Mitäs mieltä "raati" on siitä, että toimari Ball tunkee itsensä hallitukseen? Mielestäni ainakaan kovin hyvin tätä ei osattu perustella Kauppalehden haastattelussa. Miksi ihmeessä Sihvonen laitetaan selittämään asiaa, ainut oikea henkilö tähän olisi hallituksen pj. Jotain "strategisesta muutoksesta" horistiin, mikä ei oman näkemykseni mukaan aivan pidä paikkaansa. Eiköhän ne kauppakeskukset ole se juttu jatkossakin ja asuntorakentaminen toki hieno kirsikka kakun päälle. Vai liittyykö tähän vielä jotain, mitä ei ole kerrottu? Ainakaan hyvän hallintotavan mukaista tämä ei ole, vaikka kuinka vänkäisivät. Ja siis oma huolenaiheeni tässä on se, ettei vaan vähemmistöosakkaita koijata tässä jotenkin. Aika näyttää.
En usko että vähemmistöosakkaita koijataan. Päätäntävaltahan on "kissamiehellä" joka tapauksessa käytännössä, joten mahdolliset koijaukset ja kikkailut tehdään hänen määräystensä mukaisesti jos tehdään.
Ei ole ennenkuulumatonta että näin toimitaan. En osaa sanoa onko se hyvien tapojen mukaista, mutta ei se nyt täysin väärinkään ole.
Koijausten riski olisi erilainen jos päätäntävalta olisi hajautunut jollekin eläkerahastoille ja evvk-säätiöille.
Ongelma taitaa liittyä siihen, että "kissamiehen" intressi on pitää osakkeen markkina-arvo matalalla, kun taas me vähemmistössä nähtäisiin mielellään aliarvostuksen häviäminen. Pelkään myös että kissamiehellä on tässä pelissä vähän enemmän keinovalikoimaa kun meillä vähemmistöosakkailla. Kissamiehelle tää on myös pitempi peli kun monelle vähemmistöosakkaalle.
Auttaisikohan vähemmistö-osakkaita reivata vähän peliään pidemmäksi päässään? Citycon maksaa tällä kurssilla nyt noin 7% vuotuista osinko/palautus tuottoa. Otetaan skenaario jossa Citycon ei olisi osake vaan sama yritys joka lainaa rahaa 7% korolla, olisiko tämä kiinnostava tarjous?
Niinpä.
Itse suhtaudun Cityconiin pitkälti näin: aliarvostus (joka musta on fakta) poistuu jos poistuu ja kun poistuu - herran haltuun varsinkin aikataulun osalta. Siihen asti nostan 7% tuottoa, hieman yli 1% lainarahalla. Ei paha.
Toki myönnän, että kun osakkeet vierellä kallistuu ja aliarvostus ei ole poistunut, niin eihän käppyrät kauniilta vertailtaessa näytä. Mutta nousu ei ole loputonta kun taas musta Cityconin palautukset voi yhtä hyvin kasvaa kuin laskea - nehän ovat tällä hetkellä "koronakuopassa" kevään 2020 jäljiltä ja asuntoja pukkaa.
Kiinteistöjen osalta varmasti on aina haastespotteja: rakennemuutos on ikuista, näin laajalla lokaatioiden määrällä joku on aina ongelmissa ja siksi itse katson enemmän tilinpäätöksiä jota kuitenkin tulee 3kk välein kuin "kohuotsikoita" yksittäisen kauppakeskuksen tyhjistä spoteista. Online-myynti varmaankin kasvaa (Alibabat) yms mutta tämä on imo hinnoissa...and then some.
Cityconissa Suomessa on onnistuttu hyvin myymään pieniä keskusia ja laittamaan rahat isoihin (Iso Omena ja Lippulaiva). Kuitenkin Norja on melkein yhtä iso eikä siellä pieniä keskuksia ole saatu myytyä.
Onko Cityconin strategia Norjassa ja Suomessa sama?
Cityconissa Suomessa on onnistuttu hyvin myymään pieniä keskusia ja laittamaan rahat isoihin (Iso Omena ja Lippulaiva). Kuitenkin Norja on melkein yhtä iso eikä siellä pieniä keskuksia ole saatu myytyä.
Viime vuonna Markedet, paria vuotta aikaisemmin Heiane Storsenter ja Glasshuspassasjen, sitä ennen Lietorvet jne. Tai no, nuo on yleisesti Norjan myyntejä, mitä nyt tarkoittaa pienellä.
Varsinainen divestointibuumi oli 2017 ja 2018. Silloin eniten kyytiä näytti saaneen suomalaiset kiinteistöt. 2020 ja 2021 ei enää myyntejä ollut kuin Markedet 2020 ja kolmen kiinteistön portfolio Ruotsista 2021. 2020 ostettiin enemmän kiinteistöja kuin myytiin, mikä saikin minut toivomaan että joko se divestointipainotteisuus nyt loppuisi.
