Summasummarum hinta tulee olemaan jossain 320-380milj välissä, olettaisin. Eiköhän tämä meille sitten aikanaan selviä.
Saatat olla kyllä hyvinkin oikeassa. Luin tosiaan ensiksi että linkkaamani uutinen olisi kirjoitettu 21.2.2020 eikä 2.12.2020, millä on aika iso merkitys kun suhteuttaa tilannetta nimenomaan Q3-2020 lopussa upotettuihin kustannuksiin
Vielä on tosiaan myös avoimia kysymyksiä, isoimpina mainitsemasi Skanskan urakka ja mitä tarkalleen siihen nyt sitten liittyy (siirtyikö vaiko eikö aliurakat osaksi Skanskan 170 m€ sopimusta) ja se kuinka paljon rakennusoikeuksien myynnit tulevat investointia netottamaan. Mutta on tässä kyllä riski alaskirjauksille vielä ennen Lippulaivan valmistumista, siitä ei pääse mihinkään. Toivottavasti tilinpäätöksessä saadaan tältä osin tarkennusta nyt kun päätökset ovat myös asuntojen toteutustavan suhteen isolta osin konkretisoituneet.
Cityconin P/E 2021 tuloksella 13, osinkotuotto 6,2% ja P/EPRA 0,70.
Pysyn holdissa, ellen lämpene ostamaan lisää. Eilen vaihdoin Nordeaa Cityconiin 50 sentin spreadillä, kun ovat samalla toimialalla ja reagoivat korkoihin samalla lailla.
En ehdi nyt muutamaan pörssipäivään syvällisesti paneutua mutta se mikä pisti silmään:
"Olemme perusteellisesti läpikäyneet portfoliomme ja siihen liittyvän kehityspotentiaalin. Tämän seurauksena meillä on lukuisia kiinnostavia hankkeita odottamassa vuoroaan. Näiden hankkeiden kauneus on siinä, että arvonluonti alkaa jo suunnittelu- ja kaavoitusvaiheessa ilman rahoituksen sitoutumista hankkeisiin. Arvioimme, että rakennusoikeuksien arvo nykyisten kohteidemme yhteydessä on n. 200 miljoonaa euroa.
Hankkeiden pituus ja ajoitus antaa organisaatiollemme aikaa arvioida jokainen hanke erikseen ja miettiä etenemistapa hankekohtaisesti. Olkoon se kohteen kehittäminen itse, osana yhteisyritystä tai myymällä rakennusoikeudet ulkopuoliselle taholle. Investointipäätökset tehdään rahoitustilanne huomioiden. "
Eli uutta oleellista tietoa tuli rakennusoikeuksien arvosta. Itse ainakin luen tuon pikemmin niin, että arvioivat oikeuksien arvon olevan tuon eli jos vaikka kehittäminen lupineen jne. maksaa 300m niin lopputuloksen arvo sitten 500m. Luen näin koska olisi absurdia kirjoittaa että arvo on 200m ja tarkoittaa, että kun laitetaan kiinni 200m niin sen jälkeen arvo on 200m.
200m on muuten reippaasti toista euroa per osake ja omilla rahoilla äänestän edelleen, että tätä asiaa yhä aliarvioidaan. Ostan ennemmin kuin myyn vaikka on jo isosti, saatan siirtyä vipuun jos laskee alle 8e mutta tosiaan nyt ei ainakaan viikkoon ehi.
Cityconin kohdalla yhtiön itsensä oikaisemat tunnusluvut ja IFRS-luvut antavat keskenään aika erilaista viestiä. Jälkimmäiset käyvät läpi tilintarkastuksen.
Cityconin IFRS-tulos/osake oli -0,25 euroa vuodelta 2020, eli kirjanpitostandardien mukaisena raportoitu tulos oli 27,9 miljoonaa euroa tappiollinen. Viimeisellä vuosineljänneksellä IFRS-tulos/osake oli tilinpäätöstiedotteen mukaan -0,07 euroa.
