Stockmannin kohtalo ratkeaa pian, ja nyt kokenut asianajaja kertoo, millaista oli tehdä pelastussuunnitelmaa tavaratalolle, joka on monille ”poikkeuksellisen merkityksellinen”
Saneerauksen ohjelmaehdotus tullee julki vasta maanantaina, koska valmistuminen menee viime tippaan.
Asianajotoimisto Boreniuksen työntekijöitä on painanut pitkää päivää ja yötä saadakseen tavarataloyhtiö Stockmannin pelastussuunnitelman ajoissa valmiiksi. Virallisesti suunnitelman nimi on saneerauksen ohjelmaehdotus.
Se pitää jättää Helsingin käräjäoikeuteen perjantaina, mutta todennäköisesti jättäminen menee niin kalkkiviivoille, että ehdotuksen sisällöstä tiedotetaan vasta maanantaina.
Ehdotus on noin 90-sivuinen asiakirja, jossa on muutama sata sivua liitteitä.
Ehdotuksessa perustellaan, miksi saneeraus on velkojille ja omistajille konkurssia parempi vaihtoehto. Siitä selviää, minkälaisena yhtiönä Stockmann jatkaa liiketoimintaa, myydäänkö tavaratalokiinteistöt Helsingissä, Tallinnassa ja Riiassa, kuinka paljon velkoja leikataan, missä tahdissa loppuvelat on tarkoitus maksaa takaisin, miten käy vuokrasopimusten, miten on käsitelty omistajien ja velkojien suhdetta ja niin edespäin.
”Ammatillisena haasteena tämä on huikaisevan mielenkiintoinen. Tämä on kansainvälinen yhtiö, jolla on vielä monimutkainen rahoitusrakenne. Moni mukana ollut asiantuntija on ollut sitä mieltä, että tässä prosessissa tehtävillä päätöksillä voi olla jopa systeemisiä vaikutuksia joihinkin rahoitusmarkkinoiden osiin”, Tähtinen sanoo.
Yhteensä saneerauksen kohteena on lähes 650 miljoonaan euron edestä velkoja. Vakuudellisista veloista lähes 200 miljoonaa euroa on pankkilainoja, 250 miljoonaa euroa joukkovelkakirjalainoja ja lisäksi joitain pankkien kanssa tehtyjä johdannaissopimuksia.
Lyhytaikaisia yritystodistusvelkoja Stockmannilla on 53 miljoonaa euroa.
Stockmann on ottanut lisäksi 106 miljoonaa euroa korkeakorkoista niin sanottua hybridilainaa, joka luetaan sen omaksi pääomaksi. Osan siitä ovat merkinneet yhtiön suurimmat omistajat.
Saneerausohjelman kohtalosta äänestävät velkojat. Käräjäoikeus päättää ohjelman hyväksymisestä äänestyksen tuloksen perusteella todennäköisesti joskus helmikuussa.
Selvittämistä saneerausselvittäjä Tähtisellä on riittänyt. Tavarataloyhtiöllä on velkojia yhteensä noin 2 000, ja puolet niistä otti yhteyttä Tähtisen toimistoon selvittääkseen saataviensa määrää.
”Nähtävästi kauppayhtiössä selvää ei aina ole edes velkojen saldo”, Tähtinen toteaa.
mukana kaikissa ratkaisuissa. Tärkeimmät velkojat kutsuttiin jo huhtikuussa velkojatoimikuntaan, jonka kanssa Tähtinen on kokoustanut yhteensä 25 kertaa.
Saneerausohjelmassa kaikki suuret velkojat kärsinevät siis tappioita. Lisäksi voisi kuvitella, että osa veloista muutetaan yhtiön omistukseksi.
Stockmannin velkojille voisi olla houkutteleva vaihtoehto realisoida Lindex. Saneerauksen yhteydessä se ei tapahdu, mutta ehkä myöhemmin.
