Kertokaas raati, olisiko nyt järkevää vaihtaa sijoitusasuntolainojen/ taloyhtiölainojen viitekorko (jos onnistuu kohtuullisilla kuluilla) EUR12kk --> EUR6kk? Jonkin verran alempi korko ja korkojen kääntyessä laskuun olisi korontarkistuspäivä aikaisemmin kuin12kk korolla?
Kertokaas raati, olisiko nyt järkevää vaihtaa sijoitusasuntolainojen/ taloyhtiölainojen viitekorko (jos onnistuu kohtuullisilla kuluilla) EUR12kk --> EUR6kk? Jonkin verran alempi korko ja korkojen kääntyessä laskuun olisi korontarkistuspäivä aikaisemmin kuin12kk korolla?
Mie vaihtaisin. Tarkkaan ajoitukseen en ota vahvaa kantaa, mutta odotusarvomielessä tulee joka tapauksessa lainan juoksujalle alhaisemmat korot.
Myös kätevä DYI ”kassavirtasuoja” on vaihtaa laina tasaerälyhennykseen, maksaa verkkopankissa satasen ja lukitsee kk-erän suuruuden. Sitten jos korot laskee, myös laina-aika laskee. Haasteena toki, että pankeilla max. laina-aika 35/50 vuotta.
Kertokaas raati, olisiko nyt järkevää vaihtaa sijoitusasuntolainojen/ taloyhtiölainojen viitekorko (jos onnistuu kohtuullisilla kuluilla) EUR12kk --> EUR6kk? Jonkin verran alempi korko ja korkojen kääntyessä laskuun olisi korontarkistuspäivä aikaisemmin kuin12kk korolla?
Lyhyet on tietenkin 95% tapauksista edullisimpia, mutta ainakin itselläni on joka kerta niihin tarjottava marginaali ollut suurempi. Sitten on jo vähän vaikeaa todennäköisyyslaskentaa arvioida kuinka paljon suurempi se saa olla. En osaa laskea, mutta heitän arvion 0,7% vs 0,9% niin ottaisin tuuripelillä ja tuulen suunnasta riippuen.
Jännä että pankkien primekorosta ei puhuta yleensä vaihtoehtona. Ålandsbanken prime on tällä hetkellä 1,75% ja OP-prime 1,5% kun Euriborit hyppii noin 3% kohdalla.
Kannattaa siis mielestäni harkita sitäkin jos meinaa vaihtaa viitekorkoa. Toki myös hyvä ymmärtää että Prime-korko on pankin mielivaltaisesti sanelema, mutta jos viitekoron vaihtaminen sopimuksessa on helppoa jatkossakin niin harkitsemisen arvoinen.
Taitaa olla joku Tamperelainen erikoisuus tuo asuntojen tukkukauppa. Jutussa mainittiin 50000e alennus. Siellä on rakentajilla ilmeisesti katteet vielä kunnossa 😆 ...Saisiko vähån tarkennusta miten tämä matikka olevinaan toimii?
Taitaa olla joku Tamperelainen erikoisuus tuo asuntojen tukkukauppa. Jutussa mainittiin 50000e alennus. Siellä on rakentajilla ilmeisesti katteet vielä kunnossa 😆 ...Saisiko vähån tarkennusta miten tämä matikka olevinaan toimii?
En myöskään ymmärrä ideaa jakaa alennuksia ja antaa pois osa tuotoista ekosysteemissä, jossa myyjä ja ostaja kohtaavat pääasiassa kertaluontoisesti. Itse ainakin tingin ostohinnat niin alas kuin mahdollista ajattelematta miten se mahdollisesti vaikuttaa seuraavan kerran neuvoteltaessa.
Taitaa olla joku Tamperelainen erikoisuus tuo asuntojen tukkukauppa. Jutussa mainittiin 50000e alennus. Siellä on rakentajilla ilmeisesti katteet vielä kunnossa 😆 ...Saisiko vähån tarkennusta miten tämä matikka olevinaan toimii?
En myöskään ymmärrä ideaa jakaa alennuksia ja antaa pois osa tuotoista ekosysteemissä, jossa myyjä ja ostaja kohtaavat pääasiassa kertaluontoisesti. Itse ainakin tingin ostohinnat niin alas kuin mahdollista ajattelematta miten se mahdollisesti vaikuttaa seuraavan kerran neuvoteltaessa.
