Minulla oli viitisen vuotta sitten kiikarissa asunto yhdestä artikkelissa mainitusta taloyhtiöstä. Ainakin sen myynti-ilmoituksessa oli aivan riittävän selvästi kuvattu taloyhtiön varat ja tulot ja niiden vaikutus vastikkeeseen. Huoneiston kunto osoittautui kuitenkin taloyhtiön kuntoa huonommaksi eikä yhtälö korjausvelan kanssa enää toiminut, joten jätin väliin.
Onko siitä selvyyttää minkälaisia kohteita jutussa kuvatuista kohteista tulee myyntiin verrattuna yleiseen tarjontaan?
Rikkaimpien taloyhtiöiden kannattaisi harkita taloyhtiön omistamien tilojen myymistä markkinahintaan. Osa jätetään hoitokuluja varten ja loput rahat jaetaan osakkaiden kesken. Jos 10 miljoonaakin jakaa, jokaiselle riittää mukavasti. Tuommoisella, että peritään nollavastiketta eikä sekään nosta asunnon arvoa, omistajat eivät pääse täysimääräisesti nauttimaan taloyhtiön varallisuudesta, ja esimerkiksi muuttaessaan he joutuvat myymään asuntonsa alihintaan.
Perusväite oli, että taloyhtiöiden varallisuus ei näy asuntojen hinnoissa. Mitä mieltä asiasta, onko pöydälle jätetty rahaa? En ole yllättänyt, jos osa ostajista (ja myyjistä?) ei huomioi taloyhtiön varallisuutta kaupantekopäätöksissä, kun ovat kotia ostamassa(myymässä), mutta eivätkö ahneet sijoittajat ole reagoineet asiaan?
--
Mitä ajatuksia? :)
Pitäisin hyvin todennäköisenä, että jopa valtaosa jättää tuon täysin huomioimatta, sillä vahvan perstuntuman mukaan suuri osa asuntojen ostajista ei laske asunnon hintaan myöskään korjausvelkaa. Pari asuntosijoittajakaveria on kertonut, että Helsingin tämän päivän asuntomarkkinoilla ostajat tuntuvat maksavan (ulomman kantakaupungin) kämpistä käytännössä saman verran oli putki-/julkisivuremontti tehty 10 tai 30 vuotta sitten. Vaikea siis nähdä, että taloyhtiön varallisuudelle osattaisiin antaa suurta - tai ainakaan oikeaa - arvoa.
Tähän liittyen on myös omakohtaista kokemusta, kun ajauduin keskustelemaan aiheesta kahden ystävättäreni kanssa (molemmat KTM:iä, joskin "pehmeämpien" alojen). En ollut aiemmin tajunnut, että on ylipäätään mahdollista väitellä siitä, pitäisikö taloyhtiössä alle vuoden päästä alkavan putkiremontin kustannukset efektiivisesti laskea kämpästä tänään maksettavaan neliöhintaan. Saati sitä, että tuosta keskusteleminen voi johtaa lähestulkoon mykkäkouluun.
Ylipäätään ihmisillä on suuria vaikeuksia ymmärtää velka- tai kassakomponenttia oli kyse sitten kiinteistöistä tai yrityksistä. Olen tavannut urani aikana kymmeniä erittäin fiksuja ja menestyneitä yrittäjiä, joille on tuottanut suuria vaikeuksia käsittää eroa velattoman arvon ja osakekannan arvon välillä. Eikä siinä mitään, ei tuo ollut mikään selviö myöskään allekirjoittaneelle rahoituksen maisterina ennen kuin näiden asioiden kanssa tuli säännöllisesti työskenneltyä.
