Vastustat lainaa, mutta todellisuudessa se on olennainen osa peliä.
On hyvä sanoa, että tuottovaatimuksesi on vaikka mitä, mutta todellisuudessa tällä hetkellä niitä riskittömiä tuottoja ei ole osakkeissakaan.
Asunnot on hyvä inflaatiosuoja, yhden vuoden tuloksilla ei ole siinä hirveästi merkitystä.
Todennäköisesti rakentaminen vähenee parina seuraavana vuonna ja tuo aiheuttaa nostavaa painetta hintoihin.
En ymmärrä vastakkainasettelua asunnot vs osakkeet. Molemmissa toivotaan arvonnousua ja samalla saadaan osinkoja jotka asunnoissa siis vuokrat. Osakkeiden hinnat vaan heiluu päivittäin saman minkä asunnot vuodessa. Jos kova vauhti kiinnostaa, niin niitä tietenkin sitten sulle.
En vastusta lainaa. Vaikka Artsipappa niin väittääkin minun tekevän. Peli on peliä ja sijoitusnäkökulmasta tätä koko asuntomarkkinahimmeliä ensisijaisesti arvioin.
Näen silti rahoituksen ja asuntosijoitukset erillisinä asioina, vaikka lopulliseen sijoituskeissiin vaikuttavat -- kuten aina -- kaikki asiat. Asuntosijoitukset usein vaativat tietynlaista rahoitusdiiliä, isoja paketteja (vaikka kokonaisia kerrostaloja) jne. Sijoituskeissit muuttuvat monien asioiden mukaan. Siltikin: mielestäni on relevanttia tarkastella asuntosijoittamista myös ilman rahoituksen, suuruuden ekonomian tmv. tuomia muuttujia.
Osakkeet ovat pääsääntöisesti riskisijoituksia. En vertaa asuntoja osakkeisiin, tietenkään. Vaadin kuitenkin osakesijoituksiltakin tietyn preemion yli saatavilla olevan riskittömän tuoton. Ja lasken/arvioin sen lähtökohtaisesti ilman omien rahoituskuvioideni vaikutusta. Näin uskon about kaikkien tekevän
Inflaatiosuojanäkökulmaa olen pohtinut itse jonkin verran. Vierastan vaan vähän sitä ajatusta, että säilöisin arvoa seinissä. Toistaiseksi seinät ovat pitäneet arvonsa kiistatta melko hyvin. Jos siis unohdetaan suurin osa Suomen kaupungeista ja kylistä.. Lopulta kuitenkin sijoitusasuntojen arvo itsessään tulee vain ja ainoastaan niistä saatavasta vuokratuotosta ja vuokratuoton saamiseen liittyvistä kuluista. Noihin kahteen asiaan taas vaikuttavat lukemattomat asiat, riskit, aika, sijainti, politiikka, ympäristö, trendit jne.
Olen samaa mieltä rakentamisen vähentymisestä ja sen todennäköisistä vaikutuksista parille seuraavalle vuodelle.
En ole mielestäni mitenkään puhunut osakkeista ja asunnoista vastaavina tai verrannut niitä ~mitenkään. Olen verrannut asuntoja riskittömästi saataviin korkotuloihin eli talletustileihin. Vertaan myös osakkeita vastaaviin.
Väitän etteivät asunnonostajat tuollaisia laskelmia tee. Vaikea sanoa ovatko edes pelikentällä mutta väärän tuloksen ne minusta näyttävät antavan. Väitän ilman mitään laskelmia eli puhtaasti mutulla etteivät pääkaupunkiseudun asuntojen hinnat tässä taantumassa tule puolittumaan jollei tapahdu jotain radikaalia muutosta nykytilanteeseen (jolloin nykylaskelmatkaan eivät enää ole valideja). Katsotaan muutaman vuoden päästä kumpi oli oikeassa.
[Radikaalilla muutoksella tarkoitan esim Atomipommin käyttöä, Kiinan hyökkäystä Taiwaniin tms joka ei vielä hintoissa näy]
Olen samaa mieltä, että asunnonostajat tyypillisesti tuskin laskevat tällä tavalla. Millä asunto arvotetaan, mistä tiedät maksatko järkevän hinnan?
Mikä laskelmissa on väärin tai mitä en ota huomioon? Ovatko asuntosijoittajat tyytyväisiä aiempaa alempaan riskilliseen tuottoon? Käsittääkseni tuottovaatimukset olivat jo 0-korkoaikana kiristetty aika tiukoiksi.
Tuottovaatimukset ja tuotto-odotukset ovat lopulta aika yksinkertaisia laskuja. Sijoittajaahan ei periaatteessa kiinnosta lopulta kuin riskikorjattu tuotto. Näkemystä vaaditaan vuokratason tulevaisuuteen, kuluihin ym., mutta siltikin tuotto-odotus on laskettavissa hyvinkin suuntaa antavaksi -- ja voinee verrata korkosijoituksiin.
