Kuulin illalla. Vilutti kuin isoa oravaa. Teoreettisesti on mahdollista, että otin pari tuikkuakin murheeseen, vaikka viikon suunnitelma oli arkiabsolutismi.
Aina ei kaikki mene kuin Strömsössä, joten täytyy yrittää vain mennä eteenpäin kuin Timo Jutila.
Ei tämä isoon kuvaan vaikuta, mutta se ei tarkoita, etteikö tämä olisi ollut sangen viheliäistä.
Kärsivällisyyttä tämä kyllä vaatii. Onneksi ei ole isoin lappu(ainakaan kirjoitushetkellä) tai saattaisi viluttaa jo tällaiset varoitukset
Mielenkiinnolla tosiaan odottelee ensi viikolla julkaistavia tietoja. Iso kuva edelleen vaikuttaa ainakin omasta mielestäni lupaavalta. Potentiaalia on tylsäksi lapuksi kohtalaisesti. Eri asia on, koska luvut saadaan tasolle, joka herättäisi yleisesti kiinnostusta osaketta kohtaan. Ehkä se tilipäivä omistajille vielä koittaa, jos tehdyt toimenpiteet menevät onnistuneesti maaliin ja isommat negatiiviset muuttujat jäävät menneisyyteen. Kova työ palkitaan usein ennemmin tai myöhemmin
Ensi viikon tulosjulkistuksen yhteydessä kerrottaneen jossain virkkeessä myös siitä, että mikä taloudessa oli mennyt toisin kuin yrityksen johto odotti, kun tulosvaroitus edellisen vuoden tuloksesta annettiin vasta 6 päivää ennen kalenteriin merkattua tulosjulkistuspäivää.
Vuokratuottolaskelmat tuskin voivat jälkikäteen heittää niin paljoa arvioidusta, että se aiheuttaisi isoja muutoksia tulokseen, joten oletettavasti arviointivirhe on liittynyt menokehitykseen tai siihen, millä hintatasolla kiinteistöjä on myyty suhteessa tasearvoihin.
Tulosjulkistuksen yhteydessä voisi odottaa kerrottavan myös joitain sanoja lupaillun investointiohjelman käynnistymisen aikatauluista, mikäli sillä saralla on tapahtunut minkäänlaista edistymistä verrattuna jo aiemmin tiedotettuihin aikeisiin.
Myin maanantaina IH:lta saamani @4,44 ja nyt ei kaduta. Toivottavasti voin palata omistajaksi vielä joskus. Nyt ei arvoajureita juuri ole vai onko? Hinnasta pitäisi ottaa taala ainakin pois.
Otsikosta en mököttele, huonostihan se meni. Tosin sen verran täsmennän, että kun yhtiön odotettukin tulos on taseen kokoon nähden matala, melko pienetkin vastoinkäymiset vievät "odotetun" pakkaselle, eli surkeaksi.
Ohjeistusta hierottiin jonkun aikaa:
"Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi vuoden 2021 operatiivisen tuloksen (EPRA) olevan parempi kuin vuonna 2020. Annettu oheistus perustuu yhtiön omistuksiin tilinpäätöstiedotteen antamispäivänä sekä arvioon yksittäisten huoneistojen myynnistä vuonna 2021. Strategiansa mukaisesti Ovaro tarkastelee aktiivisesti kiinteistökantaansa sekä myyntien että investointien suhteen. Mahdolliset tulevat kokonaisten kiinteistöjen tai salkkujen myynnit tai hankinnat voivat vaikuttaa operatiiviseen tulokseen."
Inderesin odotus Q4 EPRA:sta oli +518K, tuli -67K😫.
"Operatiivinen tulos (EPRA) katsauskaudelta jäi tavoiteltua selvästi heikommaksi ollen -67 tuhatta euroa (47 tuhatta euroa). Suurimmat syyt tavoiteltua heikompaan operatiiviseen tulokseen johtuivat hallinnon rakennemuutoksen osittaisesta siirtymisestä vuodelle 2021, ylläpitokulujen suunniteltua vähäisemmästä laskusta sekä merkittävästä asuntojen myynnistä tilikauden aikana, joka pienensi vuokratuottoja kokonaisuudessaan."
Mukana myös ylimääräinen arvonalennuskirjaus😬. Valitettavasti tämä oli syytä tehdä. Nettovarallisuus/osake (EPRA) 6,29. Kun ostin enimmäiset Oravani, tämä oli 9,95. Tällä periodilla asuntojen hinnat eivät ole yleisesti laskeneet. Ostaessani arvelin "ilmaa" olevan kiinteistöissä 10 prosenttia -> NAV 20 pinnaa velkavivun vuoksi pitkä. Obv olin turhan optimistinen.
"Uuden salkkujaon myötä yhtiö arvioi Myyntisalkun ja Vuokrasalkun nykyisiä arvostusperiaatteita ja salkkujen käypiä arvoja. Sijoituskiinteistöt arvostetaan kauppahintamenetelmällä käyttäen markkinoihin perustuvaa arvonmääritysmallia. Käyvän arvon määrittämisessä käytettyyn arvostusmalliin tai käytössä oleviin arvostusperiaatteisiin ei tehty muutoksia. Yhtiön johto päätyi tekemään normaalin arvostusprosessinsa lisäksi 7,9 miljoonan euron arvonalentumiskirjauksen sijoituskiinteistöjen käypiin arvoihin 31.12.2020 tilanteesta käyttäen johdon harkintaa. Tämä koskee Vuokrasalkussa olevien kohteita."
Lainaan kolumniani 24.9.2017:
"Kysyin Oravan hallituksen varapuheenjohtajalta seisooko hallitus osavuosikatsauksen osakekohtaisen NAVin 9,95 takana. Odotetusti siellä kerrottiin seisottavan."
Hmph, tästä on jo kolme ja puoli vuotta. Aika tuntuu joltain kuudelta kuukaudelta.
Loppukaneettina toistan aiemman näkemykseni: Kiinteistösijoitusbisnes on yksinkertaisten ihmisten yksinkertaista puuhaa. Edelleen uskon Ovaron nyt olevan riittävän yksinkertaisen väen käsissä. Historiasta en kirjoita mitään, ettei tule sanottua mitään kovin pahasti.
Historiasta en kirjoita mitään, ettei tule sanottua mitään kovin pahasti.
Tiedotteessa lukee:
[quote]
Vanhempien vuokrataloyhtiöissä sijaitsevien asuntojen kuluttajakysyntä on heikentynyt pysyvästi ja asuntoja ostavat pääsääntöisesti sijoittajat.