IFRS:ssä on mukana ei-rahalliset vaikutukset, kuten poistot ja kiinteistöjen arvon muutokset perustuen mihin lienee. Niillä ei lyhyellä tähtäimellä ajatella olevan väliä osingon maksukyvylle jos firma ei aio kiinteistöjään myydä, vaan vain kerätä vuokria loppuun asti (tosin Citycon myy, ei ehkä sellaisella tappiolla jota vuokratuotot ei kata, mutta kuitenkin).
Käytännössä vuokratason on ennemmin tai myöhemmin seurattava kiinteistöjen arvon muutoksia (ja toisinpäin, mutta juuri nyt vuokrat eivät ainakaan nouse). Kiinteistöjen arvon muutokset poistoineen edustavat myös tarvittavia tulevia remonttikuluja. Kun kiinteistö mätänee käsiin, on se vastaavalla panostuksella joskus korvattava.
En sinänsä olisi huolissani EPRA ja IFRS tuloksen epäsuhdasta. Ensimmäinen kertoo voiko firma nyt maksella nykyisen kaltaisia osinkoja, toinen kertoo voiko firma tulevaisuudessa (niiden kymmenien vuosien tähtäimellä jonka kiinteistöt kestävät) tehdä minkäänlaista tulosta, kasvua tai oikeata tuottoa pääomalle.
Olisin huolissani siitä, että pitkällä aikavälillä IFRS-tuloksen yhteenlaskettu summa olisi pienempi kuin ulosmaksettujen osinkojen summa. Tuo suhde on ollut viime vuoteen asti vähän siinä ja siinä, mutta kuitenkin positiivisella puolella. Nyt koronavuotena osinkosumma kasvoi suuremmaksi, IFRS tulos on ollut jo muutaman vuoden ajan pienempi kuin ulosjaettu osinko. Tähän asti tätä on pidetty murrosvaiheena Cityconin uusiessa strategiaansa, ja jää nähtäväksi alkaako uusi strategia oikeasti purra kasvavana IFRS-tuloksena. Itse toivoin tulosten alkavan näkyä tänä vuonna, mutta kun korona.
En jaksa ajatella miten kirjanpitokäytännöt ovat muuttuneet vuosien varrella. Nettotulossumma voi olla kauniipaakin, tai huonompaakin, katsottavaa kun otetaan erilaiset muutokset huomioon.
(Ikävä alkaa kuulostamaan Löyhältä, mutta sitä tyyppiä ja suunnilleen ketä tahansa muuta tällä foorumilla ei onneksi voi edes verrata asiapitoisuuden suhteen.)
Käytännössä vuokratason on ennemmin tai myöhemmin seurattava kiinteistöjen arvon muutoksia (ja toisinpäin, mutta juuri nyt vuokrat eivät ainakaan nouse). Kiinteistöjen arvon muutokset poistoineen edustavat myös tarvittavia tulevia remonttikuluja. Kun kiinteistö mätänee käsiin, on se vastaavalla panostuksella joskus korvattava.
En sinänsä olisi huolissani EPRA ja IFRS tuloksen epäsuhdasta. Ensimmäinen kertoo voiko firma nyt maksella nykyisen kaltaisia osinkoja, toinen kertoo voiko firma tulevaisuudessa (niiden kymmenien vuosien tähtäimellä jonka kiinteistöt kestävät) tehdä minkäänlaista tulosta, kasvua tai oikeata tuottoa pääomalle.
Olisin huolissani siitä, että pitkällä aikavälillä IFRS-tuloksen yhteenlaskettu summa olisi pienempi kuin ulosmaksettujen osinkojen summa. Tuo suhde on ollut viime vuoteen asti vähän siinä ja siinä, mutta kuitenkin positiivisella puolella. Nyt koronavuotena osinkosumma kasvoi suuremmaksi, IFRS tulos on ollut jo muutaman vuoden ajan pienempi kuin ulosjaettu osinko. Tähän asti tätä on pidetty murrosvaiheena Cityconin uusiessa strategiaansa, ja jää nähtäväksi alkaako uusi strategia oikeasti purra kasvavana IFRS-tuloksena. Itse toivoin tulosten alkavan näkyä tänä vuonna, mutta kun korona.