Arvauksiani, miksi sijoittajat eivät näitä hyödynnä, olisivat esimerkiksi se, etteivät sijoittajat näe aliarvostuksen purkautumista todennäköisenä ja että kyseisissä Helsingin ydinkeskustan taloyhtiöissä on pääosin isohkoja ja erittäin kalliita asuntoja, jotka eivät ole vuokranantajalle erityisen houkuttelevia. Noissa kun vuokratuotto on jopa täydellä käyttöasteella on todella matala ja riski tyhjistä kuukausista voi olla suuri, eikä kämpästä pääse välttämättä kovin nopeasti eroon. Toki isommat ja pienemmätkin keskustakämpät taitavat nykyään olla aika suurelta osin Airbnb-käytössä, jolla vuokratuoton saa ihan mukavaksi.
Nostetaan ketjua omalla tapauskertomuksella. Aloitin nimittäin asuntosijoittamisen varsin tyypillisellä kohteella; ostamalla lahtelaisyksiön keskustassa sijaitsevasta 60-luvun kertaalleen läpi remontoidusta kerrostalosta. Kohde ilmaantui nettiin marraskuun puolivälissä eräänä perjantai-iltana, taloyhtiön papereita pyysin välittäjältä lauantaina, sain ne maanantaiaamuna ja illalla jo tutkinkin sähkötöntä asuntoa yksityisnäytöllä iPhonen taskulampun valossa.
Samaisessa valaistuksessa kirjoitin tarjouspaperin, joskin 10 % alle pyyntihinnan oleva tarjoukseni oli käytännössä jo hyväksytty aamulla käydyissä sähköpostikeskusteluissa. Myyjällä selvästi oli myyntihalua ja yllätyksekseni ei halunnut edes vedättää tarjoustani ylös - sain asunnon minulle oikein sopivaan hintaan! Laskin kohteella 6 % vuokratuoton ja 70 % lainoitusasteella positiivisen kassavirran. Kohtuullisten lukujen lisäksi kohde oli (mikro)sijainniltaan erinomainen, istui hyvin erinäisiin muihin kriteereihini ja vaikutti kokonaisuudessaan helpohkosti vuokrattavalta.
Lainan myöntämiseen pankilta meni viikko (lupausta ei ollut pohjalla), mutta varsinaista kaupantekotilaisuutta pankissa joutui odottamaan kuukauden päivät eli joulukuun puoliväliin. Välittäjä selitti markkinan olevan kuuma ja pankkien ruuhkautuneen, mutta tiedä häntä. Hätäisemmällä ostajalla pankki olisi voinut vaihtua odottelun lomassa, mutta diggaan Nordeasta siinä määrin, että annan anteeksi.
Asunto oli tyydyttävän kuntoinen ja houkutti kovasti remontoida asuntoa jo ihan harjoittelumielessäkin, mutta päädyin vain siivoamaan asunnon huolellisesti ja maalaamaan yhden seinän kaverilta saadulla ylijäämämaalilla. Sitten ilmoitin asunnon kolmeen paikkaan: Oikotielle, Toriin ja somen vuokrausryhmään. Pidin yhden näytön, johon kutsuin kiinnostuksensa ilmaisseita vuokralaiskandidaatteja.
Kriteeristöni vuokralaisvalinnalle oli seuraavassa tärkeysjärjestyksessä; 1) aikoo maksaa vuokran 2) indikoi asuvansa asunnossa pidempään kuin vuoden ja 3) pystyy muuttamaan asuntoon heti. Yksi vuokralaiskandidaateista sai raksit jokaiseen ruutuun ja valinta kohdistui häneen, vaikka tämä rouva aikoikin kiinnitellä runsaasti hyllyjä asuntoon - mikä luo vuokranantajalle lähinnä painajaisunia rei'itetyistä seinistä, mutta asialla ei ollut minulle niin väliä, sillä jätin asunnon peruskuntoiseksi ennen vuokrausta.
