Eiköhän se alakulo johdu yksinkertaisesti Titaniumin rahastojen vahvasta kiinteistöpainosta. Marginaalit on edelleen kunnossa, mutta kun liikevaihto ottaa hittiä erityisesti Hoivarahaston tuottosidonnaisten palkkioiden hiipuessa, kärsii myös tulos. Arvostus on koholla — tai ainakin oli. Lähinäkymä eteenpäin ei ole valoisa sen paremmin uusmyynnin kuin tuottopalkkioidenkaan osalta. Titanium puksuttaa edelleen liian paljon Hoivarahaston varassa (n. 70 % liikevaihdosta), mikä on tässä markkinassa hidaste tuloskasvulle. Mutta ehkäpä sitten ensi vuonna...?
Oma mutuni tilanteesta on että jos YTD:n puolesta miettii verrokkeja vasten, niin jo lähtöpuomi oli liian korkealla Titaniumille. Yhtiö jakoi jo viime vuonna osinkoa yli tuloksen ja asian laita on sama tänä vuonna. Sen takia osinkotuottoprosentti näyttäytyi todella korkealta, mikä sai kurssin keulimaan, eikä se siitä täysin laskeutunut ennen kuin nyt. Tämä näkemys on luonnollisesti erittäin biased, sillä myin omat osakkeeni perstuntumalta osissa 17€ ja 18,9€ ennen irtoamista viime vuonna. Tämänpäiväinen 13€ per lappu jo houkuttelee palaamaan omistajaksi.
Toinen huomio siitä, että vaikka muilla rahastoilla menisi hyvin, niin kiinteistörahastot ovat Titaniumin bread&butter. Nuo kasvuosingot sisältivät yhteensä vuoden lopussa noin 60 miljoonaa euroa varoja, kun varoja kiinteistörahastoissa on kymmenkertaisesti. Jos kiinteistörahastoilla sakkaa niin se todella näkyy tuloksessa.
Okei, eli rahastojen koolla on suuri merkitys! Koitin viestilläni kalastella positiivisia tulosajureita ja tulosyllättämisen mahdollisuutta, mutta ehkä yhtiön toiminta onkin helposti ennustettavissa ja numeropeliä.
Ihmettelen jos SOTE-uudistus ei sada hoivapalvelujen laariin. Pirkanmaalla vähennetään paljon vuodeosastoja pikkukunnista. Oma kokemus lähipiiristä on että osastot ovat täynnä ja joutuu jonottamaan. En myös usko että muuttotappio/kesämökkikunnat lähtevät itse rakentamaan uutta infraa. Mutta miten se taas näkyisi hoivan tuotoissa, siihen en jaksa perehtyä. Tuotto taitaa tulla juurikin vuokrasopimuksista, jolle on taas asetettu omat säännöt korotuksille.
Pari artikkelia.
"Aluehallitus hyväksyi Pirkanmaan vuodeosastojen sulkemiset ja pomojen alentamiset"
"Yt-neuvottelujen jälkeen Pirha vähentää arviolta 240 työtehtävää. Vuodeosastoja suljetaan ja terveysasemaverkko menee uusiksi."
Varainhoitosektorilla M&A ei ole poissuljettua. Titaniumilla on pieni määrä rahastoja, joka tekisi siitä sopivan kohteen. Niin epäisänmaallista kuin se olisi, hoivakiinteistöjen myynti ulkomaille ei olisi poissuljettua.
Ihmettelen jos SOTE-uudistus ei sada hoivapalveluiden laariin.
Minusta tämä ei ole mitenkään itsestään selvää. Epäilen lähivuosina edessä olevan järjettömyyteen asti vietävä keskittämisen. Eli Meilahdet/Jorvit yms kasvavat entistä isommiksi ja pienempiä paikkoja suljetaan. Ja uskon saman tapahtuvan myös vanhuspalveluissa.
Itse siis veikkaan sotessa "isojen seinien" omistajien voittavan ja muiden häviävän. Pelkään ja epäilen myös palveluiden käyttäjien kuuluvan jälkimmäiseen ryhmään.
Ei noissa talousjohtajan myynneissä mitään äärimmäisen kummallista mielestäni ole. Merkitsi helmikuun lopussa halpoja optioita 12 000 kpl ja laittoi lappuja pihalle 3 338 kpl maaliskuun alussa. Kun viidellä eurolla saa reippaasti yli kymmenen euron edestä arvoa, niin pakkohan siihen on laittaa kaikki mitä saa käytettyä, mutta jos niitä varoja on operaatioon kaivettu jostain muualta niin luonnollista että pitää vähän ottaa takaisin.
