31.12.17 tehdyn JLL:n arvion mukaan kyseessä olevasta osoitteesta Ovaro omisti kaksi asuntoa, yhteensä 202m2 arvoltaan 1 285 000€, viimeisin pyyntihinta 101m2 asunnosta oli 620 000€.
Millä hinnalla olisit itse valmis lainaamaan rahaa yhtiölle, jonka luvut näyttävät tältä?
Jos olisin pankki, laittaisin puolentoista prosentin marginaalin ja lisäksi myisin jonkun sikahinnoitellun korkokaton.
Kiinteistöpro kirjoitti:
Kun kävisit neuvotteluja rahoituksesta yhtiön kanssa ja esittelisivät sinulle suunnitelman, miten rahoitus järjestyy kuntoon, niin millaisia riskikertoimia laskisit sen varalle, ettei kaikki välttämättä menekään ihan niin kuin Strömsössä?
Kävisin kaikki vakuudet läpi, ja sen mukaan päättäisin, annanko mitään.
Kiinteistöpro kirjoitti:
Emoyhtiön lainojen korot ovat nyt 4,25%, 4,50% ja 5,00%.
Jos katsot yhtiön tämänhetkistä operatiivista kassavirtaa, niin löydätkö perusteluita tätä matalammalle korkotasolle?
Kyllä, kassavirta ja vakuudet yhdistettynä
Kiinteistöpro kirjoitti:
Yhtiö kertoo että se suunnittelee kiihdyttävänsä huoneistomyyntejä parantaakseen lainanhoitokykyä. Miten uskottavia nämä huoneistomyynnit ovat olleet, kun katsotaan niiden myyntitahtia sekä sitä, miten niiden toteutuneet kauppahinnat suhteutuvat edeltävään tasearvoon?
Tarkoittanet kysyä miten uskottavaa on huoneistomyyntien kiihdyttäminen. Kieltämättä myyntitahti alkuvuodesta oli pettymys. Jos tarkoitat kysyä, miten uskottavia myynnit ovat olleet, niin ihan uskottavia, joskin vanhoilla tasearvoilla tappiollisia.
Omien osakkeiden ostosta:
Kiinteistöpro kirjoitti:
Omien ostoihin käytetty rahamäärä on ainakin toistaiseksi täysin merkityksetön kokonaisuuden kannalta. Muutama sata tonnia ei muuta asioita suuntaan tai toiseen. Mutta niillä saadaan osalle osakkenomistajia hyvä mieli.
Mie kannatan filosofiaa, jossa tehdään oikeansuuntaisia päätöksiä yksi kerrallaan. Ei niitä omia osakkeita voi ostaa enempää, kuin mihin on varaa. Sitä myöten kun myynnit etenevät, tulee lisää tilaa. Jokaisella omien ostoilla luodaan lisäarvoa IHAN KAIKILLE osakkeenomistajille.
Mie muuten ihmettelen, miten joku keittää voitonkahvit, kun joltain yhtiöltä, jota ei ole shortattuna, tulee huonoja uutisia. Mistä mahtaa kummuta moinen angsti Ovaron NYKYjohtoa ja osakkeenomistajia kohtaan?
Mie muuten ihmettelen, miten joku keittää voitonkahvit, kun joltain yhtiöltä, jota ei ole shortattuna, tulee huonoja uutisia. Mistä mahtaa kummuta moinen angsti Ovaron NYKYjohtoa ja osakkeenomistajia kohtaan?
a) Aikoo itse ostaa Ovaroa entistä halvemmalla, tai
b) Maassa makaavan potkiminen lohduttaa.
Ovaron asunnoista n, 18% sijaitsee kaupungeissa Helsinki, Espoo, Kauniainen, Vantaa, Tampere, Turku, Kuopio, Jyväskylä, Oulu. Loput 72% ovat sitten vähemmän kiinnostavissa kaupungeissa ja kunnissa.
Kaikkien asuntojen keskipinta-ala on 63 m2. Nykyisin rakennettavien vuokrakerrostalojen keskipinta-ala jää alle 45 m2.
Hiukan on vaikea nähdä taseen olevan ainakaan aliarvostettu nykyisessä asuntomarkkinatilanteessa, jossa kysyntä kohdistuu etupäässä pieniin yksiöihin ja kaksioihin.
Ovaron asunnoista n, 18% sijaitsee kaupungeissa Helsinki, Espoo, Kauniainen, Vantaa, Tampere, Turku, Kuopio, Jyväskylä, Oulu. Loput 72% ovat sitten vähemmän kiinnostavissa kaupungeissa ja kunnissa.
Kaikkien asuntojen keskipinta-ala on 63 m2. Nykyisin rakennettavien vuokrakerrostalojen keskipinta-ala jää alle 45 m2.
Hiukan on vaikea nähdä taseen olevan ainakaan aliarvostettu nykyisessä asuntomarkkinatilanteessa, jossa kysyntä kohdistuu etupäässä pieniin yksiöihin ja kaksioihin.
Missä ne loput 10% sijaitsevat?
Voihan noita pyöritellä miten haluaa. Jätit listasta mm. Lahden pois, joka oli ainakin vielä joku aika sitten omistusten arvolla mitattuna Vantaan ohella merkittävin Oravan portfolion kaupungeista. Tarkoitushakuista?
