pörssissä tällainen Kojamo, joka oletettavasti olisi varsin turvallinen sijoitus turbulenssin keskelläkin. Sinällään ihan periaatteesta tekisi mieli vältellä tätä vahvoista ammattiyhdistysliikeyhteyksistä johtuen, mutta tunteeko joku firmaa paremmin, olisiko tässä hyvä defensiivinen osake Helsingin pörssistä? Suurta tuottoa ei olla hakemassa vaan nykyisen potin turvaa mahdollisesti railakkaassakin menossa (jos tyyliin Tuomas Malisen ennusteet toteutuvat).
On sinänsä.. hivenen kalliinpuoleinen, siksi sitä ei minun salkussani ole ollut. Eikä maksa kovin hyvää osinkoa, mikä voi olla ongelma jollekin. Kiinteistösektorilla on muitakin toki - esimerkiksi Citycon, joka operoi toki ihan eri lajin kiinteistöillä kuin Kojamo.
Mikäli ajaudutaan kunnon romahdukseen voi tulla jännää jos kiinteistöjen arvo lähtee joko voimakkaasti laskemaan tai hyperinflaatiossa nousemaan. Siinä voi tulla isoja tappioita tai voittoja, ei nämä Kojamot ole puhtaan defensiivisiä kaikissa skenaarioissa.
Kojamolla on se AY-omistus, joka on aika sementoitu. Se takaa että Kojamo pysyy aika vakaalla pohjalla ja tuskin tekee mitään kovin radikaalia. Defensiivinen siis todellakin.
Mutta overall, olen itse painanut Citycon + Fortum + Atria + Berkshire + Sampo noin 40% osakesalkusta. Pidän niitä kaikkia myös hankalassa tilanteessa defensiivisinä ja kassavirtaa tuottavina. Kurssiraketteja niistä ei ole yksikään (tosin Atria on noussut YTD aika kivasti, mutta seuraaavat +20% nykyhinnasta ei tulekaan ihan tosta vaan).
Tuuppasin Kojamot pihalle ennen osaria pyöreästi nollatuotolla. Ajattelin katsoa mihin asti lasku jatkuu ja mahdollisesti ottaa myöhemmin takaisin.
Pari kysymystä fiksummille. Tilinpäätöksen mukaan EPRA:n ohjeistuksen mukaisesti ei käytetä enää EPRA NAV:ia (16,66) vaan EPRA NRV:tä (17,21). Ainakaan nyt ero ei ole iso mutta onkohan tässä jokin koukku?
Jotenkin tämän kanssa on sellainen apinaa koijataan -olo. Kurssi on ollut puolisen vuotta laskussa, jota voi yrittää selittää vaikka sektorirotaatiolla (muutkin defensiiviset laskeneet), mutta voiko tässä olla jotain mätää (muuta kuin liian kallis)? Kämpät yliarvostettu taseessa tmv? AY ei ole viime kuukausina juuri myynyt, rahastot ostaneet.
Pari kysymystä fiksummille. Tilinpäätöksen mukaan EPRA:n ohjeistuksen mukaisesti ei käytetä enää EPRA NAV:ia (16,66) vaan EPRA NRV:tä (17,21). Ainakaan nyt ero ei ole iso mutta onkohan tässä jokin koukku?
EPRA NRV:n on tarkoitus määrittää kustannus, jolla yhtiön nettovarat tai liiketoiminnot voitaisiin hankkia raportointipäivänä. Tunnusluku edellyttää jo aikaisemmin tehdyn kiinteistöjen käyvän arvon määrittämisen lisäksi Palvelut- liiketoimintojen ja muiden aineettomien omaisuuserien arvostamista käypään arvoon. Arviot tekee yhtiöstä riippumaton, ulkopuolinen taho.
Hankintamenosta on siirrytty päivän hintaan - torihinnoitellaan kaikki. Tästä Buffett varoittelee.
Ikivanha peruussääntö on ollut se, että kirjanpito perustuu tositteisiin. Tässä on menty siihen, että kirjanpito perustuu lausuntoihin.
Vaarana on se, että kirjanpitoa alkavat hoitaa Italialaiset kädet - samat kädet, jotka tekivät kipsistä marmorin näköisiä, mutta arvottomia koristeita.
