Se olikin vain puolet, kuin saa lainaa ilman erillisiä kustannuksia etukäteen lyhentää😥.
400.000 euroa budjetoitu huoneistoremontteihin 100 asunnolle.
Ei ole nähtävissä piikkiä luottotappioissa. (Ainakaan vielä, toim. huom.) Vapaa käännös tj:n kommentista: Vuokranantajien onneksi Suomessa on sosiaaliturva ja asumistuki.
Lainassa ei kovenantteja, jotka sisältävät merkittäviä riskejä.
Suunnitelmat ihan järkevän kuuloisia, joskin pitkälti samoja, mistä puhuttiin edellisenkin toimitusjohtajankin aikana. Totetutus vain jäi silloin uupumaan.
Luulin muuten, että en enää kommentoisi tätä osaria.
Osaria ja KOK:n toista jäsentä lainatakseni: Nyt otteet ovat ainakin reipastuneet: "Teemme reippain ottein toimenpiteitä kannattavuuden ja kustannustehokkuuden parantamiseksi".
Osarin sivulta 29 löytyy muuten mielenkiintoinen yksityiskohta:
Johdon palkat ja palkkiot olivat tällä kvartaalilla 284 te, kun ne olivat Q1/2019 147 te, eli käytännössä palkkakulut kaksinkertaistuivat vuodessa.
284 te vuositasolle skaalattuna on jo noin 1,2M€, mikä sattumoisin on saman verran kuin vanhan johdon aikainen vuotuinen hallinnointipalkkio.
Vanhan johdon palkkiohan oli siis 0,6% kiinteistösalkun käyvästä arvosta, joka loppuaikoina oli aika tarkkaan 200M€, siitä tuo 1,2M€
Nykyinen kiinteistösalkku on enää 135M€ kokoinen.
Tämä kun yhdistetään jatkuvasti laskevaan liikevaihtoon sekä paikallaan polkeviin rahoituskuluihin, niin saattaa tuo tavoiteltavien kulusäästöjen totetuminen olla kohtuullisen tiukkaa jatkossa.
Osarin sivulta 29 löytyy muuten mielenkiintoinen yksityiskohta:
Johdon palkat ja palkkiot olivat tällä kvartaalilla 284 te, kun ne olivat Q1/2019 147 te, eli käytännössä palkkakulut kaksinkertaistuivat vuodessa.
284 te vuositasolle skaalattuna on jo noin 1,2M€, mikä sattumoisin on saman verran kuin vanhan johdon aikainen vuotuinen hallinnointipalkkio.
Vanhan johdon palkkiohan oli siis 0,6% kiinteistösalkun käyvästä arvosta, joka loppuaikoina oli aika tarkkaan 200M€, siitä tuo 1,2M€
Nykyinen kiinteistösalkku on enää 135M€ kokoinen.
Tämä kun yhdistetään jatkuvasti laskevaan liikevaihtoon sekä paikallaan polkeviin rahoituskuluihin, niin saattaa tuo tavoiteltavien kulusäästöjen totetuminen olla kohtuullisen tiukkaa jatkossa.
Voi olla myös, että Q1 maksettiin esim. Roiniselle ja Huttuselle ja lukuja ei voi suoraan kertoa neljällä.Tämän kyllä tiesitkin, jos olit sivulle 29 asti lukenut.
Kiinteistö- ja taloushallintoon tulossa uudistuksia ja luvataan merkittäviä säästöjä. On aiheellistakin, jos 1/4 vuokratuotoista menee hallintoon. Eiköhän siinä ole noin puolet liikaa. Tuohon sisältynee nuo johdon tuplaantuneet palkkiot, mutta onhan viime vuonnakin ollut noin 18 %.
Osarin sivulta 29 löytyy muuten mielenkiintoinen yksityiskohta:
Johdon palkat ja palkkiot olivat tällä kvartaalilla 284 te, kun ne olivat Q1/2019 147 te, eli käytännössä palkkakulut kaksinkertaistuivat vuodessa.
284 te vuositasolle skaalattuna on jo noin 1,2M€, mikä sattumoisin on saman verran kuin vanhan johdon aikainen vuotuinen hallinnointipalkkio.