Millä logiikalla riskittömän tuoton (tällä hetkellä ainakin 2 % talletussuojattuna) prosentit eivät vaikuta asuntosijoittamisen tuottovaatimuksiin? Vaikuttaahan ne osakepuolellakin, kun yhtiöiltä vaaditaan kovempaa tulosta tai sijoitukset siirtyvät korkoihin. Yhtiöissä tosin tuottovaatimukset ovat tyypillisesti muutenkin korkeat -- ja muutenkin dynamiikkaa arvonmuodostuksessa paljon enemmän -- niin riskittömän tuoton marginaalin muutos 0 -> 2 % ei ole niin radikaali. Yhtiöltä vaadittaisiin vaikkapa 10 % tuoton sijaan sitten 12 %, jne.
riskitön, eli talletussuoja 100k€ asti :/ ei se vaikuta isosti mihinkään. Mitäs sen ylimenevillä tehdään? Ja 2% saa jos pitää rahoja siellä 3 vuotta! Siis sori, mutta aivan paska diili. Siinä hävitään isosti pelkästään inflaatiolle.
Jos lasketaan oman pääoman tuotto-% niin olen kyllä tässä markkinassa hyvin tyytyväinen ostoksiin 😎 sä lasket miten lasket ja voit odottaa niitä -50% myyntiin tulevia. Voi myös olla että saat odotella.
Oletat myös ettei korotuksia nähdä vuokriin. Se on rohkea oletus.
Talletussuoja 100ke per pankki. Diilejä löytyy ympäri EU:ta varmasti, Suomestakin useita. 2% per 3v lienee huonoimmasta päästä, parempiakin soppareita löytynee. Siinä tosiaan hävitään inflaatiolle (nyt 10%), mutta niinhän sitä hävitään 3,34 % asuntosijoitustuotoillakin. Näen kummatkin diilit varsin huonona.
Itse jätän näistä laskelmista pois oman pääoman tuotto-%:n, koska se on sitten aivan eri peli: millä rahalla, kustannuksella ja sopimuksella rahoitat sijoitusasuntosi. Hyvällä lainasopimuksella ja vakuusjärjestelyllä voi varmasti vivuttaa oman pääoman tuoton korkealle.
Itse miellän asuntosijoittamisen ihan vaan sellaisena, jossa rahalla ostetaan ja vuokratuottoa saadaan. Peli muuttuu merkittävästi, kun mukaan otetaan vipua eli velkaa. Varsinkin, jos/kun vipua on takaamassa vivulla ostettu asunto. Vaan mitä tapahtuu, jos vakuudet eivät riitäkään? Riippunee pankkien kanssa tehdyistä sopimuksista miten usein vakuuksien arvoja tarkastetaan! Toki jos olet saanut pankilta halpaa rahaa vaikka kiinteällä korolla ja korvamerkatulla käyttötarkoituksella (asuntosijoittaminen) ja asunnon lainan vakuudeksi, niin asuntosijoittamalla saa erittäin hyvät oman pääoman tuotot melko pienellä riskillä. Tässä sijoituskeissin tekee hyväksi pankista saatu halpa ja mahdollisesti lähes riskitön velkaraha eikä asuntosijoittaminen itsessään. Tämä muuten myös vääristää asuntomarkkinoita entisestään, kun asunnot ostetaan etupeltoon eli velalla, eli ilman että ostajilla on niihin todellisuudessa varaa. Asuntoahan ei oikeastaan edes kannattaisi ilman e.m. kaltaista velkajärjestelyä ostaa. Asuntosijoituspelissä kannattaisi lähtökohtaisesti olla mukana vaan, jos on em. velkatyökalut käytössä (suurella osalla asunnonostajia ei ole). Omalla rahalla ei ehkä kannata operoida tässä markkinassa. Mutta en tiedä onko yhteiskunnilla varaa antaa tämän himmelin koskaan kosahtaa.
Korotuksia vuokriin tehdään varmasti monissa paikoissa. Satavarmasti vuokrat tulevat nousemaan, kun inflaatio jyrrää. Kuten aiemmin kirjoitin, oletukseni on, että vuokrat ja kulut nousevat lopulta samassa suhteessa. Muu oletus vaatisi perustelua. Todellisuus tällä hetkellä on se, että monissa paikoissa vuokria ei uskalleta korottaa ja uusia vuokria joudutaan jopa alentamaan entisestä -- samalla kun taloyhtiöiden kulut järjestään nousevat. Tämän mukaan pitäisi lähtökohtaisesti juuri nyt sijoittaa, ellei sitten ole rohkea ja usko tilanteen muuttuvan itselleen suotuisammaksi. Itse uskon vuokrien ja kulujen siis tasaantuvan suhteellisesti samaksi, mutta todellisuus osoittaa juuri nyt eri suuntaan, eli kulujen suhteelliseen nousuun.
Aiemmin tehtyjen tuottovaatimuslaskujen mukaan hintojen pitäisi siis laskea merkittävästi. Miksi näin ei käy, on minulle osoitus asuntomarkkinoiden riggaamisesta, eli siitä, että asuntomarkkina ei toimi markkinaehtoisesti. Vähän niinkuin Italian valtionlainat.