Alkuvuoden negariksi tämä on erikoislaatuinen. Tilinpäätöksen tulevan kehityksen arviossa toistettiin vain nuo 2021 keksityt tavoitteet tälle vuodelle, joihin tuskin kukaan uskoi enää tässä vaiheessa, kun jostain olisi pitänyt kaivaa reilusti viime vuosia ylittävä kasvu. Tuolloin ei siis osattu sanoa mitään parempaa arviota, mutta kahden kuukauden päästä siitä osataan jo arvata että jäädään viime vuoden tuloksen alle... Santanen putsaa pöytänsä ennen lähtöään?
Tällä kurssilla (11,60) arvioisin kestävän osinkotason tuoton asettuvan jonnekin hieman päälle 7%, mutta jos jatketaan ylimääräisten puristamista pihalle taseesta, niin lähivuosina voi odottaa päälle 9% osinkotuottoa. Ehdin kevyen position avata harmillisesti jo ennen tätä negaria ja nyt jään odottamaan osaria, joka toivon mukaan avaa paremmin liikevaihdon laskun syitä ja suuruutta, mahdollisesti todistaen arveluideni olevan aivan metsässä.
Titaniumilta tuli pari viikkoa sitten strategiapäivitys:
Pitkän aikavälin taloudelliset tavoitteet
- Palkkiotuottojen keskimääräinen kasvu vähintään 10–15 % vuodessa
- Liikevoittomarginaali keskimäärin yli 40 %
- Merkittävä osa palveluiden kohteena olevasta varallisuudesta kohdistuu uusiin tuotteisiin, palveluihin ja asiakaskohderyhmiin
Osingonjakopolitiikka
Yhtiön tavoitteena on jakaa osinkona vähintään 70 prosenttia tilikauden tuloksesta huomioiden muun muassa Konsernin vakavaraisuusasema.
Uuden strategian keskeiset osa-alueet
Titaniumin päivitetyn strategian tavoitteena on vahvistaa yhtiön asemaa varainhoidon alalla ja edistää kestävää kasvua. Strategian keskeisinä painopisteinä ovat korkealaatuinen tuote- ja palvelutarjonta, asiakaslähtöisyys, henkilöstön sitoutuminen ja operatiivinen tehokkuus. Nämä osa-alueet mahdollistavat merkityksellisen asiakaskokemuksen ja kilpailukykyisen tuoton sekä vahvistavat yhtiön asemaa luotettavana sijoitusalan kumppanina.
Tuotteet ja palvelut Titanium laajentaa korkealaatuista ja omaleimaista tuote- ja palvelutarjontaansa innovatiivisilla sijoitusratkaisuilla, jotka yhdistävät korkean laadun ja riskienhallinnan asiakkaiden tarpeisiin.
Asiakkaat Titanium vahvistaa asemaansa strategisena kumppanina tarjoamalla henkilökohtaisempaa palvelua ja laajentamalla asiakaskuntaansa, erityisesti ammattimaisten ja kansainvälisten sijoittajien keskuudessa.
Henkilöstö Titanium panostaa ammattimaiseen johtamiseen, työntekijöiden osaamisen kehittämiseen ja inspiroivan työympäristön luomiseen ollakseen finanssialan houkuttelevin työnantaja.
Operaatiot Titanium hyödyntää teknologisia innovaatioita tehostamaan prosesseja, parantamaan asiakaskokemusta ja tukemaan yhtiön asemaa luotettavana sijoitusalan asiantuntijana.
Arvot ja toimintaperiaatteet Titaniumin strategia rakentuu vahvojen arvojen varaan: intohimo, ammattitaito, luottamus ja pitkäjänteisyys. Nämä arvot ohjaavat yhtiön kaikkea toimintaa ja ovat olennaisia osia sen sitoutumisessa asiakastyytyväisyyteen ja sijoittajien luottamukseen.
”Päivitetty strategiamme korostaa asiakkaiden ja henkilöstön merkitystä yhtiön menestyksessä. Uskomme, että keskittymällä asiakaslähtöisyyteen, korkeaan laatuun ja henkilöstön hyvinvointiin, voimme saavuttaa kestävää kasvua ja tarjota erinomaista lisäarvoa asiakkaillemme. Nopeasti muuttuvassa ja kilpailullisessa ympäristössä teknologian hyödyntäminen ja operatiivinen tehokkuus ovat keskeisiä tavoitteidemme saavuttamisessa. Laajentamalla ammattimaisten sijoittajien asiakaskantaa sekä kotimaassa että kansainvälisesti, ja tarjoamalla korkealaatuisia tuotteita ja palveluita sekä nykyisissä että uusissa omaisuusluokissa, luomme vakaan ja kestävän pohjan toiminnallemme”, toteaa toimitusjohtaja Walter Ahlström.
Jos minulta kysytään, tai vaikka ei kysyttäisi, niin tämä on kaikki perinteistä puppugeneraattoria, missä ei osata hahmottaa mitä strategian pitäisi olla. Kun panostetaan samaan aikaan tuotteisiin, asiakkaisiin, henkilöstöön ja prosessitehokkuuteen, niin mitä jää jäljelle mihin ei panosteta? Tietenkin nuo kaikki liittyvät toisiinsa, mutta se on vain liiketoimintaa, business as usual, samaa grindiä päivästä toiseen.
