työpaikka stadista, ehkä jopa asunnoton. Näillä spekseillä pääsee vuokrajonon keulaan. Nokan jonossa kunnes asunto tipahtaa. HEKA:lla on jopa asuntopörssi, jossa voi vaihtaa asunnon toiseen. Ekana jalka oven väliin ja pörssin kautta vaihto isompaan, kun tulee tarves. Lisään vielä sen, että HITAS korvataan piakkoin. Sellainen kutina on, että HEKA:n vuokra-asuntoja voi kohta lunastaa itselle, jos on ollut pitkään vuokralla. Tässä on ison freerollauksen paikka.
Itse nillittäisin vielä, että vaikka se saattaa tuntua pikkuasialta, niin asuntojen hinnat eivät käytännössä nouse todella harvoja poikkeuksia lukuunottamatta, mutta asunnon alla olevan maan arvo voi nousta paljonkin. Voi tuntua samalta asialta, paitsi että maa voi kuulua asunnon omistajalle tai sitten se voi olla vuokralla. Auttaa myös ehkä hahmottamaan sitä, että minkä verran asunnon remontointi nostaa asunto + maa -yhdistelmän arvoa. Käytännössä siis maan arvo nousee/laskee ja asunnon arvo vain laskee.
Hyvä lisäys. Itse en edes vilkaise yhtiöitä joissa tontti ei ole oma. Oma vs. vuokratontti asuntojen hinnoissa on hämmentävän pienet erot. Jokainen asioita seuraava tietää miten kasvukeskuksien tonttien vuokrille on käynyt kun se 50v sitten tehty sopimus umpeutuu. Ilmeisesti pahimmat ovat jopa 15x.
Ihan hyvä kolumni, josta on vaikea olla eri mieltä. Yksi koko tosiaan sovi kaikille.
Lisätään vielä yksi todennäköisesti itsestään selvyys sinänsä ihan oikean ja ilmeisen "Muuttovoittoalueilla asuntojen arvot yleensä nousevat toisin kuin muuttotappioalueilla" kommentin jatkoksi. Tästä huolimatta tai oikeastaan juuri tästä syystä muuttotappioalueilla asuminen on hitokseen halvempaa ja voi vapauttaa aika paljonkin rahaa esimerkiksi Jim Beamiin sijoitettavaksi. Tämä olettaen etteivät tulot merkittävästi tästä valinnasta kärsi.
Sijoitus tai ei, itse valitsen kyllä asumismuodon ensisijaisesti asumisen tarpeista lähtien. Pitkään asuin omassa, ensisijaisesti koska toiveitani täyttävää vuokra-asuntoa ei yksinkertaisesti ollut saatavissa. Sitten muutin Luxemburgiin, ja nyt asun vuokralla, yksinkertaisesti siitä syystä, että toiveet täyttävään omistusasuntoon ei vaan ole riittävästi rahaa. Kummassakaan tapauksessa en ole hetkeäkään miettinyt onko tämä paras valinta varallisuuden maksimoimisen kannalta. Kesämökin ostin, koska halusin sellaisen. En tiedä oliko taloudellisesti järkevää vai ei, toistaiseksi se on kuitenkin tuottanut ihan hyvin kun olen sitä vuokrannut muille kun en ole itse tarvinnut. Talon myin pois kun muutin tänne, mutta jätin suurimman osan maista itselleni. Seiniin en ole kauheasti rakastunut, mutta ehkä Mark Twainin sanoin "maahan kannattaa sijoittaa, sitä ei valmisteta enää".
Yleisellä tasolla olen joskus miettinyt, että voiko asunnon vuokraaminen olla taloudellisesti paras vaihtoehto sekä vuokranantajalle että vuokralaiselle?
Nyt on toki hyvä hetki rummuttaa miten ne asuntojen hinnat voi tulla alaskin, mutta jos olet ostanut 1995 jälkeen niin ei siinä huonosti ole ainakaan kasvukeskuksissa käynyt (Paitsi tietty jos ostit 2021-2022 kovimmassa kiimassa uudiskohteen..). Toki on myös alueita joista ei omiaan pois saa.
Koko aihe on oikeastaan aika väsyttävä, liikkuvia osia ja elämäntilanteita on niin paljon.
Voihan sitä silti keskustella ja tosiaan tähän pitää erittäin pitkälle paikkansa se vanha viisaus "your mileage may vary". Sekä asuntojen että osakkeiden hinnat voivat toki tulla alas, mutta jos ei puhuta mistään kehittyvien maakuntien Suomen Perähikiän kämpästä vaan esim. 10 suurimman kaupungin sisällä niin kumpikin on aika taattuja. Helsingissä vuodesta 2015 asuntojen hinnat ovat nousseet 22%, eli luokkaa 3% vuodessa kun pelkästään OMX vuosituotto on ollut 13% luokkaa. Espoossa asunnot ovat nousseet enää 10% ja Vantaalla ollaankin aika lailla samassa tasossa kuin 2015. Toki nyt on vähän huono vertailuhetki, vielä viime vuonna Helsingin asunnot kävivät indeksissä 132 asti.
Inderesin arvio vuokra-asuntojen tuotosta pääomalle on luokkaa 5%, tuon siis vuokralla joutuu maksamaan, eli vielä senkin jälkeen jää OMX-indeksisijoitus 5 pinnan verran voitolle verrattuna Helsingistä ostettuun kerrostalo-osakkeeseen. Ja tuossakaan laskelmassa ei ole vielä mukana niitä remontteja ja iästä johtuvaa arvon alenemista.
