Operatiivinen liikevoitto taitaa olla noilla main kyllä. Tuottovaade käsittääkseni määritellään täydellä vuokrausasteella ja ilman hallinnon jne. kulua. Eli todellinen tuotto jää aina jonkin matkaa alle laskennallisen jiildin, se miten paljon riippuu miten hyvälle mallille kohde on kehitetty, Kistassa taitaa työnsarkaa vielä riittää.
Nimenomaan nettovuokratuotto on tuo 13m€, ja nettovuokratuotosta tuottovaade/jiildi ainakin minun ymmärtääkseni aina lasketaan. Juokseva jiildi puolikkaan ostohinnalla on tosiaankin siis 6%. Toki arvonmääritykseen vaikuttaa juuri tämän hetken nettovuokratuoton lisäksi se miten vuokrien ja kustannusten arvioidaan kehittyvän, eli siis se miten nettovuokratuoton arvioidaan tulevaisuudessa kehittyvän.
Kistan brutto- ja nettovuokratuotot ovat romahtaneet noin vuodesta 2017 alkaen. Syöksy näyttää nyt tasaantuneen 2021-2023, mutta selvästi arvonmäärittäjän usko nettovuokratuoton merkittävästä palautumisesta on monen heikon vuoden takia myös romahtanut, kun vasta nyt kahtena viimeisenä vuotena on nähty huomattavia Kistan käyvän arvon alennuksia. Vielä 2021 Kistan kruunumääräinen arvo oli taseessa itseasiassa jopa ostohintaa korkeampi vaikka nettotuotto oli puolittunut, nyt selvästi sen alle.
Tässä vielä lainaus tilinpäätöksesta miten käypä arvo lasketaan ja miten esim tuottovaatimus, vajaakäyttö ja kulut siihen vaikuttaa. Ihan lopullista saatavaa kassavirtaa tässä lasketaan:
"Käyvän arvon määrittäminen Cityconin sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritetään 10 vuoden kassavirta-analyysillä kohdekohtaisesti. Arviointiajankohtana voimassa olevista vuokrasopimuksista lasketaan vuotuinen peruskassavirta. Sopimuksen päättyessä sopimusvuokran tilalla käytetään ulkopuolisen arvioijan määrittämää markkinavuokraa. Potentiaalisesta bruttovuokratuotoista vähennetään tämän jälkeen vajaakäyttöoletus, hoitokulut ja investoinnit, ja näin saatu kassavirta diskontataan kiinteistökohtaisella diskonttokorolla, joka muodostuu tuottovaateesta ja inflaatio oletuksesta. Kun diskontattuun kassavirtaan lisätään jäännösarvo sekä käyttämättömän rakennusoikeuden arvo, saadaan sijoituskiinteistön käypä arvo."
Tässä vielä numeroita Kistan kehityksestä tilinpäätösten pohjalta jos nämä jotakuta kiinnostaa. Vaikuttaa siltä, että jos nettotuottoa ei saada käännettyä kasvuun niin tässä on edelleen isohkoja alaskirjauspaineita edessä.
Netistä löytyvän perusteella näyttää selvältä, että Kistan alue on kehittynyt pidemmän aikaa huonoon suuntaan. Vastavoimana alueen useat isot kiinteistötoimijat ovat laittaneet alulle ison kehityskokonaisuuden, jossa olisi tarkoitus investoida 20 mrdSEK 8 000 uuden asunnon ja 8 000 uuden työpaikan syntymisen muodossa https://thekloud.se/en/. Jos nämä suunnitelmat toteutuu voi tästä CPPBI:n osuuden ostosta kehkeytyä huippuostos, ja toisaalta kun ostojiildikin oli tosiaan jo sen 6% niin hankala tällä on isoja turskiakaan tehdä kunhan vuokratuotot ei lähde uudestaan syöksyyn.
Hiukan yllättävää, että Citycon/Kista Galleria ei tuossa Kloud- konsortiossa ole mukana. Keskuksen kannalta olisi elintärkeää saada kyseiset kehityshankkeet liikkeelle. Jos nyt oikein ymmärsin, niin tämän tiimoilta yksi 1 000 asunnon hanke on jo rakenteilla aivan Kistan naapuriin vanhan Ericsonin pääkonttorin saneerauksen muodossa, muut suunnitelmat taitaa olla vielä lähinnä puhetasolla.
Kistan vuokralaisista voi saada osviittaa miksi vuokratuotot ovat laskeneet. Siellä on 400 neliön kirjasto, go-kart vie sen 400 neliötä myös ja siellä on myös keilahalli. Vuodenvaihteen tienoilla ilmoitettiin kuntosalin tulosta Kistaan. Vård-sektori on myös suuri vuokralaiskeskittymä: Vård · Kista Galleria · Citycon
tämä pisti silmään tuosta artikkelista: "Inom detaljplanen har även Fastpartner markanvisning där planen är att bygga ut det som kallas Kista Bright med hotell- och vårdverksamhet."
Operatiivinen liikevoitto taitaa olla noilla main kyllä. Tuottovaade käsittääkseni määritellään täydellä vuokrausasteella ja ilman hallinnon jne. kulua. Eli todellinen tuotto jää aina jonkin matkaa alle laskennallisen jiildin, se miten paljon riippuu miten hyvälle mallille kohde on kehitetty, Kistassa taitaa työnsarkaa vielä riittää.
Nimenomaan nettovuokratuotto on tuo 13m€, ja nettovuokratuotosta tuottovaade/jiildi ainakin minun ymmärtääkseni aina lasketaan. Juokseva jiildi puolikkaan ostohinnalla on tosiaankin siis 6%. Toki arvonmääritykseen vaikuttaa juuri tämän hetken nettovuokratuoton lisäksi se miten vuokrien ja kustannusten arvioidaan kehittyvän, eli siis se miten nettovuokratuoton arvioidaan tulevaisuudessa kehittyvän.
Kistan brutto- ja nettovuokratuotot ovat romahtaneet noin vuodesta 2017 alkaen. Syöksy näyttää nyt tasaantuneen 2021-2023, mutta selvästi arvonmäärittäjän usko nettovuokratuoton merkittävästä palautumisesta on monen heikon vuoden takia myös romahtanut, kun vasta nyt kahtena viimeisenä vuotena on nähty huomattavia Kistan käyvän arvon alennuksia. Vielä 2021 Kistan kruunumääräinen arvo oli taseessa itseasiassa jopa ostohintaa korkeampi vaikka nettotuotto oli puolittunut, nyt selvästi sen alle.
Tässä vielä lainaus tilinpäätöksesta miten käypä arvo lasketaan ja miten esim tuottovaatimus, vajaakäyttö ja kulut siihen vaikuttaa. Ihan lopullista saatavaa kassavirtaa tässä lasketaan:
"Käyvän arvon määrittäminen Cityconin sijoituskiinteistöjen käypä arvo määritetään 10 vuoden kassavirta-analyysillä kohdekohtaisesti. Arviointiajankohtana voimassa olevista vuokrasopimuksista lasketaan vuotuinen peruskassavirta. Sopimuksen päättyessä sopimusvuokran tilalla käytetään ulkopuolisen arvioijan määrittämää markkinavuokraa. Potentiaalisesta bruttovuokratuotoista vähennetään tämän jälkeen vajaakäyttöoletus, hoitokulut ja investoinnit, ja näin saatu kassavirta diskontataan kiinteistökohtaisella diskonttokorolla, joka muodostuu tuottovaateesta ja inflaatio oletuksesta. Kun diskontattuun kassavirtaan lisätään jäännösarvo sekä käyttämättömän rakennusoikeuden arvo, saadaan sijoituskiinteistön käypä arvo."
