Yhtiön hallitus päätti lopettaa omien osakkeiden ostamisen, koska tulkinta lainaehdoista voi estää lisähankinnat. Ovaron viimeisen tilinpäätöksen mukainen vapaa oma pääoma oli n. 6,6 miljoonaa euroa, joten sen puolesta omien osakkeiden ostaminen olisi mahdollista.
Yhtiö osti 22. – 28. helmikuuta 2019 yhteensä 9.519 osaketta keskihintaan 4,7318 €/osake. Tämän jälkeen yhtiöllä on hallussaan 49.519 omaa osaketta, jotka vastaavat 0,52 % koko osakekannasta.
Osakkeet hankittiin Nasdaq Helsinki Oy:n järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä hankintahetken markkinahintaan. Osakkeiden hankinta perustui ylimääräisen yhtiökokouksen 10.9.2018 yhtiön hallitukselle antamaan valtuutukseen enintään 900.000 oman osakkeen hankkimisesta ja hallituksen 15.2.2019 tekemään päätökseen 40.000 osakkeen osto-ohjelmasta.
Tänään tuli myös kylmää vettä niskaan Tilastokeskukselta, joka arvioi että muun kuin pk-seudun asuntojen hinnat laskivat -3,3% joulukuuhun verrattuna ja -2% edelliseen vuoteen verrattuna. Näkyy varmaan arvonalennuksina Q1-raportista ellei ne nyt nouse helmikuun tai maaliskuun raportissa (pidän epätodennäköisenä).
Tuo omien ostojen keskeyttäminen, koska se saattaa rikkoa lainasopimusta oli kyllä myös erittäin huono uutinen.
Yleisesti asuntojen markkinahintojen trendi ei kyllä Ovaroa tue, kun asuntoja on pk-seudun ulkopuolella. Pienetkin huonot uutiset sieltä suunnalta pistävät Ovaron NAV-alennuksen vivun takia aika nopeasti lihoiksi, vaikka uskoisikin asuntojen nykyisillä arvostuksilla pitävän paikkaansa. Ja ilman asuntojen hinnan nousua käytännössä mahdotonta nähdä että 2-3 vuoden kuluttua tästä saisi jotenkin omat ja 30+% tuottoa ulos.
En kyllä odota mitään järisyttävää kurssireaktiota tämän uutisen takia...
Viime aikojen uutisista itselleni suurin yllätys oli se, että Inderesin kääntäessä lisää- suosituksesta vähennä-suositukseen ja tavoitehinnan pudotuksessa 5,80 -> 5,00 ei kurssi muistaakseni reagoinut mitenkään.
Aina aiemmin on jonkunlainen Inderes-efekti saatu tähänkin osakkeeseen, mutta ei näköjään enää.
Jos tätä saa hintaan 4,30, niin aloitan ostot. En kuitenkaan usko tämän tuonne asti putoavan.
Tuo omien ostojen keskeyttäminen, koska se saattaa rikkoa lainasopimusta oli kyllä myös erittäin huono uutinen.
Ainakin kovin nihkeä uutinen. Se, että ilmeisesti jonkin lainanantajan mukaan Ovaro rikkoo omien osakkeiden ostolla voitonjakokovenantteja on jo sinänsä huolestuttava tieto.
Hyvässä tapauksessa ei tule muita seurauksia. Kuitenkin joskus näissä tapauksissa on tullut myös oikeusjuttuja tai korvauskanteita.
Oikeusjuttu tai korvauskanne olisi hyvin nihkeä tällä hetkellä. Rahoituksen uusiminen vaikeutuu merkittävästi jos Ovaro joutuu vielä oikeusriitoihin lainanantajien kanssa.
En kuitenkaan pidä oikeusjuttua tai korvauskannetta kovin todennäköisenä, mutta toki mahdollisena. Mutta ei tämä Ovaron asemaa rahoituksen uusimisneuvotteluissa ainakaan paranna.
Jos tätä saa hintaan 4,30, niin aloitan ostot. En kuitenkaan usko tämän tuonne asti putoavan.