"Strategiasta" huolimatta Titanium vaikuttaa mielestäni halvalta, kuten about kaikki hesulin firmoista nyt. H1 EPS oli 0,40e ja odottaisin saman suuntaista H2, sillä lokakuun katsauksien perusteella rahastojen koot eivät ole merkittävästi heiluneet. Korkorahasto kasvanut 10 miljoonaa euroa, muut rahastot luokkaa +/- 1 miljoona. Huomatkaa muuten että Kauppalehden ja Arvopaperin yhtiösivuilla epsissä näytetään väärä etumerkki, vaikka miinusta ei suinkaan ole tehty!
Lineaarisesti pyöritellen omissa odotuksissa olisi siis noin 0,80 epsiä kuluvalle vuodelle, jolloin p/e asettuu 12 nurkille nykykurssilla. Ja osinkotuotto olisi tuolloin vähintään 6% (70 pinnaa tuloksesta). Aiempina vuosina on jaettu osinkoa jopa enemmän kuin tulosta, ja kassassa on yhä rahaa lähteä siihenkin peliin jos varsinaisia investointeja eli ostokohteita ei löydy. Todennäköisempää varmaan onkin, että osinkohaukat saavat namia ja lähempänä 8% olevan osinkotuoton.
Mutta! Aiemmat postaukset yhtiöketjuun huomioivat talousjohtajan myyntejä, mikä on yleisesti huono signaali. Myynnit jatkuivat loppukesän ja alkusyksyn aikana, jättäen jäljelle 2000 kpl alkuperäisestä 12000 osakkeesta, enkä pysty yhtään tietämään onko kakskytä donaa kyseiselle henkilölle reipas positio salkkuun nähden vai ei. Tällä hetkellä en siis tankkaa lisää, koska likvidit tiukassa kaiken muunkin ollessa halpaa, ja mieluummin näkisin sisäpiirin ostoja kuin myyntejä.
Päivän Titanium-uutisen herättämänä kaivelin omia muistiinpanojani. Löytyi mm. linkki puolentoista vuoden takaiseen juttuun (Kauppalehti 30.6.2023, maksumuuri). Jutun otsikko herättää tänään lievää hilpeyttä: ”Titaniumia ei kiinteistömarkkinoiden tuska ole haitannut – Osinko-osakkeen riskit kasvussa.” Jutun loppupuolelta osuu silmään KL:n analyytikon toteamus: ”Olisi kannattanut laittaa rahansa kiinni mieluummin Titaniumin osakkeisiin kuin yhtiön tarjoamiin rahastoihin, sillä osaketuotto on ollut rahastotuottoja parempi.”
Jutun julkaisupäivänä osakekurssi oli 17.50, tänään 9.60. Osinkoa matkan varrella 1.16. Osaketuotto näin ollen –39 % hieman reilun 18 kuukauden aikana. Ykkösrahaston lunastukset jäissä. Voinemme todeta kiinteistömarkkinariskin toteutuneen myös Titaniumin kohdalla.
Tutkin itse Titaniumia eilen. Historiallisilla luvuilla yhtiö on nyt mielestäni edullinen. Yhtiö pystynyt kasvattamaan liikevaihtoa vuodesta 2019 noin 10%. Tulos samassa ajassa melkein tuplaantunut. Nyt p/e noin 10. Tosin huomattava, että esim tänään arvo on -10% ja vuoden 2024 tulos tulee todennäköisesti olemaan huonompi kuin vuoden 2023.
Yhtiö tehnyt muutaman uuden rahaston viime vuosina. Yhtiön tuotetarjoomasta löytyy seuraavia rahastoja: hoivakiinteistörahasto, Asuntorahasto, Baltian kiinteistörahasto, Kasvuosinko esg, Kehittyvät markkinat kasvuosinkorahasto, korkorahasto ja tämän lisäksi on varainhoitoa. Rahastojakauma on mielestäni laaja. Hoivakiinteistörahasto on merkittävästi suurin 67% kaikista.
Iso kysymys on, että miten yhtiö pystyy kehittämään uusia rahastoja tai myymään nykyisiä. Historiallisesti on pystynyt ihan hyvin tekemään uusia lanseerauksia. Tosin nuo uudet rahastot ovat pääosin jääneet aika pieniksi. Kykyyn kehittää uusia rahastoja voi laskea jonkin verran.
