Kyse ei voine olla kiinteistöosakeyhtiön vuoden 2013 verotettavasta tulosta, koska kiinteistöosakeyhtiö on lakkautettu ja sulautettu 31.12.2012, jolloin 31.12.2012 päättyvä kirjanpito on tehty sulautetun yhtiön kirjanpitona.
Ei ole lakkautettu eikä sulautettu 2012. Sinulta meni yhtiöt tai päiväykset sekaisin.
Vanha yhtiö Kiinteistö Oy Kotkan Vuorenrinne 19 (0159933-4) on lakkautettu 31.12.2002. Se sulautui sinä päivänä uudempaan yhtiöön, joka otti saman nimen. Tämä uudempi Kiinteistö Oy Kotkan Vuorenrinne 19 (1013103-9) lakkautettiin 30.06.2013. Tuolloin tapahtui uusi sulautuminen, vastaanottavana yhtiönä nyt Oy Pigagor Ab (0904409-3).
Ovaron vuosikertomuksessa mainittu myyjä Kiinteistö Oy Kotkan Vuorenrinne 19 on tuo uudempi Kiinteistö Oy eli 1013103-9. Heti myynnin jälkeen se rekisteröi nimenmuutoksen (Kotkan Hv-Sijoitus Oy), sulautumissuunnitelman ja poikkeavan tilikauden päiväyksellä 07.11.2012 (löytyy Virrestä). Voitaneen olettaa, että sulautumisen takia tilikautta jatkettiin 30.6.2013 asti. Jos tilikausi päättyi silloin, tulo meni 2013 verotukseen, vaikka kaupat tehtiin 2012.
Löytämäsi protestit koskevat uudempaa Kiinteistö Oy:tä (1013103-9) ja Pigagoria.
Nähdäkseni myyjän ongelmat verottajan kanssa eivät liity Ovaron nykytilaan.
Ei ole lakkautettu eikä sulautettu 2012. Sinulta meni yhtiöt tai päiväykset sekaisin.
Vanha yhtiö Kiinteistö Oy Kotkan Vuorenrinne 19 (0159933-4) on lakkautettu 31.12.2002. Se sulautui sinä päivänä uudempaan yhtiöön, joka otti saman nimen. Tämä uudempi Kiinteistö Oy Kotkan Vuorenrinne 19 (1013103-9) lakkautettiin 30.06.2013. Tuolloin tapahtui uusi sulautuminen, vastaanottavana yhtiönä nyt Oy Pigagor Ab (0904409-3).
Olet oikeassa. Minulla näkyy menneen samannimiset yhtiöt ja samalla päivämäärät sekaisin. Pahoittelut virheellisen informaation jakamisesta. En ollut huomannut sitä, että noilla eri y-tunnuksen yhtiöillä on ollut samakin nimi, ja että y-tunnuksella 1013103-9 on ollut kaksi yrityksen nimeä.
Miten käytännössä on mahdollista, että ensin yritys sulautetaan, sitten sulautettu yritys sulautetaan ja tämä yritys sitten vielä lakkautetaan selvitystilamenettelyn kautta, ja sen jälkeen verottajalta tulee protesteja niin 7 vuotta aiemmin lakkautetulle ja sulautetulle yhtiölle kuin selvitystilan kautta jo lakkautetulle yritykselle? Selvitystilassa olevan yrityksen täytyy osakeyhtiölain mukaan jättää konkurssihakemus, jos havaitaan, että yhtiön varat eivät riitä velkojen maksamiseen. Vain sellainen yritys, jonka varat riittävät velkojen maksamiseen, tai jonka velat velkojat antavat anteeksi, voidaan lakkauttaa selvitystilan kautta ilman konkurssia. Nyt on käyty läpi selvitystila, ja sen jälkeen verottaja protestoi. Tapaus näyttää monellakin tavalla poikkeukselliselta.
Oma arvaukseni, että lakkaamisen yhteydessä on haettu julkista haastetta ja sillloin aina myöhässä oleva Karhu on ollut talviunilla. Karhun voinee pelastaa se, että tuollainen saatava on pitänyt olla velallisen johtoporsaiden tiedossa ennen määräpäivää. Karhu on siitä ikävä otus, että jos se joskus kiinnostuu, niin se kiinnostus ei ihan heti lopu ja saatava on sen verran suuri, että luulisi kiinnostavan.