Ovaro herättää osakkeeksi poikkeuksellisen voimakkaita tunteita puolesta ja vastaan, mikä tietysti tausta huomioiden on osin ymmärrettävää. Tunteet vain eivät useimmiten ole se paras rakennuspalikka fiksujen sijoituspäätösten takana. Minusta nuo kärjistetyt maalailut Ovaron kämppien osalta (sontaa, mätiä 70-luvun vuokrakasarmeja, maailmanlopun sijainneilla tms) suuntaan taikka toiseen eivät vie tätä keskustelua tippaakaan eteenpäin, kun jokainen voi käydä kämppälistan, sijainnit ja rakennusvuodet katsomassa itse Ovaron sivuilta.
Ja viimeinen nyt ei suoraan liity lainatun kirjoittajan teksteihin, vaan tuli nyt vain mieleen kun tässäkin tiivistettiin Ovaron asuntosalkku hiukan omintakeisella tavalla pariin lauseeseen.
Ilmeisesti sijoittajayhteisö tarvitsee aina yhtiön, josta voi riidellä verissä päin. :D Viime vuonna parasta viihdettä tarjosi Loudspringin ympärillä käyty keskustelu, nyt tilalle on noussut Ovaro.
Yritän itse pitää tunteet pois sijoittamisesta, mutta eihän se aina ole ihmiselle helppoa. Tällä hetkellä suhtaudun Ovaroon kriittisesti, koska:
-Lainojen uudelleenrahoitus ja mahdollisen rahoituksen ehdot ovat epävarmoja
-Vuokraportfolio on heikkolaatuinen niin sijainnin kuin talojen kunnon puolesta.
-Operatiivinen tulos on lähivuodet heikko siitä huolimatta, että vanhasta hallinnointiyhtiöstä päästiin eroon
Nykyinen osakekurssi on syystä alhainen NAViin verrattuna. En näe nousupotentiaalia ennenkuin em. ongelmat on ratkaistu eikä ole todellakaan varmaa saadaanko ongelmat ratkaistua. Siksi en myöskään halua omistaa Ovaroa. Jos tilanne muuttuu paremmaksi, minulla ei ole vaikeuksia muuttaa mielipidettäni ja lähteä uudestaan mukaan. Uskon kyllä, että uusi johto tekee parhaansa saadakseen yhtiön kuntoon.
Täytyy muuten antaa kiitosta Inderesin uudesta Ovaro-analyysista. Jesse on käynyt läpi keskustelupalstoilla esiintuotuja ongelmakohtia ilman turhaa kaunistelua. Rapsassa on käsitelty seikkaperäisesti jälleenrahoitusta, arvonalennuksia, portfolion laatua, vuokrausastetta, omien ostoja ja korjausvelkaa. Inderes mm. toteaa että 6 taloyhtiötä (8% ydintoimintojen portfoliosta) tuskin saa lainaa isoihin peruskorjauksiin, joten talot on järkevintä purkaa kun ne muuttuvat asumiskelvottomiksi. Katteettomasta hehkutuksesta ollaan siirrytty (inho)realismin puolelle.
haluan tarkentaa hieman tätä asiaa, ettei jää väärinkäsityksiä.
En vihaa Ovaron osakkeenomistajia enkä nykyjohtoa.
Jos jotain vihaan, niin sitä, että Oravan vanha johto sai mellastaa mielin määrin vuositolkulla käyttäen hyväkseen piensijoittajien hölmöyttä. Vihaan myös sitä, että tämä olisi yhtiöitä seuraavien analyytikoiden pitänyt ääneen sanoa, mutta he eivät sitä tehneet.
Toki tämä on ollut ja mennyt.
Kommenttini liittyi puhtaasti Inderesiin, kuten käy ilmi, jos kommenttini tarkasti lukee.
Myönnän, että olen Ovarosta jonkun verran myös Inderesin analyytikon kanssa vääntänyt, ja koittanut sitä heille perustella, ettei tällaisen kiinteistöyhtiön saneeraus ole niin helppoa kuin he ovat mielestäni analyyseissään antaneet ymmärtää.
Tämä johtuu siitä, että oikeasti ainakin omasta mielestäni tunnen Ovaron kiinteistökannan kohtuullisen hyvin. Olen nimittäin sitä läpi perannut vuodesta 2013 alkaen.
Minulla on ollut tietty henkilökohtainen intressi perehtyä Ovaroon erittäin huolellisesti. Minulla on ollut hetkellisesti varsin suuri osa sijoitusvarallisuudestani kiinni silloisessa Oravassa.
Lyhyesti sanottuna olin varsin suurella summalla alkuperäisessä annissa ja tämä myös motivoi minua perehtymään yhtiöön erittäin tarkasti. Haistoin hommassa palaneen käryä jo syksyllä 2014 ja myin silloin osakkeeni pois. Jäin kuitenkin seuraamaan yhtiötä sivusta.
Inderes antoi vielä vuonna 2016 osakkeelle kympin tavoitehintoja ja kehui korkeaa osinkotuottoa, vaikka jo tuolloin oli aivan ilmeistä, että koko homma perustui vain kiinteistöjen arvonkorotuksiin. Lyhyesti sanottuna Inderes oli väärässä alkuperäisen Oravan suhteen ja sen he ovat avoimesti myöntäneetkin.
