Ei Ovaroon vertaaminen ole mitenkään kohtuutonta. Arvonkehityksestä välittämätön yksityissijoittajakin voi ostaa jonkun suojellun luukun Varkauden vähemmän halutulta puolelta, tai jonkun 70-luvun neukkukuution jossa kauppahintaa pitää positiivisena allaolevan tontin realisointiarvo. Näihin ajaa "korkea vuokratuotto", eli se että saat seuraavana vuonna 8% kassavirtatuottoa ja sitä seuraavana olet poikki kun talo menee pakettiin, vuokratulot nolliin ja vielä pitäisi laittaa tiskiin kauppahinnan verran lisärahaa remonttikuluihin. Myös omaan työhön saa helposti heitettyä kaikki sijoitustuotot jos ostaa kämppiä jostain vähemmän lukutaitoisten ihmisten alueilta ja yrittää torpata kaikki tarpeettomat ja huonot rempat joita hallituksen PJ ehdottaa ainoana vaihtoehtona kun tuntee tekijän, joka on hyvä tyyppi.
Ja siis, Ovarohan oli nyt varoittava esimerkki, ei mikään päiväuni vivutuksella saavutetuista hurjista tuotoista.
Ei voi myöskaan suoraan vertailla vanhojen ja uusien asuntojen vuokratuottoja. Jos orava tosiaan ilmoittaa tuommoisen luvun, niin ihmettelen. Lukema siis oudon alhainen kun kyse maakunnissa olevista asunnoista, noissa pitäisi minusta päästä kyllä isompiin lukemiin kun erilaiset isot korjaukset ovat jonossa.
Ovaron nettovuokratuottoa laskee todella alhainen käyttöaste (85 %), joka tosin on kesällä selvästi noussut (viimeksi 90,7 %). Jos Ovaro ilmoittaisi nettovuokratuoton ilman tyhjiä kuukausia, luku olisi paljon parempi. Jos käyttöaste pysyy nykytasolla tai edelleen paranee, nettovuokratuoton pitäisi nousta.
Kojamon käyttöaste on yli 96 %, joten tyhjien kuukausien vaikutus sen tuottoon on paljon pienempi.
Vuokranantajalle korvattavaksi 12000€ remppa, koska ei ollut tarkistanut astianpesukoneen liitoksia vuokralaisen vaihtuessa. Päätös on sinänsä hyvä, mutta veikkaan että vähentää haluamiani vuokrakämppiä joissa pyykki- ja astianpesukone kuuluvat vuokraan :(
"Asunnon myyjällä on aina joku syy myydä asunto. Mitä kiireellisempi syy on, sitä huonommassa asemassa myyjä on. Jos hänen on pakko saada asunto myytyä nopeasti, joustaa hinta alaspäin." @MiikaVuorensolahttps://t.co/docUJoGDKn
"Olen pyrkinyt pitämään tämän blogin sisällön hieman perustasoa syvällisempänä. Kuitenkin minulta ja välittäjiltämme kysytään säännöllisesti vinkkejä asuntosijoittamisen aloittamiseen, joten täältä pesee." -@MiikaVuorensolahttps://t.co/kpqb45HAc4
"Monesti suositellaan asuntosijoittamista osakeyhtiön kautta vain, jos osakeyhtiö on jo olemassa. Tämä on kuitenkin vain nyrkkisääntö isolle joukolle puhuttaessa ja sinun tilanne voi olla eri. Käydään seuraavaksi läpi osakeyhtiön + ja -." @MiikaVuorensolahttps://t.co/Uv99IihRW1
Suomalainen osakeyhtiö on vallan mainio kapistus, jos pystyy hahmottamaan yhtiön rahat ominaan, eikä ole pakottavaa tarvetta siirtää niitä omalle sosiaaliturvatunnukselle. Toki siinä on sitten kulloisenkin hallituksen poiiittisten intohimojen vankina. Tässä oli aika hyvin käyty läpi osakeyhtiön hyvät ja huonot puolet.
Hivenen jaksaa huvittaa, että jos yksityishenkilö takaa lainan ja ottaa sen oman osakeyhtiönsä nimissä, on marginaali lähtökohtaisesti korkeampi. Tässähän ei mitään varsinaista järkeä, osakeyhtiön vakuuksien realisointiprosessi oli ainakin joskus aavistuksen kevyempi kuin yksityishenkilön, jolla on enemmän velkojien suojaa. Mutta näin se ainakin touhuja aloittaessa on.