Ymmärrän (ehkä) mitä IFRS:n suunnittelijat ovat hakeneet tällä "mark-to-market" jutulla, mutta se aiheuttaa tosiaan Cityconin ja monen muunkin firman kohdalla tyhmää heilahtelua "tulokseen" kun joku taseeseen kirjattu juttu arvioidaan uudelleen. Kun tähtäin on 5+ vuotta (sanot itsekin että "kymmenien vuosien tähtäimellä") niin on aika vaikea sanoa mihin nämä konvergoituu sitten. Kyllä ne lähestyvät toisiaan pitkällä aikavälillä, mutta sijoittajan horisontti on harvoin kymmeniä vuosia. Hyvä jos firman kurssiin osataan diskontata seuraavat kaksi vuotta, sekin on monen firman kohdalla vaikeaa.
Kiinteistöfirman kohdalla minusta tasearvo on ihan tärkeä, mutta cityconin tapauksessa kiinteistöjen tasearvo on reilusti osakekurssista lasketun markkina-arvon yläpuolella. Jos mennään P/B yli yli yhden niin täytyy vakavasti kysyä miten ne arvot on arvioitu, mutta City on luokkaa 0,7.
Kun taseessa on riskivaraa (kuten Cityllä on), seuraavia kysymyksiä on käyttöasteet, kiinteistössä tulevat isot remonttitarpeet, jotka syövät pääomaa ja vuokratuotot (eli käytännössä vapaa kassavirta). Näiden osalta City saa minulta puhtaat paperit.
En ole siis samalla tavalla huolissani ja en oikeastaan välitä näistä IFRS-numeroista kovin paljoa kun ne antavat monesta omistamani yrityksestä ihan virheellisen kuvan. Tuntuu että niistä on enemmän haittaa kuin hyötyä nykymuodossa.
Yritin sanoa, että jos jostain haluaa olla huolissaan, niin se ei ole EPRA:n ja IFRS:n ero parina vuotena.
Lisäisin vielä omaan juttuuni, että Cityconin johtoa ja pitkäjänteisiä matalan riskin rahastoinstikoita IFRS kiinnostaa (tulisi kiinnostaa). Me muut luotamme EPRA:an ja nostamme osinkoja niin kauan kuin niitä riittää. Ja hankkiudumme sijoituksesta eroon kun osinko ja kurssi alkaa pudota, toimintamahdollisuus joka itse firmalta puuttuu pääomien suojelemiseksi. Osingon pudotuksen riski (mikä siis myös toteutui) on IFRS-tuloksen perusteella suurempi kuin esim. Cibuksella jonka IFRS-tulos on tähän asti kattanut osingon. Mikä on mielestäni molempien hintaan jo laskettu mukaan, joten homma on ihan bueno.
IFRS-lukujen ja EPRA-lukujen erot lienevät yksi selitys sille, miksi sijoittajat arvioivat tällä hetkellä Cityconin arvoa niin eri tavoin. Toki myös EPRA-luvut antavat hyödyllistä tietoa.
IFRS-lukujakaan ei kannattane kuitenkaan sivuuttaa. Niitä katsovat mm. rahoittajat pohtiessaan, millaisella korkotasolla antavat lainaa, tai tarjoavatko lainaa ollenkaan. Voitolliselle yritykselle annetaan yleensä lainaa herkemmin alemmalla korkovaatimuksella kuin IFRS-luvuiltaan tappiolliselle yritykselle, jolloin IFRS-luvut voivat heijastua jollain aikajänteellä rahoitusmenoihin ja samalla Cityconin tuloksentekokykyyn.