Nyt sitten tämä uusin analyysi heiltä oli ikään kuin tunnustus, että he ovat olleet liian optimistisia myös tämän nykyisen Ovaron suhteen.
Mutta se Inderesistä.
Täysin turhaa ja typerää oli minun puoleltani tuota asiaa tälle palstalle kirjoittaa.
Ymmärrän nyt, että se vaikuttaa ehkä maassa makaavan potkimiselta. Palstalla on varmasti henkilöitä, jotka ovat Ovaro-sijoituksissaan tappiolla. En tuota ajatellut kirjoittaessani. Kirjoitin tuon ajattelemattomasti. Jokainen varmasti ymmärtää, että tuo oli sen tyyppinen kommentti, jota ei mitenkään kovin perusteellisesti oltu etukäteen mietitty.
Pyydän kommennttiani vilpittömästi anteeksi.
Lupaan jatkossa kirjoittaa sellaista, mikä on yhteiseksi rakennukseksi ja hyödyksi Ovaroa sijoituskohteena analysoitaessa.
Omalta puoleltani toivon, että tämä anteeksipyyntöni hyväksytään, eikä tätä ajattelematonta kommenttia tarvitse tämän enempää vatvoa, vaan voidaan keskittyä laadukkaaseen keskusteluun Ovarosta sijoituskohteena jatkossa.
Inderes on hyvin perillä Ovaron tilanteesta, mutta mielestäni analyysimetodissa on perustavanlaatuinen heikkous. Inderes yrittää ennustaa täsmällisiä tuloslukuja, mikä on väistämättä mahdotonta. Analyysimetodi on hyvin herkkä oletuksille. Tavoitehinta tuntuu hyppivän edestakaisin, mikä johtaa melko satunnaisiin osto- ja myyntisuosituksiin. Esimerkiksi marraskuussa Inderes suositteli lisäämään ja nyt helmikuussa vähentämään. Sillä välillä Ovarosta ei tullut mitään isoa negatiivista uutista. Analyysimetodi vain ei kestä epävarmuutta, jota tuleviin tuottoihin luonnollisesti sisältyy erityisesti nyt, kun yhtiössä on näin iso muutos meneillään.
Tavallaan Inderes myöntää tämän itsekin, sillä raportissa on kaksi mahdollista osakekurssia: 3,9 € jos menee huonosti ja 7 € jos menee hyvin. Yläraja on 80 % alarajaa korkeampi osoittaen melkoista epävarmuutta ennusteessa. Jollain, kai varovaisuuden, periaatteella on sitten valittu 5 € tavoitehinnaksi.
5 € tarkoittaisi mielestäni sitä, että saneeraus on epäonnistunut. Inderesin mielestä saneerauksen onnistumiselle on kuitenkin kohtuulliset edellytykset. Luen tätä niin, että Inderesin mielestä saneeraus todennäköisesti onnistuu, mutta koska tarkka arviointi on vaikeaa, on paras ennustaa matala tavoitehinta.
Arvoisa Kiinteistöpro, kiitos hyvästä selityksestä. Jatka vain Ovaron ruotimista.
Mitä tulee entisen johdon ja Inderesin vanhoihin tekemisiin, minusta kyseessä on epäonnistuminen, ei hyväksikäyttö. Orava otti liian luottavaisesti etunojaa laskien hintojen nousun varaan. Kun hinnat eivät sitten nousseetkaan, ei osattu tehdä mitään. Nykyinen johto tekee sitä, mikä vanhan johdon olisi tullut tehdä jo monta vuotta sitten, mutta he eivät siihen kyenneet. Analyytikko taas lienee ollut liian sinisilmäinen kuten osa sijoittajistakin.
Minun lisäkseni noin 5000 sijoittajaa, muutama johtaja sekä analyytikko ovat tehneet Oravassa karkeita ja kalliita virheitä. Jotkut reagoivat etsimällä syntipukkeja tai haukkumalla kaiken, mitä näkevät. Keskusteluja leimaa määrätön katkeruus ja toisaalta vahingonilo. Itse olen pyrkinyt etsimään tapahtumille loogisen selityksen ja arvioimaan todennäköisintä jatkoa. Löytämäni selitys on vanhan hallituksen ja hallintoyhtiön ei-tahalliset virheet. Arvioni todennäköisimmästä jatkosta on noiden virheiden korjaaminen. Näissä oloissa en pysty vihaamaan vanhaa johtoa sen enempää kuin analyytikkoakaan, jotka tekivät vain sen, mihin kyvyt ja onni riittivät.
Täytyy kiittää hyvästä keskustelusta Ovarosta, erityisesti Kiinteistöpro ja von Fyrckendahl, vaikkakin keskustelu onkin ollut vähän turhan negatiivinen omaan makuuni. Näen Akin kanssa samoin, että "tässä ketjussa osa etsii enemmän perusteluita valmiille näkemykselle kuin analysoi", eli siis se oma kanta on jo valittu etukäteen ("paska firma") ja vaikka Ovaron hinta painuisi kuinka alas ei siltikään nähdä että tässä voi olla hyvä sijoituscase.
