Asuntolainan viitekorko

Itsellä ei ehkä kannattanut vaihtaa alunperinkään viitekorkoa lyhyempään (12 -> 6). Tein sen siinä vaiheessa kun korot olivat nousussa ja arvuuttelin että nyt ollaan lakipisteessä kolmessa prosentissa, ja lyhyempi näytti halvemmalta. Spoiler: Ei oltu lakipisteessä.

Isoin virhe oli varmaan se, etten ymmärtänyt tuota euriborien tulevaisuutta ennustavaa ominaisuutta. Näin korkojen laskiessa saan hieman takaisin, sillä ilman muutosta 12 kuukauttani kitkuttaisi eteenpäin vielä kevääseen saakka noin 3,7%, kun nyt se on päivittyi noin 3,3%. Mutta viimeiset kuusi kuukautta olenkin maksanut 3,9% tuon kolmeseiskan sijasta.

Pankki voittaa muutoskulun verran joka tapauksessa. Oletan että 12kk viitekorko näyttää halvalta samasta syystä kuin lyhyemmät näyttivät aiemmin halvemmilta; Se ennustaa tulevaisuutta pidemmälle, eli korkoihin odotetaan reipasta laskua. Jos olet pätevä ennustaja niin vaihtelemalla voi voittaa, mutta aivan mahdollista että hukkaat vain vaihtokulun sekä käytät vaivaa pankin kanssa asioimiseen.

Taantumaennusteet painaa korkoja. Mikäli taantumaan mennään, niin korot tulevat laskemaan nopeasti ja sitä myöten myös tuo 3kk euribor. Korkojen laskiessa pitäytyisin itse lyhyessä korossa.

Velho wrote:

Jep, periaatteessahan 12kk euriborin pitäisi ennustaa sitä, mikä on EKP:n ohjauskorko 12kk päästä. Ohjauskorko on nyt 3,5 % ja 12kk euribor on 2,94 % (3kk on 3,46 %). Tuo hinnoittelisi kahta 0,25% koronlaskua seuraavan 12kk aikana. 3kk euribor taas ei tällä hetkellä hinnoittele laskuja seuraavan 3kk aikana, eli nuo tulevat laskut osuisivat jonnekin 3-12kk välille. Mikä varmaan loogista, koska EKP:n edellinen koronlasku oli juuri äsken. 

Ei mene näin. 12kk: euribor hinnoittelee periaatteessa (hyvin mutkat oiottuna) EKP:n  ohjauskoron keskiarvoa seuraavan 12kk ajalle. Käytännössä hinnoittelee paremminkin siis neljää 0,25 prosenttiyksikön laskua.

12kk euriborin voi olettaa tulevan pitkällä aikavälillä 0,2 prosenttiyksikkö odotusarvoltaan kalliimmaksi kuin 3kk euribor. Vaihtamalla viitekorkoa otat joka kerta näkymystä koronlaskutahdista ja on vaikea uskoa, että sinulla olisi markkinaan nähden edgeä eli vaihto ei mielestäni ole ollenkaan järkevä tässä vaiheessa. Vaihto kannattaa jos uskot että markkinat ovat tällä hetkellä yliarvioineet koronlaskutahdin eli uskot korkojen laskevan hitaammin kuin markkinat nyt arvelee. Tällainen tilanne oli viime vuoden joulukuussa, joskin se oli silloin vaikea nähdä.

Velho wrote:

BradPitt wrote:

Velho wrote:

Jep, periaatteessahan 12kk euriborin pitäisi ennustaa sitä, mikä on EKP:n ohjauskorko 12kk päästä. Ohjauskorko on nyt 3,5 % ja 12kk euribor on 2,94 % (3kk on 3,46 %). Tuo hinnoittelisi kahta 0,25% koronlaskua seuraavan 12kk aikana. 3kk euribor taas ei tällä hetkellä hinnoittele laskuja seuraavan 3kk aikana, eli nuo tulevat laskut osuisivat jonnekin 3-12kk välille. Mikä varmaan loogista, koska EKP:n edellinen koronlasku oli juuri äsken. 

Ei mene näin. 12kk: euribor hinnoittelee periaatteessa (hyvin mutkat oiottuna) EKP:n  ohjauskoron keskiarvoa seuraavan 12kk ajalle. Käytännössä hinnoittelee paremminkin siis neljää 0,25 prosenttiyksikön laskua.