Tuolle tasolle voidaan hyvin lasketella varsin nopeasti. Ovaron kurssi on pysynyt viime aikoina ylhäällä aika paljon omien osakkeiden ostojen avulla.
Nyt m tuli nihkeitä uutisia sekä yhtiöltä että asuntomarkkinoilta eikä omien ostoja enää tule, lasku jatkunee.
Jos katsoo millä hinnalla Ovaroa voisi ostaa, kolmessa eurossa riski/tuotto suhde alkaisi minusta olla jo kohtuullinen nykytiedolla. Toki tilanne voi muuttuakin ja muuttuu aina uuden tiedon myötä.
Tämä oli erittäin huono uutinen, joka menee jo sitten uuden johdon ja hallituksen piikkiin. Jos kovenantit eivät salli omien ostoja, ei niitä tietenkään pidä tehdä. Melko nolo moka, joka pilasi orastavan hyvän tuuleni. Juuri tällaista en ole muuten koskaan nähnyt, vaikka monenlaista sössimistä kyllä.
Tokkopa kukaan lähtee rosikseen, kun ei pysty näyttämään kärsineensä vahinkoa ja Jyrsijän lopetettua osakkeidensa hamstraamisen. Joku velkojista on katsonut, että saatavaan liittyy riski ja velkoja on päässyt tavoittelemaansa lopputulokseen.
On melkoisen varmaan ei ytimissä asuntojen hinnat tulevat laskemaan, niin kohtuullista kansalaisrohkeutta vaatii tämän ostaminen. Odotellaan ja 3 - 3.5 välissä voisi ostaa kannatuksen vuoksi, koska yhtiötä ruoditaan hyvin perusteellisesti.
Varmaan totta tuo sillä kyllähän keskustelua riittää noissa menestyjissäkin. Ns muotialoilla toimivien yritysten sakkeet taitavat puhuttaa eniten ja niissä on sitten sekä menestyjiä että huonommin onnistuvia.
31.12.17 tehdyn JLL:n arvion mukaan kyseessä olevasta osoitteesta Ovaro omisti kaksi asuntoa, yhteensä 202m2 arvoltaan 1 285 000€, viimeisin pyyntihinta 101m2 asunnosta oli 620 000€.
31.12.17 tehdyn JLL:n arvion mukaan kyseessä olevasta osoitteesta Ovaro omisti kolme asuntoa, yhteensä 228m2 arvoltaan 651 000€, viimeisin pyyntihinta 76m2 asunnosta oli 179 000€.
31.12.17 tehdyn JLL:n arvion mukaan kyseessä olevasta osoitteesta Ovaro omisti neljä asuntoa, yhteensä 344m2 arvoltaan 1 618 000€, viimeisin pyyntihinta 53,5m2 asunnosta oli 262 000€.
Käsittääkseni seuraavan kerran Ovaron kiinteistökannan arvosta laaditaan ulkopuolinen arvio Q2/lopussa. Ovaro on nyt siis siirtynyt noudattamaan samaa rytmiä kuin Suomen Hoivatilat ja Investors House, eli kiinteistökanta arviodaan 2 kertaa vuodessa, Q2 ja Q4 lopussa. Q1 mennään siis samoilla arvoilla kuin Q4/2018.
Kuulin, että tilinpäätöksen tiedotustilaisuudessa joku oli kysynyt, miten usein Ovaron kiinteistökannan arvo määritetään jatkossa, ja vastaus oli ollut että jatkossa 2 kertaa vuodessa. Yllä oleva tieto perustuu siis tähän ja oletan, että se pitää paikkansa. Tämä säästää myös kustannuksia. Omasta mielestäni arvonmääritys 2 kertaa vuodessa on riittävä.
