Toki q2 on varmasti heikompi, koska Citycon ilmoitti huhtikuun alussa vapauttavansa ravinto-alan vuokralaisensa vuokranmaksusta kahden kuukauden ajaksi.
Joiden osuus vuokratuotoista on 10%. Mutta varmaan ne antavat vuokrahelpotuksia myös muillekin toimialoille, mutta tuskin vastaavissa määrin.
Apteekkiala pärjäsi muistaakseni menneissä taantumissa hyvin, ja ne muodostavat 7% vuokratuotoista. Mutta yhdessä päivittäistavaroiden 17%:n kanssa ei vielä voi puhuta koronan kestävistä kokonaisvuokratuotoista.
Joku operatiivinen nettotulos saa pudota päälle 25% jotta firman voisi sanoa olevan kallis. Mutta saas nähdä.
Luin osarin mutta kiinteistöalalla huomaa, että hahmotuskyky heikentynyt huimasti kun vuosiin ei oo seurannut. Edes vakavaraisuus ei hahmotu helposti, toki kiva, että itse sitä hehkuttivat koska se nyt näissä oloissa mielestäni kriittistä. Mitä vahvempi rahoitusasema, sitä enemmän aikaa sopeutua. Itseä ei niinkään kiinnosta q2 tai edes tämä vuosi mutta kun näitä ei-välttämättömyyskauppoja väkisin menee nurin/lopettaa niin sen hahmottaminen kiinnostaisi, mitä mahdollisuuksia on saada tilalle uusia vuokralaisia ja millä vuokralla.
Se oli kivaa, että korostivat tiloissa jo nyt olevan yleishyödyllisiä ja välttämättömiä palveluita ankkuri-ruokakauppojen lisäksi: "Our tenant mix has a relatively high proportion of groceries, healthcare, pharmacies and social services balancing the challenges of the retail sector. ".
Olin ostamassa lisää isohkolla kädellä 5,35 tyyppisestä heti alkuun mut preferoin kylmää aamusuihkua ja kurssi karkas. Koskaan ei pitäisi ajatella vaan painaa fiilispohjalta eka ja miettii sitten! /:
Olin koneella 09.50 ja yritin ostaa pikaluvulla vähän lisää @5,32, tosin en saanut juuri mitään, kun jäin lussuttamaan, eli ostin vain yhden myyntilaidan puhki.
Vuokrasopimusten keskimääräinen jäljellä oleva voimassaoloaika vuotta 3,1 vs 31.12. 3,2
Kiinteistösijoitusyhtiöissä luvut ovat selkeästi suuremmassa roolissa kuin lätinä. Luin myös ulkopuolisten lätinät.
Q1 keskimääräinen vuokra uusista sopimuksista on huolestuttavinta, mitä keksin. Tosin jo tuolloin oli epäilemättä nihkeää saada uusia vuokralaisia kalliilla hinnalla ja pitkillä sopimuksilla. Lisäksi kertoo siitä, että Citycon ei ole aikeissa jäädä toivotaan toivotaan -moodiin, mikä tosin oli miulle selkeää jo etukäteen. Laittaisin ilkeämielisenä tähän jonkun uskonnollisen viittauksen, mutta jätän tällä kertaa väliin. Muotoilen tämän niin, että Citycon suhtautuu omistaja-arvoon vakavasti ja bisnekseensä pragmaattisesti.
Tässä nyt arvotaan sitä, tyhjenevätkö kauppakeskukset vai ei. Kiinteistöjen tuottovaade laskee kyllä, mutta epäselvä osio on, mihin tuotto asettuu. Olen itse vähän negatiivisempi kuin arvioitsijat ja F.Scott Palli. Kauppakeskukset ovat pidempään hiljaisia kuin nämä indikoivat, jengi pelkää koronaa kuin lisäveroja vielä pitkään sen jälkeenkin, kun riski on mennyt naurettavan alhaiseksi. Milloin tämä nyt sitten tapahtuukaan.