Tähän asti Stockmannin nimen alla tehtävä tavaratalo- ja verkkokauppa on ollut tappiollista. Mahdollinen tavaratalokiinteistöjen myynti lisää kysymysmerkkejä, koska tavaratalojen tuloihin on kirjattu myös vuokralaisilta saadut huomattavat vuokratulot.
Esimerkiksi Helsingin tavaratalosta suuri osa on vuokrattu ulkopuolisille merkkiliikkeille ja erikoistavaraosastoille.
Suomen muissa tavarataloissa Stockmann on toisaalta itse jo nyt vuokralaisena. Luultavasti saneerausohjelmaan kuuluu näiden vuokrien huomattava alentaminen, mikä parantaisi tavaratalotoiminnan kannattavuutta.
Tässä on nyt luvut ulkomuistista, mutta kelvannee spekulointiin: Firmalla siis velkaa 650M€. Hki keskustan kiinteistö 550M€ (onko tippunut coronan takia?). Vuokria neuvoteltu alaspäin (tässä taas coronasta lienee ollut hyötyä, olisiko voinut olla "parempaa" aikaa ollut neuvotteluille?). Kiinteistön myynnillä siis lähes koko velka kuitattu pois ja jäljellä jäävä bisnes pystyy paremmin kattamaan kuluja kun nekin laskevat. Velkojapa vielä ehkä leikataankin.
Tarvitseeko firman kerätä annilla lisää rahaa jos keskustan kiinteistö myydään? Onko parempi omistaa myös kiinteistöä osakkeen kautta ja antaa omistuksen laimentua vai omistaa osakkeen kautta velaton yhtiö (miinus kiinteistö)?
Lisäksi yhtälöön Lindex + jäljellä jäävät kiinteistöt ja markkina-arvo ~80M€ tuntuu minusta jo ihan ok:lta.
Tässä on nyt luvut ulkomuistista, mutta kelvannee spekulointiin: Firmalla siis velkaa 650M€. Hki keskustan kiinteistö 550M€ (onko tippunut coronan takia?)
Jos luet tuon mitä postasin eilen klo 9:15 tohon ylemmäksi, niin ei tarvitse ottaa ulkomuistista. Löydät vastausen muihinkin kysymyksiisi postauksen linkistä (ja sieltä löytyvästä jatkolinkistä). Helsingin tavaratalosta suuri osa on vuokrattu ulkopuolisille merkkiliikkeille ja erikoistavaraosastoille ja realisointi lopettasi vuokratulot. Velkaa on enemmän kuin kiinteistöjen (3 kpl) vakuusarvo (tai aiankin ne on vakuutena vain osalle veloista).
Lainasta:
"Yhteensä saneerauksen kohteena on lähes 650 miljoonaan euron edestä velkoja. Vakuudellisista veloista lähes 200 miljoonaa euroa on pankkilainoja, 250 miljoonaa euroa joukkovelkakirjalainoja ja lisäksi joitain pankkien kanssa tehtyjä johdannaissopimuksia.
Näiden velkojen ja sitoumusten vakuutena ovat Helsingin, Tallinnan ja Riian tavaratalokiinteistöt.
Lyhytaikaisia yritystodistusvelkoja Stockmannilla on 53 miljoonaa euroa. "
Stockmann on ottanut lisäksi 106 miljoonaa euroa korkeakorkoista niin sanottua hybridilainaa, joka luetaan sen omaksi pääomaksi. Osan siitä ovat merkinneet yhtiön suurimmat omistajat.
Oikea kysymyshän tässä taitaa olla se, miksi velkojat suostuisivat uudelleenjärjestelyyn? Jos firmalla on tarpeeksi vakuuksia maksaa ~kaikki velat konkurssissa, eiköhän velkojat ennemmin ota turvallisemman takaisinmaksun kuin muuta velkaa omistusosuudeksi firmaan jonka track record on surkea ja tulevaisuus näyttää mustalta. Toki jos velkojilla on jo nyt iso omistusosuus yrityksestä, voi tilanne olla eri. Selittäkää toki, jos logiikkani on väärä.