Q1 tulos muodostuu siis pitkälti kaavalla:
Asuntojen nettotuotto
- operatiiviset kulut
- asuntojen myynneistä syntyvät luovutustappiot + välityspalkkiot
Q1/2018 EPRA tulos oli 257 te. Pidän realistisena noin 400-500 te EPRA tulosta Q1/2019, huomioiden kulutason selvän laskun viime vuoteen verratttuna. Kiinteistösijoitusyhtiöissä Q1 on kausiluonteisesti heikoin (vuodenaika talvi + tilintarkastuskulut)
Kuten palstalla on todettu, niin 17.2. mennessä oli myyty tai saatu sitovia ostotarjouksia 15 asunnosta 4,1 M€ velattomin kauppahinnoin. Tämä indikoisi, että Q1 asuntomyynnit voisivat mennä haarukkaan 7-8 M€ haarukkaan. Jos ne menisivät kaupaksi noin 5-7% alle Q4/2018 tasearvojen sisältäen välityspalkkiot, niin niistä syntyisi myyntitappiota noin 350-550 te.
Alustavasti oletan siis, että Q1 tulos menisi lähelle nollaa yllämainitut seikat huomioiden. Koska kiinteistöjen arvosta ei Q1 tehdä uutta arviota, niin oletan EPRA NAV:in pysyvän lähellä Q4/2018 tasoa, eli 8,55€/osake.
EPRA tulos menee Q1:llä varmaan tuonne 500k nurkille, se on ihan hyvä arvio. Q1:llä on yleensä ylimäärä kuluja, joita ei EPRA tuloksessa jaksoteta.
Myyntien ennustaisin menevän 0-4% alle 31.12.2018 tasearvon, toki välityskulut tulevat lisäksi. Myyntien alkupäässä on kuitenkin yleensä helpompaa myytävää ja ilmeisesti myyntiin laitettujen tasearvoja jo alennettiin. Kun myydään isompia läjiä, yleensä myynneistä salkkuun jäävät huonommat kohteet kun taas realistisesti hinnoitellut menevät kaupaksi. Alkupäässä mentäneen nyt aika lähellä tasearvoa, jos ei mennä niin sitten salkun pohjien tyhjennyksessä on tulossa paljon lisäturskaa.
Toisaalta en ole vakuuttunut siitä, että Q1:llä ei olisi tulossa arvonmuutoksia taseeseen. Vaikka isompi arviointi tehtäisiin vain kaksi kertaa vuodessa, yleensä tasearvoja tarkistetaan kuitenkin joka neljänneksellä, jos yritys on normaalissa neljännesvuosiraportoinnissa. Silloin kun koko massaa ei arvioida uudelleen yksittäisinä kohteina käytetään usein indeksejä.
Koko asuntomassan arvonmuutosten lisäksi on huomioitava, että myytävänä oleva omaisuus pitäisi aina arvioida todennäköiseen myyntihintaan, joka on yleensä eri summa kuin kauppa-arvomenetelmällä arvioitu asunnon tasearvo. Kun muun toiminnan salkusta siirretään tavaraa myyntisalkkuun pitäisi siis tapahtua tasearvonmuutoksia.
Oma mielenkiintoni kohdistuu vuokrausasteen nostoon ja nettotuoton kasvuun. Tietysti myös saavutettuihin kauppahintoihin. 500k on sopiva arvio operatiiviselle tulokselle Q1. Tarkka luku ei nähdäkseni ole tällä hetkellä olennaisin kysymys vaan se, alkavatko operaatiot onnistua vaiko ei. Erityisesti saadaanko kämppiä vuokralle selvästi aiempaa enemmän.
Omaisuuden ylös/alaskirjaukset eivät ole keskeisiä lyhyellä aikavälillä, koska ne ovat harkinnanvaraisia ja sattumakin vaikuttaa. Liikaa mielenkiintoa kohdistuu tasearvoihin ja liian vähän juoksevan toiminnan tehostukseen. Jos operatiivinen tulos saadaan selvästi ylös, se tulee kompensoimaan hinnanlaskupaineita. Talokauppoihin ja yritysjärjestelyihin syntyy uusia näkymiä, jos (ne vanhat) talot voidaan luovuttaa tuottavina eikä puolityhjinä.