Ei ole energia riittänyt ottamaan selvää minkälainen omistusportfolio tarkkaan ottaen on ja vieläkö siellä on sellaisia kohteita joista Cityconin kannattaisi hankkiutua eroon. Luotan vain siihen, että jos tänä ja viime vuonna ei ole myyty kuin yhdet setit, niin ehkä nyt alkaisi portfolio olla pidä-moodissa.
Michael Scofield kirjoitti:
Ongelma taitaa liittyä siihen, että "kissamiehen" intressi on pitää osakkeen markkina-arvo matalalla ... Kissamiehelle tää on myös pitempi peli kun monelle vähemmistöosakkaalle.
Silläkin uhalla että ryhdyn nyt rautakankiperseiseksi tosikoksi, niin sanon että vaikka pidän ihan mahdollisena määräysvallalla kikkailua, niin sabotaasiin en jaksa uskoa. Gazit Globella on ollut ihan tarpeeksi mahdollisuuksia ostaa Citycon halvalla pois kuluneen kolmen vuoden aikana (olettaen että tarjoukseen suostuttaisiin) mutta eipä vain ole siihen ryhtynyt. Tosin korona-aikana paikallaan junnaavan bisneksen ostaminen, samalla kun itse tekee massiivista IFRS-tappiota ostokohdetta suuremmalla velkaisuusasteella, on vähän riskialtista lainoituslaitosten mielestä
Itse, jos tietäisin etten aio vielä useampaan vuoteen tehdä 600 millin ostotarjousta, pistäisin firman ennemmin tekemään parastaan, jotta osinko voisi nousta kymmenen senttiä ja kurssi euron, ja tekisin ylimääräiset 9 milliä vuodessa osingoista ja 90 milliä kurssimuutoksesta (vertailun vuoksi Gazit Globen vuoden 2020 oma operating income noin 430 milliä ja oman osingon leikkaus), ja vasta sitten alkaisin painamaan kurssia alas saadakseni myydyt takaisin. Rince and repeat. Ehkä siitä onkin kyse, mutta sykli on vain pidempi kuin suostun uskomaan ja myynnit on saatu jemmattua jollain konstilla
Sitten enemmän tosissaan: Jos Scott Ball oli nyt kuitenkin Gazit Globen miehiä, niin ehkä hallitukseen tunkeminen liittyy jotenkin virityksiin joilla aletaan maksaa osinkoa osakkeina? Sehän vaikutti yritykseltä saada lisättyä GG:n osakeomistusta kiertäen 50%:n ostotarjous rajaa. Tosin on ostotarjouksen välttämiseksi muitakin keinoja, kuten niin huonon tarjouksen tekeminen ettei siihen kukaan tartu (ja jos tarttuu, niin sitten se vasta onkin kannattava kauppa GG:lle). Vai onko pakollisille ostotarjouksille jotain sääntelyä?
Vai onko pakollisille ostotarjouksille jotain sääntelyä?
Onhan niille sääntelyä, muuten ne eivät olisi pakollisia. Mm.
Tarjousvastikkeen tulee pääsääntöisesti olla vähintään korkein tarjousvelvollisen tai tämän kanssa yksissä tuumin toimivan henkilön tarjousvelvollisuuden syntymistä edeltävän kuuden kuukauden aikana kohdearvopaperista maksama hinta.
Sitten enemmän tosissaan: Jos Scott Ball oli nyt kuitenkin Gazit Globen miehiä, niin ehkä hallitukseen tunkeminen liittyy jotenkin virityksiin joilla aletaan maksaa osinkoa osakkeina? Sehän vaikutti yritykseltä saada lisättyä GG:n osakeomistusta kiertäen 50%:n ostotarjous rajaa. Tosin on ostotarjouksen välttämiseksi muitakin keinoja, kuten niin huonon tarjouksen tekeminen ettei siihen kukaan tartu (ja jos tarttuu, niin sitten se vasta onkin kannattava kauppa GG:lle). Vai onko pakollisille ostotarjouksille jotain sääntelyä?
Ei kai sitä ostotarjouksen rajaa voi kiertää noin? Vaikka osakkeet tulisivat lahjoituksena testamentilla niin omistusosuuden noustessa yli rajan pitää käsittääkseni tehdä se ostotarjous.
Nythän sen voisi tehdä edullisesti jos päräyttäisi yli 50% rajan. Mikäli kukaan ei tartu, voi ostella rauhassa lisää kun joka ostosta ei tarvitse tehdä uutta tarjousta. Se että näin ei ole tapahtunut on tietoinen päätös ja syystä X "kissamies" ei halua mennä yli sen rajan. Mutta en yllättyisi jos vaikka ensi kuussa haluaisi, etenkin jos kurssi lähteekin laskemaan alaspäin.
Tarjousvastikkeen tulee pääsääntöisesti olla vähintään korkein tarjousvelvollisen tai tämän kanssa yksissä tuumin toimivan henkilön tarjousvelvollisuuden syntymistä edeltävän kuuden kuukauden aikana kohdearvopaperista maksama hinta.