En tajua tätä logiikkaa. Eikö lähtökohtaisesti asuntomarkkinoillakin toimi kysynnän ja tarjonnan laki? Nyt ei kerta kaikkiaan kauppa käy. Oikeaan hintaan kauppa käy aina. Turhahan sitä on koittaa myydä ylihintaan ja ihmetellä miksei kauppa käy, kun voi laskea hintaa ja mahdollisesti saadakin kaupat aikaiseksi. Asuntojenkin arvot muuttuvat jatkuvasti. Ei puolen vuoden takaisia hintoja yksinkertaisesti voi pyytää, jos kauppaa mielii tehdä.
Tästä tuli mieleen pari päivää sitten päättynyt Sijoitusasunnot.comin huutokauppa hyväkuntoisesta isosta asunnosta Jyväskylässä, jonka velaton lähtöhinta oli n. 32 keur. Ei mennyt lähtöhinnallakaan. Siitä kun tiputtaa hintaa sanotaan 10-15 keur niin kaupat syntyvät varmasti.
En tajua tätä logiikkaa. Eikö lähtökohtaisesti asuntomarkkinoillakin toimi kysynnän ja tarjonnan laki?
Se juuri on se ydin, että toimii.
Alennusprosenteista ja isoista alennuksista puhuminen on vaan hassua, kun ei asunnoissa ole mitään apteekin hintoja ja se hinta on se mikä sattuu molempia osapuolia tyydyttämään.
Toki voit myydä vanhojakin autoja alennuksilla ja alennusprosenteilla jos sillä saat ostajat kiihottumaan. Tämä toki on myyntimiesten tehtävä.
Alkuperäinen ajatukseni oli siis kysäistä blogittajalta miten hän siis tuon oikeasti ajattelee, mutta kun siihen ei vastattu, niin antaa olla. Sillä ei ole väliä.
Uudiskohteiden myyntihän menee siis ihannetilanteessa niin, että laitetaan kohde ennakkomarkkinointiin jollain asiantuntijoiden arpomalla hinnalla joka antaa rakentajille yleensä jotain voittoakin. Sitten jos varauksia tulee organisaation arvioiman riskirajan yli (esim. 30%) niin homma laitetaan liikkeelle. Tässä kohti pitää siis ymmärtää, että lähes jokainen samankinkokoinen kämppä on yleensä jollain tavalla vähän erilainen, kerros, ilmansuunta, mikrosijainti, yms. Tämä tarkoittaa, että jos asunnossa on 150k yksiöitä 20kpl ja niistä menee 12kpl. Niin ne on ne parhaat. Rakentamisen aikana niitä loppuja varaillaan jossain järjestyksessä. Silloin kun hinnat on nousussa, niin niiden arvo nousee ajan myötä ja kauppa on helppoa. Jos ja kun hinnat on laskussa, niin tilanne onkin vaikeampi. Yleensä annetaan jotain etuja, vastikkeissa yms.
Höpöttely kymmenien prosenttien tukkualennuksista voidaan laittaa markkinamiesten puheiksi. Eihän tässäkään tapauksessa niiden huonoimpien arvo missään vaiheessa ollut edes sitä 150k.
Kun sijoitusasunnot.com myy jotain niin ostajathan ovat sijoitusasuntoa hakemassa, eivät omaa asuntoa. Veikkaan että alennusprosentilla mainostelu ei kovin hyvin toimi, vaan lopullinen hinta suhteessa "arvoon" ratkaisee.
Mutta onhan siinä sellainen idea, että myymälä "alle" markkinahinnan saadaan varasto kiertämään nopeammin ja vapautetaan pääomaa seuraavan remontoitavan kohteen ostoon. Sijoitusasunnot.com kuitenkin tekee profittia paljon jalostamalla remontoitavia kohteita, eikä maksimaalisen myyntihinnan hakeminen ole ilmaista heille kun se sitoo pääoman kiinni. Jonkinlainen win-win alennus on ainakin periaatteessa mahdollinen.