Muutamia hajatuksia pitkkään keskusteluun.
- Jos ja kun "sijoitetaan" pääomia määräaikaistalletukseen, niin silloinhan meillä taitaa olla lukittu kassavirta. Jos verrataan kassavirtaa vuokriin, niin tätä ei kai ole mahdollista mitenkään määräajan aikana korottaa?
- Kuinka määräaikaistalletuksen arvo sijoitusmielessä käyttäytyy, jos korot tai inflaatio nousee? (Case voisi olla: pakko irroittaa rahat määräaikaistalletuksesta, käyttämällä rahoitusta tmv)
- Asuntojen laskennallinen hinta voi tosiaan tuottovaatimuksen mukana ottaa osumaa, mutta tämä kai tulee peliin jos lähdetään myymään assettia (historiallinen vuokrataso vrt hintataso). Vrt bondin myynti.
- Vuokratuottoja on mahdollista puollustaa korotuksin ja osin omalla toiminnalla esimerkiksi taloyhtiön hallitustyön ja tyhjien kuukausien välttämisen kautta.
- Hintojen puolittumista on tosiaan hankala nähdä järkevän sijainnin kohteissa, koska vuokratuotto pysynee ok tasolla suhteessa muihin tuoton kohteisiin.
- Hieman kyllä erikoista keskustella asuntosijoittamisesta puhtaasti oman pääoman kautta, kun sattuu olemaan ihan merkittävä komponentti kyseisen sijoitusluokan tuottoja?
-A olettaa että koko asuntomarkkina toimii excelin läpi, joka lienee tuon viimeisen kappaleesi ihmetyksen aiheen perusta. Excelin läpi tuottovaateiden kautta asiaa katsoen asuntojen hintojen pitäisi tulla alas, mutta tosiaan jos sijoittajilla tai omistusasujilla ei ole tarvetta realisoida niin onhan se järkevää olla myymättä alentuneeseen hintaan, jos inflaatio on lähempänä 10% kuin 0%, kun ensi vuonna asunnot lähtökohtaisesti maksaa sitten enemmän?
Ja tuo kysmys liittyen käyttöomaisuuden vakuuksiin on mielestäni aivan relevantti. Tajusit varmaan itsekin kommenttisi erheen tähän liittyen ja käänsi homman niin että muut on aggressivisa että et vastaa? :D
Ja tuo kysmys liittyen käyttöomaisuuden vakuuksiin on mielestäni aivan relevantti. Tajusit varmaan itsekin kommenttisi erheen tähän liittyen ja käänsi homman niin että muut on aggressivisa että et vastaa? :D
Jos luit keskustelua ylemmäs, niin keskustelu oli asuntolainoitukselle mahdollisista vakuuksista, jossa omaa pääomaa ei ole pelissä lainkaan. Mille muulle sijoitukselle saat vakuudeksi sijoituksen itsensä? Voitko ostaa osakkeita velalla, jonka vakuutena ovat kyseiset osakkeet? Ja vielä niin, että vakuusarvon mahdollisesti alentuessa mitään ei tapahdu. Asuntoja ostaessa tyypillisesti vakuusarvon katto on jossain 70 % paikkeilla, mutta usein helpohkosti nostettavissa vähintään sataan uudelleenrahoitettaessa. Tämän jälkeen omaa pääomaa ei ole sijoituksessa lainkaan.
Mutta tuo koko lainakeskustelu on sivujuonne. Alkuperäiseen pihviin ei ole oikein vieläkään kukaan sanonut mitään, paitsi että "asuntosijoittamiseen kuuluu velka". Onko niin, että asuntosijoittamisessa on mieltä vain, kun operoidaan vähintään osittain velkarahalla?
Hyödykkeen arvo kapitalismissa on se, mitä toiseksi eniten sitä haluava pystyy tarjoamaan.
A:n laskelmat voivat olla matemaattisesti oikein, mutta ne vaikuttavat vain tapaan jolla hän itse (ja jokin joukkio samoin ajattelevia) määrittää oman bidinsä hyödykkeestä. Koska hän ei ole ainoa asunnoista kiinnostunut taho, hänen bidinsä puolittaminen ei suoraan puolita hyödykkeen arvoa. Todennäköisesti niitä uusia toiseksi eniten tarjoavia löytyy eri perusteluilla hyvinkin läheltä siitä alapuolelta.
Hyödykkeen arvo kapitalismissa on se, mitä toiseksi eniten sitä haluava pystyy tarjoamaan.
A:n laskelmat voivat olla matemaattisesti oikein, mutta ne vaikuttavat vain tapaan jolla hän itse (ja jokin joukkio samoin ajattelevia) määrittää oman bidinsä hyödykkeestä. Koska hän ei ole ainoa asunnoista kiinnostunut taho, hänen bidinsä puolittaminen ei suoraan puolita hyödykkeen arvoa. Todennäköisesti niitä uusia toiseksi eniten tarjoavia löytyy eri perusteluilla hyvinkin läheltä siitä alapuolelta.
Näinhän se menee.