Koko prosessista jäi siinä määrin hyvä fiilis, että alan etsiä seuraavaa sijoitusasuntoa. Tämä sopii myös isompaan sijoituskuvaani, sillä olen viimeisen vuoden aikana maltillistanut osakepainoa samaan aikaan, kun haluaisin kuitenkin hyödyntää velkavipua. Pienillä osakekevennyksillä saa omarahoitusosuuden kasaan ja juuri nyt lainoitan mieluummin asuntoa kuin osakesalkkua. Loppukaneettina todettakoot, että olisi tämän asuntosijoittamisenkin voinut aloittaa paljon aiemmin, kun olen kuitenkin viisi vuotta seurannut markkinaa harrastemielessä.
Mukava tarina. Tuli deja vu fiilis parin-kolmen vuoden takaa. Nyt yhteensä 5 asuntoa hankittuna. Pääosin mennyt hyvin. Yhteensä 1 tyhjä kuukausi koko aikana. Yhdessä taloyhtiössä vähän negatiivista yllätystä toisessa taas positiivista.
Moi! Tässä katsellaan avopuolison kanssa uutta kämppää meille ja pohdin nyt mitä tekisi tuolle missä nykyään asumme. Nykyinen kämppä on kaupungin keskustassa, 45m2, vastike 170e. Myyntihinta tullee olemaan 115k paikkeilla. Lainaa jäljellä noin 60k. Mietinnässä onkin nyt, että laittaako tuon asunnon myyntiin ja siitä saatavilla käteisillä sitten osakkeisiin tai rahastoihin kiinni. Vaiko pystyisikö tuon nykyisen asunnon jättämään omiin nimiin ja etsiä siihen vuokralainen. Uuden kämpän hankintahinta varmaan jossain +-150k. Mitähän kaikkia asioita tässä kannattaisi ottaa huomioon? Uutta asuntoa ei ilmeisesti saa kokonaan velkarahalla vaikka olisi vakuutena tuo nykyinen asunto?
Jos käyvät arvot ovat 115K + 150K = 265K ja vakuusarvostus% = 70, on vakuusarvoa yhteensä 185,5K. Tästä kun vähentää vanhan lainan 60K jää 125,5K. Eli 70% vakuusarvostuksella ei pelkästään näillä vakuuksilla saane uutta kämppää kokonaan velkarahalla, vaan tarvitaan vähintään (150+60)/265 = 79,25% vakuusarvostus (käytännössä siis pankin pitäisi laskea molemmille kohteille 80% vakuusarvo, mikä voi olla kiven takana)
e: luonnollisesti pankkia kiinnostaa moni muukin asia, kuten varallisuusasema ylipäänsä, takaisinmaksukyky (sekä todellinen että 25v/6% stressitesti) jne
e2: ja yllä oletettu että kämpissä ei ole yhtiövelkaa jne.
e3: luonnollisesti taikomalla jostain lisävakuuksia, joilla on n. 25K vakuusarvo, saattaa homma onnistua pelkällä velkarahallakin. Eri vakuuslajeilla on eri vakuusarvo, joten tarvittavan lisävakuuden käypä arvo pitäisi olla jossain 30-50K välillä vakuuslajista riippuen. Yksi vaihtoehto, joskin maksullinen, on joko valtiontakaus tai pankin myymä lisävakuus (tyypillisesti esim. Garantian takaus) tai näiden yhdistelmä. Näistä kannattaa kysellä pankista. Valtiontakauksen maksimi on 30K joten se voisi yksinäänkin riittää, lisävakuuksien enimmäismäärissä ja hinnoissa voi olla vaihtelua.
Kiitoksia jo pelkästään tästä! Tosiaan nykyinen kämppä on minun eikä yhteinen. Ja uudestakin otetaan laina puoliksi eli esim 150K kämpästä oma osuus sen 75K.