Oikea kysymyshän tässä taitaa olla se, miksi velkojat suostuisivat uudelleenjärjestelyyn? Jos firmalla on tarpeeksi vakuuksia maksaa ~kaikki velat konkurssissa, eiköhän velkojat ennemmin ota turvallisemman takaisinmaksun
Käsittääkseni Helsingin keskustan rakennus on hankala ottaa muuhun käyttöön kuin tavaratalokäyttöön (museoviraston suojelu jne). Ja jos Stokka ei saa sitä tavaratalotoimintaa voitolliseksi, niin miksi velkoja haluaisi ottaa tälläistä riippakiveä yrittääkseen? Lindex menisi kyllä kaupaksi (on voitollinen), mutta sen realisointi olisi lopullinen niitti Stokkalle. Ja Lindex ei ole mukana saneerauksessa.
Saneeraus on kyllä kaikille osapuolille paras ratkaisu, jos Stokka saa toiminnan sitä kautta voitolliseksi ja velkojat edes suuren osan rahoista takaisin.
Saneeraus on kyllä kaikille osapuolille paras ratkaisu, jos Stokka saa toiminnan sitä kautta voitolliseksi ja velkojat edes suuren osan rahoista takaisin.
Akordistahan tässä ratkaisuehdotuksessa on kysymys. Stokkan ongelmien syyt ja ratkaisumahdollisuudet näkyvät kyllä sen luvuissa. Itselläni oli kyllä Stockkaa tosi pitkään ja vielä viime vuonna mietin miksi kympin omaa pääomaa saa kahdella eurolla.
Omaa pääomaa ei ole menetetty, mutta vapaata kassavirtaa on saatu vasta hiljattain syntymään.
Investointien pääomakulut ovat kuitenkin olleet niin raskaat, ettei tuloksella ole saatu velkoja lyhennettyä. Korot syövät heiveröisen käyttökatteen.
Liiketoiminta on kuitenkin perusrakenteeltaan kannattavaa.
Toimintaa on saatu koko ajan paranemaan, mikä näkyy yllä ostovelkojen kiertoajassa. Tähän asti Stockka on joutunut pyytämään pitkää maksuaikaa (ja siitä kuluja), mutta on nyt saanut kassatapahtumat kiertämään niin, että se pystyy nopeammin (noin kahdessa kuukaudessa) maksamaan ostolaskut - se tulee pitkän päälle edullisemmaksi - arvaapa mitkä ovat viivekorkokulut.
Tärkein viesti yllä on käyttöpääomasykli, jonka perusteella pääoma olisi tehokkaammassa käytössä nyt.
Kyllä taseessa voi omaisuus olla velkojen suuruinen, mutta konkurssin nopeassa realisoinnissa toteutuva arvo eli velkojille kiinteistöjen myynnistä saatava raha olisi vain murto-osa omaisuuden kirja-arvosta.
Akordilla velkoja leikkaa velasta osan, jota velallisen ei tarvitse maksaa takaisin - muu velka jää. Menettely parantaisi Stockkan kykyä maksaa velat takaisin nyt, kun se on kannattavuuden rajamailla. Tämä on puhdasta matematiikkaa - otanko 80% velasta pitkänä jaksona vai 10% saatavasta konkurssimyynnistä. Lisäksi oman pääoman ehtoista velkaa ei yksikään luotonantaja saisi takaisin.
Jos akordilla saa kaupan kannattamaan, se on velkojalle edullisinta. Ja monelle tavarantoimittajallekin.
Omaa pääomaa ei ole menetetty, mutta vapaata kassavirtaa on saatu vasta hiljattain syntymään.
Omaa pääomahan on tuettu hybridilainalla. Osan siitä on antaneet jopa suurimmat omistajat.