Edit: Vielä tuli mieleen yksi tärkeä pointti. Asuntolainaa myönnetään helposti hyvillä ehdoilla. Samaa määrää sijoituslainaa tuskin mikään pankki olisi myöntänyt ainakaan yhtä hyvillä ehdoilla ja tuo 13% tuotto on enemmän virtuaalista kuin todellista.
Yleisellä tasolla olen joskus miettinyt, että voiko asunnon vuokraaminen olla taloudellisesti paras vaihtoehto sekä vuokranantajalle että vuokralaiselle?
Samaa pohtinut ja päätynyt siihen, ettei näin voine olla ainakaan pois lukien erilaiset "erikoistilanteet", joissa toisella osapuolella on esimerkiksi lyhytaikainen tarve suuntaan tai toiseen. Tai tilanteen jossa vuokralleantaja on niin iso "teollinen" toimija, että saa aitoja suuruuden ekonomioita hyödyntäen kustannussäästöjä.
Oman logiikkani mukaan standarditapauksessa joko vuokralainen saa liian halvalla ja voi sijoittaa asuntorahat tuottavammin muualle kuin seiniin (jolloin vuokranantajankin kannattaisi sijoittaa rahat muualle kuin ko. seiniin) tai sitten sama pohdinta päinvastoin.
Toki valtio erilaisilla tukimalleilla voi mahdollistaa kummallekin hyvän diilin. Tällöin tietysti veronmaksaja on artistin roolissa.
Itse nillittäisin vielä, että vaikka se saattaa tuntua pikkuasialta, niin asuntojen hinnat eivät käytännössä nouse todella harvoja poikkeuksia lukuunottamatta, mutta asunnon alla olevan maan arvo voi nousta paljonkin. Voi tuntua samalta asialta, paitsi että maa voi kuulua asunnon omistajalle tai sitten se voi olla vuokralla. Auttaa myös ehkä hahmottamaan sitä, että minkä verran asunnon remontointi nostaa asunto + maa -yhdistelmän arvoa. Käytännössä siis maan arvo nousee/laskee ja asunnon arvo vain laskee.
Itsekin kaikissa vertailulaskelmissa suosin "suurta yleisöä" enemmän omalla tontilla olevia kohteita. Mutta silti tuo ajatusmalli ei pidä paikkaansa. Sen todistaa vaikka ottamalla pk-seudulta muutaman vuokratontilla olevan asunnon jonka hintahistorian tietää. Hinta on kehittynyt suhteessa suurinpiirtein samoin kuin omallakin tontilla olevilla. Omasta mielestäni omaa tonttia aliarvostetaan näissä vertailuissa. Tai toisaalta tuo johtuu siitä, että asunto ostetaan yleensä tyylillä "suurin/hienoin mihin on varaa". Tällöin se mistä joudutaan usein tinkimään on juuri se tontti.
Ja vielä toinen pointti koko keskusteluun. Asuntojen hyvyys sijoituksena laskee heti jos on tarkoitus muuttaa ja myydä. Ei siis mikään treidikohde. Toki noinkin voi hyviäkin voittoja tehdä, mutta rake on iso. Muutto itsessään ei vielä ole iso kulu. Pitää vaan olla pimpuloita jättää se asunto vuokralle.
Vuokralla asuessa ilmainen yrityksen omaavalle on vuokrata asunto yrityksen nimissä ja antaa se asuntoetuna. Saa helposti yhden kuun vuokran ilmaiseksi vuodessa.
Vuokralla asuessa ilmainen yrityksen omaavalle on vuokrata asunto yrityksen nimissä ja antaa se asuntoetuna. Saa helposti yhden kuun vuokran ilmaiseksi vuodessa.
Yleisellä tasolla olen joskus miettinyt, että voiko asunnon vuokraaminen olla taloudellisesti paras vaihtoehto sekä vuokranantajalle että vuokralaiselle?
Samaa pohtinut ja päätynyt siihen, ettei näin voine olla ainakaan pois lukien erilaiset "erikoistilanteet", joissa toisella osapuolella on esimerkiksi lyhytaikainen tarve suuntaan tai toiseen. Tai tilanteen jossa vuokralleantaja on niin iso "teollinen" toimija, että saa aitoja suuruuden ekonomioita hyödyntäen kustannussäästöjä.
Mielestäni on selkeää, että asunnon vuokraaminen voi olla ihan järkevää taloudellisesti niin vuokranantajalle kuin vuokralaisellekin. Nuo mainitsemasi tekijät voivat olla syynä tai ihan vaikka eriävät halukkuudet ottaa riskiä. Ei tarvitse mielestäni olla suuri toimija. Vuokranantajalle riskiprofiili asunnon antamisesta vuokralle voi olla tuottoon nähden oikein sopiva ja päinvastoin.
Itselleni asuntosijoittaminen edustaa alemman ja hajautetun riskin sijoittamista ja ymmärrän mielestäni ihan hyvin, että saisin todennäköisesti parempaa tuottoa jos laittaisin nuokin rahat osakkeisiin. Pääasiassa hajautuksen vuoksi siis sijoitan näin.
Yleisellä tasolla olen joskus miettinyt, että voiko asunnon vuokraaminen olla taloudellisesti paras vaihtoehto sekä vuokranantajalle että vuokralaiselle?