Sen sijaan, että (kärjistetysti) haukutaan Ovaron koko asuntokanta ja ei löydetä mitään positiivista koko yhtiöstä, mielestäni pitäisi tässä keskustelussa keskittyä enemmän siihen, mikä on Ovaron arvo 1-2 vuoden päästä ja millä todennäköisyyksillä. Kuinka todennäköistä muka on esim, että velkoja ei saada uudelleenjärjesteltyä? Kuinka todennäköistä on että kaikki menee päin helvettiä ja asuntoja joudutaan pakkomyymään -25% alennuksella? Siis tunteet syrjään ja lukuihin ja faktoihin pohjautuvaa analyysiä enemmän. Ainakin itse tulkitsin Inderesin analyysiä ihan positiiviseksi Ovaron kannalta. Mm. lainojen uudelleenjärjestelyistäkin oli mainittu, että saadaan todennäköisesti tehtyä. Mutta silti analysin lopputulos oli hyvin varovainen, mielestäni ehkä turhan varovainen. Toki riskejä on, mutta kuinka todennäköistä on, että ne realisoituvat? Jos odottaa siihen asti kun tuloksia alkaa Ovarossa näkyä voi olla parhaiden tuottojen kannalta myöhäistä.
Myönnän että en itse osaa Ovaron arvoa sen paremmin analysoida kuin kukaan muukaan, tukeudun muiden kommentteihin ja analyyseihin. Alkuperäiseen Oravaan en itsekään koskenut, mutta uutta Ovaroa on pieni potti 5,5 euron keskihinnalla. Ostettu lähinnä kun "halvalla sai". Pieni tankkaus on harkinnassa. Jos joku myy minulle 8,35 euroa 4,7 euron hintaan niin totta kai ostan vaikka se olisikin ehkä vähän kuraa ja kehnossa tapauksessa 6 euron arvoinen. Kysymys onkin, että mihin se kehnon tapauksen arvo todennäköisesti painuu, joku pohja sillä on oltava, koska joku arvo Ovaron asunnoilla ja niistä saatavalla kassavirralla on.
Sorry ja kiitos korjauksesta. Asunnoista 82% sijaitsee muualla kuin noissa mainitsemissani kaupungeissa. Mainitsemassasi Lahdessa asunnoista sijaitsee 7,5% ja esim. Kotkassa n. 12%.
Tarkennan vielä että nuo luvut ovat viime heinäkuulta ja niissä on saattanut jonkin verran tulla muutosta mahdollisten myyntien ansiosta. Tarkoitukseni ei ollut mustamaalata Ovaroa ja ajattelin vain jakaa teille viime kesänä itseäni varten tekemästäni analyysistä tietoa.
En väitä taseessa olevien asuntojen olevan väärin arvostettuja tms. Omassa tulkinnassani päädyin kuitenkin siihen, että asuntojen arvojen en usko kuitenkaan nousevan. Toiseksi näillä sijainneilla vuokratuottojen pitäisi olla selkeästi parempia, mutta se ei näytä Ovarolta onnistuvan. Yhtenä selittävänä tekijän näen juuri tuon asuntojen suurehkon keskipinta-alan. Isoissa asunnoissa on erittäin vaikea saada riittävän korkeaa vuokraa, jotta korkean hoitovastikkeen jälkeen omistajalle jäisi tuottoa myös pääomalle. Tulin siihen päätelmään, että Ovaron alkuperäisenä strategiana ei ole edes ollut hankkia asuntoja vuokratuottoa tavoitellen, koska muutoin olisi hankittu pieniä asuntoja eikä isoja perheasuntoja. Näillä perheasunnoilla Ovaro kilpailee kuntien Ara-rahoitteisten vuokrataloyhtiöiden kanssa (82%) ja siinä kisassa on vaikea pärjätä, kun nuo eivät edes tavoittele voittoa.
Omassa tulkinnassani päädyin kuitenkin siihen, että asuntojen arvojen en usko kuitenkaan nousevan. Toiseksi näillä sijainneilla vuokratuottojen pitäisi olla selkeästi parempia, mutta se ei näytä Ovarolta onnistuvan.
Asuntojen arvo nousee, jos markkinahinnat pk-seudun ulkopuolella nousevat. Muuten ei. Vuokratuotto saisi olla selkeästi parempi, mihin uusi johtokin tähtää.
Marraskuu kirjoitti:
Tulin siihen päätelmään, että Ovaron alkuperäisenä strategiana ei ole edes ollut hankkia asuntoja vuokratuottoa tavoitellen, koska muutoin olisi hankittu pieniä asuntoja eikä isoja perheasuntoja.
Sama päätelmä minulla. Tarkoitus oli hakea arvonnousuja eikä vuokratuottoa. Vuokrat riittivät hallinto- ja rahoituskuluihin, mutta tuotto piti saada asuntokaupoilla.
Strategia epäonnistui ainakin kolmesta syystä: 1) Hinnat eivät nousseet. 2) Tukkualennusten realisointi asuntoja myymällä epäonnistui. 3) Markkinoiden tukkualennusprosentti laski, eikä tuloslaskelmaan enää saatu riittävää voittoa edes ostamalla tukusta. Näistä syistä kurssi laski ja osakeannit muuttuivat mahdottomiksi. Se esti lisäostot kokonaan ja pakotti osingon alas, joka puolestaan romahdutti kurssia vielä alemmas ja ongelma syveni.