Mitkä tekijät pitävät hinnat tällä hetkellä korkealla? Arvelen isoimmaksi tekijäksi rahoituksen, joka mahdollistaa pieniriskisen vivuttamisen, jolloin 3 % tuotto muuttuu vaikkapa 12 % oman pääoman tuotoksi. Jos vastaavaa voisi tehdä noille 2-3 % riskittömän tuoton talletustileille, niin asunnot olisivat melkolailla vähemmän kiinnostavia sijoituksia.
Pointti kuitenkin edelleen on, että asunnot ovat riskisijoituksia. Saatavilla olevan riskittömän tuoton kasvaessa asuntosijoittajat joko alentavat tuottovaatimuksia tai hintoja. Juuri nyt riskitöntä tuottoa saa yli 2 % vuodessa, niin miksi joku haluaisi sijoittaa 2 % tuottavaan riskisijoitukseen? (paitsi jos saat halpaa velkaa ja riskit siirrettyä mielellään kokonaan rahoittajalle)
Jos luit keskustelua ylemmäs, niin keskustelu oli asuntolainoitukselle mahdollisista vakuuksista, jossa omaa pääomaa ei ole pelissä lainkaan. Mille muulle sijoitukselle saat vakuudeksi sijoituksen itsensä? Voitko ostaa osakkeita velalla, jonka vakuutena ovat kyseiset osakkeet? Ja vielä niin, että vakuusarvon mahdollisesti alentuessa mitään ei tapahdu. Asuntoja ostaessa tyypillisesti vakuusarvon katto on jossain 70 % paikkeilla, mutta usein helpohkosti nostettavissa vähintään sataan uudelleenrahoitettaessa. Tämän jälkeen omaa pääomaa ei ole sijoituksessa lainkaan.
Mutta tuo koko lainakeskustelu on sivujuonne. Alkuperäiseen pihviin ei ole oikein vieläkään kukaan sanonut mitään, paitsi että "asuntosijoittamiseen kuuluu velka". Onko niin, että asuntosijoittamisessa on mieltä vain, kun operoidaan vähintään osittain velkarahalla?
Millä tavalla tämä eroaa osake sijoittamisesta? Aikaisemmin puhuit esimerkissä Nokian osakkeesta.
Jos ostan yhden Nokian osakkeen ja Nokialla on omavaraisuusaste% 39 niin tässähän on suoraan leivottu sisään 60% velkarahaa. Ostamani osake myös toimii vakuutena (en nyt jaksa tarkistaa Nokian vakuusarvoa, mutta oletan 60%). Käytän ostamaani osaketta vakuutena ja saan taas rahaa käyttööni niin päästäänhän tässäkin yli tuon 100% velkaprosentin.
Pointti kuitenkin edelleen on, että asunnot ovat riskisijoituksia. Saatavilla olevan riskittömän tuoton kasvaessa asuntosijoittajat joko alentavat tuottovaatimuksia tai hintoja. Juuri nyt riskitöntä tuottoa saa yli 2 % vuodessa, niin miksi joku haluaisi sijoittaa 2 % tuottavaan riskisijoitukseen? (paitsi jos saat halpaa velkaa ja riskit siirrettyä mielellään kokonaan rahoittajalle)
Juuri nyt riskitöntä tuottoa saa noin -8% vuodessa.
Mä en ehkä jaksa enää vääntää :D pahoittelen jos ymmärsin väärin. Sun kirjoituksista sain käsityksen että vierastat lainaa ylipäätään. Jos näin ei ole, niin pyydän anteeksi väärää tulkintaani.
Yhden asian silti haluaisin vielä kysyä. Uskotko oikeasti että esim. Helsingin keskustan keskimääräinen neliöhinta tippuu sinne 4000€ hujakoille? Jos, niin milloin oletat näin käyvän?
Pointti kuitenkin edelleen on, että asunnot ovat riskisijoituksia. Saatavilla olevan riskittömän tuoton kasvaessa asuntosijoittajat joko alentavat tuottovaatimuksia tai hintoja. Juuri nyt riskitöntä tuottoa saa yli 2 % vuodessa, niin miksi joku haluaisi sijoittaa 2 % tuottavaan riskisijoitukseen? (paitsi jos saat halpaa velkaa ja riskit siirrettyä mielellään kokonaan rahoittajalle)
Juuri nyt riskitöntä tuottoa saa noin -8% vuodessa.
Sekoitat euron ostovoiman ja eurojen määrän keskenään. Eurojen määrää saat kasvatettua asuntosijoituksilla (esimerkissäni 3,34 %), riskittä vähintään 2 %. Ostovoima taas on ihan eri asia ja laskee kirjanpitovaluutan euron mukana tuota -10% vuodessa.
Artsipappa kirjoitti:
Yhden asian silti haluaisin vielä kysyä. Uskotko oikeasti että esim. Helsingin keskustan keskimääräinen neliöhinta tippuu sinne 4000€ hujakoille? Jos, niin milloin oletat näin käyvän?
