Scott Ball, CEO Citycon. Scott Ball, poker player. Noh, ehkä luin Akin viestin liian kirjaimellisesti, menin retkuun ja mansplainasin itsestääselvyyttä
Samalla tavalla kuin muidenkin kurssiin, eli alkuun irrationaalisesti, sen jälkeen uusia alempia arvostuskertoimia hakien. Pelkkää asuntokriisiä isompi vaikutus olisi asuntoromahdusta seuraavalla tai sen aiheuttaneella talouslamalla. Silloin asuntojen hintojen romahdusta seuraa kaikki muukin naapurin Pikku-Eetun viikkorahaa myöten.
Kerronpa mitä minä ajattelin pelkästään tämän hetkisten lukujen valossa, olettaen etteivät ne muutu mihinkään niiden vuosien saatossa joka romahdukseen kuluu. Luvut tulevat aivan varmasti muuttumaan, mutta jos nykytilanteella...
Citycon ei ole tällä hetkellä asuntoyhtiö, eikä sen 2026 asti raportoidut rakennusoikeuksien arvot ole pikaisesti laskettuna kuin vajaa seitsemän prossaa nykyisestä koko kiinteistökannan arvosta. Jos se summa muuttuisi suoraan asunnoiksi, niin osuus Cityconin vuokratuotoista tulevat olemaan alle tuon seitsemän prossaa (koska kasvukunnissa pienemmät preemiot kuin liiketiloilla, muistaakseni) ainakin jos Citycon ei jatka ostareidensa divestointeja.
Suomessa asuntojen hinnat toki puolittuivat 90-luvun lamassa reippaan 80-luvun lopun nousun jälkeen, ja finanssikriisissä tuli max. 10% notkahdus. Sen sijaan vuokrat ovat olleet noususuuntaisia kolmekymmentä vuotta. Taantumissa vuokra-asumisen kysyntä kasvaa, mikä rajoittaa vuokra-asumisen hinnan laskua.
Cityconin vuokratuotot eivät siis todennäköisesti kärsisi nimenomaan pelkkien asuntojen takia, ja asuntojen arvojen puolittuminen olisi vain kolmen ja puolen prossan menetys nykyisestä kiinteistökannan arvosta. Vuokratuotot, kiinteistökannan arvo, ja odotukset näiden ja osinkojen muutoksista ovat viime kädessä se, mikä määrää Cityconin osakkeen arvon noin keskimäärin pitkällä tähtäimellä.
Finanssikriisissä Cityconin markkina-arvo kuitenkin puolittui, vaikka firman EPRA-tulos ei heilahtanut juuri mihinkään ja taseessa kiinteistötkin arvostettiin vuodeksi tai puoleksitoista vain kymmenen prosenttia matalammalle. Silloin osakkeen arvon romahduksen taustalla oli se, että Cityconin P/E laskettuna EPRA-tuloksesta oli jo valmiiksi reilusti yli 20. Sen jälkeen kurssi pysyttelikin EPRA-P/E:llä katsottuna 12-15 alueella kunnes firma lopetti tuloskasvunsa 2017, minkä jälkeen ollaan oltu 11-12 haarukassa tähän päivään saakka. Ei tarkoita sitä, että kurssi on pysynyt paikoillaan, vaan sitä että kurssi on silti laskenut, koska EPRA-tuloskin on laskenut (divestoinnit, korona...) mutta pysytellyt silti kohtuullisessa arvostuksessa verrattuna finanssikriisiä edeltävään tasoon.
Aki Pyysing kirjoitti:
Amerikkalaisena Cityconin CEO Scott Ball osaa luonnollisesti pelata pokeria. Miten hän on löytänyt aikaa kahteen WSOP-rannekkeeseen tänä syksynä kuitenkin vähän ihmetyttää🤔.
No nyt menee firman osakkeet myyntiin. Jos ei CEO omista koko elämäänsä firmalle, ja vieläpä suhtautuu kaikkeen liiketoimintaan kuin pokeripeliin hämäyksineen ja all-in-riskinottoineen, niin ei kiitos
"Jos oletetaan, että Citycon onnistuu strategiamuutoksessa ja 30 % portfoliosta on asunto- ja muuta vuokratuottoa, voisi arvostuslukujen myös olettaa nousevan samassa suhteessa. Tällöin Cityconille hyväksyttävä P/E-luku olisi 17-18 ja P/B 0,8. Jos yhtiö pystyy lisäksi nostamaan tulosta, on yli 50 % kurssinousupotentiaali mahdollinen seuraavan 24 kk tähtäimellä."