Nyt näin aamulla en enää tiedä mitä olen ajatellut. Ensimmäisenä meinasin sanoa, että GG ei ole aikoihin ostanut osakkeita joten se voisi tehdä tarjouksen haluamaansa hintaan, mutta ylittääkseen ostotarjouksen rajan sen pitäisi silti yhä ostaa osakkeita, eli hinnan painaminen tarjousta tehdessä ei tule kysymykseen jollei jotain ihan ihmeitä tapahdu kurssille (saa ostettua vaikkapa kaverilta euron hintaan yhden ratkaisevan osakkeen ja vetoaa sitten sen arvoon tarjousta tehdessä). Ja olihan ainakin maaliskuussa jotain ostoja joten alaraja on joka tapauksessa asetettu... Syytän helteitä, eilen oli etenkin illasta ja alkuyöstä aika sekava olo.
Jos tarjousvelvollisuusrajan ylittyminen johtuu yksinomaan kohdeyhtiön tai toisen osakkeenomistajan toimenpiteestä, ei velvollisuutta tehdä pakollista ostotarjousta synny ennen kuin tarjousvelvollisuusrajan ylittänyt osakkeenomistaja hankkii tai merkitsee lisää kohdeyhtiön osakkeita tai muutoin kasvattaa ääniosuuttaan kohdeyhtiössä.
Vai onko pakollisille ostotarjouksille jotain sääntelyä?
Onhan niille sääntelyä, muuten ne eivät olisi pakollisia. Mm.
Tarjousvastikkeen tulee pääsääntöisesti olla vähintään korkein tarjousvelvollisen tai tämän kanssa yksissä tuumin toimivan henkilön tarjousvelvollisuuden syntymistä edeltävän kuuden kuukauden aikana kohdearvopaperista maksama hinta.
En kovin usein usko salaliittoteorioihin enkä tässäkään usko. Monista syistä kuten että se Kanadantoimija on niin valtava että ainakaan toimijatasolla ei vain ole motia olla mukana salaliitossa.
Mutta.
Tässä halvan lunastushinnan kikkailussa olisihan se makoisa kuvio, että 1) ensin tiputetaan kurssi myymällä niitä Kanadan papereita. 2) sitten pidetään ja kurssit pysyy muutenkin aika hyvin hallussa next 6kk koska on niin paljon Kanadalaisilta ostaneita jotka myy kun vähän nousee 3) puoli vuotta tulee (aika pian) täyteen ja "kissamieheltä" ostotarjous.
Olis ihan nätti kuvio, ongelmana toki mm. se, että mikä olisi Kanadalaisen megaluokan toimijan intressi olla mukana. Ehkä kunnon lahjus päättävälle taholle Kanadaan?
Noin siisti liikku on toki mahdollinen ilmankin salaliittoa, jos kissamiehellä riittää kassaa ja ostohaluja. Toisaalta Charles Munger vihjailee kirjassaan Poor Charlie´s Almanack että fund managereistä iso osa ottaa lahjuksia vastaan, tietäisittepä vaan. Toki ilman konkreettisempia anekdootteja saati kvantitatiivista dataa, pitää ottaa pelkkänä poleemisena tunnelmointina. Joka tapauksessa, lahjuksista lienee helpointa jutella livenä, joten uskoisin että tällaista tapahtuu vähemmän rapakon ylitse, kuin rapakon takana.
Jos tarjousvelvollisuusrajan ylittyminen johtuu yksinomaan kohdeyhtiön tai toisen osakkeenomistajan toimenpiteestä, ei velvollisuutta tehdä pakollista ostotarjousta synny ennen kuin tarjousvelvollisuusrajan ylittänyt osakkeenomistaja hankkii tai merkitsee lisää kohdeyhtiön osakkeita tai muutoin kasvattaa ääniosuuttaan kohdeyhtiössä.
Tämäpä jännä juttu, enpä ole huomannut tätä. Mutta miten tällä tavalla saa omistusosuuden kasvamaan? Jos kaikille jaetaan omistusosuuden suhteessa osinkona osakkeita rahan sijaan niin suhteelliset omistusosuudethan eivät muutu.
Jos tarjousvelvollisuusrajan ylittyminen johtuu yksinomaan kohdeyhtiön tai toisen osakkeenomistajan toimenpiteestä, ei velvollisuutta tehdä pakollista ostotarjousta synny ennen kuin tarjousvelvollisuusrajan ylittänyt osakkeenomistaja hankkii tai merkitsee lisää kohdeyhtiön osakkeita tai muutoin kasvattaa ääniosuuttaan kohdeyhtiössä.
Tämäpä jännä juttu, enpä ole huomannut tätä. Mutta miten tällä tavalla saa omistusosuuden kasvamaan? Jos kaikille jaetaan omistusosuuden suhteessa osinkona osakkeita rahan sijaan niin suhteelliset omistusosuudethan eivät muutu.