En usko, en oleta enkä ole tällaista väittänyt. Arvo on eri kuin hinta. Hinnat lähenee arvoa, jos tilanne pitkittyy. Laskelmani katsoivat arvoa yhdellä tavalla laskettuna. Niistä laskelmista ja arvonmäärityksestä voisi keskustella riidanhaaston sijaan.
Pointti kuitenkin edelleen on, että asunnot ovat riskisijoituksia. Saatavilla olevan riskittömän tuoton kasvaessa asuntosijoittajat joko alentavat tuottovaatimuksia tai hintoja. Juuri nyt riskitöntä tuottoa saa yli 2 % vuodessa, niin miksi joku haluaisi sijoittaa 2 % tuottavaan riskisijoitukseen? (paitsi jos saat halpaa velkaa ja riskit siirrettyä mielellään kokonaan rahoittajalle)
Juuri nyt riskitöntä tuottoa saa noin -8% vuodessa.
Sekoitat euron ostovoiman ja eurojen määrän keskenään. Eurojen määrää saat kasvatettua asuntosijoituksilla (esimerkissäni 3,34 %), riskittä vähintään 2 %. Ostovoima taas on ihan eri asia ja laskee kirjanpitovaluutan euron mukana tuota -10% vuodessa.
Mulla ei ole tapana sekottaa yhtään mitään. "Inflaatio" tarkoittaa rahan arvon heikkenemistä, ei asuntojen arvon heikkenemistä.
Pointti kuitenkin edelleen on, että asunnot ovat riskisijoituksia. Saatavilla olevan riskittömän tuoton kasvaessa asuntosijoittajat joko alentavat tuottovaatimuksia tai hintoja. Juuri nyt riskitöntä tuottoa saa yli 2 % vuodessa, niin miksi joku haluaisi sijoittaa 2 % tuottavaan riskisijoitukseen? (paitsi jos saat halpaa velkaa ja riskit siirrettyä mielellään kokonaan rahoittajalle)
Juuri nyt riskitöntä tuottoa saa noin -8% vuodessa.
Sekoitat euron ostovoiman ja eurojen määrän keskenään. Eurojen määrää saat kasvatettua asuntosijoituksilla (esimerkissäni 3,34 %), riskittä vähintään 2 %. Ostovoima taas on ihan eri asia ja laskee kirjanpitovaluutan euron mukana tuota -10% vuodessa.
Mulla ei ole tapana sekottaa yhtään mitään. "Inflaatio" tarkoittaa rahan arvon heikkenemistä, ei asuntojen arvon heikkenemistä.
Mullakaan ei ole tapana sekoittaa yhtään mitään.
Inflaatio tarkoittaa rahan arvon heikkenemistä. Riskitön tuotto tarkoittaa (kaikissa aiemmissa viesteissä) euroissa mitattavaa riskitöntä tuottoa. Ei ostovoimassa (semisti epämääräinen edes laskea mitään todellisessa ostovoimassa...) Juuri nyt riskitöntä tuottoa saa 2 % vuodessa.
Saivartelua ja keskustelun sekoittamista alkaa nyt puhumaan inflaation aiheuttamasta ostovoiman muutoksesta osana "riskitöntä tuottoa". Keskustelu ja kaikki lukemat ovat rahan tuotosta rahassa mitattuna.
Mitkä tekijät pitävät hinnat tällä hetkellä korkealla? Arvelen isoimmaksi tekijäksi rahoituksen, joka mahdollistaa pieniriskisen vivuttamisen, jolloin 3 % tuotto muuttuu vaikkapa 12 % oman pääoman tuotoksi. Jos vastaavaa voisi tehdä noille 2-3 % riskittömän tuoton talletustileille, niin asunnot olisivat melkolailla vähemmän kiinnostavia sijoituksia.
Minä taas arvelen, että asuntojen hintoja yllpitää ihmiset, jotka ostavat asunnot asuaakseen niissä.
Ja näille ihmisille asunnon arvo = asunnon hinta, koska ovat valmiita ostamaan asunnon kyseisellä hinnalla.
Inflaatio tarkoittaa rahan arvon heikkenemistä. Riskitön tuotto tarkoittaa (kaikissa aiemmissa viesteissä) euroissa mitattavaa riskitöntä tuottoa. Ei ostovoimassa (semisti epämääräinen edes laskea mitään todellisessa ostovoimassa...) Juuri nyt riskitöntä tuottoa saa 2 % vuodessa.
Saivartelua ja keskustelun sekoittamista alkaa nyt puhumaan inflaation aiheuttamasta ostovoiman muutoksesta osana "riskitöntä tuottoa". Keskustelu ja kaikki lukemat ovat rahan tuotosta rahassa mitattuna.
Ei ole kyse saivartelusta, vaan sulta joko tahallisesta harhaanjohtamisesta tai ajaturvirheestä.
Otat vertailtavaksi määräaikaisen talletuksen, 2% korolla. Määräaikaisessa talletuksessa pääoma on euroina, jotka mätänee käsiin, eli reaalituotto on se noin -8% vuodessa.