Mutta kolme vuotta olisi aikaa askarrella vuokrasopimusten keskipituuden perusteella. Ja kyllä sitten askarellaankin. Näen osakkeen hinnan humoristisena, mutta ymmärrän sen kyllä hyvin. Toki vuokralaisia menee nurin, mutta sitten otetaan uusia halvemmalla sisään. Kuvittelen päissäni, että Cityconilla ei ole kuolevaa kauppakeskusta portfoliossaan. Upside kauppakeskusasunnoista on valitettavasti leikkautunut, mutta kyllä sekin realisoituu vielä ajan kanssa. tyytyväisenä kauppakeskusasujana saatan tosin yliarvioida ihmisten innokkuuden omaan asumismuotooni.
Osakkeen kohtalon ratkaisee korona ja makrotalous. Mutta jos talous kääntyy 2021 nousuun, on tämän kanssa semileppoisa elämä. 47,2 prosentin omavaraisuusaste riittää pitkälle.
Tuottovaateiden lasku on selviö, joskin voidaan uutisoida tuottovaateiden noususta, mutta se liittyy lähinnä, että lasketaan tämän päivän tuotolla, eikä tulevaisuuden tuotoilla. Jotka nyt kuitenkin lienevät alhaisemmat kuin nykyiset.
Odotin Inderesiltä suosituksen laskua, koska pörssikurssikin on laskenut. Ei tullut, ennallaan @6,20. Mie ja Jesse olemme usein olleet erimielisiä kiinteistösijoitusyhtiöistä. Jesse on itse asiassa positiivisempi tuloskehityksen suhteen kuin mie. Jos Jessen 2021 EPSe 0,70 osuisi, olisi tämän miun fundamenttianalyysilläni strong buy ja tyyliin ainakin tuplaisin positioni.
Olin ostamassa lisää isohkolla kädellä 5,35 tyyppisestä heti alkuun mut preferoin kylmää aamusuihkua ja kurssi karkas. Koskaan ei pitäisi ajatella vaan painaa fiilispohjalta eka ja miettii sitten! /:
Olin ostamassa lisää isohkolla kädellä 5,35 tyyppisestä heti alkuun mut preferoin kylmää aamusuihkua ja kurssi karkas. Koskaan ei pitäisi ajatella vaan painaa fiilispohjalta eka ja miettii sitten! /:
Akin mietteet q1?
Malta vielä tovi niin saat euron halvemmalla.
Joku perustelu joskus olisi kyllä kiva lisä näissä näkemyksissäsi. Saat euron halvemmalla, "koska kauppakeskukset pysyvät tyhjinä jouluun 2024" tai jotain olisi hyvä olla mukana. Ihan sama onko näkemys optimistinen vai pessimistinen. Muistutan taas, että Sijoitustieto perustettiin, jotta vallanhimoiset moderaattorinatsit pääsisivät näyttämään kovuutta.
Eilen siis ja 2000 kappaletta. Nämä menee kyllä todennäköisesti palkitsemisjärjestelmiin eikä kyseessä valitettavasti ole linjanmuutos. Näillä hinnoilla Citykani voisi puolestani lopettaa osingonjaon kokonaan ja ostaa omiaan koko rahalla. Seuraisin mielelläni huutoa, mikä siitä osinkohaukkojen parvessa seuraisi😁. Ihan sama, vaikka haukkojen oksennuspalloissa menisivät kaikki kanit mukana.
Eilen siis ja 2000 kappaletta. Nämä menee kyllä todennäköisesti palkitsemisjärjestelmiin eikä kyseessä valitettavasti ole linjanmuutos. Näillä hinnoilla Citykani voisi puolestani lopettaa osingonjaon kokonaan ja ostaa omiaan koko rahalla. Seuraisin mielelläni huutoa, mikä siitä osinkohaukkojen parvessa seuraisi😁. Ihan sama, vaikka haukkojen oksennuspalloissa menisivät kaikki kanit mukana.
Mutta eikös optimaalisin toimenpide olisi myydä kiinteistöjä NAV-hinnalla (tai pienellä alennuksella) ja näillä rahoilla ostaa omia osakkeita (tai jopa jakaa osinkoa) niin kauan kuin NAV<osakekurssi. Kun kurssi treidaa about 0,5x NAV, olisi tämä kuin kuuluisa sampo, josta Väinämöinenkin näki märkiä unia.