Kun sijoitusasunnot.com myy jotain niin ostajathan ovat sijoitusasuntoa hakemassa, eivät omaa asuntoa. Veikkaan että alennusprosentilla mainostelu ei kovin hyvin toimi, vaan lopullinen hinta suhteessa "arvoon" ratkaisee.
Mutta onhan siinä sellainen idea, että myymälä "alle" markkinahinnan saadaan varasto kiertämään nopeammin ja vapautetaan pääomaa seuraavan remontoitavan kohteen ostoon. Sijoitusasunnot.com kuitenkin tekee profittia paljon jalostamalla remontoitavia kohteita, eikä maksimaalisen myyntihinnan hakeminen ole ilmaista heille kun se sitoo pääoman kiinni. Jonkinlainen win-win alennus on ainakin periaatteessa mahdollinen.
Asuntomarkkinat ovat aika pysähtyneet. Joulukuussa 2022 Kiinteistömaailmaketjussa vanhojen asuntojen kauppoja tehtiin 47% vähemmän kuin joulukuussa 2021.
Marraskuussa 2022 taas asuntolainojen nostot taas vähenivät 38% marraskuuhun 2021 verrattuna. Nyt ollaan myös tilanteessa, jossa asuntolainakanta euromääräisestikin supistuu.
Asuntomarkkinat ovat aika pysähtyneet. Joulukuussa 2022 Kiinteistömaailmaketjussa vanhojen asuntojen kauppoja tehtiin 47% vähemmän kuin joulukuussa 2021.
Marraskuussa 2022 taas asuntolainojen nostot taas vähenivät 38% marraskuuhun 2021 verrattuna. Nyt ollaan myös tilanteessa, jossa asuntolainakanta euromääräisestikin supistuu.
Finanssikriisissä ja koronpaniikissa kaupankäynti myös jäätyi, mutta samalla myös hinnat. Kummassakaan ei laskua jatkunut kolmea kvartaalia pidempään, joten jos mennään samalla kaavalla nousu alkaisi Q2/2023.
Minun on vaikea uskoa asuntomarkkinoiden nopeaan elpymiseen, kun suuri osa nuorista asunnonomistajista ja sijoittajista on kovin syvästi velkaantunut ja asuntolainojen korot nousseet viimeisen vuoden aikana alle 1% tasosta noin 4% tasoon. Korkojen nousukaan ei ole vielä iskenyt koko voimalla asuntovelkaisiin kun suurin osa lainoista 12 kk euriboriin sidottuja ja korkoreseteistä eivät ole kaikki vielä toteutuneet.
Toisaalta ensiasunnon ostajilla on nyt lainansaanti tiukemmassa, jos lainahoitoon on käytettävissä vaikka 1000 euroa kuussa 25 vuoden laina-ajalla 1% korolla lainaa on voinut ottaa 270t kun nyt 4% korolla 1000 euroa kuussa lainanhoitosumma riittää 190t euron lainaan.
Kyllä tässä vuoden alkupuoli ainakin lasketellaan lujaa alas kun nyt vasta ostajat ovat huomanneet voimakkaan hintojen laskun ja laittaneet kaupat jäihin. Nousua voi odottaa sitten ehkä keväällä 2024, selvästi nykyhintoja alemmalta tasolta.
Toisaalta ensiasunnon ostajilla on nyt lainansaanti tiukemmassa, jos lainahoitoon on käytettävissä vaikka 1000 euroa kuussa 25 vuoden laina-ajalla 1% korolla lainaa on voinut ottaa 270t kun nyt 4% korolla 1000 euroa kuussa lainanhoitosumma riittää 190t euron lainaan.
Lainanottaja on voinut ja voi laskea noin, mutta lainoittaja on laskenut ja laskee 6%/25v stressitestin ja sekä ennen että nyt 1000€/kk käytettävissä olevilla tuloilla on saanut ja saa edelleen max n. 155K lainan.
Toisaalta ensiasunnon ostajilla on nyt lainansaanti tiukemmassa, jos lainahoitoon on käytettävissä vaikka 1000 euroa kuussa 25 vuoden laina-ajalla 1% korolla lainaa on voinut ottaa 270t kun nyt 4% korolla 1000 euroa kuussa lainanhoitosumma riittää 190t euron lainaan.