Sitten otat omistetun asunnon, johon inflaatiolla ei ole mitään suoraa vaikutusta, ja lasket sille jonkun 3% tuoton. Reaalituotto noin +3%.
Sitten asetat nää vierekkäin, ja yrität saada kuulostamaan siltä, että näiden ero vuodessa on noin 1%, ja että sen takia jälkimmäinen vaihtoehto tuskin houkuttelee ketään.
Inflaatio tarkoittaa rahan arvon heikkenemistä. Riskitön tuotto tarkoittaa (kaikissa aiemmissa viesteissä) euroissa mitattavaa riskitöntä tuottoa. Ei ostovoimassa (semisti epämääräinen edes laskea mitään todellisessa ostovoimassa...) Juuri nyt riskitöntä tuottoa saa 2 % vuodessa.
Saivartelua ja keskustelun sekoittamista alkaa nyt puhumaan inflaation aiheuttamasta ostovoiman muutoksesta osana "riskitöntä tuottoa". Keskustelu ja kaikki lukemat ovat rahan tuotosta rahassa mitattuna.
Ei ole kyse saivartelusta, vaan sulta joko tahallisesta harhaanjohtamisesta tai ajaturvirheestä.
Otat vertailtavaksi määräaikaisen talletuksen, 2% korolla. Määräaikaisessa talletuksessa pääoma on euroina, jotka mätänee käsiin, eli reaalituotto on se noin -8% vuodessa.
Sitten otat omistetun asunnon, johon inflaatiolla ei ole mitään suoraa vaikutusta, ja lasket sille jonkun 3% tuoton. Reaalituotto noin +3%.
Sitten asetat nää vierekkäin, ja yrität saada kuulostamaan siltä, että näiden ero vuodessa on noin 1%, ja että sen takia jälkimmäinen vaihtoehto tuskin houkuttelee ketään.
Mielestäni nuo ovat pitkälti vertailukelpoisia, koska asunnot ovat markkinoilla likvidoitavissa. Niillä on jatkuvasti muuttuva euromääräinen hinta. Inflaatio ei automaattisesti siirry mihinkään tuottoon, hintaan tai kuluun. Inflaatio voi lisäksi osua "vastapalloonkin", eli asunnonomistajan haitaksi kulujen kautta. Omistetun asunnon euromääräinen sen hetkinen arvo tulee markkinoilla olevasta hinnasta. (Aiemmissa laskelmissani lasken tuottovaatimuspohjaista arvoa, en hintapohjaista, ei sekoiteta tätä nyt siihen.) Markkinahintaan vaikuttaa tuottovaatimus rahassa mitattuna, ainakin sijoittaja-ostajille.
Itsestäänselvästi määräaikaistalletukset ovat epälikvidejä, asunnot taas jossain määrin likvidejä, joten määräaikaistalletukselle on saatava hivenen parempi tuotto.
Ymmärrän kyllä mitä ajat takaa: asunnot eivät ole sidottuna mihinkään rahaan ja talletustilit ovat. Eli rahayksiköiden ostovoiman heikentyessä asunnot voivat adaptoitua, mutta talletustilit kärsivät varmasti. Asunnot toimivat siis inflaatiosuojana. Realiteetti kuitenkin on tälläkin hetkellä, että asunnot tuottavat ja kuluttavat euroja. Asuntosijoituksesta saat vaikka 3 % euroja lisää, talletustililtä 2 % euroja lisää. Eroa on yksi 1%-yksikkö. Pääoman ostovoima voi sitten erota paljonkin pidemmällä aikavälillä. Tai nyt inflaation juostessa 10 %:ssa asuntojen arvojen pitäisi nousta vastaavasti. Mutta jos nyt haluat vaikka vuodessa saada euroja lisää, niin kumman valitset: asuntosijoituksella 3 % vai talletustilillä 2 %?
Markkinahintaan vaikuttaa siis tuottovaatimus rahassa mitattuna, mutta myös jonkinlaisena inflaatiosuojana (tai sitoutumattomana mihinkään tiettyyn rahajärjestelmään) toimiminen. Millä tavalla inflaatiosuoja pitäisi hinnoitella asuntosijoituksissa?
Mutta jos nyt haluat vaikka vuodessa saada euroja lisää, niin kumman valitset: asuntosijoituksella 3 % vai talletustilillä 2 %?
Onko näkemyksiä miten noi speksit kallistuu jos aikaväli 5 vuotta.?
Arvelen asuntojen hinnan laskevan tuottovaatimusten vuoksi, se on mielestäni sen verran merkittävä arvon ajuri, vaikka inflaatio samalla nostaneekin asuntojen arvoja. Talletustilien korot varmaankin nousevat vielä tuosta, kun euro-inflaatio on 10%:ssä ja tavoiteinflaatio 2 %.. Mutta ei voi oikein sitäkään ennustaa, paljonko korot nousee tai laskee. Veikkaan, että nousee yli kolmeen kuitenkin vähintään muutamaksi vuodeksi. Erittäin vaikea sanoa mitään kovin vahvaa näkemystä!