Kävin ennen Koronaa Osuuspankissa juttelemassa että mitä jos perustaisin osakeyhtiön ja siirtäisin asuntoni sinne apporttina ja lainaisin vielä sinne rahaa. Laittaisin noin varttimillin sinne yhteensä omaisuutta ja ja vakituisia vuokratuloja kuukaudessa olisi noin 2200e ja vastikkeet pois 800e ja taloyhtiölainoja olisi joku 30te. Kysyin pankista että miten lainapuoli onnistuisi firmalle niin ekana vuonna olisi kuulemma aika haastavaa saada lainaa ja sitten kun olisi eka tilinpäätös niin 30% käsirahalla ja marginaali olisi jossain 3-4% välissä, nauroin ja sanoin että eikö ole helppo tinkiä uudiskohde missä on laina valmiina prosentin korolla ja kun tinkii niin käsiraha on jossain 20-25% välissä.
Kojamo on nykyhetkellä kallis eikä osinkotuotto pärjää itse vuokraamisen tuotoille. Ovaro on kehitysvaiheessa. Toistaiseksi numerot eivät tuo vaihtoehtoja. Tähän sopii myös lainaus Charlie Mungerilta: Yhtiön pitää olla paitsi voitollinen myös sellainen, joka voi jakaa voitot omistajilleen.
Väittämä pätee edelleenkin tulevan arvonmuutoksen suhteen, oli sitten kyseessä oma tai vuokrattava asunto. Tuolla yhtiöllä on muitakin arvotekijöitä strategisissa valinnoissaan, mutta katsauksen perusteella sijainnin tarkka harkinta on edelleen tärkeintä.
Kehitin harrastusmielessä työkalun asuntojen hinta-arviointiin, ajatuksena avata dataa ja hinnanmuodostusta selkeästi paremmin kuin mitä nykyiset työkalut (esim. Blok, OP).
Mielellään otetaan palautetta ja kehitysideoita vastaan!
Kehitin harrastusmielessä työkalun asuntojen hinta-arviointiin, ajatuksena avata dataa ja hinnanmuodostusta selkeästi paremmin kuin mitä nykyiset työkalut (esim. Blok, OP).
Mielellään otetaan palautetta ja kehitysideoita vastaan!
Aika vähän ainakin noita syötettäviä tietoja, en tiedä ottaako ilmoituksesta sitten enemmän. Luultavasti tuo voi toimia kohtuullisesti niillä postinumeroalueilla joilla kauppoja tehdään paljon ja kerros/rivitaloissa, luultavasti harvinaisemmilla ja haja-asutusalueilla ja omakotitaloissa tuo ei ole kovinkaan tarkka.
Olen työskennellyt vastaavien kaupallisten toteutusten kanssa, ja vertailen enimmäkseen niihin. Voi olla että vertailu on sen takia epäreilu.
Kehitin harrastusmielessä työkalun asuntojen hinta-arviointiin, ajatuksena avata dataa ja hinnanmuodostusta selkeästi paremmin kuin mitä nykyiset työkalut (esim. Blok, OP).
Mielellään otetaan palautetta ja kehitysideoita vastaan!
Kokeilin omalla asunnolla. Omakotitalo alueella jossa ei paljoa myydä ja tulee nämä. Sanoisin että arvio ei ollut kovin hyvä, heittoa kiinteistövälittäjän arvioon 80k€ (!). Liian vähän parametreja mielestäni.
Postinumeroalueella XXXXX liian vähän myyntidataa vertailuun, otokseen lisätty saman hintatason lähialueita.
Otoskoko on pieni, joten ennuste voi olla epätarkka.
Sijoitusasuntoihin antoi aika paljon järkevämmät hinnat. Varmaan ihan siedettävästi suuntaa antavia summia antaa jos on dataa olemassa..
@hauturi: Toteutuneiden myyntihintojen datassa parametreja on rajatusti, joten toistaiseksi niiden ehdoilla mennään. Muuta dataa ilmoituksesta ei vielä hyödynnetä, mutta tätä on tarkoitus selvittää (esim. vastikkeet, remontit?).
