Kysymys on ilmiesesti siitä, että olet ostanut listaamattoman yhtiön osakkeita ja haluat tietää, oletko osakasrekisterissä oikeasti? Ja yhtiö ei liene arvo-osuusrekisterissä?
Juuri näin. Osakasluettelo tuli kyllä meiliin, mutta niin kovan taistelun takana oli yhtiön ilmoitus PRH:lle, että epäilen vieläkin onko sitä koskaan edes tehty. (en ole mm. maksanut vieläkään varainsiirtoveroa, eikä firma sen maksamisen perään koskaan kysynyt, vaikka heidän näin olisi kuulunut tehdä)
Uuodelta 2020 mulle tulee pääomaveroja niin jos ostan sijoituskäyttöön tarkoitetun remppaa tarvitsevan asunnon tyyliin nyt niin voinko vähentää koko rempan kustannuksen pääomatuloista vaikka loppuvuonna ko. asunnon vuokrat < remppakulut?
Toisin sanoen 1) voinko vähentää osakemyyntivoitoista maksettavista pääomaveroista sijoituskämpän remppamanot? JA hyväksyyköhän verottaja remppaa ensinkäään pääomamenoksi jos siis ostaa ramppaa vaativan eli remppauttaa sen ennen kuin ko. asunnosta on saanut lainkaan vuokratuloja?
Sijoitusasunnon remppa on sinänsä vähennyskelpoista. Rempan koosta varmaan vähän riippuu voiko sen vähentää suoraan kuluna vai pitääkö se aktivoida ja vähentää poistoina. Ja vähennyksiähän ei tehdä veroista vaan tuloista. Käsittääkseni nykyään pääomatulolajin menoja voi varsin vapaasti vähentää pääomatulolajin tuloista, siis tässä tapauksessa remppakulut tai poistot voidaan vähentää osakemyyntivoitoista. Jos menoja on enemmän kuin tuloja, saa alijäämähyvityksen, ja jos sen enimmäismäärä ylittyy, vahvistetaan pääomatulolajin tappio, jonka voi vähentää 10 seuraavana vuonna tulevista pääomatuloista.
"Remonttikulujen vähennysoikeudessa on myös rajoituksia. Esimerkiksi sijoitusasunnon remontin kuluja ei hyväksytä verovähennyksinä silloin, kun remontti tehdään heti asunnon oston jälkeen ennen sen vuokrausta. Näistä remonttikuluista et saa myöskään kotitalousvähennystä."
Mikäli olet omalta osaltasi hoitanut byrokratian (maksanut osakkeet ja varainsiirtoveron) olet osakkeiden laillinen omistaja. Kannattaa lukea Finlexistä osakeyhtiölaista ainakin 3. luku. Kohtuullisen helposti ymmärrettävää kieltä. Tärkeimmät varmaan sinun kannaltasi pykälät 15, 16 ja 17
Alla tärkeimmät vapaamuotoisesti lainattuna:
Yhtiön on pidettävä kirjaa osake- ja osakeluettelosta. (624/2006 3 luku 15 §). Samassa pykälässä määritellään myös niiden minimisisältö. Ilmoitus osakkeenomistajista PRH:lle on vapaaehtoinen ja muuttuneista omistussuhteista ei välttämättä tarvitse tehdä julkisia ilmoituksia PRH:lle.
Jokaisella on oikeus yhtiön kulut korvattuaan saada jäljennös osakeluettelosta ja osakasluettelosta tai niiden osasta. (624/2006 3. luku 17 §)
Osakkeenomistajat on merkattava viivytyksettä osakeluetteloon ja osakasluetteloon. Ennen merkintää saannosta ja varainsiirtoveron suorittamisesta on esitettävä luotettava esitys. (624/2006 3 luku 16 §)
Toisin sanoen 1) voinko vähentää osakemyyntivoitoista maksettavista pääomaveroista sijoituskämpän remppamanot? JA hyväksyyköhän verottaja remppaa ensinkäään pääomamenoksi jos siis ostaa ramppaa vaativan eli remppauttaa sen ennen kuin ko. asunnosta on saanut lainkaan vuokratuloja?
