Minä suhtaudun vähän toisin kuin suurin osa ketjussa, en usko että asuntokauppa taantuu useiksi vuosiksi ja samalla hinnat laskevat useita vuosia(ilman jotain Euroopan tason pitkää lamaa). Nimittäin, näistä analyyseista jotka sitä ennustavat, unohtuu kokonaan toinen puoli hinnanmääritystä, kysyntä. Ihmiset muuttavat, pariutuvat, eroavat, saavat lapsia ja toiset muuttavat pois kotoa ihan samoin kuin ennenkin, tarpeet vaihtaa asuntoa eivät poistu mihinkään. Tarve vähintäänkin kasautuu ja purkaantuu kun luottamus asuntomarkkinoihin on palautunut ja näkymä tulevaisuuteen hieman parempi.
Jo nyt, käsittääkseni viime vuodesta on jonkin verran patoutunutta kysyntää, ihmiset ovat aktiivisia ja selailevat kohteita, katselevat ja käyvät näytöillä, mutta asunnot eivät vain liiku.
On varmaan totta että nyt on vähän riski-aika ostaa asuntoa, mutta pääsyy siihen ettei kauppa käy on se että suurelta osin ostajien myyjien käsitys hinnasta ei kohtaa. Ostajat, ihan oikein, haluavat merkittäviä alennuksia, mitkä tietenkin myyjille vaikeita antaa.
Toinen asia on sitten rahoitus, pankit ovat kiristäneet lainanantoa merkittävästi, enää ei niin helpolla saa esim. 450k€ asuntolainaa, vaikka edelliseen asuntoon olisikin sen saanut ja kun korot(myös muut asumiskulut) ovat nousseet, perhe jonka palkkatulot toissa vuonna riittivät helposti 450k€ asunnon ostamiseen ja lyhentämiseen lainalla, ei enää ole samassa tilanteessa, riippuen lainan osuudesta, koron osuus voi olla tyyliin 700€ suurempi. En usko että ihmiset suurelta osin ovat sen rationaalisempia asunnon ostamisessa kuin muutenkaan, pääsääntöisesti ostetaan asunto joka sopii itselle ja johon ”on varaa”. Nyt ”mihin on varaa” on muuttunut, esim. 450k€ ->350k€.
Mun mutu analyysi on, että tässä nyt käpistellään vähän aikaa ja pikkuhiljaa löytyy se uusi hintataso asunnoille, jolla niihin ihmisillä on varaa ja sen jälkeen kauppa lähtee piristymään pikku hiljaa. Toki siihen vaikuttaa moni asia, korot ja inflaatio yms. Ehkä myyjät laskevat hintoja kun kauppa ei muuten käy tai ihmiset downgreidaavat vaatimuksiaan tai korot/eu/valtio tukee tilannetta.
Sen enempää myyjien kuin ostajien etu ei ole se että kauppa pysähtyy vuosiksi.
Sijoittajat ovat sitten erikseen. Samoin ehkä uudiskohteet, koska ne voidaan jättää aloittamatta kunnes kysyntää on. Valmistuneiden kohteiden osalta mekaniikka varmaan aika sama kuin muissakin asunnoissa. Ellei laiteta vuokralle odottamaan aikaa parempaa. Ja huomiona vielä se, asuntomarkkinat eivät ole joka paikassa samassa tilanteessa. Juupajoella, yms. korot tuskin paljoa vaikuttavat kerrostalokohteissa kun hinnat niin ”pienet”.
Minä suhtaudun vähän toisin kuin suurin osa ketjussa, en usko että asuntokauppa taantuu useiksi vuosiksi ja samalla hinnat laskevat useita vuosia(ilman jotain Euroopan tason pitkää lamaa). Nimittäin, näistä analyyseista jotka sitä ennustavat, unohtuu kokonaan toinen puoli hinnanmääritystä, kysyntä. Ihmiset muuttavat, pariutuvat, eroavat, saavat lapsia ja toiset muuttavat pois kotoa ihan samoin kuin ennenkin, tarpeet vaihtaa asuntoa eivät poistu mihinkään. Tarve vähintäänkin kasautuu ja purkaantuu kun luottamus asuntomarkkinoihin on palautunut ja näkymä tulevaisuuteen hieman parempi.
Jo nyt, käsittääkseni viime vuodesta on jonkin verran patoutunutta kysyntää, ihmiset ovat aktiivisia ja selailevat kohteita, katselevat ja käyvät näytöillä, mutta asunnot eivät vain liiku.