Eilen siis ja 2000 kappaletta. Nämä menee kyllä todennäköisesti palkitsemisjärjestelmiin eikä kyseessä valitettavasti ole linjanmuutos. Näillä hinnoilla Citykani voisi puolestani lopettaa osingonjaon kokonaan ja ostaa omiaan koko rahalla. Seuraisin mielelläni huutoa, mikä siitä osinkohaukkojen parvessa seuraisi😁. Ihan sama, vaikka haukkojen oksennuspalloissa menisivät kaikki kanit mukana.
Mutta eikös optimaalisin toimenpide olisi myydä kiinteistöjä NAV-hinnalla (tai pienellä alennuksella) ja näillä rahoilla ostaa omia osakkeita (tai jopa jakaa osinkoa) niin kauan kuin NAV<osakekurssi. Kun kurssi treidaa about 0,5x NAV, olisi tämä kuin kuuluisa sampo, josta Väinämöinenkin näki märkiä unia.
Kysyit kai Akilta mut sivusta huutelen, että juuri nyt ei ehkä hyvä aika hakea markkinahintaa eli oletusarvoisesti luulis, et kannattaa näillä koroilla just nyt holdailla seiniään ja hakea sitä markkinahintaa vaikka kakden vuoden päästä.
Eilen siis ja 2000 kappaletta. Nämä menee kyllä todennäköisesti palkitsemisjärjestelmiin eikä kyseessä valitettavasti ole linjanmuutos. Näillä hinnoilla Citykani voisi puolestani lopettaa osingonjaon kokonaan ja ostaa omiaan koko rahalla. Seuraisin mielelläni huutoa, mikä siitä osinkohaukkojen parvessa seuraisi😁. Ihan sama, vaikka haukkojen oksennuspalloissa menisivät kaikki kanit mukana.
Mutta eikös optimaalisin toimenpide olisi myydä kiinteistöjä NAV-hinnalla (tai pienellä alennuksella) ja näillä rahoilla ostaa omia osakkeita (tai jopa jakaa osinkoa) niin kauan kuin NAV<osakekurssi. Kun kurssi treidaa about 0,5x NAV, olisi tämä kuin kuuluisa sampo, josta Väinämöinenkin näki märkiä unia.
Kysyit kai Akilta mut sivusta huutelen, että juuri nyt ei ehkä hyvä aika hakea markkinahintaa eli oletusarvoisesti luulis, et kannattaa näillä koroilla just nyt holdailla seiniään ja hakea sitä markkinahintaa vaikka kakden vuoden päästä.
Jep, nyt tuskin kannattaa kiinteistöjä myydä. Pointti oli ehkä enemmän yleisluontoinen, jota kannattaisi toteuttaa ns. normaaleissa markkinaolosuhteissa. Vai onko tässä jotain mätää kun näin ei taida kukaan tehdä?
Mutta eikös optimaalisin toimenpide olisi myydä kiinteistöjä NAV-hinnalla (tai pienellä alennuksella) ja näillä rahoilla ostaa omia osakkeita (tai jopa jakaa osinkoa) niin kauan kuin NAV<osakekurssi. Kun kurssi treidaa about 0,5x NAV, olisi tämä kuin kuuluisa sampo, josta Väinämöinenkin näki märkiä unia.
Ja siis tietenkin, kun NAV>osakekurssi. Ei pitäisi perjantaifiiliksessä kirjoitella yhtään mitään.
Mutta eikös optimaalisin toimenpide olisi myydä kiinteistöjä NAV-hinnalla (tai pienellä alennuksella) ja näillä rahoilla ostaa omia osakkeita (tai jopa jakaa osinkoa) niin kauan kuin NAV<osakekurssi. Kun kurssi treidaa about 0,5x NAV, olisi tämä kuin kuuluisa sampo, josta Väinämöinenkin näki märkiä unia.
Kysyit kai Akilta mut sivusta huutelen, että juuri nyt ei ehkä hyvä aika hakea markkinahintaa eli oletusarvoisesti luulis, et kannattaa näillä koroilla just nyt holdailla seiniään ja hakea sitä markkinahintaa vaikka kakden vuoden päästä.