Citycon aikoinaan tiedotti, että he tutkivat mahdollisuutta jakaa osinkoja osakkeiden muodossa. Tällöin osakkeenomistajalle tulisi mahdollisuus valita osakeosinko tai käteisosinko. Kun osa valitsee käteisosingon ja kissamies osakeosingon niin jälkimmäisen omistusosuus yhtiössä kasvaa ilman pakollisen ostotarjouksen velvoitetta.
Tutustuin lisää Cityconin tarjontaan. Firmassa tunnutaan olevan aika proaktiivisia tulevaisuuden suhteen. Paljon korostetaan keskusten monikäyttöisyyttä ja ihmisten tarpeita, jotka eivät ole helposti menossa nettiin kuten terveydenhoito, liikunta ja hotellit.
"We create multi-purpose meeting places that include retail, services, residential, culture, offices, health, food and leisure.
As an urban developer, our objective is to increase the attractiveness and competitiveness of the Citycon centres by creating a greater breadth and interaction between different uses to ensure a steady footfall throughout the day and week."
Esimerkiksi Linjeholmenin kehityskohteen jakautuminen eri funktioihin kertoo, että Citycon pyrkii selkeästi pois "kauppakeskusfirmasta" kohti urbaania multi-purpose: "The preliminary distribution will be as follows: 30,000 sqm of offices, 14,000 sqm of hotels, 10,000 sqm of housing and 6,000 sqm of public spaces with retail and services and 10,000 sqm garage.". Eli reilusti alle 10% keskuksesta on retail.
Tai Trekantenin kehityskohde: "Today's centre is a mix of various functions including retail, cultural services, health services, offices and residentials. The development project emphasizes that Trekanten should continue to be more than just retail, and help to strengthen Asker as a centre and a meeting place with a varied offering. The diversity of functions should be greater and the interaction better, so that Asker city centre and Trekanten are in use all day and every day of the week.
Tai Stenungstorg: "Citycon plans to transform Stenungstorg into a modern city centre with a mixture of housing, retail, service and a hotel"
Tai Oasen: "Oasen will have a greater role as a transportation hub, which is the basis for developing a modern multifunctional centre that includes retail, health services, residentials and offices."
Tai Kista Galleria jossa kehityspointti on nimenomaan diversifioida retailista monimuotoisuuteen: "Citycon plan to develop Kista Galleria’s commercial concept to create a more enjoyable customer journey by re-clustering stores by function and include more services in the tenant mix. The first floor will be converted to attractive office space and more healthcare will be added to the tenant mix, creating a new healthcare destination.".
Siinä vaiheessa kun puhutaan "helthcare destination":sta ollaan jo semikaukana puhtaasta kauppakeskuksesta. Nämä siis uusia kehityskohteita, päälle tulee vanhat joihin mm. bygätään reilusti asuntoja.
Se, miten Citycon tässä murroksessa onnistuu jää nähtäväksi. Pointti lähinnä, että yritystä on, ei jäädä tumput suorana venaamaan retailin menoa verkkoon. On huomioitava, että kauppakeskuksissa vuokralaiskantaa on ihan mahdollista muuttaa retailista pois ilman valtavia kustannuksia niin kauan kun ulkoseiniin ei kosketa.
Taloushan menee tällä hetkellä vahvasti ylöspäin. Citycon selvisi aika hyvin koronalockdownista jossa ravintolat oli kiinni ja kauppakeskuksissa oleskelua ei suositeltu. Nähdäkseni myyntiin perustuva vuokrataso tukee aikas hyvin lähitulevaisuutta kun talous kohenee ja ihmisillä on ennennäkemättömän paljon likvidiä koronan jäljiltä.
Q2 5.8. kello 9am. Tuohon toki korona vielä vaikuttaa (4-6.2021).
Se, miten Citycon tässä murroksessa onnistuu jää nähtäväksi. Pointti lähinnä, että yritystä on, ei jäädä tumput suorana venaamaan retailin menoa verkkoon. On huomioitava, että kauppakeskuksissa vuokralaiskantaa on ihan mahdollista muuttaa retailista pois ilman valtavia kustannuksia niin kauan kun ulkoseiniin ei kosketa.
---
Hyviä huomioita ja näkemyksiä Cityconin tulevaisuuden kehityssuunnasta. Esittäisin kuitenkin lievästi eroavan näkemyksen lainaamani kohdan osalta.
Vuokratilojen muutostyökustannukset nousevat herkästi hyvinkin mittaviksi - etenkin jos käyttötarkoitusta lähdetään muuttamaan.