On varmaan totta että nyt on vähän riski-aika ostaa asuntoa, mutta pääsyy siihen ettei kauppa käy on se että suurelta osin ostajien myyjien käsitys hinnasta ei kohtaa. Ostajat, ihan oikein, haluavat merkittäviä alennuksia, mitkä tietenkin myyjille vaikeita antaa.
Toinen asia on sitten rahoitus, pankit ovat kiristäneet lainanantoa merkittävästi, enää ei niin helpolla saa esim. 450k€ asuntolainaa, vaikka edelliseen asuntoon olisikin sen saanut ja kun korot(myös muut asumiskulut) ovat nousseet, perhe jonka palkkatulot toissa vuonna riittivät helposti 450k€ asunnon ostamiseen ja lyhentämiseen lainalla, ei enää ole samassa tilanteessa, riippuen lainan osuudesta, koron osuus voi olla tyyliin 700€ suurempi. En usko että ihmiset suurelta osin ovat sen rationaalisempia asunnon ostamisessa kuin muutenkaan, pääsääntöisesti ostetaan asunto joka sopii itselle ja johon ”on varaa”. Nyt ”mihin on varaa” on muuttunut, esim. 450k€ ->350k€.
Mun mutu analyysi on, että tässä nyt käpistellään vähän aikaa ja pikkuhiljaa löytyy se uusi hintataso asunnoille, jolla niihin ihmisillä on varaa ja sen jälkeen kauppa lähtee piristymään pikku hiljaa. Toki siihen vaikuttaa moni asia, korot ja inflaatio yms. Ehkä myyjät laskevat hintoja kun kauppa ei muuten käy tai ihmiset downgreidaavat vaatimuksiaan tai korot/eu/valtio tukee tilannetta.
Sen enempää myyjien kuin ostajien etu ei ole se että kauppa pysähtyy vuosiksi.
Sijoittajat ovat sitten erikseen. Samoin ehkä uudiskohteet, koska ne voidaan jättää aloittamatta kunnes kysyntää on. Valmistuneiden kohteiden osalta mekaniikka varmaan aika sama kuin muissakin asunnoissa. Ellei laiteta vuokralle odottamaan aikaa parempaa. Ja huomiona vielä se, asuntomarkkinat eivät ole joka paikassa samassa tilanteessa. Juupajoella, yms. korot tuskin paljoa vaikuttavat kerrostalokohteissa kun hinnat niin ”pienet”.
Siihen paljonko hinnat tulevat laskemaan ja kauanko, tässä menee en tietenkään osaa vastata, muuten kuin että itse en usko mihinkään vuosikausien kurjimukseen:
Helsingissä myynnissä 2023 tai sen jälkeen valmistuvia omatonttisia yksiöitä 38kpl alkaen 200keur, aloitukset ovat aika jäissä. Lisäksi 1.7.2023 yhtiölainaa saa olla max. 60% uudiskohteissa. Ylipäätään yksiöitä on vähän tarjolla eikä alehintoja pahemmin näy.
2024 lööpit kirkuu taas miksei uusia asuntoja ole rakennettu tarpeeksi.
Vuokratontit ovat aika myrkkyä asuntosijoittajalle ja asunnon omistajalle myös. Olettaen, että vuokra ja samoin tontin lunastushinta on sidottu elinkustannusindeksiin, niin niitä voi nostaa tänä vuonna vajaat 10%. Ilman, että mikään tonttiin sidottu kustannus muuttuu tai että vuokralainen voisi hakeutua edullisempaan asuntoon. Kerrostaloa kun on aika hankala lähteä siirtämään pois kallistuvan tontin päältä.
Asuinhuoneistojen vuokrauksessa joutuu kuitenkin koko ajan peilaamaan markkinatilannetta ja sen perusteella päättämään vuokrankorotuksista. Aika harva varmaan on pystynyt nostamaan vuokria tänä vuonna tuota vajaata 10%, vaikka sopimus olisi sen sallinutkin.
Aika harva varmaan on pystynyt nostamaan vuokria tänä vuonna tuota vajaata 10%, vaikka sopimus olisi sen sallinutkin.