12kk euriborin voi olettaa tulevan pitkällä aikavälillä 0,2 prosenttiyksikkö odotusarvoltaan kalliimmaksi kuin 3kk euribor. Vaihtamalla viitekorkoa otat joka kerta näkymystä koronlaskutahdista ja on vaikea uskoa, että sinulla olisi markkinaan nähden edgeä eli vaihto ei mielestäni ole ollenkaan järkevä tässä vaiheessa. Vaihto kannattaa jos uskot että markkinat ovat tällä hetkellä yliarvioineet koronlaskutahdin eli uskot korkojen laskevan hitaammin kuin markkinat nyt arvelee. Tällainen tilanne oli viime vuoden joulukuussa, joskin se oli silloin vaikea nähdä.

Okei, kiitos korjauksesta, taas tässä sivistyttiin! 🙂 Ei varmaan ole edgeä korkomarkkinaan. Lainan tapauksessa eikös siitä kuitenkin saa jotain edgeä näin korontarkistuspäivän alla, että mä tiedän mikä noteeraus on seuraavat 3kk. Jos vaihdan, saan automaattisesti ekat 3kk -0,5% pienemmän koron. Kyse on vain siitä, ehtiikö sitä seuraavan 9kk aikana 3kk euribor missään vaiheessa laskea niin paljon, että koko 12kk ajalta se tulisi halvemmaksi kuin 12kk euribor (-pankin reikki vaihdoista), kun huomioidaan että 12kk on lähdössä 0,5% alempana. Mutuilen että todennäköisesti 3kk korko ei laskisi alle 12kk koron kuin vasta ehkä vikassa tarkistuksessa tällä jaksolla (9kk päästä), jolloin hyvin todennäköisesti jään tästä voitolle tuosta syystä, että ton ekan 3kk saan surewinniä, ja ainoastaan vikat 9kk on epävarmaa. Vai oonko muka ihan metsässä tässä?

Ei tästä saa mitään etua, koska se että 12kk euribor on tällä hetkellä 0,5% pienempi johtuu nimenomaan siitä että markkina odottaa 3kk euriborin laskevan sitä seuraavan 9kk aikana reilusti alle 2,94%:iin. Futuurit ennustaa tällä hetkellä, että 3kk euribor on tammikuussa 2,94%, huhtikuussa 2,4% ja heinäkuussa 2,15%. Eli hyödyt vain, jos 3kk euribor laskee markkinan ennustetta hitaammin.

Mielenkiintoista keskustelua. Kiitos Siika markkinaodotusten avaamisesta.

Tuo on totta, että jos korkoa vaihtaa niin siinä ottaa näkemystä korkojen tulevista muutoksista. Pitkällä aikavälillä 3 kuukauden euribor on noin 0,5 prosenttiyksikköä  edullisempi kuin 12 kuukauden euribor.

Omien lainojeni viitekorko vaihtuu 12 kuukauden euriboriin tänään. Vaihto rupesi kiinnostamaan elokuussa kun ero primekorkoon nousi 0,5 prosenttiyksikköä. Päätin elokuussa että Fedin syyskuun kokouksen jälkeen korko viitekorko vaihtuu.

Edellinen koron vaihto:

12 kk:n euribor nousi nopeasti päätyen 4 %. Edellinen Koron tarkistus päivä oli kesäkuun lopussa 2023.

Samaan aikaa primekorko oli luokkaa 3,2 %. Joten vaihdoin sen viitekoroksi. Viime syksystä asti prime on ollut 3,5 %.

Nyt olen reilun vuoden aikana hyötynyt matalammasta viitekorosta keskimäärin 0,5 % verran.

Nyt 12 kk:n Euribor on pudonnut tasolle 2,9 % eli ero primeen on luokkaa 0,6 %.

Jatko:

Ajatuksena on vaihtaa viitekorko vuoden päästä  3 kuukauden euriboriin jos sen on 12 kuukauden viitekoron alapuolella.

Tässä on tietysti riskinä että 12 kuukauden  euribor putoaa reilusti lisää ihan lähitulevaisuudessa. Eli ei voi olla aivan varma että etteikö olisi kannattanut odottaa vaihdon kanssa.