Bingo53]Lisäksi oman pääoman ehtoista velkaa ei yksikään luotonantaja saisi takaisin. [/quote kirjoitti:
Näinhän se on jos menee konkurssiin ja varat eivät riitä velkoihin. Oman ppäoman ehtoisen lainanantajat ovat jonon hännillä ja yleensä rahat loppuu jonossa paljon aiemmin. Eihän yritys yleensä muuten mene konkurssiin.
Muistaakseni katsoin tätä jossain vaiheessa. Noiden kiinteistöjen, erityisesti tuon Helsingin kiinteistön, ongelma on se että vuokralainen on Stokka. Oma kysymyksen asetteluni oli se miten tämän putkan, joka omistaa Helsingin parhaan osoitteen arvo pörsissä voi olla alle tuon kiinteistön arvon. Vastaus johon itse päädyin oli se, että ~80% (tämä muistin varassa) vuokrasta tulee Stokkalta itseltään, joten kiinteistön arvo on alempi kuin mitä se on jos Stokkan business toimii.
Eli haaste on se mistä saadaan uusi tavaratalo maksamaan edes 80% Stockan vuokrasta jos tuon kiinteistön ostaa vaikkapa tuolla €550M mikä tässäkin ketjussa on heitetty ilmaan. Jos vuokralaista ei ole, niin kiinteistön arvo on huomattavasti alempi. Tällä palstalla on varmasti porukkaa joka tuntee kiinteistöjen arvostuksen paremmin ja voi avata sitä lisää.
"Oma kysymyksen asetteluni oli se miten tämän putkan, joka omistaa Helsingin parhaan osoitteen arvo pörsissä voi olla alle tuon kiinteistön arvon."
Helposti. Kiinteistö on museo.
Paljonko maksaisit Ateneumista?
- et saa muuttaa hotelliksi.
- et saa muuttaa kämpiksi.
- et saa muuttaa kylpyläksi.
- et saa muuttaa Vastaanottokeskukseksi.
Millä tekisit fyrkkaa?
Kuinka tarkkaan tavaratalo on ihan oikeasti suojeltu? Ainoa netistä löytämäni luotettava maininta Stockmannin tavaratalon suojelutilanteesta sanoo seuraavaa:
Maanpäällisessä kaavassa on alkuperäinen tavaratalorakennus määritelty suojeltavaksi, rakennustaiteellisesti ja kulttuurihistoriallisesti arvokkaaksi rakennukseksi.
Säilytettäviksi sisätiloiksi uudessa asema kaavassa on mainittu ”vanha lasikatteinen keskihalli ja siihen liittyvä päähissiaula näkyvine yksityiskohtineen, pääporrashuoneet ja paternoster-hissi sekä johtokunnan kokous- ja toimistotilat”.
Lisäksi on Argos-laajennusosan vanha julkisivu ja tämän kadun puoleinen vesikatto määritelty suojeltaviksi.
Nämä eivät ainakaan kuulosta miltään kohtuuttomilta suojeluvaatimuksilta, enkä minä ainakaan keksi että miten ne estäisivät rakennuksen käyttötarkoituksen muuttamisen.
Kävin äsken pitkästä aikaa keskustan Stockalla, ja totesin että eihän siellä Stockmann nykyään myy kuin rättejä ja kattiloita. Käytännössä kaikki muut osastot ovat jonkun muun. Mennessäni ajattelin, että onpa kiva kun neljänkympin ostoksella saa kantis 2h parkkiaikaa. Olishan se ollutkin kiva, jos ostoslistalla olisi ollut rättejä tai kattiloita, mutta kun ei ollut niin eipä tullut edes neljälläkympillä ostettua Stockalta. No herkusta (S-market) sai sentään viidelläkympillä tunnin. Ja sain lopultakin haettua sen halutun statussymbolin, (sinisen) kangaskassin.