Osin tämän foorumin hehkutuksen seurauksena Citycon on myös oman salkkuni suurin omistus. 25 000 lappua löytyy 7 euron keskihinnalla
Osin tämän foorumin hehkutuksen seurauksena Citycon on myös oman salkkuni suurin omistus. 25 000 lappua löytyy 7 euron keskihinnalla
Oletko laskenut paljonko Helsingin pörssi on Cityconin omistusaikanasi noussut, eli montako euroa hehkutettuun junaan hyppääminen on tullut maksamaan?
Vastausta odotellessa...tuskin muuten on noussut yhtään jos keskihinta on tosiaan 7 euroa. OP:n ovat mitä ilmeisemmin tuoretta Cityconia ja omx 25 esim. on pakittanut syyskuun huipuista tyyliin 7%. Taitaa osua yksi pääomanpalautuskin (n. 1,8%) tähän syyskuu-marraskuu välille.
En yritä väittää, että Citycon on performoinut esim. tänä vuonna hyvin vs. indeksi mutta syyskuu-marraskuu ei ainakaan hävinnyt. Veikkaan siis, että OP:lla on cityconit performoinut ihan ok vs. indeksi, itellä toki pakkasella kun on ollut kauemmin.
Oletko laskenut paljonko Helsingin pörssi on Cityconin omistusaikanasi noussut, eli montako euroa hehkutettuun junaan hyppääminen on tullut maksamaan?
EDIT: Alapeukuttajille tiedoksi että puksuttelin pitkään mukana ihan samassa junassa, ei ollut vittuilukysymys.
Hyvä pointti, mutta olen ostanut positiota valtaosin tässä ihan viime kuukausien aikana. Toisekseen nyt kun sijoitusvarallisuuteni ylitti juuri 2 miljoonaa euroa ei tavoitteeni ole enää tuoton maksimointi isolla riskillä. Nykytilanteessa näen Cityconin houkuttelevana sijoituksena Helsingin pörssiyhtiöiden joukossa. Jos Citycon maksaa 7% osinkotuottoa maailman tappiin ilman että osakkeen kurssi muuttuu mihinkään olen tähänkin hyvin tyytyväinen.
Oma Citycon -omistukseni osui huonompaan aika-ikkunaan, enkä ole iljennyt laskea paljonko mielikuvitusrahaa menetin
Itse aina kun mietin Cityconin vaihtoehtokustannuksien, muistutan itseäni myös muista sijoitustiedon suosikeista, jotka sitten taas pärjännyt huomattavasti paremmin pääasiassa kiitos Aspiren. Eihän monien toive firman NAV:n realisoitumisesta osakekurssiin ole tapahtunut, mutta ei Citycon nyt mikään ihan täysi katastrofi ole ollut, mikä tahansa koronadipin jälkeinen sijoitus firmaan huonoimmillaankin ehkä n. -10%. Kyllä mä nukun yöni paremmin jos salkun isoin positio on Citycon eikä QT. (Tosin parhaiten, kun se on Berkshire, kuten se nykyään on.)
[quote] Cityconin nykyisillä tonteilla on yhtiön mukaan rakennusoikeutta 591 000 neliömetrin verran. Tästä 300 000 neliömetriä on tarkoitus kaavoittaa asunnoiksi. Cityconin mukaan rakennusoikeuksien arvo on noin 275 miljoonaa euroa ja se nostaa nettovarallisuutta kaavoitusten valmistuessa.
Nyt tajusin, että minulla meni omassa kirjoituksessani sekaisin rakennusoikeuden arvot ja rakennuskustannukset sekä lopulliset myyntihinnat. Noista sijoittaja.fi:n artikkelista lasketuilla luvuilla arvo olisi vain 465 euroa neliölle, mikä on huomattavasti vähemmän kuin tilastoissa kerrotut rakennuskustannukset per neliö vaikka kuinka ottaisi huomioon maakohtaisia eroja. Cityconin powerpoint-esityksen seuraavan sivun 2 miljardin euron valuaatiot tuolle neliömäärälle ovat jo normaaleja neliöhintoja (3400 e per neliö). Joten eihän mun laskelmat menneet kuin monta kertaluokkaa pieleen - nyt tekisi mieli painaa delete-nappia viestistä jos sellainen löytyisi
No, elämä on oppimista. Miten tarkkaan ottaen rakennusoikeuksien arvo määritellään? Mistä se koostuu?
Olen aina pohtinut kiinteistöyritysten kohdalla vain niiden nykyisiä kiinteistöjen arvostuksia, ei rakennusoikeuksia, joten olen vain enempiä ajattelematta olettanut että ne ovat arvio paikalle tulevan rakennuksen lopullisesta markkina-arvosta.
Miten tarkkaan ottaen rakennusoikeuksien arvo määritellään? Mistä se koostuu?