Juokseva nettovuokratuotto (kuten myös operatiivinen liikevoitto) tosiaan mainitsemasi 13me. Laskennallinen tuottovaade tilinpäätöksen liitetietoihin perustuen 5,9% käyvälle arvolle, niin yksinkertaisella laskutoimituksella tästä päättelin nettovuokratuotto-olettaman kiinteistön puolikkaalle olisi tällöin 5,9% x 173me = 10,2me. Kuten yllä lainaat, niin käyvän arvon määrittelyssä tosiaan enemmän parametreja, joihin ei pääse käsiksi, eli suoraviivainen tarkastelu toki sisältää virhemarginaalia. Lisäksi kun nyt tarkemmin katson, niin Kistan tuottovaade on erittelemättä ja yhdistellään koko kiinteistömassaan. Tuottovaade kuitenkin alle 6,0%, kun tiputtaa koko portfolion keskiarvoa 5,9% tasolle.
Eihän nuo Kistan operatiiviset nykyluvut järin hyvältä vaikuta. Arvonmäärittäjällä ainakin näemmä kova luotto, että tuotot kasvavat ja/tai vajaakäyttö pienenee jatkossa. Vajaakäyttö on selvästi muun portfolion keskimääräistä suurempaa, eikä Kistaa ole aiemmin yhdistelty esim. kokonaisvuokrausasteeseen, joten yhdistelyn jälkeen jotkin operatiiviset luvut tulevat ottamaan takapakkia. Toisaalta 70me arvonkorotus nostaa selvästi yhtiön ei-operatiivista tulosta ensimmäisellä kvartaalilla, sää nähdä miten markkina ottaa nämä vastaan.
Jos tätä haluaisi positiivisesta vinkkelistä katsoa, niin ainakin on reserviä parantaa operatiivisia lukuja ja toisaalta kauppakeskus n. 10-15km sisällä Tukholman keskustasta ei ainakaan väestönkasvuun ja potentiaaliseen kävijämäärään kaadu. Toki 10 vuotta ovat nyt harjoitelleet tämän kanssa ilman merkittävää menestystä, joten skeptinen pitääkin olla. Toivotaan että kiinteistön saaminen omiin käsiin laukaisisi jonkinlaista positiivista kehityssuuntaa.
Cityconia tässä pyöritellyt, niin päällimmäinen kysymys on, että miten te bullit (esim. Aki, Pikkupro yms) näette nuo rahoituskulut tulevina vuosina? Nyt keskikorko on 2,61% ja kun seuraavien vuosien aikana näitä uudelleen rahoitellaan, niin helppo kuvitella sen nousevan tuonne jopa päälle viiden? Sehän taas tarkoittaa karkeasti 50milj€ lisää rahoituskuluja joka sitten pudottaa osakekohtaista tulosta reilusti alemmas (hahmotellut jotain hybridistä oikaistua 0,2-0,35€/osake). Okei divestointeja on tulossa lähemmäs miljardi, mutta jos neljännes divestoidaan niin, myös operatiivinen tulos tippunee helposti sen neljänneksen samalla kun korkojen nousun myötä rahoituskulut pysyy paikallaan, vaikka velka pienenee.
Ylipäätänsä velkavipu ei auta yhtään enää Cityconia tekemään tulosta, jos kiinteistöt teki tänäkin vuonna jotain 5,1% nettuovuokria ja korkoja menee saman verran. Eli uskotteko että Cityconin keskikorko ei nouse viiden kieppeille johtuen divestoinneista (pankit näkee vähemmän riskiä), nouseeko Cityconin operatiivinen tulos suhteellisesti vai onko jotain muuta mitä en tupakka-askilaskelmissani ole hoksannut? Korkojen yleinen lasku ei kelpaa vastaukseksi koska korkonäkemystä voi ottaa muutenkin kuin Cityconin lapulla.
Kiitoksia vastauksista ihan keltä vaan.
P.S. Cityconin kiinteistöt on tasessa 3858milj€ ja nettovuokratuotot 195,7milj€ eli 5,07%. Jos mulla olisi miljardeja rahaa, niin en kyllä ensimmäisenä ostamassa Cityconilta neljällä miljardilla kiinteistöjä, jotka tuottaa 5,1% varsinkaan kun en saa velkavivullakaan oman pääoman tuottoa juuri paremmaksi. Rahamarkkinarahastoista saan pelkästään jo jotain neljä prosenttia tms.
Korkojen yleinen lasku ei kelpaa vastaukseksi koska korkonäkemystä voi ottaa muutenkin kuin Cityconin lapulla.
Voi ottaa, mutta voiko ottaa samanlaisella vivulla? Jos korot laskevat, niin sen pitäisi parantaa Cityconin tulosta (tai vähentää sen huononemista) samalla, kun laskee tuottovaadetta tai siis nostaa valuaatiota. Minä ainakin uskoin, että korkotaso tulisi laskemaan, joskin olin näkemykseni kanssa jälkiviisaasti aivan liian optimistinen. Sen lisäksi uskoin, että divestointiohjelman jatkaminen onnistuu. Näillä oletuksilla Citycon pystyisi generoimaan jonkinlaista tuottoa vallitsevassa korko-olossa samalla, kun se sisältää vahvan potentiaalin korkojen laskiessa. Nämä oletukset eivät ole osuneet ja siksi positio on isosti turskalla, mutta näihin se perustui. Lisänä vielä oletus, että inflaation myötä vuokria voidaan nostaa, vaikkakin ne nousevat hitaammin, mitä rahoituskustannusten nousu syö toista päätä.
BradPitt wrote:
P.S. Cityconin kiinteistöt on tasessa 3858milj€ ja nettovuokratuotot 195,7milj€ eli 5,07%. Jos mulla olisi miljardeja rahaa, niin en kyllä ensimmäisenä ostamassa Cityconilta neljällä miljardilla kiinteistöjä, jotka tuottaa 5,1% varsinkaan kun en saa velkavivullakaan oman pääoman tuottoa juuri paremmaksi. Rahamarkkinarahastoista saan pelkästään jo jotain neljä prosenttia tms.
Taseessa kyllä, mutta markkinahinta on 640M ja kioskilla on velkaa hybridi huomioiden 2,5mrd, jolloin 195,7 miljoonan tuotto on 6,3 %:ia. Onko se sitten vieläkään tarpeeksi hyvä, niin tiedä häntä. En minä, eikä varmaan kukaan muukaan, tätä tasearvoonsa ostaisi pörssistä, mutta alennus tasearvoon on ollut riittävän houkuttavalla tasolla. Ehkä tämä oli arvoansa, mutta en yritäkään väittää mustaa valkoiseksi, vaan avata niitä syitä, miksi positioon olen alunperin päätynyt ja miksen ole sitä vieläkään myynyt.
Jos ohjeistusta tulkitsen oikein, niin siitä pääteltävissä, että Citycon odottaa n. 225me nettovuokratuottoa -24 vuodelle. Kuten mskomu yllä hyvin toteaa, niin pörssikurssidiscountin kautta saat kiinteistökannasta alennuksen, Nordnetin mukaan markkina-arvo 738me ja opo ilman hybridiä 1380me --> Discountti noin 650me. 225me/3200me (=3850me-650me)= nettovuokratuotto% noin 7%. Ei tällä kuuhun välttämättä mennä, mutta ei kai tämä nyt sysihuonokaan ole. Kistan taseyhdistely vähän ehkä heikentää (mutulla heittäisin, että laskee lähemmäs 6,5% tasoa), mutta ei niin oleellisesti että jaksaisi alkaa nysväämään auki. Kistan tulovaikutus tuossa 225me:ssä jo siis huomioitu.