Tuo virke on oletettavasti tarkoituksellisesti epämääräinen. Siinä ei sanota, mistä ajankohdasta alkaen kuluttajakysyntä on ollut heikentynyt - eli ei oteta julkisesti kantaa siihen, montako vuotta ongelma on ollut tiedossa ennen kuin nyt lopulta on päätetty, että arvonmäärityksen tuottama arvio ei kuvaa käypää arvoa vanhoissa vuokrataloissa, vaan että niiden kohteiden osalta on perusteltua käyttää arvonmääritysmenetelmän tuottamaa arviota alempia arvoja taseessa. Virkkeessä ilmaistaan, että yhtiön näkemys nyt on, että kyse on "pysyvästi" vaikuttavasta asiantilasta, jonka voisi tulkita tarkoittavan asiaa, joka aiotaan ottaa huomioon myös tulevissa taseissa.
Ulospäin asia kuulostaa siltä kuin yhtiön asuntojen arvonmääritykset olisi aiemmin (vuosien ajan?) teetetty huoneistokohtaisiin kuluttajakauppojen kauppahintoihin pohjaten, ja nyt sitten lopultakin myönnettäisiin julkisesti, että sellainen arvonmääritystapa ei anna oikeaa kuvaa vanhemmissa vuokrataloyhtiöissä sijaitsevien asuntojen arvosta. Yhä edelleen nyt on silti ensin teetetty arvonmääritys samalla metodilla kuin aiemmin, ja sen jälkeen johto on todennut, ettei arvonmäärityksen tulos kuvaa todennäköistä käypää arvoa, ja leikannut "käyttäen johdon harkintaa" arviosta 7,9 miljoonaa euroa ennen kuin se on viety taseeseen. Alaskirjaus herättää kysymyksen, onko arvonmäärityksiä Ovarossa ja sen edeltäjässä teetetty vanhoissa vuokrataloissakin sijaitseviin asuntoihin metodilla, jossa vertailuhinnat on haettu omistustaloissa sijaitsevista asunnoista - vaikka hinnat eivät olisi vanhemmissa vuokrataloissa vähemmän halutuissa sijainneissa olleet tosiasiassa reaalimaailmassa niin vertailukelpoisia, ja kenties huomioimatta joko lainkaan tai ainakaan riittävästi myöskään sitä, mitä kohteista saataville arvoille merkitsee se, jos pitäisikin myydä samoihin aikoihin yhden asunnon sijaan monta asuntoa samasta vanhasta vuokra-asuntoja sisältävästä yhtiöstä, mikä voi käytännössä estää niiden kuluttajamyytävyyden - jolloin kuluttajahintaperustaiset vertailuhinnat eivät ole välttämättä oikeasti käypiä. Alaskirjaus arvonmäärityksessä esitettyyn arvoon nähden merkitsee käytännössä sen julkisesti myöntämistä, että yhtiössä käytössä ollut arvonmääritysmenetelmä ei ole kuvannut aiemmin - eikä kuvaa edelleenkään sitä - mikä on realistinen käypä arvo vanhoissa vuokratalokohteissa.
Massiiviset hallinnon kulut vain nousevat (18 -> 19%) suhteessa vuokraustoiminnan tuottoihin. Niitäkin aina luvataan kuten nytkin alaspäin, mutta mitään ei tapahdu.
Arvonalennuskirjaukset nyt ei yllätä enää ketään. Toivottavasti arvot nyt runtattiin kerralla tarpeeksi alas.
En tiedä miten isoa osaa oravan kuluissa on nuo huoltokulut, mutta siihen liittyen kannattaa fanien varautua ensimmäisen neljänneksen yllätykseen. Viime vuosi oli siis ennätyslämmin ja noiden hoitokulujen pitäisi olla siis poikkeuksellisen alhaisia. Nyt alkuvuosi on ollut poikkeuksellisen kylmä jolloin lämmityskulut tapissa. Lisäksi ainakin etelä-Suomi poikkeuksellisen luminen ja tuolta osin lumitöiden kustannukset myös huipuissa.
Ainakin pk-seudulla muutamissa kiinteistöissä alkuvuoden toteutuneet kulut +25...45%.
Itselläni ei ole semmoista osaamista, että osaisin lukea noita tulostietoja siten, että osaisin selittää minne ne oravan rahat oikein menee, ettei vuokrista riitä tuottoa omistajille. Voisiko joku selittää miten tuo on mahdollista jos vuokrausastekin on noin kova?
"Kysyin Oravan hallituksen varapuheenjohtajalta seisooko hallitus osavuosikatsauksen osakekohtaisen NAVin 9,95 takana. Odotetusti siellä kerrottiin seisottavan."
Odotetusti on jopa lievä ilmaisu.
Kieltävä vastaus kai tulee yhtä usein kun vaimon kysyessä "Nukutko sä?" tai "Rakastat Sä mua vielä?"
Tosin viimeiseen kysymykseen olen kyllä itse joskus vastannut. "en vielä". Tätä en tosin muille suosittele.
Itselläni ei ole semmoista osaamista, että osaisin lukea noita tulostietoja siten, että osaisin selittää minne ne oravan rahat oikein menee, ettei vuokrista riitä tuottoa omistajille. Voisiko joku selittää miten tuo on mahdollista jos vuokrausastekin on noin kova?
Velkojille valuvat. Lainamääräkin on vähentynyt ja maksetut korot ovat luokkaa 0,5 miljoonaa enemmän kuin viime tilikaudelle. Sen enempää tutkimatta veikkaan, että lainojen uudelleenjärjestelyn yhteydessä on maksettu jotakin. Ovaron aikana on tehty järkeviä peliliikkeitä, mutta kysymys kuuluu edelleen, että miten ydinpommi kestää. Ilman toiminnan järkeistämistä Ovaro olisi todennäköisesti nurin.
Nyt tehtiin iso alaskirjaus ja pommista saatiin sokkaa irti. Samalla ilmoitettiin, että osingoa ei nyt ole odotettavissa mies muistiin ja joka rajaa Holviuksen minisijoitukset tehokkaasti.
Pitäähän sitä vanhan kurren hampaat välillä katsastaa. Ovaron päätoiminto on asuntojen vuokraus, jossa sillä on neljä viidesosaa asuntokannasta. Yksi viidesosa on asuntojen flippipussukka, jossa asuntoja ostetaan ja yritetään myydä voitolla pois.
Oleellinen tekijä on vuokraustoiminnan kannattavuus, josta tilinpäätöstiedotteessa seuraavasti:
Vuokrasalkun nettotuotto-% oli joulukuussa 2020 vuositasolle skaalattuna 5,8 prosenttia ja vanhalle
Ydinsalkulle laskettuna 5,5 prosenttia (1.1-31.12.2019: 4,8 %). Vuokrauskannattavuutta on parannettu ja se tuo kassavirtaa asiallisesti.