Kojamon avainluvut ovat olleet saatavilla 18.2.2021 tilinpäätöstiedotteessa.
Vuokratuotto on ollut tasaista kuten arvata saattaa. Voitto ennen veroja on muuttunut edellisvuodesta 2019, jossa oli poikkeuksellisen suuri arvostuserä.
Voitto ennen veroja on yllä kuvattussa palkistossa jaettuu kassaan rahana tulevaan voittoon (tumma alaosa) ja laskennalliseen arvonlisäykseen (palkin vaalea yläosa), joka perustuu lausuntoihin. Ne eivät kyllä ole niitä summia, joita vouti saisi velkojien laittaessa hänet tarvittaessa asialle.
Tunnuslukujen laskentatavan muutoksen näkee yltä - siinä palvelutoiminnan arvostusmuutos on tuotu tulokseen NRV-luvuissa. Osinko maksetaan kuitenkin kassavirrasta eikä lausunnoista.
Kassavirrasta 0,61 eur/osake osinko 0,37 eur/osake on asianmukainen. Onko herkkää korkotason muutoksille?
Yhtiö on vakavarainen ja sillä on hyvä luottokelpoisuus, joten se saa rahoitusta hyvin edullisesti. Suojauskulut koronmuutoksilta ovat kohtuulliset. Valuuttasuojauksen kuluja ei juuri ole, koska omaisuusmassa on euroalueella.
Taseen vastattavaa puolen osalta oleellista on oman pääoman suotuisa kehitys.
Päivän hinnalla 16,32 ja osingolla 0,37 osinkotuotto on 2,3% mikä on liian alhainen. Kassatulolla ilman arvonmuutoksia 0,61 per osake tekisi P/E suhteeksi 26,7 mikä on liian korkea.
Onko kenelläkään näkemystä noista kämppien arvonmuutoksista mistä melkein koko tulos koostuu?
Voitto ennen veroja oli 369,6 miljoonaa euroa mistä 322,7 miljoonaa oli "käypään arvoon arvostamista" eli käytännössä melkein koko tulos. Tietenkin kämppien hinnat nousee tällä hetkellä kohisten, mutta onko tuo nykyinen kurssi sitten kuinka kestävä hintataso jos asuntobuumi vähänkin hiipuu.
Onko kenelläkään näkemystä noista kämppien arvonmuutoksista mistä melkein koko tulos koostuu?
Voitto ennen veroja oli 369,6 miljoonaa euroa mistä 322,7 miljoonaa oli "käypään arvoon arvostamista" eli käytännössä melkein koko tulos. Tietenkin kämppien hinnat nousee tällä hetkellä kohisten, mutta onko tuo nykyinen kurssi sitten kuinka kestävä hintataso jos asuntobuumi vähänkin hiipuu.
Asuntobuumista mielestäni juuri nyt on vaikea löytää hiipumisen merkkejä. Olosuhteet ovat vain niin vastaan sitä, tarvittaisiin joku kunnon Musta Joutsen. Asuntolainojen korot ovat reaalisesti miinusmerkkiset myös nähtävässä tulevaisuudessa, Suomen taloudella menee nyt aika kovaa, markkina on täynnä likviditeettiä, Suomessa asuntojen hinnannousu on ollut verrokkeja hitaampaa, kilpailevat sijoitusinstrumentit eivät tuota/ovat kalliita eivätkä kämpät ole mitenkään kattavasti minusta bubblessa. (tilastoissa on huomioitava korkovaikutus, nykyiset miinuskorot).
Tässä tilanteessa on vain vaikea nähdä nousun vielä hyytyvän joten itse näkisin esiin nostamasi pointin nyt lähinnä mahdollisuutena, en uhkana. En omista Kojamoa.
koska ei ole tullut liputusta että kukaan olisi vähentänyt niin olisiko tuo joku ryhmä mikä vähensi esim. rakennusliitto , jhl , pro, pam... noiden ei tarvii ilmoitella mitään ja kaikki ammattiliittoja niin varmaan suhteet kunnossa keskenään.
Pankkimurheiden keskellä on hyvä muistaa nopean tienaamisen edut laskupäivänä.