Kauppakeskukset eivät ole kovin likvidejä. Potentiaalisia ostajia on vähän, koska puhutaan niin monen miljoonan euron arvoisista kohteista. Kauppakeskuskiinteistöjen arvonmääritykseen vaikuttaa etenkin niiden tuottoarvo. Jos vuokratuotto laskee ja tyhjien tilojen osuus kasvaa tai maksuhäiriöitä alkaa kertyä vuokralaisilta kasvavia määriä, kauppakeskusten jälleenmyyntiarvokin alenee. Jos koettu riski kasvaa, tuottovaatimuskin kasvaa, ja tuottoarvoperustaiset arvonmääritykset voivat silloin tulla alaspäin lähemmäksi yrityksen pörssikurssia.
Miksi Cityconin käyvät arvot ovat laskeneet jo 4 vuotta peräkkäin? Yhden koronavuoden arvonmuutos ei ole kovin tärkeä, mutta 4 vuodessa on jo 9 % tasearvosta sulanut. Mikä arvoa laskee ja onko syytä olettaa trendin jatkuvan?
Suhteutatteko kurssia mieluummin EPRA NRV:hen vai NDV:hen ja miksi?
NAV Discountin tuijottaminen lienee ainakin osittain vähän epärehellistä, koska Citycon maksaa tuloveroa toisin kuin REITit / Erkkarit / Koroilla luxiin double dippaavat sijoittajat. Sijoittaja maksaa vielä sitten uudelleen verot osingoista. Jo tämä laskee kiinteistöjen NPV:tä vrt. moneen muuhun potentiaaliseen markkinaosapuoleen. NAV discountin purkautuminen vaatisi kai käytännössä joko 1) Pörssistä pois ostamista tai 2) Divestointeja yli NAVin ja rahojen jakamista osakkeenomistajille. Mielellään omienostoina. Kohdasta 2) oli pientä positiivista näyttöä viimepäivinä tiedotetussa NIAM transaktiossa.
Tuntuu myös absurdilta ajatella, että Cityconia alettaisiin arvostaa olennaisesti alemmilla tuottovaateilla (esim. pienemmällä EPRA tai osinko-%) vaikka pieni osa salkusta koostuisikin asunnoista. Jenkeissä esim. WPC on >50% painolla industry / logistics / warehouse, ja sitä arvostetaan silti 6-7% AFFO/Dividend yieldeillä. Käsittääkseni koska myös toimisto- ja retail altistusta. Suhteellisesti pienemmän kassavirtatuoton asunnot myös sitovat pääomia ja tuottavat todennäköisesti vähemmän kuin nykyinen osinko-%. Eli tasearvolla sitoutuvat pääomat tuottavat vähemmän kuin nykyinen NAV discounted osinko. Käytännössä NAVit tulisi tällöin vapauttaa joko a) Myymällä asunnot owner occupied / private investor markkinalle b) Myymällä asunnot instikoille. Onko näistä kommunikoitu selviä suunnitelmia?
Uskon toisaalta Cityconin kuuluvan parempiin kauppakeskustoimijoihin ja liikenteen solmukohtiin keskittyvä strategia tulee omasta mielestäni olemaan tulevaisuudessa jos ei voittaja, niin vähintään kestävä strategia. Kuitenkin talouden boomatessa upside on hyvin rajallinen ja taantumassa downside hyvinkin merkittävä. Sitä tietysti kuran divestointi vähän kaventaa. En itse omista (enää) Cityconia, mutta case on kuitenkin kiinnostava. En vain kykene perustelemaan itselleni miksi omistaisin Cityconia mieluummin kuin esimerkiksi SPG:tä (Simon Property Group) tai Fortumia?
Mitä en ymmärrä tässä keississä tai missä kohtaa olen väärässä?
En vain kykene perustelemaan itselleni miksi omistaisin Cityconia mieluummin kuin esimerkiksi SPG:tä (Simon Property Group) tai Fortumia?
Mitä en ymmärrä tässä keississä tai missä kohtaa olen väärässä?