Näkemyksistäni puhuu ehkä ennemmin omat sijoitukseni: talletustilidiilejä en ota (uskon vahvasti eurojärjestelmän ongelmiin ja mikään sidottuna euroon ei nappaa, varsinkaan tuollaiset parin prosentin tuotot) ja asuntosijoituksille vaadin (jo nollakorkojen aikanakin) reilusti kovempaa tuottoa kuin 3-4 %. Asuntosijoitukseni ovat ennemminkin sijoituksia hyviin taloyhtiöihin ja mm. niiden tontteihin, kiinteää omaisuutta hajautuksen vuoksi. Jos hakisin ainoastaan hyvää tuottoa matalalla riskillä niin tuskin sijoittaisin asuntoihin lainkaan, näillä hinnoilla. Hajautustekijät ovat merkittäviä omassa sijoitusstrategiassani.
Aiemmasta inflaatiosuoja-asiasta vielä:
Jos joku haluaa sijoittaa inflaatiosuojaan, niin asunnot ja osakkeet ovat siinä mielessä samalla viivalla: kummatkaan eivät ole itsessään rahajärjestelmään sidottuja. Eli asuntojen 3 % tuottovaatimusta ei oikein voi kovin vahvasti perustella inflaatiosuojalla.
Osittain offtopic, mutta tuosta inflaatiosta ja sen huomioimisesta laskelmissa. Kun puhutaan nykyhetken 10% inflaatiosta ja siitä johdettuna esim 2% vuosituotto olisi reaalisesti -8%.
Koska sijoitusten kannattavuutta kai tarkastellaan siitä näkökulmasta että rahat laitetaan kiinni nyt ja tuotot ovat tulevina aikoina niin eikös tuo ajatuskulku oleta että myös vuoden päästä inflaatio on 10% ?
Eihän tämän hetken inflaatioluvut kerro muuta kuin 12kk historian.
Pörssikurssit reagoivat taloustilanteen muutoksiin nopeasti, asuntojen hinnat hyvin hitaasti.
Veikkaan, että ensi vuonna tulee olemaan varsin poikkeuksellista menoa Suomen asuntomarkkinoilla, kun myytävää tulvii markkinalle kovaa vauhtia. Korkojen ja vastikkeiden nousu ja velkavivut alkavat vasta silloin kunnolla tehdä omaa tehtäväänsä ja totuus paljastuu. Myytävää on vyörynyt jo viime kuukausina Helsingissäkin markkinalle paljon ja myyntiajat pidentyneet huomattavasti ja hintoja tarkistellaan alas kovaa vauhtia.
1990-luvun rajuun notkahdukseen tuskin päästään (kuva alla), mutta kaikki edellytykset mukavalle, itseään ruokkivalle kierteelle ovat ilmassa. Yksi Helsingissä vuosikymmeniä toiminut välittäjä tosin kertoi, että "kesän jälkeen tilanne on muuttunut niin rajusti, ettei hän nähnyt vastaava edes 1990-luvulla". "Ihmiset eivät uskalla nostaa jo luvattuja lainoja."
Toki lähes kaikki käy yleensä kaupan, kun hintataso on oikea (joillain alueilla tosin eurokin on liikaa ja näitä alueita on Suomessa entistä enemmän).
Hienoa, että media kirjoittaa asuntosijoittamisesta muustakin näkökulmasta kuin "siivooja aloitti kolme vuotta sitten asuntosijoittamisen ja elää nyt taloudellisesti riippumatonta elämää". IS tänään: https://www.is.fi/taloussanomat/art-2000009159201.html
Riskienhallinnassa olisi ehkä ollut hieman parannettavaa tällaisten komenttien esittäjien kohdalla: " Muutama uusi asunto ja taloyhtiölainaa niin paljon, että on jo melkoiset summat pelkkää korkoa. Rupeaa pian jo olemaan maksuvaikeuksia".
Pörssikurssit reagoivat taloustilanteen muutoksiin nopeasti, asuntojen hinnat hyvin hitaasti.
Veikkaan, että ensi vuonna tulee olemaan varsin poikkeuksellista menoa Suomen asuntomarkkinoilla, kun myytävää tulvii markkinalle kovaa vauhtia. Korkojen ja vastikkeiden nousu ja velkavivut alkavat vasta silloin kunnolla tehdä omaa tehtäväänsä ja totuus paljastuu. Myytävää on vyörynyt jo viime kuukausina Helsingissäkin markkinalle paljon ja myyntiajat pidentyneet huomattavasti ja hintoja tarkistellaan alas kovaa vauhtia.
1990-luvun rajuun notkahdukseen tuskin päästään (kuva alla), mutta kaikki edellytykset mukavalle, itseään ruokkivalle kierteelle ovat ilmassa. Yksi Helsingissä vuosikymmeniä toiminut välittäjä tosin kertoi, että "kesän jälkeen tilanne on muuttunut niin rajusti, ettei hän nähnyt vastaava edes 1990-luvulla". "Ihmiset eivät uskalla nostaa jo luvattuja lainoja."