Oma arvaukseni, että lakkaamisen yhteydessä on haettu julkista haastetta ja sillloin aina myöhässä oleva Karhu on ollut talviunilla.
Ainakin julkinen haaste on haettu. PRH:n Virrestä löytyy 03.10.2017 päivätty julkinen haaste velkojille, jossa lukee:
Elinkeinonharjoittajan velkojille on annettu julkinen haaste. Velkojia kehotetaan ilmoittamaan saatavansa kirjallisesti Patentti- ja rekisterihallitukselle viimeistään määräpäivänä 18.01.2018 uhalla, josta on säädetty julkisesta haasteesta annetussa laissa. Selvitysmiehet määrätään toimittamaan tieto julkisesta haasteesta sekä julkisesta haasteesta annetun lain 3 §:ssä tarkoitetusta luettelosta siinä mainituille henkilöille viimeistään kuukautta ennen määräpäivää.
09.01.2018 on rekisteröity kirje jonkin saatavan ilmoittamisesta, mutta Virrestä ei käy ilmi, kenen saatavan ilmoittamisesta on ollut kyse. Sen jälkeen ei ole rekisterimerkintää lopputilityksen tekemisestä, mutta löytyy tosiaan merkinnät kehotuksesta toimittaa puuttuvat asiakirjat rekisteristä poistamisen uhalla, ja tieto yrityksen poistamisesta rekisteristä.
Rekisteristä poiston jälkeen yhtiöitä voi olla vaikea edes tavoittaa, kun yhtiöillä ei rekisteristä poiston kautta tapahtuneen lakkauttamisen jälkeen taida olla enää virallisia yhteystietojakaan, jolloin yrityksellä ei sen jälkeen ole kaiketi enää osoitettakaan, josta mitään voisi karhuta, tai johon osoitteeseen voisi suunnata haasteita vaikkapa velkomusasioissa.
Tosin yritysten loppuvaiheen osoitteina näkyy välillä varsin erikoisiakin osoitteita. Yrityslainasijoittajat joskus ihmettelivät, kun eräänkin yrityslainaa nostaneen, velkansa maksamatta jättäneen ja protestilistalle sen vuoksi päätyneen yrityksen virallisena osoitteena alkoi jossain vaiheessa lukea "emmää tirä, Kurunreuna 5963, 99990 NUORGAM". Se taisi jäädä yrityksen viimeiseksi osoitteeksi. Kyseinen yritys pääsi pois kaupparekisteristä sillä perusteella, että siltä puuttui hallitus, ja että kehotuskirjeisiin ei vastattu. Perintäkään ei liene ollut ihan helppoa toteuttaa emmää tirältä Nuorgamista, jossa ei ole edes Kurunreuna-nimistä tietä tai katua, eikä sitäkään yhtiötä lopulta haettu ilmeisesti edes konkurssiin. Verohallinto protestoi protestilistan mukaan 19.09.2019 muiden velkojien mukana senkin yhtiön velkoja, mutta Verohallinnon osalta velat olivat selvästi pienempiä siinä tapauksessa.
Palaan Ovaroon ja siihen kysymykseen, että mitä hyvin pienen mittaluokan omien osakkeiden ostot maksavat pörssiyhtiön tapauksessa niiden teettäjälle, ottaen huomioon Nordean perimät palkkiot osakekaupoista ja päivittäisten tiedotteiden laatimisista. Eilen Ovarossa tuli uusi volyymin pienuusennätys omien osakkeiden ostoissa niiden omien osakkeiden osto-ohjelmien ostoja kuvaavien tiedotteiden joukossa, mitä olen Helsingin pörssissä nähnyt. Ovaro lähetti tiedotteen yhteensä alle 1100 eurolla tehdyistä omien osakkeiden ostoista (300 osaketta keskihinnalla 3,66 €/osake). Osakevaihtoa oli 6359 kpl, eli vaihdon puutteesta ei nyt ollut osakekauppojen pienuus edes kiinni, koska Ovaron omien osakkeiden ostot edustivat useina päivinä kymmeniäkin prosentteja päivävaihdosta viime talvena, kun Ovaro osteli omia osakkeitaan osakekurssin ollessa korkeammalla. Kurssi lasketteli hiukan lisää alaspäin alimpiin lukemiin sitten viime vuoden toukokuun.