Vanhan johdon palkkiohan oli siis 0,6% kiinteistösalkun käyvästä arvosta, joka loppuaikoina oli aika tarkkaan 200M€, siitä tuo 1,2M€
Nykyinen kiinteistösalkku on enää 135M€ kokoinen.
Tämä kun yhdistetään jatkuvasti laskevaan liikevaihtoon sekä paikallaan polkeviin rahoituskuluihin, niin saattaa tuo tavoiteltavien kulusäästöjen totetuminen olla kohtuullisen tiukkaa jatkossa.
Voi olla myös, että Q1 maksettiin esim. Roiniselle ja Huttuselle ja lukuja ei voi suoraan kertoa neljällä.Tämän kyllä tiesitkin, jos olit sivulle 29 asti lukenut.
Toki näin on.
Silti henkilöstökulut ovat nousseet todella rajusti vuodentakaiseen nähden.
Tarkoitat ilmeisesti sivulla 10 mainittuja konsultaatiopalkkioita, jotka ovat suuruudeltaan 15 ja 23 tuhatta? Näistä ainakin tuo 23 tuhatta liittyy nettisivujen päivittämiseen, brändin rakentamiseen jne, jotka käsittääkseni jatkuvat myöhemminkin eivätkä ole kertaluonteisia eriä.
Toisaalta, on totta myös, että Q1 sisälsi Huttusen palkan vasta 1.2 alkaen sekä uuden talouspäällikön palkan 15.2. alkaen. Q2 alkaen nämä palkat rasittavat tulosta täysimääräisesti.
En tiedä miten Ovarossa, mutta monesti johto saa myös jotain bonareita yms. jotka saatetaan maksaa vain kerran vuodessa ja se saattaa osua Q1:lle.
Tämä on totta ja hyvä pointti.
Tosin, jos Ovaron johdolle on maksettu bonareita vuoden 2019 tuloksen perusteella, niin ei ainakaan pitäisi olla suuria vaikeuksia rekrytoida lisää väkeä...
Harkitsisin jopa osallistumista Great Place To Work -kilpailuun 😊
Osari selittää asiaa henkilömäärän nousulla. Toinen selitys voi olla jaksotuserot uuden talousjohtajan vaikutuksesta. Lisäksi yhden johtajan työsuhde on päättynyt 31.3. ja siihen voisi liittyä kertyneitä ylitöitä, lomapalkkavelkaa tms. Asuntomyynnit ovat edenneet ripeästi; siitä on voitu hyvin maksaa bonuksia.
Tai sitten johtajat vetävät välistä, ettei osakkeenomistajille jäisi mitään.
Hallintokulut ilman johdon palkkoja laskivat 51 000 € verrattuna vuoden takaiseen.
Tuskin se lämmittää osakkaiden mieltä, että hallintokulut laskevat ilman johdon palkkoja, mutta kokonaisuudessaan nousevat. Jaksotukset lomapalkkoineen pitäisi mennä ihan samaan, oli siellä talousjohtajana kuka vaan, samat lait ja asetukset lienee kaikilla. Mutta kaikkihan on mahdollista. Jos yhtiön hallintoon menee tuotoista 20-25%, olisin osakkaana huolissaan. Kävin kuikkaamassa Kojamon luvut ja noin 10 % näytti olevan. Ei tietysti voi täysin vertailla, mutta suuntaa antavasti.
Tuskin se lämmittää osakkaiden mieltä, että hallintokulut laskevat ilman johdon palkkoja, mutta kokonaisuudessaan nousevat.
Siinä tapauksessa lämmittäisi, että palkkakulujen nousuun löytyisi kirjanpitotekninen selitys ja muut hallintokulut olisivat oikeasti laskeneet tai eivät ainakaan nousseet. Ovaro on ennenkin muutellut kirjaustapoja mm. luottotappioissa ja veroissa, mistä on aiheutunut kvartaalitason piikkejä.
Siirtymävaiheessa ennen 1.8. on päällekkäistä hallintoa, mistä syntynee ylimääräisiä hallintokuluja.
"Huhtikuussa 2020 yhtiö myi 7 asuntoa velattomilta hinnoiltaan 1,6 M€ (1,5 M€ 4/2019). Vuokrauksen luvut neliöpohjainen vuokrausaste oli 85,5 %.