Jos remontoi ennen ensimmäisen vuokralaisen muuttamista asuntoon, niin kuluja ei voi vähentää heti, vaan ne lasketaan osaksi asunnon hankintahintaa. Tällöin ne toki huomioidaan veroissa asuntoa myydessä, mutta ei remonttivuonna. Mikäli remontoit vasta kun asunto on jo vuokrakäytössä, niin pienet remontit (vuosikorjausmenot) voi vähentää sen vuoden tuloista, mutta isommat (perusparannus) pitää jaksottaa 10 vuodelle tasakokoisina poistoina.
Remonttikuluja ei voi vähentää vuokratulosta, jos remontti on tehty heti kun olet hankkinut osakehuoneiston tai kiinteistön, mutta ennen kuin olet antanut sen vuokralle.
Vähennyksen sijaan remonttikulut lisätään hankintahintaan:
Asunto-osakkeen remonttikulut lisätään aina huoneiston hankintahintaan ja otetaan huomioon aikanaan myynnin yhteydessä luovutusvoitto- tai luovutustappiolaskelmalla. Sillä ei ole merkitystä, onko kyseessä vuosikorjaus vai perusparannus.
Kiinteistön remonttikulut lisätään aina kiinteistön hankintahintaan ja voidaan vähentää vuotuisina poistoina osana rakennuksen hankintamenoa.
Ilmoitus osakkeenomistajista PRH:lle on vapaaehtoinen ja muuttuneista omistussuhteista ei välttämättä tarvitse tehdä julkisia ilmoituksia PRH:lle.
PRH:n sivuilla sanotaan yksiselitteisesti, ettei osakkeenomistajia ilmoiteta:
Osakkeenomistajien tietoja ei rekisteröidä kaupparekisteriin eikä osakkeenomistajavaihdoksista tehdä muutosilmoitusta. Osakkeenomistajien vaihdokseen liittyy käytännössä usein hallituksen tai toimitusjohtajan vaihdos ja näistä tehtävä muutosilmoitus. Osakeyhtiöillä itsellään on velvollisuus pitää osakasluetteloa.
en ole mm. maksanut vieläkään varainsiirtoveroa, eikä firma sen maksamisen perään koskaan kysynyt, vaikka heidän näin olisi kuulunut tehdä
Eikö se olekaan luovutuksensaajan velvollisuus hoitaa varainsiirtovero?
Osakkeiden ostajalla (oletan että hän on "luovutuksensaaja") on velvollisuus maksaa vsv. Yrityisellä on velvollisuus tarkastaa että se on maksettu ennen kirjausta osakasluetteloon.
von Fyrckendahl kirjoitti:
lee2sos kirjoitti:
Ilmoitus osakkeenomistajista PRH:lle on vapaaehtoinen ja muuttuneista omistussuhteista ei välttämättä tarvitse tehdä julkisia ilmoituksia PRH:lle.
PRH:n sivuilla sanotaan yksiselitteisesti, ettei osakkeenomistajia ilmoiteta:
Osakkeenomistajien tietoja ei rekisteröidä kaupparekisteriin eikä osakkeenomistajavaihdoksista tehdä muutosilmoitusta. Osakkeenomistajien vaihdokseen liittyy käytännössä usein hallituksen tai toimitusjohtajan vaihdos ja näistä tehtävä muutosilmoitus. Osakeyhtiöillä itsellään on velvollisuus pitää osakasluetteloa.
En tiedä mistä olen joskus tuon PRH:n keksinyt kun ei sitä ole ollut missään lakipykälissä joista olen asiaa katsonut kun niitä kävin äsken uusiksi lukemassa
Eiköhän tää oo tällä selvä.
Aki (ja muutkin) kyllä ansaitsisi hyvistä vastauksista ja Aspiren promoamisesta vaikka kuivan siiderin ilman jäitä. Kiitos kaikille
en ole mm. maksanut vieläkään varainsiirtoveroa, eikä firma sen maksamisen perään koskaan kysynyt, vaikka heidän näin olisi kuulunut tehdä
Eikö se olekaan luovutuksensaajan velvollisuus hoitaa varainsiirtovero?