Mielenkiintoinen kysymys ja vaikea vastata lyhyesti. Jos pitäisi yrittää, niin vastaisin, että se on valmiin kohteen ja rakennuskustannuksien ja ja tontin välinen hintaero.
Toinen vastaus voisi olla, että se on yksi tontin ominaisuus ja vaikuttaa siten ratkaisevasti tontin hintaan.
Kolmas vastaus voisi olla, että rakennusoikeus on isojen kuntien keino printata rahaa. Rakennusoikeutta voidaan luoda tyhjästä kuten kryptoja ja niille voi muodostua huimia arvoja.
Tykkään keskimmäisestä vastauksesta itse eniten.
Lisäys: nyt kun luin kysymyksen uudelleen, niin tuossahan saatettiin kysyä jotain muuta. Silloin vastaus on, että rakennusoikeus on tarkoin määritetty ja rajattu oikeus rakentaa tontille kaavan mukaista toimintaa. Oleellisimpia määrityksiä on käyttötarkoitus, kerrosluku, pinta-ala, kattomuoto, julkisivu yms.
Ajattelin sekä tuota hinnan muodostumista, eli juuri noita kolmea vastausta, ja sitä, miksi "rakennusoikeuksien arvo" mainitaan erillään "maan arvosta" (etenkin kun maa ilmeisestikin on jo omistuksessa?).
Mietin, onko siinä mukana jotain verotuksellista juttua juuri tuolle kyseiselle komponentille? Erotuksena sitten pelkän rakennusoikeudettoman tontin arvosta.
Sitten tuli mieleen, että vaikka maa on jo Cityconin hallussa, "rakennusoikeuksien arvo" olisi se pienin summa minkä firma voi rakennusoikeuksilla tienata ja siirtää taseessa arvostetusta omaisuudesta likvideihin varoihin, jos se möisi ne oikeudet pois käyttämättä niitä, ja siksi asia joka kannattaa erikseen raportoida pelkkien oletettujen tulevaisuuden unelmien ohessa (tuo 2 miljardin kiinteistöarvio).
Rakennusoikeuksien arvon muodostuksesta tuli tosiaan itsellekin ensimmäisenä mieleen "valmiin rakennuksen tuleva oletettu arvo - oletetut rakennus- ja maan muokkauskustannukset - riskipreemiot = summa jonka voi nyhtää ennenkuin asiakas sanoo 'pidä tunkkis'".
Citycon Oyj julkistaa aikomuksensa hankkia enintään 9 500 000 omaa osaketta käänteisellä nopeutetulla tarjousmenettelyllä. Tiedote kokonaisuudessaan täältä.
Onkohan kanadalaiset myymässä loppuja osakkeita? Voisi olla äärimmäisen positiivinen uutinen hoitaa näin jos Citykani saisi seiskan alle.
Uskon, että kyllä. Jotain indikaatiota Kanilla pitää olla myyjistä, jotta tällaiseen ryhdytään. Ei siellä oikein muilla ole osakkeita kuin kanadalaisilla varsinkin kun tiedote melko selvästi kertoo, ettei Kissamies ole myymässä. Ilmarisen myynteihin en usko.
Onkohan kanadalaiset myymässä loppuja osakkeita? Voisi olla äärimmäisen positiivinen uutinen hoitaa näin jos Citykani saisi seiskan alle.
Ensin mietin että hyvä homma, turhahan tässä on kanin jäädä tuleen makaamaan. Farseerin kommentin jälkeen ajattelin, että menettikö tässä nyt itse kuitenkin mahdollisuuden ostaa osakkeita halvemmalla "dipistä", jos kanadalaiset ovat lemppaamassa omiaan ja yhtiö työntääkin kättä alle. No, jos yhtiö ne ostaa, niin pienen pieni osahan noista itsellekin valuu.
Hintaahan tuossa ei lukenut, mutta positiivinen juttu kuitenkin. Kissamies painaa panoksia pyödälle ja tuskin haluaa maksaa niistä "liikaa". Mikä tahansa hinta 6,7 - 7,3 on ok mun mielestä.
Vaikuttaa erinomaiselta. Runsaat 5% osakekannasta ostettu alle puoleen hintaan taseeseen nähden, ja tase tuntuu olevan lähinnä aliarvostettu myyntien ja puheiden perusteella.