Minusta on ihan ok omistaa sekä Fortumia että Citya, en näe niitä suoranaisesti vaihtoehtoina toisilleen kun ovat aivan eri toimialallakin. SPG:tä en tunne, mutta Fortum ja City ovat nykyisillä hinnoilla kohtuullisesti hinnoiteltuja ja melko varmoja tuottajia. Hajautusmielessä omistan itse mielummin molempia kuin vain toista niistä. Kummastakin luovun kyllä jos hintaa maksetaan tarpeeksi :)
Miksi Cityconin käyvät arvot ovat laskeneet jo 4 vuotta peräkkäin? Yhden koronavuoden arvonmuutos ei ole kovin tärkeä, mutta 4 vuodessa on jo 9 % tasearvosta sulanut. Mikä arvoa laskee ja onko syytä olettaa trendin jatkuvan?
Mikä ja miten laskettu tasearvo tarkkaan ottaen? En nyt tähän hätään löytänyt omasta excelistä noin rankkoja sulamisia.
Tiedän että itsekin seuraat firmaa, joten vastaukseni on ehkä liian helppo ja missaa mitä tarkoitat: Eli ainakin koko kiinteistökannan arvo on laskenut divestointien myötä, kun pulju on myynyt taloa pois kovemmalla tahdilla kuin ostanut tai rakennuttanut uutta tilalle, mutta keskimääräinen vuokra ei ole muuttunut. Nyt 2020 alkoi kiinteistöjen ja vuokrattavien neliöiden määrä taas kasvaa (paitsi että Q4:lla oli taas myytävien kiinteistöjen rivillä 150 milliä...), mutta kiinteistöjen arvostukset kärsivät vuokrien pudotessa, joten ei näkynyt vielä vuokratuotoissa. Divestoinneista jäljelle jääneiden kiinteistöjen arvostukset per neliö kasvoivat 2020 asti, mutta en tiedä johtuiko se siitä että ne olivat alun alkaenkin niin paljon arvokkaampia kuin myydyt, vai siitä että niiden arvot nousivat omin nokkineen. Olisi todella kiva jos firma listaisi kiinteistökohtaisesti arvostuksensa, keskivuokransa, ja alkuperäiset investointinsa niin ei tarvitsisi selata tuhansia sivuja historiatietoa ja arvailla mitä eri ostot, myynnit ja rakentelut vaikuttavat tulokseen ja taseeseen.
Miksi Cityconin käyvät arvot ovat laskeneet jo 4 vuotta peräkkäin? Yhden koronavuoden arvonmuutos ei ole kovin tärkeä, mutta 4 vuodessa on jo 9 % tasearvosta sulanut. Mikä arvoa laskee ja onko syytä olettaa trendin jatkuvan?
Olisi todella kiva jos firma listaisi kiinteistökohtaisesti arvostuksensa, keskivuokransa, ja alkuperäiset investointinsa niin ei tarvitsisi selata tuhansia sivuja historiatietoa ja arvailla mitä eri ostot, myynnit ja rakentelut vaikuttavat tulokseen ja taseeseen.
Yksittäisen kiinteistön omistajalla tasearvon seuranta olisi helppoa: Tilikauden alussa arvo 100 milj. miinus poisto 4% (-4 milj. eli kiinteistön laskennallinen kuluminen) plus tilikauden oikana tehty peruskorjaus 2,5 milj = arvo tilikauden lopussa (100 - 4 + 2,5) = 98,5 milj.
Useita kiinteistöjä monessa maassa olevalla ei ole näin helppoa vaan poiston sijasta käytetään käyvän arvon muutosta, joka sisältää kulumisen, korjausinvestoinnit ja lisäksi markkinahinnan muutosvaikutuksen ja tämän lisäksi vielä valuuttakurssimuutoksen.