Nykykorko- ja inflatasoilla nettovuokratuottojen vertailukelpoinen toteutunut kasvu 6,5% vuodessa 2 viim. tilikautta ilman vaikutusta vuokrausasteeseen. Kohtuullisen hyvin suojattua assettia moneen muuhun kiinteistöerään nähden.
Ei tämä näinä aikoina kultaa vuole, mutta jos ohjauskoron kestäväksi tasoksi arvioi vaikka 2-3%, niin kai tässä opon tuotto ainakin jonnekin kympin tuntumaan nousee, mikä assettien riskiprofiili huomioiden kuulostaa imo varsin kohtuulliselta. Toki johdon tekemisen viimeaikainen taso diskontattuna yhtälöön, niin alhainen pörssikurssi ansaittuakin. Riskinä tässä paperissa lähinnä se, että luottoluokitus ja likviditeetti ryssitään ihan omatoimisesti nykyisellä päättäjäporukalla.
Korkojen yleinen lasku ei kelpaa vastaukseksi koska korkonäkemystä voi ottaa muutenkin kuin Cityconin lapulla.
Voi ottaa, mutta voiko ottaa samanlaisella vivulla?
Tuohan on kovin loiva vipu jos korkoja haluaa veikata? Esim. jos olisin sitä mieltä että jenkkien pitkä korko on ensi vuoden tammikuussa prosenttiyksikön alempana, saattaisin ostaa TLT:n callia sille kuulle strikellä 100. Hinta on tällä hetkellä 3,45 ja mikäli korkotaso menee juuri tuon prosentin eikä muuta tapahdu, noin kolminkertaistaisit rahasi. Hieman alle vuodessa tuo on jo kohtuullinen vipu.
Cityconia tässä pyöritellyt, niin päällimmäinen kysymys on, että miten te bullit (esim. Aki, Pikkupro yms) näette nuo rahoituskulut tulevina vuosina? Nyt keskikorko on 2,61% ja kun seuraavien vuosien aikana näitä uudelleen rahoitellaan, niin helppo kuvitella sen nousevan tuonne jopa päälle viiden? Sehän taas tarkoittaa karkeasti 50milj€ lisää rahoituskuluja joka sitten pudottaa osakekohtaista tulosta reilusti alemmas (hahmotellut jotain hybridistä oikaistua 0,2-0,35€/osake). Okei divestointeja on tulossa lähemmäs miljardi, mutta jos neljännes divestoidaan niin, myös operatiivinen tulos tippunee helposti sen neljänneksen samalla kun korkojen nousun myötä rahoituskulut pysyy paikallaan, vaikka velka pienenee.
Ylipäätänsä velkavipu ei auta yhtään enää Cityconia tekemään tulosta, jos kiinteistöt teki tänäkin vuonna jotain 5,1% nettuovuokria ja korkoja menee saman verran. Eli uskotteko että Cityconin keskikorko ei nouse viiden kieppeille johtuen divestoinneista (pankit näkee vähemmän riskiä), nouseeko Cityconin operatiivinen tulos suhteellisesti vai onko jotain muuta mitä en tupakka-askilaskelmissani ole hoksannut? Korkojen yleinen lasku ei kelpaa vastaukseksi koska korkonäkemystä voi ottaa muutenkin kuin Cityconin lapulla.
Kiitoksia vastauksista ihan keltä vaan.
P.S. Cityconin kiinteistöt on tasessa 3858milj€ ja nettovuokratuotot 195,7milj€ eli 5,07%. Jos mulla olisi miljardeja rahaa, niin en kyllä ensimmäisenä ostamassa Cityconilta neljällä miljardilla kiinteistöjä, jotka tuottaa 5,1% varsinkaan kun en saa velkavivullakaan oman pääoman tuottoa juuri paremmaksi. Rahamarkkinarahastoista saan pelkästään jo jotain neljä prosenttia tms.
Vastaan jotain vaikka kysymyksesi on kyllä to-del-la laaja. Tätä voi lähestyä niin monelta kannalta. Yksi on vastakysymys, miksi tämä kysymys juuri nyt kun firman markkina-arvosta on kadonnut xxx miljoonaa euroa paljon pienemmän taloudellisen tappion takia eli suunnattu anti. Tämä ei kritiikkiä sulle vaan yleisemminkin musta jännä ilmiö, että kun firman kurssi kovin laskee, niin laskun jälkeen etsitään syitä siihen asioista, jotka olivat ihan samoja kuin ennen laskua. Nähdäkseni vain anti on nyt muuttunut ja nimenomaan sen aiheuttama luottamuspula johtajien toimintaa kohtaan mutta itse liiketoiminnan luvut eivät ole tässä q4 julkistuksen jälkeen muuttuneet pl. pienet justeeraukset koska anti.
Toinen on korko. Se on ajanhetkellä jotain ja tulevaisuudesta ei tiedä. Tarkoitan, että kun 3v sitten oli nollakorot niin oli toki riskiä korkojen noususta -laskusta ei juurikaan. Nyt on mahdollista molemmat, nousu ja lasku. Tätä voidaan vääntää loputtomiin että mihin menee ja milläkin todennäköisyydelle - itse en tiedä. Sen tiedän, että omasta mielestä tähän antiin kurssi vähän ylireagoi imo ja siksi firma on itselleni kiinnostavampi ja oon bullish. Reagointi imo ei asiaan tai siis lukuihin vaan maineen menoon joka on kyllä ihan relevantti syy laskea mutta nyt musta on ehkä vähän liikaakin yhteen asiaan reagoitu. Antihässäkkä oli vähintään huonoa työtä CEO/CFO eli että viikkoa aiemmin ei tiedetty antitarpeesta. Kurjaa työtä johon on kurssin syytäkin reagoida. Mutta, kurjasta työstä voidaan parhaimmillaan ottaa myös opiksi: CEO ja CFO ovat nyt suurennuslasin alla ja molempien herrojen urakehitys ihan kyseessä tässä. Ei seuraavakaan työpaikka hirveästi innostu ajatuksesta, että törppöillään ja kurssi niiaa 10% sen seurauksena.
All things considered jotka tiedän ja osaan huomioida niin musta firma on nyt kiinnostavan halpa. Ei ole sijoitussuositus ja voin olla väärässä. Omalla rahalla saa sijoittaa kuten haluaa ja jopa kertoa siitä. Tämä peli ei ole vielä pelattu: aikanaan Akin kanssa kirosimme Technopoliksen osinkoja ja samanaikaisia suunnattuja anteja. Hirveetä kuraa oli se ja laitoin asiasta toimarille viestiäkin johon perusteellisesti vastasi. Lopulta siinä keikassa kävi hyvin vaikka matka oli kuoppainen. Tästä keikasta ei vielä tiedä mutta yhtä hyvältä ei toki juuri nyt näytä.
Hirveän ympäripyöreää, myönnän. Kysymys vaan niiiiin laaja, että siihen ei yksityiskohtaisesti voi vastata. Luvun saisi vaikka jo asuinrakennusten rakentamisoikeuksista ja niiden arvon spekuloinnista going forward. Juuri nyt ne on noin 0e, kolmisen vuotta sitten oli noin 200 miljoonaa euroa. Viiden vuoden päästä - no, en ainakaan minä tiedä. tuskin vähempää kuin nykyiset pyöreät nolla euroa. Joskus vielä kasvukeskuksien solmukohtiin rakennetaan.