Osakkeiden ostajalla (oletan että hän on "luovutuksensaaja") on velvollisuus maksaa vsv. Yrityisellä on velvollisuus tarkastaa että se on maksettu ennen kirjausta osakasluetteloon.
Vielä tuosta remonttikulujen vähennyksestä... voinhan toki olla väärässäkin, mutta:
Tuossa verottajan ohjeessa tarkoitetaan tilannetta, jossa asunto ei ole olemassa vuokratuloa varten silloin kun remontti tehdään (esim. asut siinä itse). Silloin ei voi vähentää kuluja vuokratuloista.
Sen sijaan: ostat osakehuoneiston sijoitusmielessä (vuokraustoimintaa varten), teetät siihen remontin ennen kuin laitat vuokralle - remontin kulut vähennetään tulevista vuokratuloista. Tai: sijoitusasuntosi on vuokralla, vuokralainen vaihtuu ja välissä on 2 tyhjää kuukautta, jonka aikana teetät asuntoon remontin - remontin kulut vähennetään vuokratuloista.
Vuokraustoimintaan, kuten yleensäkin tulonhankintaan (yrittäjämäisesti) liittyy riskejä. Asunto voi olla vuokraamatta vaikka kuinka pitkään hankinnan jälkeen, ei se poista vähennyskelpoisuutta kunhan se on hankittu tuloa tuottamaan eikä omaksi / sukulaisen asunnoksi.
Kiinnostuin syksyllä osakesijoittamisesta. Alkuun meni pitkälti vain rahastoihin kuukausittaisella säästämisellä, mutta nyt myös suorat osakesijoitukset kiinnostavat. Onko vinkkejä, miten päästä alkuun arvonmäärityksessä? Muutama opuskin tullut luettua, mutta tuntuu aivan rakettitieteeltä tällä hetkellä… :D Kiitos jo etukäteen!
Älä tee asiasta liian monimutkasta. Ei sun oikeesti tarvi mitään arvonmääritysmallia alkaa väsäämään. Käy läpi yrityksen tulostiedot. Liikevaihdon ja tuloksen kehityksellä pääsee jo pitkälle. Lisäks on hyvä tarkastella kassavirtaa eli mihin suuntaan se raha oikeesti liikkuu. Käy myös läpi tasetta ja mitä sinne mahdollisesti aktivoidaan (jotta saa paremman kuvan kuinka vankalla pohjalla nykyinen tulos oikeesti on). Sen jälkeen suhteutat nää luvut yrityksen markkina-arvoon ja pohdit omien näkemyksies kautta yrityksen tulevaisuutta ja onko järkevästi hinnoteltu.
Juu. Arvonmääritys on rakettitiedettä joka kannattaa jättää rakettitieteilijöille. Kaikenlaista voi laskeskella ja kaikenlaista mallia voi rakennella, mutta silti loppujen lopuksi vaillinaisella tiedolla ja osaamisella varustettu perusjamppari pääsee samaan tulokseen yksinkertaisilla nyrkkisäännöillä ja MuTu-taktiikalla. Se ei silti ole syy olla jatkamatta kirjojen lukemista ja teorian opiskelemista - on hyvä ymmärtää mistä detaljit tulevat.
Itse olen turvallisuushakuinen sijoittaja ja pyrkinyt ihan ensimmäisenä saamaan käsiini hyviä osingonmaksajia, ja niiden kanssa katson lähinnä tällasia asioita kassavirrasta (taseesta en tällä istumalla lähde puhumaan, se on vähän monimutkaisempi tulkita enkä usko ymmärtäväni näistä kassavirroistakaan niin paljon kuin olisi terveellistä):
- Jos kassavirta jaetaan liiketoimintaan, investointeihin ja rahoitukseen, niin onko liiketoiminnan kassavirta korkeampi kuin osinkoihin käytetty raha? Jos ei, niin osinkoa tullaan leikkaamaan jos ei liiketoiminnan kassavirta parane. (Sijoitusfirmat ovat asia erikseen, sillä niiden ydinliiketoiminta on juuri investointien kassavirroissa ja silloin sen kassavirran osan tulisi kattaa osingot, mutta nykytrendi on että nekin alkavat siirtyä operatiiviseen suuntaan eli sijoituspalveluiden maksujen keräykseen)
- Jos yritys ottaa velkaa, niin käytetäänkö velka investointeihin ja vanhojen velkojen maksuun, vai osingonmaksuun? Ensimmäinen on hyvä, viimeinen on huono.