Cityconin kiinteistöomaisuuden muutoksista en olisi huolissani - 2020 tilinpäätös, sivu 63:
Tilikauden aikana on hankittu uutta (1), korjattu ja investoitu (2), myyty jotakin (3), tehty käyvän arvon muutoksia (4 ja 5), tehty aineettoman omaisuuden poistoja (6) ja laskettu muiden erien vaikutukset (7, 8 ja 9). Tilikauden lopussa osakkeenmistajien kiinteä omaisuus on kasvanut.
Perjantain kurssilla 7,76 Helsingin pörssissä ja 0,50 osingolla paperin tuotto on 6,4%. Voiko tämä tuotto hävitä, jos yhtiö näyttää negatiivista tulosta viime vuodelta. Tuloslaskelma, tase ja kassavirta:
Toiminnan tulos on ok, tase tasainen mutta kassavirta osoittaa negatiivista vapaata kassavirtaa. Mistä johtuu?
Liiketoiminnan kassavirta on normaali, mutta on investoitu edellisiä vuosia enemmän ja vapaa kassavirta menee punaiselle.
Kassavirtaa tarkemmin tarkastellessa rahoitustoiminnot ovat ok, mutta investoinnit (muu sijoitustoiminta) nielee rahaa. Mistä on ostettu?
On ostettu Suomesta ja Norjasta sekä tehty kiinteistöjalostusta - ei paha, kolme kertaa suurempaa kuin edellisvuonna. Lainalla varmaan?
Omavaraisuusaste on pienentynyt eli velkarahalla - korolliset nettovelat ovat lisääntyneet yli 140 miljoonaan. Mistä velalliset rahat?
Rahaa on tullut vähän pankistakin, mutta suurin osa on tuotu sisään velkairjoja myymällä. Bondeillapa sitä - millaisilla papereilla?
Uutta velkakirjaa on printattu 200 miljoonan edestä ja myyty halukkaille markkinoille. Maksettu osa pois. Lisätty luottolimiittiä 95 miljoonaan. Sisään tulleilla rahoilla on ostettu tonttimaata ja kivitaloja. Onko kallista?
Keskikorko kauden lopussa 2,39% on hieman noussut edellisestä vuodesta, mutta taso on kyllä edelleen käypä.
Miten rahoituksen ja kauppojen pyörityksessä on käynyt osakkeenomistajan nettovarallisuuden?
Nettovarallisuus 11,48 eur osaketta kohden on hieman pienentynyt edellisvuodesta, mutta tehtyjen investointien vaikutus tuntuu vasta paljon myöhemmin.
Perjantain kurssilla ((11,48 - 7,76)/11,48) x 100 = 32% saa toimivaa kivitaloa kolmanneksen alennuksella osakkeella. Bondilla saa etuoikeuden omaisuuteen, mutta sen korko on osinkotuottoa yli puolet pienempi. Kivitalopaperissa on enemmän merkitystä sillä tekeekö johto oikeita asioita. Koronavuosi oli kamala kenelle tahansa, mutta tässä yhtiö pääsi tilikauden rapakosta yli vaikka saappaat vähän kastuivatkin.
Tälle paperille tulee oikeitakin analyysejä, mutta lyhyen katsauksen perusteella taidan pysytellä Cityconin osakkeessa ja odotella osareita. Uusi vuosi, uusi tilikausi.
"Cityconin kauppakeskukset ovat näpsäköillä paikoilla, vuokralaisina muutakin kuin muotiliikkeitä ja fanaattisena kauppakeskusasujana näen Cityconin asuntorakentamisessa paljon potentiaalia."https://t.co/VYPU3gUHZt
Tekisi mieli ostaa velkarahalla lisää vaikka on suurin omistus, mutta taidan odotella pientä notkahdusta.