Citycon ei ole kriisifirma vaikka sitä viime päivänä on yritetty siksi leipoa. Liiketoiminta on ihan kunnossa ja vuokria saadaan nostettua ainakin toistaiseksi. Uskon, että jotain saadaan divestoituakin mikä helpottaa uudelleen rahoitusta. Ympäripyöreää tuokin mutta riippuu taas niin korkotasosta silloin, kuin uudelleenrahoitusta tarvitaan ja riippuu myös niiden divestointien toteutumisesta. Monta monessa vaikka liiketoiminta on sinällään helppoa. Hyvillä sijainneilla on valta-osa neliöistä, eiköhän tää tästä suttaannu. Koville kyllä sopisi CEO laittaa maaliskuussa.
Ja eikun laskee, huomenna hinta alkanee jo kolmosella. Voi ihastella isojen posien holdaajien kylmäpäisyyttä tai kauhistella jääräpäisyyttä. Totuus selviää sitten joskus.
Cityconia tässä pyöritellyt, niin päällimmäinen kysymys on, että miten te bullit (esim. Aki, Pikkupro yms) näette nuo rahoituskulut tulevina vuosina? Nyt keskikorko on 2,61% ja kun seuraavien vuosien aikana näitä uudelleen rahoitellaan, niin helppo kuvitella sen nousevan tuonne jopa päälle viiden? Sehän taas tarkoittaa karkeasti 50milj€ lisää rahoituskuluja joka sitten pudottaa osakekohtaista tulosta reilusti alemmas (hahmotellut jotain hybridistä oikaistua 0,2-0,35€/osake). Okei divestointeja on tulossa lähemmäs miljardi, mutta jos neljännes divestoidaan niin, myös operatiivinen tulos tippunee helposti sen neljänneksen samalla kun korkojen nousun myötä rahoituskulut pysyy paikallaan, vaikka velka pienenee.
Ylipäätänsä velkavipu ei auta yhtään enää Cityconia tekemään tulosta, jos kiinteistöt teki tänäkin vuonna jotain 5,1% nettuovuokria ja korkoja menee saman verran. Eli uskotteko että Cityconin keskikorko ei nouse viiden kieppeille johtuen divestoinneista (pankit näkee vähemmän riskiä), nouseeko Cityconin operatiivinen tulos suhteellisesti vai onko jotain muuta mitä en tupakka-askilaskelmissani ole hoksannut? Korkojen yleinen lasku ei kelpaa vastaukseksi koska korkonäkemystä voi ottaa muutenkin kuin Cityconin lapulla.
Kiitoksia vastauksista ihan keltä vaan.
P.S. Cityconin kiinteistöt on tasessa 3858milj€ ja nettovuokratuotot 195,7milj€ eli 5,07%. Jos mulla olisi miljardeja rahaa, niin en kyllä ensimmäisenä ostamassa Cityconilta neljällä miljardilla kiinteistöjä, jotka tuottaa 5,1% varsinkaan kun en saa velkavivullakaan oman pääoman tuottoa juuri paremmaksi. Rahamarkkinarahastoista saan pelkästään jo jotain neljä prosenttia tms.
Yksi on vastakysymys, miksi tämä kysymys juuri nyt kun firman markkina-arvosta on kadonnut xxx miljoonaa euroa paljon pienemmän taloudellisen tappion takia eli suunnattu anti. Tämä ei kritiikkiä sulle vaan yleisemminkin musta jännä ilmiö, että kun firman kurssi kovin laskee, niin laskun jälkeen etsitään syitä siihen asioista, jotka olivat ihan samoja kuin ennen laskua. Nähdäkseni vain anti on nyt muuttunut ja nimenomaan sen aiheuttama luottamuspula johtajien toimintaa kohtaan mutta itse liiketoiminnan luvut eivät ole tässä q4 julkistuksen jälkeen muuttuneet pl. pienet justeeraukset koska anti.
Tämä ei ollut kritiikkiä mulle, mutta vastasitkin itse miksi juuri nyt. Itse kiinnostuin Cityconista sijoituksena nyt koska sentimentti yhtiön ympärillä meni äärimmäisen huonoksi, osinkoa viimein leikattiin ja näin potentiaaliselle uudelle omistajallehan tuo anti näyttäytyy hyvänä. Halpaa rahaa kun osaketta saa nyt jopa halvemmalla. Olen siksi pyöritellyt Cityconia ja sen numeroita viime päivinä kohtuu paljon.
Nostin tuon tasearvoista lasketun nettovuokratuottoprosentin siksi esiin, että kuka pystyy (tai haluaa) ostamaan noita kiinteistöjä tase-arvoonsa kun tuotto on tuota tasoa? Saako jotkut kiinteistösijoittajat vierasta pääomaa reilusti alle viiden? Tämän takia epäilen tasearvoja ja jos niitä leikattaisiin se -20% (silloin tuo nettovuokratuotto% 6,3) , niin epra nrv:hän olisi jo sitten kohtuu lähellä osakekurssia.
Mun mielestä tän keissin kannalta on ratkaisevaa se, että saako Citycon nykykorkoympäristössä rahaa mahdollisten onnistuneiden divestointtien jälkeen halvemmalla kuin mitä viime aikoina markkinat ovat indikoineet? Ei tästä oikein saa erinomaista sijoitusta (ilman korkojen laskua, johon tosiaan löytyy parempiakin viputuotteita kun Citycon) jos nuo korkokulut on päälle 5%. Oikeastaan toivon, että joku tulisi sanomaaan, että "Cityconin marginaalit ovat nyt koholla tuon taseen vuoksi, mutta sitten divestointien jälkeen taas 2%:n marginaali riittää" tai "Isot vakavaraiset kiinteistöjätit saa rahaa huomattavasti alle 5% korolla".
Mun mielestä tän keissin kannalta on ratkaisevaa se, että saako Citycon nykykorkoympäristössä rahaa mahdollisten onnistuneiden divestointtien jälkeen halvemmalla kuin mitä viime aikoina markkinat ovat indikoineet? Ei tästä oikein saa erinomaista sijoitusta (ilman korkojen laskua, johon tosiaan löytyy parempiakin viputuotteita kun Citycon) jos nuo korkokulut on päälle 5%. Oikeastaan toivon, että joku tulisi sanomaaan, että "Cityconin marginaalit ovat nyt koholla tuon taseen vuoksi, mutta sitten divestointien jälkeen taas 2%:n marginaali riittää" tai "Isot vakavaraiset kiinteistöjätit saa rahaa huomattavasti alle 5% korolla".
Citycon sai viime marraskuussa vakuudellista pankkilainaa 2,15 - 2,3% marginaalilla, joka tämän hetken 5v euroswapilla (2,83%) tietäisi noin 4,9 - 5,15% kokonaiskorkoa. Uskallankin väittää, että vakavaraiset kiinteistöjätit todella saavat tällä hetkellä rahaa huomattavasti alle 5% korolla, kuten esimerkiksi Kojamo (joka ei sekään sieltä vakavaraisimmasta päästä ole, toisaalta asunnot on eri asia kuin ostarit) jonka viimeisimmän rahoitusjärjestelyn marginaali viime vuoden loppupuolella oli 1,5 - 2,0%.