Sinänsä pidän hyvänä asiana sitä, jos Ovaro käyttää nyt vähemmän rahaa omien osakkeiden ostoihin, ja panostaa kassavarojaan tässä tilanteessa ennemmin asioihin, joilla tulos käännettäisiin pitkästä tappioputkesta vähitellen plussalle.
Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj: OMIEN OSAKKEIDEN HANKINTA 19.5.2021
Ovaro lähetti tiedotteen yhteensä alle 1100 eurolla tehdyistä omien osakkeiden ostoista (300 osaketta keskihinnalla 3,66 €/osake). Osakevaihtoa oli 6359 kpl
Oletko edelleen sitä mieltä, että ostot tehdään kurssin pönkittämiseksi? Millaisena näet menetelmän tehon?
Ovaro lähetti tiedotteen yhteensä alle 1100 eurolla tehdyistä omien osakkeiden ostoista (300 osaketta keskihinnalla 3,66 €/osake). Osakevaihtoa oli 6359 kpl
Oletko edelleen sitä mieltä, että ostot tehdään kurssin pönkittämiseksi? Millaisena näet menetelmän tehon?
Toki omien osakkeiden ostojen taustalla on monia tavoitteita, mutta kurssin pönkittäminen on yleensä omien osakkeiden ostojen yksi pääsyistä. Kyllähän ostovoiman lisäys omien osakkeiden ostojen kautta ainakin teoriassa ainakin väliaikaisesti tukee kurssia alle omistustensa arvon arvostetuksi arvioiduilla ja markkina-arvoonsa nähden suhteellisen vähän vaihdetuilla osakkeilla. Pidempiaikainen vaikutus riippuu mm. siitä, millainen vaihtoehtoistuotto olisi ollut, jos varat olisi käytetty jotenkin toisin. Ellei omien osakkeiden ostoja tehtäisi, ostolaita olisi omien osakkeiden ostojen verran pienempi, ja kurssi pääsisi valumaan kenties alemmas. Jos Ovaron johto ei uskoisi omien osakkeiden ostojen voivan kohottaa kurssia ja voivan tuottaa osakekurssin kehityksen kautta lisäarvoa osakkeenomistajille, varoja ei kaiketi käytettäisi omien osakkeiden ostoon, vaan esimerkiksi lyhennettäisiin lainoja tai ne sijoitettaisiin.
Vaikutusta on kuitenkin erittäin vaikea erottaa yksittäisen yhtiöiden osakesarjojen kohdalla kaikista muista kurssiin vaikuttavista tekijöistä, joita ovat sekä tapahtumat yrityksen sisällä että myös esimerkiksi vaihtoehtoisten sijoituskohteiden arvonkehitys.
Viime osto-ohjelma alkoi 20.11.2020 ja päättyi 22.1.2021. Kurssi nousi samaan aikaan. Helmikuusta eteenpäin onkin sitten kurssi lasketellut alamäkeä, ja nyt ollaan taas vuoden takaisissa kurssitasoissa. Uusi osto-ohjelma on vasta alussa.
Ovaron omien osakkeiden osto-ohjelman tarkoituksena on tehdä lisäarvoa kaikille osakkaille. Mitä halvemmalla ostetaan, sen enemmän lisäarvoa. Toki onnistummeko tässä lisäarvon tekemisessä, jää nähtäväksi. Toivottavasti näin. Jos en itse uskoisi lisäarvoa tehtävän, en olisi näitä ohjelmia puoltanut. Toki olen monta kertaa ollut väärässä monissakin asioissa.
Pistin vähän aikaa sitten Cibusit lihoiksi, kun sen kurssi nousi 185 sek kieppeille ja aloin rakentaa samalla positiota Ovaroon 3,6x tasoilta. Nyt Ovaro ja Citycon ovat salkun pääasialliset kiinteistösijoitukset. Wereldhavea on myös vähän.