Mielestäni voi. Jos kulloinen asunnon tarve on korkeintaan luokkaa 1-3 vuotta minkä jälkeen muutetaan seuraavaan asuntoon, syö isot transaktiokulut (varainsiirtovero, välityspalkkio, rahoituksen nostokulut) tuottoa hyvin merkittävästi vaikka onnistuisikin saamaan asunnolleen mukavasti arvonnousua (mikä on tietysti näin lyhyellä aikaikkunalla lähes täysin tuurista kiinni, kuten paraikaa hyvin näemme). Tällaisia lyhyehkön asumistarpeen omaavia ihmisiä on valtava määrä, opiskelijat, pariutumishaluiset sinkut, eron takia nopeasti muuttavat, työnperässä liikkuvat ja ihan muuten vain itseään etsivät ihmiset, joille kaikille kaupunkien välillä tai sisällä liikkuminen on hyvin tyypillistä. Tällaisessa elämäntilanteessa elävien ihmisten ei kertakaikkiaan lähes koskaan taloudellisesti kannata ostaa asuntoa omaksi, vaan asua vuokralla, ja näissä elämäntilanteissa elää tosiaan valtava määrä populaa aina ja jatkuvasti.
Toisaalta vuokranantajuus on taloudellisesti hyvinkin kannattavaa jos osaa pitää riskit hallinnassa, mutta toisaalta on tarpeeksi kunnianhimoinen ettei homma jää yhden-kahden asunnon näpertämiseksi, jolloin ainakin omalle ajalleen on hankalaa saada kunnon tuottoa.
Asuntosijoittamisen pihvi on velkavipu, jota on saatavissa valtavasti paremmin ehdoin kuin mihinkään muuhun sijoittamiseen. Esimerkiksi osakkeiden vakuusarvo määräytyy tyypillisesti päivän markkina-arvoa vasten, jolloin riskienhallinta pitää olla oikeasti kunnossa ettei ajaudu väistämättä joskus eteen tulevassa valtavassa markkinaromahduksessa pankin suorittamaan likvidointiin, jolloin on helppo hävittää isokin omaisuus hyvin nopeassa aikataulussa. Asuntoja vastaan lainaa on saatavissa paljon vakaammin ehdoin, niin että korttitalo pysyy pystyssä isolla velkavivulla yli isonkin markkinaromahduksen. Tämä aivan käytännössä mahdollistaa kovankin velkavivun käytön, jolloin oman pääoman tuotto on mahdollista saada korkeammaksi pienemmällä riskillä, kuin mitä osakemarkkinoilta olisi velkavipua käyttäen tai ilman mahdollista saavuttaa. Eikä tämän saavuttaakseen tarvitse olla äärimmäisen lahjakas ja kovahermoinen, eli sellainen mikä pitää olla jos osakemarkkinoilla haluaa pystyä tekemään kovia ylituottoja vuodesta toiseen.
Päivän keskustelunaiheeseen liittyen olen sitä mieltä, että omassa asunnossa ei lähes koskaan ole taloudellisesti kannattavaa asua JOS osaa ja uskaltaa aktiivisesti sijoittaa kaiken asunnosta irti olevan pääoman muihin järkeviin sijoituskohteisiin eikä polta sitä turhuuksiin. Ihan jo sillä, että asuu vuokralla ja laittaa kaikki tästä vapautuvat pääomat parempituottoisiin sijoitusasuntoihin, olisi taloudellisesti hyvin usein kannattavaa. Tuo on kuitenkin iso JOS, mitä valtaosa kansasta ei täytä.
Ongelmaksi meille kovimmillekin euro-optimoijille usein kuitenkin muodostuu se, että vuokramarkkinoilta ei juurikaan Suomesta löydy korkean tason vuokra-asuntoja. Käytännössä tämä tekee itselleen sopivan ja kaikin puolin mieluisan omistusasunnon löytämisen ainakin oman kokemukseni mukaan aivan todella paljon helpommaksi, kuin yhtälailla sopivan ja miellyttävän vuokra-asunnon löytämisen. Jos siis on ronkeli sen suhteen minkälaisessa asunnossa haluaa asua, on Suomessa monesti käytännössä ainoa vaihtoehto ostaa oma asunto. Jos ei ole niin kovin väliksi onko ne neliöt nyt ihan parhaalla mahdollisella tavalla hyödynnetyt ja maisemat ikkunoista mukavan vehreät, niin vuokra-asunnot pelittää taloudellisesti oikein mukavasti lähes kaikissa elämäntilanteissa.
Loppuun sanottakoon, että kuten aivan kaikissa investointi-/kannattavuuslaskennoissa, on myös vuokra-/omistusasumisen suhteen todella helppo saada juuri sellaisia lopputuloksia kuin haluaa. Kaikki muuttujat eivät ole yksiselitteisiä, hyvin kaukana sellaisista, joten kukin saa Excelinsä näyttämään juuri siltä kuin haluaa, jos takaraivossa on tiedostettu tai tiedostamaton vahva mielipide johonkin suuntaan. Itse olen asunut viimeiset vuodet vuokralla hyvin tyytyväisenä ja nimenomaan taloudellisuuden takia, joten voi olla, että mielipide on sinne suuntaan biasoitunut vaikka miten rationaalisesti olen pyrkinyt asiaa miettimään.
Omistusasuntoon saa ison vivun aika helposti, ja korot olleet 10+v matalalla.