Stockmannin vallihauta muihin kauppakeskuksiin nähden oli keskeinen sijainti, valikoima ja laatu. Lisäksi sillä oli etuna pitkän ajan kuluessa taiten hiottu kuluttajan kokema ostokokemus - tällä tarkoitan sitä, että Stokkalla oli kiva käydä ostoksilla. Se sitoutti vakaan asiakaskannan.
Verkkokauppa pystyy tajoamaan näistä vain osan - helpon saavutettavuuden, valikoiman ja laadun. Ostokokemus on: valitse, siirry kassalle, maksa ja odota postia.
Mutta kuinka moni haluaa sanoa olevansa postimyyntiyrityksen kanta-asiakas.
Stockmannin kilpailuetu oli ammattitaitoinen, kokenut hankintaosasto, joka osti liiketilojen varastoihin sitä prestigeä, mitä sai seuraavaksi lähempää vain Tukholmasta, Kööpenhaminasta tai Berliinistä. Lisäksi ominaista olivat kokeneet, pitkään toimineet myyjät. Siirtyminen omasta myynnistä liikepaikkojen vuokraukseen on johtanut siihen, että tavaravalikoima on samaa bränditavaraa, jota kaikkialta muualtakin löytyy. Ja halvimmalla verkkokaupasta.
Vaikka Stockmann Oyj pelastuisikin velkojien hallusta, yrityksellä on tarkka työ edessä oman profiilin luomisessa ja liiketiloissa viihtyvän asiakaskunnan palauttamisessa. Aika moni toivoo vielä, ettei yrityksestä tarvitsisi puhua menneessä aikamuodossa.
Olin mielelläni Stockmannin kanta-asiakas, silloin kun sieltä sai kaikkea ja laadukkaasti. Nyt kanta-asiakasedut koskevat käytännössä kahta osastoa, eikä se ole mikään etu enää. Vihreä kortti ja oranssit pompulatkin ovat ajaneet kauan sitten ohi.
Toisaalta, tänään kun menin hissillä parkkihalliin, oli samassa hississä nuoripari (siis minuun verrattuna, ehkä vähän alle kolmikymppisiä), jonka nainen hehkutti miehelleen kuinka IHANAA oli käydä Stockalla (vaiteliaan miehen ilme ei kertonut oliko hän samaa mieltä, mutta minulle jäi mielikuva ettei välttämättä ollut). Minulle ei selvinnyt mistä ihanuus kumpusi, mutta ehkä kaikki toivo ei ole mennyttä. Tosin ainakin yksi ostoksista oli Powerin valikoimista, joten en tiedä olivatko Stockalla varsinaisesti käyneetkään.
Kävin äsken pitkästä aikaa keskustan Stockalla, ja totesin että eihän siellä Stockmann nykyään myy kuin rättejä ja kattiloita.
Muistan vielä ajan, kun Stokkalla sai kaiken. Jos jotain tarvitsi, oli varmaa että sitä löytyy Stokkalta. Silloin tuli siellä usein käytyä ja ostin lähes kaiken Stokkalta. Ja kaikki vaatteet. Jos vaatekaapissa oli pulaa vaatteista, niin ei kun Stokkalle hakemaan taas "vuoden tarpeet". Silloin myyjät keräsivät erillaisia vaatteita sovitettavaksi (kerrasta oikean kokoisia) ja ostaahan ne piti kun kerrankin sopivat päälle. Stokka oli siitäkin mukava ostospaikka, että sieltä sai pitkä ja hoikka (ei siis normi-vartalo) ja vielä pitkät kädet omaava oikean kokoisia vaatteita. Nykyään ei saa, myyvät pelkkiä purjeita. Luulevat että pität kädet = lihava.Tämän takia en mm. paitapuseroita voi nykyään kostaa kaupasta, pitää ollai räätälin tekemät.
Yli 10 vuoteen en ole Stokkalla asioinut (kanta-asiakkuus loppui aikoja sitten) kun sieltä ei ole pitkän aikaan saanut mitään. Myyjätkään eivät halua auttaa, joten pitäköön muoti-rättinsä.