Hoivakiinteistörahastossa minusta iso ongelma on se, että rahaston omistusten keskimääräinen vuokrasopimusten pituus on tällä hetkellä noin 10,5%. Hoivakiinteistöissä, kun vuokrasopimusten pituus tuosta pienenee esimerkiksi 8 vuoteen, niin silloin sijoittaja ei saa enää koko sijoittamaansa pääomaa vuokrina. Näin arvoon vaikuttaa uudelleen vuokrattavuus. Monesti tässä vaiheessa kohteiden hinnat alkavat laskemaan. Näin todennäköisesti tulee Titaniumin hoivakiinteistörahastolle tapahtumaan muutaman vuoden päästä. Kun koko yhtiön rahastopääomasta noin 67% on tälläisessä laskevan arvon kohteessa, niin minusta tässä ollaan huonoilla vesillä.
Näin itse arvioisin, että tässä on pitkänaikavälin riskejä, joita markkina ei huomioi.
Minä elättelen toivoa (vaikkakaan en absoluuttista varmuutta), että Titaniumin kurssireaktio on ylimitoitettu. Eihän rahastojen tai yhtiön toiminnassa ole tapahtunut mitään tunnettua muutosta.
Tuottosidonnaisten (jotka nekin olivat vain noin 30% liikevaihdosta 2021 loppupuoliskolla Inderesin arvion mukaan) hyytyminen oli jo tiedossa ja toivon mukaan jo huomioitu kurssissa. Jos lasketaan vaikka vuoden 2023 palkkiotuotoista 70% ja niistä pois muuten samankaltaiset kulut niin minun excelissä se tekisi 50 sentin osingon eli nykykurssilla 5,8% osinkotuoton. Lisäksi huomioitava, että niitä rahaston ylituottobonuksia ei käsittääkseni veloteta yhtiölle kerralla, vaan jaksotetusti pidemmällä ajalla. Minulla ei ole mitään tietoa miten paljon on jaksotuksia jäljellä esim. tämän vuoden palkkiotuottoja koristamaan.
Tuo worst case scenarion osinkotuottokin olisi luultavasti vain yhdelle laihalle vuodelle, sitten taas alkaisi rahastojen myynti taas vetämään. Olettaen etteivät tuulipuvut ihan täysin traumatisoidu, vaan huomaavat että kiinteistörahastot tuottavat vielä huomennakin ihan samaan malliin kuin eilenkin.
Hoivarahaston kiinteistöjen nettotuotto on huidellut minun silmääni ihan ok:ssa 5,88%:ssa (seuraamieni terveiden ei-asuinkiinteistöfirmojen operatiivisen tuoton tasoa) ilman eQ:n vastaavan rahaston tyyppistä niiausta saman lukeman saavuttamiseksi. Lisäksi noiden ei-asuinkiinteistörahastojen omistuksissa kiva puoli on, että niitä ei ole tarkoitettukaan spekulaatiotreidattavaksi, vaan tuotot tulevat vuokratuloista, jotka tuskin ovat muuttuneet mihinkään. Joten rahastosijoittajien hinkuun saada rahoja ulos ei pitäisi olla muuta syytä kuin paniikki.
Itse en pidä vuokrasopimusten vanhenemista yhtä isona ongelmana kuin Vinsk tuntuu pitävän tuossa yläpuolella. Hoivakiinteistöissä on korkeampi kynnys muuttaa pois kuin perusasunnossa tai perustoimistossa: on kaiken maailman esteettömyys- ja henkilönostinrakennelmaa kylppäreissä jne. Asiakkaatkin ovat varmaan enemmän julkista sektoria, johon minä en ainakaan liitä käsitettä "tehokas kulujen valvonta". Eikä noiden kiinteistöjen tarve nykyisellä väestökehityksellä tule ainakaan laskemaan.
Tämä kaikki tosin voi olla vain toiveikasta itsensä rauhoittelua, ties vaikka koko pulju olisi huojuva korttitalo... Ei olisi ensimmäinen kerta minun portfoliossani 😒
Olen samoilla linjoilla kuin TuuriTuuli. Kurssireaktio tuntuu totaalisen ylimitoitetulta, kun lunastusten keskeyttäminen johtaa kahdessa päivässä noin -15% pudotukseen. Kuten Innilator totesi, hallinnointipalkkiot rullaavat senkin ajan kun rahastossa pohditaan mitä saadaan muutettua käteiseksi lunastuksia varten.
Spekuloiden lunastusten keskeyttämisten taustalla saattaa olla myös sitä, että rahasto pyrkii rakennuttamaan uusia hoivakiinteistöjä ja on tekemässä niistä sopimuksia, jolloin lunastukset eivät juuri nyt ole mahdollisia kassan kannalta.
Huomionarvoista sekin, että vuosi 2023 tuottoprosentti (2024 maksetut osuudet) oli rahaston historian heikoin, mikä on saattanut kiihdyttää lunastuksia loppuvuodelle, tuoden lopulta seinän vastaan.