Kiinteistöyhtiöiden hintojen laskiessa myös Kojamon osakkeen hinta on pudonnut pitkästä aikaa melko käyvän hinnan tasolle eli keikkuu tänään 11-12 euron pinnassa. Yhtiö on ilmoittanut ehdottavansa yhtiökokoukselle 0,39 euron osingon maksamista ja muistini mukaan kokous on näinä päivinä.
Täsmäytyspäivää ei ole mainittu eikä sitä löytynyt Kojamon omilta sivuilta. Ainoa, jonka löysin oli yhtiökokouskutsu Taloussanomissa:
Eli tämän kutsun mukaan täsmäytyspäivä on maanantai 20. maaliskuuta 2023. Mikä tarkoittaa sitä, että Kojamon osake on ostettava joko tänään keskiviikkona (jos haluaa olla varma osingon saamisesta) tai viimeistään huomenna, jotta ostotoimen maksu kirjautuu hyvällä onnella täsmäytyspäivän aamuna T+2 ja oikeus osinkoon siirtyy ostajalle ennen iltapäivää.
Päivän hinnalla 11,57 osinkotuotto 0,39 on 3,4%. Maksu on 5. huhtikuuta 2023. Vähäks se euriborin voittaa.
Helsingin seudun kämppien vuokrausasteen raju romahdus kolmessa vuodessa vuoden 2019 lopun 98,0 prosentista vuoden 2022 lopun 90,5 prosenttiin. Oletan, että tässä näkyy selvästi Kojamon vuokratason puolustus.
Vuosittaiset arvonmuutokset on muuten toteutettu pääosin Q4 myös 2021 (voittoa) ja 2022 (tappiota). Q1 2023 ei ollut kuin 9,0 miljoonaa euroa vähennetty käypiä arvoja, mutta 3,97% keskimääräinen tuottovaatimus on mielestäni tässä korkoympäristössä aivan liian matala.
Lisäksi pistää silmään, että muutama päivä sitten solmitusta rahoitussopimuksessa ei ollut ollenkaan mainintaa lainan korosta. Keskimääräinen korko oli vuoden 2021 lopussa 1,8 prosenttia ja keskimääräinen laina-aika 4,3 vuotta, 2022 lopussa 1,9 prosenttia ja laina-aika 3,5 vuotta. Joten vieraan pääoman kustannuskin alkaa tässä varmasti matkalla kasvamaan.
Vaikka kurssi on tullut huipuista reilusti alas, vaikuttaa tämä minusta silti kalliilta nykyisessä korkoympäristössä. Enkä pitäisi mahdottomana, että tuleva hallitus puuttuisi asumistukiin jotka aiheuttaisivat lisää painetta Kojamon vuokrahinnoille.
Kojamon kurssi palannut lähelle listautumishintaa 8,50 euroa, johon se päätyi viisi vuotta sitten
Osakkeen hinta on vaihdellut kaikkien aikojen ylimmän eli 22,10 euroa ja alimman eli 8,00 euroa välillä. Listautumishinta oli 8,50 euroa kesäkuussa 2018 ja tänään noin 8,8...8,7 euroa.
Ostin itsekin pian listautumisen jälkeen, mutta myin - aivan liian aikaisin - kun osakkeen hinta suhteessa osinkoon alkoi mennä mielestäni korkeaksi. Siitä kurssi jatkoi nousuaan enkä nähnyt olevan mitään mieltä palata osakkeeseen noilla hinnoilla. Se oli silloin, olin ehkä väärässä, mutta hintaa ja arvostusta katsotaan nyt tänään.
Tunnusluvut Nordnetin lisätiedoista:
Hinnan suhde kirja-arvoon osoittaa kurssin painuneen jo sille tasolle, että perusteista olisi hyvä tietää enemmän vaikka osinkotuotto ei vielä huimaakaan. Arvostusta avaa Kauppalehden data:
Kvartaalitulokset osoittavat osakekohtaisen oman pääoman pienentyneen tasaisesti viisi kvartaalia.
Samaa osoittaa Kauppalehden datasta omavaraisuusaste, joka on pienentynyt. Yhtiötä ja toimialaa kurittaa kasvavat hoitokulut, kallistuva energia ja lisääntyvät rahoituskulut.