- Jos yritys on ottanut velkaa ja sitten investoinut, niin onko tulos (liiketoiminnan kassavirta) vuotta tai paria myöhemmin kasvanut? Jos on, niin hyvä. On todella kiva, jos yrityksen investoinnit tuottavat enemmän rahaa kuin yritys joutuu maksamaan investoinnin rahoitukseen käytetyn velan korkoja ja lyhennyksiä.
- Kaikkein paras on jos yrityksen liikevaihto ja tulos kasvaa ilman velan ottoa ja osakeanteja. Sille tosin on aina rajansa, mutta se raja ei yleensä tule vastaan puljuissa joiden liikevaihto lasketaan vain sadoissa miljoonissa.
- Jos yrityksen liikevaihto tai tulos on kutistunut vuosi vuodelta, niin kannattaa pysyä erossa jos et pysty tarkkaan sanomaan mistä se johtuu ja miksi firma saisi tilanteen kääntymään lähiaikoina toiseen suuntaan.
Opettele laskemaan tunnusluvut itse, vertaa tuloksiasi raportoituihin kunnes alat saamaan samoja numeroita. Sen jälkeen kun yrität arvonmääritystä, laske mieluiten useamman vuoden tyypillisistä luvuista, äläkä mistään yksittäisestä tuloksesta koska se voi sisältää ties mitä satunnaisia eriä ja on siten hyödytön firman pitkän ajan lukujen määrityksessä. Lue nämä artikkelit https://www.sijoitustieto.fi/sijoitusartikkelit/mita-pe-luku-oikeasti-k… ja https://www.sijoitustieto.fi/sijoitusartikkelit/mita-pb-luku-oikeasti-k… noiden kaavoista saat selville ns. juuri tällä hetkellä hyväksyttävät P/E:t ja P/B:t. Jos firman oikea P/E ja P/B ovat noiden yläpuolella, kannattaa odottaa saisiko halvemmalla (tai miettiä mikä meni laskuissa pieleen).
Joskus päättelin suunnilleen samat kaavat diskontatun DCF-laskelman sarjasta, mutta en muista enää yhtikäs mitään siitä, eikä mistään löytynyt muistiinpanoja. Pitäisi taas käyttää joku päivä noihin, että pystyy itselleenkin perustelemaan miksi uskoo noihin
Tilanne jossa kasvu on tuottovaatimuksen kokoinen tai suurempi, on laskuvirhe ja epäjatkuvuuskohta. Kaava ei ole pätevä sellaisessa tilanteessa. Noin yleisesti lähdetään myös siitä, että pitkällä tähtäimellä kasvu on joka tapauksessa BKT:n kasvun tasoa, ja että kukaan ei laita tuottovaatimustaan BKT:n kasvua matalammaksi.
Diskontattu DCF-laskelma, josta nuokin yhtälöt on johdettu, laskevat tästä hetkestä hamaan kaukaiseen tulevaisuuteen, joten kasvuyrityksen alkuvuosien 10%+ kasvutasot tasoittuvat ajan kanssa pois.
Ongelma on vain siinä, että diskonttauksessakin suurimman painon saavat juuri alkuvuosien numerot, noiden äärettömän kaukaisessa tulevaisuudessa olevien pysähtyneen orgaanisen kasvun lukujen ollessa mitättömän pienessä painoarvossa. Joten voimakkaassa kasvuvaiheessa oleviin firmoihin pitäisi soveltaa ihan rehellistä DCF-sarjaa eikä tuollaisia yleistettyjä kaavoja, jotka olettavat tilanteen jo tasoittuneen. Siinä mennään sitten taas sen rakettitieteen suuntaan kun pitäisi pystyä ennustamaan lähivuosien tuloskehityksiä, ottaen huomioon muuttuvat kustannukset, mahdolliset velanotot ym. lopulliseen kassavirtaan vaikuttavat asiat.