Stockmannin vallihauta muihin kauppakeskuksiin nähden oli keskeinen sijainti, valikoima ja laatu.
Valikoima ja laatu ovat kopioitavissa eivätkä siten vallihautoja. Sijainnin merkitys taas on muuttunut. Nykyään kotisohvalta saa isomman valikoiman paremmalla sijainnilla.
Kuluttajakäyttäytyminen on muuttunut, mutta osa yrityksistä (Anttila, Stockmann, ...) ei ole pysynyt muutoksen mukana. Markkinatalous toimii pudottamalla kilpailukykynsä menettäneitä yrityksiä ja korvaa niitä paremmilla.
Nämä eivät ainakaan kuulosta miltään kohtuuttomilta suojeluvaatimuksilta, enkä minä ainakaan keksi että miten ne estäisivät rakennuksen käyttötarkoituksen muuttamisen.
Onko tavaratalo rakenteeltaan sellainen, että se on helppo ja kannattava muuttaa muuhun käyttöön? Vai onko taloudellisinta sittenkin käyttää sitä liiketilana - ehkä juuri tavaratalona?
Akordimenettelyllä tässä mennään Stockmann Oyj:n kanssa:
Vakuudettomasta velasta 20 prosenttia leikataan, kuitenkin siten, että ennen leikkausta velkojilla on mahdollisuus konvertoida tämä 20 prosentin osuus saneerausvelasta yhtiön B-osakkeiksi ja lopulle 80 prosentille on laadittu maksuohjelma, joka on kuvattu saneerausohjelmaehdotuksessa.
Leikattu 20 prosenttia konvertoidaan kunkin velkojan niin halutessa yhtiön B-osakkeiksi välittömästi saneerausohjelman vahvistamisen jälkeen pidettävässä yhtiökokouksessa päätettävällä osakeannilla.
Osakeanti merkitsee, että nykyisten osakkeenomistajien omistus laimenee - tämän voisi laskeakin. Tärkeätä on myös, että osakesarjat viimein yhdistyvät. Omistajilla tulee olemaan pitkä odotus edessä, jos ohjelma hyväksytään.
Kiinteistöjen ostajaehdokkaista ensimmäiset ovat luultavasti nykyisiä osakkeenomistajia ja haaveet kasinoista voi kyllä unohtaa.
Stockmannin B-osakkeen hinta on nyt pyörinyt siinä yhden euron paikkeilla. Hinnan suhde omaisuuden kirjanpitoarvoon on 0,1 eli omaisuus per osake on noin 10 euroa. Kiinteistöjen myynnin jälkeen tämä ei enää ole kiinteistöjen arvostusarvoja vaan rahaa pankkitilillä - eli taseen rahoitusomaisuudessa ja hyppää taseriviltä toiselle.
Rahan siirtyessä pankkitililtä velkojen lyhentämiseen vain taseen loppusumma muuttuu ja velka/oma pääomasuhde paranee.
Osakkeita on 72 miljoonaa. Pitäisi tietää osakeannin suuruus, jotta voisi laskea kuinka paljon nykyisen osakkeen kympin omaisuus pienenee. Silloin tietäisi jonkun tähtäinarvon osakkeen hinnalle pitkässä jaksossa.
Stockmannin B-osakkeen hinta on nyt pyörinyt siinä yhden euron paikkeilla. Hinnan suhde omaisuuden kirjanpitoarvoon on 0,1 eli omaisuus per osake on noin 10 euroa. Kiinteistöjen myynnin jälkeen tämä ei enää ole kiinteistöjen arvostusarvoja vaan rahaa pankkitilillä - eli taseen rahoitusomaisuudessa ja hyppää taseriviltä toiselle.
Mahdetaanko tuosta talosta saada ihan samaa rahaa kuin kiinteistön arvoksi on kirjattu?
8 vuoden kujanjuoksi alkaa. Pitkä aika sijoittajille pitää rahat kiinni ja vielä kun omistajuutta laimennetaan runsaasti.