Korkosuojauksen johdosta Kojamon lyhyen ajan korko on maltillinen 1,9%.
Tästä huolimatta Kojamo on pidättäytynyt aloittamasta uusia rakennusprojekteja mihin syynä lienee arvostusmuutokset tuottovaatimusten noustessa?
Kun euroalueen viime kuun inflaatio on 5,5% ei Kojamon 4,2% osinko tuo reaalituottoa ennen kuin hinta vielä putoaa sen verran, että mahdollinen kurssinousu kattaisi osan osakkeen tuottovaatimuksesta pääomatuloverotuksen jälkeen.
Sama arvostusarvojen pohdinta ja kurssien kohtaamisen odottelu koskee parhaillaan monia muitakin positioita.
Helsingin seudun kämppien vuokrausasteen raju romahdus kolmessa vuodessa vuoden 2019 lopun 98,0 prosentista vuoden 2022 lopun 90,5 prosenttiin.
Vuosittaiset arvonmuutokset on muuten toteutettu pääosin Q4 myös 2021 (voittoa) ja 2022 (tappiota). Q1 2023 ei ollut kuin 9,0 miljoonaa euroa vähennetty käypiä arvoja, mutta 3,97% keskimääräinen tuottovaatimus on mielestäni tässä korkoympäristössä aivan liian matala.
Keskimääräinen korko oli vuoden 2021 lopussa 1,8 prosenttia ja keskimääräinen laina-aika 4,3 vuotta, 2022 lopussa 1,9 prosenttia ja laina-aika 3,5 vuotta. Joten vieraan pääoman kustannuskin alkaa tässä varmasti matkalla kasvamaan.
Toukokuun alkupuolella solmitusta rahoitussopimuksesta julkaistusta tiedotteessa ei ollut ollenkaan mainintaa lainan korosta.
Toukokuun alkupuolella solmitusta rahoitussopimuksesta julkaistusta tiedotteessa ei ollut ollenkaan mainintaa lainan korosta.
Joo, luin tuon Inderesin ketjun jo toukokuisen viestisi #98534 perusteella ennen kirjoittamista. Siinä ketjussa oli tosi tarkkaan tehty Kojamon herkkyysanalyysiä korkotasojen suhteen useankin kirjoittajan voimin. Yleinen mielipide oli jäädä odottelemaan hinnan laskua.
Toukokuisessa rahoitussopimuksessa on osapuolina kuusi pankkia, joista jokainen voi kerätä syndikaatteja (olla lead arranger) eli sijoittajaryhmiä kulloisenkin lainaryppään rahoittamiseen. Korkotaso perustunee sen hetken ohjauskorkoon, mutta marginaalit vaihtelevat.
Kojamo Oyj on allekirjoittanut uuden 425 miljoonan euron suuruisen vastuullisuustavoitteisiin sidotun lainasopimuksen kuuden yhteistyöpankin kanssa. Laina on vakuudellinen, ja sen maturiteetti on 3 vuotta kahdella yhden vuoden jatko-optiolla. Laina käytetään yhtiön olemassa olevien velkojen uudelleenrahoitukseen sekä konsernin yleisiin rahoitustarpeisiin. Lainasopimuksen marginaali on sidottu Kojamon tärkeimpiin vastuullisuustavoitteisiin liittyen uudisrakentamisen energiatehokkuuteen sekä kiinteistöportfolion hiilijalanjäljen pienentämiseen.
Eli kiinteätä korkoa ei ole vaan korkokulu muodostuu ilmeisesti sen mukaan mihin lainaraha käytetään. Sopimus voi olla luonteeltaan syndikoitu luotto eli lainat ja limiitit voivat muodostua useammasta lainasta sopimuksen sisällä kun pankkejakin on useita. Mistä teenlehdistä oikeat marginaalit katsotaan jää vielä hämärän peittoon.