Ydintoiminnan vuokrausaste
Neliömetripohjaisesti laskettu vuokrausaste:
30.4.2020 31.3.2020 31.12.2019
85,5 % 85,6 % 85,8 %"
Tässä uutisena 0,1 prosenttia maaliskuusta tippunut ydinpommitoiminnan vuokrausaste. Jonkun verran olisi parempi mieli, jos olisi noussut 0,1 prosenttia. Vaikka isoon kuvaan ei kovin paljon merkitystä.
Huomasin yöllä, kun valmistauduin tämän päivän klo 13 yhtiökokoukseen, että Ovaron vuokrausaste oli ilahduttavasti pompannut toukokuussa.
Lisäksi löysin uudelleen lukemastani osavuosikatsuksesta paljon kirjoitusvirheitä. Tähän pitäisi olla kykyjeni puitteissa tuoda parannusta, jos yhtiökokous hyväksyy hallituksen esityksen uusiksi hallituksen jäseniksi sellaisenaan.
Kirjoitan vielä kun voin, miksi salkussa edelleen on ovaroita:
Näen yhtiön yhtiön muuttaneen strategiansa omistaja-arvoa varmasti syövästä omistaja-arvoa tuottamaan ainakin pyrkiväksi. Uskon pääomistajien osaamiseen, ja en tässä yhteydessä puhu kolmanneksi suurimmasta omistajasta.
Tilanne on sikäli hankala, että yhtiö on pörssiyhtiöksi vähän pieni, ja byroslavia tuo ikäviä kuluja. Lisäksi taseessa on tunnetusti vaikeitakin kohteita.
Ajattelin lähteä ajamaan hallituksessa linjaa, jossa kuluja ajetaan alas ja tuottoja ylös. Lisäksi jatketaan realisointeja ja omien ostoja niin kauan, että EPRA NRV ja pörssikurssi kohtaavat. Jossain vaiheessa projektia Ovaron tase pitäisi saada sellaiseksi, että vieras pääoma maksaa selvästi vähemmän kuin kiinteistöt tuottavat. Tämä ei kyllä ole nykyiseen linjaan mikään muutos, joten ihmeitä ei kannattane odottaa. Mitä kaikkea on tehtävissä Ovaron tase lähtökohtana, jää nähtäväksi.
Kiinteistösijoittaminen on kuitenkin yksinkertaisten ihmisten yksinkertaista puuhaa, ja siksi miekin sitä olen kohta 30 vuotta erilaisissa muodoissa harjoittanut.
"Ovaron strategiana on omistaa ja kehittää vuokraukseen hyvin sopivia kiinteistöjä (Ydintoiminta) sekä 2019 – 2021 aikana luopua omistusasumiseen soveltuvista asunnoista (Muu toiminta). Ovaro julkaisee kuukausittain Muun toiminnan myyntitiedot ja Ydintoiminnan vuokrausasteen.
Toukokuussa 2020 yhtiö myi 8 asuntoa velattomilta hinnoiltaan 1,6 M€ (4,6 M€ 5/2019). Tämän vuoden aikana (1.1.2020-31.5.2020) yhtiön on myynyt yhteensä 46 asuntoa.
Vuokrauksen neliöpohjainen vuokrausaste oli 88,2 % (85,3 % 5/2019).
Toimitusjohtaja Marko Huttunen:
”Vuokrausaste koheni toukokuun aikana 88,2 prosenttiin. Ovaron työ vuokra-asuntojen kunnostuksessa ja panostuksissa vuokraukseen sekä markkinointiin kantaa hedelmää. Edelleen tyhjillään olevia asuntoja on meillä liikaa, mutta teemme kovasti työtä vuokraamisen puolesta sekä pyrimme myymään vuokraus-käyttöön sopimattomat asunnot.”
”Koronapandemian takia elämme erikoista aikaa. Esimerkiksi lyhytvuokrapalveluista, kuten Airbnb-vuokrauksesta on tullut paljon kohteita vuokramarkkinaan ja monen keikkatyöläisen asunto on irtisanottu, mikä on vaikuttanut vuokramarkkinaan. Vuokra-asuntojen kysyntä on pysynyt kohtuullisella tasolla, vaikka rajoitteita on ollut niin liikkumisen kuin asuntojen näyttöjen suhteen. Lähitulevaisuudessa työttömyyden kasvu voi tuoda maksuvaikeuksia, joihin pyrimme varautumaan.”