Strategia ei huomioinut riskiä vaikeuksista 1+2+3. Riskiä olisi hallittu hyvällä vuokratuotolla ja matalilla kuluilla. Vuokratuotto oli huono sen takia, että hankittiin omaisuutta, josta odotettiin ensisijaisesti hyvää arvonnousua: ensin mojova tukkualennus ja sitten hinnannousu. Rahoituskulujen hallinta epäonnistui, koska kalliilla velalla saatiin lisää omaisuutta ja himoittuja arvonnousuja. Hallintokuluista taas ei pystytty tinkimään, koska se oli palkkio itselle.
Orava olisi selvinnyt paljon pidemmälle, jos hinnat olisivat nousseet. Se olisi pystynyt kirjaamaan tulosta ja maksamaan osinkoa, mikä olisi pönkittänyt kurssia niin, että ostojen pyöritystä olisi voitu jatkaa.
Oravalla oli sijoitusstrategia, mutta siitä puuttui kriteeri asuntojen koolle. Kriteereitä olivat mm. kaupunki ja ikä, joihin tavoiteltiin hajautusta. Vuokratuotto ja arvonnousu olivat laskelmissa mukana, mutta näistä painotettiin arvonnousua enemmän kuin olisi kannattanut. Tarve näyttää tukkualennusta lienee ollut liian hallitseva, koska hankinnoista aina ilmoitettiin kvartaalin viimeisenä päivänä ja samalla kerrottiin miljoonien voitoista. Samalla tultiin hankkineeksi asuntoja, joista nyt pyritään kiireesti eroon.
Omalta puoleltani toivon, että tämä anteeksipyyntöni hyväksytään, eikä tätä ajattelematonta kommenttia tarvitse tämän enempää vatvoa, vaan voidaan keskittyä laadukkaaseen keskusteluun Ovarosta sijoituskohteena jatkossa.
Hyväksytään kepeästi. Nettikeskusteluissa vilpittömät anteeksipyynnöt ovat muuten todella harvinaisia. Olin tästä todella ilahtunut ja muistutan vielä, että eri mieltä saa Sijoitustiedossa olla, erityisesti miun kanssa.
Oravalla oli sijoitusstrategia, mutta siitä puuttui kriteeri asuntojen koolle. Kriteereitä olivat mm. kaupunki ja ikä, joihin tavoiteltiin hajautusta. Vuokratuotto ja arvonnousu olivat laskelmissa mukana, mutta näistä painotettiin arvonnousua enemmän kuin olisi kannattanut. Tarve näyttää tukkualennusta lienee ollut liian hallitseva, koska hankinnoista aina ilmoitettiin kvartaalin viimeisenä päivänä ja samalla kerrottiin miljoonien voitoista. Samalla tultiin hankkineeksi asuntoja, joista nyt pyritään kiireesti eroon.
Minusta vaikuttaa, että Oravan liiketoimintamalli on tässä ymmärretty väärin. Ei Oravan perustamisessa ollut ideana perustaa sijoitusyhtiötä siinä mielessä, että osakkaat sijoittavat yhtiöön pääomaa, jolla ostetaan hyvin tuottavaa omaisuutta, joka laitetaan poikimaan ja omaisuus sitten tuottaa voittoa omistajille.
Oravan liikeideana oli sen sijaan tuottaa kiinteistönomistajille palvelu, jonka avulla epälikvidit huonosti kaupaksikäyvät asunnot voidaan muuttaa rahaksi. Tämä tehtiin niin, että yhtiöön kerättiin erilaisia kiinteistöjä, joiden kauppahinnasta usein suurin osa maksettiin yrityksen osakkeina ja pieni osa käteisellä, joka saatiin lainoittamalla hankittavat kiinteistöt. Tässä tilanteessa ensin kiinteistönomistajan epälikvidi kiinteistö muuttui siis Oravan osakkeiksi, jotka ennen listausta olivat myös hyvin epälikvidejä. Tässä muutoksessa epälikvideistä kiinteistöistä tuli siis epälikvidejä osakkeita.
Seuraavaksi näistä epälikvideistä osakkeista piti tehdä likvidejä ja haluttuja. Siihen keksittiin pörssilistaus ja arvonkorotukset. Kun Oravaan hankittiin epälikvidejä kiinteistöjä, niiden kauppahinta oli muita samalla paikkakunnalla olevia asuntoja matalampi. Tämä johtuu siitä että hyvät kiinteistöt ovat yleensä kohtuullisen likvidejä ja epälikvideissä on taas jotain vikaa, josta syystä ne eivät mene normaalisti kaupaksi.
Nyt kuitenkin Ovarossa keksittiin oma arvostusmalli, jonka mukaan kaikki samankokoiset ja samanikäiset asunnot samalla alueella ovat samanarvoisia. Kun hankitut asunnot arvostettiinkin ylös saatiin taseeseen tehtyä paljon virtuaalista arvonnousua ja yrityksen tuloslaskelmaan voittoa. Tämä voitto maksettiin nopeasti osinkoina ulos. Kiinteistöjen ostoa jatkettiin jonkin aikaa, kunnes yrityksellä oli riittävästi hyvää tuloshistoriaa pörssilistautumiseen.