Vakuuksien kokonaisriittävyyteen asialla ei ole merkitystä, mutta jos esim. ottaisitte erilliset lainat, eikä avopuolisollasi olisi mitään muita vakuuksia, olisi tilanne se, että hänellä olisi 75K laina ja vakuuksia (70% vakuusarvolla) vain 52,5K (150*,7/2). Sinulla vastaavasti 135K lainoja ja vakuusarvoa 133K. Luultavasti tuossa tilantessa pankki haluaisi vanhankin kämpän pantattavaksi myös puolisosi lainasta. Toki jos uusi laina on yhteinen joutuisit (ilman merkittäviä lisävakuuksia) joka tapauksessa panttaamaan vanhan kämpän uuden, yhteisen lainan vakuudeksi.
Googlaa vuokratuottolaskuri, arvioi vuokrattavuutta ja laske vuokratuottoprosenttia. Onko taloyhtiössä tulossa remontteja jne. Jos isohkossa kaupungissa hyvällä paikalla ja vuokratuotto ok (ottaen huomioon taloyhtiön jne korjausvelan) niin voi olla ihan hyvä asuntosijoitus. Asuntojoittamiseen kannattaa myös perehtyä - verotus, sopimukset jne.
Kaupungin väkimäärä +50k ja keskustassa. Asunto reilu 10v vanha eli ei mitään isompaa remppaa ole tulossa hetkeen. Vuokratuotoksi laskin 5-6%. Antaako pankki uuden kämpän kokonaan lainarahalla, jos vakuutena olisi tämä sijoitusasunnoksi jäävä kämppä, josta on jo noin puolet maksettuna?
Kaupungin väkimäärä +50k ja keskustassa. Asunto reilu 10v vanha eli ei mitään isompaa remppaa ole tulossa hetkeen. Vuokratuotoksi laskin 5-6%. Antaako pankki uuden kämpän kokonaan lainarahalla, jos vakuutena olisi tämä sijoitusasunnoksi jäävä kämppä, josta on jo noin puolet maksettuna?
Luultavasti antaa. Pankki laskee yksinkertaisesti sun kaikki omistukset ja lainat, ja ainakin Danskella maksimivelka saa olla 70% seinien laskennallisesta kokonaisarvosta. Näin ainakin Danskessa pari viikkoa sitten.
Kaupungin väkimäärä +50k ja keskustassa. Asunto reilu 10v vanha eli ei mitään isompaa remppaa ole tulossa hetkeen. Vuokratuotoksi laskin 5-6%. Antaako pankki uuden kämpän kokonaan lainarahalla, jos vakuutena olisi tämä sijoitusasunnoksi jäävä kämppä, josta on jo noin puolet maksettuna?
Riippuu uuden ja vanhan asunnon arvoista, joita et maininnut. Pankki laskee vakuudet laskimella, ei mutulla. Asuntojen vakuusarvo on noin 75% riippuen pankista, eli sinulla pitäisi olla omaa rahaa/pääomaa järjestelyssä 25% asuntojen yhteisarvosta. Jos uusi ja vanha asunto ovat suunnileen saman hintaiset, niin huomataan, että tämä onnistuu. Jos ostat uuden omaan käyttöön, niin pankit ovat yleensä valmiita joustamaan tästä joko suoraan tai jonkun lisävakuuden/vakuutuksen avulla, jolloin pelivaraa hinnoissa on enemmän.
Tämän lisäksii pitää toki olla myös maksukykyä lainojen lyhentämiseen. Onneksesi pankki laskee myös tulevan vuokratulosi mukaan tuloihisi, vaikkei sitä vielä tulekaan.
Pyydä pankista lainalupausta arvioidulla uuden kämpän hinnalla ja sijainnilla, niin ne kyllä selvittävät vaihtoehdot sinulle.
Tuohon voisi vielä lisätä, että uuden osalta pyyntihinta tai sovittu kauppahinta käy yleensä suoraan käypänä arvona, ellei sitten siinä ole jotain selvästi "outoa". Vanhan osalta voi joutua pyytämään kiinteistövälittäjän arvion tms, riippuen siitä kuinka helposti arvo on muuten määritettävissä. Ja vakuusarvostusprosenteissa voi tosiaan olla pientä pankkikohtaista vaihtelua, mutta kaupunkikeskustojen asunto-osakkeissa sekin on luultavasti aika pientä.