Lisäksi löysin uudelleen lukemastani osavuosikatsuksesta paljon kirjoitusvirheitä. Tähän pitäisi olla kykyjeni puitteissa tuoda parannusta, jos yhtiökokous hyväksyy hallituksen esityksen uusiksi hallituksen jäseniksi sellaisenaan.
Josko Aki tarkoittikin, että meinaa lisätä niiden kirjoitusvirheiden määrää? Sehän on vain merkki siitä, että firmalla on niin kova meno päällä ettei kukaan ehdi kirjoitusvirheitä korjailla.
Repo Medialle maksetaan Ovaron brändinrakennuspalveluista. Saavutettu brändiarvo ei ole järin korkea suhteessa maksettuihin euroihin. Brändi on edelleen vanha Oravan brändi, eikä Ovaro ole juuri onnistunut erottautumaan edeltäjästään. Haukkamaisimmat kuluhaukat voisivat pohtia, miten saada parempi kate brändieuroille, joilla ei ole saatu mainetta eikä palstamillimetrejä.
"Nordea Pankin LP-markkinatakaus Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n osakkeelle päättyy
Nordea Pankki Oy:n ja Ovaron välinen Nasdaq Helsingin Liquidity Providing (LP) -toiminnan edellytykset täyttävä markkinatakaussopimus päättyy 31.7.2020."
Apu se on pienikin apu. Tämä oli sellainen turha kulu, jonka spekulantinkin ymmärryksellä ymmärtää turhaksi. Markkinatakauksella ei Ovaron likviditeetillä tehdä ainakaan lisäarvoa yhtiölle.
Cost control mielessä yleensä juuri ne pienet erät on ne mistä säästää, koska niitä ei ole kukaan jaksanut käydä läpi, kun ovat "pieniä" isot erät kaikki tuntevat ja osaavat kertoa, että ei ole säästettävää tässä. Sitten, jos pieniä hukka-eriä on paljon niin niistä muodostuu iso erä.
Säästöt pitää totta kai ottaa. Kuitenkin jos siellä olisi paljon helppoja säästökohteita, olisi selviä säästöjä jo näkynyt, sen verran pitkään heikko tulos on ollut tiedossa.
"Ovaro hankkii omia osakkeita enintään 40.000 kappaletta, eli enintään noin 0,42 % koko osakekannasta. Osakkeet hankitaan Nasdaq Helsingin järjestämässä julkisessa kaupankäynnissä hankintahetken markkinahintaan. Omien osakkeiden hankinta aloitetaan aikaisintaan 1.7.2020 ja lopetetaan 12.07.2020 tai kun määrä on tullut täyteen."
On itse asiassa aika hönöä, että yhtiö ei voi ostaa omia osakkeitaan ns. hiljaisena aikana eli kuukausi ennen tulosjulkistusta.
Tutkin itse asiassa sisäpiiriohjetta https://www.nasdaq.com/docs/Nasdaq-Helsinki-Guidelines-for-Insiders_FI.pdf nähdäkseni onko tämä kielletty suoraan vai välillisesti. Joka tapauksessa ohje on kirjoitettu lähes yhtä huonosti kuin arpajaislaki. Asioita on noin yksi tai kaksi ja siihen on käytetty 43 sivua.
Asiaa ei ole tästä huolimatta nähdäkseni suoraan mainittu, mutta eiköhän tätä sisäpiiriohjetta tulkita laventavasti. Eli koskee yhtiötä ja yhtiö ei siten saa käyttää insidertietoaan hyväkseen omia ostaessaan.
Huvittava yksityiskohta Ovaron sivuilla hallituksen ja johtoryhmän esittelyissä on että vain Akin ja Herra Niemisen kohdalla on mainittu omistusten määrä. Vaikka esim toimarillakin kuitenkin ihan hyvä siivu firmaa..
Muistaakseni omia osakkeita voi ostaa myös hiljaiseen periodin aikana tai milloin tahansa, jos osto-orderin antoaikaan yhtiöllä ei ole käytettävissä sisäpiirintietoa. Eli pitkä orderi etukäteen lienee mahdollinen. Pörssissä on muuten Helsingissäkin juristi tai pari, joiden pitäisi tietää asian laita. Esimerkiksi Jaakko Raulo tietänee asian. Hallituksen jäsenenä kysyisin häneltä. Kysyn tarvittaessa muutenkin😊.