Perustason liiketila, joka on ollut esim. vaatekauppana, on varsin pelkistetty. Pinnat, talotekniikka, sosiaalitilat, kattorakenteet jne. ovat sitä kuuluisaa "perustasoa." Perinteisessä retailissa tilan ei tarvitse olla korea, koska myyntiartikkelit vievät asiakkaan huomion ja muodostavat muun vuokralaisen toiminnan kanssa 95 % asiakaskokemuksesta. Vuokranantajalta ei täten yleensä tarvita kummoisia krumeluureja.
Kun taas rakennetaan esim. tiloja lääkäriasemalle, hammaslääkärille tai muulle vastaavalle, nousee laatutasovaatimus täysin uusiin sfääreihin. Usein myös tilakohtainen talotekniikka on rakennettava uusiksi esim. lääkäriaseman vaatimustaso ilmanvaihdolta ja jäähdytykseltä on jotain aivan muuta kuin vaatekaupalla. Alle 1000 eurolla neliötä kohden ei tämän tyyppistä tilamuutosta saada aikaiseksi. Toki jotkut vuokralaiset suostuvat maksamaan merkittävänkin osan vuokranantajan tilainvestoinneista lisävuokrana sopimuskauden aikana, mutta silti isossa kuvassa retail --> healthcare on tilamuutoksissa todella kallista touhua.
Toinen merkittävä kustannustasoa nostava seikka terveysalan vuokralaisissa on se, että ne eivät lähtökohtaisesti ole arvonlisäverovelvollisia liiketoiminnastaan. Tällöin niiden maksamaan vuokraan ei lisätä arvonlisäveroa ja vastaavasti vuokranantaja ei voi hakea kyseistä vuokratilaa arvonlisäverovähennyksen piiriin. Mitä tämä sitten käytännössä tarkoittaa?
1. Tilaan kohdistuvan muutostyölaskutuksen arvonlisäveroa ei saa vähentää laisinkaan.
2. Arvonlisäverottomassa käytössä oleva vuokratila laskee koko kiinteistöosakeyhtiön eli KOy:n (tai muun yhtiömuodon) arvonlisäverolliseksi hakeutumisprosenttia. Esim. jos vuokratiloista puolet on arvonlisäverottomassa käytössä, saa KOy vähentää tulevista investoinneistaan ja ylläpito-ostoistaan vain puolet niiden sisältämästä ALV:sta. Lisäksi KOy laatii peruskorjausluonteisille isoille hankkeille yleensä 10 vuoden arvonlisäverovähennysohjelman. Jos ohjelman aikana KOy:n ALV-hake% muuttuu alhaisemmaksi, joudutaan ohjelmaa tarkastamaan KOy:n kannalta epäedullisemmaksi. Eli hakeutumisasteen muutoksella on vaikutusta myös vanhojen investointien kannattavuuteen.
Näitä arvonlisäveroriskejä / -vaikutuksia saadaan sopimusteknisesti usein uitettua ainakin osittain vuokralaiselle, mutta ne muodostavat lisäksi merkittävän riskin KOy:n jäännösarvolle. Jos vuokraat koko talon täyteen arvonlisäverottomia käyttäjiä, niin mitä käy, kun talo tyhjenee etkä saa uusia vuokralaisia tilalle? Ylläpidon hankinnat ja peruskorjaukset ovat tällöin vähentämiskelvottaman ALV:n verran kalliimpia eikä tätä negatiivista vaikutusta maksamassa ole vuokralaista. Vuokratilan muuttuminen takaisin arvonlisäverolliseksi edellyttää sitä, että tilaan saadaan solmittua aito ja markkinaehtoinen vuokrasopimus arvonlisäverollista liiketoimintaa harjoittavan tahon kanssa.
Verohallinto tuskin katsoisi hyvällä, jos vuokrausvastaavan pikkuveljen autokorjaamo kävisi vuorotellen kuukauden pituisella vuokrasopimuksella "tägäämässä" kaikki tyhjentyneet lääkäriasemat takaisin arvonlisäverollisiksi vuokratiloiksi... :)
Kun taas rakennetaan esim. tiloja lääkäriasemalle, hammaslääkärille tai muulle vastaavalle, nousee laatutasovaatimus täysin uusiin sfääreihin. Usein myös tilakohtainen talotekniikka on rakennettava uusiksi esim. lääkäriaseman vaatimustaso ilmanvaihdolta ja jäähdytykseltä on jotain aivan muuta kuin vaatekaupalla. Alle 1000 eurolla neliötä kohden ei tämän tyyppistä tilamuutosta saada aikaiseksi. Toki jotkut vuokralaiset suostuvat maksamaan merkittävänkin osan vuokranantajan tilainvestoinneista lisävuokrana sopimuskauden aikana, mutta silti isossa kuvassa retail --> healthcare on tilamuutoksissa todella kallista touhua.
En ota kantaa lääkäriasemiin, mutta joitakin tilahankkeita asiakkaana on tullut eteen ja ne tilojen muutoskustannukset ovat kyllä menneet pääsääntöisesti vuokralaisen (työnantajani) pussista, ei vuokranantajan. Toki näitä aina hierotaan ja neuvotellaan, mutta eihän se olisi toimiva malli liiketoiminnalle että omistaja remppaa spesifiä tarkoitus varten tiloja isolla rahalla ja sitten vuokralaisen vaihtuessa ne pitää taas rempata isolla rahalla..