Itse miellän vivutuksen (ja puhun nyt vain vivusta) asunnon kanssa ihan vastaavana kuin vaikka osakkeiden kanssa. Lainaehdot ovat kyllä lähes aina paremmat asuntolainalle, mutta laina on silti lainaa. Laskelmat ja lukemat voivat näyttää ihan järkeville nyt, mutta samalla tavallahan ne laskelmat ja lukemat toimivat vivuttaessa vaikkapa pörssiosakkeilla. Volatiliteettiä on tietysti pörssissä ihan eri tavalla jne. Pointti on, että asunnot eivät ole mikään fundamentaalisesti erilainen ja vähäriskisempi sijoituskategoria kuin vaikkapa pörssiosakkeet. Asuntojenkin hinnat voivat laskea ja mennä jopa nollaan. En siis ymmärrä, miksi aina vertaillaan pörssiosakkeisiin sijoittamista omalla rahalla ja vivuttamista asuntoon pääosin velkarahalla.
turdelino wrote:
Kukaan ei ole tainnut mainita HEKA:n huippukohteita asuntosijoituksina. Katajanokalla ja ehkä Jätkäsaaressa on vuokrasäännösteltyjä kohteita kovalla alennuksella markkinavuokriin verrattuna. Itselle sellaisen hankkiminen ei onnistu, mutta lapset ovat otollinen kohde. Ei omaisuutta, ei tuloja, asuu pääkaupunkiseudun ulkopuolella, opiskelu- tai työpaikka stadista, ehkä jopa asunnoton. Näillä spekseillä pääsee vuokrajonon keulaan. Nokan jonossa kunnes asunto tipahtaa. HEKA:lla on jopa asuntopörssi, jossa voi vaihtaa asunnon toiseen. Ekana jalka oven väliin ja pörssin kautta vaihto isompaan, kun tulee tarves. Lisään vielä sen, että HITAS korvataan piakkoin. Sellainen kutina on, että HEKA:n vuokra-asuntoja voi kohta lunastaa itselle, jos on ollut pitkään vuokralla. Tässä on ison freerollauksen paikka.
Hitas-kohteet ja muutenkin tuo tuettu asuminen on ihan (talousmielessä) järjetöntä -- ja mahdollistaa opportunistisesti pelipaikkoja röyhkeimmille. Eikun vaan ostamaan ja asumaan hitas tmv. asuntoon ja joskus vuosikymmenten päästä keräämään isoimmat tuotot! Hitaksen historiasta näkee miten älyttömällä tavalla tuettu asuminen on valunut lopulta tuotoksi "voittajille".
käytännössä verotusarvo siis poikkeaa vuokratasosta erityisesti silloin kun kyse on ns.premium kohteesta (uusi, ylin kerros, laadukkaat materiaalit ja tekniikka). Jos taas kyseessä purkukuntoinen asunto ei asuntoetu kannata.
Itsekin kaikissa vertailulaskelmissa suosin "suurta yleisöä" enemmän omalla tontilla olevia kohteita. Mutta silti tuo ajatusmalli ei pidä paikkaansa. Sen todistaa vaikka ottamalla pk-seudulta muutaman vuokratontilla olevan asunnon jonka hintahistorian tietää. Hinta on kehittynyt suhteessa suurinpiirtein samoin kuin omallakin tontilla olevilla. Omasta mielestäni omaa tonttia aliarvostetaan näissä vertailuissa. Tai toisaalta tuo johtuu siitä, että asunto ostetaan yleensä tyylillä "suurin/hienoin mihin on varaa". Tällöin se mistä joudutaan usein tinkimään on juuri se tontti.
Toki vuokrasopimuksella voi olla arvoa. Myönnetään tosin, etten ole kovin paljoa aiheeseen perehtynyt, niin voi mennä väärin, mutta varmaan sitten joku korjaa. Käsittääkseni moni tonttivuokrasoppari on merkittävästi "alle markkinahinnan" tai ne on tehty aikanaan pitkäksi ajaksi siten, että korotukset eivät ole vastanneet maan arvon kehitystä. Toki tämä pätee vain alueilla, joilla maan arvo on noussut hurjasti, kuten Kehä 1:n sisällä. Sitten, kun vuokrasoppari uusitaan, niin on tullut aika rajuja korotuksia, jotka ovat välillä päässeet lehtiinkin asti, kun ihmiset ovat ostelleet asuntoja tajuamatta, mitä ostavat.
Eli ei vuokratontissa sinänsä mitään, mutta niihin ei oikein osata hinnoitella sitä, miten paljon vuokra tulee tulevaisuudessa nousemaan, jonka takia ne mun mielestä yleensä ovat ylihintaisia. Toki kun riittävän moni ajattelee näin, niin ne eivät tavallaan olekaan ylihintaisia, koska pysyvät yhtä ylihintaisina jatkossakin tai nousevat jopa vielä enemmän ylihintaisiksi, jolloin arvon kehitys vuokratontilla olevassa asunnossa voi olla tosi hyvä.
Tosin väitän, että jos osakemarkkinoita pidetään välillä tehottomina, niin omistusasujien piirissä olevien kohteiden markkina on sitten ihan oma lukunsa. Johtunee pitkälti siitä, että Akin blogin "one size fits all" -malli on hyvin iskostuneena ja Kilpparinkin manitsemaan "suurin/hienoin mihin on varaa". Kumpikin malli ottaa huonosti tulevat remontit/korjausvelan sekä tulevan nousun hoitovastikkeessa huonosti huomioon.