Omistaja-arvon nosto tällä ostotahdilla on hidas tie. Tänä vuonna on saatu 59 000 osaketta hankittua. Jos siihen paloi reilut 200 000 euroa, hyöty ei varmaankaan ylitä 200 000 euroa. Maksimissaankin manööverin etu on 2 senttiä/osake. Hyvä, että ostetaan matalan kurssin aikana, mutta omistaja-arvon nousu mitataan mieluummin senteissä kuin euroissa, vaikka ostoja jatkettaisiin pitkäänkin.
Eläkeläisen näkökulmasta paperin osinkovirta on edelleen liian pieni, että sillä voisi turvata kulutustasoa. Omistaja-arvon kannalta olisi eduksi, jos kurssiin päästäisiin diskonttaamaan nousevia osinkovirtoja.
Iloisia uutisia! Virhe on niin silmiinpistävä, ettei tarvita lahjontaa eikä pitkällisiä tutkimuksia.
Tiedotteen "Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:llä on yhteensä 346.310omaa osaketta" on väärin. Oikea luku on 319691 kpl, sillä 26619 osaketta on annettu toimitusjohtajalle alihintaisella kaupalla. 346310 on ostettujen osakkeiden kokonaismäärä.
Täsmällisyyttä kannattaa vielä kehittää, jotta sijoittajien luottamus voi palautua, erityisesti lähipiiritransaktioiden suhteen.
Omistajaluettelossa 30.6. Ovaron omistukseksi mainitaan 315691 ja tj Huttusen omistukseksi 26619 osaketta. Kun nämä ynnätään yhteen, jää vielä 4000 osaketta uupumaan tuosta tiedotteen mukaisesta määrästä 346310
Tiedotteen "Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:llä on yhteensä 346.310omaa osaketta" on väärin. Oikea luku on 319691 kpl, sillä 26619 osaketta on annettu toimitusjohtajalle alihintaisella kaupalla. 346310 on ostettujen osakkeiden kokonaismäärä.
Täsmällisyyttä kannattaa vielä kehittää, jotta sijoittajien luottamus voi palautua, erityisesti lähipiiritransaktioiden suhteen.
Pörssitiedotteen Ovaron hallussa olevien osakkeiden lukumäärä on tosiaan harhaanjohtava. Nämä tj:n 26.619 osaketta ovat mukana myös kaikissa 19.5. jälkeisissä omien hankinta -tiedotteissa. Osakkeethan ovat tavallaan yhtiön "hallussa" kun ovat velan vakuutena, mutta se on kyllä eri asia.
Täsmällisyyttä kannattaa varmasti kehittää. Sijoittajien luottamuksen palauttamisessa Ovarolla lienee vielä paljon muutakin tekemistä.
Velho kirjoitti:
Omistajaluettelossa 30.6. Ovaron omistukseksi mainitaan 315691 ja tj Huttusen omistukseksi 26619 osaketta. Kun nämä ynnätään yhteen, jää vielä 4000 osaketta uupumaan tuosta tiedotteen mukaisesta määrästä 346310
Ne neljä tuhatta puuttuvaa lienevät 29.6. ja 30.6. ostetut 2 x 2.000 osaketta. Omistajalutteloon tullevat vain T-2 tai aiemmin ostetut. Tämä on käsittääkseni oikein.
Pörssitiedotteessa taas pyritään ilmeisesti kertomaan ajantasainen tilanne jo toteutuneiden kauppojen eikä jo settlattujen kauppojen perusteella. Tämä tahtotila on myös nähdäkseni oikein.
Kiitoksia molemmille tarkkaavaisuudesta, johon en itse pystynyt😳. Lisäksi kävin pörssitiedotteet 18.11. - 3.7. läpi, mutta en tajunnut itse katsoa osakasluetteloita ennen Velhon viestiä.
Joo, selkeä. Hoksasin nyt kanssa tuon 4000 osakkeen eron, sehän on ihan oikein. Ja tosiaan yhtä väärin on esittää, että toimarin yhtiölle panttaamat osakkeet olisivat yhtiön hallussa samassa mielessä kuin yhtiön omistamat osakkeet. Kyllähän niillä normaalit osakeoikeudet on, toisin kuin yhtiön oikeasti omistamilla omilla osakkeilla.