Toisaalta jos tarkastellaan korkojen kehitystä vuoden aikajaksolla ja oletetaan että korko 3 kuukauden euribor laskisi puolessa välissä vuotta yhdellä prosenttiyksiköllä niin sillä olisi sama yhteisvaikutus kuin nyt lukitulla 0,5 prosenttiyksikköä primeä alemmalla viitekoron lukitsemisella koko vuodeksi.

Koron vaihtaminen nyt antaa varmaa säästöä korkokuluissa. Se että korko olisi puolen vuoden päästä prosenttiyksikön alempi on epävarmaa.

Lisäksi viitekorot ovat nyt vuoden pohjilla niin nyt ei ole ainakaan kovin huono hetki muuttaa viitekorkoa🤔

siika wrote:

Ei tästä saa mitään etua, koska se että 12kk euribor on tällä hetkellä 0,5% pienempi johtuu nimenomaan siitä että markkina odottaa 3kk euriborin laskevan sitä seuraavan 9kk aikana reilusti alle 2,94%:iin. Futuurit ennustaa tällä hetkellä, että 3kk euribor on tammikuussa 2,94%, huhtikuussa 2,4% ja heinäkuussa 2,15%. Eli hyödyt vain, jos 3kk euribor laskee markkinan ennustetta hitaammin.

Mistä näkee nuo futuurit? 

Odotusarvo noille vaihdoille on pankin perimän kulun verran tappiota. Markkinat hinnoittelevat euriborit niin, että odotusarvo korkokustannuksille (tai korkotuotoille) on sama missä tahansa korkojaksolla sijoittaa tai ottaa lainaa. 

Olen pähkäillyt miten 3kk euribor on kaikkia muita viitekorkoja korkeammalla. Ymmärtääkseni viitekoron tulisi ennustaa koron keskiarvoa valitulla aikavälillä. Jos näin, niin miten ollaan tilanteessa että korko 1 viikon, 1 kuukauden, 6 kuukauden ja 12 kuukauden euribor on alempana kuin 3 kuukauden? 

korppuleipa wrote:

Olen pähkäillyt miten 3kk euribor on kaikkia muita viitekorkoja korkeammalla. Ymmärtääkseni viitekoron tulisi ennustaa koron keskiarvoa valitulla aikavälillä. Jos näin, niin miten ollaan tilanteessa että korko 1 viikon, 1 kuukauden, 6 kuukauden ja 12 kuukauden euribor on alempana kuin 3 kuukauden? 

Ilmeisesti odotetaan että korko nousee hieman yli kuukauden, mutta alle 3 kuukauden aikajänteellä (jonka takia 3kk euribor on korkeampi kuin 1 viikon tai 1 kuukauden), mutta sen jälkeen laskee enemmän mistä johtuen 6 ja 12 kuukauden ovat alempana. Eli korkojen ei odoteta tasaisesti laskevan vaan sen sijaan siinä on myös pomppuja matkassa. Miksi odotukset sitten ovat tällaiset? Sitä en osaa edes arvata

zuluzza wrote:

korppuleipa wrote:

Olen pähkäillyt miten 3kk euribor on kaikkia muita viitekorkoja korkeammalla. Ymmärtääkseni viitekoron tulisi ennustaa koron keskiarvoa valitulla aikavälillä. Jos näin, niin miten ollaan tilanteessa että korko 1 viikon, 1 kuukauden, 6 kuukauden ja 12 kuukauden euribor on alempana kuin 3 kuukauden? 

Ilmeisesti odotetaan että korko nousee hieman yli kuukauden, mutta alle 3 kuukauden aikajänteellä (jonka takia 3kk euribor on korkeampi kuin 1 viikon tai 1 kuukauden), mutta sen jälkeen laskee enemmän mistä johtuen 6 ja 12 kuukauden ovat alempana. Eli korkojen ei odoteta tasaisesti laskevan vaan sen sijaan siinä on myös pomppuja matkassa. Miksi odotukset sitten ovat tällaiset? Sitä en osaa edes arvata

Ymmärtäisin jotenkin jos tämä olisi yksittäinen tapaus, mutta kun kyseinen tilanne on toistunut käytännössä vuoden alusta lähtien https://www.suomenpankki.fi/fi/Tilastot/korot/kuviot/korot_kuviot/euriborkorot_pv_chrt_fi/ 
 

Eli käytännössä jostain syystä pankkien mielestä 3 kk näkymät ovat olleet koko vuoden epävarmempia laskun suhteen kuin 1 viikon, 1 kuukauden, 6 kuukauden tai 12 kuukauden. Eihän tuossa ole tolkkua? 