Jep, nyt tuskin kannattaa kiinteistöjä myydä. Pointti oli ehkä enemmän yleisluontoinen, jota kannattaisi toteuttaa ns. normaaleissa markkinaolosuhteissa. Vai onko tässä jotain mätää kun näin ei taida kukaan tehdä?
Ovarohan yrittää koko ajan tehdä näin, eli joskus ainakin yritetään :) Onnistuminen jää vielä nähtäväksi.
Ilmeinen vastaus on ainakin että syntyy kuluja. Myymiseen palaa työaikaa ja myyntivoitosta voi tulla veroseurauksia ja muitakin kuluja voi olla.
Toinen ilmeinen vastaus on se että omistajat voivat olla ihan liiketoiminnan ja pitkäjänteisen omistamisen koulukuntaa, eivät spekulantteja. Osakekurssithan voivat heilua sinne ja tänne, mutta jos on massia kiinni ja firma takoo rahaa kuin Fedin printteri niin mitäpä siitä että osakekurssi on hinnoiteltu "väärin"? Kyllä se sieltä korjaantuu kun tehokkaat markkinat herää unesta. Jos Mr. Market ei herää niin sekin on ok, koska voi itse latoa lisää taalereita tiskiin kiinni kun aliarvostuksella saa :) Omaisuuden myyminen heikentää tätä massikeisarin taskuun suuntautuvaa tulovirtaa.
Omien ostaminen on eri asia. Se on teknisesti yksinkertainen toimenpide, eikä massikeisarin tulovirta ole vaarassa. Sehän on käytännössä tapa sijoittaa lisää hynkkyä firmaan verotehokkaasti.
Ovaron ja CityKanin välillä suurin ero taitaa olla, että toinen hoitaa vuokraamistoimintojaan edelleen tulosta tehden.
Vaikka omien osakkeiden ostot olisivat parempia kuin osinkojen jakaminen, niin näin yksityishenkilönä niiden erotus veroteknisesti asuntosijoitusfirmassa on kohtuullisen pieni. Kunhan tulosta tulee niin osakkeiden oston kautta tai osinkojen jakamisen kautta (85% verotus yksityishenkilölle) molemmat ovat aivan ok.
Cityconin nettovuokratuotto vuodessa reilu 200 miljoonaa ja velka noin 2 miljardia. Korkojen taso voi heilautella osinkoa paljonkin. Siksi itse vähän karsastan tätä.
"Koronaviruksen aiheuttamissa poikkeuksellisissa olosuhteissa Citycon katsoo tarpeelliseksi julkaista ylimääräisiä tietoja huhtikuun vuokranmaksutilanteesta. Kuten yhtiön 23. huhtikuuta 2020 julkistetussa osavuosikatsauksessa todettiin, Cityconin vuokratuotot pysyivät vakaina vuoden ensimmäisen vuosineljänneksen aikana. Huhtikuun aikana nämä olosuhteet ovat jatkuneet ja Citycon on saanut maksusuorituksina vuokralaisiltaan ja/tai jaksottanut valtion tukipakettien perusteella noin 75 % huhtikuun laskutuksestaan.
Useat yhtiön toimintamaista ovat julkistaneet valtion tukiohjelmia vuokralaisten tukemiseksi yli koronakriisin. Yhtiö on saanut maksusuorituksina noin 65 % vuokralaisiltaan sekä jaksottanut noin 10 % laskutetuista vuokratuotoistaan, joiden maksuaikatauluja on lykätty, kunnes vuokralaiset ovat saaneet tukimaksuja kiinteiden kulujensa kattamiseksi valtion ohjelmien puitteissa. Citycon raportoi, että 90 % yhtiön tiloissa toimivista liikkeistä on tällä hetkellä avoinna."
Tämä oli asiallista tiedottaa. Jos on sumuiset näkymät, voi edes raportoida nopeutetussa aikataulussa toteutuneesta kehityksestä. Olen paljon enemmän huolissani Cityconin vuokratuotoista kuin korkojen noususta. Osin siksikin, että korkojen noususta en ole huolissani yhtään.