Huomasin, että yksi asia jota nuo artikkelit käsittelevät vain pintapuolisesti, on investointisuhteen vaikutus. On ihan eri, jakaako firma koko tuloksensa sijoittajalle jolloin firman orgaaninen kasvu on rajoitettua, vai pistääkö se koko tuloksensa kasvuinvestointeihin, jolloin sijoittaja ei saa mitään suoraa tuottoa sijoitukselleen lähivuosina, mutta firma on vuosien päästä valmiimpi jakamaan isompaa tuottoa.
No, joka tapauksessa pointtini oli se, että ei firmaa tarvitse pahemmin arvottaa ennenkuin on katsonut tilinpäätöksistä että firma on ylipäätään terve ja elinkelpoinen. Sen jälkeen osinkofirmoissa riittää vaikka laskisi "tulevat osingot * vuosien määrä jossa haluaa saada sijoituksensa osinkona takaisin" ja käyttää lopputulosta hyväksyttävänä osakkeen arvona.
Ylläolevasta tuli mieleen kysyä, miten määritätte tuottovaatimuksen?
Pohjaksi tulee tietenkin mikä tahansa prosentti jonka katsotte saavanne kilpailevista kohteista. Eli miksi sijoittaa yksittäiseen yhtiöön, jos indeksiin sijoittaminen on ns. takuuvarmaa tuottoa? Tai miksi sijoittaa indeksiin, jos valtion velkakirjat ovat ns. takuuvarmaa tuottoa? Indeksin tuotto on helppo laskea ainakin historiallisen datan pohjalta (likiarvo "osinkotuotto-% + kurssien vuosikasvu-%" tai sitten tarkemmin jotain tyyliin "(1+osinko-%) * (1+kasvu-%)").
Mutta sitten tuon pohjan päälle riskipreemiot ym. Miten tapaatte ne määritellä? Käytättekö jotain hihavakioita? Onko teillä jotain matemaattisempaa lähestymistapaa? Jostain haalittu valmis taulukko jossa on jonkun viisaamman määrittelemät maa- ja toimialakohtaiset preemiot?
Itse vedän yleensä hihavakioilla jotka joskus joku Aswath Damodaran tai muu nero jollain konstilla johti jostain luottoluokituslaitosten tekemään taulukkoon laitetuista "credit default risk"-prosenteista.
Mistä löytyisi sopivin demotili tms jossa voisi leikkirahalla opetella treidausta eli siis testata TA:n toimivuutta? Ajatelin kokeilla siirtymistä Paasista Lepiköksi. Vai pitäisikö tällä sivustolla sanoa, Nerolasta Pysäriksi.
Miten hyvä tuki kansainvälisillä välittäjillä (Interactive Brokers, eToro jne.) on asiakkaidensa kotimaiden sijoitustileille? Esim. meidän osakesäästötili, Viron investointitili tms.
Minun on täysin mahdoton katsoa asiaa objektiivisin silmin. En ole kykeneväinen ajatteluun, jossa olen untuvikkona mukana. Tästä syystä kysyn. Haussa on kirja naispuoliselle henkilölle, jolla ei aikaisempaa varallisuutta tai sijoituskokemusta. Ahkera lukemaan ja ymmärtämään, jolla maisteri eri alalta. Oman tuntuman perusteella kuuluu ymmärtävämpään kvartaaliin ihmisistä. Hänellä tilanne, että tilille alkanut kertyä rahaa, mutta ei tiedä mitä sillä kuuluisi tehdä. Taustaksi vielä sen verran, että perus asiantuntijatyö 3-4k liksalla, asumismenot liittyy kulutukseen(sähkö/vesi/netti/jne) ja ovat hyvin rajalliset. Löysää ~1k/kk.