Dronningholm: Kun seuraat kohteiden myyntejä, kannattaa ottaa seurantaan myös vuokrailmoitukset myynnistä poistuneista kohteista. Luulen, että he pistävät myymättä jääneet takaisin vuokralle.
Olen von Fynckendahlin kanssa eri mieltä. Ovaro on operatiivisesti nykyisillä kiinteistöillä omistaja-arvoa tuhoava firma. Tällä hetkellä sen taseen myyntiarvo on kuitenkin yli pörssikurssin, mutta jokainen päivä on liikaa.
Jos Pyysäri saisi tänään Ovarossa diktaattorin valtuudet vuoden päästä kaikki omaisuus olisi myyty ja kassassa ehkä 5,30-5,70 euroa lappua kohti. Ok torjuntavoitto nykykurssilla.
Ikävä kyllä emme elä sijoittajien ideaalimaailmassa, reaalimaailmassa yritys ja sen johto pyrkii pysymään hengissä ja samalla tuhoutuu omistaja-arvo.
Myyntien alkupäässä on kuitenkin yleensä helpompaa myytävää ja ilmeisesti myyntiin laitettujen tasearvoja jo alennettiin. Kun myydään isompia läjiä, yleensä myynneistä salkkuun jäävät huonommat kohteet kun taas realistisesti hinnoitellut menevät kaupaksi. Alkupäässä mentäneen nyt aika lähellä tasearvoa, jos ei mennä niin sitten salkun pohjien tyhjennyksessä on tulossa paljon lisäturskaa.
Asia on täsmälleen näin ja tämä on hyvä huomioida.
Luonnollisesti ne haluttavammat kohteet menevät nopeammin kaupaksi ja ne vähemmän haluttavat tuppaavat jäämään jäljelle. Sitten kun niiden vähemmän haluttavien kohteiden hintaa pikku hiljaa lasketaan, niin aina sieltä jokunen taas menee kaupaksi. Sitten pitää taas vähän tiputtaa hintaa, että saadaan lisää menemään kaupaksi jne. Pikkuhiljaa alaspäin menevä kierre tuntuu olevan loputon.
Todennäköisesti lopulta jäljelle jää vielä jonkunkokoinen läjä asuntoja, jotka eivät menneet kaupaksi millään järkevällä hinnalla.
Koko asuntomassan arvonmuutosten lisäksi on huomioitava, että myytävänä oleva omaisuus pitäisi aina arvioida todennäköiseen myyntihintaan, joka on yleensä eri summa kuin kauppa-arvomenetelmällä arvioitu asunnon tasearvo. Kun muun toiminnan salkusta siirretään tavaraa myyntisalkkuun pitäisi siis tapahtua tasearvonmuutoksia.
Tämä on myös hyvä huomio ja tässä on eroja raportointikäytännössä eri kiinteistösijoitusyhtiöiden välillä.
Esimerkiksi Investors House on aina tehnyt niin, että myytäväksi luokiteltu omaisuus on arvostettu hankintahintaan, ei ns. käypään arvoon. Eli vaikka kohteen käypä arvo oliskin ollut ulkopuolisen arvioitsijan mielestä suurempi kuin sen hankintahinta, ei tuota erotusta ole tulosvaikutteisena kirjattu, vaan se on realisoitunut vasta asuntoja myytäessä.
Olen von Fynckendahlin kanssa eri mieltä. Ovaro on operatiivisesti nykyisillä kiinteistöillä omistaja-arvoa tuhoava firma.
Tarkoitatko vanhan vai nykyisen johdon aikaa? Millä tavalla nykyinen johto tuhoaa omistaja-arvoa?
Jos tarkoitit vanhaa aikaa, olen osittain samaa mieltä. Operatiivisen tuloksen jäädessä nollaan asuntojen hinnanlasku tuhosi omistaja-arvoa. Jos operatiivinen tulos saadaan odottamalleni tasolle, se antaa hyvän suojan vähittäistä hinnanlaskua vastaan. Silloin voidaan odotella asuntomarkkinan piristymistä ilman, että omistaja-arvoa tuhoutuu koko ajan lisää.