Ymmärsin että asuntorahastot osuivat nimenomaiseen seinään, koska asuntojen hinnat eivät nykymarkkinassa vastanneet odotuksia, eivätkä rahastot halua myydä mihin tahansa markkinaan, koska arvostuksia taseessa eli rahaston arvossa pitäisi sitten säätää myös. Hoivakiinteistöissä tuottokomponentti on osittain erilainen, sillä siinä vuokrasopimuksissa on sisäänkirjattu inflaatiokorotukset, joita ei asuntojen vuokrasopimuksista pääasiassa löydy. Ilmoituksella nekin nousevat, mutta kynnys toteuttaa vuokrankorotukset on korkeampi. Erilainen ongelma hoivarahastolle on se, että kaupalle löytyy ylipäätään vähemmän potentiaalisia vastapuolia, sillä yksityiset ovat luonnollisesti poissa laskuista. Julkinen puoli ei halua ostaa kiinteistöjä joissa se on vuokralla, vastahan siellä on pyritty pääsemään eroon kiinteistöistä myymällä niitä ja vuokraamalla takaisin. Titanium tosin ei ole niitä juuri myytyjä tainnut edes ostaakaan. Pääasiassa vuokria maksaa julkinen puoli, mutta välikätenä saattaa olla erillinen palvelun tuottaja, jonka motivaatio ottaa kiinteistöjä taseeseen voi olla aivan yhtä matala kuin kunnilla.
Tällä hetkellä itseä houkuttaa huomattavasti enemmän kuin marraskuun lopulla houkutti tankata tätä lappua.
Tuo worst case scenarion osinkotuottokin olisi luultavasti vain yhdelle laihalle vuodelle, sitten taas alkaisi rahastojen myynti taas vetämään. Olettaen etteivät tuulipuvut ihan täysin traumatisoidu, vaan huomaavat että kiinteistörahastot tuottavat vielä huomennakin ihan samaan malliin kuin eilenkin.
Aika rohkea oletus. Itse uskon, että suuri osa sijoittajista ei tule koskemaan kiinteistörahastoihin viimeaikaisten uutisoinnin jälkeen vuosiin, jos koskaan. Enkä kyllä tule koskemaan itsekään.
Olen samoilla linjoilla kuin TuuriTuuli. Kurssireaktio tuntuu totaalisen ylimitoitetulta, kun lunastusten keskeyttäminen johtaa kahdessa päivässä noin -15% pudotukseen. Kuten Innilator totesi, hallinnointipalkkiot rullaavat senkin ajan kun rahastossa pohditaan mitä saadaan muutettua käteiseksi lunastuksia varten.
Sivuhuomiona tästä saattaa kyllä vielä nousta kohu ja sen myötä joku oikeuden päätös joka pakottaa kiinteistörahastot palauttamaan hallinnointipalkkiot rahastoon. Onhan tämä nyt aikalailla oikeustajun vastaista, että lunastusten sulkemisen johdosta sijoitusyhtiö saa täyden hyödyn, kun piensijoittaja samaan aikaan joutuu kärsimään täyden haitan.
Miten arvelette Titaniumin rahastomyynnin jatkossa kehittyvän, kun päätuote on kärsinyt näyttävän takaiskun? Myös Titaniumin kilpailijat ovat laajassa rintamassa näyttäneet, millaisia tuotteita kiinteistörahastot todellisuudessa ovat.
Kun tilanne joskus laukeaa, kiinteistörahastojen arvoja tullaan kirjaamaan selvästi alas. Sitten kun kiinteistöjä onnistutaan realisoimaan, niistä ei saada aiemmin laskettua hintaa. Silloin myös loput on arvostettava alemmaksi. Kurssilasku laukaisee lisää lunastuksia. Jo pelkkä nykytilakin tulee laukaisemaan lisää lunastuksia.
Potentiaalisten asiakkaiden muistiin jää, kuinka ensin rahoja ei saanut ulos, sitten kurssi putosi ja tuli tappiota. Lisäksi muistiin jää, että rahastoyhtiö aiheutti tappion.
Halla-aho puki ajatuksen sanoiksi sanoilla "vedätys", "petetyksi tuleminen" ja "kauaskantoisia vaikutuksia säästäjien käyttäytymiseen".
Nyt voisi olla hyvä hetki tehdä edullisia kiinteistösijoituksia. Kuka sijoittaisi nykytilanteessa juuri kiinteistörahaston kautta? Mitä etua (oletettavasti) yliarvostettu, lunastukset keskeyttänyt kiinteistörahasto tarjoaa sijoittajalle?
Miten arvelette Titaniumin rahastomyynnin jatkossa kehittyvän, kun päätuote on kärsinyt näyttävän takaiskun? Myös Titaniumin kilpailijat ovat laajassa rintamassa näyttäneet, millaisia tuotteita kiinteistörahastot todellisuudessa ovat.