Kojamon (kuten monen muun kiinteistösijoitusyhtiön) ongelmana tällä hetkellä on, että velkavipu toimii väärään suuntaan. Hyvinä aikoina velkaa saa alle pääoman tuottotason, jolloin velkavipu vivuttaa omanpääoman tuottoa. Nyt 6kk euribor on 3,9% ja kojamon salkun tuottotaso on samaa tasoa. On selvää, että kojamo joutuu laskemaan asuntojen arvoa. Kun Kojamo laskee asuntojen arvoja, sen velat eivät vähene vaan kaikki miinus syntyy oman pääoman puolella. Omapääoma tippuu ja tämä myös nostaa velkaantuneisuutta.
Aiemmin Kojamolla oli kaksi liikeideaa. 1) vuokrataan asuntoja kokonaisista taloyhtiöistä hyvistä kaupungeista painoittuen pääkaupunkiseudulle. Tälläiset asuntosijoitukset ovat olleet tuottotasoiltaan matalia verrattuna esimerkiksi toimitiloihin. Toinen liikeidea on 2) Rakennutetaan itse/ostetaan rakennusliikeiltä kiinteistöjä vuokraustoimintaan. Tässä toiminnassa oleellista oli, että Kojamo nosti kohteidensa arvoja taseessa, joka taas mahdollisti suuremmat vakuusarvot ja uusien rakentamisen kohteiden rakentamisen. Kojamolla ei jatkuvasti ollut uutta osakeantia tai myynyt vanhoja kohteita rahoittaakseen hankintoja. Kiinteistösalkun arvonkorotukset mahdollistivat uusien kohteiden rakentamisen ainakin osittain nykyisessä laajuudessa.
Itse näkisin, kun tuottotavoitteet on nousussa ja Kojamo joutuu laskemaan kohteiden arvoa, ei tätä rakennuttamistoimintaa yhtiö pysty enää kannattavasti tekemään. Yritys ilmoittikin jo hyvissä ajoin, että lopettavat uusien hankintojen tekemisen.
Millainen tuottotaso yhtiöllä on siis ilman tätä arvonmuutos himmeliä:
Kaivoin tilinpäätöksistä nettovuokratuotot ja käyvän arvon arvostukset. Kojamo tekee noin 280 me nettovuokratuottoa. Tästä luvusta vähennetään hallinnon kulut noin 40 m + rahoituskulut 67 me, jolloin 2022 tuotto ennen veroja on (ilman arvonkorotuksia on noin 173 miljoonaa euroa. Vuoden 2022 lopussa yrityksen lopussa yrityksellä oli velkaa noin 4,6 mrd euroa ja en usko että merkittävästi vielä kerkesi yrityksellä rahoituskulut nousta. Yhtiön kokonaisvelasta 3678,2 miljoonaa 1% on 36 miljoonaa. Nykytulos suojaa Kojamoa noin 4,8% koron nousujen verran ennen kuin tulos tippuu nollaan. Näin kojamo on aika hyvillä vesillä sen suhteen, että korkokuluista yhtiö selviää.
Tosiaan näillä luvuilla vuoden 2022 koroilla ja nykypäivän markkina-arvolla yrityksen perustoiminta tuottaa 173/2170= 7,9%. Tosiaan tässä ei ole huomioitu vielä sitä, että korot ovat nousseet. Itse en ainakaan oikein osaa tarkkaan arvioida, millä hinnoilla Kojamoa kannattaisi ostaa/omistaa. Tässä otetaan kantaa vahvasti korkotasojen puolesta. Itse en omista kyseistä yritystä.
Tänään tuli Kojamon tulos. Aika paljon oli hyviä juttuja aiheesta esim Kauppalehdessä.
Muutama oma huomio:
-Vuokrausaste nousi hieman 91,5->92,2 eli 0,7%. Onko tämä nouseva trendi se jää nähtäväksi. Parempi vuokrausaste auttaisi yhtiötä.
-Yrityksellä näyttäisi olevan suuri rahoitushaaste seuraavan vuoden aikana. Yhtiöllä on taseen mukaan 38 miljoonaa kassassa ja myyntisaamisia 15 miljoonaa. Vuosittain tulosta tulee verojen jälkeen noin 150 miljoonaa (arvio). Käytettävissä on siis noin 200 miljoonaa (150+38+15). Raportissa luki, että rakenteilla olevien rakennusten valmiiksi saaminen maksaa 56,5 miljoonaa (sivu 12). Lisäksi lyhytaikaisia velkoja on taseessa 756 miljoonaa, joista 84 on pankkilainaa ja pääosa 634 miljoonaa on joukkovelkakirjoja. Jäädään odottelemaan miten tämä rahoitushaaste ratkaistaan. Markkinoilta rahaa olisi saatava. Muuten kuoppa on aika iso.