Kun tässä on puhuttu että pörssissä tuotto X% ja asunnot nousee Y% ja siksi pörssi parempi, niin pitää tosiaan muistaa, että halutessaan asuntoihin saa todella paljon kovemman vivun. Eli oman pääoman tuotto on aika kova. Miten järkevää vivutus on voi kyseenalaistaa. Mutta oma esimerkki:
2015 ostin ensimmäisen sijoitusasunnon, 10k€ omaa rahaa, loput pankista (ostohinta 70 000€).
Tämän jälkeen ostettu useita sijoitusasuntoja metodilla: Osta asunto, pidä hetki, pyydä välittäjä arvioimaan, toimita arviokirja pankkiin, pankki nostaa vakuusarvoa -> osta uusi ilman omaa rahaa (Paitsi että vapaa vakuus kai on tavallaan omaa rahaa, tietyin varauksin. Mutta ymmärtänette pointin) ja käytä viimeksi ostetun asunnon noussutta vapaata vakuutta omarahoituksena. Vipu on raaka, ja osittain myös tästä syystä velkoja suojattu. Kertaakaan en ole rahaa pistänyt ensimmäisen oston jälkeen. Yleensä pankki kysyy "paljonko laitat omaa rahaa" ja vastaan "mielellään en yhtään jos vakuudet riittää". Ja on riittänyt. Nyt voi olla toinen tilanne jos ja kun asunnot on indeksoitunut alaspäin.
Voi olla että on bias, mutta omat on myös ostettu halvalla ja jokaisesta tingitty paljon. Se on sijoittajan etu, kun asuntoihin ei kiinny ja ostetaan vain jos saadaan hyvään hintaan, eli ainakin omasta mielestä sen hetkisen markkinahinnan alle. Toki markkinahinta on kai se mitä asunnosta maksetaan. Mutta koronan alussa oli helppo ostaa kun markkina jäätyi joksikin aikaa. Osa selkeästi panikoi ja yllätyin itsekin kun tarjous meni läpi ilman vastatarjousta.
EDIT: Joku voisi sanoa että miksi et nostanut sijoituslainaa sitä vapaana olevaa vakuutta vastaan, niin tämä ei onnistu. Periaatteessa kai pitäisi onnistua, mutta ei pankit näköjään toimi niin. Tai ainakaan mun pankki.
Kun tässä on puhuttu että pörssissä tuotto X% ja asunnot nousee Y% ja siksi pörssi parempi, niin pitää tosiaan muistaa, että halutessaan asuntoihin saa todella paljon kovemman vivun. Eli oman pääoman tuotto on aika kova. Miten järkevää vivutus on voi kyseenalaistaa. Mutta oma esimerkki:
2015 ostin ensimmäisen sijoitusasunnon, 10k€ omaa rahaa, loput pankista (ostohinta 70 000€).
Tämän jälkeen ostettu useita sijoitusasuntoja metodilla: Osta asunto, pidä hetki, pyydä välittäjä arvioimaan, toimita arviokirja pankkiin, pankki nostaa vakuusarvoa -> osta uusi ilman omaa rahaa (Paitsi että vapaa vakuus kai on tavallaan omaa rahaa, tietyin varauksin. Mutta ymmärtänette pointin) ja käytä viimeksi ostetun asunnon noussutta vapaata vakuutta omarahoituksena. Vipu on raaka, ja osittain myös tästä syystä velkoja suojattu. Kertaakaan en ole rahaa pistänyt ensimmäisen oston jälkeen. Yleensä pankki kysyy "paljonko laitat omaa rahaa" ja vastaan "mielellään en yhtään jos vakuudet riittää". Ja on riittänyt. Nyt voi olla toinen tilanne jos ja kun asunnot on indeksoitunut alaspäin.
Voi olla että on bias, mutta omat on myös ostettu halvalla ja jokaisesta tingitty paljon. Se on sijoittajan etu, kun asuntoihin ei kiinny ja ostetaan vain jos saadaan hyvään hintaan, eli ainakin omasta mielestä sen hetkisen markkinahinnan alle. Toki markkinahinta on kai se mitä asunnosta maksetaan. Mutta koronan alussa oli helppo ostaa kun markkina jäätyi joksikin aikaa. Osa selkeästi panikoi ja yllätyin itsekin kun tarjous meni läpi ilman vastatarjousta.
EDIT: Joku voisi sanoa että miksi et nostanut sijoituslainaa sitä vapaana olevaa vakuutta vastaan, niin tämä ei onnistu. Periaatteessa kai pitäisi onnistua, mutta ei pankit näköjään toimi niin. Tai ainakaan mun pankki.
Itse toimin samoin, jopa varainsiirtoverokin vivulla eli ei senttiäkään omaa rahaa kiinni. Viidennen asunnon jälkeen pankki laittoi liinat kiinni 5 vuotta sitten, jonka jälkeen ostot yrityksen nimiin ja jopa myynyt henk.koht. omistetun asunnon yritykselle, koska vuokratuottojen verotus (20% vs 30/34%).
Stat ja valtaosa mediasta osasi kertoa tänään, että ”asuntojen hinnat jatkavat jyrkässä laskuaan”. Kyse siis vuoden takaiseen verrattuna, maaliskuusta oli jo hinnat kääntyneet nousuun. ATH-hintataso saavutettiin kesäkuussa 2022, jonka jälkeen nykyinen lasku alkoi. Eli vielä syksyyn saakka ainakin media jatkaa joka kuukautista ”hinnat laskevat jyrkästi” uutisointia vaikka hintanousu jatkuisikin tästä eteenpäin. Viime vuosihan päättyi pikkuplussalle kiitos alkuvuoden nousun ja tämäkin vuosi voi hyvinkin päätyä plussalle maailmanlopun lööpeistä huolimatta.