F.Scott Pallin lätinää:
"Tämä on jälleen esimerkki strategiastamme, joka keskittyy kaupunkikeskusten parhaiden päivittäistavarakauppavetoisten keskusten omistamiseen sekä välttämättömyyshyödykkeisiin, kuten elintarvikkeisiin ja apteekkeihin. Keskuksemme toimivat myös liikenteen solmukohtina tiheimmin asutetuilla alueilla Pohjoismaiden suurimmissa kaupungeissa sekä maissa, jotka ovat asettaneet taloudellisen kestävyyden keskeiseksi tavoitteekseen sekä huolehtivat kansalaistensa hyvinvoinnista. Nämä maat ovat ottaneet kokonaisvaltaisen lähestymistavan kriisin käsittelyyn, eivätkä missään vaiheessa ole sulkeutuneet täysin, mikä tekee liiketoimintojen jatkamisesta huomattavasti helpompaa. Olen myös tyytyväinen nähdessäni kävijämäärien kasvavan viikoittain ja samanaikaisesti olemme edelleen parantaneet koronavirukseen liittyviä varotoimenpiteitä. Pohjoismaat olivat jo ennen koronakriisiä yhdet houkuttelevimmista markkinoista harjoittaa liiketoimintaa, ja odotan niiden päihittävän muut markkinat myös vallitsevassa tilanteessa," toteaa Cityconin toimitusjohtaja, F. Scott Ball.
Olen autiossa Kampin kauppakeskuksessa kävellessä tullut tulokseen, että kauan menee, ennen kuin on kauppakeskuksissa taas villiä melskettä helinää helskettä.
Tästä luonnollinen johtopäätös oli ostaa tänään ja eilen Cityconia myytyjä takaisin alimmillaan @5,41. Oikeasti päätin, etten tässä dropissa osta enempää takaisin kuin mitä olen myynyt. Yksi laukaus enää taskussa.
Sen sijaan ajattelin nostaa osakepainoa vähän enemmänkin vähäriskisemmällä Sammolla.
Olen autiossa Kampin kauppakeskuksessa kävellessä tullut tulokseen, että kauan menee, ennen kuin on kauppakeskuksissa taas villiä melskettä helinää helskettä.
Samantyyppistä anallyysiä oon muuten harrastanut, samassa paikassa.
Ei kai sen mitenkään pitäisi tulla yllätyksenä mutta kun sisällä vähän kävelee ja ulkona on valoisaa, niin tavallaan kyllä tulee epätodellinen fiilis ja konkreettisesti itse kelailin joku kerta, että näinköhän näihin seiniin kannattaa nyt painaa.
Arvioin, että kauppakeskusten myymälävuokrat laskevat 15-35%. Korona ohjaa asiakkaat verkkokauppaan. Kauppakeskukset kohtelevat erikoiskauppaa törkeästi. Se ei unohdu. Hallitus ei tue kauppaa. Kaupan yhtiöitä kaatuu. Kivijalkakauppa säilyy, mutta kauppakiinteistöjen arvo romahtaa
Mie arvioin tästä, että Marimekon vuokranalennusneuvotelut eivät ole edenneet suotuisasti. Toki myymälävuokratkin saattavat laskea, mutta kysyntä ja tarjonta sen lopulta määräävät.
Kysyntä ja tarjonta totta kai määrää hinnan, mutta en epäile etteikö alennuksia olisi tulossa. Se tuntuu melko väistämättömältä että tiloja tulee tyhjenemään. Saadaanko tiloihin uusia vuokralaisia ja jos saadaan niin millä hinnalla? Ei niitä uusia yrittäjiä tässä tilanteessa ihan jonoksi asti ole. Ja verkkokauppa on suomessa edelleen pientä kivijalkakauppoihin verrattuna, ja tuntuu myös väistämättömältä että korona kiihdyttää siirtymistä verkkokauppaan. Varmasti osittain palautuu kunhan maailma palautuu edes jossain määrin normaaliksi, mutta löisin vetoa että kivijalkakauppojen myynti tippuu.
Itse etunoja on siihen suuntaan, että ne keskukset jotka ovat hyvällä sijainnilla sekä monipuolisia kaupan ym. viihteen sekoituksia ja joissa voi olla mukana myös kuntia ym. vuokralaisina nousevat kuin feenix tuhkasta. Ihmisillä on vaan luontainen tarve välillä mennä ulos johonkin. Sen sijaan pienien keskuksien vetovoima tulee pienenemään.