Tämä investointi tilojen sisustamiseen ja muutostöihin on myös hyvä ankkuri vuokralaiselle sen omistajan kannalta. Ei huvita lähteä mihinkään aivan jokaisen halvimman neliöhinnan perässä kun uusien tilojen remontti + muuton kulut ovat satojatuhansia euroja.
Se, miten Citycon tässä murroksessa onnistuu jää nähtäväksi. Pointti lähinnä, että yritystä on, ei jäädä tumput suorana venaamaan retailin menoa verkkoon. On huomioitava, että kauppakeskuksissa vuokralaiskantaa on ihan mahdollista muuttaa retailista pois ilman valtavia kustannuksia niin kauan kun ulkoseiniin ei kosketa.
Olet tiivistänyt tuon ydinasian ihan oikein. Mutta pointti on se, kuinka tuottoisaa se on, ja Sitikanin asuntotuotanto ei voi olla ilmaista. Noi kaavoitukset yms...
Tosin nykyisessä eufooriassa jokainen espoolainen kaksio on monimiljoonainen sijoitus tulevaisuuteen...
Oletkos miettinyt, miksi nykyinen omistaja peippailee tuon lunastussumman rajoilla?
- ihan hyvyyttään?
- haluaa lahjoittaa rahojaan muille osakkeenomistajille?
- tai ihan vain ollakseen ilkeä ihminen?
Eihän tää mikään Afarak ole, mutta jos se omistaja haluaa uittaa
omistuksiaan pörssissä, niin voi mielestäni miettiä, että miksi...
Eihän tää mikään Afarak ole, mutta jos se omistaja haluaa uittaa
omistuksiaan pörssissä, niin voi mielestäni miettiä, että miksi...
AIka ajoin kiinteistösijoitusyhtiöt hinnoitellaan siten, että sen on järkevää ottaa oman pääoman ehtoista rahoitusta. Cityconkin on sellaista ja saanut ja muistan kikkailleeni joillain kuponkianneilla.
Nähdäkseni Katzman pelaa kiinteistöillä pitkää peliä, joka on muuten alkanut 1979. Ei sinänsä varsinainen hyväntekijä, jos sillä olisi likvidiä ja Cityconin voisi lunastaa alihintaan pois pörssistä, tekisi sen epäröimättä. Voi olla niinnii, ettei ole juuri nyt hynkkyä, sitten voi olla niinni ettei Citycon ole alihintainen, mutta aika varmaa on, että jollain kasin lunastustarjouksella ei Ilmarinen irrottaisi. Ja koska Katzman ei kopannut CPP Investmentsin @7,30 myyntiä, on aika todennäköistä, että likvidit ovat kireällä. Mikä on sinänsä loogista koronamaailmassa. Kiinteistöjen omistajien kassavirrat eivät ole varsinaisesti kasvaneet ja rahoitusmahdollisuudet parantuneet ainakaan kaikilla.
... sitten voi olla niinni ettei Citycon ole alihintainen, mutta aika varmaa on, että jollain kasin lunastustarjouksella ei Ilmarinen irrottaisi.
Näin voi hyvinkin olla. Mutta Ilmarisen noin 25 miljardin euron osakeomistuksesta toi alle 100 miljoonaa ei kovin suurta osaa näyttele.
Harkitsen muutaman osakkeen ostoa. Hintataso on ollut välillä ihan kohtuullinen. Tuottoa lupaava ja äärimmäisen epäseksikäs osake, mikäs sen vetoavampaa varhaisdementikolle...
"Cityconin yhtiökokous hyväksyi toimitusjohtajan valinnan yhtiön hallitukseen"
Tää oli jo tiedossa, mutta epähygieenista silti: toimitusjohtaja hallituksessa aikaansaa ilman mitään epäilyjä intressiristiriitoja...
Ihmeellisen paljon tästä on jaksettu huomionhakuisesti hakea moitittavaa. Toki ei ihan parhaan corporate governancen mukaista, mutta ihan normaalia vaikka rapakon takana. Muuan Apple, Facebook ja Amazon vaikka esimerkkeinä.
"Cityconin yhtiökokous hyväksyi toimitusjohtajan valinnan yhtiön hallitukseen"
Tää oli jo tiedossa, mutta epähygieenista silti: toimitusjohtaja hallituksessa aikaansaa ilman mitään epäilyjä intressiristiriitoja...
Ihmeellisen paljon tästä on jaksettu huomionhakuisesti hakea moitittavaa. Toki ei ihan parhaan corporate governancen mukaista, mutta ihan normaalia vaikka rapakon takana. Muuan Apple, Facebook ja Amazon vaikka esimerkkeinä.