Kun tilanne joskus laukeaa, kiinteistörahastojen arvoja tullaan kirjaamaan selvästi alas. Sitten kun kiinteistöjä onnistutaan realisoimaan, niistä ei saada aiemmin laskettua hintaa. Silloin myös loput on arvostettava alemmaksi. Kurssilasku laukaisee lisää lunastuksia. Jo pelkkä nykytilakin tulee laukaisemaan lisää lunastuksia.
Potentiaalisten asiakkaiden muistiin jää, kuinka ensin rahoja ei saanut ulos, sitten kurssi putosi ja tuli tappiota. Lisäksi muistiin jää, että rahastoyhtiö aiheutti tappion.
Halla-aho puki ajatuksen sanoiksi sanoilla "vedätys", "petetyksi tuleminen" ja "kauaskantoisia vaikutuksia säästäjien käyttäytymiseen".
Nyt voisi olla hyvä hetki tehdä edullisia kiinteistösijoituksia. Kuka sijoittaisi nykytilanteessa juuri kiinteistörahaston kautta? Mitä etua (oletettavasti) yliarvostettu, lunastukset keskeyttänyt kiinteistörahasto tarjoaa sijoittajalle?
Olettavasti tilanne laukaisee lisää lunastuksia ja lunastukset uusia lunastuksia. Oletan siis, että rahasto on säpissä vuosia. Samaan aikaan rahastoyhtiö nostaa rahastoyhtiöstä palkkioitaan. Otin vähän osaketta kyytiin koska tämä vaikuttaa olevan jotenkin pyhälehmä ja jossa tälläinen vedätys sallitaan.
Nyt voisi olla hyvä hetki tehdä edullisia kiinteistösijoituksia. Kuka sijoittaisi nykytilanteessa juuri kiinteistörahaston kautta? Mitä etua (oletettavasti) yliarvostettu, lunastukset keskeyttänyt kiinteistörahasto tarjoaa sijoittajalle?
En ole aihepiirin asiantuntija, mutta olen samaa mieltä siitä, että nyt saattaa olla melko hyvä hetki tehdä kiinteistösijoituksia. Osakkeitakin on hyvä ostaa arvostuksen ollessa alhainen. Arvelen, että kiinteistörahastoista ovat jatkossakin kiinnostuneita sellaiset sijoittajat, jotka haluavat hajauttaa kiinteistöihin mutta eivät halua tehdä suoria kiinteistösijoituksia. Sitten on toki oma kysymyksensä, mitkä rahastot ovat kyseisten sijoittajien silmissä houkuttelevia. Vaihtoehdoksi on käsittääkseni tarjolla kiinteistöjen, toimitilojen tai asuntojen omistamiseen keskittyneitä listayhtiöitä, joiden osakkeet ovat likvidimpiä kuin rahasto-osuudet.
Kun tilanne joskus laukeaa, kiinteistörahastojen arvoja tullaan kirjaamaan selvästi alas. Sitten kun kiinteistöjä onnistutaan realisoimaan, niistä ei saada aiemmin laskettua hintaa. Silloin myös loput on arvostettava alemmaksi.
Minulla pyörii tämän ja edellisten vastausten ja ylipäätään koko tilanteen takia kysymyksiä, joita en siis esitä vastaväitteinä vaan ihan oikeina kysymyksinä. Minä kun tajuan olevani hieman naiivi ja kokematon kiinteistömarkkinoilla (en ole työskennellyt suoraan niiden parissa, sen takia en ole jaksanut lukea papereita niistä, enkä ole työelämän jälkeen sijoittanut kuin kiinteistöjä omistavien yhtiöiden kautta)...
Miten korkeaksi todella uskotaan tuottovaatimuksen kehittymisen kiinteistöissä? Voiko olla niin, ettei toisaalta pörssiä vähäriskisempi mutta toisaalta epälikvidimpi melkein 6% tuotto vs. pörssin riskisempi mutta likvidimpi 7% (tai mitä nyt jokin järkevä veikkaus keskituotoksi nykyään onkaan) ole tarpeeksi kiinteistösijoituksille ja pakottaa pudottamaan kiinteistöjen arvoja?
Onko todella odotettavissa niin suurta vuokralaiskatoa tulevina vuosina, että kiinteistöjen vuokrausasteet romahtaisivat? Jos ei, niin miksi ei kiinteistöjen arvojen pudotukset nykyisestään edellyttäisi että kiinteistöjä myydään epärationaalisessa paniikissa, ja ostajat tietävät pakkoraon ja tekevät low ball -tarjouksia? Ajatuksena, että epärationaaliset paniikit korjaantuvat ajan kanssa, eivätkä ole mikään systeemattinen ja pitkäkestoinen ongelma jos vain fundat ovat kohdillaan. Ja toisena ajatuksena, että rahastot suljetaan nimenomaan siksi ettei tuollaisiin hetkellisen tilanteen vaatimiin tyhmiin temppuihin tarvitsisi ryhtyä (sulkeminen on ihan oikeasti rahastoon sijoittaneiden suojelemista, eikä (välttämättä) osoitus rahaston assettien paskuudesta, mutta en odota niistä valittavien ja halla-ahojen sitä tajuavan).