Isompikin voi tulla jos hallitus päättää taas mennä sulkemaan ravintolat, vaikka en usko sen romahduttavan firmaa sen enempää kuin viime keväänäkään. Todennäköisesti vähemmän, koska suurempi osa ravintoloista on valmistautunut paremmin kotiinkuljetuspalvelujen hyödyntämiseen. Pääasiallisesti anniskeluun keskittyviä ravintoloita esimerkiksi Isossa Omenassa on tasan kolme: K-ketjun mesta, S-ketjun mesta ja yksi pienempi ketju, joista ainakin kaksi varmasti pysyy.
Tuo Kauppalehden juttu oli kyllä harvinaisen heikkoa KL-potaskaa. Ainoa jutussa esiin nostettu peruste: "...yhtiötä seuraavista analyytikoista yli puolet kehottaa myymään osakkeet". Tikusta asiaa.
Miekin ostan mielelläni lisää jos kurssi laskee. Ostin noin 8e kohdalla viikko sitten lisää ja joku 7,5 niin varmaan heilahtaa sormi jos sinne päädytään.
Bingon analyysi Cityconista olisi hyvä esimerkki yleisesti (aloitteleville) sijoittajille siitä miten luetaan niitä numeroita.
Liha on heikko, ainakin mun ostosormessa näköjään. 7,65 riitti ja nyt Citycon kipusi jo salkun isoimmaksi sijoitukseksi noin 10% siivulla. Ei mittään hättää, kuivaa ruutiakin on vielä perstaskussa jos tässä saadaan viime kevään hintoja aikaan.
Liha on heikko, ainakin mun ostosormessa näköjään. 7,65 riitti ja nyt Citycon kipusi jo salkun isoimmaksi sijoitukseksi noin 10% siivulla. Ei mittään hättää, kuivaa ruutiakin on vielä perstaskussa jos tässä saadaan viime kevään hintoja aikaan.
Oma lihani oli niinkin heikko, että laukaisi koko lastin jo päiviä etukäteen. Että katsellaan.
Miksi Cityconin käyvät arvot ovat laskeneet jo 4 vuotta peräkkäin? Yhden koronavuoden arvonmuutos ei ole kovin tärkeä, mutta 4 vuodessa on jo 9 % tasearvosta sulanut. Mikä arvoa laskee ja onko syytä olettaa trendin jatkuvan?
Mikä ja miten laskettu tasearvo tarkkaan ottaen? En nyt tähän hätään löytänyt omasta excelistä noin rankkoja sulamisia.
Cityconin ilmoittama kiinteistöjen käypä arvo.
Kiinteistöjen käypä arvo keskimäärin 4193 milj. € (taseet 2016-2020)
Kiinteistöjen käyvän arvon muutos -384 milj. € (2017-2020)
384/4193 = 9 % arvon lasku
Kyse ei siis ole myynneistä vaan arvonalennuskirjauksista.
EPRA NAV on laskenut paljon rankemmin:
2016: 14,11 €
2020: 11,48 €
Laskua 19 %.
Oikaistu operatiivinen tulos 2017-2020 oli 3,15 €. Osinkoa on jaettu 2,49 €. Operatiivisesti rahaa olisi pitänyt jäädä säästöön ja NAV:in nousta. Toistuvien alaskirjausten seurauksena NAV on kuitenkin laskenut ja velan vipuvaikutus tehostaa sitä.
Osaako kukaan selittää, miksi kauppakeskuskiinteistöjen arvo laskee jatkuvasti, ja tuleeko se laskemaan myös seuraavina vuosina? Sijaintien piti olla keskeisiä ja korot ovat laskeneet.
30 prosentin tasealennus ei näytä niin houkuttelevalta, jos se on muutamassa vuodessa syöty. Laskuriskin vuoksi sijoittajan pitääkin vaatia tasealennusta.
Katselin vielä, mistä vuokratuotot tulevat:
Kahvilat ja ravintolat 10 %
Erikoistavarakauppa 42 % (muoti ja asusteet, koti ja urheiluvarusteet)
Välttämättömyyshyödykkeet 26 %
Asunnot, hotellit, toimistot 15 %
Muu 7 %
Citycon mainostaa "välttämättömyyshyödykkeisiin painottuvaa strategiaa". Silti selvästi suurempi osa liikevaihdosta tulee erikoistavarakaupasta, joka kärsii verkkokaupan aiheuttamista paineista. Puheet vs. teot?