Viime marraskuun jälkeen Cityconin bondien jälkimarkkinahinnat ovat nousseet huomattavasti, ja jiildit tippuneet karkeasti 8% tasolta jo lähelle 6%. Näin siis esimerkiksi vuonna 2027 erääntyvän bondin osalta, lainamarkkinoiden usko Cityconin tekemiseen on siis noussut muutaman lähikuukauden aikana jopa varsin merkittävästi ja marginaalit näyttävät kutistuneen selvästi (jos jälkimarkkinahintoihin voi luottaa). Tämä huomioiden onkin suorastaan mielenkiintoista miten heikosti osake on samaan aikaan pärjännyt.
Yksi tekijä mitä täällä ylätason laskelmissa ei ole hirveästi huomioitu, on Cityconin jo aika hyvin todistettu kyky viedä inflaatiota vuokriinsa. On ihan eri asia ostaa 5% jiildaavaa korkopaperia jonka tuotto ei siitä tule koskaan nousemaan, kuin kiinteistöä jonka nettovuokratuoton voit luottaa kasvavan mahdollisesti korkeammalla pysyttelevän inflaatioon perässä. Cityconin kiinteistöillä on siis mahdollista saada ok juokseva tuotto tässä hetkessä, ja samalla saa inflaatiosuojauksen rahalleen. Itse siis edelleen naiivisti uskon, että divestointeja tullaan näkemään lähelle tasearvoja, mutta aikahan sen vasta näyttää miten käy. Tämän hetken jiildeillä luulen jo aika monen etenkin hyvin pitkällä tähtäimellä liikkeellä olevan tahon (esim eläkevakuuttajat) ihan oikeasti olevan sormi ostonapilla.
Citycon meinaa näemmä laskea liikkeelle 300 miljoonan ja 5 vuoden (vihreän) vakuudettoman bondin. Onko tuo nyt ensimmäinen vakuudeton sitten korkojen alettua nousemaan? Olen ainakin ymmärtänyt, että vakuudettomia bondeja kiinteistöyhtiöt eivät ole parin viime vuoden aikana hirveästi harrastaneet, kun ilmeisesti niille ei ole ollut oikein kysyntää tai olisi vaadittu aika korkeaa korkoa?
Samalla ilmoittavat ostotarjouksesta tänä vuonna erääntyvään 310 miljoonan bondiin 2,5 %:n korolla. Kohta nähdään, että minkä verran korko nousee tässä yhteydessä.
Citycon meinaa näemmä laskea liikkeelle 300 miljoonan ja 5 vuoden (vihreän) vakuudettoman bondin. Onko tuo nyt ensimmäinen vakuudeton sitten korkojen alettua nousemaan? Olen ainakin ymmärtänyt, että vakuudettomia bondeja kiinteistöyhtiöt eivät ole parin viime vuoden aikana hirveästi harrastaneet, kun ilmeisesti niille ei ole ollut oikein kysyntää tai olisi vaadittu aika korkeaa korkoa?
Vähän näitä on tosiaan viime vuosina nosteltu, Cibus taitaa olla yksi harvoista ja sen marginaalit ovat vaihdelleet 4 - 7% tasoilla.
Todella mielenkiintoista nähdä saako Citycon bondin laskettua liikkeelle ja mikä korko tulee olemaan. Jos päästään 6% korkoon niin siihen lienee pakko olla jo tosi tyytyväinen. Eletään jänniä ja aika ratkaisevia aikoja!
Ps. Tässä muuten saattoi tulla selitys suunnatulle annille. Jos bondimarkkinoilta on saatu vihreää valoa vaatien kuitenkin pienen annin, niin sen vihreän valon päällä oloa ei nykyisessä ympäristössä voi jäädä arvuuttelemaan viikoiksi, mitä merkintäoikeusannissa käytännössä ihan välttämättä kestäisi. Tai no siis tottakai voi, mutta odotteluun liittyisi aitoja riskejä.
Citycon meinaa näemmä laskea liikkeelle 300 miljoonan ja 5 vuoden (vihreän) vakuudettoman bondin. Onko tuo nyt ensimmäinen vakuudeton sitten korkojen alettua nousemaan? Olen ainakin ymmärtänyt, että vakuudettomia bondeja kiinteistöyhtiöt eivät ole parin viime vuoden aikana hirveästi harrastaneet, kun ilmeisesti niille ei ole ollut oikein kysyntää tai olisi vaadittu aika korkeaa korkoa?
Samalla ilmoittavat ostotarjouksesta tänä vuonna erääntyvään 310 miljoonan bondiin 2,5 %:n korolla. Kohta nähdään, että minkä verran korko nousee tässä yhteydessä.
Tosiaan jo ulkona olevien lainapaperien jälkimarkkinahintoihin pohjautuen voisi koron olettaa olevan jossain lähempänä 6 pinnaa. Kyseiset paperit toipuneet selvästi pahimmasta kuopasta, eli lainamarkkinan luotto on näihin pohjautuen palautunut, ja siten voi olla hyväkin hetki koittaa laskea uutta paperia liikkeelle.
Kunhan nyt ylipäänsä menisi läpi, niin tällä koveerataan tämän vuoden erääntymiset ja palautetaan markkinaluottamusta yhtiöön. -25 erääntyvää vain n. 200me, mikä olisi koveerattavissa kassavirrasta jos osingon tasoa vähän mietitään. -26 erääntyy tavaraa paljon 600me (+ 400me limiitti, jota nyt ei käytössä), mutta jos nyt saadaan vakuudetonta lainaa, niin vakuuksia pitäisi olla hyvinkin vapaana noiden hoitamiseen. Esim. 6 pinnaa korkoa on toki paljon, mutta koska liikkeelle laskettava määrä luokkaa 15% koko lainaportfoliosta, niin efektiivinen vaikutus koko portfolion keskikorkoon aika maltillinen.
Jos divestoinnit onnistuvat, niin sitten olisi rahaa hoitaa myös hybridejä, mutta mitään pakkoa niiden maksuun ei ole ja siten myös kiinteistöjen pakkomyynnit vältettävissä.
Limiitti toki riittää nykyisellään koveeraamaan myös -24 erääntyvät jos tämä 300me liikkeellelasku menisi vihkoon, mutta tekisi kyllä -26 vuodesta selvästi tukalamman.
Mun mielestä tän keissin kannalta on ratkaisevaa se, että saako Citycon nykykorkoympäristössä rahaa mahdollisten onnistuneiden divestointtien jälkeen halvemmalla kuin mitä viime aikoina markkinat ovat indikoineet? Ei tästä oikein saa erinomaista sijoitusta (ilman korkojen laskua, johon tosiaan löytyy parempiakin viputuotteita kun Citycon) jos nuo korkokulut on päälle 5%. Oikeastaan toivon, että joku tulisi sanomaaan, että "Cityconin marginaalit ovat nyt koholla tuon taseen vuoksi, mutta sitten divestointien jälkeen taas 2%:n marginaali riittää" tai "Isot vakavaraiset kiinteistöjätit saa rahaa huomattavasti alle 5% korolla".
Citycon sai viime marraskuussa vakuudellista pankkilainaa 2,15 - 2,3% marginaalilla, joka tämän hetken 5v euroswapilla (2,83%) tietäisi noin 4,9 - 5,15% kokonaiskorkoa. Uskallankin väittää, että vakavaraiset kiinteistöjätit todella saavat tällä hetkellä rahaa huomattavasti alle 5% korolla, kuten esimerkiksi Kojamo (joka ei sekään sieltä vakavaraisimmasta päästä ole, toisaalta asunnot on eri asia kuin ostarit) jonka viimeisimmän rahoitusjärjestelyn marginaali viime vuoden loppupuolella oli 1,5 - 2,0%.