Monessa paikassa varmasti juurikin näin, etenkin jos asunto on yhtään heikompilaatuinen eikä siten sieltä halutuimmasta päästä. Mutta tilanne tullee muuttumaan vuodesta 2024 eteenpäin, kun uusien asuntojen valmistuminen tulee väliaikaisesti romahtamaan. Tältä osin muuten Kojamon tilinpäätös webcastissa on ihan mielenkiintoista keskustelua, toimari povaa tälle vuodelle vielä kovaa tarjontaa (eli suht maltillisia vuokrankorotuksia) kun 1-2 vuotta sitten aloitettuja kohteita valmistuu runsaasti, mutta 2024 eteenpäin latu on niin sanotusti auki kun uusia asuntoja ei enää valmistu tarpeeksi kysyntään nähden (näin siis toki lähinnä vain kasvukeskuksissa).
Samoilla linjoilla olen siis edellisen kirjoittajan kanssa. 2024 tullaan näkemään otsikoita alueellisesta asuntopulasta, mikä ei voi olla vaikuttamatta nostavasti kasvukeskusten asuntojen hintoihin ja vuokriin. Tarkoittaako tämä sitten absoluuttisesti nousevia vai vain vähemmän laskevia hintoja verrattuna nykyhetkeen, se jää nähtäväksi.
The portfolio is about 45% vacant, having risen about 10 percentage points higher during the pandemic, according to the report.
Blackstone osti vuonna 2017 Spondan kovaan hintaan. Olisikohan tämä CMBS-salkku sitten jotain Spondan heikompia kiinteistöjä? Sponda omisti vuoden 2016 lopussa 3,7M eurolla kiinteistöjä. Tuo $531M laina-arvo olisi vuoden 2017 noin 1,2 USD/EUR kurssilla noin 10% Blackstonen Sponda portfolion tasearvosta. Toki lainaa ei saa 100% kiinteistön arvosta, vaan ehkä pikemminkin 55%-70%, joten silloin nyt olisi mennyt CMBS:n taustalla nurin 13%-17% Blackstonen Sponda-salkusta vuoden 2016 lopun tasearvoilla mitattuna. Tämä oletuksella, että kyse olisi yhdestä CMBS senior tranch - paketista ja että kyseessä olisi Sponda-ostoksen osa.
Jos nämä oletukset pitävät paikkansa tällä hetkellä ehkä 200M-400M euron nykyarvon kasa huonoja entisiä Sponda- kiinteistöjä on poistomyynnissä kun CMBS pitää jollain aika jänteellä purkaa ja tappiot jakaa. Suomen ohuilla kiinteistömarkkinoilla tämä on iso salkku ja vaikuttanee markkinaan merkittävästi.
Sijoitustiedon etusivulla on Asuntopehtoorin kirjoitus asunnon myynnistä omalle yritykselle. Blogissa on kohta:
"25 % alle markkinahintaan myyminen on verottajalle ok, tätä isompi alennus katsotaan lahjaksi. Selvitä ensin välittäjäsi kanssa asunnon realistinen markkina-arvo, johon alennusta voidaan peilata.
Miksi asunto kannattaisi siis myydä tappiolla omalle yhtiöllesi? Koska:
Yhtiö tarvitsee vähemmän (kallista) pääomaansa asunnon ostamiseen
Kun asunto on yhtiön taseessa, pääsee se kevyemmän yhteisöverotuksen piiriin
Sinä myyjänä saat mahdollisesti luovutustappiota, jota voit vähentää muista luovutusvoitoistasi"
Vero-ohjeen mukaan asunnon toki voi myydä 25% alle markkinahintaan, mutta käsittääkseni sitä ei saa kuitenkaan vähentää tappiona?
"Kiinteistön myyjän on myös syytä huomata, että alihintaan myytäessä kiinteistön myynnistä syntynyt myyntitappio ei ole todellinen, eikä sitä siten voida vähentää verotuksessa."
Lisäksi alihintaisena (yli 25%) ainakin yksityishenkilölle myydyn kiinteistön tulkitaan kai olevan lahja, josta ostaja on lahjaverovelvollinen. Näin ainakin paikallisesta verotoimistossa noin 20v sitten neuvottiin.
Tulkitsen että oleellista on 25% raja, sitä isompi alihinta tulkitaan lahjaksi. Pienempi alle 25% alihinta ei ole lahja, jolloin voi edelleen vähentää tappion.
Tuosta itse tappiolla myymisestä olen eri mieltä, asunto kannattaa myydä hinnalla jolla ei tee tappiota eikä voittoa eli alkuperäinen ostohinta + vsv & kulut. Siinä saa siirrettyä verovapaasti rahaa firmalta itselleen osinkojen sijaan ja pienennettyä mahdollista tulevaa yrityksen myyntivoittoa 20%:iin.
Tulkitsen että oleellista on 25% raja, sitä isompi alihinta tulkitaan lahjaksi. Pienempi alle 25% alihinta ei ole lahja, jolloin voi edelleen vähentää tappion.