Flippisalkkua on pyöritetty ja asuntoja on myyty noin kahden asunnon kuukausivauhtia. Tulosta ei synny:
Tulokseen sisältyy merkittävimpinä erinä sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta sekä luovutusten tuloksesta tappiota -14 590 tuhatta
euroa (-8 206 tuhatta euroa), hallintokuluja -1 810 tuhatta euroa (-1 950 tuhatta euroa) ja rahoituskuluja -2 637 tuhatta euroa (-2 898 tuhatta euroa).Eli flippaus pyörii väärin päin.
Noin 11,5 miljoonan tappio 9,6 miljoonan liikevaihdolla on melkoinen saavutus vaikka polttelisi rahaa kaikissa omistusasuntojen kadunkulmissa.
Tätä ei selitä arvonalentumiskirjaus: Yhtiön johto päätyi tekemään normaalin arvostusprosessinsa lisäksi ylimääräisen 7,9 miljoonan euron arvonalentumiskirjauksen sijoituskiinteistöjen käypiin arvoihin 31.12.2020 tilanteesta käyttäen johdon harkintaa. Tämä koskee Vuokrasalkussa olevien kohteita.
Kassavirtaerittelyä ei ole tehty. Konsernin omavaraisuusaste oli 50,8 % (44,5 %).
Osakekohtainen nettovarallisuus on pienentynyt viimeisenä viitenä vuotena puoleen.
Sijoittajan onkin katsottava onko omaa pääomaa enää jäljellä:
Kun tilikauden tappio ja kertyneet tappiovarat vähennetään vapaan oman pääoman varoista, siitä jää jäljelle puolet. Ja tämä on tehty nollakorkoeuroopassa.
Jos yhtiö lukee Miika Vuorensolan tämänpäiväisen riskikirjoituksen ja tekee sen mukaiset riskitestit - kyllä tukka nousee näillä luvuilla pystyyn - onneksi ei minulla, kun häädin pörröhännät salkusta jo kauan sitten.
Yksi viidesosa on asuntojen flippipussukka, jossa asuntoja ostetaan ja yritetään myydä voitolla pois.
Boldattu osa ei taida pitää aivan kutiaan. Päivämäärällä 31.12.2018 asuntoja on ollut 1 571 kappaletta. Vuosina 2019 ja 2020 on myyty yhteensä 118 + 146 = 264 asuntoa. 31.12.2020 asuntokanta on ollut 1 310 kappaletta. Noiden lukujen perusteella kahdessa vuodessa on hankittu kokonaista 3 asuntoa, eli varsinaisesti flippaustoimintaa ei ole.
Ovaro siis myy niitä asuntoja, jotka sen taseeseen on huijattu vanhan johdon alaisuudessa. Tästä johtuu myös tasearvon jatkuva isompi sekä pienempi höylääminen, mikä alkaa saamaan jo surullisen hupaisia piirteitä. Nettovarallisuus vähenee sitä mukaa kun kohteita saadaan kaupaksi ja tasetta rukattua paremmin todellisuutta vastaavaksi. Onneksi oma omistukseni on ollut harvaa ja katkonaista pitäen jalat kuivina...
Kiinteistöjen kanssa velkavipu tuo kerrointa sekä hyvässä että pahassa. Sillä Ovaro aikoinaan sai näytettyä hyvää tulosta, kun arvostuksia korjailtiin ylös. Nyt niitä on jokunen vuosi palauteltu takaisin ja ikävältähän se tuntuu.
5% alennus asunnon arvossa johtaa 12,5% tasearvon laskuun asunnolla, josta on 60% velkaa.
Rahoituskuluihin* toki menee paljon (ja kohta korkotaso vielä nousee, kun Ovaron nostaman rahalaitoslainan korko nousee 5,25 %:n tasolle) , mutta myös hallinnon kulut vaikuttavat suurilta suhteessa tuottoihin. Tuotot vuokraustoiminnasta hoitokulujen ja vuokraustoiminnan suorien kulujen jälkeen olivat tilinpäätöstiedotteen liitteen mukaan vuonna 2019 yhteensä 5556 000 euroa, ja vuonna 2020 enää 4689 000 euroa. Rahoituskulut olivat vuonna 2019 yhteensä 2898 000 euroa, ja vuonna 2020 ne olivat 2637 000 euroa. Konsernin rahavirtalaskennassa nettona maksetut korot ja muut rahoituskulut olivat vuonna 2020 yhteensä 3118 000 euroa* (vs. 2698 000 euroa vuonna 2019). Tiedotteessa väitetään EPRA-tuloksen osalta, että "hallinnon kulut laskivat tilikauden aikana 307 000 euroa". Tuohon 307 000 euron lukuun näyttäisi päädytyn laskemalla hallinnon kulujen muutoksen lisäksi myös vuokraustoiminnan kuluissa ja muissa liiketoiminnan kuluissa tapahtuneet muutokset. Muutoksista isoin on siltä osin ollut "Muut liiketoiminnan kulut" erässä, jossa vuonna 2019 oli menoja 184 000 euroa ja vuonna 2020 enää 30 000 euroa, kun taas vuokraustoiminnan kulut ovat pysyneet miltei ennallaan (641 000 euroa vuonna 2020 vs. 654 000 euroa vuonna 2019). Luvussa ovat mukana vuokrauskohteiden hallinnointipalkkiot. Näyttäisi siltä, että siitä on oltu Ovarossa valmiita nyt maksamaan aiempaa enemmän, että vuokrausaste saadaan nostettua - mikä on sitten näkynyt mahdollisesti myös siinä, että vuokraustoiminnan kulut aikaan saatua liikevaihtoa sekä asuntojen määräänkin suhteutettuna on kasvanut, eikä kasvanut vuokrausastet ole muuttunut ainakaan vielä kasvavaksi tulokseksi.
Vuonna 2019 hallinnon kulut olivat 1950 000 euroa, ja vuonna 2020 niitä oli 1810 000 euroa. Menot koostuvat pienistä puroista, ja samalla niiden kestävä leikkaaminenkin on todennäköisesti työläs operaatio. Merkittävä siivu hallintokuluista koostunee palkka- ja muista työsuhdekuluista. Palkka- ja muut lyhytaikaiset työsuhde-etuusmenot olivat vuonna 2019 yhteensä 674 000 euroa,a ja vuonna 2020 ne olivat 655 000 euroa, eli nämä menot laskivat, mutta hitaammin kuin vuokratuotot ja liikevaihto. Henkilöstön keskimääräinen lukumäärä oli molempina vuosina 4.