Pörssilistautumisen myötä sitten taivaan portit aukesivat ja epälikvideistä Oravan osakkeista tuli nopeasti kohtuullisen likvidejä. Tämän jälkeen laitettiin sitten koneeseen lisää vauhtia. Alettiin ostaa epälikvidejä ja siis myös yleistä markkinaa huonompia kohteita yhä kiihtyvällä tahdilla, kriteerejä oli vain kaksi, toisaalta että hinta vaikutti halvalta, jotta sitä voitiin arvonkorotuksilla korottaa ja toisaalta se, että myyjä hyväksyi kauppahinnaksi rahan sijasta osakkeita.
Tämä historia kannattaa pitää mielessä kun arvioi nykyisen Ovaron kiinteistömassaa. Oravan liiketoimintamalli ei perustunut ensisijaisesti vuokraamiseen, vaan epälikvidien ja siis usein suhteellisesti huonoimpien kiinteistöjen muuttamiseksi osakkeiksi, jotka voitiin myydä pörssissä, vielä kohtuullisen odotusajan jälkeen. Tämä selittää ihan suoraan sen miksi Ovaron asunnot käyvät niin kehnosti kaupaksi, miksi niiden arvo kehittyy niin huonosti tai miksi Ovaron uuden muuttuneen ydinliiketoiminnan eli asuntojen vuokrauksen tuotto on niin huono. Se johtuu siitä, että Ovaroon on päätynyt paljon asuntoja, joita saatu paljon muuten kaupaksi kuin muuttamalla ne aikoinaan Oravan osakkeiksi ja myymällä nämä osakkeet sitten osinkokiimaisille piensijoittajille.
Kiinteistösijoitusyhtiö, jolla ovat taseeseen tulleet Suomen kiinteistösijoittajien ja rakennusliikkeiden ongelmakohteet vanhalla Oravan liiketoimintamallilla operoitaessa on ihan väistämättä tuomittu pitkäaikaiseen tarpomiseen operatiivisen alituoton suossa, vaikka yhtiön nimeä ja strategiaa muutettaisiinkin toisenlaiseksi.
Toki jos omaisuutta saadaan jollain ihmeen keinolla myytyä ripeästi hyvään hintaan voi Ovarosta saada tuottoa, mutta operatiivinen puoli on realistisesti pitkään hyvin huono jos kiinteistökantaa ei lähes kokonaan vaihdeta.
petteri: Selitysmallisi on minulle hyvin tuttu. Sillä ei kuitenkaan pysty selittämään, miksi epälikvidien kerrostalojen omistajat jäivät Oravan osakkaiksi kärsimään isoja tappioita, tai miksi he valtasivat "oman" yhtiönsä ja vaihtoivat sen johdon ja rakenteen. Heidän olisi kannattanut myydä osakkeensa ja luikkia pakoon. Heidän ei olisi kannattanut vallata jo pilaamaansa Ovaroa tuottamaan Investors Houselle turhia ongelmia ja kurssilaskua.
Et ehkä tiennyt, mutta noilla epälikvidien kerrostalojen omistajilla on ollut paljon muitakin kerrostaloja, vieläpä huomattavasti pienemmiltä ja epälikvidimmiltä paikkakunnilta kuin mitä Ovarossa nyt on. Esimerkkejä: Kolari, Ylitornio, Jämsä, Keuruu, Punkaharju, Uusikaupunki, Hanko, Kouvola. Selitysmalliasi pitää päivittää sen suhteen, miksi he eivät siirtäneet kaikkein epälikvideimpiä ja epähoukuttelevimpia kohteitaan Ovaroon vaan ne paremmat kohteet, joista on sentään saatu aika paljon asuntoja myydyksikin.
Katsauskauden jälkeisissä tapahtumissa asuntoja on 1.1-17.2 myyty 6 kpl 1,5 miljoonan velattomilla kauppahinnoilla ja sen lisäksi 9 tarjousta on hyväksytty 2,6 miljoonan velattomilla hinnoilla. Yhteensä 15 asuntoa ja 4,1 miljoonaa. Myyntiin on saatu lisää vauhtia.
Siitä miten myyntihinnat suhtautuvat tasearvoon ei kerrota eli se selviää q1 osarin yhteydessä.
Noiden jälkeen uusi johto on myynyt 7,8 miljoonalla eurolla n. 5 kk:ssa. Myyntivauhti 19 m€/v eli tuplat vanhaan.
Toimitusjohtajalla on valtuudet myydä 10 % alle tasearvon muttei halvemmalla. Eiköhän nuo mene hyvin siihen rajaan. Paniikkimyyntien aika olisi vasta myöhemmin.
Myyntisalkussa oli vuodenvaihteessa vain 42 huoneistoa (aiemmin 100). Keskikoko oli 79 m2 ja keskihinta 280 000 €. Velkaosuus oli 60 %.
He ovat puolittaneet myyntisalkun lukumääräisesti ja tuplanneet myynnin euromääräisesti. Voisiko alustavasti sanoa jo onnistumiseksi?
Alkuvuonna myytyjen keskihinta oli 273 000 €. Selvästi menee "muun toiminnan" salkusta.
Hmm. Ovaron toiminnassa näyttää siis olleen käytössä myynnin hidastin, joka on käytännössä estänyt asuntojen myyntiä merkittävästi alle tasearvojen.