Näin se ainakin aikanaan meni. Ja en tiedä onko tulkinta muuttunut tai miten asiaan vaikuttaa jos toinen osapuoli on yritys.
Tuosta itse tappiolla myymisestä olen eri mieltä, asunto kannattaa myydä hinnalla jolla ei tee tappiota eikä voittoa eli alkuperäinen ostohinta + vsv & kulut. Siinä saa siirrettyä verovapaasti rahaa firmalta itselleen osinkojen sijaan ja pienennettyä mahdollista tulevaa yrityksen myyntivoittoa 20%:iin.
Samaa mieltä, kunhan tuo "ei tappiolla eikä voitolla" hinta on maks 25% all nykyhinnan. Jos kohde on hankittu esim. 10 vuotta sitten, niin voi juuri ja juuri saada myytyä omalla ostohinnalla (+ muut kulut).
Toinen vähän vastaava tilanne on omille lapsille myynti. Siinäkin olen ymmärtänyt, että saa myydä 25% alle markkinahinnan, mutta saako tosiaan vielä vähentää tappiot?
Pakko lisätä em. kommentteihin että vaikka tuo 75% sääntö henkilöverotuksen puolelta tiettyjä tilanteita koskeekin, on ehdoton pääsääntö että osakkaan ja yhtiön väliset liiketoimet tulee olla markkinaehtoisia. Toisin sanoen tulisi lähtökohtaisesti käyttää käypää arvoa. Ali- ja ylihintaisissa kaupoissa voi aina piillä sudenkuoppia verotuksessa…
Tuosta itse tappiolla myymisestä olen eri mieltä, asunto kannattaa myydä hinnalla jolla ei tee tappiota eikä voittoa eli alkuperäinen ostohinta + vsv & kulut. Siinä saa siirrettyä verovapaasti rahaa firmalta itselleen osinkojen sijaan ja pienennettyä mahdollista tulevaa yrityksen myyntivoittoa 20%:iin.
Samaa mieltä, kunhan tuo "ei tappiolla eikä voitolla" hinta on maks 25% all nykyhinnan. Jos kohde on hankittu esim. 10 vuotta sitten, niin voi juuri ja juuri saada myytyä omalla ostohinnalla (+ muut kulut).
Mikäli myyntihinta on huomattavasti korkeampi kuin alkuperäinen ostohinta, voi henkilömyyjä ehkä hyödyntää hankintameno-olettamaa, mikäli se tuo paremman lopputuloksen myyntivoittoverotuksessa. Ei tosiaankaan kannata tehdä alihintaista kauppaa eli se 75% kannattaa pitää mielessä, toki tässä laskumarkkinassa voi laittaa arvon muutenkin alemmas.
Hei, kaipaisin vinkkejä jos suinkaan löytyy tietoa ja intoa jakaa sitä. Miten toimia tilanteessa, jossa yrityksellä on omistuksessa muutamia asuntoja ja sitten kun vaikkapa eläköitymisen vuoksi laittaa osakeyhtiön säppiin ja haluaisi yhden tai useamman asunnon jättää omaksi asunnoksi ja lapselle toisen. Lähinnä siis kun osakeyhtiötä purettaessa selvitysmenettelyssä kai omaisuus pitää muuttaa rahaksi? Vai onko pakko kaikki omaisuus? Voiko asunto-osakkeita siirtää sellaisenaan kunhan ne määrittelee selvityksessä oikean hinnan mukaan? Verojahan tästä toki seuraa, mutta se ei ole sinänsä ongelma. Niitä tulee aina.
Ongelmana on enemmänkin se että jos kaksi tai useampaa asuntoa pitäisi ensin ostaa yksityishenkilönä omalta yritykseltä, jotta saat asunnot muutettua rahaksi firman tilille ja sitten yritys voidaan vasta lopettaa ja täten saat nämä samat rahat itsellesi (miinus verot toki) ja sillä rahalla maksat lainat pois jotka otit että pystyit ostamaan asunnot. Ei kai se voi noin typerää olla? Tai no Suomessahan tässä ollaan..
Tässä korkotilanteessa ei houkuta maksaa hetkeäkään korkoja, varsinkin kun asunnot ovat kuitenkin velattomia eli rahat niiden täyteen omistamiseen ovat jo olemassa (kyllä, ne verot pitää aina eka maksaa). Ensin pitäisi järkevästi saada osakeyhtiö purettua välistä. Vähän nihkeästi löytyi tarkempaa tietoa aiheesta.