S&P 500 -indeksiin kuuluvista yrityksistä noin 40 prosentilla toimitusjohtaja ja hallituksen puheenjohtaja ovat sama henkilö [Lähde 1]. Melko normaalia siis vielä nykyään, mutta trendi on laskeva ja kyseinen tilanne käy vuosi vuodelta harvinaisemmaksi. Usein molempien roolien ollessa saman henkilön hallussa on kyseisellä henkilöllä joko merkittävää omistusta yhtiössä tai vähintään pitkä ura takana firmassa.
Cityconin ja herra Ballin tapauksessa kumpikaan edellä mainituista syistä ei kuitenkaan pidä paikkaansa. Ball siirtyi Cityconin palvelukseen vuonna 2019 eikä reilun 400 000€ omistustakaan voida pitää erityisen merkittävänä Cityconin kokoisessa firmassa. Toisaalta kyseessä oli vain hallituksen rivijäsenen paikka, mutta samat negatiiviset perusteet kuin puheenjohtajan kohdalla pätevät nähdäkseni myös rivijäseneen. Itse en ole kykenä arvioimaan, onko nimitys huono, hyvä taikka epäilyttävä. Selvää kuitenkin on, ettei se ole nykyaikaisen corporate governancen mukaista eikä myöskään kovin luontevaa cityconin tilanteessa. Melua tyhjästä? Ehkä, mutta sehän on näiden keskustelupalstojen suola.
S&P 500 -indeksiin kuuluvista yrityksistä noin 40 prosentilla toimitusjohtaja ja hallituksen puheenjohtaja ovat sama henkilö [Lähde 1]. Melko normaalia siis vielä nykyään, mutta trendi on laskeva ja kyseinen tilanne käy vuosi vuodelta harvinaisemmaksi. Usein molempien roolien ollessa saman henkilön hallussa on kyseisellä henkilöllä joko merkittävää omistusta yhtiössä tai vähintään pitkä ura takana firmassa.
Cityconin ja herra Ballin tapauksessa kumpikaan edellä mainituista syistä ei kuitenkaan pidä paikkaansa. Ball siirtyi Cityconin palvelukseen vuonna 2019 eikä reilun 400 000€ omistustakaan voida pitää erityisen merkittävänä Cityconin kokoisessa firmassa. Toisaalta kyseessä oli vain hallituksen rivijäsenen paikka, mutta samat negatiiviset perusteet kuin puheenjohtajan kohdalla pätevät nähdäkseni myös rivijäseneen. Itse en ole kykenä arvioimaan, onko nimitys huono, hyvä taikka epäilyttävä. Selvää kuitenkin on, ettei se ole nykyaikaisen corporate governancen mukaista eikä myöskään kovin luontevaa cityconin tilanteessa. Melua tyhjästä? Ehkä, mutta sehän on näiden keskustelupalstojen suola.
Kuten aiemmin sanoin, tässä firmassa joka tapauksessa Katzman määrää tahdin. Kaikenlaiset Ballit ovat "kissamiehen" vahvassa puristusotteessa ja ukkohan lähtee kuin talkkari liukkaalta katolta jos hän alkaa pelata jotain omaa peliään. Corporate Governanceilla ei ole tässä firmassa juuri merkitystä kun viime kädessä määräysvalta on omistusrakenteen takia yhdellä henkilöllä.
- Nettovuokratuotot olivat 50,8 miljoonaa euroa toisella vuosineljänneksellä ylittäen sekä edellisvuoden vastaavan ajanjakson että edellisen vuosineljännekseen (Q1/2021)
- Käyvät arvot nousivat toisen peräkkäisen vuosineljänneksen
-Toisen vuosineljänneksen operatiivinen liikevoitto ylitti edellisvuoden tason
- Luototusaste (LTV) parani hybridilainan liikkeeseen laskun ja kolmen ydinliiketoimintaa kuulumattoman kohteen myynnin seurauksena 38,9 %:tiin.
- Parantunut likviditeetti tarjoaa joustavuutta portfolion muutosstrategian toteuttamiseen
- Kaksi luottoluokittajaa päivitti Cityconin näkymät vakaiksi - Cityconilla on nyt investointitason luottoluokitukset vakailla näkymät kaikilta kolmelta merkittävältä luottoluokittajalta
- Toisen vuosineljänneksen vertailukelpoiset kävijämäärät kasvoivat +11,9 % ja ensimmäisen vuosipuoliskon vertailukelpoiset myynnit +1,8 %. Kesäkuun 2021 myynnit ylittivät korona-aikaa edeltäneen vuoden 2019 tason.
Citycon tarkensi ohjeistustaan laskemalla haarukan ylärajaa hieman ja nostamalla alarajaa hieman. Vaikuttaa siltä että tulos on luokkaa 0,7 / osake kun kurssi on jotain 7,6. Tarkoittanee että P/E on jossain 11-15 haarukassa. Kun Lippulaiva tulee kehiin ensi vuonna ja muutenkaan ei näytä pahalta niin kaipa tätä täytyy vain holdailla kun en usko kurssin loikkaavan tästä mihinkään.