Viime marraskuun jälkeen Cityconin bondien jälkimarkkinahinnat ovat nousseet huomattavasti, ja jiildit tippuneet karkeasti 8% tasolta jo lähelle 6%. Näin siis esimerkiksi vuonna 2027 erääntyvän bondin osalta, lainamarkkinoiden usko Cityconin tekemiseen on siis noussut muutaman lähikuukauden aikana jopa varsin merkittävästi ja marginaalit näyttävät kutistuneen selvästi (jos jälkimarkkinahintoihin voi luottaa). Tämä huomioiden onkin suorastaan mielenkiintoista miten heikosti osake on samaan aikaan pärjännyt.
Yksi tekijä mitä täällä ylätason laskelmissa ei ole hirveästi huomioitu, on Cityconin jo aika hyvin todistettu kyky viedä inflaatiota vuokriinsa. On ihan eri asia ostaa 5% jiildaavaa korkopaperia jonka tuotto ei siitä tule koskaan nousemaan, kuin kiinteistöä jonka nettovuokratuoton voit luottaa kasvavan mahdollisesti korkeammalla pysyttelevän inflaatioon perässä. Cityconin kiinteistöillä on siis mahdollista saada ok juokseva tuotto tässä hetkessä, ja samalla saa inflaatiosuojauksen rahalleen. Itse siis edelleen naiivisti uskon, että divestointeja tullaan näkemään lähelle tasearvoja, mutta aikahan sen vasta näyttää miten käy. Tämän hetken jiildeillä luulen jo aika monen etenkin hyvin pitkällä tähtäimellä liikkeellä olevan tahon (esim eläkevakuuttajat) ihan oikeasti olevan sormi ostonapilla.
Kiitos tästä erittäin hyvästä vastauksesta! Tällaisia tietoja juuri kaipailin. Jos tosiaan noita nettovuokria saadan nostettua hieman vuosi vuodelta ja korkomarginaalit olisi siedettäviä, niin voisin nähdäkin tässä vähän pihviä nykyisellä hinnalla. Korkojen lasku on sitten positiivinen riski.
"Ehdotan, että Cityconin johto ja hallitus laativat yhtiölle täysin uuden rahoitusstrategian.
Uuden rahoitusstrategian ei tule perustua toistuviin suunnattuihin osakeanteihin lähipiirille ja tietyille suursijoittajille tai institutionaalisille sijoittajille. Toistuvat suunnatut annit asettavat pienosakkaat epätasa-arvoiseen asemaan suhteessa institutionaalisiin sijoittajiin tai valittuihin suursijoittajiin/yhtiön lähipiiriin nähden.
Suunnatut annit myös liudentavat kerta toisensa jälkeen muiden osakkeenomistajien omistusta.
Myöskään kustannukset eivät ole riittävä peruste. Ero yleisöannin kuluissa on minimaalinen vs. suunnattu anti ja erittäin pieni suhteessa annilla kerättävään rahaan.
Nykyinen Cityconin rahoitusstrategia/toimintatapa aiheuttaa ja on jo aiheuttanut suurta epäluottamusta yhtiötä kohtaan ja vaikuttaa epäedullisesti kurssikehitykseen, mikä on kaikkien osakkaiden edun vastaista!"
"Ehdotan, että Cityconin johto ja hallitus laativat yhtiölle täysin uuden rahoitusstrategian.
Uuden rahoitusstrategian ei tule perustua toistuviin suunnattuihin osakeanteihin lähipiirille ja tietyille suursijoittajille tai institutionaalisille sijoittajille. Toistuvat suunnatut annit asettavat pienosakkaat epätasa-arvoiseen asemaan suhteessa institutionaalisiin sijoittajiin tai valittuihin suursijoittajiin/yhtiön lähipiiriin nähden.
Suunnatut annit myös liudentavat kerta toisensa jälkeen muiden osakkeenomistajien omistusta.
Myöskään kustannukset eivät ole riittävä peruste. Ero yleisöannin kuluissa on minimaalinen vs. suunnattu anti ja erittäin pieni suhteessa annilla kerättävään rahaan.
Nykyinen Cityconin rahoitusstrategia/toimintatapa aiheuttaa ja on jo aiheuttanut suurta epäluottamusta yhtiötä kohtaan ja vaikuttaa epäedullisesti kurssikehitykseen, mikä on kaikkien osakkaiden edun vastaista!"
Kiitos, erittäin hyvä idea ja allekirjoitin.
En siis niinkään uuden rahoitusstrategian toivossa ja siitähän voitaisiin kanssa aina poiketa "tärkeästä syystä". Mutta musta on arvoa, jos johdon tietoon tulee omistajien vastustus ko. toimintaa kohtaan ja että jos jatkavat, niin toimivat etukäteen osan omistajista ilmaisemaa tahtoa vastaan. Kyllä mä näen tällaisen painetta tuovan, ei sitä näinä aikoina tiedä johtokaan, mitä kautta homma kosahtaa omaan nilkkaan. Tyyliin tällainen adressi -> huutoa yhtiökokouksessa -> joku MOT ottaa aiheekseen -> voipi jopa lopulta olla mainehaitta niin suuri, että lähtö johdolle eikä kunniakkaasti. Kyllä siinä ihan ottaa omaa urariskiä netin aikoina jos on tietoisesti ja näkyvästi välittämättä osakkaiden katkerasta ja etukäteen ilmaistusta vastustuksesta.
Mäkin saattaisin aktivoitua kirjoittamaan tms. yhtiölle kunhan saa kuun vaihtumaan ja uudet omistajalistat.
EDIT: ja downside ainakin on varsin pieni kun maito jo maassa maineen osalta niin siksikin musta tosi hyvä idea vaikka ei mitään muuttaisikaan. Eri asia jos yhtiön maino olisi täysin tikissä niin tälläinen saattasi jopa haitata osakekurssia ja sikäli sahata omaan nilkkaan. Nyt imo ei ja niinku Aki sanoo: Sodat loppuu sotimalla.
Mää oon koittanut miettiä mitä mieltä oon tuosta aloitteesta eikä mulla oo siihen mielipidettä. En oo seurannut yritystä tarkkaan enkä pitkään. Enkä oo mikään rahoituksen osaaja. Enkä mää osaa analysoida pitikö tuon bondin takia tehdä anti ja oliko pitkässä juoksussa firmalle parempi noin tehtynä vaikka nyt tulee kuraa niskaan. Mutta mukava seurata seuraako tuosta keskustelua ja millaista. Ja luulisi tuon painetta firman suuntaan, vaikkei siellä taida olla jatkossakaan suomalaiset pienomistajat priolistan kärjessä.
Mää oon koittanut miettiä mitä mieltä oon tuosta aloitteesta eikä mulla oo siihen mielipidettä. En oo seurannut yritystä tarkkaan enkä pitkään. Enkä oo mikään rahoituksen osaaja. Enkä mää osaa analysoida pitikö tuon bondin takia tehdä anti ja oliko pitkässä juoksussa firmalle parempi noin tehtynä vaikka nyt tulee kuraa niskaan. Mutta mukava seurata seuraako tuosta keskustelua ja millaista. Ja luulisi tuon painetta firman suuntaan, vaikkei siellä taida olla jatkossakaan suomalaiset pienomistajat priolistan kärjessä.