Vuodenvaihteessa tehtiin tasearvon alennuksia, jotka ilmeisesti kohdistuivat voimakkaimmin muun toiminnan eli strategian mukaan 2019-2021 myytävän omaisuuden salkkuun ja toisaalta myynnissä olevien kohteiden määrä tipahti. Nyt vuoden alun 11,7 miljoonan myyntisalkusta liikahti nyt sitten 48 päivässä 15 kohdetta ja 4,1 miljoonaa. Myyntisalkun laskennalliseksi tyhjentymisajaksi saadaan 135 päivää. Ottaen huomioon, että Ovaron asunnot ovat osin vaikeasti myytäviä tämä nopeus on normaali tai jopa hyvä. Uusien 31.12.2018 tasearvojen pitävyys näkyy muun toiminnan myyntien osalta nähdään sitten vähän pidemmällä tähtäimellä, jos ja kun suurempi osuus saadaan myytyä ja myyntihinna raportoidaan.
Ydinliiketoiminnan tasearvoihin on varmaan myös jatkossa tulossa alennuksia ainakin jos niitä arvostetaan kiinteistösijoituskohteina. Kiinteistösijoituksissa arvostus määräytyy yleensä merkittävässä määrin nettotuoton mukaan. Ovaron ydinliiketoiminnan salkun nettotuotto oli 31.12.2018 tasearvoilla 4,4%. Esimerkiksi todella paljon laadukkaamman Kojamon asuntokanta on arvostettu taseessa 5,0 % tasolle. Kun katsoo Ovaron asuntokannan laatua, sen asuntokannan tuottovaatimuksen pitäisi olla selvästi Kojamoa korkeampi. Jos Ovaron ydintoiminnan salkku arvostettaisiin esimerkiksi 5,5% nettotuoton mukaan eli hyvin maltilliset 0.5% Kojamon tasearvostuksen yli, nykyisen ydinliiketoiminnan, jotka siis on tarkoitus pitää, ydinliiketoiminnan salkun arvoon pitäisi tehdä 20% eli 22 miljoonan arvonalennus. Tämä olettaen, että tuotot, kulut ja vuokrausaste eivät muutu.
Kiinteistösijoituksissa arvostus määräytyy yleensä merkittävässä määrin nettotuoton mukaan. Ovaron ydinliiketoiminnan salkun nettotuotto oli 31.12.2018 tasearvoilla 4,4%. Esimerkiksi todella paljon laadukkaamman Kojamon asuntokanta on arvostettu taseessa 5,0 % tasolle.
Jos kämpät olisi arvostettu 4,4% tuottovaateella, olisi arvonalennuksia tulossakin tasavarmasti.
Ydinsalkku tuottaa kuitenkin 4,4% täyttöasteella 83,8%. Se on eri asia, kuin arvostettu taseessa nettotuotolla 4,4%. Jokainen vuokraeuro lisää näin ollen nostaa tuottoprosenttia. Asia on vuosikertomuksessa hämärästi ilmaistu, mutta tiedotustilaisuudessa käytiin moneen kertaan läpi. Ennustan, että sekä ydinsalkun täyttöaste että nettotuotto nousee. Tämän pohjaan toimitusjohtaja Kari Sainion sanomisiin ja yleiseen ymmärrykseen. Jos organisaation tahtotila on ottaa vuokrakämppiin vuokralaisia, niin yleensä myös tapahtuu. Jos siis asunnot ovat asumiskelpoisia.
Kämpät on arvostettu JLL:n kauppahintamenetelmällä, eli ymmärtääkseni vertailtu toteutuneisiin kauppoihin ja sitten säädetty kuntoa, tarkkaa sijaintia ja sen sellaista.
Akin kanssa samaa mieltä. Jos joka 6:s asunto on tyhjillään, ei nettotuoton kautta arvostamalla saada järkevää hintaa (tyhjän kämpän arvoksi tulee nolla). Tyhjillään olon syy on liikkeenjohdossa eikä siinä, etteikö näihin asuntoihin voitaisi millään saada enempää vuokralaisia.
Hinnan voisi laskea realistisesta nettotuotosta realistisella täyttöasteella, mutta niitä ei vielä tiedetä. JLL:n vertailukauppamenetelmällä saadaan tarkempi tulos, joka perustuu todellisiin markkinahintoihin eikä tulevien tuottojen arvuutteluun.
Oravalla oli sijoitusstrategia, mutta siitä puuttui kriteeri asuntojen koolle. Kriteereitä olivat mm. kaupunki ja ikä, joihin tavoiteltiin hajautusta. Vuokratuotto ja arvonnousu olivat laskelmissa mukana, mutta näistä painotettiin arvonnousua enemmän kuin olisi kannattanut. Tarve näyttää tukkualennusta lienee ollut liian hallitseva, koska hankinnoista aina ilmoitettiin kvartaalin viimeisenä päivänä ja samalla kerrottiin miljoonien voitoista. Samalla tultiin hankkineeksi asuntoja, joista nyt pyritään kiireesti eroon.
Minusta vaikuttaa, että Oravan liiketoimintamalli on tässä ymmärretty väärin. Ei Oravan perustamisessa ollut ideana perustaa sijoitusyhtiötä siinä mielessä, että osakkaat sijoittavat yhtiöön pääomaa, jolla ostetaan hyvin tuottavaa omaisuutta, joka laitetaan poikimaan ja omaisuus sitten tuottaa voittoa omistajille.