Akin numeroita ei tietenkään kannata kiistää, koska ne tekevät järkeä. Hyvin valitun ja hyvin hoidetun talon arvo on noussut 23 vuoden omistusaikana ja asumiskustannukset ovat olleet selvästi alle vastaavan vuokraluukun. Lisäetuna Rouvalla vapaus valita sisustukset värit vanhojen mentyä pois muodista. Kummankin eläkesalkut ovat silti kasvaneet samalla ajalla vielä nopeammin ja paaaaljon alhaisemmilla hoitokuluilla. Sijoituksena talo on siis täysin kiistatta heikentänyt portfoliomme keskituottoa.
Mutta oma asunnosta riippumaton elämänlaatu kävi kyllä kolumnia lukiessa miellyttävällä tavalla selväksi. En tullut ajatelleeksikaan miten hätäisimmät saavat näköjään elämänsä monenlaiseen yllättävään turbulenssiin jo muutamassa vuosikymmenessä.
Huomaan arvostavani aitua jäyhää Pohojalaasta asennetta, joka tekee kaikesta mukavan ennustettavasti soljuvaa jatkumoa, jolloin elämä on het ku pitsiä.
Niinkö tuo puku. Kun 42 vuotta vanhassa sotilaspassissa sanotahan notta reserviläinen on 65-kiloinen, niin sehän sitten jukolauta on myös, häh! Kyllä kestävyyslajien harrastajan elämä on helppoa. Samat kilot koko elämän.
Ja sitten muo Rouvashenkilöt. Kun 41 vuotta on oltu varmoilla puheilla, niin sitähän ei joka helekutin vuosikymmenellä tarvihe vähäv väliä uurestahan kysellä - ihtestähän selevää asiaa ko näin on kerran sovittu!
Taloja on ostettu vuosien varrella parikin, ja kyllähän Pohojammaan emännälle pirää vähän koreetakin olla. Mutta eipä pälkähtäny päähän, että joku lähtis niin pröystäilehän, että ottais lainaa talua varten. Ostetahan se talo sen kokoosena, notta rahat riittää. Ja nehän riittää, ko pörssistä saa lissää.
Eläkesalkkuni olisi reilusti tukevampi, jos olisin edes velkavivuttanut talon (ja mökin) normaalien ihmisten tapaan. Mutta paras strategia on sellainen, jonka toteuttamiseen omat realistisesti arvioidut kyvyt riittävät. Minä otan jo työkiireenikin uniini, joten minun hermoillani ei talon kokoinen velkavipu silloisessa epävarmassa työtilanteessa olisi ollut terveellistä vuoden 2000 romahduksessa. Aurinkopanelit katolle "jouduin" sentään hankkimaan rahoituksella, kun sain sen vielä viime vuonna ilman korkoa.
Muutettu on monesti, kunnasta, läänistä ja maasta toiseen. Aina on keinot löytynyt. Harrastukset ja elämäntapa tarvitsevat tilaa, jota saa varmasti myös vuokralle, mutta itseni tuntien en välttämättä raskisi nuukapihinä vuokrata saman tasoista. Siksi meidät kannetaan täältä pois. Molempien ammatit on toki valittu sen mukaan, että Rouvalla ei työt lopu ja minun työni ovat vaikka mökillä nettiyhteyden päässä. Tämä on hyvä huomata ennen kovin syvien juurien kasvattamista.
Osakepaino on vain noin 80%, jolla ei saa kutsua vetomiesten pikkujouluun. Loput 20% onkäyttökustannuksiaan vähemmän arvoaan nostaneen talon ja mökin osuus. Mökkinaapuri vuokraa omaansa, me emme, koska mökki on toinen kotimme.
Autoille ei lasketa arvoa. Kun autolasku on maksettu, ne rahat on käytetty ja hyvä auto ei lähde meiltä ennen kuin pahasti kilometrivammaisena parin euron kilohintaan. Jäännösarvo auton valinnan perusteena on periksiantamista. Se kertoo tavoitteesta ostaa niin surkea romu, ettei pää kestä ajaa sillä kuin muutaman kuukauden. Kilometriä tunnissa on liian lyhyt aika hyvän auton mittaamiseen. Kunnon autot mitataan kilometreinä vuosikymmenessä ja parhaat vielä monikossa.
Minusta näyttää, että asiat ovat kuten niiden pitää ollakin. Taidan olla Onnellinen Mies?
Minusta näyttää, että asiat ovat kuten niiden pitää ollakin. Taidan olla Onnellinen Mies?
Mikä Ristus, kun ei ahista yhtään?
Onhan tuossa onnistumista kerrakseen ja tavoittelemista monelle. Syytäkin olla onnellinen. Eikä monille onnistu, vaikka yrittäisikin, joten tuuria ja itsekuriakin vaaditaan. Ei toki myöskään edes sovi kaikille, kuten täältäkin joiden hömpötysblogeista huomataan.
Kun tässä on puhuttu että pörssissä tuotto X% ja asunnot nousee Y% ja siksi pörssi parempi, niin pitää tosiaan muistaa, että halutessaan asuntoihin saa todella paljon kovemman vivun. Eli oman pääoman tuotto on aika kova.
Asuntosijoituskeskustelussa kuulostaa olevankin kahden kerroksen väkeä. Te oikeasti asuntoihin sijoittavat, jotka olette keskimäärin varsin laskutaitoisia ja toisaalta taas omaa asuntoaan sijoituksena (ehkä lähinnä itselleen?) perustelevat.