"We have also experienced reverse inquiries for several of our assets that anticipate transactions at prices above our book values. The appetite and pricing for high quality assets continues to be on an attractive level and facilitates selective capital recycling activities in line with our portfolio transformation strategy, which will increase the share of residential premises and decrease the proportion of non-essential retail in our portfolio. ".
Kiinteistöbuumi osuu Cityconiinkin vaikka toki vaimeammin kuin puhtaaseen asuntosijoittajaan. Joitakin kauppakeskuksia varmaankin myydään, sen verran suoraa puhetta.
"Together with potential divestments of non-core assets, this enhanced liquidity gives Citycon flexibility to speed up the portfolio transformation with select residential acquisition(s). "
Yhdessä nä kaksi lainausta kertoo, että jotain aiotaan myydä ja yli kirjahintaan. Toisaalta myös jotain asuinkiinteistöjä aiotaan ostaa? Kehittämisen lisäksi. En oo varma, tykkäänkö näiltä asuntomarkkinoilta ostamisesta mutta portfolion muutos on selkeästi aidosti vauhdissa.
"June 2021 tenant sales exceed pre-pandemic June 2019". Kesäkuu tosiaan alhaisen koronan aikaa eli koronasta semisti puhdistettuna ihan kaikki kauppa ei sitten mennytkään nettiin...
"We have now identified EUR 222 million of additional building rights’ potential in our current portfolio, of which only a small proportion approx. 50 MEUR has been realized in our book values, leaving the vast majority of approx. 170 MEUR as an additional growth for the company.". Tämä sopii.
"portfolio recycling" ja "residential strategy" mainitaan osarissa toistuvasti.
"crisis has however had a minimal impact on Citycon’s ability to collect rents on time or in full". Tämä on kyllä yllättänyt vähän itsenikin, luulisi, että osalla vuokraajista lompakko alkaisi pikkuhiljaa tyhjenemään.
All in all aika perus q2 ja mitä muuta nyt kiinteistöfirmalta voisi lähtökohtaisesti odottaakaan. Hihat on selkeästi kääritty pääomien uudelleen allakoimiseksi ja kiinnostavampaa kuin q2 sinänsä on musta näkymät eteenpäin joista yllä muutama lainaus.
Syy on hybridilainan käsittely oman pääoman eränä joka ei kuitenkaan laimenna osakkeenomistajan omistusta:
"The hybrid bond is treated as equity in Citycon’s consolidated financial statements prepared in accordance with IFRS, but do not confer on their holders the rights of a shareholder nor do they dilute the holdings of the current shareholders."
Luottoluokitus parani, joka pidemmällä tähtäimellä pienentää korkokuluja:
"The strength of our strategy and stability of our operating results throughout the pandemic were also recognised as upgraded credit rating outlook from both Standard & Poor’s and Moody’s. The ratings now stand at BBB- and Baa3 with a stable outlook."
Pääasialliset riskit liittyvät liiketoimintaympäristöön:
Katselin lukuja viimeksi maaliskuussa, kun kurssi oli sama. P/E on siitä hiukan noussut ja P/NRV laskenut. Tästä ei oikein saa suuntaa, onko arvostus kallistunut vai halventunut.
"The strength of our strategy and stability of our operating results throughout the pandemic were also recognised as upgraded credit rating outlook from both Standard & Poor’s and Moody’s. The ratings now stand at BBB- and Baa3 with a stable outlook."
vuokraajien kassa ei tyhjentynyt kun ainakin Norjassa ja Ruotsissa valtio on kattanut n. 80% kiinteistä kuluista joihin vuokra kuuluu. Norjassa näillä näkymin tuet loppuvat syyskuun lopussa. Neljäs korona-aalto toki voi tuoda muutoksia aikatauluun
Hieman tuo adjusted epra eps huolestuttaa, 2021 ennusteen yläpäätä leikattiin alas 5 senttiä eli nyt guidance siis €0,558–0,608 koko vuodelta. Tän päivän hinnalla "pe" tosiaan noin 12,1-13,1 kuten edellä sanottu. Vertailuna 2020 adjusted epra eps tulos €0,676 ja 2019 €0,809, heikko kehitys ollut. Epra nrv sentään nyt €11,66 per osake, noussut hieman 2020 päätöksestä €11,48.
Lähinnä kysymys herää jos haluaa ostoskeskuksia ostaisiko kuitenkin esim SPG jenkeistä varmaan se tunnetuin valinta, 2021 guidance ffo per share $10,70-10,80 joka antaa vastaavasti tämän päivän hinnalla "pe" 12,3-12,4. Edeltävästi 2019 ffo per share $12,04, 2020 viime vuodelta $9,11, eli viime vuoden kuopasta päästy ylöspäin.