Tarkastelen Cityconia pitkäaikaisena sijoituksena. Osinkoprosentti on kohtuullinen, mutta 2010-luvun menestys ei ollut kovin häikäisevä.
Osaako kukaan selittää, miksi kauppakeskuskiinteistöjen arvo laskee jatkuvasti, ja tuleeko se laskemaan myös seuraavina vuosina?
Palstan konsensus on Cityconin olevan varma suoriutuja jatkossakin, ja sitä ei hetkauta verkkokaupan lisääntyvä markkinaosuus eikä myöskään koronan jälkeen jatkuva kuluttajien käyttäytymisen muutos.
Jos on Aikuisten Oikeasti sitä mieltä, että Stockan Aleksi/Mansku-kiinteistö on 550 miljoonan arvoinen, niin silloin toki kannattaa sijoittaa Cityconiin...
... muuten ehkä kannattaa miettiä kaupan alalla tulevaisuuden hyötyjiä.
Mitä tuohon koronan jälkeen jatkuvaan kuluttajien käytöksen muutokseen tulee, niin en siihen kyllä oikein usko. Pikemminkin aistin patoutunutta tarvetta kaikkeen mahdolliseen sosiaalisuuteen, porukka on totaalisen kypsynyt kököttämään kodeissaan ruutuja tuijotellen.
Mitä tuohon koronan jälkeen jatkuvaan kuluttajien käytöksen muutokseen tulee, niin en siihen kyllä oikein usko.
Jos mietitään tulevaisuudessa työpaikkojen toimistotilan tarvetta, niin "kaksi päivää toimistolla / kolme päivää kotitoimistolla" tullee olemaan normi.
Miksi sitten tämä muutos ei näkyisi kuluttajien vapaa-ajan käyttäytymisessä? Yli vuoden nettiostoksia ja kaiken mahdollisen kotiintilaamista, ja sitten hillitön hinku kauppakeskuksiin halimaan muita asiakkaita?
Toki jos tähän uskoo, niin kannattaa sijoittaa Cityconiin.
Mutta voi myös miettiä sitä, että maksaisitko Stockan kiinteistöstä 550 milliä? Ei liity Cityconiin sinänsä, mutta kertoo kivijalan / kauppakeskuksen tulevaisuudesta...
Vaikea sanoa. Toisaalta, jos ihmiset istuvat kotona toimistolla käymisen sijaan, niin äkkiseltään tuntuisi, että säästyy rahaa ja seinät kaatuvat enemmän päälle, jolloin käydään useammin ulkona syömässä ymv. Kauppakeskuksethan ovat jo muuttuneet enemmän hengailupaikoiksi, jonne mennään viettämään aikaa sen sijaan, että se olisi kuin tavaratalo, josta käydään ostamassa tarvittava ja lähdetään pois. En tietenkään osaa sanoa, miten asiat tulevat menemään, mutta en usko, että ihmisten tarve tai halu hengailla kodin ulkopuolella muiden ihmisten kanssa on ihan hetkeen muuttumassa ja olen sijoittanut rahaa sen mukaisesti.
Pidemmässä juoksussa näen kauppakeskuksille uhkana enemmänkin VR/AR-hommat, mutta en usko, että ihmiset tulevat muuttamaan noidenkaan kanssa hirveästi toimintamallejaan, vaan homma tulee menemään enempi niin, että ne, jotka ovat viettäneet lapsuutensa tai nuoruutensa virtuaalimaailmassa, niin eivät sitten vanhemmallakaan iällä päädy kauppakeskusten kahviloihin, vaan istuvat kotona lasit päässä. Tästä kelkasta pudonneet tuskin muuttavat toimintatapojaan, mutta häviävät hiljalleen luonnollisen poistuman kautta.