Jos oikein ymmärsin, Akin herättely kohdistui lähinnä jälkimmäisiin, jotka yrittävät näyttää skarpeilta tekemällä välttämättömyydestään hyveen? Siksi puhutaan raskaasti velkavivutetusta koko ajan kustannuksia generoivasta rivarinpätkästä ikään kuin "sijoituksena". Ajatellaan sen kuulostavan fiksummalta kuin "asumiskustannukset", joita voitaisi verrata eri asumismuotojen kesken.
Keskimäärin alhaisten tuottoprosenttien ohella myös oman asunnon epälikvidiys kristallisoituu silloin jos tilannearvioon tuleekin avioeron, paikkakunnan vaihdoksen tai muun syyn ajama äkillinen rahan (jakamisen) tarve. Oman asunnon selkeä rajoite on sen osoite, mikä on syytä ymmärtää ennen ostopäätöstä. Meillä oli muuten ehdottomana vaatimuksena kummallekin mahdollisuus kulkea töissä julkisilla, jos se joskun olisi tarpeen. 23 vuotta on nyt asuttu, mutta vielä ei ole kumpikaan tehnyt bussilla yhtään työmatkaa, koska perheessä oli kaksi autoa jo kaupungista pois muuttaessamme. Plan A(uto) ja Plan P(olkupyörä) ovat vielä toimineet niin ylivoimaisesti, ettei ole ollut tarvetta Plan B(ussille).
Kustannuspuolella vaihtoehtoiskustannuksen käsite on muka olevinaan selvillä, mutta ei sitten ihan kuitenkaan. Ehdotus kenen tahansa saavutettavissa olevasta indeksituotosta oman asunnon hinnan vaihtoehtoiskustannuksena heitetään irrationaalisesti syrjään toteamuksella eihän "tavallinen ihminen" voi kuin hävitä pörssipeleissä.
Sitten on vielä mielikuvitusrahaa investoivat, jotka perustelevat halpaa autoaan sillä että auto on huono investointi. Harvat auton huonoksi sijoitukseksi tietävät osaavat silti kertoa vuosikymmenen keskituottoa autosta säästämälleen rahalle. Minusta tämä on yllättävää, ottaen huomioon kuinka usein tuon valintakriteerin kuulee esitettävän?
Ehkä ihmisellä on vain niin kova tarve toimia rationaalisesti että omaa egoa tulee kammatuksi myötäkarvaan vähän falskeillakin laskelmilla? Ei siinä ole mitään pahaa, jos pää pysyy sen turvin paremmin kasassa. Mutta olisi silti terveellistä ymmärtää näiden valintojen todellinen hinta.
Minusta näyttää, että asiat ovat kuten niiden pitää ollakin. Taidan olla Onnellinen Mies?
Mikä Ristus, kun ei ahista yhtään?
Onhan tuossa onnistumista kerrakseen ja tavoittelemista monelle. Syytäkin olla onnellinen. Eikä monille onnistu, vaikka yrittäisikin, joten tuuria ja itsekuriakin vaaditaan. Ei toki myöskään edes sovi kaikille, kuten täältäkin joiden hömpötysblogeista huomataan.
Kiitokset. En tosin kirjoittanut venytelläkseni henkseleitäni tässä seurassa, jossa tiedän varsin monilla olevan paljon leveämmät olkaimet kuin minulla.
Tarkasti lukien tekstistäni löytyvät ne reunaehdot, joiden rikkoutuessa koko teoria alhaisista asumiskuluista ja itselle säästämisestä hajoaa ja omistusasunto alkaa maksaa paljon enemmän kuin vuokra-asunnon irtisanominen. Omassa käytössä oleva asunto ei ole välttämättä kovin hyvä sijoitus optimitilanteessakaan, mutta asunnon vaihto usein, pakotettu myynti heikkoon suhdanteeseen ja jako erossa ovat myrkkyä omalle taloudelle.
Kun tässä on puhuttu että pörssissä tuotto X% ja asunnot nousee Y% ja siksi pörssi parempi, niin pitää tosiaan muistaa, että halutessaan asuntoihin saa todella paljon kovemman vivun. Eli oman pääoman tuotto on aika kova.
Asuntosijoituskeskustelussa kuulostaa olevankin kahden kerroksen väkeä. Te oikeasti asuntoihin sijoittavat, jotka olette keskimäärin varsin laskutaitoisia ja toisaalta taas omaa asuntoaan sijoituksena (ehkä lähinnä itselleen?) perustelevat.
Jos oikein ymmärsin, Akin herättely kohdistui lähinnä jälkimmäisiin, jotka yrittävät näyttää skarpeilta tekemällä välttämättömyydestään hyveen? Siksi puhutaan raskaasti velkavivutetusta koko ajan kustannuksia generoivasta rivarinpätkästä ikään kuin "sijoituksena". Ajatellaan sen kuulostavan fiksummalta kuin "asumiskustannukset", joita voitaisi verrata eri asumismuotojen kesken.
.
.
Ehkä ihmisellä on vain niin kova tarve toimia rationaalisesti että omaa egoa tulee kammatuksi myötäkarvaan vähän falskeillakin laskelmilla? Ei siinä ole mitään pahaa, jos pää pysyy sen turvin paremmin kasassa. Mutta olisi silti terveellistä ymmärtää näiden valintojen todellinen hinta.