@Artsipappa: Arvion luotettavuus toki perustuu vain ja ainoastaan saatavissa olevan myyntidatan laatuun ja määrään. Tässä siis vähän trade-off, että yritetäänkö tuottaa edes joku hinta-arvio (apuna esim. juurikin lähistön postinumerot) vai suoraan viesti "Liian vähän dataa, ei onnistu". Monet muut työkalut tyytyvät näistä jälkimmäiseen, itse toistaiseksi painottunut ensimmäiseen.
Tavallaan toiminta-ajatus on se, että ihmismieli tai edes Excel-malli ei pysty käsittelemään edes viiden muuttujan epälineaarisia vaikutuksia ja yhteisvaikutuksia, jotta hinta-arviota voisi järkevästi tehdä. Siispä tämä työkalu pyrkii antamaan edistyneemmillä metodeilla parhaan mahdollisen arvion, käyttäen ainoastaan keskeisimpiä muuttujia. Hinta-arvion päälle voi sitten liimata oman laadullisemman arvion esim. kivasta näköalasta tai kylpyhuoneen laattavalinnoista :)
Hyvältä näyttää, mutta jotkut tulokset ihmetyttävät.
Syötin omat tiedot, kuntoluokka 5/5 alensi neliöhintaa. Testasin pelkästään kuntoluokkaa muuttamalla. Tulos oli se että mitä alempi kuntoluokka, sitä positiivisempi vaikutus neliöhintaan komponenttijaossa.
Käsittääkseni ainoa keino saada kunnon dataa on seurata sekä myyntiilmoituksia että toteutuneita kauppoja ja yhdistää nämä tiedot. Toteutuneet hinnat saa asuntojen hintatiedot palvelusta ja ne pystyy melko hyvin yhdistämään myyntiilmoituksiin joista saa kaiken olennaisen tiedon kuten rempat ja vastikkeet.
Yritin tykätä viestistäsi mutta ei jostain syystä toimi.
@Harri Holderi: Hyvä löydös! Syy voisi olla esim. joku uudistuotantokohde alueella, jossa "uutuuspreemio" ei näy dataan tarpeeksi selvästi (5/5 -luokka on tyypillisesti ainoastaan uudet asunnot). Mutta toki ei saisi olla niin, että korkeampi kuntoluokitus antaa matalampia hinta-arvioita, laitetaan siis ongelma bugilistalle ja korjattavaksi.
@NYG: Kiitos! Myynti- ja ilmoitustietojen yhdistäminen on työn alla, sitä kautta tosiaan voisi tuota analyysiä rikastaa moninkin tavoin.
Testasin muutamilla eri parametreilla ajatellen omia sekä lähipiirin toteutuneita asuntokauppoja. Ei kovin lähelle osunut. Alueena Helsingin kantakaupunki. Ihan näyttävä viritelmä kyllä, mutta liian puutteellisella datalla on vaikea päästä kovin hyvään lopputulokseen. Oma kokemus on, että OP:n vimpaimella sain aika hyvää pohjadataa oman asunnon vaihdon yhteydessä.
Oman asunnon tietojen syötössä. Entä jos asunto on kahdessa kerroksessa? Valinnasta puuttuu myös paritalo sekä pienkerrostalo (joka on lähempänä rivitaloa).
@aku: Data on tosiaan vielä puutteellista, joten heittoja varmaan esiintyy. Datan määrässä ja laadussa esim. OP:lla selvä etumatka, mutta sitä voidaan kiriä ja muilla ominaisuuksilla toivon mukaan tehdä Asuntotutkasta kiinnostava :)
@Tinggeli: Kerrokset voi syöttää "Kerros" -kenttään, joka on kylläkin vähän hämäävästi nimetty muita kuin kerrostaloja kohtaan. Eksoottisemmat talotyypit voi kokeilla arvioida eri vaihtoehdoilla - data valitettavasti jakaa kaiken luokkiin okt, rt, kt.