Vuokraustoiminnan tuottojen ja rahoitusmenojen välisellä katteella pitäisi rahoittaa hallinnon kulut ja muut liiketoiminnan kulut, ja saada jäämään vielä voittoa omistajillekin, jos tarkoitus on tuottaa voittoa omistajille. Oravon tapauksessa toki käyvän arvon muutokset ja luovutustappiot ovat pääsyy tuloksen olemiselle nollan alapuolella, mutta hallinnon kulutasokin vaikuttaa kestämättömältä suhteessa vuokraustoiminnan tuottoihin hoitokulujen ja vuokraustoiminnan suorien kulujen jälkeen - jos yhtiön on tarkoitus tuottaa vuokraustoiminnalla myös voittoa.
Tilinpäätöstiedotteen liitteessä kerrotaan, että lähipiiriyhtiöistä Repo Media Oy:ltä on ostettu palveluita 79,1 tuhannella euroa liittyen brändinrakennukseen, tiedotukseen ja yhtiön kotisivuihin, joista vain kotisivupalvelut ovat jatkuneet 30.9.2020 jälkeen. Tuo lienee ollut aika iso siivu hallinnon ulkoa ostettujen palveluiden menoista vuonna 2020. Hallinnon kuluja ovat myös kaikenlaiset taloushallinnolliset kulut ja vaikkapa myös kiinteistöjen ulkopuolisiin arvonmäärityksiin liittyvät kustannukset. Hallinnon pysyviä kuluja on keväästä 2020 eteenpäin ilmeisesti hiukan lisännyt sekin, että hallituksen kokoonpanoon on tullut yksi jäsen lisää. Ovaron hallituspalkkiot ovat 2000 €/kk puheenjohtajalle ja 1200 €/kk rivijäsenille + 600€/300 €/kokous. Kuusijäsenisessä hallituksessa hallituspalkkiot ovat 96 000 €/vuosi + kokouspalkkiot, jolloin vuositasolla (varsinaisten yhtiökokousten välillä) tulee laskennallisesti 14 400 €/vuosi enemmän palkkioita maksettavaksi kuukausipalkkioista kuin viisijäsenisessä hallituksessa samalla palkkiorakenteella + kokouspalkkiot. Tilinpäätöstiedotteen mukaan ulkopuolisia ostopalveluita on vähennetty. Jos hallituksen kasvaneet kulut ovat tuoneet mukanaan osaamista, joka voi auttaa vähentämään ulkopuolisia palveluostoja tai virhetoimia ja lisäämään yhtiön etua edistäviä päätöksiä, lisäpanostus hallituspalkkioihin voi olla edullinenkin investointi.
Pieniin puroihin liittyy myös vaikkapa se, että Ovaron pääkonttori on osoitteessa Mannerheimintie 103 b, eli kulutasoltaan suhteellisen arvokkaalla sijainnilla. Asuntokannan pienentyminen ei pienennä automaattisesti pääkonttorin tilakuluja, vaan ne oletettavasti nousevat johonkin indeksiin sidottuna vuosittain, vaikka Ovaron oma liikevaihto laskisi. Jo pelkät pääkonttorin vuokramenot syönevät kuukausittain useamman asunnon hoitokulujen ja suorien vuokraustoiminnan kulujen jälkeiset tuotot. Vertailun vuoksi voisi todeta, että pienistä ja keskisuurista laajemman omistajakunnan omaavista kiinteistösijoitusyhtiöistä esimerkiksi Julius Tallberg-Kiinteistöt Oyj on päätynyt sijoittamaan pääkonttorinsa edullisempaan sijaintiin Espoossa, jolloin omistusten vuokratuotoista kuluu suhteessa vähemmän kenties kiinteistösijoitusyhtiön omiin tilamenoihin, ja tuotoista on tavannut jäädä jotain jaettavaa omistajillekin. Toki osoite on osa brändimuodostustakin.
*Rahoituksen rahavirtalaskelmassa näyttää olleen 322 000 euron "muut rahoituskulut" erä vuonna 2020, jota vastaavaksi kulueräksi vuodelle 2019 on esitetty 0 euroa. Kyse on jostain muusta erästä kuin koroista. Tilinpäätöstiedoista ei selviä, onko tuossa summassa kyse kertaluonteisesta menoerästä (sisältyykö siihen esim. palkkioita lainanhaussa avustaneille tai lainannoston yhteydessä korkojen lisäksi maksettavaksi tulleita kertaluonteisia eriä), vai onko Ovarolle tullut rasitteeksi jotain sellaista rahoitukseen liittyvää muuta kulurakennetta kuin korkoja, joka jatkuu myös vuonna 2021.
Ovaron kannalta tammikuussa tapahtui poikkeuksellista ja kuukausimuutos asuntojen hinnoissa oli erittäin negatiivinen. Voi olla että lukua korjataan ylöspäin myöhemmin mutta ehkä asuntokaupan hyvä vire on heikentymässä?
Yksi viidesosa on asuntojen flippipussukka, jossa asuntoja ostetaan ja yritetään myydä voitolla pois.
Boldattu osa ei taida pitää aivan kutiaan. Päivämäärällä 31.12.2018 asuntoja on ollut 1 571 kappaletta. Vuosina 2019 ja 2020 on myyty yhteensä 118 + 146 = 264 asuntoa. 31.12.2020 asuntokanta on ollut 1 310 kappaletta. Noiden lukujen perusteella kahdessa vuodessa on hankittu kokonaista 3 asuntoa, eli varsinaisesti flippaustoimintaa ei ole.
Ovaro ei ole tietääkseni koskaan varsinaisesti flippannut asuntoja. Organisaatio olisi tähän tarkoitukseen vähän turhan ohut tai ainakin nykymiehityksellä hyvin työllistetty nykyisessäkin toiminnassa. Ostot ovat käsittääkseni taloyhtiöistä, joista joku on joskus suuressa nerokkuudessaan myynyt esimerkiksi yhden asunnon pois. Jos taloyhtiölle aikoo tehdä jotain omasta mielestään fiksua, on sellainen 100% omistuksella selvästi näppärämpää kuin 97%:lla.
Orava osti aikoinaan "tukkualennuksella" asuntoja/taloyhtiöitä ja kirjasi voiton heti tulokseen. Osio myydään siihen ylöskirjattuun hintaan verovapaasti (mikä REITissä olisi ollut mahdollista) jäi toteuttamatta.
Mitä Tilastokeskuksen julkaisemiin tammikuun 2021 asuntokauppojen ennakkotietotilastoihin tulee, joissa ennakkotietojen mukaan hinnat ovat tammikuussa laskeneet PK-seudun ulkopuolisessa Suomessa tammikuussa 2020 suhteellisen isolla prosentilla viime vuosien kehitykseen verrattuna, julkaistun ennakkotilaston toinen puoli on se, että näyttäisi siltä, että asuntoja on kuitenkin saattanut käydä aiempaa määrällisesti enemmän kaupaksi. Kiinteistönvälittäjiltä ennakkotilastoon tulleiden tietojen mukaan tammikuussa pk-seudun ulkopuolisten kauppojen määrä kasvoi 6,6 %. Kauppamäärät edellisvuoden tammikuuhun nähden kasvoivat ennakkotietojen mukaan niin Pohjois-Suomessa (+ 5 %), Länsi-Suomessa (+10 %) kuin Etelä-Suomessakin (+ 8 %). Itä-Suomessa ne laskivat (- 4 %).