Keskiössä ovat 200 tyhjää asuntoa: saadaanko ne hyötykäyttöön vai ei.
Luonnollisesti ne haluttavammat kohteet menevät nopeammin kaupaksi ja ne vähemmän haluttavat tuppaavat jäämään jäljelle. Sitten kun niiden vähemmän haluttavien kohteiden hintaa pikku hiljaa lasketaan, niin aina sieltä jokunen taas menee kaupaksi.
Noin se meni ennen. Luulen, että uusi johto pistää jämät takaisin vuokralle ja yrittää myöhemmin uudelleen. Vanha johto jäi vuodeksi laskemaan hintaa muutama prosentti kerrallaan.
Esimerkiksi Investors House on aina tehnyt niin, että myytäväksi luokiteltu omaisuus on arvostettu hankintahintaan, ei ns. käypään arvoon. Eli vaikka kohteen käypä arvo oliskin ollut ulkopuolisen arvioitsijan mielestä suurempi kuin sen hankintahinta, ei tuota erotusta ole tulosvaikutteisena kirjattu, vaan se on realisoitunut vasta asuntoja myytäessä.
Kenen mukaan?
IH Tilinpäätöstiedote 2018: "Omistettujen sijoituskiinteistöjen arvot perustuvat ulkopuolisten arvioijien laatimiin arviokirjoihin." Sama lause löytyy vuosikertomuksesta 2017.
Dronningholm: Kun seuraat kohteiden myyntejä, kannattaa ottaa seurantaan myös vuokrailmoitukset myynnistä poistuneista kohteista. Luulen, että he pistävät myymättä jääneet takaisin vuokralle.
Hyvä huomio! Katselin poistuneet läpi, eikä löytynyt vuokrailmoituksista.
Pari kohdetta poistunut tänään, nämä on saatettu myös vetää pois myynnistä, koska samasta osoitteesta on ollut yhteensä neljä kohdetta myytävänä:
Olen von Fynckendahlin kanssa eri mieltä. Ovaro on operatiivisesti nykyisillä kiinteistöillä omistaja-arvoa tuhoava firma.
Tarkoitatko vanhan vai nykyisen johdon aikaa? Millä tavalla nykyinen johto tuhoaa omistaja-arvoa?
Omistaja-arvoa Ovarossa tuhoutuu, koska Ovaron vuokratuotot eivät riitä pitkällä tähtäimellä ihan kata kustannuksia ja toisaalta asuntojen arvo kehittyy niin huonosti.
Ovaro ei toki julkaise normaaleja vuokra-asuntotoiminnan tunnuslukuja, syynä on toki se, että ne ovat niin umpipaskat, ettei yritys vain ilkeä julkaista niitä. Kuitenkin sisään tulee rahaa noin 10,50 euroa neliöltä kuukaudessa, kun Kojamolla tulee sisään tulee noin 15 euroa neliöltä kuussa. Suomessa vapaarahoitteisten asuntojen keskivuokra on noin 14,1 euroa neliötä kuussa ja keskimääräinen vuokrausaste noin 95%, Ovaron keskivuokra lienee noin 12 Euroa neliöltä ja vuokrausaste noin 85%. Ovaron ydinliiketoiminnan keskivuokra lienee vielä tämänkin alle, koska vupsikertomuksen tiedonrippeistä laskien asuntojen nettovuokratuotto on 4,94 euroa neliöltä kuussa (109,4M*4.4%/(12kk*81178 neliötä).
Lyhyellä tähtäimellä tästä pitää maksaa ensin hallinto ja vuokrauskulut. Hallinto- muut liiketoiminnan kulut ovat Ovarolla kustannuskarsintojen jälkeen ehkä noin 1,7 euroa neliötä kuussa, tämä ennen asuntojen myyntejä, jotka pienentävät neliömäärää eli jakajaa. Vuokrauskulut olivat vuonna 2018 noin 0,33 euroa neliötä kuussa.