Näistä viisaista teksteistä ja Akin kolumnistakin inspiroituneena täytyy silti sanoa että on sillä omalla asunnolla ja autolla muitakin funktioita kuin tuottaa maksimaalista tuottoa. Itse olen sen verran erilainen ihminen esim. vaimooni verrattuna että voisin hyvin asua vuokralla kerrostalokuutiossa ja istuskella päivät parvekkeella kirja kädessä ja elämänlaatuni olisi varmasti yhtä hyvä kuin nykyisessä omakotitalossa, samoin voisin ajella Avensiksella yhtä tyytyväisenä kuin nykyisellä pakasta vedetyllä Volvon maasturilla mutta sitten kuvioihin tuli lapset.
Juuri viikonloppuna istuskeltiin aamupalapöydässä kun 1,5v tyttö osoitti ikkunaan josta näkyy vihreä koivumetsä huutaen tyytyväisenä "tintu!" kun pieni talitintti hyppeli oksalta toiselle. Ääneen pohdittiin rouvan kanssa että nämä on niitä juttuja joita ei oikein voi rahassa mitata, se että lapset saa astella ulko-ovesta suoraan pihanurmelle temmeltämään ja ikkunoista näkyy vihreä luonto, pihalla vilisee eläimiä. Sama sen auton kanssa, tuo uusi Volvon maasturi on niin paljon turvallisempi auto että vaikka se onnettomuuden todennäköisyys on pieni minua ei haittaa yhtään maksaa muutamaa satasta kuukaudessa (vaimo maksaa toki osuutensa myös eli talouden nettotappio useampi satanen) siitä että jos jotain käy on selviytymisprosentti parempi.
Kaikelle ei voi eikä kannata laittaa hintaa. Toki meillä tuo OKT on tämän (kasvu)kaupungin parhainta ja halutuinta asuinaluetta omalla metsiin rajoittuvalla kulmatontilla joten jälleenmyyntiarvo ei varmasti ole negatiivinen. Auto on täyttä rahan polttamista mutta tällä mennään.
Varmaan suurin osa (lukumääräisesti) asioista joita ihminen hankkii itselleen elämänsä aikana ovat "täyttä rahan polttamista". Hyvin harvoin on pelkällä rahalla mitattuna perusteltua laittaa suurempi summa johonkin kauniiseen, kestävään, miellyttävään, helppokäyttöiseen jne. Silti aika moni meistä hankkii merkkivaatteita, koruja, taidetta, sveitsiläisiä kelloja, saksalaisia laatuautoja, Applen kulutuselektroniikkaa jne, vaikka halvemmallakin saisi jotain muuta samaan tarkoitukseen soveltuvaa tai voisi jopa jättää kokonaan hankkimatta.
Kysymys kuuluukin mitä kaikkia hankintoja kannattaa pohtia sijoitusnäkökulmasta, ja mitä kannattaa miettiä lähinnä yleisen elämänlaadun kannalta? Toki jos täsmälleen samanlaisen kohteen (oli se sitten asunto, auto tai mikä tahansa muu) voi hankkia käyttöönsä ostaen tai vuokraten/liisaten jne, niin on järkevää miettiä taloudellisinta vaihtoehtoa, mutta aika usein painavin kriteeri voi olla joku muu (taloudellisen suorituskyvyn rajoissa tietysti).
Kysymys kuuluukin mitä kaikkia hankintoja kannattaa pohtia sijoitusnäkökulmasta, ja mitä kannattaa miettiä lähinnä yleisen elämänlaadun kannalta? Toki jos täsmälleen samanlaisen kohteen (oli se sitten asunto, auto tai mikä tahansa muu) voi hankkia käyttöönsä ostaen tai vuokraten/liisaten jne, niin on järkevää miettiä taloudellisinta vaihtoehtoa, mutta aika usein painavin kriteeri voi olla joku muu (taloudellisen suorituskyvyn rajoissa tietysti).
Tästä johtuen joskus sanonkin, että kaikkea kannattaisi miettiä myös sijoitusnäkökulmasta. Kaikki vaikuttaa kaikkeen. Mutta oleellista on ottaa ne sijoitusnäkökulmatkin huomioon. "Ei ole sijoitus" on useimmiten ikävien tosiasioiden väistämistä. Sen jälkeen kun olen alaskirjannut kulun huvina ja harrastuksena ja punninnut myös sijoitusnäkökulmasta, on rahan ja ajan käyttö 100 % perusteltu ja oikein. Itse esimerkiksi ottaisin varsin mieluusti ennemmin kuukauden lomaa kuin kolmen viikon palkan (verojen jälkeen). Ja jos tuntipalkkani on 10 e/tunti, niin kannattaako puolen tunnin työtä vaihtaa pieneen mukiin lattea? Itse olisin mieluummin sen puoli tuntia palkattomalla tauolla :) Rajansa silti kaikella, raha on kuitenkin vain rahaa, joten turha sitä on jatkuvasti ajatella!
RKn suurimmille gryndereille tehdyn kyselyn mukaan aloitukset ovat laskeneet vuoden 2021 15000kpl tämän vuoden tammi-kesäkuu 1500kpl ja rohkea ennuste koko 2023 on 6000kpl, mikä on varsin utopistinen, koska pitäisi aloittaa omalla riskillä - ja rahoilla.
Myymättömiä valmiita nyt 941kpl ja määrä puolittuu vuoden loppuun mennessä. Päälle vielä pienemmät grynderit, mutta niiden pankkirahoitus on kiinni.
Taitaa vanhojen asuntojen kysyntä ja hinnat nousta kovaa 2024 loppuun mennessä.