Ongelmana Tilastokeskuksen tuoreessa tilastossa on kuitenkin se, että varainsiirtoverotiedot uupuivat tammikuun ennakkotietojen julkaisuvaiheessa vielä poikkeuksellisen monista tammikuuhun liittyneistä muun Suomen kaupoista. Varainsiirtoverotiedot olivat tilastoa julkaistaessa käytettävissä muun Suomen osalta vain 2009 (kpl) kaupan osalta, kun edellisvuodelta ne tiedot ovat olleet 4121 kaupasta, eli tietoja oli alle puolesta siitä kauppamäärästä, mitä vuosi sitten tapahtui, ja jos kauppamäärät nyt olivat kasvaneet ainakin välitettyjen asuntojen osalta, niin tietovaje saattoi olla vielä sitäkin erotusta suurempi ennakkotilastoa julkaistaessa. Sitä ei ole vielä tiedossa, montako välittäjätöntä kauppaa tammikuussa tehtiin. Kinteistönvälittäjiltä ennakkotilastoon tulleiden tietojen mukaan pelkästään välittäjien kautta syntyi tammikuussa muussa Suomessa (pl. PKS) 2527 kauppaa, ja sen lisäksi tulevat vielä ilman välittäjää tehdyt kaupat, eli tuo ennakkotilasto julkaistiin nyt kohdassa, jossa varainsiirtoverotietoja oli Tilastokeskuksella vähemmästä määrää kauppoja kuin edes välittäjien kautta tehtiin, mikä indikoi sitä, että dataa on ennakkotilaston julkaisuvaiheessa puuttunut.
En ota kantaa siihen, miten myyntihinnat ovat kokonaisuudessaan kehittyneet tammikuussa muun Suomen osalta, koska tilastot ovat tammikuun osalta vielä niin vajaita, että ne saattavat vielä muuttua johonkin suuntaan sitten kun dataa on käytössä enemmän. Muu Suomikin jakaantuu käytännössä monenlaisiin alueisiin, joista osassa asuntojen hinnat laskevat enemmän, osassa vähemmän, osassa säilyvät, ja osassa myös nousevat - ja muun Suomen kokonaiskehitys muodostuu näiden kokonaisuudesta. Koronatoimien ajettua ihmisiä hakemaan väljempiä asumisvaihtoehtoja on olemassa myös sellainen mahdollisuus, että markkinoilla olisi vuoden 2021 alussa käynyt kaupaksi paria aiempaa vuotta suhteessa enemmän myös sellaisia matalamman hintatason kohteita, jotka eivät ole aiempina parina vuonna käyneet lainkaan kaupaksi. Jos niin on käynyt, keskimääräiset kauppahinnat voivat laskea, vaikka itse asiassa asuntokaupan vire olisi säilynyt tai jopa parantunut niin, että jotkin aiemmin vaikeasti myytävissä olevat asunnot olisivat alkaneet vaihtaa aiempaa enemmän omistajaa - vaikkakin matalilla hinnoilla, mutta mutta silti edes jollain hinnalla. Lähitulevaisuudessa esimerkiksi Pohjois-Suomen kauppahintatilastoja tulee heiluttamaan se, että biotuotetehdasinvestoinnin vanavedessä Kemissä asuntoja on käynyt kaupaksi aiempaa enemmän (myös aiemmin vaikeammin kaupattavissa olevista kohteista) - ja näiden hintatilastojen kehitykseen tulee aiempaa suuremmalla painolla vaikuttamaan se, millä hintatasolla nimenomaan Kemin suunnalla kauppoja on tehty.
Asuntomarkkinoiden vireen indikaattoreita ovat sekä hinnat ja niiden kehitys että myös kauppavolyymit ja niiden kehitys.
Rahoituskuluihin* toki menee paljon (ja kohta korkotaso vielä nousee, kun Ovaron nostaman rahalaitoslainan korko nousee 5,25 %:n tasolle)
Ovarolla on 27M lainaa 5,25% korolla. Tätä on lyhennetty 7M alkuperäisestä 17M. Lisäksi taloyhtiöillä on pankkilainaa normaalein pankkilainaehdoin. Otin nämä luvut nyt ulkomuistista, mutta lienevät oikein.
Ovaron hiljan Reisjärveltä nostaman pienen lainan korko on alempi. Tämän voinee kertoa, koska ei kai sitä muuten olisi otettu.
Millä perusteella Ovaron nostaman rahalaitoslainan korko nousee 5,25 %:n tasolle? Kun jokaisella Collectorin lainan lyhennyksellä keskikorko nähdäkseni laskee.
Kirjoitettuani tämän tajusin, mitä tarkoitit. Luultavasti puhuit vuositasolla, eli kun 1.4. maksettiin vähän halvempaa lainaa pois uudella 5,25 pinnan lainajärjestelyllä. Mie elän vain päivän kerrallaan, jossa jokaisessa lyhennyksessä Ovaron maksama keskikorko laskee.
Muistan tämän hyvin. Se oli sekä hyvä että huono uutinen. Hyvä, että rahoitus järjestyi. Hinta kyllä hirvitti aika paljon
Kovasti olen ihmetellyt, miten vaikeaa normaalin pankkirahoituksen piiriin pääseminen EKP:n luottoekspanaation aikanakin on ollut niinkin solidille yhtiölle kuin Ovaro. Aivan, kirjoitin solidi. Mutta kun on yli 50 prosentin omavaraisuus ja paljon pieniä asuntoja ympäri Suomea, mutta enimmäkseen pääkaupunkiseudulla ja yliopistokaupungeissa, ei pankilla oikeasti ole riskiä kiinteistövakuudellisessa luototuksessa. Pankinjohtajana myöntäisin Ovarolle kiinteistövakuuksin lainaa hyvin tyytyväisenä. Ovaron konkurssiriski on olematon eli edellyttää asuntomarkkinan romahtamista. Vanhan Oravan synnit painanevat mainehaittana edelleen niskassa🤔?
En muuten näe mitään reittiä, miten REIT olisi toimintamallillaan selvinnyt tähän päivään muuten kuin pakkorealisaatioiden kautta. Joten jos on ollut Oravassa pitkään osakkaana, kannattaa ainakin osaan Ovaron toimenpiteistä olla tyytyväinen. Viime vuoden tulostasoon ei ole kuitenkaan mitään syytä olla tyytyväinen.