Toki lähes kaikki käy yleensä kaupan, kun hintataso on oikea (joillain alueilla tosin eurokin on liikaa ja näitä alueita on Suomessa entistä enemmän).
Valmiita myymättömiä asuntoja on ATL ja valmistuvienkin määrä kääntyi laskuun Q3 aikana, aloituksethan ovat kiven alla. Ja kaikesta HKI tuotannosta 1/3 on vapaarahoitteisia omistusasuntoja. Parin vuoden päästä taas ihmetellään miksei ole rakennettu tarpeeksi.
Talletustileillä on 113 miljardia, niistä osa on varmaan korvamerkittynä asuntoihin, jos hinta on sopiva...
Ottamatta kantaa A-Insinöörien laskelmien tieteellisyyteen: Oikeasti he eivät väitä minkään alueella olevan kohteen omaavan mitään erityistä "arvonnousupotentuaalia" vaan alueiden keskihinnat nousevat sen vuoksi, kun sinne rakennetaan paljon kallista uudistuotantoa. Noissa on valovuoden ero.
Toki noin uutisoituna saadaan klikattavimpia uutisia.
Ottamatta kantaa A-Insinöörien laskelmien tieteellisyyteen: Oikeasti he eivät väitä minkään alueella olevan kohteen omaavan mitään erityistä "arvonnousupotentuaalia" vaan alueiden keskihinnat nousevat sen vuoksi, kun sinne rakennetaan paljon kallista uudistuotantoa. Noissa on valovuoden ero.
Tampereelta mainittuun Messukylään ei paljoa voi uudisrakennuksia tehdä kun se on vanha alue. Mahdollinen arvonnousu kohdistuu sitten myös vanhoihin rakennuksiin, joita siellä nyt on. Hiedanranta on toki uustuotantoa kokonaan, siellä ei olekaan vanhaa rakennuskantaa.
Syitä on toki muitakin. Esimerkiksi Hiedanrannan ohi tulee jatkossa menemään ratikka, jonka linjaus on nyt nuijittu pöytään valtuustossa. Ei liene yllättävää että rakennukset kokevat arvonnousua jos ratikkapysäkkiä ja palveluita ilmestyy viereen.
Muiden kaupunkien alueita, joita siinä lueteltiin en tunne.
Hyvän näköinen kämppä. Lappeenrannan keskusta on suhteellisen tuttu vaikken koskaan olekaan siellä asunut. Olikos Lauritsala vajaa 10km sieltä? Mitä tuollaisessa on vuokrataso, 450-500e?
- remontin kuluminen 70 euroa per kk (840 euroa per vuosi), tämä suunnilleen vaaditaan että asunto on sisätiloiltaan jatkossa samassa kunnossa, jos ei ole huippukätevä tee-se-itse mies ja löytää halvan tekijän. (Huomioitu myös kylpyhuone, joka kuluu koko ajan)
Netto: 230 euroa kuussa eli 2860 euroa vuodessa ilman korkoja ja verotusta huoneistoremontin kuluminen huomioituna.
Lauritsala on kyllä myös epäilyttävän kaukana Lappeenrannan keskustasta ja oppilaitoksista, joka tarkoittaa kasvavaa riskiä että jollain aikavälillä yksiölle ei enää olisi tuolla sijainnilla nykyistä kysyntää jos seudun painopiste tiivistyy kohti Lappeenrannan keskustaa.
Hyvän näköinen kämppä. Lappeenrannan keskusta on suhteellisen tuttu vaikken koskaan olekaan siellä asunut. Olikos Lauritsala vajaa 10km sieltä?
Viitisen kilometriä. Jos Kaukaan tehtaat pysyvät pystyssä, riittää Lauritsalassa vuokralaisia. Ja eiköhän ne miun loppuiän pysy, vaikka PK1 pysähtyykin lähivuosina.
Petteri taitaa olla "taskulaskin" sijoittaja. Asunnon kunto ja vuokranmäärä määrittelee hitosti miten asunnot menee vuokralle, eritoten hienot kohteet menevät helpommin. Tuosta on vuokrattu kokonaan rempattu yksiö 520e kk +kulut, näkisin että tuosta saa helposti 490e kk+kulut. Pelkoa hinnanlaskemisesta ei oikein ole koska hinnat on tippunut jo niin paljon. Yksi asia mitä ihmiset eivät ota huomioon on taloyhtiö, taloyhtiön valmistumisvuosi ja korjaushistoria tulee näyttelemään suurta osaa nyt ja tulevaisuudessa, tätä 90% "sijoittajista" ei tajua ollenkaan/hyvin vähän. Luonnollisesti sijainti ratkaisee myös paljon, mutta kun on vuokralaisen markkinat niin tottakai halutaan asua hienossa kämpässä. Vahva tunne että esim Helsingissä ei mene mällimuovimattoyksiöt enää sormia näpsäyttämällä muille kuin KelaGold ihmisille ja kuka semmoisen haluaa hyvälle sijainnille asuntoon asumaan, eritoten jos on pelko että eläimiä uhrataan olohuoneessa tai vastavaa.