Miksi rakennustyön tarkkailija on tärkeä uudiskohteesta asunnon hankkiessasi? Aiheesta kirjoittaa @MiikaVuorensola
"Kun uudiskohteesta on myyty 25 % on rakennusliikkeen kutsuttava koolle osakkeenostajien kokous. Tähän kokoukseen kannattaa mennä!" https://t.co/8dCn9yPJYP
Miksi rakennustyön tarkkailija on tärkeä uudiskohteesta asunnon hankkiessasi? Aiheesta kirjoittaa @MiikaVuorensola
"Kun uudiskohteesta on myyty 25 % on rakennusliikkeen kutsuttava koolle osakkeenostajien kokous. Tähän kokoukseen kannattaa mennä!" https://t.co/8dCn9yPJYP
Mie en tiennyt tästä asiasta yhtään mitään, kun on harvakseltaan tullut uusia asuntoja ostettua. Mutta hyväksyn liput heiluen perusteet, miksi rakennustyön tarkkailija kannattaa hommata. Asun itse vuokralla talossa, joka on juosten kusten rakennettu ja valmistui 2006. Kaikenlaista äijää on rampannut koko ajan 2010-2020 tutkimassa rakennusaikaisia kämmejä.
Olen kuitenkin semisivistynyt alasta (LKV 1991😎), joten oletan, että juuri kukaan ei tiedä asiasta, kuten artikkelissakin annetaan ymmärtää. Kun asuin omistusasunnossa, jaksoin hämmästellä, miten vähän ihmiset välittävät kohteesta, jossa nettovarallisuudesta on tyypillisesti 400 prosenttia kiinni.
Miika kirjoitti asiasta hyvin, mutta varovasti. Uudiskohteiden ostajien tulee olla sekä valmiita ehdottamaan tarkkailijaa ja myös siihen että kohteesta on myyty merkittävä määrä neliöitä flippaajille, joiden edustaja tulee kaikkiin kokouksiin sanomaan että rakennusyhtiön tarkkailija on hyvä ja myöhemmissä kokouksissa äänekkäästi kohdistaa sosiaalista painetta ihmisiin jotka eivät ole suorilta sokeana hyväksymässä rakennusaikaisen hallituksen vastuunvapautusta. Keskivertokansalainen on nöyrä eikä halua olla hankala, joten heitä on helppo ohjata hyväksymään kaikki.
Jokainen voi vetää itse johtopäätöksiä siitä onko tälläinen toiminta gryndereiden edun mukaista ilman että asian suhteen on hierottu hyvät vastikkeelliset alennusprosentit rakennusfirman kanssa.
Ihmiset joilla on luonteessa enemmän oikeustajua kuin lämminsydämisyyttä kannatta jättää uudiskohteet suosiolla väliin, sillä golfmailaneuvottelut eivät ole edes oikeutetuissa keisseissä lain sallimia.
Eräs asia asuntosijoittamisessa askarruttaa. Nimittäin asuntojen käyttöikä. Asun tällä hetkellä itse omistusyksiössä Kuopion keskustassa. Talo on valmistunut 1960. Julkkariremppa tehdään ensi vuonna ja sitten käytännössä kaikki onkin rempattu. Seuraavan asunnon hankinta on edessä joskus vuoden-puolentoista päässä ja olisi vaihtoehtoina jättää nykyinen vuokralle tai pistää lihoiksi.
Kovasti askarruttaa, mikä lienee tämän nykyasuntoni arvo joskus 20-30 vuoden päästä. Vieläkö näihin aletaan toista remppakierrosta joskus tekemään vai pistetäänkö koko mökki matalaksi? Tontti nyt sentään on oma ja sillä luulisi tässä torin kulmalla arvoa olevan, mutta itse talon arvohan voi mennä nollaan.
Talotekniikasta en mitään ymmärrä, mutta ihan mutulla pitäisin mahdollisena, että silläkin saralla tulee uusia innovaatioita, jotka parantavat asumismukavuutta. Näinköhän noita on kustannustehokasta asentaa vanhaan taloon vai onko fiksumpaa tosiaan laittaa talo purkuun ja uutta tilalle.
Näistä käyttöikäasioista ei paljon asuntosijoittamisen yhteydessä mielestäni puhuta. 20-30 vuoden tai pidemmän ajan päähän tuijottelu vaatisi tietysti kristallipalloa, mutta mielestäni tämäkin aspekti kannattaa ottaa huomioon.
Miten betoni vanhenee? Jos on 1960 tehty niiin on muurattu paikallaan, eriasia sitten elementtitalot. Jos paikallaan tehdystä talosta pidetään huolta niin satoja ja satoja vuosia kestää. Itse suosin 50 luvullla "permitiinipäissään" muurattuja paksuja kiviseinätaloja, rempat tehty ja hyvä asua, ilma vaihtuu. Talvella on pakko pitää sukkia jalassa mutta se nyt on pieni hinta toimivasta kodista.