-Toimitusjohtajan katsauksessa on seuraava kommentti (sivu 5):"Emme toistaiseksi käynnistä uusia ajanmukaistamishankkeita, ja vähennämme muita kuin vuokrausta tukevia korjauksia, kuitenkin niin, että emme synnytä korjausvelkaa." Itselle kuulostaa jo vähän poppamieskeinoilta. Vähän epäilyttää onko nämä keinot pidemmän päälle järkeviä.
Muuten aika odotettu paperi. Oli jännä, että omistusten arvostaminen käypään arvoon oli positiivinen vaikka tälläkin kvartaalilla korot vielä nousivat.
"Sanoisin, että #Kojamo on halpaa, jos korot lähivuosina selvästi laskevat. Halvemmalla, hajautetumpaan salkkuun ja vähemmällä vaivalla pääsee käsiksi asuntosalkkuun Kojamoa kuin suoraan asuntoja ostamalla." https://t.co/jo2AujK9no
Miten tuo Epra alkunettotuotto lasketaan? Huomioiko se vajaakäytön vai onko tuo laskennallinen 100% vuokrausaste? Tuntuu tuo 3,7% yield korkealta arvostukselta.
Kojamon katsauksesta yritin itselleni selvittää, mutta amatöörille ei ihan auennu.
Potentiaalinen vuokratuotto per 6kk oli 219,7 meur josta vajaakäyttöä 17,3 meur eli vuokratuotto 202,4 meur. Kuitenkin Epran alkunettotuoton laskennassa annualisoitu vuokratuotto 445,2 meur?
Ymmärränkö oikein eli tuo Epra alkunettotuotto lasketaan potentiaaliselle nettovuokratuotolle?
Muuten mainiossa analyysissa jäin kaipaamaan sen seikan käsittelyä, että hyvin suuri osa Kojamon vuokrista maksetaan asumis-, toimeentulo- ym. tuilla. Lopuistakin suuri osa valtavaksi paisuneen julkisen sektorin ja sen rahoittaman yksityisen palkoilla. Jos "hyvinvointiyhteiskuntaa" eli toisesta näkökulmasta tuhlausta merkittävästi leikataan, ehkä EU:n painostuksesta, voi vuokrataso "kasvukeskuksissa" tippua rajusti jolloin Kojamon vuokrat ja sitä kautta arvo voi painua hyvinkin alas.
Muuten mainiossa analyysissa jäin kaipaamaan sen seikan käsittelyä, että hyvin suuri osa Kojamon vuokrista maksetaan asumis-, toimeentulo- ym. tuilla. Lopuistakin suuri osa valtavaksi paisuneen julkisen sektorin ja sen rahoittaman yksityisen palkoilla. Jos "hyvinvointiyhteiskuntaa" eli toisesta näkökulmasta tuhlausta merkittävästi leikataan, ehkä EU:n painostuksesta, voi vuokrataso "kasvukeskuksissa" tippua rajusti jolloin Kojamon vuokrat ja sitä kautta arvo voi painua hyvinkin alas.
Sijoittajan näkökulmasta minusta Kojamon osalta suurin mutta liittyy noihin aivan poskettoman mataliin tuottovaateisiin, millä tuon kiinteistömassan arvostus on tehty. Ilmeisesti iso mälli on jätetty vuodenvaihteeseen, kun arvot tulee laittaa vastaamaan todellisuutta.
Vivutettuna omassa pääomassa on siis runsaasti ilmaa. Kuinka runsaasti, sitä en osaa sanoa ja siksi pysyn yhä erossa Kojamosta (eipä olisi limiittejä kyllä ostaakaan) ja sen sijaan rahat pysyvät Citykanissa.
Kasvava vieraan pääoman kustannus myös vähentää firman houkuttelevuutta, mutta se nyt on yleinen tauti. Arvostus on sentään palautunut jotenkin järjelliselle tasolle.