Ehdottomasti näin. Mutta eipä tuo tammikuun lukema positiivinen signaali ollut vaikka nämä syyt voivatkin olla taustalla. Lisäksi ymmärtääkseni esim sillä että nyt myydään laadultaan heikompia kämppiä ei pitäisi olla indeksissä valtavaa merkitystä vaan indeksin vertailukelpoisuus perustuu tämän asian (epätäydelliseen) huomioonottamiseen.
Ehdottomasti näin. Mutta eipä tuo tammikuun lukema positiivinen signaali ollut vaikka nämä syyt voivatkin olla taustalla. Lisäksi ymmärtääkseni esim sillä että nyt myydään laadultaan heikompia kämppiä ei pitäisi olla indeksissä valtavaa merkitystä vaan indeksin vertailukelpoisuus perustuu tämän asian (epätäydelliseen) huomioonottamiseen.
Vanhojen asuntojen osalta Tilastokeskuksen käytössä olevat perustiedot, joista vanhojen osakeasuntojen hintaindeksi lasketaan, ovat valmistumisvuosi, pinta-ala, sijainti ja postinumero. Tiedot ryhmitellään huoneluvun mukaan. Lukuihin tehdään korjausta myytyjen huoneistojen pinta-ala-arvojen pohjalta, eli jos esimerkiksi on myyty perusaineistoa keskimäärin isompia asuntoja jonain ajankohtana, voidaan tehdä indeksiin manuaalinen korjaus ylöspäin, jottei suuremmasta pinta-alasta johtuvaa alhaisempaa neliöhintaa tulkita hintojen laskuksi. Asuntojen ja kiinteistöjen kuntotietoja Tilastokeskuksen kokonaisaineisto ei sisällä, eikä se lähtökohtaisesti huomioi myöskään myytyjen asuntojen mikrosijaintia. Kuntotietoja kerätään Suomessa vain kiinteistönvälittäjien myymien asuntojen osalta. Toki hedoninen malli, joka huomioi rakentamisvuoden, korreloi usein myös kuntotietojen kanssa isossa mittakaavassa, mutta jos siinä tapahtuisi muutosta, millaiset asunnot käyvät kaupaksi, indeksi voisi jatkaa kehitystään kuin olettaen, että sen osalta ei ole tapahtunut muutoksia - ellei asian johdosta päätetä tehdä erikseen manuaalista korjausta sen johdosta, että numerot eivät muuten vaikuta uskottavilta.
Laatukuvaus siitä, miten Tilastokeskuksen osakeasuntojen hintaindeksi on laskettu, löytyy tästä:
Rahoituskuluihin* toki menee paljon (ja kohta korkotaso vielä nousee, kun Ovaron nostaman rahalaitoslainan korko nousee 5,25 %:n tasolle)
Ovarolla on 27M lainaa 5,25% korolla. Tätä on lyhennetty 7M alkuperäisestä 17M. Lisäksi taloyhtiöillä on pankkilainaa normaalein pankkilainaehdoin. Otin nämä luvut nyt ulkomuistista, mutta lienevät oikein.
Ovaron hiljan Reisjärveltä nostaman pienen lainan korko on alempi. Tämän voinee kertoa, koska ei kai sitä muuten olisi otettu.
Millä perusteella Ovaron nostaman rahalaitoslainan korko nousee 5,25 %:n tasolle? Kun jokaisella Collectorin lainan lyhennyksellä keskikorko nähdäkseni laskee.
Kirjoitettuani tämän tajusin, mitä tarkoitit. Luultavasti puhuit vuositasolla, eli kun 1.4. maksettiin vähän halvempaa lainaa pois uudella 5,25 pinnan lainajärjestelyllä. Mie elän vain päivän kerrallaan, jossa jokaisessa lyhennyksessä Ovaron maksama keskikorko laskee.
Puhuin tulossa olevista lainojen korkojen nousuista 4,5 prosentista 5,25 prosenttiin ja 5 prosentista 5,25 prosenttiin, joihin liittyen annettiin markkinoille Ovaron tilinpäätöstiedotteen liitteessä uutta, aiempaa täsmällisempää tietoa siitä, minkä kokoista lainakantaa koronnosto näyttää tulevan koskemaan. Siitä kerrottiin:
[quote]
Emoyhtiöllä on kaksi rahalaitoslainaa, jotka sisältyvät alla esitettyyn lainasalkun uudelleen järjestelyyn, yhteismäärältään 18 miljoonaa euroa. Toisen 8 miljoonan euron lainan nykyinen vuotuinen korko on 4,5 % 1.4.2021 asti, jonka jälkeen 5,25 %:a ja toisen 10 miljoonan euron lainan nykyinen vuotuinen korko on 5,0 %, jonka jälkeen 5,25 %:a. Molemmat lainat erääntyvät 1.12.2024.
Nuo lienevät juuri Collectorin lainoja, joiden koronnoususta sovittiin jo silloin, kun lainoja uudelleen järjesteltiin 1.4.2020 eteenpäin, mutta tilinpäätöstiedotteessa mainitun korkojen 5,25 %:n tasolle nousun kustannuksia nostava vaikutus alkaa siis näkyä tulosluvuissa vasta vuodesta 2021 eteenpäin.
Kovasti olen ihmetellyt, miten vaikeaa normaalin pankkirahoituksen piiriin pääseminen EKP:n luottoekspanaation aikanakin on ollut niinkin solidille yhtiölle kuin Ovaro. Aivan, kirjoitin solidi. Mutta kun on yli 50 prosentin omavaraisuus ja paljon pieniä asuntoja ympäri Suomea, mutta enimmäkseen pääkaupunkiseudulla ja yliopistokaupungeissa, ei pankilla oikeasti ole riskiä kiinteistövakuudellisessa luototuksessa. Pankinjohtajana myöntäisin Ovarolle kiinteistövakuuksin lainaa hyvin tyytyväisenä. Ovaron konkurssiriski on olematon eli edellyttää asuntomarkkinan romahtamista. Vanhan Oravan synnit painanevat mainehaittana edelleen niskassa🤔?