Tuskin on. Mutta oma urakehitys on usein johdon priolistalla varsin ylhäällä. Tuskin Putiniakaan hirveesti kiinnostaa hymyillä E-kisoissaan mutta kansan vastustuksen torppaaminen kiinnostaa niin siellä patsastelee. Eli kyllä pienomistajatkin voi johtoa kiinnostaa; pitää vain olla sopiva porkkana / keppi eli heidän oma etu. Isomman mediahässäkän taputtelu unholaan voi kiinnostaa hyvinkin paljon Cityconia tässä. Se on itseasiassa niiden instikoidenkin intressi jotka nyt istuu kuralla olevan antipossansa päällä koska maine eli pienomistajien meuhkaaminen palstoilla joka kiipee KL jutuiksi asti.
Ajat on oikeasti osittain toisenlaiset - netin myötä. Kysykää vaikka niiltä bigmoney Shorttaajilta, jotka polttivat näppinsä GameStopissa big time koska yhdellä moottoriturvalla oli youtubessa hyvät läpät...
Mutta Cityconin kohdalla kenen urakehitys on kiinni siitä miten vetää versus että pääomistaja on tyytyväinen? Suurin osa on pääomistajan lampaita, miellyttää sitä niin voi päästä sen alaisuudessa muihin firmoihin ja parempiin hommiin? Tai sen kavereiden firmoihin. Mitä uusi talousjohtaja voi tehdä? Lähteä kulkeen kun meno ei miellytä tai sit vetää samaa linjaa kuin toimari ja hallitus. Miten tuolla talousjohtaja pääsee erottuu edukseen, onko ainoa tapa koittaa selviytyä ilman pahempaa mainehaittaa ja löytää parempi työ mahdollisimman pian. En tiedä, senkun pyörittelen miten tuon firman johto toimii. Tullaanko taas siihen että tekevät kuten pääomistaja haluaa ja tuon kans pitää pystyä elää jos tuohon sijoittaa. Toivoo vaan että itsekin saa hyvää siinä sivussa.
Toki haaveilen että johto on parempaa kuin nyt firmaa sivusta seuraavat ajattelevat ja vuosien päästä todetaan että toimivat tässä hetkessä oikein myös pienomistajien kannalta kun katsotaan kurssin kehitystä. Ja ovat palkkansa ansainneet, halusivat tehdä oikeita päätöksiä vaikka tiesivät tulevan paskaa niskaa. Tää voi tosiaan olla utopiaa, mutta oishan se kiva että siellä noudatetaan jotain yksi oikea päätös kerrallaan filosofiaa 😀 ja siihen vielä lisäksi että paskat kohinasta, kyllä muut ymmärtää sit aikanaan.
Sinänsä mukavaa, että Osakesäästäjien uutta osakasaloitepalvelua hyödynnetään mutta itse en ainakaan ole kiinnostunut vaatimaan yhtiölle "täysin uutta rahoitusstrategiaa". Jos tuo menisi läpi – jota ei tietenkään tapahdu – niin estäisikö se sitten yhtiötä käyttämästä jatkossa suunnattua osakeantia vaikka taloudellinen tilanne sitä vaatisi? Siitäkin huolimatta, että viimeisintä antia voidaan kritisoida, en kuitenkaan toivo että yrityksen keinovalikoimaa tällä tavalla rajoitettaisiin.
Sitä paitsi ainakaan minulla ei ole sellaista tietoa, että merkintäoikeusanti olisi ollut varmasti parempi vaihtoehto – ja nythän lappuja on tarjolla suunnattua antia edullisemmin.
Se mitä itse toivoisin, on parempaa viestintää piensijoittajien suuntaan. Viestintää voi vaikkapa peilata Sampoon, jonka edustajat vastailevat kilpailevalla sijoittajapalstalla ja jonka IR-blogissa asioita väännetään rautalangasta sijoittajille. Minimitoiveena on, että jos tilanteet muuttuvat nopeasti ja tehdään täyskäännös aiemmin viestitettyyn, niin asia myös perustellaan selkeästi ja perusteellisesti.
Suunnattua antia seurannut kurssilasku on sinänsä mielenkiintoinen ilmiö: kurssihan laski enemmän kuin mitä lukujen perusteella olisi ehkä voinut olettaa ja kurssi hakeutui nimenomaan antihinnan tietämille.
Omasta mielestäni rahoituspolitiikan ongelmat kanissa ovat paljon syvemmällä kuin viimeisin anti, joka muuten taisi olla kolmas anti vuoden sisään. Aika moni yhtiön ulkopuolisista on ollut tietoinen, että osinkoa olisi pitänyt leikata jo aiemmin. Tai oikeastaan lopettaa koko osingonmaksu. Tiedän tämän lähinnä siksi, että jopa itse tiesin asian enkä kuulu valistuneimpiin kaninomistajiin. Kassanhallinta yhtiössä on ollut täysin surkeaa jo ainakin useamman vuoden, kun korot lähtivät liikkeelle. Tämä viimeisin anti on ollut lähinnä viimeisin kohellus pitkässä sarjassa. Taustasyitä on toki paljon pääomistajasta lähtien, mutta yhtiön arvonluonnin kannalta viime vuosien strategia on ollut aika tuhoisa.
Se mitä itse toivoisin, on parempaa viestintää piensijoittajien suuntaan. Viestintää voi vaikkapa peilata Sampoon, jonka edustajat vastailevat kilpailevalla sijoittajapalstalla ja jonka IR-blogissa asioita väännetään rautalangasta sijoittajille. Minimitoiveena on, että jos tilanteet muuttuvat nopeasti ja tehdään täyskäännös aiemmin viestitettyyn, niin asia myös perustellaan selkeästi ja perusteellisesti.
Suunnattua antia seurannut kurssilasku on sinänsä mielenkiintoinen ilmiö: kurssihan laski enemmän kuin mitä lukujen perusteella olisi ehkä voinut olettaa ja kurssi hakeutui nimenomaan antihinnan tietämille.
Tässä on kaksi pointtia joihin haluaisin tarttua.
Toinen on tuo osakkeen hinta ennen antia, suunnattu anti ja nyt kurssi antihinnan alapuolella. Kuulee sanottavan, että jos on pahoittanut mielensä suunnatusta annista, niin sen kuin ostaa osaketta pörssistä ja saa halvemmalla kuin mitä sitä annissa annettiin. Onhan se niinkin, mutta mielestäni ei olisi ollut liikaa vaadittu pörssiyhtiöltä, ettei olisi jouduttu tilanteeseen, missä suunnattu osakeanti oli välttämätön. Olisi alunperin mietitty Kistan ostaminen ja pääomanpalautukset sen mukaan, että luottoluokitus ei ole vaarassa! Nyt ensin poltettiin rahaa niin paljon, että luottoluokitus meinasi pudota ja sitten oltiin pakotettu tekemään osakeanti. Ei se minua osakkeenomistajana paljon lämmitä, että saan osaketta osakeantia halvemmalla, kun yhtiön johto on ensin hölmöillyt kurssin ATL tasoille.
Toinen kohta Cityconissa on tuo sisäpiiri ja tiedottaminen. Cityconia seuraa 6 analyytikkoa, mutta itselläni ei ole pääsyä yhdenkään raportteihin. Vara Research kerää konsensusdataa, mutta tällä hetkellä heidän tietonsa on yli 3 kuukautta vanhaa! Eli ollaan hyvin pitkälti yhtiön oman tiedottamisen varassa. Yhtiön tiedottamista voi taas peilata näihin 1) Ball hehkuttaa joka raportti kuin fantsusti menee ja kurssi vetää ATL. Myös suunnattu osakeanti, mikä romahdutti kurssin, oli valtava menestys ja nyt menee hienosti... 2) Yhtiö juuri kertoi ettei osakeanneista ole ollut edes puhetta ja sellainen tehtiin loppuun saakka kahden viikon kuluessa. Eli yhtiön omaan tiedottamiseen ei voi luottaa juuri ollenkaan.