Se Helsingin 7 neliön asunto on nyt myyty. Jos ostaja tosiaan haluaa tästä joskus sijoitusasunnon, niin mistähän löytää vuokralaisen joka maksaa 70 euroa per neliä vuokraa? Sillonhan tuosta voisi saada jo noin 4-5 % vuosituoton (ei reaalinen). Ei vaikut aainakaan kovin hyvältä sijoitukselta noilla tiedoilla?
Seitsemän neliön helsinkiläisasunto myytiin sadallatonnilla – neliöhinta 14 000 euroa
Asunnon ostanut ”nuori, mukava mies” aikoo käyttää asuntoa kiinteistönvälittäjän mukaan jossain vaiheessa sijoitusasuntona, mutta myös omiin tarpeisiinsa.
Huomiota herättänyt 7 neliömetrin kokoinen miniyksiö Helsingin Alppilassa Aleksis Kiven -kadulla tuli myydyksi tasan 100 000 euron hinnalla.
Sen neliöhinnaksi muodostui siis reilut 14 000 euroa.
Ostajana on ”nuori, mukava mies, joka ei ole kuitenkaan enää poika eikä ensiasunnon ostaja”, kertoo asunnon välittänyt Sp-kodin kiinteistönvälittäjä Monica Teraste.
Mies osti asunnon niin omaan käyttöönsä kuin myös sijoitusasunnokseen. Mikäli hän päätyy vuokraamaan asunnon, Terasteen mukaan vuokraa voi pyytää jopa 490 euroa.
Siltä tosiaan kuulostaa: "Mies osti asunnon niin omaan käyttöönsä kuin myös sijoitusasunnokseen.". Onhan niitä duuneja johon sopii, esimerkiksi joka paljon reissaava sinkku-kuvaaja, KV-reportteri jne.
Tällä kuviolla siis aion itsekin ostaa sitten kun huvittaa. Missä se JR:n ehdottama nappula tms. viipyy..
Joo, kuten aiemmin totesin kun tuo asunto tuli myyntiin, sopisi hyvin jollekin firmalle majoittaa "reppureita" hotellihuoneen sijaan. Eli voihan tuo AirBnB olla myös mahdollista, pitäisi laskea. Vaatisi varmaan kuitenkin pari nukkumapaikkaa?
Tuon kokoinen luukku, ja nimenomaan Aleksis Kiven kadulla, on todella optimaalinen ja varmasti tuottoisa, jos sinne majoitetaan niitä noilla hoodeilla liiketoimintaansa harjoittavia keikkatyöläisiä.
Tämä asuntosijoittajille mielenkiintoinen artikkeli on valitettavasti luettavissa vain Helsingin sanomien tilaajille.
"Maaliskuussa asuntokauppa pysähtyi kuin seinään, huhtikuu oli tavanomaista hiljaisempi ja toukokuu vaikuttaa pirteältä, kertovat kiinteistönvälittäjät pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoista."
Eli vaikka asuntojen hinnat eivät ole vielä tippuneet, kiinnostuneita ostajia ainakin riittää. Varsinkin pääkaupunkiseudulla asuntojen tarjonnasta on suoranaista pulaa kysyntään verrattuna.
”Myyjät jarruttelevat ja pohtivat tavallista tarkemmin, onko nyt oikea aika myydä ja meneekö asunto kaupaksi.” Asuntomarkkinoilla eletään tällä hetkellä poikkeuksellisen mielenkiintoisia aikoja...