Tilinpäätösten mukaan oman pääoman tuotto on ollut:
2016: +1,6 %
2017: -2,9 %
2018: -17,1 %
2019: -8,5 %
2020: -17,7 %
Neljältä viimeiseltä tilivuodelta on siis oman pääoman tuotto ollut tilinpäätöksissä negatiivinen. Sellainen tilinpäätösten lähihistoria ei näytä kauhean hyvältä lainaa hakiessa. Yhtiön muuttui Ovaroksi vuonna 2018. Ovaro ei putsannut tasettaan realistiseksi ensimmäisessä tilinpäätöksessään. Alaskirjaukset jatkuivat toisessa tilinpäätöksessä ja ne ovat jatkuneet nyt myös Ovaron kolmannessa tilinpäätöksessä. Voi toki olla niinkin, että jos täysimääräinen alaskirjaus olisi tehty jo vuoden 2018 tilinpäätökseen, jatkorahoituksen hinta olisi kohonnut nyt toteutunuttakin korkeammalle. Alaskirjausten tekeminen vasta vähitellen sitä mukaa kun kassaan on saatu rahaa kiinteistöjä alle tasearvon myymällä lienee ollut insolvenssimenettelyihin joutumisriskien ehkäisyn kannalta turvallisempi ajoitus alaskirjausten tekemiselle. Toivottavasti tasearvot ovat nyt realistisella tasolla.
Jos yhtiö voisi todentaa pankille, että yhtiön toiminta tuottaa enemmän rahaa kuin kuluttaa, lainatarjontakin pankeista varmaan paranisi. Jos Ovaron johto toimii jatkossa järkevästi, yhtiöllä ei käytännössä ole olennaista konkurssiriskiä, koska omaisuutta on kuitenkin selvästi enemmän kuin velkoja, eikä kassakaan ole tyhjä. Mutta jos Ovaron johto vaikka päättäisi alkaa pelata korkomenoja "suojatakseen" korkojohdannaisilla, ja tekisi siinä pelissä miljoonatappiot, ja tekisi joukon investointivirheitä (saaden lopulta aikaan vaikkapa Barents Center -tyyppisen montun https://www.kauppalehti.fi/uutiset/haaparannan-jattihankkeesta-barents-centerista-jai-jaljelle-vain-torrottavat-perustuspaalut-tontille-sopisi-nyt-outlet-keskus/1baf815e-2d5d-4575-bfc5-a26d5405cfd0 johonkin sekä miljoonittain velkaa) ja joutuisi sitten pakkomyymään kohteita millä hinnalla hyvänsä, niin kyllä tuollaisenkin yhtiön nurin pystyisi varmaan saamaan muutamassakin vuodessa.
Yhtiön kassavirallinen tuotto on matala suhteessa hallinnon ja rahoituksen kustannuksiin. Korkojen nousu voi vaikuttaa negatiivisesti yhtiön kassavirralliseen eli operatiiviseen tulokseen (EPRA). Korkotason nousu voi olla merkittävä riski yhtiön tuloksentekokyvyn kannalta. Yhtiön voi olla vaikea turvata vieraan pääoman ehtoinen rahoitus kilpailukykyisillä ehdoilla.
Liiketoiminnan rahavirrasta ennen rahoituseriä näkee, ettei liiketoiminta pysty suoriutumaan rahoituskuluista ja nettorahavirta jää negatiiviseksi. Korot ja rahoituskulut ovat olleet suuremmat kuin edellisvuonna.
Tässä tulee esiin se kuinka herkkä kiinteistöala on korkotasolle. Korkotaso ei tästä alene - suunta voi olla vain ylöspäin pitkässä jaksossa.
Kassavirtaa on saatu positiiviseksi sillä ainoalle keinolla mikä yhtiöllä on - myyty omaisuutta, maksettu myytyyn osuuteen kohdistuva velka ja netolla tuotu kassavirtaan lisäystä. Tätä varmaan johto jatkaakin, sillä korkokulut pienenevät kun myyntisalkku pienenee.
Ovaro on lyhentänyt lainoja yhteensä yli 40 miljoonalla eurolla, minkä lisäksi lainoja on uudelleenrahoitettu merkittävästi. Yhtiön omavaraisuusaste on parantunut selvästi.
Näinhän sitä tulee toimia näillä kassavirroilla. Aika rohkea päätös tehdä voimallinen alaskirjaus juuri nyt, mutta myyntitoiminta voi tuoda lisäystä sijoituskiinteistöjen myyntitulojen kohtaan eri tavalla kun tasearvot ovat oikeammat. Kassa on noin 4,2% taseen loppusummasta eikä sitä juuri alemmas tulisi päästääkään.
Seuraillaan, katsellaan ja muistellaan mistä yhtiön nimi on peräisin: Ovaro on pieni kylä Italiassa aivan Itävallan rajan tuntumassa.
Yksi viidesosa on asuntojen flippipussukka, jossa asuntoja ostetaan ja yritetään myydä voitolla pois.
Boldattu osa ei taida pitää aivan kutiaan. Päivämäärällä 31.12.2018 asuntoja on ollut 1 571 kappaletta. Vuosina 2019 ja 2020 on myyty yhteensä 118 + 146 = 264 asuntoa. 31.12.2020 asuntokanta on ollut 1 310 kappaletta. Noiden lukujen perusteella kahdessa vuodessa on hankittu kokonaista 3 asuntoa, eli varsinaisesti flippaustoimintaa ei ole.
Ovaro ei ole tietääkseni koskaan varsinaisesti flippannut asuntoja.
Ei minunkään tietääkseni. Viimeisimmät hankinnat on tietääkseni tehty 5 vuotta sitten. Tosin muutama kertaalleen myyty asunto oli ilmeisesti ostettu takaisin tai kaupat peruttu.
REIT-sääntöihin kuului 5 vuoden pitoaika, jonka jälkeen asunnon myyntivoitto oli verovapaa. Nykyisillä säännöillä Ovaro voisi harjoittaa flippausta, mutta ei näytä tekevän sitä.
Mitä tulee asuntojen voitolla myymiseen, sitäkään ei näytä juuri tapahtuvan. Taseessa on uutena eränä laskennallinen verosaaminen. Se käsittääkseni tarkoittaa, että taseessa on realisoimaton myyntitappio (tasearvot alemmat kuin ostohinta). Vielä Q3 oli verovelkaa (realisoimaton myyntivoitto). Näyttää siltä, että niin sanottu tukkualennus on lopultakin pyyhitty kokonaan pois taseesta. Voiko hallitus vahvistaa, jos ei ole salaista tietoa?
Taseessa on uutena eränä laskennallinen verosaaminen. Se käsittääkseni tarkoittaa, että taseessa on realisoimaton myyntitappio (tasearvot alemmat kuin ostohinta). Vielä Q3 oli verovelkaa (realisoimaton myyntivoitto). Näyttää siltä, että niin sanottu tukkualennus on lopultakin pyyhitty kokonaan pois taseesta. Voiko hallitus vahvistaa, jos ei ole salaista tietoa?