Lainanottaja on voinut ja voi laskea noin, mutta lainoittaja on laskenut ja laskee 6%/25v stressitestin ja sekä ennen että nyt 1000€/kk käytettävissä olevilla tuloilla on saanut ja saa edelleen max n. 155K lainan.
Ei ole oikeasti ihan noin. Minun tuloillani ei olisi aikanaan tuolla kaavalla millään saanut niin paljon lainaa kuin silloin sain. En kysellyt perusteita mutta väitän että asiaan vaikutti jo tuolloin kertynyt lainan kokoon verrattuna merkittävä omaisuus (joka luonnollisesti pienentää pankin riskiä). Ja veikkaan että tämän kaltaiset sormien välistä katsomiset vähenevät aikojen kovetessa.
Ei ole oikeasti ihan noin. Minun tuloillani ei olisi aikanaan tuolla kaavalla millään saanut niin paljon lainaa kuin silloin sain. En kysellyt perusteita mutta väitän että asiaan vaikutti jo tuolloin kertynyt lainan kokoon verrattuna merkittävä omaisuus (joka luonnollisesti pienentää pankin riskiä). Ja veikkaan että tämän kaltaiset sormien välistä katsomiset vähenevät aikojen kovetessa.
Kyllähän yksittäisiä poikkeamisia säännöistä voidaan tehdä ja tehdään, erilaisista syistä. Isoa kuvaa se ei kuitenkaan muuta.
Siinä olet luultavasti oikeassa, että kovina aikoina poikkeuksia tehdään vähemmän kuin hyvinä.
Ei ole oikeasti ihan noin. Minun tuloillani ei olisi aikanaan tuolla kaavalla millään saanut niin paljon lainaa kuin silloin sain. En kysellyt perusteita mutta väitän että asiaan vaikutti jo tuolloin kertynyt lainan kokoon verrattuna merkittävä omaisuus (joka luonnollisesti pienentää pankin riskiä). Ja veikkaan että tämän kaltaiset sormien välistä katsomiset vähenevät aikojen kovetessa.
Kyllähän yksittäisiä poikkeamisia säännöistä voidaan tehdä ja tehdään, erilaisista syistä. Isoa kuvaa se ei kuitenkaan muuta.
Siinä olet luultavasti oikeassa, että kovina aikoina poikkeuksia tehdään vähemmän kuin hyvinä.
Tulopuolella on voitu ottaa huomioon esim. lainanhakijoiden koulutustaso sekä oletettu ansiotason nousu laina-aikana? Ei kai pankitkaan laske, että lainannostoajan jälkeen eivät tulot nouse seuraavan 25 vuoden aikana?
Oon aika samaa mieltä Petterin kanssa. Ei tää lasku ole asuntomarkkinoilla kun vasta alkamassa ja sen realisoitumiseen tulee menemään vuosi tai pitempään. Sen verran pessimisti olen ja toivottavasti tämä meneekin toisinpäin.
Harmi, ettei tätä kaaviota olla suoraan jatkettu. En ainakaan löytänyt uudempaa versiota. "Vuodesta 1983 vanhojen asuntojen hinnat ovat nousseet 220 prosenttia. Samalla aikavälillä yleinen ansiotaso on kohonnut lähes saman verran ja yleinen hintataso on kaksinkertaistunut. Asuntomarkkinoiden ylikuumenemisen aikaan vuosien 1987–89 välillä hinnat nousivat peräti 72 %, palkat nousivat samalla aikavälillä 25 %.1990-luvun alun laman aikana asuntojen hinnat laskivat neljän vuoden aikana noin 40 prosenttia. Palkat kehittyivät samaan aikaan 19 prosenttia. Ostovoimakyky ostaa asunto palkkatuloilla oli suurimmillaan vuonna 1995." (Tämä siis vuoteen 2009)realipalkat.
Nyt ei ole aivan sama tilanne, mutta asuntojen hinnat ovat jo pitkään nousseet paljon kovempaan kun nettopalkat.
Hyvä linkedin kirjoitus kun en suoria tilastoja löytänyt.
"Kuvasta näkyy (erikseen laskemalla), että esim. helsinkiläisten nettotulot ovat kasvaneet tällä ajanjaksolla (2005 - 2016) 33,2% kumulatiivisesti (Espoo 33,8%) jne."