Ihamuotilan arvio 15-35 % alennuksesta on konservatiivinen verrattuna Cityconin ilmoitukseen 35 % vuokran laskusta jo yhdessä kuussa. Kuinkahan alhaalla vielä käydäänkään, jos pandemia kotouttaa ihmisiä vielä syksylläkin. 90-luku tuli takaisin, ei muotiin vaan siihen lappuun, joka on luukulla.
Itse etunoja on siihen suuntaan, että ne keskukset jotka ovat hyvällä sijainnilla sekä monipuolisia kaupan ym. viihteen sekoituksia ja joissa voi olla mukana myös kuntia ym. vuokralaisina nousevat kuin feenix tuhkasta. Ihmisillä on vaan luontainen tarve välillä mennä ulos johonkin. Sen sijaan pienien keskuksien vetovoima tulee pienenemään.
Aika pitkälle samat fiilikset. Firmat myös haluavat "näyteikkunan" keskeiselle paikalle jossa ihmiset kulkevat, mistä saa tarvittaessa netistä tilatut tuotteet nopeasti mukaan. Esimerkiksi Isossa Omenassa merkittävä osa vuokralaisia on julkisen tai terveydenhuoltosektorin firmoja, joiden vuokranmaksukykyyn tämä kriisi ei vaikuta.
Pienemmät ostarit voivat olla kovilla ja pk-seudulla kauppakeskusten lisääntynyt määrä johtaa todennäköisesti häviäjien ja voittajien voimakkaaseen erotteluun. Jokin Iso Omena / Tripla / Itis liikenteen solmukohdassa pärjää varmasti jatkossakin, mutta miten jo ennen koronaa vuokralaisista kamppailleet pienemmät ostarit?
Nettikauppa ja etenkin kotiinkuljetus kyllä lisääntyy. Mutta se voi olla myös osin vahvuus kotimaisille toimijoille, jotka noissa ovat aiemmin pärjänneet kehnosti. Toimitukset ovat pääosin toimineet kotimaassa nopeasti nyt korona-aikana.
Ihamuotilan arvio 15-35 % alennuksesta on konservatiivinen verrattuna Cityconin ilmoitukseen 35 % vuokran laskusta jo yhdessä kuussa.
Onneksi ei ihan siinä merkityksessä että 35% jää kokonaan saamatta. Ainakin 10% on lykättyä maksusuoritusta joka maksetaan valtion tuesta. Lopusta 25% ei täsmennetty mikä osa on varmaa tappiota ja mikä lykättyä maksusuoritusta.
Olisiko niin, että realistisen pessimistinen näkemys olisi Q2 ja Q3 -25% vuokratuottoihin maksimissaan, ja sitten Q4:ssa aletaan nähdä taas normaalia vuokratuottoa lähestyvää lukemaa (sanotaan että max -12% normaalista)? Pikaisesti laskemalla tuolla skenaariolla on siinä ja siinä riittääkö koko vuoden operatiivinen EPRA EPS Inderesin 0.55e osinkoon.
Kauppakeskuksien tilannetta on kyllä tullut paljon mietittyä ja pohdiskeltua. Vaikka yritttää katsoa kuinka negatiivisesti, lopputulema on aina positiivinen. En saa verkkokaupan kasvustakaan kauppakeskusten(hyvällä sijainnilla olevien) kaatajaa.
Täällä pohjolassa fakta on kuitenkin, että 8 kuukautta vuodessa vaelletaan loskassa, paskassa ja pimeydessä...
Onneksi ei ihan siinä merkityksessä että 35% jää kokonaan saamatta.
Ei onneksi ihan. Ei silti hyvältä näytä, että jo ensimmäinen koronakuukausi pistää kolmanneksen vuokralaisista ahdinkoon. Toinen kuukausi ei ainakaan paranna tilannetta. Tämän päälle vuokralaiset vaativat aggressiivisesti lisää alennuksia. Montakohan vuokralaista jää henkiin, jos tilanne jatkuu pidempään.
Korona näyttää, miten veitsen terällä monia liikkeitä ajetaan.