Saneerausohjelma perustuu siihen, että yhtiö jatkaa tavarataloliiketoimintaa ja online-verkkokauppaa Suomessa ja Baltiassa. Ohjelman kesto on kahdeksan vuotta.
Osana saneerausohjelmaa yhtiö myy omistamansa kiinteistöt Helsingissä, Tallinnassa ja Riiassa. Kiinteistöomaisuuden realisointihinta käytetään ensisijaisesti vakuusvelkojen maksamiseen.
Yhtiöllä on saneerausohjelmaehdotuksen mukaan vakuudellista saneerausvelkaa 433,5 miljoonaa euroa, vakuudetonta saneerausvelkaa yhteensä 195,7 miljoonaa sekä hybridilainaan perustuvaa saneerausvelkaa 108,1 miljoonaa euroa, kaikki yhteensä 736,9 miljoonaa euroa. Vakuudeton saneerausvelka koostuu seuraavasti: julkisoikeudelliset velat 5,5 miljoonaa euroa, yritystodistusvelat 53,5 miljoonaa euroa, osto- ja muut velat 45,6 miljoonaa euroa, konsernivelat 81,7 miljoonaa euroa sekä vahingonkorvausvelat 9,5 miljoonaa euroa.
Vakuudettomasta velasta 20 % leikataan (voidaan muuttaa osakkeiksi).
Hybridivelasta leikataan 50 % ja loppu 50 % konvertoidaan yhtiön B-sarjan osakkeiksi vaihtokurssiin samassa osakeannissa vakuudettomien velkojen konversion kanssa.
Kiinteistöillä maksetaan tuota 465 miljoonan velkaa senverran kun kiinteistöistä saadaan ja leikkauksen jälkeen on jäänyt. Ehkä kaikki. Jää kuitenkin vaakutonta lainaa + hybridilainaa melko runsaasti (noin 300 miljoonaa), joista hybridistä leikataan 50%. Jää siis vakuudetonta lainaa vielä 100 miljoonaa.
Melkoinen laimennus tulossa nykyomistajille. Jos kaikki konversio-oikeudet käytetään täysimääräisesti, yhtiön omistus jakautuu seuraavasti: nykyiset omistajat 46,9 %, vakuudettomat velkojat 16,1 % ja hybridilainanhaltijat 37,0 %.
Sitten arvailuja kuka ostaa kiinteistöt? Tämä on varmaan jo tiedossa saneeraajalla.
Kauppalehden (KL 14.12.) mukaan tavaratalokiinteistön arvo on arviolta 560 miljoonaa euroa.
Kiinteistöarvot alla tilinpäätöksessä 2019 - arvostukset on laskenut tällaisessa konsernissa ulkopuolinen:
Kiinteistöt
Vuoden 2019 lopussa kiinteistöjen uudelleenarvostettu arvo oli 667,7 miljoonaa euroa (681,0). Keskimääräinen painotettu markkinatuottovaatimus käyvän arvon laskemisessa kasvoi ja oli 5,1 % (4,8) johtuen pääosin Helsingin uusien kauppapaikkojen seurauksena lisääntyneestä kilpailusta.
Pietarissa sijaitsevan Nevsky Centre myytiin 171,0 miljoonalla eurolla PPF Real Estate -yhtiölle tammikuussa 2019.
Luulenpa, että Helsingin kiinteistön ostamisesta tulee vielä kilpailu ja hinta nousee tasearvoa suuremmaksi. Tavaratalo on yhdeksän kerrosta ylöspäin ja neljä kerrosta alaspäin tunneliin asti lastauslaiturille. Kiinteistötekniikka on kokonaan tältä vuosikymmeneltä ja talo on logistisesti erittäin tomiva.
Tavara tunnelista ylös, liiketiloihin ja asiakkaiden pussukoissa kassan kautta ulos. Sijainnin liikenneyhteydet ovat erinomaiset. Käypää kauppatilaa, oli suhdanne mikä hyvänsä.