"Tässä taulukossa on sitten vanhojen kerrostaloasuntojen hintaindeksit samoilta vuosilta 2005, 2010 ja 2016. Tähän kuvaan sai poimittua pääkaupunkiseudun omana otsikkonaan suoraan ja sitten muu Suomi, minkä tiedoista on poistettu pääkaupunkiseudun tiedot. Kuvasta käy yksiselitteisesti ilmi, että yksiöiden hinnat ovat samana aikana pääkaupunkiseudulla nousseet peräti 80% ja kaksiot 56%!!"
Tässä ei edes vielä näy mukana koronan ja asuntosijoittamisen mukanaan tuomat ns. "hullut vuodet".
Kyllä siellä mielestäni on varaa lasketelle enemmänkin kun se 10%. Ainekset on jo koossa, nyt vaan tarvitaan joku viimeinen laukaiseva tekijä. Onko se sitten jonkun suuren rakennusfirman kaatuminen, suuren asuntorahaston kaatuminen, pankkikriisi tai vastaava niin en osaa sanoa.
ps. Vuoteen 2022 mahtui vaan 1 tyhjä kuukausi vuokraustoiminnassa. Toivottavasti tänä vuonna pääsen samaan vaikka ois kuinka pessimisti
Suomen asuntomarkkinoilla kysynnän heikkenemisen tärkein draiveri on tällä hetkellä sekä asunnon viime aikoina ostaneiden kotitalouksien että asuntosijoittajan raskas velkataakka.
1% asuntolainojen korkotasoa ovat monet pitäneet pysyvänä ja mitoittaneet oman taloutensa matalan korkotason mukaan. Nyt kun asuntolainojen korot ovat 4% tasossa lainanhoidosta on kuitenkin tullut paljon raskaampaa ja nyt maksetaan velkoja pienemmäksi asunnonvaihtojen tai uusien sijoitusasunto-ostojen sijasta. Tämä on vaikuttanut rajusti asuntojen kysyntään.
Samaan aikaan myös ensiasunnon ostoon saa käytännössä vähän tiukemmilla kriteereillä lainaa. Lisäksi ihan viime vuosina huippuhintaan asunnon ostaneilla ei nyt asunnonvaihtotilanteessa ole arvonnousua, joka toimisi omarahoituksena, vaan asunnonvaihtotilanteessa voi vanhan asunnon joutua myymään jopa ostohintaa halvemmalla jos edellinen osto oli huippuhintojen aikaan. Kun tähän lisätään tiukentuvat lainanantokriteerit, nyt selvästi laskevat hinnat ja pelko kahden asunnon loukusta ovat laskun ainekset käsissä.
Toki asunnoissa tulee taas noususuhdannekin, mutta se vaatii tulojen nousua inflaation mukana ja lainakannan selvää supistumista suhteessa tuloihin. Tämä taas vaatii aikaa, asuntomarkkinoilla on myös globaalisti tapana reagoida yli isoissa asuntosuhdannekuopissa ja Suomessa tämänhetkinen asuntosuhdanne näyttää heikoimmalta sitten vuosien 1990-92.
Erittäin mielenkiintoista on nähdä Helsingin kantakaupungin sijoitusasuntojen markkinan kehitys lähitulevaisuudessa. Monet ovat ostaneet asuntoja ”vanhoilla hinnoilla” hyväksyen 2-3% vuokratuoton, jolloin korkojen nousu 4% tasolle vie yhtälön negatiiviseksi. Jotenkin järki sanoo, että hintojen pitäisi joustaa siten, että vuokratuotot olisivat ainakin jollain 1-2% marginaalilla yli korkokustannusten. Vuokria on melko hankala nostaa nykyisessä taloustilanteessa, joten hintojen on pakko laskea.
Ainakin nykyiset myyjät (ja erityisesti välittäjät) elävät aikamoisessa rinnakkaistodellisuudessa, kun Kallion 2,5% vuokratuoton kohteita myydään hakusanoilla ”soveltuu sijoitusasunnoksi”.
Kuvassa erään kiinteistösijoitustuotteen arvon kehitys 2018–2022. Q1/2018–Q3/2022 neljänneksen tuotto keskimäärin 0.89 %; Q4/2022 oli ensimmäinen vuosineljännes, jolloin arvo laski, –0.79 %.