Miten tämä matikka nyt kaikkineen tässä menee? Kassasta hävisi nyt pumpsi rahaa, mutta mitätöinnin vuoksi jokaisen tulevan vuoden voitonjakajia on 5,3% vähemmän. Kurssiliikkeeseen vaikuttaa lyhyellä tähtäimellä oletettavasti enemmän yhden ison ja pitkäaikaisen myyjän poistuminen laidalta
Miten tämä matikka nyt kaikkineen tässä menee? Kassasta hävisi nyt pumpsi rahaa, mutta mitätöinnin vuoksi jokaisen tulevan vuoden voitonjakajia on 5,3% vähemmän. Kurssiliikkeeseen vaikuttaa lyhyellä tähtäimellä oletettavasti enemmän yhden ison ja pitkäaiaksien myyjän poistuminen laidalta
Nykyisellä osingonjaolla (50 snt osake / vuosi) 65,8 miljoonan euron ostolla jaettujen osinkojen määrä vähenee 4,75 miljoonalla eurolla. Ja tosiaan kanadalaiset eivät ole enää tuota määrää dumppaamassa markkinoille.
Onkohan kanadalaiset myymässä loppuja osakkeita? Voisi olla äärimmäisen positiivinen uutinen hoitaa näin jos Citykani saisi seiskan alle.
Ensin mietin että hyvä homma, turhahan tässä on kanin jäädä tuleen makaamaan. Farseerin kommentin jälkeen ajattelin, että menettikö tässä nyt itse kuitenkin mahdollisuuden ostaa osakkeita halvemmalla "dipistä", jos kanadalaiset ovat lemppaamassa omiaan ja yhtiö työntääkin kättä alle. No, jos yhtiö ne ostaa, niin pienen pieni osahan noista itsellekin valuu.
Kyl tässä musta on 6,93e ihan jo "halvemmalla" ja "dippi".
Hyvä homma. Siis Varsinkin jos ja varmaankin kun Kanadalaiset myyjinä. Myyntipainetta pois ja puoli-ilmaista omaa sisään, käy.
Miten tämä matikka nyt kaikkineen tässä menee? Kassasta hävisi nyt pumpsi rahaa, mutta mitätöinnin vuoksi jokaisen tulevan vuoden voitonjakajia on 5,3% vähemmän. Kurssiliikkeeseen vaikuttaa lyhyellä tähtäimellä oletettavasti enemmän yhden ison ja pitkäaikaisen myyjän poistuminen laidalta
voitonjakajia 5,3% vähemmän, mutta ei mitätöinnin vuoksi vaan omien oston vuoksi. Näin ainakin minä tuon ymmärrän. Mitätöinti itsessään lienee merkityksetöntä.
Teoriassa tämä olisi neutraali toimenpide, jossa yritys pienenee n. 5% ja samalla sen arvosta lähtee maksettava kauppasumma käteisenä pois (joka täydellisessä markkinassa edustaisi tuota samaa n. 5% osuutta).
Merkittäviä asioita. Suuri myyjä sai myytyä. Pääomistajan osuus nousi yli 50%, joka ei aiheuta välittömästi toimenpiteitä.
Spekulatiivista on, kumpi oli enemmän oikeassa tässä kaupassa, myyjä vai ostaja. Myyjällä on oletettavasti rahalle parempi kohde tiedossa, ostajalla omasta mielestään ei ole rahalle parempaa käyttöä.
edit. Huomioiden erityisesti kommentin, että ostetut osakkeet aiotaan mitätöidä.
jos joku kuvittelee että "aliarvostus" koskee vain Cityconia niin kannattaa katsoa kilpailija Olav Thonin(OLT) lukuja, siellä aliarvostus on vielä paljon suurempi mm. p/e alle 7. Thonin omistuksista 28% on asunto- ja konttorikiinteistöjä ja loput ostoskeskuksia, Cityconin omistajien ei kannata odottaa sateentekijää niistä rakennusoikeuksistakaan. Tuolle aliarvostukselle osakemarkkina on antanut toisen nimen ja se on diskontannut n. 40%:n laskun ostoskeskusvuokriin. Kuun vaihteen rahasto-ostot voivat tarjota hyvän exit-paikan kaikille joille osakekurssi ja aliarvostuksen korjaaminen näyttää olevan tarkeää. Buffetmainen sijoitusstrategia on tosin iloinen (oikeasta) aliarvostuksista
Markkina on tosiaankin diskontannut vuokrien laskua kurssiin. Todellisuus näyttää kuitenkin kovin erilaiselta, ainakin Cityconin osalta. Vuokrataso on vakaa ja pikemminkin nousemassa hyvillä sijainneilla olevissa keskuksissa, joissa ankkurivuokralaisina on ruokakauppoja ja julkisia palveluita. Juuri siksi näen ajankohdan otollisena sijoittaa Cityconiin. Aloitin ostot viime viikolla ja jos ei kurssitaso pääse karkaamaan, niin lisää ostetaan.