Cityconia ajaa yksi mies mielensä mukaan ja tähän pääsee halutessaan osakkaaksi, mutta Cityconiin pääsee vain "kyytiin". Pääomistaja käyttää melkein rajatonta valtaa ja päätöksiä rajoittaa vain laki. No minkä ihmeen takia minäkin omistan tällaisesta yhtiöstä osakkeita, oletus on ollut yhtiön pääomistajan ja johdon kyky luoda arvoa opportunistisesti. Kiinteistöistä tulee vuokratuloja koko ajan ja niitä jaetaan pääomanpalautuksina, mutta se varsinainen mahdollisuus on allokoida opportunistisesti pääomaa: divestoidaan kiinteistöjä edes lähelle kirjanpitoarvoja ja käytetään vapautunut pääoma ostamalla omia osakkeita selvällä alennuksella tai edes vähennetään velkoja ostamalla velkoja alennuksella. Ideassa on nyt pari ongelmaa, ensinnäkin pitäisi uskaltaa luottaa johdon sanomiseen ja toisekseen pitäisi luottaa johdon kykyyn tehdä oikeita asioita, nyt on luotto molempia kohtaan koetuksella.
Se mitä itse toivoisin, on parempaa viestintää piensijoittajien suuntaan. Viestintää voi vaikkapa peilata Sampoon, jonka edustajat vastailevat kilpailevalla sijoittajapalstalla ja jonka IR-blogissa asioita väännetään rautalangasta sijoittajille. Minimitoiveena on, että jos tilanteet muuttuvat nopeasti ja tehdään täyskäännös aiemmin viestitettyyn, niin asia myös perustellaan selkeästi ja perusteellisesti.
Suunnattua antia seurannut kurssilasku on sinänsä mielenkiintoinen ilmiö: kurssihan laski enemmän kuin mitä lukujen perusteella olisi ehkä voinut olettaa ja kurssi hakeutui nimenomaan antihinnan tietämille.
Tässä on kaksi pointtia joihin haluaisin tarttua.
Toinen on tuo osakkeen hinta ennen antia, suunnattu anti ja nyt kurssi antihinnan alapuolella. Kuulee sanottavan, että jos on pahoittanut mielensä suunnatusta annista, niin sen kuin ostaa osaketta pörssistä ja saa halvemmalla kuin mitä sitä annissa annettiin. Onhan se niinkin, mutta mielestäni ei olisi ollut liikaa vaadittu pörssiyhtiöltä, ettei olisi jouduttu tilanteeseen, missä suunnattu osakeanti oli välttämätön. Olisi alunperin mietitty Kistan ostaminen ja pääomanpalautukset sen mukaan, että luottoluokitus ei ole vaarassa! Nyt ensin poltettiin rahaa niin paljon, että luottoluokitus meinasi pudota ja sitten oltiin pakotettu tekemään osakeanti. Ei se minua osakkeenomistajana paljon lämmitä, että saan osaketta osakeantia halvemmalla, kun yhtiön johto on ensin hölmöillyt kurssin ATL tasoille.
Toinen kohta Cityconissa on tuo sisäpiiri ja tiedottaminen. Cityconia seuraa 6 analyytikkoa, mutta itselläni ei ole pääsyä yhdenkään raportteihin. Vara Research kerää konsensusdataa, mutta tällä hetkellä heidän tietonsa on yli 3 kuukautta vanhaa! Eli ollaan hyvin pitkälti yhtiön oman tiedottamisen varassa. Yhtiön tiedottamista voi taas peilata näihin 1) Ball hehkuttaa joka raportti kuin fantsusti menee ja kurssi vetää ATL. Myös suunnattu osakeanti, mikä romahdutti kurssin, oli valtava menestys ja nyt menee hienosti... 2) Yhtiö juuri kertoi ettei osakeanneista ole ollut edes puhetta ja sellainen tehtiin loppuun saakka kahden viikon kuluessa. Eli yhtiön omaan tiedottamiseen ei voi luottaa juuri ollenkaan.
Cityconia ajaa yksi mies mielensä mukaan ja tähän pääsee halutessaan osakkaaksi, mutta Cityconiin pääsee vain "kyytiin". Pääomistaja käyttää melkein rajatonta valtaa ja päätöksiä rajoittaa vain laki. No minkä ihmeen takia minäkin omistan tällaisesta yhtiöstä osakkeita, oletus on ollut yhtiön pääomistajan ja johdon kyky luoda arvoa opportunistisesti. Kiinteistöistä tulee vuokratuloja koko ajan ja niitä jaetaan pääomanpalautuksina, mutta se varsinainen mahdollisuus on allokoida opportunistisesti pääomaa: divestoidaan kiinteistöjä edes lähelle kirjanpitoarvoja ja käytetään vapautunut pääoma ostamalla omia osakkeita selvällä alennuksella tai edes vähennetään velkoja ostamalla velkoja alennuksella. Ideassa on nyt pari ongelmaa, ensinnäkin pitäisi uskaltaa luottaa johdon sanomiseen ja toisekseen pitäisi luottaa johdon kykyyn tehdä oikeita asioita, nyt on luotto molempia kohtaan koetuksella.
Erittäin hyviä kommentteja molemmat.
Kiteyttää täysin myös omat ajatukseni, joiden pohjalta päädyin myymään omistukseni.
Tällä hetkellä sijoittajilta vaaditaan luottoa yrityksen johtoon ehkä enemmän kuin koskaan. Vitutti arvailla annin julkistuksen jälkeen sen todellista syytä. Vaikea käsittää miksei faktoja avattu heti samalla tarkkuudella, kuin CFO:n seuraavana päivänä Kauppalehdelle antamassa haastattelussa.
Vaikka nyt saisin myymäni osakkeet halvemmalla takaisin ja näyttäisi ainakin pahin myyntipaine rauhoittuneen, lisäksi annille löytyi huonoista syistä se vähiten huono, niin ostointo on hieman kateissa. Päällimmäiset syyt siihen on kärsinyt luotto toimitusjohtajan puheisiin ja talousjohtajan sekoilut Kistan vaikutuksesta luottoluokitukseen.
Kani kyllä on lasketellut mukavasti. Nyt jo alle hintojen, joilla Kania ostin ensimmäiset erät n. 2001 - 2002. Kani oli silloin (enne antisplittiä, oli 5 - > 1 suhteessa) hinnoissa 1.0 - 1.1. ja osinko oli 14 senttiä. Eli sai 14 % tuottoa Avoir Fiscal aikana puhtaana. Kani oli silloin noi brainer ja yksi suurimmista. Jostain kumman syystä tajusin myydä kaikki kun osake 4-5 kertaistui ottaen osingot matkan varrella.
Nyt pitää harkita hypätä kelkkaan taas. RSI on ainakin samoilla tasoilla kuin Koronan pahimpina hetkinä.
Jos tämä bondi menee läpi, niin saadulla summalla maksetaan ilmeisesti tänä vuonna erääntyvää 2,5%:n lainaa takaisin. Äkkiä laskien rahoituskulut lisääntyy 13,9 miljoonaa.