Kuvassa erään kiinteistösijoitustuotteen arvon kehitys 2018–2022. Q1/2018–Q3/2022 neljänneksen tuotto keskimäärin 0.89 %; Q4/2022 oli ensimmäinen vuosineljännes, jolloin arvo laski, –0.79 %.
Tuohan on jokseenkin tervettä. Markkinalla kun tuppaa olemaan myös vastaavanlaisia tuotteita, joiden tuotto ei ollut negatiivinen edes Q4/2022 osalta. Näiden osalta lienee perusteltua kysyä, onko olemassa kaksi eri markkinaa: toinen todellisuudelle ja toinen siitä irtaantuneille. Jotenkin näen tässä systeemitason suurehkon riskin, kun osa toimijoista kirjaa positiivisia kiinteistötuottoja tuottosidonnaiset palkkiot silmissä kiiluen samalla kun todellinen markkina sulaa kuin lumi kauniina kevätpäivänä.
Erittäin mielenkiintoista on nähdä Helsingin kantakaupungin sijoitusasuntojen markkinan kehitys lähitulevaisuudessa. Monet ovat ostaneet asuntoja ”vanhoilla hinnoilla” hyväksyen 2-3% vuokratuoton, jolloin korkojen nousu 4% tasolle vie yhtälön negatiiviseksi. Jotenkin järki sanoo, että hintojen pitäisi joustaa siten, että vuokratuotot olisivat ainakin jollain 1-2% marginaalilla yli korkokustannusten. Vuokria on melko hankala nostaa nykyisessä taloustilanteessa, joten hintojen on pakko laskea.
Ainakin nykyiset myyjät (ja erityisesti välittäjät) elävät aikamoisessa rinnakkaistodellisuudessa, kun Kallion 2,5% vuokratuoton kohteita myydään hakusanoilla ”soveltuu sijoitusasunnoksi”.
Eihän keskusta ole ollut sijoitusmielessä järkevä enää pitkään aikaan, sijoittajathan siirtyivät Kallioon jo vuonna 2015 ja edelleen lähiöihin 2017. Tässä ei tarkoiteta sijoittajina niitä, jotka lähtivät mukaan sijoitusasuntobuumiin iltiksen innoittamana.
Kaikkeen sijoitustoimintaan kuuluu myös huonot ajat, jos on liikkeellä pitkällä aikavälillä, nythän kannattaa ostaa jos vain saa järkevään hintaan. Mutta kun katsoo Oikotien ilmoituksia ei siellä löydy alelöytöjä ainakaan vielä.
Mitenkähän tämä asuntokaupan hyytyminen vaikuttaa asuntojen ja talojen remontteihin? Remonttifirmat operoivat muutenkin pienillä katteilla ja niitä keikahtelee jatkuvasti kun Reiska voi olla kova ajamaan poravasaraa ja laatoittamaan, mutta kassavirtalaskelmat ei ole hallussa.
Onko odotettavissa alennuksia jos meinaa tehdä asuntoon tasoparannuksia (ostetulla) remontilla? Tarvikkeiden hinnatkin karkasivat osittain ihan älyttömäksi kun rakennuspuun ja esim. peltikatteen hinnat tuplasivat parissa vuodessa.
Jos remonttien ja tarvikkeiden hinnat ei jousta niin sillä on oma vaikutuksensa niissä kohteissa, jotka vaatii ostajalta isohkoa remonttia.
Mitenkähän tämä asuntokaupan hyytyminen vaikuttaa asuntojen ja talojen remontteihin? Remonttifirmat operoivat muutenkin pienillä katteilla ja niitä keikahtelee jatkuvasti kun Reiska voi olla kova ajamaan poravasaraa ja laatoittamaan, mutta kassavirtalaskelmat ei ole hallussa.
Onko odotettavissa alennuksia jos meinaa tehdä asuntoon tasoparannuksia (ostetulla) remontilla? Tarvikkeiden hinnatkin karkasivat osittain ihan älyttömäksi kun rakennuspuun ja esim. peltikatteen hinnat tuplasivat parissa vuodessa.
Jos remonttien ja tarvikkeiden hinnat ei jousta niin sillä on oma vaikutuksensa niissä kohteissa, jotka vaatii ostajalta isohkoa remonttia.