Asuinkiinteistöissä vuokratuotot ovat epäterveellisen kapeat (ainakin tutkimissani niihin sijoittavissa firmoissa), joten Fyrckendahlin skenaario niissä on varmastikin edessä, mutta muiden rahastojen kiinteistöjen yliarvostus on minulle vähän... 🤔
Lisäksi se pelko, pystytäänkö rahastoja pitämään suljettuna kauemmin kuin paniikki kestää?
”Asuntorahastoja ei kukaan enää tämän jälkeen osta”. Muistelen saamaa IT-rahastojen osalta vuonna 2000.
Rahastot laitetaan kiinni kun yleinen paniikki on päällä ja kun paniikki on ohi rahastot avataan, koska kukaan ei ole niitä enää myymässä vaan pitävät taas tuottoja hyvinä.
”Asuntorahastoja ei kukaan enää tämän jälkeen osta”. Muistelen saamaa IT-rahastojen osalta vuonna 2000.
Rahastot laitetaan kiinni kun yleinen paniikki on päällä ja kun paniikki on ohi rahastot avataan, koska kukaan ei ole niitä enää myymässä vaan pitävät taas tuottoja hyvinä.
Pidätkö tätä vertausta järkevänä omasta mielestäsi?
”Asuntorahastoja ei kukaan enää tämän jälkeen osta”. Muistelen saamaa IT-rahastojen osalta vuonna 2000.
Rahastot laitetaan kiinni kun yleinen paniikki on päällä ja kun paniikki on ohi rahastot avataan, koska kukaan ei ole niitä enää myymässä vaan pitävät taas tuottoja hyvinä.
Pidätkö tätä vertausta järkevänä omasta mielestäsi?
Tämä on mielipiteeni ja jos se ei miellytä, löytyy myös runsaasti muita mielipiteitä mistä valita.
Voiko olla niin, ettei toisaalta pörssiä vähäriskisempi mutta toisaalta epälikvidimpi melkein 6% tuotto vs. pörssin riskisempi mutta likvidimpi 7% (tai mitä nyt jokin järkevä veikkaus keskituotoksi nykyään onkaan) ole tarpeeksi kiinteistösijoituksille ja pakottaa pudottamaan kiinteistöjen arvoja?
Jos tuotto on tarpeeksi hyvä, kiinteistöt menevät kaupaksi, lunastuksia ei tarvitse lykätä eikä kiinteistöjen arvoa pudottaa.
Huonona pidetyn Helsingin pörssin 10 vuoden keskituotto on 7,8 % vuodessa (OMX Helsinki CAP GI). Tähän sisältyy pari romahdusta (korona ja sota). Paljonko on kiinteistörahastojen 10 vuoden keskituotto, kun edes yksi romahdus on saatu laskettua realistisesti mukaan?
Tavallisen piensijoittajan näkökulmasta on iso riski, jos lunastus estyy. Tämä riski ei lisää tuottoa. Lunastusriski yhdistyy mielessä arvonlaskuriskiin: kun arvo uhkaa laskea, lunastaminen tehdään vaikeaksi.
Kuinka houkutteleva tällainen "tappioon lukitseva" sijoitusmuoto on jatkossa Titaniumin tai muun rahastoyhtiön asiakkaalle?
sulkeminen on ihan oikeasti rahastoon sijoittaneiden suojelemista
Ehkä väliaikaisesti, mutta siinä on myös intressiristiriita: suojellaanko asiakkaita vai rahastoyhtiötä? Jos lunastus johtaa tappioihin ja arvonalennuksiin, tappion näyttämistä voi seurata asiakaspako ja rahaston lopettaminen. Mitä pidempään lunastus viivästyy ja tappion realisointi lykkääntyy, sitä enemmän suojellaan rahastoyhtiötä. Arvo on jo laskenut, mutta laskua ei haluta tunnustaa. Rahastoyhtiö toimii kuin asunnon myyjä, joka haluaa "omat pois", vaikka hinnat laskivat.
Osakerahastoissa tämä toimii toisin. Jos osakkeet ovat laskussa, asiakkaan vastuulla on lunastaa oikeaan aikaan. Rahasto ei suojele asiakkaita estämällä lunastuksia matalalla kurssilla. Osakerahasto palvelee asiakkaita jatkamalla sijoituspolitiikkansa noudattamista. Pahiten kärsineet osakerahastot suljetaan tai yhdistetään toisiin ilman kohua.