Lähtötila: Oma pääoma 748,8 milj. €, per osake 10,39 €. Osakkeita 72 milj. kpl.
Saneeraus: Hybridi pois -105,8 milj. Hybridi konversio osakkeiksi 50 % +52,9 milj. Vakuudettomat velat konversio (20 %) vieraasta omaan pääomaan +39 milj. Uusi oma pääoma 749-105,8+52,9+39,1 = 735 milj.
Uusia osakkeita 154 milj. kpl, joista 46,9 % vanhoilla omistajilla (72 milj. kpl). Uusi oma pääoma per osake 4,78 €. Meneekö oikein?
Tavaratalot pysyvät tavaratalokäytössä. Taloista saataneen tavaratalon hinta, mikä se sitten onkaan. Kun tiedossa on pitkäaikainen maksukykyinen vuokralainen, hinta lienee parempi kuin ilman vuokralaista.
Hyvä laskelma von Fyrckendahlilta, aivan mainiota. Karkea arvio on, että osakekohtainen omaisuus laskee noin puoleen.
Ei ihme, että kurssi ponkaisee. Eivät Stockkan velkojien juristit kokeilemaan ole lähteneet saneerausehdotusta laatiessaan - kyllä sillä läpimenon odotukset täytyy olla hyvät.
Tavaratalot pysyvät tavaratalokäytössä. Taloista saataneen tavaratalon hinta, mikä se sitten onkaan. Kun tiedossa on pitkäaikainen maksukykyinen vuokralainen, hinta lienee parempi kuin ilman vuokralaista.
Kuinka pitkäikäiseksi voi kohtuullisella varmuudella laskea sitä, että Stocka vuokraa niitä taloja kauan? Riski on, että näin ei käy ja sen jälkeen sitä koko tavaratalon sokkeiloista tilaa on melkein mahdotonta vuokrata. Toki pari ekaa kerrosta varmaan saa vuokralle.
Luulenpa, että Helsingin kiinteistön ostamisesta tulee vielä kilpailu ja hinta nousee tasearvoa suuremmaksi. Tavaratalo on yhdeksän kerrosta ylöspäin ja neljä kerrosta alaspäin tunneliin asti lastauslaiturille. Kiinteistötekniikka on kokonaan tältä vuosikymmeneltä ja talo on logistisesti erittäin tomiva.
Tavara tunnelista ylös, liiketiloihin ja asiakkaiden pussukoissa kassan kautta ulos. Sijainnin liikenneyhteydet ovat erinomaiset. Käypää kauppatilaa, oli suhdanne mikä hyvänsä.
Jos näin on, niin miksei keskustan tavaratalo ole ollut kannattava viime vuosina?
Stokka ei esittele tosin tulosta tavarataloittain, mutta Retail joka sisältää tavaratalot (8 kpl) ja verkkokaupan on ollut kovin tappiollinen viime vuosina. Ja markkinat ovat hinnoitelleet Retailin jopa negatiiviseksi osakkeen hinnassa. Tavaratalo kiinteistöyhtiönä tuottaa kyllä voittoa ja suuri osa lattiapinnasta on kai jo ulos vuokrattu. Oliko jotain 80%. Mutta muuttuuko keskustan tavaratalo pelkäski kauppakeskukseksi? Tai ainakin enempi siihen suuntaan?
Nykyisistä pitkistä vuokrasopimuksista irti pääseminen on liiketoiminnan jatkon kannalta tärkeää.
Toisaalta joudutaanko sitoutumaan minkälaisiin vuokrasopimuksiin, kun nykyiset omistetut tavaratalot myydään jää nähtäväksi. En usko, että niistä saadaan yhteensä yli 500 miljoonaa, mutta sehän riittää vakuusvelallisille, jotka taitavat selvitä kuivin jaloin tästä saneerauksesta.