Viime kesänä sai sähkäriä odottaa kolme viikkoa, nyt sen saa heti ja mainostavat itseään facebookissa. Nyt kun uudistuotanto sakkaa on hyvä paikka kilpailuttaa remppafirmat ja painaa hintaa alas.
Tämän päivän kolumnista on jäänyt pois pointti, että uudiskohteissa kun yhtiölaina on tuloutettu, niin myös lainanlyhennyksen saa verovähennyksiin.
Omalla kohdalla tässä tuli juuri vuodenvaihteessa yhdessä kohteessa tilanne jossa yhtiölainan lyhennys alkaa ja kohde muuttuu samalla kassavirtanegatiiviseksi.
Tilanne siis sellainen, että kohde muodostaa verottajalle päin tappiota ja ne voi vähentää muista vuokratuloista.
Tulipas pankilta mielenkiintoinen rahoitustarjous, ei positiivisessa muodossa.
Yritys on toiminut nyt n. 20 vuotta, kaikki rahoitustarpeet on hankittu samalta pankilta ja hoidettu moitteetta. 2020 ostimme kiinteistön 2,0%:n marginaalilla 7 vuoden maksuajalla ja 10 vuoden maksusuunnitelmalla. Yrityksen vakavaraisuus on parantunut huomattavasti tästä lainasta.
Haimme rahoitusta uuden kiinteistön rakentamiseen, johon olisi tulossa pelastuslaito vuokralle 10+10 vuoden sopimuksella. Projektin vakuudet kunnossa.
Nyt tarjottiin 2,6%/5v/10v rahoitusta tai 3,0%/7v/10v vaihtoehtoa 12kk:n euriborolla.
Sylettää aloittaa rakentamaan 6-7%:n kokonaiskorolla.
Millaisia tarjouksia täällä on saatu yrityslainoille?
Tulipas pankilta mielenkiintoinen rahoitustarjous, ei positiivisessa muodossa.
Yritys on toiminut nyt n. 20 vuotta, kaikki rahoitustarpeet on hankittu samalta pankilta ja hoidettu moitteetta. 2020 ostimme kiinteistön 2,0%:n marginaalilla 7 vuoden maksuajalla ja 10 vuoden maksusuunnitelmalla. Yrityksen vakavaraisuus on parantunut huomattavasti tästä lainasta.
Haimme rahoitusta uuden kiinteistön rakentamiseen, johon olisi tulossa pelastuslaito vuokralle 10+10 vuoden sopimuksella. Projektin vakuudet kunnossa.
Nyt tarjottiin 2,6%/5v/10v rahoitusta tai 3,0%/7v/10v vaihtoehtoa 12kk:n euriborolla.
Sylettää aloittaa rakentamaan 6-7%:n kokonaiskorolla.
Millaisia tarjouksia täällä on saatu yrityslainoille?
Kysyin sijoitusfirmalle (perustettu 15 sitten, tase paisunut koko ajan) vuonna 2020 lainaa sijoitusasuntoa varten: kuulema yritystutkimus niin vaivalloista ettei siihen ollut halua lähteä ja tuli kehoitus ottaa henk.koht. lainaa. Marginaali olisi ollut reilusti päälle 2%.
Nyt kaikki pankit laittaa kategorisesti kiinteistörahoitusta jäihin Ruotsin romahduksen(kin) pelottamana ja jos myönnetään, niin riskilisä on sen mukainen.
Paluuta nollakorkoihin ei ole - pelastusta asuntosijoittajalle tuskin tällä vuosikymmenellä
Sekasortoisen maailmantalouden keskellä Euroopan väestön ikääntyminen, tuottavuuskasvun hidastuminen sekä tuotannollisen työn siirtyminen ja integroituminen Kiinan, muun Aasian ja Etelä-Amerikan valtavien työvoimaresurssien osaksi eivät ole hävinneet mihinkään. Tehokkuus suuntautuu uusille aloille vihreän siirtymän investointiaalloilla surfaten. Riskit kärjistyvät globalisaation kääntyessä peruutusvaihteelle. Toimitusvarmuusvaatimusten ja lähituotantovaatimusten kasvaessa de-globalisaatio voimistuu mannerten välisiksi kisoiksi. Jenkit avaavat jo kampanjaa palloja ampumalla.