Hei, kaipaisin vinkkejä jos suinkaan löytyy tietoa ja intoa jakaa sitä. Miten toimia tilanteessa, jossa yrityksellä on omistuksessa muutamia asuntoja ja sitten kun vaikkapa eläköitymisen vuoksi laittaa osakeyhtiön säppiin ja haluaisi yhden tai useamman asunnon jättää omaksi asunnoksi ja lapselle toisen. Lähinnä siis kun osakeyhtiötä purettaessa selvitysmenettelyssä kai omaisuus pitää muuttaa rahaksi? Vai onko pakko kaikki omaisuus? Voiko asunto-osakkeita siirtää sellaisenaan kunhan ne määrittelee selvityksessä oikean hinnan mukaan? Verojahan tästä toki seuraa, mutta se ei ole sinänsä ongelma. Niitä tulee aina.
Ongelmana on enemmänkin se että jos kaksi tai useampaa asuntoa pitäisi ensin ostaa yksityishenkilönä omalta yritykseltä, jotta saat asunnot muutettua rahaksi firman tilille ja sitten yritys voidaan vasta lopettaa ja täten saat nämä samat rahat itsellesi (miinus verot toki) ja sillä rahalla maksat lainat pois jotka otit että pystyit ostamaan asunnot. Ei kai se voi noin typerää olla? Tai no Suomessahan tässä ollaan..
Tässä korkotilanteessa ei houkuta maksaa hetkeäkään korkoja, varsinkin kun asunnot ovat kuitenkin velattomia eli rahat niiden täyteen omistamiseen ovat jo olemassa (kyllä, ne verot pitää aina eka maksaa). Ensin pitäisi järkevästi saada osakeyhtiö purettua välistä. Vähän nihkeästi löytyi tarkempaa tietoa aiheesta.
Rakensin koko kämpän uudestaan betonilta ja oli tietty budjetti ja pysyin siinä mikä tuntui alkuun aika vaikealta. Italialaiset laatat kylppärissä, saksalainen hyvä keittiö, hyvät kodinkoneet, hieno laatta lattiassa, sähköt kokonaan tehty taululle asti. Laadukas lasinen pariovi. Hyvä työnjälki.
Se on alkovi, tietysti makuuhuonemainen alkovi, mutta virallisesti on alkovi kirjattu taloyhtiöön ja ilmoitukseen. Ovet voi avata jos jotain haittaa "Arkadianmäellä/Brysselissä".
Näköjään oikean hintaisilla ja hienoilla asunnoilla on kysyntää, meni heti kaupaksi. Ostaja teki myös hyvän kaupan, saa vuokrattua ja jälkeenmyytyä vuosien päästä todnäk.
Näköjään oikean hintaisilla ja hienoilla asunnoilla on kysyntää, meni heti kaupaksi. Ostaja teki myös hyvän kaupan, saa vuokrattua ja jälkeenmyytyä vuosien päästä todnäk.
Hienoa työtä! Saako udella paljonko jää näppiin näistä projekteista?
En mielellään paljasta kun ihmiset ei ymmärrä sitä työnmäärää ja mitä "oppikouluja" on pitänyt käydä. Virheitä virheiden perään lähinnä luottamuksessa, luonnollisesti projektit on ollut paljon isompia.
En mielellään paljasta kun ihmiset ei ymmärrä sitä työnmäärää ja mitä "oppikouluja" on pitänyt käydä. Virheitä virheiden perään lähinnä luottamuksessa, luonnollisesti projektit on ollut paljon isompia.
Haluaisitko summata noita virheitä, minkä tyyppisiä ja minkälaisia ylipäätään olet kokenut ja niistä oppinut? Mielenkiintoinen projekti! Mitä kaikkea teit itse? oliko jotain mitä olisit voinut tehdä itse mutta halusit käyttää ulkoista työvoimaa?
Paljastatko kuitenkin työmäärän ja tuoton arvioidun suhteen, eli paljonko tuosta noinniinkun kaikki työ suunnilleen tuotti per tunti vaikkapa?
Sama muuten pankkien kanssa. Kun hinnat ovat nouseet 80 -> 100, kaikki pankit tyrkyttävät lainaa. Ja sitten kun hinta menee takaisin 100 -> 80, mistään ei tahdo saada mitään. Olen edelleen jotenkin sitä mieltä, että hinnalla 80 pankin riski on pienempi, vaikka tämä on tyyliin viides sykli, jossa näen tapahtuvan saman.