Laskennallisen verosaamisen voi lähtökohtaisesti kirjata, jos on esittää perusteltu budjetti siitä, että tulos kääntyy voitolle ja tämä laskennallinen verosaaminen realisoituu. Ei siis käsittääkseni edellytä tuota mainitsemaasi realisoimatonta myyntitappiota. Käytännössä kirjaus siis kaunistaa viimeistä riviä nyt ja jos / kun tulos kääntyy voitolle, se laimentaa viimeisen rivin plussaa. Näin ideaalitilanteessa tilinpäätös antaa oikeamman kuvan myös verojen osalta. Worst case olisi, että tulos ei käänny plussalle ja hallitus joutuu x vuoden jälkeen toteamaan, että perusteita laskennalliselle verosaamiselle ei ole ja joutuvat pahimmillaan kirjaamaan kerralla nekin syventämään tappiota.
Laskennallisen verosaamisen voi lähtökohtaisesti kirjata, jos on esittää perusteltu budjetti siitä, että tulos kääntyy voitolle ja tämä laskennallinen verosaaminen realisoituu. Ei siis käsittääkseni edellytä tuota mainitsemaasi realisoimatonta myyntitappiota.
Tässä tapauksessa sen kuitenkin täytynee liittyä realisoitumattomiin myyntitappioihin.
Q3:lla oli vielä jäljellä verovelkaa, joka johtui realisoitumattomasta myyntivoitosta (jäljellä olevista tukkualennuksista). Verotettavaa voittoahan Ovaro ei ole koskaan tehnyt. Se tapa, jolla verovelka oli voinut kertyä, oli tukkualennusten kirjaaminen voitoksi vanhan Oravan aikana, eli realisoitumattomat myyntivoitot. Toisin sanoen tasearvo ylitti hankintamenon vielä Q3.
Q4:llä koko verovelka on kadonnut ja muuttunut laskennallisiksi verosaamisiksi. Veroissa on "säästetty" 1780 t€, mikä vastaa 20 % verokannalla 8900 t€ verovähennyskelpoista tappiota.
Q4:llä tulos ennen veroja oli -10526 t€. Tappio oli lähes kokonaan seurausta käyvän arvon alennuksesta (-9652 t€). Verosaatavan täytyy johtua siitä, koska mitään muuta noin isoa tappiota ei tehty.
Koska laskennallista verosaamista on, jossain täytyy olla tappiota. Luonnollisin selitys on, että tappio on kiinteistöjen arvossa ja että Oravan kirjaama tukkualennus on lopultakin kadonnut taseesta.
"Sama hm puhui lööperiä Tilastokeskuksen vanhojen osakeasuntojen hintaindeksistä väittäessään ettei malli huomioi sijaintia. Jos hm olisi oikeasti lukenut TKn kuvaukset mallista, niin tietäisi mallin perustuvan mikrosijainteihin."
Km2 ei nähdäkseni ymmärrä, mistä olen kirjoittanut. En ole sanonut kommentissani, ettei malli huomioisi sijaintia lainkaan - mikä käy ilmi, jos lukee kommenttini. On sijainteja ja sijainteja. Täsmennän, mitä tarkoitin. Tilastokeskuksen malli huomioi mikrosijainnin siinä merkityksessä, että se huomioi postinumeroalueen. Totesin aiemmassa kommentissani, että Tilastokeskuksen malli huomioi kyllä sijainnin postinumeroaluetasolla. Mutta Tilastokeskuksen malli ei huomioi mikrosijaintia postinumeroalueen sisällä, eikä se tunnista postinumeroalueiden sisäiseen mikrosijaintiin liittyviä eroja. Jos vaikka kauempana postinumeroalueen sisäisestä arvostetuimmasta alueesta sijaitsevat, omistusasunnoiksi ARA-rajoitteiden päätyttyä muutetut kunnan entiset vuokra-asunnot lähiön laidalla ovat selvästi heikompiarvoisia kuin vaikkapa samanikäiset asunnot omistusasunnot postinumeroalueen sisäisessä palvelukeskuksessa (esimerkin vuoksi olkoot hintaero näiden välillä vaikkapa 25 %) - niin postinumeroalueen sisäisiä mikrosijainteja huomioimattomassa mallissa voi aiheutua hintaindekseihin heiluntaa sen mukana, jos jonain vuonna tai kuukautena kaupaksi ei käy juurikaan heikomman sijainnin asuntoja, ja jos jonain vuonna näitä vaikeammin myytävinä pidettyjä asuntoja käykin suhteessa enemmän kaupaksi. Joissain paikoissa postinumeroalueet ovat suppeita, joissain hyvinkin laajoja. Korona-aikana kiinteistönvälittäjiltä on tullut viestiä, jonka mukaan esimerkiksi lähiöiden laidalla hyvillä ulkoilualueilla ja sijaitsevat, väljemmät asunnot, jotka vielä jokin aika sitten liikkuivat markkinoilla heikosti, olisivat käyneet lähimenneisyyttä paremmin kaupaksi. Jos postinumeroalueiden sisällä ne asunnot, jotka kävivät aiemminkin kaupaksi, käyvät kaupaksi yhä samalla tavoin kuin aiemmin, mutta samaan aikaan alkaa saman postinumeroalueen sisällä käydä kaupaksi paremmin sellaisia vähemmän arvostuksen asuntoja, joista vertailuajankohtana ei ole juuri tehty edes kauppoja heikon kiinnostuksen takia, postinumeroalueen keskimääräinen hintataso ja samalla Tilastokeskuksen hintaindeksi voi postinumeroalueen sisäisten myynnin jakaumien muutosten johdosta valua alaspäin ilman, että markkinoilla oikeasti olisi tapahtunut arvostuksen pudotusta - ellei Tilastokeskuksessa asian johdosta erikseen tehdä manuaalista korjausta.
Kojamo teki aiemmin (vielä vuonna 2019, mutta ilmeisesti ei enää 2020) sijoituskiinteistöjen käyvän arvon määrityksiään kauppa-arvomenetelmää hyödyntäen niin, että se teki kauppa-arvomenetelmällä KVKL:n seurantapalvelun kahden edellisen vuoden dataa hyödyntäen ensin arvostettuihin kohteisiin vuokratalovähennyksen (-5 %) ja rakennukseen ja sekä sijaintiin kohdistuvaa harkintaa käyttäen sitten -30 % - +25 %:n oikaisun. KVKL:n data huomioi postinumeroaluetason tilanteen, ja tuotti karkeaa tietoa arvion tueksi, mutta sen jälkeen tehtiin oikaisuja mm. juuri postinumeroaluetta tarkemman mikrosijainnin perusteella. Lisäksi tehtiin mm. huoneiston kuntoon, tulossa oleviin korjaustarpeisiin, yhtiömuotoon sekä realisointitapamahdollisuuksiin (kasvukeskusten ulkopuoliset kohteet) liittyviä oikaisuja.