Nyt jäljellä on katetta 2,9 euroa neliöltä kuussa. Kuitenkin normaalit hoitokulut voimakkaasti aliarvioivat kuluja, jotka käsittellään pitkävaikutteisina investointeina. Realistisesti asuntojen elinkaaren yli tarvitaan noin 3 euroa neliöltä kuussa isoihin remontteihin. Toki näiden kulujen kassavirtavaikutus vaihtelee, ne toteutuvat aika satunnaisesti, mutta toteutuvat kuitenkin.
Saadaan siis seuraava pitemmän aikaväkin laskelma:
Nettovuokratuotto 4,94
Hallintokulut: -1,7
Vuokrauskulut: - 0,33
Piilossa olevat korjauskulut: -3
–----------------------
Ydinliiketoiminnan mukautettu elinkaarikate ennen arvonmuutoksia ja rahoitusta: -0,10 euroa per neliö kuukaudessa.
Tämän perusteella näyttää, että Ovaro vuokraa asuntoja rakenteellisesti omakustannushintaan tai vähän alle. Näin ennen rahoitusta ja arvonmuutoksia.
Kun taseessa on vielä yli kaiken kohtuuden velkaa, jonka korko ei ole ihan matala ja Ovaron asuntoportfolio näyttää kehittyvän aika huonosti yleiseen asuntomarkkinaan verrattuna on minusta hyvin perusteltua tehdä johtopäätös, että Ovaron ydinliiketoiminta on tälläkin hetkellä omistaja-arvoa tuhoavaa.
petteri, lasket Ovaron tulot vanhan mallin mukaan (pidetään tyhjillään) mutta menot uuden mallin mukaan (tehdään runsaasti korjauksia). Se ei ole kovin realistinen laskentatapa. Laskepa sama realistisella vuokrausasteella ja realistisilla korjauskuluilla. Mitä järkeä edes olisi korjata taloja, jos niihin ei saataisi ikinä asukkaita tai he eivät maksa tarpeeksi vuokraa kattamaan korjauskulut?
Sijaintiinsa nähden portfolio kehittyy aika normaalisti.
Tuo laskelma on tehty oletuksella, että asunto ja talo pidetään kunnossa ja korjauskulut jaksottuvat tasaisesti asunnon elinkaarelle.
3 euroa neliö kuukausi on realistinen asuintalon peruskorjausremonttikustannus pitkälle aikavälille jaettuna. Toki se milloin minkäkin talon kohdalla tuo realisoituu vaihtelee. Jos omistat asunnon 50 vuotta sinun pitää siis maksaa isoista remonteista kokonaisuudessaan noin 1800 euroa neliöltä luokkaa, että talo pysyy kunnossa. Vuokratalopuolella taidetaan mennä ylikin kun sisätilat ovat vuokranantajan vastuulla ja pakko pitää kunnossa.
Toki ihan uusissa taloissa ei ole remontteja, vaan kustannus näkyy suhteellisena arvonalentumisena. Vuokrakäytössäkään uusiin asuntoihin ei tarvitse heti tehdä vuokralaisen vaihtuessa pintaremppaa, mutta kuitenkin sisustus kuluu.
Samoin vanhoja taloja voidaan pitää korjaamatta kunnes ne ovat käyttökelvottomia. Tällöinkin kustannus näkyy myös arvonalennuksena.
Ovaron ydinliiketoiminnan asuntokannan huomioiden näen enemmän draivereita vuokrausasteen heikkenemiseen ja vuokrien laskuun kuin näiden lukujen paranemiseen, jos heikoimmista taloista ei päästä eroon.
Tämä johtuu siitä, että niin suuri osa Ovaron neliöistä on äärimmäisen epäsuosituilla alueilla, joilla halukkaita vuokralaisia ei huonoimpiin taloihin vain enää löydy.
Jos katsotaan Ovaroa sen taseessa on kyllä arvoa, mutta sen realisoitumiseen en usko. "Myydään kaikki nopeasti ja jaetaan rahat" olisi näet paras ratkaisu, mutta en usko sen toteutumiseen.