Jos kyseessä on fiksunpuoleinen henkilö ja rahaa kertynyt säästöön, mutta hän ei ole saanut syystä tai toisesta aikaseksi selvittää mahdollisia sijoituskohteita, niin en ehkä ensimmäisenä lähtis mitää osakesijoittamista käsitteleviä kirjoja hankkimaan lahjaksi. Tulkitsisin ton tilanteen enemminkin niin, ettei mielenkiinto sijoittamista kohtaan välttämättä oo ihan huipussaan ja kirja vain pölyttyisi hyllyssä. Ehkä enemminkin sellasia yleistajusempia kirjoja, jotka käsittelee raha-asioita ilman mitään kaavoja ja mahdollisesti sitä kauttaa herättää kiinnostusta tutustua johonkin aihealueeseen tarkemmin. Eriasia sitten on, jos henkilö on oikeesti osottanut jonkinasteista kiinnostusta sijoittamista kohtaan eikä tavotteena oo vaan saada raha jonnekkin järkevämpään paikkaa lepäämään kuin nollakorkoselle tilille.
^ Mielipiteitä on monenlaisia. Itse tavailin untuvikkona Saarion kirjasta "100 ikivihreää pörssivihjettä" sijoittamisen alkeita. Nykyään nämä kuuluu ihan yleissivistykseen.. kyseisen kirjan voi jostain divarista vielä löytää.
Niin siis kirjoina varmaan noi sun ehdotukset on ihan hyviä. Tarkotus oli vain sanoa, että ihan lukijasta kiinni jaksaako aihealue kiinnostaa. Tästä syystä nostin esiin sen pointin, että kaikkilla ei osakesijoittamiseen mieleenkinto riitä, vaikka olisikin ylimäärästä rahaa. Mutta toisaalta lahjat on aina vähän hakuammuntaa ja kirja nyt sen verran halpa lahja, että ei se nyt lopulta niin paha asia, vaikka vain pölyttyisikin hyllyssä.
Jos kyseessä on fiksunpuoleinen henkilö ja rahaa kertynyt säästöön, mutta hän ei ole saanut syystä tai toisesta aikaseksi selvittää mahdollisia sijoituskohteita, niin en ehkä ensimmäisenä lähtis mitää osakesijoittamista käsitteleviä kirjoja hankkimaan lahjaksi. Tulkitsisin ton tilanteen enemminkin niin, ettei mielenkiinto sijoittamista kohtaan välttämättä oo ihan huipussaan ja kirja vain pölyttyisi hyllyssä. Ehkä enemminkin sellasia yleistajusempia kirjoja, jotka käsittelee raha-asioita ilman mitään kaavoja ja mahdollisesti sitä kauttaa herättää kiinnostusta tutustua johonkin aihealueeseen tarkemmin.
Samaa mieltä siitä, että etenkin ellei asianomainen itse osoita selkeää harrastuneisuutta, silloin ei aloiteta osakepoiminnasta, vaan perustellaan passiiviset osakeindeksirahastot. Suomeksi kevyt ja kompakti suomenkielinen, jonka esimerkkilaskelmien pitää tosin varoittaa jo vanhentuneen, vaikka periaatteet pätevätkin yhä:
Yllä oli mainittuun Marko Erolan Paras Sijoitus kirjaan liittyen:
Katos vaan, klassikkoni "Paras sijoitus" (Talentum 2009) on kahden viikon ajan kuunneltavissa ja luettavissa ilmaiseksi Nextoryssä. Riskittömästi. https://t.co/a59GFTqq7M
Kuvittelen että oman salkun vertaaminen tuottoindeksiin (esim OMX Helsinki GI) ei toimi ihan optimaalisesti pois lukien OST. Eli tuottoindeksistä ei vähennettäne osingoista maksettavia veroja kun taas omasta salkusta ne katoavat. Eli jos on pitkässä juoksussa päässyt tuottoindeksin kanssa tasapeliin onkin itse asiassa tehnyt osinkoverojen verran "ylituottoa"?
(unohdetaan tästä yksinkertaisuuden vuoksi kaupankäyntikulut)
Varmaan vähän hönö kysymys mutta kaikenlaista sitä on aikaa pohtia....