3kk euribor on kuitenkin tällä hetkellä 0,2 yksikköä pienempi kuin 12 kk euribor 6 kk sitten.

korppuleipa wrote:

Olen pähkäillyt miten 3kk euribor on kaikkia muita viitekorkoja korkeammalla. Ymmärtääkseni viitekoron tulisi ennustaa koron keskiarvoa valitulla aikavälillä. Jos näin, niin miten ollaan tilanteessa että korko 1 viikon, 1 kuukauden, 6 kuukauden ja 12 kuukauden euribor on alempana kuin 3 kuukauden? 

Kyse on korkoa korolle efektistä. Jos korkoja maksetaan kuukauden välein, niin efektiivinen vuosikorko on korkeampi kuin 1kk nimellinen korko. Korkojen odotetaan laskevan lähitulevaisuudessa, siksi 4-12 kk euriborit ovat alenpana kuin 3 kk euribor

Nyt on lainaneuvottelu pidetty ja viitekorko vaihdettu primekorosta 12 kuukauden euriboriin. 12 kuukauden euribor on tänään 2,743 ja 3 kuukauden euribor on 3,246. 

Oma ajatus tässä on että korkomarkkina ei ole täysin tehokas. Pidän epätodennäköisenä, että puolen vuoden päästä 3 kuukauden Euribor olisi lukemissa 2,2. 

Voin tietysti olla väärässä, mutta kuten erä sivistynyt ihminen on sanonut ”omilla rahoillaan saa pelata niin kuin haluaa”🤗

Alla vielä kuvaaja siitä, miten futuurit ovat onnistuneet ennustamaan korkomarkkinan tulevaisuutta. 

Kuva

Köyhäsijoittaja wrote:

Nyt on lainaneuvottelu pidetty ja viitekorko vaihdettu primekorosta 12 kuukauden euriboriin. 12 kuukauden euribor on tänään 2,743 ja 3 kuukauden euribor on 3,246. 

Oma ajatus tässä on että korkomarkkina ei ole täysin tehokas. Pidän epätodennäköisenä, että puolen vuoden päästä 3 kuukauden Euribor olisi lukemissa 2,2. 

Voin tietysti olla väärässä, mutta kuten erä sivistynyt ihminen on sanonut ”omilla rahoillaan saa pelata niin kuin haluaa”🤗

Kuulostaa ihan järkevältä. Jostain syystä toi 3kk korko käyttäytyy omaan silmään ihan "kummallisesti". Nytkin to-pe kaikki muut olivat laskeneet, mutta 3kk euribor noussut(!) Jotenkinhan ne määräytyy. 

ttr wrote:

Köyhäsijoittaja wrote:

Nyt on lainaneuvottelu pidetty ja viitekorko vaihdettu primekorosta 12 kuukauden euriboriin. 12 kuukauden euribor on tänään 2,743 ja 3 kuukauden euribor on 3,246. 

Oma ajatus tässä on että korkomarkkina ei ole täysin tehokas. Pidän epätodennäköisenä, että puolen vuoden päästä 3 kuukauden Euribor olisi lukemissa 2,2. 

Voin tietysti olla väärässä, mutta kuten erä sivistynyt ihminen on sanonut ”omilla rahoillaan saa pelata niin kuin haluaa”🤗

Kuulostaa ihan järkevältä. Jostain syystä toi 3kk korko käyttäytyy omaan silmään ihan "kummallisesti". Nytkin to-pe kaikki muut olivat laskeneet, mutta 3kk euribor noussut(!) Jotenkinhan ne määräytyy. 

Markkinat odottavat ohjauskoron laskevan 3,25% tasolle EKPn lokakuun kokouksessa (1kk euribor), mutta epäilee ettei enää laske joulukuun kokouksessa (3kk).

Paneelipankithan ne arpoo: https://www.emmi-benchmarks.eu/benchmarks/euribor/panel-banks/

Jonnet ei muista Libor-huijausta.