Titanium Hoivakiinteistöjen lunastukset voidaan sääntöjen mukaan keskeyttää väliaikaisesti, kun rahastoyhtiö voisi joutua realisoimaan Rahaston sijoituskohteita markkina-arvoa merkittävästi alhaisemmalla hinnalla. Väliajan pituutta ei ole määritelty. Sitäkään ei määritellä, miten realisointihinta ja markkina-arvo eroavat toisistaan. Voidaanko sanoa, että jos hoivakiinteistöstä saataisiin joulukuussa 10 miljoonaa, sen markkina-arvo oli silti 15 miljoonaa? Lunastukset seis kolmeksi vuodeksi, että realisointi onnistuu markkina-arvolla?
Sijoittajan näkökulmasta keskeytys lisää epävarmuutta. Kääntöpuoli eli tuotto-odotus ei ole kasvanut.
Rahastoyhtiö toimii kuin asunnon myyjä, joka haluaa "omat pois", vaikka hinnat laskivat.
Vai kuin asuntosijoittaja, joka haluaa ”omat pois” vaikka hinnat laskevat ja sen sijaan, että möisi sijoitusasunnon antaakin vain vuokrien juosta ja odottaa parempaa myyntiaikaa? Vähän niinkuin he ovat tehneet.
Aika herkästi tulee lunastusrajoitus, jos luvut pitävät paikkansa.
Pitäähän niillä olla tarpeeksi kassavaroja, joista maksaa mm. tuotto-osuuksia. Ja kun vähän aikaa odottaa, ne lunastukset voi maksaakin kertyneillä kassavaroilla.
Rahastoyhtiö toimii kuin asunnon myyjä, joka haluaa "omat pois", vaikka hinnat laskivat.
Vai kuin asuntosijoittaja, joka haluaa ”omat pois” vaikka hinnat laskevat ja sen sijaan, että möisi sijoitusasunnon antaakin vain vuokrien juosta ja odottaa parempaa myyntiaikaa? Vähän niinkuin he ovat tehneet.
Tällä tarkoitin sellaista, että jos rahastoyhtiö (tai asunnon myyjä) lukittautuu vanhaan hintaan eikä tunnusta markkinahinnan laskua, erityisesti jos tilanne jatkuu pidempään. Silloin se suojelee rahastoyhtiötä asiakaspaolta mutta ei sijoittajia tappioilta.
Itseään ei kannata huijata vanhoilla hinnoilla, vaikka uskoisikin saavansa paremman hinnan odottamalla.
Paljonko on kiinteistörahastojen 10 vuoden keskituotto, kun edes yksi romahdus on saatu laskettua realistisesti mukaan?
Titanium on laskenut Hoivakiinteistölle 7,68% ja eQ omalle Yhteiskuntakiinteistölleen 6,3%, jos ymmärrän kysymyksesi oikein. Ainakin Titanium ei laske mukaan laskennallisia arvonmuutoksia (eli vain realisoidut, oletan).
Tällä tarkoitin sellaista, että jos rahastoyhtiö (tai asunnon myyjä) lukittautuu vanhaan hintaan eikä tunnusta markkinahinnan laskua, erityisesti jos tilanne jatkuu pidempään.
Minä pelkään epärationaalisesti, että markkinahinta on pysyvästi laskenut, mutta en ole vielä kuullut vakuuttavaa perustelua sille että näin olisi tapahtunut. Tai ei olisi tapahtunut, sillä omakin fiilis, että eikö markkinoille muka riitä 5,88% tuotto, on lähinnä mutua ja vertaisryhmävertailua (katselin muuten Cityconin kauppakeskusten EPRA-nettovuokratuottoa jaettuna taseen kiinteistöjen arvolla, silläkin se huiteli 6%:n yläpuolella lähinnä finanssi- ja eurokriisien yhteydessä ja sitten taas pysytteli 5 ja puolen prossan tasolla - en kyllä katsonut miten oli kiinteistökanta muuttunut kesken vuoden).
Ei... Kyllä minä menen vielä sillä uskomuksella, että nyt on vain paniikista kiinni ja uskon kiinteistöjen pysyvään arvon pudotukseen vasta kun muutaman vuoden päästä näen mikä on lopputulos pölyn laskeuduttua (olettaen, että ei saada sitä kolmatta maailmanydinsotaa).
Paljonko on kiinteistörahastojen 10 vuoden keskituotto, kun edes yksi romahdus on saatu laskettua realistisesti mukaan?
Titanium on laskenut Hoivakiinteistölle 7,68% ja eQ omalle Yhteiskuntakiinteistölleen 6,3%, jos ymmärrän kysymyksesi oikein.
Kiitos luvuista. Rahastojen tuottohistoria saattaa näyttää hieman toisenlaiselta, kunhan kiinteistöt ovat menneet kaupaksi ja lunastukset maksettu niin, että nettomerkinnät eivät enää ole miinuksella. Sitten nähdään tämän sijoitusmuodon tuottokyky yli vähän huonompienkin aikojen. Voidaan verrata vaikka osakemarkkinan keskimääräiseen tuottoon.