Samaan aikaan ali-investoinnit erityisesti Euroopassa - energia, tuotantotalous - ovat paljastumassa. Investointien kohtaannon epätasapaino on alkanut horjuttaa taloutta ja näiden ohella uudet investointiaallot kiihdyttävät kasvua ja tuottavuutta siellä, missä on älliä ja omia varoja tarttua tilaisuuteen.
Oma merkityksensä on myös Ukrainassa käytävällä sodalla, joka ennen pitkää loppuu - toivottavasti mahdollisimman pian. Ukrainan jälleenrakennus tulee olemaan satojen miljardien ponnistus. Sen sivutuotteena maailmantalouskin saanee vetoapua – samaan tapaan kuin Korean sodan jälkeen 1950-luvulla, arvelee Kuntarahoitus. Tällainen 'Korean suhdanne' oletettavasti voimistaisi myös hintapaineita. Kyse olisi kuitenkin "iloisesta rauhan reflaatiosta" – kasvun, hintojen ja korkojen samanaikaisesta elpymisestä.
Tilastokeskuksen mukaan Suomen kuluttajahintojen vuosimuutos oli joulukuussa 9,1% eli sama kuin marraskuussa. Vuoden 2022 keskimääräinen inflaatio oli 7,1%. Suomen kehitys on mennyt paljolti muun Euroopan mukaan - euroalueen inflaatio oli joulukuussa 9,2%.
Asuntosijoituksen tuotto on muodostunut kahdesta osatekijästä - vuokratuotosta ja sijoitusasunnon arvonnoususta. Asuntosijoittajaa uhkaavat kustannuspaineet kohdistuvat sekä vieraan pääoman kuluihin, että vastikekuluihin samaan aikaan kun asiakkaiden eli vuokralaisten kyky maksaa kuluja heikkenee.
Jos asuntojen hinnat laskevat tuntuvasti, on vaarana, että sijoittajien kokonaistuotto jää hyvin alhaiseksi tai jopa negatiiviseksi. Vanhojen osakeasuntojen nimelliset hinnat olivat lokakuussa alhaisemmat kuin kalleimmillaan vuosien 2021–2022 aikana. Etenkin suurten kaupunkien pienten kerrostaloasuntojen hinnat ovat laskeneet vuoden 2022 jälkipuoliskolla, mikä alentaa asuntosijoittajien varallisuuden arvoa. Asuntojen hintojen odotetaan laskevan myös kuluvana vuonna. Suomessa toimivat pankit ovat loppuvuoden 2022 katsauksissaan ennakoineet, että asuntojen hinnat voivat laskea vuonna 2023 noin kahdesta kuuteen prosenttia.
Kotitalouksien ja ei-ammattimaisten sijoittajien riskit heikossa toimintaympäristössä liittyvät rahoitus- ja muiden kustannusten nopeaan kasvuun, tulotason odottamattomaan heikkenemiseen ja velanhoitorasitteen kasvuun. Kotitaloudet tinkivät usein ensin muista kulutusmenoista kuin lainanmaksusta ja omista asumismenoista, mikä voi heikentää talouden suhdannetta myös välillisesti.
Korkojen noustessa tuottovaatimuksen on noustava ja tämä johtaa sijoitusasunnoissa vääjäämättä asuntojen hintojen laskuun. Se romauttaa kokonaistuottoa. Lyhyt lasku ei pitkäaikaisessa sijoituksessa juuri haittaa, mutta vaarana on korkojen nousu pysyvästi korkeiksi.
Ennuste vaikuttaa siltä, että asuntosijoittaja - olipa tämä oman asunnon hankkija tai vuokratuottoasunnon hankkija - joutuu etsimään suojausta sijoitukselle monellakin tapaa. Keskuspankkien päättäväinen sitoutuminen hintavakaustavoitteeseen tuottaa niiden mielestä lopulta paremman lopputuloksen kuin se, että rahapolitiikassa annetaan periksi vain väliaikaista helpotusta tuoville houkutuksille. Tämä tyypillisesti edellyttää korkojen nostamista yli neutraalikorkotason inflaatiopaineiden ollessa korkealla.
Raha tulee ilmeisesti olemaan vielä pitkään piukalla.