Seurailen sivusta edelleen. Kukkula-scenessä olen Investor Housen kautta, mutta Ovaroakin voin ostaa jos näyttää että tosiasiallinen käänne on tapahtunut (ja hinta on sopiva).
Toivoin aiemmin tänä vuonna kun muistaakseni tilinpäätöksen yhteydessä tehtiin valtavat alaskirjaukset että nämä olisivat nyt riittävät eikä jatkuva arvonaleneminen jatkuisi. No näin ei käynyt vaan myös tähän raporttiin kirjattiin isot arvonalenemat. Milloin tämä arvonaleneminen loppuu kun NAV sulaa aika tasaista tahtia?
Toivoin aiemmin tänä vuonna kun muistaakseni tilinpäätöksen yhteydessä tehtiin valtavat alaskirjaukset että nämä olisivat nyt riittävät eikä jatkuva arvonaleneminen jatkuisi. No näin ei käynyt vaan myös tähän raporttiin kirjattiin isot arvonalenemat. Milloin tämä arvonaleneminen loppuu kun NAV sulaa aika tasaista tahtia?
Jos yksityissijoittajat ostavat asuntoja, niin ensimmäinen strateginen päätös on, että ostaako maakunnista korkean vuokratuoton kohteita ja hyväksyy arvonaleman vai ostaako matalan vuokratuoton kohteita pk-seudulta ja odottaa arvonnousua.
Olen ymmärtänyt oravan asuntojen olevan maakunnissa, niin arvonalenemat tulee varmaan olemaan jatkossakin peruskauraa. Kun vuokrausprosenttikin alkaa olla kohdallaan, niin seuraava tehtävä rahoituksen lisäksi olisi saada noita hallintokuluja jotenkin alemmaksi. Jos olisin hallituksessa niin tutkisin niitä rivejä, minne raha häviää ja onko jotain kilpailutettavaa.
Satuin käymään kesälomalla tuolla Jyväskylän mäellä. Hienot portaat siellä oli ja hieno alue. Vielä jos jossain kerrottaisiin mistä kaivetaan rahoitus esim 5v kestävään kaavakehityshankkeeseen.
äkkiseltään katsottuna ainakin 2/3 osaa on tuttuja kiinteistöbisneksestä. Elas Repo ja Taina Ahvenjärvi ovat vieraita mutta muilla timanttinen kokemus.
äkkiseltään katsottuna ainakin 2/3 osaa on tuttuja kiinteistöbisneksestä. Elas Repo ja Taina Ahvenjärvi ovat vieraita mutta muilla timanttinen kokemus.
Tarkoittaako "tuttuja kiinteistöbisneksestä" sitä että on tai ollut :
Ovaron YTD on Nordnetin mukaan viestiä kirjoittaessa karkeasti 17 prosenttia pakkasen puolella. Päiväkohtainen vaihto on ollut suhteellisen kuollutta noin yleisesti, mutta tänään Nordnetin sisäisesti vaihtui tavanomaista suurempi määrä osakkeita.
18.11. pitäisi ilmestyä kolmannen kvartaalin osavuosiraportti, jolloin saadaan tiedonmurusia toimien etenemisestä.
"Keski-Suomen Sairaanhoitopiiri on tänään solminut Investors Housen, Ovaron ja Royal Housen tasaosuuksin omistamien yhteisyritysten kanssa mittavan, yhteensä 46 M€ arvoisen kiinteistökaupan.
Kolmessa vaiheessa toteutettavassa kaupassa Jyväskylässä sijaitseva Keski-Suomen keskussairaalan vanha alue (’’Kukkula’’) rakennuksineen sekä Ääneskoskella sijaitseva Sisä-Suomen sairaala-alue vaihtavat omistajaa. Samalla ostajayritys on solminut Sairaanhoitopiirin kanssa vuokrasopimuksen, joka koskee rajattua osaa Kukkulan toimitiloista."
Muuttakaa ihmiset Jyväskylään. Se on kasvava kaupunki ja vaikka keskisuomalaiset eivät ole oikein mistään kotoisin (=sekoitus useita ns. vanhoja heimoja) on Jyväskylä perustettu jo 1837.
"Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj on solminut sopimuksen vaihtokaupasta, jossa se luovuttaa 70-luvun alussa valmistuneen, peruskorjaamattoman asuintalon osakkeet Lahden Liipolasta ja vastaanottaa 91 % Kortepohjan liikekeskus Oy:n osakekannasta.
Molemmat kaupat toteutetaan markkinahinnoin, jotka on määritetty ulkopuolisen arvioitsijan toimesta. Luovutettujen asunto-osakkeiden velaton kauppahinta 1,08 M€ ja hankittavan Kortepohjan liikekeskuksen osakkeiden velaton kauppahinta on vastaavasti 0,98 M€. Kaupat toteutetaan lokakuussa 2021.
Liikekeskuksen osakkeet hankkii Ovaron kiinteistökehitystoimintaa varten perustama Ovaro Kiinteistökehitys Oy.
Ovaro aloittaa Kortepohjan liikekeskustonttia koskevan kaavakehityshankkeen, jossa tarkoitus on muuttaa asemakaava asuinkäyttöön. Tavoitteena on saada tontille noin 6.000 kerrosneliömetrin asuntorakennusoikeus. Tämä mahdollistaisi noin 120 uuden asunnon rakentamisen tontille. Kiinteistökehityshankkeen koko on 18-20 M€. Rakentamisen on tarkoitus alkaa vuonna 2023 ja valmistua vaiheittain vuonna 2025.
Vaihtokauppa on ns. lähipiirikauppa, joissa toisena osapuolena on Ovaron hallituksen varapuheenjohtaja Tapani Rautiaisen määräysvaltayhteisö Royal House Oy."
Vaikka Oravan lähipiirikaupat ovat varmasti monella muistissa (kuten esim. miulla), puolsin hallituksessa tätäkin kauppaa. Kävin muuten viime kesänä kaksi kertaa Jyväskylässä tekemässä kenttätyötä.
Ovaro laittaa panoksiaan kyllä kovasti Jyväskylään. Jyväskylässä on kirjoitushetkellä Vuokraovi.com:ssa 1057 vuokra-asuntoa tarjolla, joista yksiöitä on 252. Parempi tämä strategia kyllä on kun ainaiset arvonalenemat jossain Heinolan vanhoissa kohteissa, ei siinä.
Jyväskylä on kasvukeskus ja veturi alueellisesti. Lasketaan positiiviseksi. Katselen tätä yhteisyritystä nyt Investor huussin osakkeenomistajana, mutta oravatkin kiinnostaa jos oravannahan hinta ja tuotto-odotus alkaa näyttää paremmalta. Tällä menolla ihan mahdollista..
Ovaro päätti tehdä ison liikkeen ja myydä 26,1m eur arvosta vuokra-asuntoja, kun Q2 lopussa taseessa oli bruttoarvoltaan 81m euron sekä nettoarvoltaan 67,2m euron arvosta vuokra-asuntoja. Erotus on yhtiölainoja.
Ei selviä onko myyntihinta ennen vai sisältäen yhtiölainat mutta iso se joka tapauksessa on. Oletan että nettomyyntihinta.
Kuitenkaan Ovaro ei olisi Ovaro ellei jouduttaisi tekemään myyntiä 14,3% alle tasearvon. Varoilla aiotaan maksaa pääosa veloista pois eli yhtiö on lähes velaton ja käyttää varat kiinteistökehitykseen.
Ovaro on nyt Orava kaudella tehnyt tukkukauppoja pyöreästi 2013-2017, ei toiminut. Ovarona 2017-2021 yhtiö saneerasi toimintaa, ei toiminut. Nyt kokeillaan kolmatta reseptiä ja ryhdytään kiinteistökehittäjäksi. Ehkä tämä toimii?
Kun PB on 0,7, on tämä siihen nähden kohtuullinen kauppa. Samalla pääsee kalleimmista lainoista eroon, joten tästä voisi tulla vielä liikeotimintaa edellyttäen, että uudet kohteet ovat tuottavia. Nyt varmaan pahin paine velkojien osalta helpottaa.