Onpa taas mielenkiintoinen juttu, että kiinteistövälittäjien mukaan kauppa kyllä kävisi, mutta tarjonnasta on pulaa, koska myyjät eivät uskalla alitarjonnassa laittaa asuntoa myyntiin, koska asunto ei välttämättä mene kaupaksi. Miten tämä on mahdollista alitarjonnassa/ylikysynnässä, ei ihan aukea minulle, mutta en olekaan ammatti-ihminen.
Onpa taas mielenkiintoinen juttu, että kiinteistövälittäjien mukaan kauppa kyllä kävisi, mutta tarjonnasta on pulaa, koska myyjät eivät uskalla alitarjonnassa laittaa asuntoa myyntiin, koska asunto ei välttämättä mene kaupaksi. Miten tämä on mahdollista alitarjonnassa/ylikysynnässä, ei ihan aukea minulle, mutta en olekaan ammatti-ihminen.
Kun kiinteistövälittäjiltä kysytään, aina on hyvä aika sekä myydä että ostaa. Myyjille he kertovat toimeksiannon saatuaan hinnoissa olevan laskupainetta ja ostajille hintojen olevan karkaamassa. Sama tulee ilmi lehtijutuistakin ja aina vähän menevät kysyntä ja tarjonta sekaisin.
Mutta: "Pääkaupunkiseudulla kerrostaloissa keskimääräinen myyntiaika on ollut 57 vuorokautta, mutta huhtikuussa se oli 49 vuorokautta, kerrotaan Huoneistokeskuksesta."
Tämä kuitenkin pitänee paikkansa. Eli koronalaman aiheuttama huoli tulojen heikentymisestä ei näy pääkaupunkiseudun asuntomarkkinoilla niin pahasti kuin pelättiin, ainakaan vielä.
Kysynnän siirtyminen vähän syrjempään lienee myös todellista, koska sille on loogiset syyt: etänä saa koronan jälkeenkin olla enemmän, ja ihmisiä pelottaa, että keskustassa saa koronaa.
Onpa taas mielenkiintoinen juttu, että kiinteistövälittäjien mukaan kauppa kyllä kävisi, mutta tarjonnasta on pulaa, koska myyjät eivät uskalla alitarjonnassa laittaa asuntoa myyntiin, koska asunto ei välttämättä mene kaupaksi. Miten tämä on mahdollista alitarjonnassa/ylikysynnässä, ei ihan aukea minulle, mutta en olekaan ammatti-ihminen.
Vai on tarjonnasta pulaa, voi kauheeta. Varmaan kiinteistönvälittäjien mukaan on aina, mutta kukapa järkiolento heitä uskoisi. Nyt alkaa todellisuudessa olla pula ostajista ja kauppamäärät laskevat reippaasti (kuten Hypo kertoi) ja kohtapuolin alkavat siten hinnat työttömyyden kasvaessa myös mukavan laskumäen. Kovasti velkavivutettua tavaraa alkaa tulla markkinoille.
Kiinteistönvälittäjien mukaan kauppa käy aina, tavarasta on huutava pula ja hinnat ovat kohta kovassa nousussa, että juuri nyt on oikea aika ostaa, ettet jää junasta.
Jooh, vähän sarkasmia hain viestillä, mutta toisinaan vaikeaa kirjoitetulla sanalla. Olen lähes päivittäin seurannut tarjontaa ja kovin nopeasti ei kohteet katoa, joissa hinta on samaa tasoa, kuin vuodenvaihteessa. Sen sijaan välillä tulee kohteita, joita olen vakavasti harkinnut ostavani, koska hinta on ollut jo hieman alempana aiempaan tasoon. Nämä ovat kyllä hävinneet alle viikossa, eli siitä voisi päätellä, että ihan älyttömän kovaa laskupainetta ei välttämättä ole. Toki, jos kauppakoronakriisi pitkittyy, niin jossain vaiheessa kasvava työttömyys alkaa aiheuttamaan painetta hintoihin, mutta niin kauas spekuloiminen on jo hankalampaa.