Oravan liikeideana oli sen sijaan tuottaa kiinteistönomistajille palvelu, jonka avulla epälikvidit huonosti kaupaksikäyvät asunnot voidaan muuttaa rahaksi. Tämä tehtiin niin, että yhtiöön kerättiin erilaisia kiinteistöjä, joiden kauppahinnasta usein suurin osa maksettiin yrityksen osakkeina ja pieni osa käteisellä, joka saatiin lainoittamalla hankittavat kiinteistöt. Tässä tilanteessa ensin kiinteistönomistajan epälikvidi kiinteistö muuttui siis Oravan osakkeiksi, jotka ennen listausta olivat myös hyvin epälikvidejä. Tässä muutoksessa epälikvideistä kiinteistöistä tuli siis epälikvidejä osakkeita.
Seuraavaksi näistä epälikvideistä osakkeista piti tehdä likvidejä ja haluttuja. Siihen keksittiin pörssilistaus ja arvonkorotukset. Kun Oravaan hankittiin epälikvidejä kiinteistöjä, niiden kauppahinta oli muita samalla paikkakunnalla olevia asuntoja matalampi. Tämä johtuu siitä että hyvät kiinteistöt ovat yleensä kohtuullisen likvidejä ja epälikvideissä on taas jotain vikaa, josta syystä ne eivät mene normaalisti kaupaksi.
Nyt kuitenkin Ovarossa keksittiin oma arvostusmalli, jonka mukaan kaikki samankokoiset ja samanikäiset asunnot samalla alueella ovat samanarvoisia. Kun hankitut asunnot arvostettiinkin ylös saatiin taseeseen tehtyä paljon virtuaalista arvonnousua ja yrityksen tuloslaskelmaan voittoa. Tämä voitto maksettiin nopeasti osinkoina ulos. Kiinteistöjen ostoa jatkettiin jonkin aikaa, kunnes yrityksellä oli riittävästi hyvää tuloshistoriaa pörssilistautumiseen.
Pörssilistautumisen myötä sitten taivaan portit aukesivat ja epälikvideistä Oravan osakkeista tuli nopeasti kohtuullisen likvidejä. Tämän jälkeen laitettiin sitten koneeseen lisää vauhtia. Alettiin ostaa epälikvidejä ja siis myös yleistä markkinaa huonompia kohteita yhä kiihtyvällä tahdilla, kriteerejä oli vain kaksi, toisaalta että hinta vaikutti halvalta, jotta sitä voitiin arvonkorotuksilla korottaa ja toisaalta se, että myyjä hyväksyi kauppahinnaksi rahan sijasta osakkeita.
Tämä historia kannattaa pitää mielessä kun arvioi nykyisen Ovaron kiinteistömassaa. Oravan liiketoimintamalli ei perustunut ensisijaisesti vuokraamiseen, vaan epälikvidien ja siis usein suhteellisesti huonoimpien kiinteistöjen muuttamiseksi osakkeiksi, jotka voitiin myydä pörssissä, vielä kohtuullisen odotusajan jälkeen. Tämä selittää ihan suoraan sen miksi Ovaron asunnot käyvät niin kehnosti kaupaksi, miksi niiden arvo kehittyy niin huonosti tai miksi Ovaron uuden muuttuneen ydinliiketoiminnan eli asuntojen vuokrauksen tuotto on niin huono. Se johtuu siitä, että Ovaroon on päätynyt paljon asuntoja, joita saatu paljon muuten kaupaksi kuin muuttamalla ne aikoinaan Oravan osakkeiksi ja myymällä nämä osakkeet sitten osinkokiimaisille piensijoittajille.
Kiinteistösijoitusyhtiö, jolla ovat taseeseen tulleet Suomen kiinteistösijoittajien ja rakennusliikkeiden ongelmakohteet vanhalla Oravan liiketoimintamallilla operoitaessa on ihan väistämättä tuomittu pitkäaikaiseen tarpomiseen operatiivisen alituoton suossa, vaikka yhtiön nimeä ja strategiaa muutettaisiinkin toisenlaiseksi.
Toki jos omaisuutta saadaan jollain ihmeen keinolla myytyä ripeästi hyvään hintaan voi Ovarosta saada tuottoa, mutta operatiivinen puoli on realistisesti pitkään hyvin huono jos kiinteistökantaa ei lähes kokonaan vaihdeta.
Tämä Petterin kirjoittama kuvaus on ehkä aavistuksen inhorealisinen, mutta on pakko todeta, että kyllä tämä just näin on.
Syy siihen, miksi perustajaomistajat jäivät kärsimään tappioita yhdessä piensijoittajien kanssa, on yksinkertaisesti osakekurssin lasku. Seurasin aikoinani sisäpiirin myyntejä, ja noin 8 euron kohdalla perustajaosakkaat lopettivat myyntinsä ja jäivät odottelemaan, mitä tuleman pitää.
Siihen asti myynnit olivat lähes päivittäisiä, toki muistettiin noudattaa lain vaatimuksia, eli muutamaa viikkoa ennen osaria myynnit taukosivat ja sitten taas muutamaa päivää osarin jälkeen jatkui osakkeiden dumppaaminen piensijoittajille...
Toki näin ei ollut ihan koko ajan, mutta todella ison kasan osakkeita perustajaosakkaat onnistuivat eteenpäin myymään hyvällä hinnalla.
